O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS EM FACE DA INTERPRETAÇÃO A LEI DE 1991 (Lei do Inquilinato) Matheus Vilar Pórpora

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UNISANTA LAW AND SOCIAL SCIENCE – P. 1 –16; VOL. 6, Nº 1 (2017) 1

O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS EM FACE DA INTERPRETAÇÃO A LEI 8.245 DE 1991 (Lei do Inquilinato)

Matheus Vilar Pórpora

Estudante de Direito da Universidade Santa Cecília de Santos-SP

Trabalho Acadêmico apresentado como alternativa a prova de Direito Civil – P2, da Universidade Santa Cecília - UNISANTA

Resu mo: A j usti fi cação do pres ent e t rabalho cent ra -s e na necessidade d e maiores esclareci mentos sobre a Lei 8.245 de 1991 – intit ul ada “ Lei do Inquilinato”, a qual regula as locações de imóveis com objetivos residênci as , não res i denci ais e de t emporada . A anális e dos el em entos aos quais s e rel acionam c om o t em a proposto, objeti vam a anális e da Lei em face d as relações j urídicas cot idi anas que bus cam no di reito ci vil, e, através das norm as contidas na Lei do Inquili nato, dar equi dade a ess as rel ações .

Palavras -Chave: L ocação , Con trato, Resilição.

Abstract:

The j usti fication of the pres ent stud y focuses on the need for further clari ficati on of Law 8. 245 of 1991, entitl ed "Tenanc y Law", whi ch regul at es the l easi ng of real est at e with residenti al , non -res i dential and seasonal purposes . The anal ys is of the el ement s to which the y rel at e to t he propos ed t heme aim s at anal yzi ng the Law i n the face of ever yda y l egal rel ati ons hips t hat s eek in civi l l aw and, through the norms cont ained in t he Law of Tenanc y, to gi ve fai rnes s to these relati ons .

Keywords : Ren tal , Contract, Resil ati on .

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INTRODUÇÃO

Por ser um dos m ai s import ant es e ut ili zados no coti di ano das rel ações soci ai s, o cont rato de locação é objet o de at enção especi al dos operadores do Di reit o, onde os legisl adores, t ambém at entos a im portânci a dest e, introduzi ram no ordenam ent o j urí dico, a Lei 8.245 de 1991, i ntitul ada , Lei do Inquilinat o .

O império R omano a m ais de dois mil anos, j á t ratavam a locação d e imóveis com muit a distinção em sua sociedade. A herança jurí dica deixada por el es nest a s eara foi m uito vast a. Em Roma existi am espécies di stint as de locação: 1) “locatio conduct io oper um ”, que s e refere a l ocação de servi ços , 2) “l ocatio conductio rei ” , nomencl atura dada ao contrato de locação de cois as; nest e caso, de i móvel urbano , e 3) “locati o conducti o operis” perti nente a locação de obras ou empreit ada de m ão de obra.

A parti r de 2002, o então Novo Códi go Ci vil Brasil ei ro em substitui ção ao Códi go Ci vil de 1916, no qual est as 03(t rês) form as eram ma ntidas j unt as, foram substituí das pelo legisl ador , pass ando a l ocação a ser t ratada de um a úni ca form a, sem dist inção entre as form as de locação at é ent ão existentes . A locação de s ervi ços, fora di vidida pel o Novo Códi go Civil, em cont rato de prest ação de servi ços e em cont rato de trabalho, enquant o, a empreitada, passou a s er apli cada s om en t e à const rução, deixando dest a form a, de t er rel ação com a locação.

Destart e, com o novo Códi go Civil Brasil ei ro , p assou a l ocação a s er ent endida como o contrato onde um a pessoa, onde, na qualidade de locador, cede t emporari ament e o uso e o gozo de um be m durant e certo t empo a outra pessoa, que, na qualidade de locat ári o, se comprom et e a realizar pagam ent os pecuni ários a títul o de aluguel ao locador. No que t ange a poss e do bem locado, o l ocador de im óvel , fi cará com a indiret a, enquant o o locatário , com a posse diret a d o bem . A locação t ambém é caract erizada pel o pagamento do preço pelo uso , diferenci ando assim de outra modalidade de cess ão de uso de bem sem pagam ento, conhecida como contrato de com odat o .

