Veja este e-mail no seu browser
SOCIEDADE DE ADVOGADOS IMOBILIÁRIO / NOV 2015
Regime dos Avaliadores Imobiliários do Sistema
Financeiro
A Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, que entrou em vigor a 13 de novembro, introduziu diversas alterações ao acesso e ao exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional (“PAI”).
Com a entrada e vigor desta lei, apenas poderão prestar serviços de avaliação de imóveis a entidades do sistema financeiro nacional os PAI que se encontrem devidamente habilitados para o efeito através de registo na CMVM.
Com a entrada em vigor desta Lei também passaram a vigorar as disposições aplicáveis à atividade dos PAI do Regulamento CMVM 2/2015, isto é, as novas regras referentes ao conteúdo e à estrutura do relatório de avaliação do PAI que preste serviços a organismos de investimento coletivo e a fundos de pensões abertos de adesão individual.
As principais alterações deste novo regime são as seguintes:
Âmbito de aplicação das novas regras
No âmbito do anterior Regulamento CMVM 8/2002, a maioria das novas regras aplicavam-se apenas aos PAI que prestavam serviços a Organismos de Investimento Imobiliário. As avaliações de imóveis prestadas a instituições de crédito, empresas de seguros e fundos de pensões também já contavam com algumas normas relativas ao conteúdo e ao processo das avaliações - regulamentadas por avisos do Banco de Portugal e normas regulamentares da Autoridade de Supervisão de Seguros e Seguros de Pensões. A nova Lei dos PAI veio
estabelecer e uniformizar as regras de acesso e do exercício da atividade dos PAI que prestem os seus serviços a entidades de todo o sistema financeiro, ou seja da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões.
I. Acesso ao exercício da atividade
Apenas poderão exercer a atividade de PAI a entidades do sistema financeiro as pessoas singulares e as pessoas coletivas que:
1. Estejam habilitadas para o efeito através do registo na CMVM;
2. Celebrem, por documento escrito, os termos em que exercem a sua atividade com a entidade responsável pela gestão do Organismo de Investimento Coletivo, Instituição de Crédito, Sociedade Financeira, Sociedade Gestora de Fundos de Pensões ou Empresa de Seguros ou de Resseguros. Trata-se de um contrato de prestação de serviços que é obrigatório mencionar nos relatórios e cuja inexistência poderá levar à aplicação de pesadas sanções pecuniárias (que poderão ir dos € 200,00 aos € 300.000,00) e, consoante a gravidade da infração e da culpa do agente, à aplicação de sanções acessórias.
Quem ainda não se encontrar registado, terá de requerer a sua inscrição junto da CMVM, obedecendo a todos os pressupostos legais previstos para o exercício dessa atividade. Para esse efeito, terão de ser preenchidos, nomeadamente, requisitos de idoneidade (precedida dos pareceres favoráveis do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões), qualificação e experiência profissionais e de cobertura da responsabilidade civil profissional.
II. Pessoas coletivas
Apenas se poderão registar como PAI as pessoas coletivas que disponham de colaboradores que sejam PAI registados na CMVM, em número mínimo adequado, atendendo ao volume de avaliações efetuado pela pessoa coletiva.
A contratação de colaboradores para o exercício da atividade de avaliação de imóveis após o registo da pessoa coletiva tem obrigatoriamente de ser comunicada à CMVM, para efeitos de averbamento no registo da pessoa coletiva.
O exercício da atividade ou prática de atos de avaliação de imóveis sem registo poderá implicar a prática de uma contraordenação que será punível com coimas que poderão ir dos € 200,00 aos € 300.000,00 e, consoante a gravidade da infração e da culpa do agente, a aplicação de sanções acessórias.
III. Subcontratação
Fica expressamente vedada a possibilidade dos PAI poderem subcontratar com terceiros o exercício das suas funções, tendo eles próprios de assegurar o exercício dessa atividade. Nas respostas às FAQ publicadas em 06.11.2015, a CMVM vem esclarecer que se considera como subcontratação a contratação pelo PAI de uma terceira entidade (seja PAI ou não) das funções compreendidas no serviço que lhe foi contratado pela entidade do sistema financeiro. Para as pessoas coletivas, esta proibição de subcontratação determina que os PAI pessoas singulares contratados pelo PAI pessoa coletiva terão que efetivamente realizar todo o processo de avaliação do imóvel, não podendo existir a colaboração de um PAI externo ao PAI pessoa coletiva.
No entanto, fica por esclarece, o que se entende por PAI externo (ao PAI pessoa colectiva).
Relativamente aos PAI que já prestavam serviços a Organismos de Investimento Coletivo e que já se encontravam devidamente inscritos na CMVM à data da entrada em vigor desta nova Lei, terão a sua inscrição convertida oficiosamente em registo. No entanto, terão de cumprir as regras relativas à regularização do exercício da atividade.
Com efeito, os PAI já inscritos deverão ter especial atenção ao regime das incompatibilidades, devendo adotar medidas de adaptação concretas ao novo regime, nomeadamente as seguintes:
1. celebração de contratos de prestação de serviços com as entidades contratantes; 2. atualização dos seguros - que apenas terá de ocorrer aquando a renovação do seguro
vigente à data da entrada em vigor da Lei dos PAI, adaptar o contrato às novas condições estatuídas na Lei dos PAI;
3. adoção de políticas e procedimentos previstos na Lei dos PAI até 31 de dezembro de 2015 (caso não estejam dispensados nos termos previstas na Lei).
