A antecipação de tutela foi deferida (fls. 72/73).

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SENTENÇA

Processo Digital nº: 1130461-49.2014.8.26.0100

Classe - Assunto Procedimento Comum - Promessa de Compra e Venda

Requerente: DANIEL FARIA DOS SANTOS

Requerido: TINER SPE X EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

Juíza de Direito: Dra. Juliana Amato Marzagão

Vistos.

Cuida-se de ação de resolução contratual ajuizada por Daniel Faria dos Santos contra Tiner SPE X Empreendimento Imobiliário Ltda. Alega que celebrou com a ré, em julho de 2012, compromisso de compra e venda de imóvel a construir, a unidade autônoma 49 no empreendimento Terrara, pelo preço de R$ 483.693,79, do qual pagou o total histórico de R$ 124.954,60, mais R$ 14.027,68 a título de corretagem e R$ 1.937,17 de taxa SATI. Disse que cumpria regularmente com suas obrigações quando teve o financiamento bancário negado em razão de o imóvel ter sido erigido em área contaminada, sem liberação pela CETESB. Narra que a contaminação implica evidente desvalorização do bem, que isto não foi informado quando da aquisição e que sofreu abalo moral em razão da frustração do sonho da casa própria. Sustenta fazer jus à resolução do contrato e devolução da integralidade dos valores pagos, uma vez havida culpa da promitente vendedora. Invoca as normas protetivas do CDC. Pede resolução judicial do contrato, a devolução integral das parcelas pagas e dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 20.000,00. A petição inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 32/74.

A antecipação de tutela foi deferida (fls. 72/73).

original assinado digitalmente por JULIANA AMATO MARZAGAO. processo 1130461-49.2014.8.26.0100 e código 3149823.é cópia do informe omento foi liberado nos autos em 26/05/2017 às 10:00, rir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj,

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A ré ofereceu contestação (fls. 89/110), suscitando preliminares de falta de interesse de agir diante da admissão extrajudicial do autor de que foram cumpridas as exigências da CETESB pela ré e de ilegitimidade passiva com relação ao pedido de devolução dos valores relativos à comissão de corretagem e à taxa de assessoria técnico- imobiliária, pois não prestou os serviços e nem recebeu valores a este título. Defende não haver causa à resolução judicial do contrato, pois cumpriu tudo o quanto determinado pelo órgão de fiscalização ambiental, devendo ser resolvido o contrato por desistência do autor, com restituição de apenas 70%. Assevera que legal a cobrança da comissão de corretagem e da taxa de assessoria técnico-imobiliária e nega a ocorrência de danos morais.

Réplica nas fls. 127/135.

Intimadas as partes, ambas informaram que não havia mais provas a produzir (fls. 139 e 140/141).

É o relatório. Decido.

Rejeitam-se as preliminares suscitadas.

O interesse processual está configurado ante a pretensão exercida pela parte autora, ao mérito cabendo aferir se há ou não vício na coisa e se o autor tinha conhecimento.

No mais, o pedido é procedente.

O contrato deve ser resolvido por culpa da ré.

Como se vê de fls. 30/47, as partes firmaram contrato de compra e venda, por escritura pública, de imóvel a construir no empreendimento Condomínio Terrara.

Porém, como é incontroverso, o empreendimento foi erigido sobre terreno com contaminação ambiental, sequer esclarecida a regularidade ambiental do negócio.

Tem-se, então, hipótese típica de redibição, nos termos do artigo 441 do Código Civil, pois o imóvel possui vício oculto que ao menos lhe diminui o valor.

De um lado, não há controvérsia quanto ao desconhecimento, pelo adquirente, da contaminação ambiental, passada ou contemporânea ao negócio. Aliás,

original assinado digitalmente por JULIANA AMATO MARZAGAO. processo 1130461-49.2014.8.26.0100 e código 3149823.é cópia do informe onto foi liberado nos autos em 26/05/2017 às 10:00, o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj,

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diante da natureza do negócio jurídico, de consumo, incumbia à vendedora comprovar a inequívoca ciência, e que não decorre do instrumento contratual.

Veja-se que a correspondência eletrônica de fls. 48/53 não indica mais do que a ciência do autor dos problemas ambientais a partir de novembro de 2014, desde então não decorrido o prazo anual do artigo 445 do CC até o ajuizamento. Também não se extrai dali qualquer renúncia do autor, com sua anuência em receber a coisa com a contaminação ambiental. Tudo sem olvidar que dizia o ora autor que “todas estas informações que tenho nunca foram formais, por isso gostaria de saber qual o motivo que o crédito não foi liberado”, quer dizer, nem bem consta a sua ciência inequívoca do vício, com todos os seus contornos.