A j usti fi cação do present e trabal ho é encontrada na necessidade de anális e da Lei do Inquilinat o no que t ange a contrat ação da locação de imóvei s urbanos, onde um a das part es se obri ga a ceder à outra, por t empo det erminado ou não, medi ant e pagamento, o us o e gozo de imóvel urbano , podendo s ua cont rataç ão s er expressa ou t ácita.

O pres ente est udo compõe -s e de i ntrodução, considerações fi nai s e 03(t rês) capítulos.

No capítul o 01(um), intitul ado Prol egômen os do con trato d e l ocação, apresent ará um a i nt rodução ao t ema, apresent ando a sua cl assi fi cação em f ace do direit o, especi ficando a cl assifi cação, a s part es e os el em entos essenciais a existênci a do contrat o de l ocação.

No capítul o 02(dois), denominado a A Lei nº 8.245 de 18 de outub ro de 1991, analisar -s e-á seu al cance em face do

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ordenam ent o jurídi co, os di reitos e deveres do locador e do locat ári o , os tipos de locações previst as na lei do inqui linat o

No capít ulo 03(t rês), nomeado com o Causas de Resili ção Con tratual da Locação, exami nará as form as mais frequent es de res cis ão cont rat ual utiliz adas pela lei objet o do pres ent e est udo.

Finalm ente, em Considerações Finais, abordar-se- á as considerações pess oai s a Lei do Inquilinato.

I PROLEGÔMENOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 1 HISTÓRICO

O cont rato de locação é muito utiliz ado no cotidi ano da s relações jurídi cas da soci edade. Tendo suas caract erí sti cas própri as , é o i nst rument o pelo qual um a pessoa cede por t empo det erminado ou não, o us o e o gozo de um bem durant e certo t empo a out ra pessoa, a qual , em cont rapartida s e com promet e a real izar p agamentos a tít ulo de aluguel a outra part e . A contrat ação poderá s er por tem po det erm inado ou i ndet ermi nado, at rav és de cont rat ação express a ou t ácit a, mas sem pre com co nsentimento das part es. No que t ange a poss e do bem l ocado, esta será dividida em : indiret a para o locador e di ret a para o locat ári o, pois est e est ará us ando o bem enquanto durar a locação. P ara que exista a locação s ão neces s ári os os seguint es el em ent os: L ocador, Locat ário e Obj eto da Locação, sendo este último, al vo da t ransação ent re as partes, sendo obj eto de us o pelo locat ári o, medi ant e ônus de pagam ento .

1.1 CLASSIFICAÇÃO

O cont rat o de locação, em s ua cl ass ifi cação, apres enta -s e como s endo:

bilat eral ou sinal a gmáti co, consensual , oneros o, co mut ativo, de t rato sucessivo, e não solene.

As part es envolvi das poss uem obri gações , dest art e, podemos afi rmar que o contrato de l ocação é bil at eral ou sinal agm áti co . É cons ens ual , pois aperfei çoa-se medi ante um acordo de vont ades das part es envol vidas , sendo ai nda oneroso , poi s at ribui ônus para am bas as partes. É com utat ivo , pois em sua gênes e, prevê as obri gações que s erão cumpridas pel as part es.

É um cont rat o de execução conti nuada , pois s ua execução se prol onga no tempo. Sua form a de cont ratação é li vre, não s endo um cont rato s ol ene, e não é prescrit a em Lei . Dest arte, não é carecedor de ser feito por es cri to.

