Prefácio
Eu, Daniel Rodrigues, fui funcionário de bancos e empresas do ramo financeiro por mais de 13 anos. Sempre me interessei pelo mercado de capitais e enxerguei neste segmento diversas
oportunidades.
Após abrir mão da segurança de um emprego formal (Não estou recomendando isso), resolvi focar minhas forças e estudos, no mercado de renda variável, onde no Brasil apesar de ser um enorme país, ainda temos menos de 10% da população investindo.
Apenas à título de informação, nos Estados Unidos, cerca de 60% da população faz algum tipo de investimento em renda variável. Ou seja, no Brasil, apesar da pouca adesão neste segmento, significa que temos um caminho muito promissor com o aumento do interesse por diversos tipos de
investimentos.
Neste livro, falaremos exclusivamente sobre Fundos
Imobiliários, uma modalidade do mercado financeiro que é muito nova no Brasil e que tem um grandioso futuro pela frente.
Prefácio
Na minha opinião, existem dois tipos de investidores:
Os que são apaixonados por fundos imobiliários e os que não conhecem esses fundos.
Desde os primórdios da sociedade moderna, as pessoas sempre buscam investir seu dinheiro em algo que possam te trazer
renda e segurança.
Nos tempos de nossos pais e avós, a procura por comprar um imóvel com a finalidade de se ter uma renda de aluguel, era muito grande. Afinal, naquela época era muito mais fácil e barato conseguir realizar este “sonho”. Quem nunca ouviu a expressão: “No fio do Bigode”? Pois é, antigamente se
negociava casas e terrenos, apenas com a palavra e o comprador do imóvel, pagava ao vendedor em parcelas mensais.
Com o passar dos anos, isso foi ficando extinto, pois houve um grande aumento da população urbana e com isso, os terrenos foram ficando escassos, levando obviamente a uma inflação dos preços dos imóveis.
Mas mesmo assim, muitos conseguiram comprar mais de uma casa ou fez de sua única casa, sua fonte de renda, com o aluguel destes espaços.
Acontece que atualmente para se comprar um imóvel, as burocracias são enormes e menos de 70% da população brasileira, tem condições de comprar um imóvel e locar o mesmo para “viver de renda”.
Prefácio
Mas será que ainda vale a pena, comprar um imóvel com a finalidade de locar o mesmo e “viver de renda” com o aluguel? Neste livro vamos mostrar que NÃO! Vamos explicar aqui que, com valores menores você poderá se tornar sócio de mais de um imóvel, recebendo aluguel mensalmente de cada um deles, sem se preocupar por exemplo com inadimplência, advogados, taxas para imobiliárias e corretores, documentação de compra e venda, manutenção do imóvel (Quem nunca ouviu uma história de um inquilino que depredou um imóvel)?
Por estes e diversos outros motivos, te convido a ler meu livro sobre Fundos Imobiliários. Garanto que irá se surpreender com as possibilidades de retorno e segurança deste tipo de
investimento. E o melhor de tudo, é totalmente legalizado e auditado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários.
Desejo uma ótima leitura e desde já, agradeço imensamente seu interesse no meu material.
Um forte abraço e muito sucesso! Daniel Rodrigues
Fundos imobiliários, conhecidos no mercado de capitais como Fii’s , são fundos de investimentos em imóveis como shoppings, galpões comerciais, prédios, ou em ativos de dívida imobiliária, como por exemplo LCI, CRI, etc.
O investidor que comprar uma ou mais cotas de um determinado fii’s, estará se tornando sócio (cotista) de um ou mais imóveis e passará receber rendimentos (Aluguéis) sobre seu investimento. Como se por exemplo, você e mais alguns amigos se juntassem e comprassem um prédio comercial. Após os pagamentos dos
aluguéis pelos condôminos, um administrador do fundo iria fazer o pagamento das despesas e o lucro líquido, seria dividido entre os sócios, respeitando o percentual de investimento de cada sócio. Os Fii’s são um dos melhores investimento do mercado, para geração de renda. Nem sempre encontramos investimentos que paguem rendimentos com tanta frequência e que tenham um DY (Dividendo) tão interessante. Sendo assim, se torna uma
modalidade muito atrativa, para quem busca aumentar seus rendimentos mensais ou programar sua aposentadoria.
Nas próximas páginas, vamos detalhar os tipos de fundos
imobiliários e como você pode começar a se tornar sócio desses investimentos.
Não deixe de prestar atenção em tudo que detalhei neste livro, pois procurei utilizar uma linguagem mais popular, afim de facilitar seu entendimento sobre este tipo de investimento. Vamos lá?
Agora que você já sabe o que é um fundo imobiliário, vamos falar sobre as diferentes classes desses fundos.
Nem todo fii’s investe na mesma classe de imóvel, alguns fundos investem em shoppings, outros em hospitais e até mesmo em imóveis residenciais, sendo assim possuem diferentes perfis e características.
Os fundos podem ser separados em 3 categorias principais: Fundo de Tijolo, Fundo de Papel e Híbrido, que como o nome já diz é um mix dos dois
primeiros tipos.
Os fundos de tijolo, são fundos que investem em imóveis para recebimento de aluguéis ou lucro com a venda dos imóveis e os de papeis são fundos que visam receber juros sobre dívida. Veremos mais sobre isso nas próximas páginas.
Vamos falar sobre os tipos de fii’s disponíveis no mercado; • FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE ESCRITÓRIOS
Os fundos de escritórios e lajes corporativas investem em ativos comerciais, como salas comerciais, lajes corporativas e escritórios. Este tipo de fundo pode deter um ou mais imóveis, poucas ou muitas salas e lajes. Desse modo o fundo pode estar concentrado em apenas um ou ser mais diversificado. Obviamente os fii’s que possuem vários prédios e várias lajes, são os mais diversificados e em tese possuem o menor risco, uma vez que estão menos suscetíveis à vacância, grandes inadimplências e consequentemente
• FUNDOS IMOBILIÁRIOS LOGÍSTICOS E INDUSTRIAIS
Este tipo de fundo investe principalmente em imóveis do segmento logístico ou industrial, como condomínios logísticos, condomínios industriais, galpões, fábricas, etc.