De outro, também não há impugnação específica da ré quanto à natureza do vício. Não nega tenha existido na área contaminação ambiental, sem que tenha ao menos indicado quais as características do dano ambiental e quais as providências tomadas para sanar a questão. Nem mesmo há comprovação de que liberado o empreendimento pelos órgãos ambientais, não trazida aos autos a certidão de matrícula imobiliária mencionada na contestação.

De qualquer maneira, ainda que a contaminação ambiental tenha sido sanada e o empreendimento estivesse em condições de ser lançado e comercializado, não se pode olvidar da natureza do vício, vigendo no direito ambiental a responsabilidade objetiva do proprietário do imóvel e o princípio da precaução.

Assim, e na ausência de demonstração pela alienante de que não há qualquer resquício de poluição, de danos ambientais no terreno, ainda que não haja demonstração de que impróprio o imóvel para a ocupação humana, inegável que isso afeta seu valor de mercado.

Ainda nada disso valesse, também seria de rigor o desfazimento do contrato por culpa da ré em razão da recusa no financiamento bancário decorrente da contaminação ambiental, o que era forma de pagamento do saldo do preço prevista no contrato e condição pressuposta à concretização do negócio. Assente-se não ter alegado a ré, por exemplo, que o financiamento bancário seria possível, ainda que em outros termos.

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Por tudo isto, nos termos do artigo 475 do Código Civil (“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”) ou do artigo 443, primeira parte, do CC (“Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato”), o contrato deve ser resolvido, com o necessário retorno das partes ao estado anterior, devolvendo a ré os valores pagos pela parte autora, com correção monetária desde o desembolso e acrescidos de juros moratórios desde a citação.

Na devolução também devem ser contabilizados os valores despendidos a título de corretagem e de taxa SATI. E isto não porque se tenha por abusiva a transferência do custeio ao adquirente, porque isto, aliás, fugiria da causa de pedir. Mas é corolário do retorno das partes ao estado anterior.

Ora, o custeio da corretagem e da taxa SATI se deu por força de pacto adjeto ao compromisso de compra e venda e em função dele. Assim, com o desfazimento deste contrato, deve a parte inocente ser indenizada também destes danos emergentes, afinal pagou por aproximação que lhe foi inútil por culpa da vendedora.

Note-se que, nestes termos sequer se põe a questão da legitimidade passiva da ré, que responde por força da sua posição no compromisso de compra e venda. De qualquer maneira, já decidiu o STJ, em julgamento de recurso repetitivo, que a incorporadora responde pela restituição dos valores da comissão de corretagem e pela taxa de assessoria técnico-imobiliária: “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico- imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Também não se põe, aqui, a questão da prescrição, porque a pretensão não vem fundada na abusividade do repasse, mas na resolução do contrato, assim cujo termo

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inicial a cogitar seria o termo final da obrigação de entrega da unidade.

Neste sentido, assentando o dever de a promitente vendedora ressarcir os valores de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária diante da resolução do contrato a que deu causa, confiram-se precedentes do E. Tribunal de Justiça:

Compromisso de venda e compra. Rescisão contratual. Atraso na entrega da obra. Culpa da promitente vendedora, independentemente da demora da Prefeitura para a expedição do habite-se. Inocorrência de caso fortuito ou força maior. Súmula 161 do TJ/SP. Devolução integral dos valores pagos.

Súmula nº 543 do STJ. Retenção incabível de valores pagos a título de despesas com intermediação de venda. Dano moral não configurado. Sinal a ser restituído de forma simples, ausente caráter penitencial. Recursos impróvidos. Apelação 0004008-56.2010.8.26.0394, Rel. Augusto Rezende, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 28/03/2017

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - PRETENSÃO DEDUZIDA PELO PROMITENTE-COMPRADOR EM RAZÃO DO ATRASO PARA ENTREGA DO IMÓVEL - PRAZO DE

TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - INADIMPLEMENTO DA RÉ

CARACTERIZADO - DEMORA PARA ENTREGA DE UNIDADE

IMOBILIÁRIA COM FINALIDADE RESIDENCIAL QUE ULTRAPASSA O CONCEITO DE MERO DISSABOR - REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS

DEVIDA - RESCISÃO DO NEGÓCIO, COM CONSEQÜENTE

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUINDO A PARCELA RELATIVA À CORRETAGEM - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Apelação 0015485-92.2011.8.26.0248, Rel.