Todavi a, a form a escrit a é a m ais util izada, pois garant e as part es, o cum prim ento de s eus di reitos e consequent em ent e as obri gações poderão ser exigi das na form a da l ei , por ambas as part es envol vidas . Caso ocorra o Contrato de Locação verbal, com consentimento de ambas as part es, este vi gorará por tem po i ndeterminado, e, se necess ári o poderá s er provado em juízo através de t est emunhas.

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1.2 AS PARTES QUE COMPÕEM O CONTRATO DE LOCAÇÃO

Aquel e que fornece o bem im óvel urbano a títul o de al uguel a out ro para uso e gozo por tem po det erm inado e m ediant e cont raprest ação pecuni ári a será considerado locador. Dest art e, fi gura do outro l ado da rel ação contratual , o locat ári o, que é aquel e que t erá o di reito de usar e goza r d o referi do bem, pagando ao l ocador o aluguel pel a referida contraprest ação .

1.3 ELEMENTOS DO CONTRA TO DE LOCAÇÃO

Os elementos fundament ais para com posição do cont rato de l ocação , s ão:

o objeto, o preço e o consentim ent o. O obj eto é o bem imóvel a ser l ocado . O preço, el em ento es senci al e i mpresci ndível que caract eriz a a locação, é o valor d evi do pel o uso do bem imóvel . O t ercei ro el ement o é o consentim ent o, que pode rá s er express o ou t ácit o.

II A LEI Nº 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 2 PRELIMINARES

Fonte: http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%208.245-1991?OpenDocument

“Lei do Inquilinato” como é chamada, a Lei nº. 8.245 de 18 de outubro de 1991, regula s obre as locações e procedim ent os exclusi vam ente de imóvei s urbanos, s endo deli mitado o seu al cance at ravés do s eu arti go pri mei ro, abaixo reproduzido:

Art. 1° A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei (1) (2) (3):

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

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a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas.

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Est a preconizado no Códi go Civil em seus arti gos 565 us que 5 7 8, a matéri a que dis ci plina a l ocação de cois as em geral .

A partir de 1991, a l ocação de im óveis urbanos fi cou s endo regul ada pel a Lei do inquili nato, a qual abrange todas as locações de imóveis urbanos e suas locações residenci ais e não residenciais .

2.1 DOS DIREITOS E D EVERES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO

Os deveres do locador est ão preconi zados no arti go 22 da l ei do Inquilinat o, enquant o que o do l ocat ário no arti go 23 . Vis ando dem onst rar os direit os e deveres de cada um a das partes, devemos fazer uma anális e dos referidos dis posi tivos l egais. As obri gações conti das no arti go 2 2, da Lei de Inqui linato, abrange t am bém todas as obri gações preconi zadas nos art i gos 566 usque 568 do Códi go Civil Brasil ei ro:

“Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

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VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro

complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.”

As obri gações do locador n ão são som ente as enum eradas nest e arti go, devendo est e, s em pre obs ervar as regras do di rei to cont ratual. Nest e momento, veri fica -s e que l egisl ador apenas enum er ou al gumas obri gações que o l ocador deve segui r , caso cont rári o, poderá s er requerida pelo locat ári o a res cis ão do contrato de l ocação, bem com o pos sív el indenização pel os danos ocas ionados.

O l ocador deve ent regar o im óvel com fins residenci ais em perfeit as condi ções de us o e de habitabilidade para l ocação , e no cas o de l ocação não residenci al, apt o para a expl oração comerci al . O correto é que as parte s façam vist orias prévi as e que est a cons te no mem ori al des criti vo junt o ao contrato de l ocação, vi sando dar garantias as part es no que tange as condi ções reai s do i móvel quando do início do perí odo locatício , s endo obri gação do loca dor, fornecer a des cri ção express a e compl et a do im óvel, constando as qualidades, est ado de conservação, bem como todos os defeitos do imóvel , pois quando da resili ção e entrega das chaves será fei ta a vist oria e a com paração para apuração de danos e des ga st es naturais do imóvel, o que poderá gerar obri gação para o locat ário .