V. Responsabilidade
Ficou estabelecido nesta nova Lei que os PAI passam a ser responsáveis pelos danos causados à entidade contratante, aos acionistas ou participantes de organismos de investimento coletivo, aos clientes bancários, aos tomadores de seguros, aos segurados e beneficiários de contratos de seguro e associados, bem como aos participantes e beneficiários de fundos de pensões.
Essa responsabilidade será atribuída aos PAI na medida em que esses danos sejam (i) decorrentes de erros ou omissões constantes dos relatórios de avaliação e (ii) sejam imputáveis a esses PAI.A entidade contratante passará também a responder solidariamente e independentemente da culpa pelos danos causados às entidades acima referidas.
VI. Políticas e procedimentos
Esta nova Lei dispõe que, no exercício da sua atividade, os PAI devem adotar políticas e procedimentos escritos, adequados e eficazes que regulem, designadamente:
1. os padrões de ética, de independência, de qualificação profissional e de organização interna que deverão observar no exercício das suas funções;
2. as metodologias e práticas profissionais usadas para garantir a qualidade dos seus serviços;
3. os termos em que podem realizar operações em nome próprio sobre imóveis ou outras suscetíveis de gerar conflitos de interesse;
4. a sua política em matéria de conflitos de interesses e o método de determinação da remuneração que deve ser seguido para garantir a independência e objetividade da avaliação elaborada;
5. as regras relativas ao segredo profissional.
Os PAI ficam dispensados da adoção de emitir o referido documento e os procedimentos acima referidos caso se sujeitem a um código de conduta ou deontológico aprovado por uma associação profissional representativa de peritos avaliadores de imóveis que assegure a fiscalização e o sancionamento dos seus associados.
VII. Seguros
A Lei dos PAI estabelece a obrigação de subscrição de seguro de responsabilidade civil pelo PAI: o valor será de € 500.000, podendo ser reduzido para € 250.000 caso os PAI estejam registados há menos de 3 anos e para aqueles que, no ano anterior, tenham efetuado avaliações de valor global inferior a 20 milhões de euros.
ABBC Sociedade de Advogados Largo São Carlos, nº3, 1200-410 Lisboa A Lei dos PAI concretiza de forma detalhada as incompatibilidades, dispondo que não podem prestar serviços às entidades do sistema financeiro nacional os PAI que se encontrem numa situação suscetível de afetar a sua imparcialidade de análise, nomeadamente, em resultado de interesse específico no imóvel objeto de avaliação, ou de qualquer relação, comercial ou pessoal, com as entidades envolvidas.
Merecem especial destaque as regras que vêm proibir que os PAI tenham qualquer relação de trabalho subordinado com a entidade contratante (como frequentemente acontecia nos Bancos, ao abrigo dos Avisos do Banco de Portugal 5/2006 e 5/2007) e as que impedem que o PAI possa prestar serviços a uma entidade contratante para a qual tenha prestado serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, incluindo nos dois anos anteriores, de forma direta ou indireta.
A nova Lei determina, de forma pormenorizada, as situações suscetíveis de afetar a imparcialidade.
IX. Coimas e outras sanções
A inobservância do regime legal introduzido pela Lei dos PAI, e demais regulamentação conexa da CMVM, poderá levar à aplicação de coimas que poderão variar entre os 200,00 euros e os 300.000,00 euros, bem como a pesadas sanções acessórias, que poderão levar ao cancelamento do registo necessário para o exercício da atividade de PAI.
X. Relatórios
É ainda regulado pela Lei dos PAI um conjunto mínimo de elementos obrigatórios a constar nos relatórios de avaliação que inclui: i) elementos de identificação; ii) elementos de avaliação; iii) elementos de responsabilização.
XI. Regulamentação
Ficou ainda definido que competirá à CMVM, ao Banco de Portugal e à Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, no âmbito das respetivas atribuições, aprovar a regulamentação necessária sobre a responsabilidade das entidades do sistema financeiro a respeito: (i) das matérias relativas à relação com os PAI; (ii) da valorização de imóveis; e (iii) do relatório de avaliação dos PAI.
Ficou preconizado na Lei dos PAI que competirá ao Banco de Portugal aprovar a regulamentação necessária sobre a matéria da portabilidade do relatório de avaliação do imóvel para o cliente bancário.
MAIS NOTÍCIAS
Luís Filipe Carvalho e Marisa Mirador na Real
Estate Gazette da DLA Piper
Luís Filipe Carvalho e Marisa Mirador, sócio e associada da ABBC Advogados, escreveram artigo para mais uma edição da Real Estate Gazette, publicada pela DLA Piper, sobre o “Regime Legal para as Guesthouses e Hostels em Portugal”. ver mais
T. 00351 21.3583620 F. 00351 21 3159434 E. abbc@abbc.pt
Siga-nos
2015 © ABBC Sociedade de Advogados
Esta newsletter é de distribuição individual, sendo vedada a sua cópia ou circulação. A informação disponibilizada é de carácter geral e não dispensa o recurso a aconselhamento jurídico na apreciação das
situações em concreto. Caso pretenda deixar de receber a nossa newsletter, visite o link seguinte para remover a sua subscrição.