É o tipo de fundo que não pode faltar na sua carteira, pois em geral, suas locações são de longo prazo e com alguns contratos
diferenciados que garantem uma maior rentabilidade e segurança ao cotista.
• FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE HOSPITAIS
Este talvez seja o menor tipo de fundo disponível. Como os Fii’s no Brasil, ainda é uma modalidade considerada nova, nem todos os segmentos são amplamente explorados. Os fundos de hospitais é um exemplo disso.
Tendo em vista que o mercado de fii’s tem muito a crescer, esta modalidade pode ser amplamente explorada no futuro, visto que locar imóveis para hospitais pode ser um bom negócio, justamente pelo fato da segurança nos recebimentos e prazo maior de locação.
• FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE SHOPPINGS E VAREJO
Você já se imaginou ser dono de um shopping center? Então, em alguns fundos você pode se tornar sócio de um ou mais shoppings com menos de R$ 100,00. Incrível, não é mesmo?
Os fii’s de shoppings investem nesta modalidade, podendo ter participações em apenas um ou mais shoopings centers. Cabe a você escolher qual tipo de fundo se associar, lembrando que é muito importante diversificar sua carteira, ou seja, comprar cotas em mais de um fundo. Neste caso, temos uma gama de boas opções (Mais a frente falaremos como identificar os fundos).
O Mercado de shoppings centers no Brasil, sempre esteve em amplo crescimento apesar das diversas crises. É do conhecimento de
todos, que um aluguel em um shopping não é barato. Você como cotista/sócio de um shopping, estará recendo aluguéis pelo seu investimento. Na minha opinião, este tipo de fundo é o melhor do mercado!
Mas você também pode se tornar sócio de fundos de varejo, onde este tipo de fundo, investe em imóveis comerciais como lojas de rua, galpões comerciais, supermercados (já imaginou sendo dono de um imóvel de supermercado?).
Este também é um excelente fundo, afinal, quantos supermercados você falir com frequência? Quase nenhum, né?
Se você sempre desejou ser dono de um imóvel comercial mas não teve capital suficiente para isso, estes fundos são sua oportunidade.
• FUNDOS DE DÍVIDAS IMOBILIÁRIAS E RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS Se o investidor está buscando rendimentos acima da média, este é o fundo ideal.
Neste caso, este tipo de fundo, investe exclusivamente em ativos de crédito imobiliário, como LCI e CRI. Este tipo de fundo é conhecido como FUNDOS DE PAPEL.
No entanto, para falarmos de fundos de CRI, é interessante saber o que é um CRI. Eles são títulos de renda fixa, nos quais os
investidores cedem seu capital com a promessa de que receberão o valor corrigido por um índice do mercado (IGP-M ou IPCA), somado a uma taxa definida no momento da aquisição do CRI.
A carteira desses fundos em geral é formada pelos CRIs, que são títulos emitidos por empresas não financeiras para financiar projetos imobiliários.
Suas taxas de rentabilidade costumam ser um pouco mais elevadas, justamente por ser um título de renda fixa que apresenta um risco maior.
Entretanto, você poderá investir em CRIs de uma forma mais
diversificada, pois cada Fii’s tem vários CRIs em sua carteira, o que contribui para diminuição do risco.
Alguns exemplos de fundos de papel são: MXRF11Maxi Renda
VRTA11Fator Verita
• FUNDOS DE FUNDOS
Existe uma modalidade nos fundos imobiliários, que são os FUNDOS DE FUNDOS. Sim, como o próprio nome diz, é um fundo que investe em outro fundo. Mas porque existe isso e qual a vantagem?
Bem, digamos que você tem R$ 100,00 para investir. Se você
diversificar sua carteira em diversos fundos, você terá o trabalho de enviar as ordens de compra desses fundos, analisar a rentabilidade de cada um, escolher o melhor fundo, pagar a taxa de corretagem de cada compra de cada fundo, etc... Ao escolher comprar cota do Fundo de Fundos, você poderá ser cotista de diversos
empreendimentos, com apenas um ativo.
Há de ressaltar porém, que a carteira que compõe estes fundos deve ser analisada, já que podem ter alguns fundos ali de qualidade questionável. É sempre importante analisar o histórico de
• FUNDOS IMOBILIÁRIOS EDUCACIONAIS
Como estamos vendo em tópicos anteriores, você pode se tornar sócio de diversos tipos de imóveis. Neste tipo de fundo, você se tornará sócio de um imóvel que está sendo utilizado com fins educacionais, como faculdades e centros educacionais.
Na grande maioria das vezes, os contratos de locações destes imóveis tendem a ter um prazo muito longo, gerando uma maior segurança ao investidor. Este fundo é um dos preferidos dos
investidores mais conservadores, que buscam rentabilidade aliada com segurança.
Atualmente, temos os seguintes fundos educacionais listados na Bolsa:
• COMPARANDO INVESTIMENTO EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS E INVESTIR EM IMÓVEIS TRADICIONAIS
Como vimos nos capítulos anteriores, os fundos imobiliários (FII’S) são ativos que permitem a qualquer pessoa, investir em imóveis através da bolsa de valores. Portanto, é inevitável que se compare este investimento com os imóveis tradicionais.
Apesar dos fundamentos serem parecidos, existem grandes diferenças que separam os dois tipos de investimentos.
Quando comparado com imóveis físicos, quais as vantagens e desvantagens em se investir em FII’S ?
Nas próximas páginas, vamos explanar melhor essas diferenças e o porquê eu e diversos outros investidores, acreditamos muito mais na capacidade de rentabilidade e renda dos FII’S.
• VANTAGENS
•MAIOR DIVIDENDO: A rentabilidade obtida com os fundos imobiliários.
Quando um proprietário de um imóvel tradicional, recebe o aluguel dele, obrigatoriamente ele precisa declarar este rendimento em sua declaração de imposto de renda.
Já no caso do dividendo do fundo imobiliário, isso não acontece, pois no Brasil os dividendos de fundo imobiliário são isentos de IR de acordo com a lei.
A isenção de IR para Pessoa Física, foi definida através da Lei 11.033 de 21/12/2004 e posteriormente pela Lei 11.196 de 21/11/2005. Sendo assim, em geral, os rendimentos pagos pelos FII’s costumam ser maiores do que um aluguel tradicional, justamente por não ser obrigado a pagar o IR.
Outro ponto, os FII’s costumam negociar imóveis com maiores descontos. Dessa forma, investir em fundo imobiliário é também comprar uma participação em um imóvel com um bom desconto.
• VANTAGENS
•POSSIBILIDADE DE RETORNOS MAIORES
Supondo que o Sr. João, receba mensalmente R$ 500,00 de aluguel do seu imóvel, o que ele pode fazer com esse dinheiro?
Obviamente o Sr. João vai utilizar em suas despesas pessoais, pois este valor ele não consegue reinvestir no próprio imóvel, afim de aumentar sua renda mensal. Ou você conhece algum proprietário de imóvel, que reinveste o valor da locação com este fim?
Primeiro que é praticamente impossível alguém reinvestir o aluguel de um imóvel tradicional, no mesmo imóvel, pois existe um
inquilino e qualquer obra de melhoria ou ampliação do imóvel requer tempo e muito dinheiro.
No caso dos fundos imobiliários, ao receber seu dividendo mensal, você tem a opção de reinvestir este valor no mesmo fundo,
aumentando assim sua participação no investimento ou, utilizar este valor para comprar outras cotas de outros fundos.
E aí que a magia dos investimentos acontece!
Existe uma frase bastante famosa atribuída ao gênio da física Albert Einstein, “juros compostos são a oitava maravilha do mundo, aquele o entende, ganha, quem não entende, paga”, ninguém tem certeza se essa frase foi mesma de autoria do grande Einstein. Mas vamos falar sobre o que essa frase quer dizer no nosso tipo de
• VANTAGENS
•POSSIBILIDADE DE RETORNOS MAIORES
Ao receber seus dividendos mensais, você poderá sacar os valores ou reinvestir, correto?
Acontece que, se você está entrando agora nos investimentos e ainda possui pouco capital, a recomendação é exatamente que faça novas aquisições de cotas de fundos.
Por exemplo: Se este mês você recebeu R$ 500,00 de rendimentos com um capital investido de R$ 100.000,00. Reaplicando seu
dividendo, no mês seguinte você receberá dividendos sobre R$ 100.500,00, e assim sucessivamente.
Ou seja, o investimento e reaplicação dos rendimentos, podem fazer você ter um ótimo capital e uma renda considerável no futuro.
O mesmo exemplo se aplica a quem quer começar com pouco dinheiro, investindo mensalmente.
Imagina que você investe R$ 100,00 por mês em fundos
imobiliários, com isso, em um ano você terá 1.200 reais investidos, gerando renda mensalmente. Entretanto, seu rendimento todos os meses poderá ser maior, visto que além da sua aplicação de R$ 100,00 você pode reaplicar o seu dividendo. Isso acontecendo em longo prazo, fará de você um milionário e isso não é exagero, É JUROS COMPOSTOS!
• VANTAGENS •DIVERSIFICAÇÃO:
Imóveis tem um valor muito alto, portanto, exige do investidor um elevado volume investido para que ele tenha diversas propriedades. Os fundos imobiliários, permitem a qualquer pessoa, diversificar seus investimentos com um valor muito menor e em localidades diferentes.
Através dos fundos imobiliários, qualquer pessoa pode se tornar sócia de um Shopping Center com apenas R$ 70,00. Existem fundos de lajes comerciais, galpões, prédios, em que o valor da cota seja menor do que R$ 10,00 por exemplo.
Dessa forma, com pouco dinheiro qualquer pessoa poderá adquirir participações em diversos projetos diferentes. O que seria
• VANTAGENS •LIQUIDEZ
Este ponto, costumo dizer que é um dos principais para se considerar no momento de escolher investir em imóvel ou em fundo imobiliário.
Lembra do Sr. João, que possui um imóvel de R$ 100.000,00? Vamos supor que por algum motivo, ele precise vender seu imóvel, pois ele precisa utilizar este dinheiro com urgência.
Em quanto tempo, aproximadamente você acha que ele conseguirá encontrar um comprador, preparar toda documentação, arrumar uma nova casa para morar, sem contar com as diversas propostas ruins que ele poderá receber, e ainda contar com a sorte do novo comprador possuir o valor já disponível ou aprovado pelo banco. Ou seja, toda burocracia que existe, não permite que o Sr. João, venda seu imóvel e tenha seu dinheiro liberado em 3 dias, correto?
Já no caso dos fundos imobiliários, isso não acontece! Se você investir hoje em algum FII’s, por ele ser negociado na bolsa de valores, a venda das suas cotas acontecem de forma quase que
imediata. E após sua venda, o dinheiro estará disponível na conta da sua corretora em até 3 dias úteis.
Outro ponto importante é, no caso dos Fii’s se você tiver 100 mil aplicado e precisar de apenas 10 mil, basta vender apenas 10 mil. Mantendo assim o restante do investimento, já no imóvel
• VANTAGENS
•CUSTOS DE TRANSAÇÃO
Os custos com a compra ou venda de um imóvel, podem chegar até 6% do valor do bem, incluindo corretagens e impostos. Já no caso dos fundos imobiliários, você só paga imposto de renda se tiver lucro na venda do seu fundo, ou seja, comprou uma cota por 10 e vai vender por 12, você pagará imposto apenas sobre o lucro dessa transação.
Para se comprar ou vender um fundo imobiliário, você irá precisar de uma corretora de valores. Existem corretoras que se quer
cobram corretagem em casos de fundos imobiliários e algumas cobram bem pouco, menos do que 5 reais.
• VANTAGENS
•GESTÃO PROFISSIONAL
Os fundos são administrados por profissionais experientes no mercado. Isso faz com que, a gestão do patrimônio, seja feita de forma muito mais adequada do que se fosse feita de forma
amadora, além de livrar o investidor das “dores de cabeça” de uma propriedade.
•BENEFÍCIO TRIBUTÁRIO
Os fundos imobiliários tem isenção de impostos na distribuição de dividendos para pessoas físicas. Na prática isso significa que toda a renda do fundo, excluindo as despesas, poderá ser distribuída aos cotistas sem precisar pagar o imposto de renda. Já com imóveis tradicionais, o governo cobra até 27,5% da renda, dependendo da faixa de renda do investidor.
•QUALIDADE DOS INQUILINOS
Na média, os inquilinos dos imóveis dos FII’s apresentam menor risco de inadimplência e atraso que o investidor conseguiria em imóveis tradicionais. Os imóveis dos FII’s tendem a atrair grandes empresas, instituições com risco de crédito baixo. O BC Fund, um dos maiores FII’s do Brasil, tem inadimplência histórica inferior a 1%.
A maior vantagem em se investir em Fii’s, é que você pode se tornar sócios de grandes empreendimentos imobiliários como Shoppings, Lajes corporativas, Prédios Comerciais, Agências bancárias, etc... Sem ter que desembolsar alguns milhões de reais. Existem fundos negociados na Bolsa de Valores, por menos de R$ 2,00 e você já passa a ser sócio e receber rendimentos mensais sobre isso. Você já imaginou se tornar sócio de prédios comerciais, por menos de 2 reais? Pois é, com os fundos imobiliários isso é possível!
Como eu costumo dizer para alguns alunos, os Fii’s são aquela nota de 100 dólares, sabe? Ela fica linda em qualquer lugar. Ou seja, você pode continuar com outros investimentos, sejam eles mais
arriscados ou não e mesmo assim, investir todos os meses um
pouquinho em Fii’s. Dessa forma, você irá diversificar sua carteira de investimentos e com isso, aumentando gradativamente seu
rendimento mensal.
Outra vantagem muito importante, é que você não precisa se preocupar com as burocracias de um imóvel convencional. Suponhamos que você tenha R$ 500.000,00 para comprar um imóvel. Além de procurar um bom imóvel para investir esse
dinheiro, você precisa se preocupar com a estrutura desse imóvel, impostos, localização, entre outras dores de cabeça... E após
comprar este imóvel, ainda deverá contratar uma imobiliária para locar e que consiga um inquilino que pague rigorosamente em dia e não destrua seu imóvel, pois quando ele sair, você ainda vai gastar com a manutenção.
Nos valores atuais, um imóvel de R$ 500.000,00, dependendo de sua localização você teria de renda com este imóvel algo em torno de R$ 1.700,00 mensal (Considerando índice de alugueis). Com este recebimento, você ainda deverá declarar no seu imposto de renda e talvez, pagar uma taxa ao governo.
Este mesmo valor investido em alguns fundos imobiliários, que pagam em torno de 0.60% ao mês de DY (Dividendos), sua renda média mensal seria de R$ 3.000,00.
Já no caso de dividendo de fundo imobiliário, este valor recebido é isento de IR, como já falamos nas páginas anteriores.
• DESVANTAGENS • VOLATILIDADE:
Como os FII’S são cotados em bolsa de valores e sofrerem variações diariamente de suas cotações, fazem com que eles tenham um
componente de volatilidade, o que não acontece com os imóveis tradicionais, mesmo porque não é comum um imóvel receber diversas ofertas de compra e venda no mesmo dia, ou em curto período.
Sem contar que, pelo fato dos imóveis tradicionais não serem cotados em bolsa de valores, o proprietário ou investidor, não percebe as oscilações do mercado imobiliário. Sendo assim, tem a impressão de que seu imóvel apenas se valoriza.
• RISCO REGULATÓRIO:
No ano de 2015, o congresso nacional tentou aprovar uma lei que criava tributação sobre os rendimentos dos Fii’s. Felizmente, este projeto não foi para frente mas mostra que o governo está de olho neste mercado.
Não que um imposto sobre os rendimentos irá afastar os benefícios desta modalidade, mas com certeza, iria diminuir seus dividendos, pois os impostos deveriam ser cobrados no ato do pagamento.
• DESVANTAGENS
• NÃO DETÉM CONTROLE DA PROPRIEDADE
O investidor de Fii’s não é dono do imóvel, ele é um cotista de um fundo que possui participações neste empreendimento. Sendo
assim, o investidor não pode fazer melhorias por conta própria, nem utilizar o espaço de forma gratuita por exemplo.
Como podemos ver, os Fundos imobiliários são em sua grande maioria, uma das melhores formas de se investir buscando rentabilidade mensal, além de ser totalmente acessível a todos tipos de pessoas que desejam investir em imóveis.
Eu em particular, vejo a categoria dos fundos imobiliários como aquele tipo de investimento que não pode faltar para ninguém, principalmente para o pequeno investidor que visa lucrar e ter rentabilidade no médio/longo prazo.
Agora que você já sabe o que é um fundo imobiliário e como pode investir neste tipo de ativo, vamos falar sobre como analisar um fundo e decidir se ele é viável ou não para receber nosso suado dinheiro.
Sim, não é porque é um tipo de investimento que gera renda mensal que devemos sair colocando dinheiro, sem ao menos ter algumas informações importantes, afinal, do que adianta comprar um Shopping no deserto, não é mesmo?
Justamente para não comprarmos “gato por lebre” existe alguns indicadores que nos mostram a saúde do fundo e seu histórico, de forma que de posse dessas informações, temos condições de decidir investir neste ou naquele fundo.
Veja bem, investir em qualquer ativo exige não apenas dinheiro, mas cuidado com seu dinheiro. Como digo, dinheiro não aceita desaforo. Um dinheiro bem cuidado, gosta do seu dono e sempre está com ele, já um dinheiro que é largado, prefere “trocar” de dono.
Por isso, é muito importante ter em mente que o fato de investir também requer cuidados, para que você aprenda cada vez mais como administrar seus bens.
Da mesma forma acontece se você fosse comprar um imóvel tradicional, você analisa as condições do imóvel, o preço, localização, etc.
Como este livro tem o intuito de elucidar alguns pontos sobre os fundos imobiliários, desmistificando assim alguns paradigmas sobre investimentos, não vamos entrar em pontos técnicos demais sobre análises, mas os mais importantes e que para o investidor individual bastam na tomada de decisão. E então, vamos aprender como analisar as informações de um fundo? Nas próximas páginas vamos detalhar isso.
OBS: TODOS OS INDICADORES QUE CITO NESTE LIVRO, ESTÃO DISPONÍVEIS NOS RELATÓRIOS MENSAIS DE CADA FUNDO. OU SEJA, É BEM SIMPLES DE ENCONTRAR AS INFORMAÇÕES!
• VACÂNCIA
Este é o primeiro ponto a se observar de fundo imobiliário. A vacância é o fator principal que gera renda ao fundo, ou seja, quanto menor for este indicador maior será a receita do fundo. Ele significa a porcentagem de salas ou imóveis desocupados, ou seja, um fundo saudável, bem administrado e bem localizado, raramente tem taxas de vacância altas e quando acontece por algum motivo de ocorrer vacância, logo ela volta a baixar.
A vacância atual deve ser levada em conta, entretanto, a vacância histórica também se faz muito importante. Pois ela nos mostra a capacidade do fundo de administrar suas contas de acordo com a taxa deste indicador.
Vejamos um exemplo do fundo ABCP11 – Fundo de Shopping No relatório mensal emitido pelo fundo, podemos verificar sua vacância e o histórico deste indicador.
• DIVIDEND YELD – DIVIDENDOS
Os fundos imobiliários geram renda mensal, através de suas receitas com locação ou juros sobre dívidas. Dessa forma é muito importante acompanhar o indicador de Dividend Yeld ou dividendos anuais, para saber se o valor pago pelo fundo está compatível com seu valor de mercado.
De nada adianta investirmos em um fundo consolidado e bem localizado, se seu retorno de dividendos está abaixo da média. Da mesma forma que pode ser frustrante você esperar um retorno de 0.60% mensal e descobrir que recebeu nem metade disso, não é mesmo?
Para calcular o Dividend Yeld, é muito simples, basta você somar todos os rendimentos pagos mensalmente nos últimos 12 meses e dividi-los pela cotação atual do fundo. O resultado obtido, multiplica-se por 100 e então o investidor obtém o dividend yeld dos últimos 12 meses.
Vamos ao exemplo: Fundo – MXRF11.
Cotação Abril2020 – R$ 10,98
Rendimentos últimos 12 meses – R$ 0,083 Cálculo = 0,083 x 12 = 0,996
0.996 / 10.98 = 0.0907 0.0907 x 100 = 9,07%
Neste caso sabemos que temos uma média de 9,07% anual de renda deste fundo. Se dividirmos 9,07% por 12 (meses do ano) teremos uma
rentabilidade mensal aproximada de 0,75%.
• PREÇO / VALOR PATRIMONIAL DA COTA
Este valor representa se a cota do fundo está bem ou mal avaliada. Em geral, se o valor negociado em bolsa está abaixo do valor
patrimonial do fundo, pode apresentar uma boa oportunidade de compra, visto que está mais barato do que realmente vale.
Entretanto, por estar abaixo do valor patrimonial, pode significar que o mercado está apreensivo com a qualidade deste fundo. Por isso se faz necessário, verificar outros indicadores que escrevo aqui. Para se calcular o valor patrimonial da cota, é muito simples. Basta você dividir o valor do Patrimônio Liquido do fundo pela quantidade de cotas. Vamos ao exemplo do MXRF11.
Se dividirmos o Patrimônio Liquido pela quantidade de cotas, teremos o valor de 10.25.
Neste exato momento, este fundo está sendo negociado por 10.80 cada cota. O valor negociado está acima do valor patrimonial, entretanto, quando isso acontece nos mostra que o mercado está otimista com o fundo e podemos ter então uma ótima oportunidade de renda.
• PREÇO / VALOR PATRIMONIAL DA COTA
Depois de descobrirmos o valor patrimonial da cota, devemos comparar os dois valores.
Para chegarmos neste valor, devemos dividir o valor de mercado da cota (negociado em bolsa) pelo valor patrimonial.
Mais uma vez, vamos usar como exemplo o MXRF11 Valor em Bolsa = 10.80
Valor Patrimonial = 10.25 Resultado da divisão = 1.05
Novamente temos um resultado que nos mostra que o fundo está sendo negociado acima do seu valor patrimonial. (Este valor deverá ser maior que 1, caso contrário mostra que o fundo está sendo
negociado abaixo de seu valor patrimonial).
Eu, em geral, gosto de investir em fundos que o resultado dessa divisão seja maior que 1. Pois sendo assim, me mostra que o fundo está sendo valorizado e assim posso reduzir meus riscos. Fundos com resultado menor que 1, significa que está sendo negociado abaixo do valor patrimonial e apesar de parecer uma boa
oportunidade, novamente digo, pode ser que o mercado não esteja satisfeito com o resultado ou administração do fundo.
• CONSIDERAÇÕES DO AUTOR SOBRE OS INDICADORES:
Apesar de existirem muitos outros indicadores, eu analiso apenas os que citei neste livro, pois meu foco é a longo prazo. Ou seja, após verificar a
qualidade do ativo de acordo com seu índice de vacância, Dividendos e valor patrimonial, eu decido investir meu dinheiro e todos os meses eu reaplico meus rendimentos. Escolho outros fundos ou aumento minhas participações nos fundos que já possuo.
Em alguns outros materiais, você encontrará outros indicadores como Cap Rate, Taxa de administração, valor por metro quadrado, etc... Eu costumo dizer que este tipo de indicador, é para grandes investidores que buscam apenas especular com o fundo, ou seja, comprar cotas por um valor x e após a valorização deste ativo em determinado tempo, eles vendem suas
posições, lucrando assim com o preço maior.
Como eu e muitos de vocês, queremos aplicar um pouco mensalmente e ir aumentando gradativamente nossa renda, escrevi justamente o que eu
considero para ser cotista ou não de um fundo. Este material é para elucidar seu interesse por fundos imobiliários e não para formar você em um
especialista em fundos. Se você deseja se aperfeiçoar cada vez mais nessa área, existem diversos cursos na internet que poderão te auxiliar neste quesito.
Por hora, os indicadores escritos aqui, já são suficientes para iniciarmos as aplicações.
Não importa com quanto você vai começar a investir, desde que seja
imediatamente e mesmo que seja um valor baixo, não deixe de verificar os indicadores que descrevi. Cuide do seu dinheiro, para que ele sempre seja grato a você. Lembre-se: Dinheiro não aceita desaforo!
Neste ponto do livro, você já sabe o que são e como gerar renda com fundos imobiliários, correto?
Se você realmente está interessado por isso, neste momento você já deve ter feito algumas pesquisas na internet e algumas dúvidas
começaram a aparecer em sua cabeça. Mas calma, vamos começar a esclarecer tudo que um investidor iniciante precisa saber.
No começo parece muito difícil aplicar e viver de renda, muita gente ou muitos artigos na internet, podem lhe dizer que isso vai demorar muito e é arriscado.
Acontece que a grande maioria dessas pessoas, nunca fez nenhum investimento em renda variável e obviamente, acredita ser um monstro de 7 cabeças. Muitas pessoas dizem conhecer Fulano, que resolveu aplicar na bolsa e perdeu muito dinheiro. Mas será que foi isso mesmo? Bom, eu em particular duvido muito desse tipo de comentário.
Primeiro porque quem perde, raramente fica falando sobre suas derrotadas por aí, de fato é meio humilhante você ficar falando que fez algo e deu errado.
Em segundo lugar, muitas pessoas que querem investir, ao invés de se aprofundarem em um assunto, como você está fazendo lendo este livro, vão direto em um gerente de banco ou assessor de investimento e coloca o dinheiro diretamente na recomendações dessas pessoas. ESTE É O ERRO A NÃO SE COMETER!
Investir em qualquer segmento, requer o mínimo de conhecimento. Seja para abrir um comércio, empresa, etc... Você precisa saber os pontos fortes e fracos do que está investindo.
No caso dos fundos imobiliários, é a mesma coisa. Você não pode e nem deve, depois de terminar esta leitura, sair comprando qualquer fundo, porque simplesmente quer começar a investir.
Como ensinei nas páginas anteriores, devemos ler e entender algumas informações de cada fundo, antes de decidir investir o dinheiro.
Depois que você comparou os indicadores, é hora de escolher em qual fundo vai aplicar.
Para facilitar, eu criei uma tabela que você pode fazer igual em uma planilha de excel, assim você poderá colocar um X (como ruim) e um A como aceitável, em cada coluna de cada indicador do fii’s. Por exemplo:
No exemplo acima, eu comparo os índices de vacância, dividendos, valor patrimonial da cota e o valor de cotação do mercado.
Busco investir sempre nos fundos que possuem 2 ou mais
indicadores positivos. O jeito de descobrir esses valores, já ensinei nas páginas anteriores.
Ainda de acordo com a tabela, eu faço alguns comparativos.
No caso da vacância, eu busco no google o índice de vacância média na cidade de São Paulo, considero sempre essa cidade, por ser a maior do Brasil.
Ou seja, se o índice de vacância na cidade estiver em 17%, irei considerar como positivo os Fii’s que tiverem uma taxa inferior a desta cidade.
Este é o primeiro indicador que considero, após este, irei verificar se os dividendos estão acima do que eu procuro e recomendo, que deve ser acima de 0.50% a.m
O valor patrimonial da cota, como eu disse na página deste
indicador, deve ser maior que o valor de mercado, dessa forma nos mostra que os investidores estão animados com este fundo.
Entretanto, nos casos que a vacância está baixa e os dividendos pagando acima de 0.50%, podemos ter um valor patrimonial abaixo do preço praticado no mercado e então, podemos ter uma ótima oportunidade de investimento, comprando cotas de um fundo que possuem grandes chances de se valorizarem ainda mais.
Qual valor ideal para começar a investir?
Muitos leitores deste livro, querem começar já a investir, entretanto não se decidiram ainda ou não possuem um alto valor disponível para começar, e eu digo...Nem deve!
Após entender o que são os Fundos Imobiliários e como eles podem te gerar renda mensal, você precisa iniciar de maneira gradual seus investimentos. Sem ir com muita sede ao pote!
Digo isso, pois você vai precisar se acostumar com este tipo de investimento. A grande maioria dos fiis pagam o dividendo
mensalmente, mas isso não é obrigatório. Lembre-se que você vai receber uma parte do lucro do fundo, caso ele tenha prejuízo, você não recebe.
Portanto, mais uma vez, quero que entenda que é necessário fazer os estudos de cada fundo que você deseja aplicar, independente do valor que irá começar.
Eu quero muito, que todos os leitores comecem a investir em Fii’s. Isso será saudável para seu futuro financeiro, mas precisamos que faça isso com responsabilidade e o máximo de segurança possível. A primeira coisa a se fazer é abrir uma conta em uma corretora de valores. Existem diversas no mercado e caberá a você, pesquisar a melhor opção. Você vai precisar conversar com essas corretoras, para descobrir as taxas de corretagem para compra e venda de Fiis. Busque por corretoras que tem essa taxa menor do que R$ 5,00. Em alguns casos as corretagens são até gratuitas! Só procurar com
Qual valor ideal para começar a investir?
Depois de encontrar sua corretora, você decidirá quanto quer investir no primeiro momento.
Como já disse no começo do livro, existem fundos imobiliários cujo o valor da cota pode ser menor que do que R$ 2,00 e outros acima de R$ 1.000,00.
Você pode começar comprando quantas cotas quiser, com o valor que tiver disponível. Supondo que tenha R$ 50,00, você poderá comprar 25 cotas de 2 reais cada, ou 5 cotas de 10 reais... Vai depender do fundo que você escolher.
Lembrando que quando um fundo for pagar o dividendo, você receberá de acordo com a quantidade de cotas, ou seja, se um determinado fundo por pagar 10 centavos para cada cota e você tiver 10 cotas, você irá receber 1 real de dividendo.
Em posse dessas informações, você deve decidir sobre o valor do seu primeiro investimento. Feito isso, basta agora procurar os Fii’s que você deseja ser sócio e receber seus aluguéis mensais (Dividendos). Na próxima página, vamos detalhar como fazer essa procura.
É hora de procurar e escolher seus primeiros fundos imobiliários. Atualmente existem mais de 350 fundos imobiliários listados na B3 (Bolsa de valores), e você poderá pesquisar cada um diretamente no site da Bmf&bovespa.
Existem outros sites na internet que também tem todos os Fii’s listados, como por exemplo
https://www.fundsexplorer.com.br/
Eu gosto muito desse site e espero que ele sempre continue disponível, pois além de mostrar todos os fundos, possui os relatórios mensais de cada um, bem como suas cotações e os indicadores que ensinei você a encontrar.
Agora que você já sabe pesquisar e aplicar em fundos imobiliários, é preciso criar uma rotina para isso.
Você deve ter em mente que no começo da sua caminhada como um investidor em Fundos Imobiliários, seus dividendos mensais serão de acordo com o valor total que você terá investido. Logo, quanto mais investimento você fizer, maior será sua renda mensal. Mas não se preocupe, você não precisa fazer aportes mensais de valores altos. Na verdade, o recomendável é que invista 10% da sua renda atual, todos os meses.
O importante mesmo é que você separe todos os meses algum valor, para ir aumentando suas cotas em um determinado fundo e também seu portfólio. Afinal, não devemos ter todos os ovos em uma única cesta.
Neste tipo de investimento, é muito importante diversificar. Ou seja, todos os meses, comprar um pouco de cada fundo que você
pesquisou.
Assim que você fizer seus primeiros investimentos, logo estará recebendo seus primeiros rendimentos mensais ou aluguéis como eu gosto de chamar. A dica para aumentar cada vez mais sua renda é simples, nos primeiros anos dos seus investimentos, ao invés de sacar seus rendimentos a recomendação é que você reaplique eles. Ou seja, se você receber 3 reais de aluguel pelos Fii’s que você tem, o ideal é comprar mais algumas cotas de outros fundos com este valor. Dessa forma, todos os meses, você estará aumentando gradativamente seu patrimônio e consequentemente seus “aluguéis”também serão maiores, com o passar do tempo.
Após efetuar suas primeiras compras de Fii’s, você se torna um cotista ou como gosto de dizer, sócio de um empreendimento imobiliário.
Como todo empreendedor, você tem uma obrigação com você mesmo e com o seu dinheiro. Administrar esse investimento e sua renda.
Você deve criar uma rotina para cumprir essas tarefas, afinal, seu dinheiro necessita de cuidados e só você sabe o valor que ele tem! Todos os meses, o valor dos seus rendimentos irá cair diretamente na sua conta da corretora que escolheu. Em geral, os fundos pagam os dividendos até o dia 10 de cada mês.
Mas antes do fundo enviar seus dividendos, ele disponibiliza alguns relatórios no final do mês, que são justamente as informações que você deverá verificar para decidir pela compra de um fundo,
manutenção dos seus investimentos ou se é hora de sair deste empreendimento e partir para outro.
No tópico “Escolhendo um Fundo Imobiliário” deste livro, falamos como pesquisar os fundos na Bmf&bovespa ou em outro site, que possuem as informações.
Será por este mesmo caminho, que você irá acompanhar os
relatórios mensais dos seus fundos. Ou seja, todos os meses deverá ler e ver as cotações dos seus empreendimentos.
Parece uma coisa cansativa e nada legal de se fazer, não é mesmo? Mas isso é uma das partes mais importantes, para manter a saúde e eficácia dos seus rendimentos
Essa parte de acompanhar e administrar seus investimentos, é justamente que fará de você um vencedor no mercado de renda variável.
Eu, gosto de utilizar uma planilha em excel como essa abaixo. Onde mensalmente eu altero os valores de acordo com as cotações e relatórios do final do mês. Veja só:
A planilha acima, que utilizo para controle dos meus Fii’s, possui as informações necessárias para decidir se continuo ou não com
minhas cotas nos fundos. Segue explicação de cada coluna:
Fiis = Nome do Fundo
Data Compra = Data em que comprei cotas deste fundo
Preço Compra = Valor pelo qual paguei em cada cota deste fundo
Preço Atual = Valor de cada cota no dia que faço a consulta de relatórios.
Vacância Compra = Índice de Vacância na data da minha compra
Vacância Atual = Índice de Vacância no dia que faço a consulta de relatórios
Dividendo Compra = Porcentagem de dividendos pagos pelo fundo na data da minha compra
Dividendo Atual = Porcentagem de dividendos pagos pelo fundo na data de consulta de relatórios
Vr Mercado Compra = Valor de mercado das cotas, na data que decidi comprar
Vr Mercado Atual = Valor de mercado das cotas, na data de consulta de relatórios.
Após preencher esses dados em sua planilha, você precisa decidir se continua com suas cotas neste fundo, se aumenta sua
participação neste fundo ou se é hora de sair deste empreendimento e investir em outro.
Eu utilizei o fundo 2 como um exemplo de desvalorização do ativo. Perceba que o preço atual é menor do que paguei na compra, a vacância aumentou, o dividendo diminuiu e o valor de mercado também diminuiu. Isso nos mostra um sinal de alerta, mas não devemos ficar desesperados e sair encerrando nossa posição. Neste tipo de investimento, algumas variações podem ocorrer, é normal.
Eu recomendo que mantenha o ativo, por pelo menos 3 meses na carteira. Se a variação das informações ficarem negativas por 2 meses seguidos, aí sim, é hora de vender suas posições e comprar outras.
Já no exemplo do fundo 1, o preço atual subiu, bem como a
vacância. Mas veja que o valor de mercado atual, está maior que o valor de mercado na data de compra. Isso nos mostra que o
mercado em si, está animado com este fundo. Vale a pena continuarmos com ele.
Acompanhe sempre o valor de cotação do seu fundo, pois ele também pode te gerar um bom lucro. Imagine que você tenha comprado 1.000 cotas de um fundo a R$2,00. Depois de alguns meses, esse fundo está sendo cotado a R$ 3,00. Se você quiser vender suas cotas, estará lucrando com a valorização do preço desse ativo. Pense nisso!
O momento de se falar sobre o que ninguém gosta, chegou! Riscos de se investir em fundos imobiliários, quais são e como evitá-los ou diminuí-los?
Bom, como todo e qualquer tipo de investimento, temos riscos a correr. Mas espere só, leia novamente: TODO E QUALQUER TIPO DE INVESTIMENTO. Engana-se quem acredita que a poupança seja um investimento seguro, afinal, quem não conhece a história do Ex-Presidente Fernando Collor? Os investidores mais antigos, com certeza se lembram bem, de quando o presidente decidiu confiscar todo valor da caderneta de poupança, não é mesmo?
E quem garante que hoje isso não pode ocorrer novamente? Já sei, algumas pessoas irão dizer que existe uma lei, que protege esses investimentos, e também o FGC (Fundo Garantidor de Crédito). Ora, meus caros leitores, estamos no Brasil. País onde as leis, sabemos que não são muito levadas a sério, não é mesmo? Enfim, todo investimento tem riscos, alguns maiores e outros menores, mas sim, possuem seus riscos.
No caso dos Fundos Imobiliários, é a mesma coisa. São ativos que são negociados na bolsa de valores, possuem variação de preço de acordo com o que o mercado entende sobre a saúde desse ou daquele fundo.
Acontece que para você perder seu valor investido, seria necessário o fundo falir. E então todos os cotistas, sairiam prejudicados e teriam seu dinheiro praticamente reduzido a 0. Mas não precisa se preocupar tanto, pois raramente isso acontece e muito antes de acontecer, você vai perceber que algo não está indo bem com o fundo, através dos relatórios.
Lembra da planilha que uso para controle e administração das
minhas aplicações? Pois é, será com base nas informações mensais dos fundos que você escolher, que você vai conseguir identificar os pontos negativos e negativos do seu empreendimento.
Caso os dividendos começam a diminuir consideravelmente, ou o valor de mercado do fundo comece a ficar mais baixo, são sinais que devemos sair e procurar outro fundo.
Em se tratando de investimentos, existe uma frase que diz: “Quando o barco começar a afundar, não reze. Abandone-o.” Essa frase está presente no Livro “Os Axiomas de Zurique”, inclusive recomendo a leitura, todo investidor deveria ler este livro. É uma verdadeira bíblia dos investimentos.
Portanto, para evitar riscos maiores, nada melhor que fazer sua obrigação que é cuidar dos seus investimentos. Não abandone seu investimento, porque ele custou apenas 2 reais, ou porque ele te paga apenas 5 centavos por mês. Jamais se esqueça:
“Dinheiro não aceita desaforo”. Cuide do seu dinheiro, sempre! Buscar informações para investir em um fundo, da mais trabalho do que simplesmente acompanhar a evolução deste fundo. Sendo assim, porque não fazer apenas o seu trabalho? Muitas pessoas que amargam prejuízos em investimentos, simplesmente
abandonaram relatórios e não conseguiram entender que algo não ia bem. Fica fácil culpar o mercado de renda variável, por uma
falha nossa. O Ser humano tende a não assumir seus próprios erros.
CONSIDERAÇÕES FINAIS DO AUTOR
É com grande prazer que chegamos ao final do nosso livro. Fico muito feliz de ter escrito sobre fundos imobiliários e mais feliz ainda, que você , tenha se interessado e chegado até aqui.
No Brasil, os fundos imobiliários ainda são muito novos e com um enorme potencial de crescimento. Entretanto, como a educação financeira em nosso país ainda é escassa, pouquíssimas pessoas investem no mercado de renda variável.
Na vida, corremos riscos diariamente em praticamente tudo, porque não correr alguns riscos para capitalizar mais nosso dinheiro? Como diz no livro “Os Axiomas de Zurique”: Se você arrisca muito, as chances de conseguir um alto retorno aumentam. Ao sairmos de casa, estamos arriscando nossa vida. Ao contribuir para a previdência social, estamos arriscando nosso futuro em quem sabe, um governo que possa mudar as regras no meio do caminho? Como disse, corremos riscos diariamente e isso não deve ser motivo para não investirmos um pouco em fundos imobiliários. Obviamente, não podemos colocar todos os ovos em uma única cesta, mas diversificação de investimentos é o que fará você ter mais tranquilidade e renda no futuro.
Crie o hábito de investir um pouco, todos os meses. Além do pouco que você determinar que irá investir, reaplique seus dividendos comprando outras cotas de fundos imobiliários. Logo você estará com grandes valores investidos, sem perceber.
Experimente a sensação de receber seus primeiros dividendos, ela é maravilhosa e tão viciante quanto aquela cerveja gelada, após um longo dia de trabalho, sabe?
CONSIDERAÇÕES FINAIS DO AUTOR
Os dividendos irão te trazer uma sensação melhor do que seu salário ou pró-labore, pois você estará vendo seu dinheiro trabalhar para você e não o contrário.
Como disse o maior investidor do mundo, Warren Buffet:
“Se você não encontrar uma forma de ganhar dinheiro enquanto dorme, você vai morrer de trabalhar”.
É exatamente essa forma de ganhar dinheiro, que os dividendos fazem. Seu dinheiro trabalha para você dia e noite, nos fundos imobiliários.
O Shopping funciona aos finais de semana, enquanto você descansa.
O Comércio está a todo vapor.
Os prédios comerciais, muitos funcionam 24 horas...
E você, é dono de uma pequena parte de cada um desses empreendimentos e todos os meses, estará recebendo seu aluguel.
Pense grande, seja grande!
Não importa com quanto você vai começar investindo, desde que seja já. Dê o primeiro passo, depois o segundo e assim
sucessivamente. Crie o hábito de investir e de ver seu dinheiro render.
Espero que eu tenha atingido meu objetivo com este livro, que é justamente esclarecer um pouco sobre este tipo de investimento e incentivar você, caro leitor, a mudar seu pensamento sobre o
mercado de renda variável.
Muito Obrigado pela companhia. Daniel Rodrigues