A posse indiret a do bem t raz ao locador, o ônus de prot eger e defender o imóvel l ocado de qualquer t urbação de t ercei ros, a ssegura ndo ao locatário sua segurança no que tange sua posse di reta. S e o im óvel for invadido, po r exempl o, poderá o l ocador aj uizar as m edidas ca bí vei s a fim de reaver a

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poss e, nada impede, porém, que o locat ári o pos sa defender a sua poss e diret a. Tal si tuaç ão encontra amparo t am bém no Códi go Ci vil Brasil eiro, através do arti go 568 .

O locador deve m ant er a forma e o desti no do im óvel durant e a l ocação , sem qual quer alt eração, ou s ej a, s e o imóvel locado tiver desti nação com erci al ou resi denci al , est as devem ser mantid as.

Através dos incis os I, II e III, exist e a p os sibilidade de res ci são do cont rat o pel o descumprim ent o ou pedido de redução do valor do aluguel . O arti go 567 do Códi go Civil prevê que, se durant e a l ocação s e deteri orar a cois a jul gada, s em cul pa do locat ário, a est e caberá pedi r redução proporcional do aluguel ou res olver o cont rato, caso j á não s irva a coi sa para o fim a que s e dest inava.

Cabe ao locador, res ponder pel os ví cios redi bitórios ant eriores à l ocação, sendo t al previs ão também contida no s arti gos 441 us que 446 do Códi go Civil Brasil eiro.

Quanto ao recebim ento dos valores pagos pel o locatári o , deverá o locador , emiti r reci bo detal hado com a descri ção compl eta .

As t axas de admi nistração im obil iári a s erão s uport adas úni cas e exclus ivam ent e pelo locador, s endo o l ocatário respons ável apenas pe l o pagam ent o do aluguel e encargos locatí ci os.

Os im pos tos, s eguros, et c, deverão ser suport ados pel o locador, s alvo dispo sição em cont rário no cont rato, lim it ando -se a repass ar ao locat ári o, soment e por contrat o e devem ser i mpret erivelm ente express as , as despes as com o pagam ent o de impost o, t axa, bem como prêmio de s eguro do imóvel . É di reito do locat ário e dever do l ocador, caso soli cit ado, exibir os com provant es de des pes as que est ão cobradas para veri ficação.

Os pagamento s das d espes as extraordinári as no rat eio condomi nial deverão serem suport adas pelo locador, dent re elas : reformas, instal ação de equipamentos de s egurança, et c .

O l ocat ário t ambém t em seus deveres, pois o cont rato de locação é bilat eral, e est es , es tão contidos no art. 23 da Lei do Inq ui linat o infra reproduzi do:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

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V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas”

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Assim como o l ocador, as obri gações do locat ário não se es gotam com o rol contido nest e art igo , devendo est e t ambém , obs ervar t odas as regras gerais do di reito contratual . Caso não obs ervar est as obri gações , com et endo i nfração, est ará sujei to a rescis ão cont ratual por part e do locador e cons equent e des pejo.

Constit ui obri gação do locatário, o pagam ento do aluguel e demai s encargos locatí cios na dat a, local e forma pact uadas, s endo est a a sua obri gação prim ária . Em caso de sil êncio contratual no que t ange a dat a de vencim ento para pagam ento do al uguel , o locatário dever á adimpli r s ua obri gação at é o s exto di a úti l subs equente ao m ês venci do .

É obri gação do locat ári o, a cons ervação do bem im óvel locado s em desvirtuação da des ti nação ori ginária de uso.

Quando d a resi lição contratual , o locat ári o deverá faz er a ent rega do b em locado nas condições ori ginais que o recebera. C aso exista divergências no est ado de cons ervação do im óvel e est e, não s ej a por des gast e nat ural ou de uso , poderá o locatário s er obri gado a arcar com o ônus de reparos , além de fi car respons ável pel o pag am ent o dos al uguéis enquanto perdurar os reparos.

Deverá o locat ári o, comuni car o l ocador sobre t udo que acont ece no imóvel, vis ando a m ant er as condi ções de habit abili dade e a prot eção em caso de turbação de t ercei ros.

No caso de danos causados ao im óvel fei to po r famil iares , vis itant es ou o própri o l ocat ário , est e deverá arcar com os reparos aos danos caus ados.

Para toda reform a, alteração ou destrui ção a ser produzida no im óvel, o locat ári o é carecedor da aut orização do locador, e que deverá s er de form a expressa.

As correspondênci as e demais document os perti nent es ao im óvel, devem ser ent regues ao locador, sob pena do locatári o de responder pelos prejuízos caus ados pel a ret enção dest es.

As despes as de cons umo, t ais como: água, luz, t el efone, et c., bem como as que s e considerarem ordi nári as, serão de res pons abilidade exclusiva do locat ári o.

Caso requerido pelo locador em data e horári o previ am ent e agendados , o locat ári o deverá permitir vi storias, que poderá s er para verifi cação do est ado de cons ervação do imóvel, ou para interess ados vis ando a aquisi ção do bem .

O locatário deve r cumprir a convenção condomi ni al e o regulam ento interno do edi fí cio onde encont ra -s e l ocaliz ado o im óvel, independent em ent e de s er para us o residenci al ou não residencial .

Caso a ga ranti a ofert ada pel o l ocat ário for a de s eguro fiança , o l ocat ário deverá pagar o prêm io do s eguro, bem como providenci ar as renovações regul ares do s eguro .

Todas as despes as de consumo, bem como a de m anutenção e cot a condomi nial, s erão s uportadas pelo l ocat ári o. Todavi a, o locador poderá adim pli r est as despesas e, posteri orm ente requerer o reembolso do locat ári o, o qual poderá soli cit ar a comprovação de pagam ento par a aferi ção do que lhe é cobrado .

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2.2 DOS TIPOS DE LOCAÇÕES PREVISTAS NA L EI DO INQUILINATO

A Lei do Inquili nato, tipi fi ca em suas normas os tipos de locação regul ados nel a, e assim divi didos:

2.2.1 LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Trat a-se da locação do i móvel urbano para fins exclus ivamente resi denci ai s, podendo t er:

- Prazo determi nado superior ou i gual a 30(t rint a) m es es conforme preceit ua o art. 46 da referida Lei, a resil ição contrat ual ocorre ao fim do prazo pactuado, independentem ent e de noti ficação ou avi so , contratado na form a express a, cabendo a denúnci a vazi a para ret om ada j udi ci al do imóv el locado pel o locador. Todavi a, caso o l ocat ário perm aneça após 30(tri nta) di as s em oposi ção do l ocador, o contrato vi gorará por prazo indeterminado, com vi gência de todas as cl áus ul as cont ratuais, fi cando o locador com direit o ainda a prom over a retom ada a qual quer t empo, m edi ant e a notifi cação para des ocupação no praz o de 30(t rinta) di as , e, cas o não seja at endido, poderá ret om ar o i móvel at ravés da ação de despejo por denúnci a vaz ia.

Dispõe o Art. 46:

“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se- á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”

- P razo i nferior a 30(t rint a) m eses, ou ainda por cont rato verbal , e prazo indetermi nado , onde, após o t érm ino do prazo contratual , a locação s e prorroga autom ati cament e por praz o i ndet erminado, podendo o locador ret om ar o imóvel at ravés da ação de despejo por denúnci a m ot ivada, al ém das ocorrências de algum as das hipót eses pres cri ta no art. 47 da Lei do Inquilinat o, abaixo reproduzido :

“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo’ o prazo estabelecido, a locação prorroga- se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º; - (I- por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de

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reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las) – (inserções nossas).

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.”

Veri fi ca -s e at ravés do art. 47, em s eu inc. V, que, nas l ocações residenci ais, com decurso de prazo de 05(cinco) anos de locação inint erruptos , e utili zadas pelo m esm o locatário , poderão s er denunci adas com fundam ent o na denúnci a vazi a , m ediant e noti fi cação com prazo de desocupação de 30 (t rint a) di as .

2.2.2 LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

Trat a-se da locação do im óvel urbano para fins excl usivam ent e não residenci ais, podendo s er simpl es , onde o locador ao final do prazo locatí cio t erá a possi bilidade de ret om ada at ravés do ins tituo da denúnci a vazi a, ou a l ocação não residenci al pode t er a característ ica complexa, onde o locat ário poderá adquirir no curso da locação o di reito a r enovat óri a pel o meio judi cial . Nest e caso os requisit o s es tão des critos no arti go 51 da Lei do inquil inato , infra reproduzi do:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

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II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Veri fi ca -s e que o obj etivo do l egisl ador nest e arti go , é dar equidade ent re os i nteress es do locador e do l ocat ário, visando prot eger o locatário, que agregou valor ao local uti lizado em face da exploração de seu negóci o, possi bilit ando a renovat óri a locatí ci a, e, o locador para que receba o val or de al uguel em conformidade com o m ercado im obili ário.

No caso de existir uma Locação mist a, onde o imóvel é ut iliz ado t anto para fins comerci ais e residenci ais , se a at ividade com erci al t iver m aio r infl uênci a , s erão apli cadas apenas as normas das l ocações res idenci ais ; s e a at ividade residencial tiver maior pred ominânci a, s erão as norm as não residenci ais que deverão s er obs ervadas. Em s uma, s e a locação for mist a e a atividade que s e dem onst ra predom inante é com erci al, o locatári o poderá exercer o di reito a renovação.

Todavi a, o art i go 52 do m es mo dipl om a, t ipifi ca em carát er excepcional as possi bilidades em que o autor não est á obri gado a renovar a locação não residenci ais.

Dispõe o art. 52:

“O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

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1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”

2.2.3 LOCAÇÃO PARA TEMPORADA

Previst a no art . 48 da Lei do Inquili nat o, es te tipo de locação vis a proporci onar a resi dênci a temporári a do locatário. A form a deve ser escrit a para não se confundir com outras modalidades de locação já cit adas ant eriorment e, e s er impreteri vel mente no m áximo de 30(t ri nta) di as. O locador pode exigir o pagam ent o ant ecipado dos va l ores locatícios, tendo em vist a o curto perí odo de uso de s eu im óvel podendo , caso des ej e, exi gi r as garanti as perm itidas na Lei do Inquili nato para efet uar a locação.

Dispõe o Art. 48:

“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.”

Caso o locatári o permaneça por m ais de 30 (t ri nta) di as sem denúnci a do locador, entender -s e-á prorrogada por prazo indet erminado, tendo o locador que aguardar o prazo de 30(tri nta) m es es para pedi r a resili ção contratual , através da denúnci a vazi a , ou nas previ sões do art. 47 do mesmo diplom a, al ém de não poder m ais exigir do locat ári o, o pagam ent o ant ecipado do aluguel.

2.2.4 LOCAÇÃO ESPECI AL COM FIM SOCIAL

Em seu arti go 53, a Lei do inquili nato prevê um a prot eção ainda mai or para a cont rat ação da locação com t emplos reli gi osos, hospi tai s e est abel ecimentos de saúde e ensino , disponibiliz ando desde a sua ori gem ,

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a possi bilidade de ação renovatória. Li mi ta o locador a retom ar o im óvel locado, fi cando est e as previ sões cont idas no art . 9 , ou s e este, for uti liza r o imóvel para dem olição, edi ficação li cenciada ou reform a que traga acrés cimo de pel o m enos 50% da área úti l.

Dispõe o Arti go 53:

“Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.(Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I - nas hipóteses do art. 9º;

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.”

III CAUSAS DE RESILIÇÃO CONTRATUAL DA LOCAÇÃO

A locação poderá ser res cindida de divers as form as, nest e estudo , abordaremos as mai s comuns, e, dentre el as, podem os cit ar a sim ples ent rega de chaves ao término da locação previs ta no contrato , preconiz ado no art .46 da Lei do Inquili nato .

Out ra form a, ser i a a ent rega ant ecipada das chaves pelo l ocat ário, onde por mútuo acordo com o locador, extingue -se o rel acionam ent o jurídi co. Est a forma de dist rato, t ambém cham ada de resili ção bil at eral , pode tam bém traz er ônus ao l ocat ário que poderá t er que pagar a mu lt a proporcional se prevista em cl áusul a cont ratual, e est á previst a no arti go 9 , da l ei em estudo.

A resi lição cont rat ual, poderá ocorrer ainda, caso o locatário venha a fal ecer, e não tiver s ucess ores ou sublocatário no imóvel . Tal situação est á prevista no art. 11 da l ei, 8.245 de 1991.

Out ra forma de haver a resci são cont rat ual , s eria a res cis ão unil at eral, onde a falt a de cumprim ento de quaisquer cl áusul a s contratuai s ou infração à lei, por quais quer das part es, s ej a do locador ou do l ocat ári o, como por exempl o a falt a de pagam ent o de aluguel. A resili ção unilat eral por inici ati va do locador é denomi nada com o denúnci a. Est a previs ão encont r a suport e at ravés do art. 9 inc. II e III da Lei do Inquili nat o.

Dentre as demai s formas, podemos enumerar a l gum as del as , 1) a ret om ada do bem locado , previst a no art . 47 e seus i ncisos ; 2) Im plem ent o de cl áusula resolutóri a expressa , onde o locador pode resci ndi r o cont rat o de locação, cas o rescinda o cont rato de t rabal ho do locatário que também é

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seu funci onár i o; 3) Desapropriação do prédio locado; 4) P erda do obj eto do cont rat o, onde deixa de existi r o i móvel locado e, 5) Nulidade do Contrat o de Locação.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O present e estudo cent rou -s e, ini ci al ment e, na anális e dos el em ent os que s e rel acio na ao tem a proposto, objeti vando a verificação d a Lei nº 8.245 de 1991, também cham ada de “ Lei do Inquilinato”, no que tange a contratação, as partes envolvidas, o objeto , a forma, e as pos sibili dade jurídi cas de rescisão cont rat ual d a l ocação.

Por um m étodo de exclus ão, det erminou -s e pel o pres ent e trabalho, analis ar pel o obj etivo proposto, o porquê da importância da Lei em est udo, vis to que el a tem sum a i mportânci a na vida cotidi ana da soci edade, sendo um a ferram ent a essenci al para o s operador es do di rei to , em face das norm as de contrat ação de l ocação de imóvei s urbanos para fi ns residenci ais ou não residenci ais .

A vi sta disso, concluiu -s e que a neces sidade de regul ar j uri di cam ent e o insti tuto da locação, foi s anada pelos legi sladores com a prom ul gação da Lei do Inquil inat o em 1991, e que vigora até o pres ent e di a em noss o ordenamento jurí di co , de form a a dar equidade nas rel ações ent re l ocador e l ocat ário de i móveis urbanos . Sabem os que o direito evolui de forma célere , de acordo com a vida em soci edade, vis and o dar equilí bri o e s egurança as rel ações j urí dicas , e , com o podemos dem onst rar, a Lei em est udo encont ra -s e ainda atualizada, a tendendo assim , as expect ati vas s ociai s . Determi nou -s e no present e trabalho os benefí cios e norm as mais rel evant es e uti lizadas na Lei do Inquilinato.

Com o pres ent e estudo, vi sam os abordar os aspectos m ais im portant es a respeit o das locações de imóveis urbanos, bus cando cont ribui r para um maior esclarecimento sobre o t ema.

Por ser trat ar de um a m at éria t ão vast a de inform ações, o pesquisador pret ende continuar o es tudo s obre est e t em a, em um m om ento futuro, acredit ando que , com ess e t rabalho pode cont ribuir para um melhor ent endim ento sobre o assunto abordado.

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