Erickson Gavazza Marques, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 15/03/2017

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESOLUÇÃO. EFEITOS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS. LEGITIMIDADE PASSIVA. A ré escolheu os prestadores de serviços que atenderiam os compradores em seu stand de vendas e os compradores podem demandar a reparação dos danos sofridos contra qualquer das empresas atuantes na cadeia de fornecimento, em virtude da solidariedade existente entre elas no dever de reparar. Não há como afastar a responsabilidade das rés pela mora no cumprimento da obrigação, visto que após dois anos da celebração da promessa de compra e venda as rés

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sequer tinham iniciado a obra que se comprometeram a vender. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contratada, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos sofridos pelos autores, nos termos do art. 389 do Código Civil, afastada qualquer previsão de retenção estabelecida no ajuste, incluindo corretagem e SATI. Não tem aplicação neste caso o recente entendimento que se firmou no Egrégio Superior Tribunal de Justiça sobre a validade da cobrança da corretagem quando expressamente indicada no contrato (STJ, Recurso Repetitivo n. 1.599.511/SP, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, dj. 06.09.2016). É que a causa da restituição aqui não é a ilegalidade da cobrança, mas a resolução do contrato, que impõe a volta das partes ao estado anterior e o pagamento de perdas e danos. Logo, respondem as requeridas pelas perdas e danos decorrentes do inadimplemento do contrato, impondo-se a restituição de tudo que foi pago.

A aplicação da multa contratual de 10% pelo descumprimento contratual se dá em razão de mora do comprador, e não do vendedor. Lembre-se, a propósito, que se cuidando de multa, não se admite interpretação extensiva do contrato. Recurso da ré parcialmente provido. Apelação 1023002- 43.2014.8.26.0405, Rel. Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 21/03/2017

Finalmente, resta apreciar se houve a caracterização do dano moral indenizável.

Apenas a ofensa a direitos da personalidade, ou sofrimento, tristeza, humilhação, transtorno intensos, a ser demonstrado caso a caso, é capaz de configurar o dano moral indenizável. Para tanto, necessário que transbordem o aborrecimento e o mero dissabor próprios da vida cotidiana.

Note-se que os danos morais são in re ipsa, ou seja, decorrem do próprio fato. Em outras palavras, são presumidos a partir da comprovação da conduta que os originou, sem necessidade de demonstração da ofensa moral em si. Provada a conduta, presume-se o dano.

No caso dos autos, relevante considerar que o imóvel é bem da vida dotado de especial importância no ordenamento jurídico e que a sua aquisição, por seu valor e por seu papel, pressupõe especial dedicação dos envolvidos. Serve o imóvel de base à fixação da família e à sua aquisição concorre especial sacrifício dos adquirentes.

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Assim, tem-se que a construção do empreendimento em área contaminada, sem liberação pela CETESB e, ainda, a consequente recusa do financiamento bancário geram elevada insegurança, sentimento de impotência, mágoa, frustração e abalo psíquico suficientes à configuração do dano mora, mesmo diante dos riscos patrimoniais envolvidos.

Quanto ao valor da indenização pelo dano moral, observa-se que não deve ser tal a ponto de levar o ofendido ao enriquecimento ilícito nem tão pouco a ponto de não impedir a manutenção da prática pelo ofensor. A indenização por dano moral revela um aspecto punitivo/pedagógico e outro compensatório. No caso, o compensatório deve servir para mitigar os transtornos enfrentados pelo autor, proporcionando-lhe uma recompensa.

Com relação ao aspecto punitivo/pedagógico, deve servir para desestimular determinado comportamento, forte o suficiente para evitar a reiteração do ato.

Diante de tais parâmetros, fixa-se a indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em face das circunstâncias do caso concreto, levando-se em consideração, notadamente, os princípios do incentivo ao autocontrole e conscientização do fornecedor. O valor deverá ser corrigido pela Tabela Prática do Tribunal desde a sentença e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês desde o inadimplemento.

Diante do exposto, julgo PROCEDENTES os pedidos para resolver o contrato firmado entre as partes, condenar a ré a restituir a integralidade dos valores pagos, atualizados desde o desembolso de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, bem como ao pagamento dos danos morais, no importe de R$ 10.000,00, corrigidos desde a sentença, com juros moratórios de 1% ao mês desde a citação. Em consequência, julgo extinto o feito, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência, arcará a parte ré com as despesas processuais e os honorários advocatícios, os quais fixo, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC em 10%

sobre o valor atualizado da condenação.

Frise-se que a fixação do dano moral em valor inferior ao sugerido na inicial não implica sucumbência parcial por se tratar de mero valor de referência do pedido indenizatório,

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observando-se que a demanda foi ajuizada na vigência do Código de Processo Civil de 1973, que não tinha previsão semelhante à prevista no artigo 292, V, do CPC/2015.

Se interposto recurso de apelação, intime-se o(a) apelado(a) a apresentar contrarrazões no prazo de quinze dias e, após, remetam-se os autos à Seção competente do E. Tribunal de Justiça, acompanhados de eventuais mídias e objetos arquivados em cartório, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil.

P.R.I.

São Paulo, 26 de maio de 2017.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA