Notas explicativas às demonstrações financeiras
dos exercícios findos em 31 de dezembro de 2011
e de 2010
(Valores expressos em Reais)
1 Contexto operacional
A BRC Securitizadora S.A. (“Companhia”) é uma empresa domiciliada no Brasil, com escritório localizado na Avenida Das Nações Unidas, 8.501, São Paulo – SP. A Companhia é controlada direta da Bracor Investimentos Imobiliários Ltda. ("Bracor"), foi constituída em 2 de janeiro de 2007, dentro do contexto da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, com o objetivo principal de adquirir créditos imobiliários e de títulos e valores mobiliários lastreados em créditos imobiliários e de gerir e administrar carteiras de crédito imobiliário, própria ou de terceiros.
Quando da emissão de CRIs pela Companhia, tendo como lastro os recebíveis imobiliários vinculados ao regime fiduciário, tais recebíveis ficam excluídos do patrimônio líquido comum da Companhia, passando a constituir direitos patrimoniais em separado, com o objetivo específico de responder pela realização financeira dos direitos dos titulares dos CRIs.
A Companhia efetuou, ao longo do ano de 2011, o resgate antecipado de uma quantidade significativa de séries de CRI, conforme instruções recebidas pelos cedentes dos créditos imobiliários. No mesmo período, não houve novas emissões. A Companhia faz parte de um grupo que atua no segmento de investimentos e operações imobiliárias. Atualmente, o grupo está analisando alternativas estratégicas para dar continuidade as suas atividades. É importante enfatizar que a Companhia conta com um volume de operações de longo prazo que a permitem manter o equilíbrio financeiro.
2 Base de preparação e Políticas Contábeis
2.1 Base de apresentação
As demonstrações financeiras foram elaboradas e estão sendo apresentadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, as quais levam em consideração as disposições contidas na Lei das Sociedades por Ações – Lei nº 6.404/76 alteradas pelas Leis nº 11.638/07 e 11.941/09, nos Pronunciamentos, nas Orientações e nas Interpretações emitidas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), homologados pelos órgãos reguladores.
A emissão das demonstrações financeiras foi autorizada pelo Conselho da Administração em 20 de março de 2012.
As demonstrações financeiras são apresentadas em Real (R$), que é a moeda funcional da Companhia.
2.2 Políticas Contábeis
2.2.1 Estimativas contábeis
As demonstrações financeiras são elaboradas com apoio em diversas bases de avaliação utilizadas nas estimativas contábeis. As estimativas contábeis envolvidas na preparação das demonstrações financeiras são apoiadas em fatores objetivos e subjetivos, com base no julgamento da administração para determinação do valor adequado a ser registrado nas demonstrações financeiras. Itens significativos sujeitos a essas estimativas e premissas incluem a seleção de vidas úteis do ativo imobilizado e de sua recuperabilidade nas operações, avaliação dos ativos financeiros pelo valor justo e pelo método de ajuste a valor presente, análise do risco de crédito para determinação da provisão para devedores duvidosos, assim como da análise dos demais riscos para determinação de outras provisões, inclusive para contingências.
A liquidação das transações envolvendo essas estimativas poderá resultar em valores significativamente divergentes dos registrados nas demonstrações financeiras devido ao tratamento probabilístico inerente ao processo de estimativa. A Companhia revisa suas estimativas e premissas pelo menos anualmente.
2.2.2 Caixa e equivalentes de caixa
Compreendem depósitos bancários e aplicações financeiras de curto prazo, de alta liquidez, que são prontamente conversíveis em um montante conhecido de caixa e que estão sujeitas a um insignificante risco de mudança de valor. As aplicações financeiras são registradas ao valor justo por meio de resultado.
2.2.3 Instrumentos financeiros Classificação e mensuração
A Companhia classifica seus ativos financeiros em duas categorias: (i) ativos financeiros mensurados ao valor justo por meio do resultado e (ii) empréstimos e recebíveis. A classificação depende da finalidade para a qual os ativos financeiros foram adquiridos. A administração determina a classificação de seus ativos financeiros no reconhecimento inicial de cada operação.
Em 31 de dezembro de 2011 e 2010, a Companhia não possuía ativos financeiros classificados como mantidos até o vencimento e disponíveis para venda.
. Ativos financeiros mensurados ao valor justo por meio do resultado
Os ativos financeiros mensurados ao valor justo por meio do resultado são ativos financeiros mantidos para negociação ativa e frequente. Os ganhos ou as perdas decorrentes de variações no valor justo de ativos financeiros mensurados ao valor justo por meio do resultado são apresentados na demonstração do resultado em "Resultado financeiro" no período em que ocorrem, a menos que o instrumento tenha sido contratado em conexão com outra operação. Nesse caso, as variações são reconhecidas na mesma linha do resultado, afetadas pela referida operação.
. Empréstimos e recebíveis
Incluem-se nesta categoria os recebíveis que são ativos financeiros não derivativos com pagamentos fixos ou determináveis, não cotados em um mercado ativo. São incluídos como ativo circulante, exceto aqueles com prazo de vencimento superior a 12 meses após a data do balanço (estes são classificados como ativos não circulantes). Os recebíveis da Companhia compreendem contas a receber de clientes, contas a receber de partes relacionadas, demais contas a receber impostos a recuperar e operações securitizadas.
2.2.4 Imobilizado
Demonstrado pelo custo de aquisição, deduzido da depreciação acumulada. A depreciação é calculada pelo método linear, utilizando taxas anuais estabelecidas com base na vida útil e econômica dos bens. Ganhos e perdas em alienações são determinados pela comparação dos valores de alienação com o valor contábil e são incluídos no resultado.
2.2.5 Avaliação do valor recuperável de ativos (teste de “impairment”)
A Administração revisa anualmente o valor contábil líquido dos ativos com o objetivo de avaliar eventos ou mudanças nas circunstâncias econômicas, operacionais ou tecnológicas, que possam indicar deterioração ou perda de seu valor recuperável. Quando tais evidências são identificadas, e o valor contábil líquido excede o valor recuperável, é constituída provisão para deterioração ajustando o valor contábil líquido ao valor recuperável, quando aplicável. Em 31 de dezembro de 2011 a Companhia não apurou a necessidade de ajustes, por recuperação de ativos.
Um ativo é reconhecido no balanço patrimonial quando for provável que seus benefícios econômicos futuros serão gerados em favor da Companhia e seu custo ou valor puder ser mensurado com segurança. Um passivo é reconhecido no balanço patrimonial quando a Companhia possui uma obrigação legal ou constituída como resultado de um evento passado, sendo provável que um recurso econômico seja requerido para liquidá-lo. São acrescidos, quando aplicável, dos correspondentes encargos e das variações monetárias ou cambiais incorridos. As provisões são registradas tendo como base as melhores estimativas do risco envolvido.
Os ativos e passivos são classificados como circulantes quando sua realização ou liquidação é provável que ocorra nos próximos doze meses. Caso contrário, são demonstrados como não circulantes.
2.2.7 Imposto de renda e contribuição social
São calculados com base nas alíquotas vigentes de imposto de renda e contribuição social sobre o lucro líquido e consideram a compensação de prejuízos fiscais e base negativa de contribuição social, para fins de determinação de exigibilidade. Portanto as inclusões ao lucro contábil de despesas, temporariamente não dedutíveis, ou exclusões de receitas, temporariamente não tributáveis, consideradas para apuração do lucro tributável corrente geram créditos ou débitos tributários diferidos.
Os créditos tributários diferidos decorrentes de prejuízo fiscal ou base negativa da contribuição social são reconhecidos somente na extensão em que sua realização seja provável.
2.2.8 Recebíveis imobiliários e certificados de recebíveis imobiliários
São registrados pelo seu valor de aquisição e captação, respectivamente, acrescidos dos rendimentos e/ou encargos auferidos até a data de encerramento do balanço, os quais não são incorporados ao resultado e ao patrimônio da Companhia, por se constituírem em patrimônio em separado nos termos da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997. O saldo de securitização é demonstrado pelo valor líquido, no ativo ou no passivo, conforme o caso, na rubrica "Operações securitizadas", conforme descrito na Nota Explicativa 5.
2.2.9 Lucro por ação
O Lucro por ação é calculado considerando-se o número de ações nas datas de encerramento dos exercícios.
2.2.10 Ativos e passivos contingentes e obrigações legais
As práticas contábeis para registro e divulgação de ativos e passivos contingentes e obrigações legais são as seguintes: (i) Ativos contingentes são reconhecidos somente quando há garantias reais ou decisões judiciais favoráveis, transitadas em julgado. Os ativos contingentes com êxitos prováveis são apenas divulgados em nota explicativa; (ii) Passivos contingentes são provisionados quando as perdas forem avaliadas como prováveis e os montantes envolvidos forem mensuráveis com suficiente segurança. Os passivos contingentes avaliados como de perdas possíveis são apenas divulgados em nota explicativa e os passivos contingentes avaliados como de perdas remotas não são provisionados e nem divulgados; e (iii) Obrigações legais são registradas como exigíveis, independentemente da avaliação sobre as probabilidades de êxito, de processos em que a Companhia questionou a inconstitucionalidade de tributos.
2.2.11 Reconhecimento de receita
A receita pela prestação de serviços de securitização de recebíveis imobiliários é reconhecida com base na execução dos serviços realizados até a data-base do balanço.
3 Novos pronunciamentos emitidos pelo IASB
Não há CPCs publicados ainda não vigentes, porém há normas IFRS publicadas para as quais ainda não há alteração nos CPCs vigentes, porém espera-se que as normas brasileiras estejam adequadas às normas internacionais até a data de início da vigência das mesmas.
A Companhia aprofundará seus estudos na adoção dos novos CPC’s, entretanto, não espera efeitos significativos em suas demonstrações financeiras.
4 Caixa e equivalentes de caixa e aplicações financeiras
(a) Caixa e equivalentes de caixa
2011 2010
Bancos 25.194 92.926
Caixa e equivalentes de caixa 25.194 92.926
Aplicações financeiras (CDBs) 477.070 734.991
Títulos e valores mobiliários 477.070 734.991
502.264 827.917
Os saldos relativos às aplicações financeiras em Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) têm liquidez imediata e rentabilidades apuradas diariamente com base na variação dos Certificados de Depósitos Interbancários (CDI). Foram classificadas como Títulos e Valores Mobiliários e são mensurados ao valor justo por meio do resultado.
5 Operações securitizadas
O valor registrado no ativo refere-se ao saldo líquido do processo de securitização dos recebíveis imobiliários.
2011 2010
Caixa e equivalentes de caixa da 1a série 53.157 (i) 44.047 (i) Caixa e equivalentes de caixa da 4a série - 1.031.829 (ii)
Fundo de despesa 1a série (48.184) (iii) (40.894) (iii)
4.973 1.034.982
Contas a pagar (41)(v)
-Devolução da parcela resolvida da 4ª - (136.324)
Valor líquido dos CRIs securitizados da 4a série - (895.503) (iv) Operações securitizadas total (ativo não circulante) 4.932 3.155
(i) Valor corresponde, substancialmente, a aplicações financeiras efetuadas pela Companhia em Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) com recursos provenientes do fundo de despesa e que ainda não foram repassados aos detentores dos CRIs.
(ii) Valor corresponde ao crédito imobiliário recebido da devedora A006 que foi utilizado para pagamento da parcela do CRI.
(iii) Fundo constituído para reembolso das despesas administrativas da Companhia relacionadas à colocação e à operacionalização da securitização dos recebíveis.
(iv) Valor corresponde a parcela no 27 do CRI liquidada no dia 04 de janeiro de 2011.
(v) Valor referente a tarifa cobrada incorretamente dos CRIs da 11ª e 12ª série, o estorno do banco foi realizado em março de 2012.
(a) Sumário dos recebíveis securitizados
Recebíveis Emissão Data de vencimento Prazo - anos Índice de correção - % (i)
Devedora A001 03 de dezembro de 2007 20 de setembro de 2017 10 IGP-M (iii)(iv) Devedora A002 15 de janeiro de 2008 28 de setembro de 2023 15 TR (v) + 9,80 a.a. Devedora A003 27 de junho de 2008 13 de dezembro de 2027 19 IPCA (iii)(vi) Devedora A004 26 de agosto de 2008 07 de agosto 2023 15 IGP-M (iii)(iv) Devedora A005 19 de setembro de 2008 12 de setembro 2023 15 TR (v) + 10,30 a.a. Devedora A006 23 de outubro de 2008 04 de janeiro de 2028 20 (iii)(vii)
Devedora A007 19 de dezembro de 2008 13 de outubro de 2018 10 IGP-M (iii)(iv) Devedora A008 12 de outubro de 2008 12 de janeiro de 2022 14 IGP-M (iv) Devedora A009 20 de março de 2009 11 de fevereiro de 2019 10 IGP-M (iii)(iv) Devedora A008 22 de abril de 2009 (viii) 12 de janeiro de 2022 13 IGP-M (iv) Devedora A011 07 de julho de 2009 (ix) 15 de dezembro de 2022 13 IPCA (vi) Devedora A011 07 de julho de 2009 (ix) 15 de abril de 2029 20 IPCA (vi) Devedora A012 08 de janeiro de 2010 04 de janeiro de 2017 7 IIGP-M (iv) Devedora A013 08 de janeiro de 2010 09 de agosto de 2019 9 IPCA (vi) Devedora A014 08 de maço de 2010 08 de fevereiro de 2020 10 IPCA (vi) Devedora A015 12 de maio de 2010 08 de janeiro de 2026 16 IPCA (vi) Devedora A016 06 de junho de 2010 06 de março de 2026 16 IPCA (vi) Devedora A017 10 de agosto de 2010 12 de agosto de 2022 12 IGP-M (iv) Devedora A018 28 de setembro de 2010 12 de janeiro de 2022 12 IPCA (vi)
Recebíveis Série 2011 (ii) 2010 (ii)
Devedora A001 1a 13.949.513 15.358.843 Devedora A002 2a - 45.383.320 Devedora A003 3a - 44.891.851 Devedora A004 6a - 76.163.156 Devedora A005 5a - 39.912.027 Devedora A006 4a - 83.321.133 Devedora A007 8a - 40.291.024 Devedora A008 7a 210.113.309 209.062.697 Devedora A009 9a - 22.599.747 Devedora A008 10a 134.019.072 134.378.772 Devedora A011 11a 22.129.075 21.910.900 Devedora A011 12a 26.861.589 25.866.207 Devedora A012 13ª - 27.451.146 Devedora A013 14ª - 37.638.459 Devedora A014 15ª 86.641.633 88.131.586 Devedora A015 16º - 65.055.735 Devedora A016 17º - 23.429.414 Devedora A017 18º - 44.062.898 Devedora A018 19º - 53.623.495 493.714.191 1.098.532.412 Circulante 58.945.268 94.261.580 Não-circulante 434.768.923 1.004.270.832 (i) Os referidos índices representam aqueles pactuados nos recebíveis adquiridos.
(ii) Os valores correspondem aos valores de aquisição dos recebíveis atualizados até 31 de dezembro de 2011 e 2010, por juros e correção monetária semelhantes aos dos CRIs para os quais servem de lastro.
(iii) Os instrumentos contratuais das operações prevêem a resolução ou complementação de recursos para equalizar os fluxos dos recebíveis com os fluxos dos CRIs. Em havendo a necessidade de complemento, o mesmo será efetuado pelas empresas detentoras dos contratos de aluguel, cedentes dos respectivos recebíveis.
(v) Taxa Referencial (TR) calculada pelo Banco Central do Brasil (BACEN).
(vi) Índice Nacional ao Consumidor Amplo (IPCA) calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
(vii) 94% dos recebíveis (31 de dezembro de 2010 - R$ 78.321.865) são reajustados por IGP-M (iv), e 6% (31 de dezembro de 2010 - R$ 4.999.267) por TR (v) + 9,80% a.a.
(viii) O termo de securitização do CRI foi celebrado em 22 de abril de 2009. O CRI foi emitido em 12 de janeiro de 2009 e atualizado desde essa data;
(ix) O termo de securitização do CRI foi celebrado em 7 de julho de 2009. O CRI foi emitido em 31 de maio de 2009 e atualizado desde essa data.
(b) Sumário dos CRIs
CRI Série número Emissão Data de vencimento Prazo –anos Índice de correção - % (i)
07L0006228 1a 3 de dezembro de 2007 20 de setembro de 2017 10 TR (ii) + 10,50 a.a.
08A0010105 2a 15 de janeiro de 2008 28 de setembro de 2023 15 TR (ii) + 9,80 a.a.
08F0004457 3a 27 de junho de 2008 13 de dezembro de 2027 19 TR (ii) + 10,15 a.a.
08H0003583 6a 26 de agosto de 2008 7 de agosto de 2023 15 TR (ii) + 10,00 a.a.
08I0012593 5a 19 de setembro de 2008 12 de setembro de 2023 15 TR (ii) + 10,30 a.a.
08J0006085 4a 23 de outubro de 2008 4 de janeiro de 2028 20 TR (ii) + 9,80 a.a.
08L0005310 8a 19 de dezembro de 2008 13 de outubro de 2018 10 TR (ii) + 10,50 a.a.
08J0015454 7a 12 de outubro de 2008 12 de janeiro de 2022 14 IGP-M (iii) + 10,55 a.a.
09C0005671 9a 20 de março de 2009 11 de fevereiro de 2019 10 TR (ii) + 12,50 a.a.
09A0010251 10a 22 de abril de 2009 (iv) 12 de janeiro de 2022 13 IGP-M (iii) + 8,05 a.a.
09E0019228 11a 7 de julho de 2009 (v) 15 de dezembro de 2022 13 IPCA (vi) + 8,30 a.a.
09E0019227 12a 7 de julho de 2009 (v) 15 de abril de 2029 20 IPCA (vi) + 8,30 a.a.
10A0006573 13ª 08 de janeiro de 2010 04 de janeiro de 2017 7 TR (ii) + 10,0734% a.a.
10A0006580 14ª 08 de janeiro de 2010 09 de agosto de 2019 9 TR (ii) + 9,770024% a.a.
10C0019685 15ª 08 de março de 2010 08 de fevereiro de 2020 10 IPCA (vi) + 7,20% a.a.
10E0021727 16º 12 de maio de 2010 08 de janeiro de 2026 16 TR (ii) + 10,80% a.a
10F0021579 17º 06 de junho de 2010 06 de março de 2026 16 TR (ii) + 10,65% a.a
10H0009907 18º 10 de agosto de 2010 12 de agosto de 2022 12 TR (ii) + 10,2851 a.a
10I0024468 19º 28 de setembro de 2010 12 de janeiro de 2022 12 TR (ii) + 10,2826 a.a
CRI Série número 2011 2010 emissão Garantia Valor de
07L0006228 1a 13.949.513 15.358.843 18.655.489 Regime fiduciário, alienação fiduciária do imóvel e fiança
bancária emitida por instituição financeira de primeira linha.
08A0010105 2a - 45.383.320 48.640.766 Regime fiduciário, alienação fiduciária de imóvel e aval da
controladora: "Bracor Investimentos Imobiliários S.A."
08F0004457 3a - 44.891.851 46.000.000 Regime fiduciário, alienação fiduciária do imóvel, alienação
CRI Série número 2011 2010 emissão Garantia Valor de
Imobiliários Ltda." e endosso da apólice do seguro patrimonial do imóvel.
08H0003583 6a - 76.163.156 80.000.000 Regime fiduciário, alienação fiduciária do imóvel e fiança
emitida em garantida dos direitos de crédito.
08I0012593 5a - 39.912.027 42.000.000 Regime fiduciário, alienação fiduciária do imóvel e cessão
fiduciária dos recebíveis de locação.
08J0006085 4a - 84.352.965 88.000.000 Regime fiduciário, alienação fiduciária do imóvel, alienação
das quotas da empresa e endosso da apólice do seguro patrimonial do imóvel.
08L0005310 8a - 40.291.024 46.000.000 Regime fiduciário, alienação fiduciária do direito real de
superfície sobre o qual foi construído o imóvel, e alienação das quotas da empresa e endosso da apólice do seguro patrimonial do imóvel.
08J0015454 7a 210.113.309 209.062.697 200.100.000 Regime fiduciário e alienação fiduciária do imóvel.
09C0005671 9a - 22.599.747 24.500.000 Regime fiduciário e alienação fiduciária do imóvel e
endosso da apólice de seguro.
09A0010251 10a 134.019.072 134.378.772 120.000.000 Regime fiduciário e alienação fiduciária do imóvel.
09E0019228 11a 22.129.075 21.910.900 21.318.381 Regime fiduciário e alienação fiduciária do imóvel.
09E0019227 12a 26.861.589 25.866.207 24.383.975 Regime fiduciário e alienação fiduciária do imóvel.
10A0006573 13ª - 27.451.146 30.000.000 Regime fiduciário, alienação fiduciária do imóvel, fiança prestada pela Bracor Investimentos Imobiliários S.A. e garantia fidejussiária prestada pela Veyance Technologies
10A0006580 14ª - 37.638.459 40.000.000 Regime fiduciário, alienação fiduciária do imóvel, alienação das quotas da empresa e fiança sob condição resolutiva prestada pela Bracor Investimentos Imobiliários S.A..
10C0019685 15ª 86.641.633 88.131.586 90.000.000 Regime fiduciário e alienação fiduciária do imóvel.
10E0021727 16º - 65.055.735 61.000.000 Regime fiduciário e alienação fiduciária do imóvel e Fiança sob condição resolutiva outorgada pela Bracor
Investimentos Imobiliários S,A,.
10F0021579 17º - 23.429.414 22.000.000 Regime fiduciário e alienação fiduciária do imóvel e Fiança sob condição resolutiva outorgada pela Bracor
Investimentos Imobiliários S.A..
10H0009907 18º - 44.062.898 44.000.000 Regime fiduciário, alienação fiduciária de imóvel e fiança prestada pela Bracor Investimentos Imobiliários S.A
10I0024468 19º - 53.623.498 52.166.352 Regime fiduciário, alienação fiduciária de imóvel e fiança prestada pela Bracor Investimentos Imobiliários S.A.
493.714.191 1.099.564.245 1.098.764.963 Circulante 58.945.268 95.293.413
Não Circulante 434.768.923 1.004.270.832
(i) Os referidos índices representam aqueles pactuados nos termos de securitização. (ii) Taxa Referencial (TR) calculada pelo Banco Central do Brasil (BACEN).
(iii) Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
(iv) O termo de securitização do CRI foi celebrado em 22 de abril de 2009. O CRI foi emitido em 12 de janeiro de 2009 e atualizado desde essa data.
(v) O termo de securitização do CRI foi celebrado em 7 de julho de 2009. O CRI foi emitido em 31 de maio de 2009 e atualizado desde essa data.
(vi) Índice Nacional ao Consumidor Amplo (IPCA) calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
saldos positivos, sem registro de parcelas em atraso. O balanço patrimonial por operação está demonstrado na Nota Explicativa 14.
Os CRIs foram emitidos sob o regime fiduciário e estão lastreados por créditos imobiliários vinculados a esse regime, os quais ficam excluídos do patrimônio comum da Companhia. O acompanhamento desses CRIs é efetuado por agente fiduciário, legitimado a praticar todos os atos necessários à proteção dos direitos dos investidores.
Os saldos contábeis refletem o valor presente dos desembolsos futuros à taxas de desconto que refletem as atuais avaliações do mercado quanto ao valor do dinheiro no tempo e os riscos específicos. Não há qualquer evidência de ocorrência de eventos futuros que possam afetar o montante exigível dos CRIs
6 Imobilizado Máquinas e equipamentos e instalações Benfeitorias em imóveis de terceiros Total Saldos em 31 de dezembro de 2009 384 - 384 Aquisição 2.290 5.330 7.620 Depreciação (219) (622) (841) Saldos em 31 de dezembro de 2010 2.455 4.708 7.163 Aquisição - - - Depreciação (278) (1.066) (1.344) Saldos em 31 de dezembro de 2011 2.177 3.642 5.819 Custo total 2.770 5.330 8.100 Depreciação acumulada (593) (1.688) (2.281)
Taxas anuais de depreciação - % 10 20
7 Partes relacionadas
A Companhia realizou operações de compra de recebíveis imobiliários junto a empresas integrantes do mesmo grupo econômico. Tais operações foram realizadas em condições semelhantes - em termos de taxas, prazos, indexadores, entre outros - àquelas que seriam consideradas em operações firmadas com terceiros, ou seja, as operações realizadas com partes relacionadas estão sujeitas à condições que afetariam a situação patrimonial e financeira de forma semelhante àquela que seria observada caso, de outra forma, tivessem sido realizadas com terceiros alheios à Companhia (Nota Explicativa 5).
No período findo em 31 de dezembro de 2011, o saldo de operações de crédito vinculado à aquisição de recebíveis imobiliários, no valor de R$ 13.949.513 (Nota 5(a)) (31 de dezembro de 2010 - R$ 1.098.532.410), é composto por transações com partes relacionadas. Por sua vez, o saldo de emissões de CRIs, no valor de R$ 493.714.206 (Nota 5(b)) (31 de dezembro de 2010 - R$ 1.099.564.242), é composto, exclusivamente, por transações realizadas com terceiros alheios à Companhia.
As receitas com taxa de administração cobrada pela Companhia que são com partes relacionadas podem ser resumidas como segue:
Outros créditos Receitas anuais
(*)
Parte relacionada 2011 2010 2011 2010
Bracor Investimentos Imobiliários S.A. - - - 24.000 BRC IV Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 24.000 BRC VII Cidade Nova Empreendimentos Imobiliários S.A. - - - 240.000 BRC IX Empreendimentos Imobiliários Ltda. 15.288 - 33.512 33.096 BRC X Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 48.000 BRC XI Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 24.000 BRC XIII Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 12.000 BRC XV Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 24.000 BRC XIX Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 24.000 BRC XX Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 24.000 BRC XXV Castelo Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 22.000 Ecopátio Bracor Imigrantes Empr. Imobiliários S.A - - - 180.000 BRC XVII Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 2.000 BRC XXVII Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 5.000 BRC XXX Dutra Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 5.000 BRC XXXI Empreendimentos Imobiliários Ltda. - - - 5.000
TOTAL 15.288 - 33.512 696.096
(*) Em 2011 houve redução de receita com partes relacionadas, pois, as empresas foram cindidas e vendidas.
Estas receitas são realizadas a preços normais de mercado.
8 Receita líquida
Receita bruta 2011 2010
Prestação de serviços para terceiros (a) 481.000 -
Prestação de serviços com Partes Relacionadas 33.512 696.096
Impostos incidentes (49.651) (67.273)
Receita líquida 464.861 628.823
9 Despesas administrativas
Descrição 2011 2010
Despesas com pessoal 12.250 78.437
Despesas com ocupação 20.391 35.444
Outras despesas administrativas 4.665 6.325
Prestação de serviços 169.803 135.068
Depreciação 1.343 841
Despesas tributárias 13.733 4.230
Total 222.185 260.345
10 Imposto de renda e contribuição social sobre o lucro líquido
Em 31 de dezembro de 2011, a Companhia não possui saldos acumulados de prejuízos fiscais e base negativa da contribuição social sobre o lucro líquido. O imposto de renda e a contribuição social sobre o lucro foram calculados com base nos lucros tributáveis ajustados pela legislação específica. A alíquota do imposto de renda é 15%, com um imposto adicional à alíquota de 10% sobre o lucro tributável anual que exceder R$240.000. A contribuição social sobre o lucro é calculada sobre o lucro tributável à alíquota de 9%.
2011 2010
Imposto Contribuição Imposto Contribuição de renda social de renda social Lucro antes do imposto de renda e da contribuição
social 294.891 294.891 412.964 412.964
Despesa de imposto de renda e contribuição social alíquotas nominais
de 15% (adicional 10%) e 9%, respectivamente 49.723 26.540 79.443 37.167 Compensação do prejuízo fiscal e base negativa
de contribuição social
não reconhecidos - - (21.771) (7.765 )
Imposto de renda e contribuição social na
demonstração do resultado 49.723 26.540 57.672 29.402
76.263 87.074
11 Patrimônio líquido
(a) Capital
A Companhia foi constituída em 2 de janeiro de 2007, por meio de Assembléia Geral, com capital social totalmente subscrito e integralizado no montante de R$ 50.000 (cinquenta mil reais). Em 30 de abril de 2008, por meio de Assembléia Geral Extraordinária, o capital social passou para R$ 164.222 (cento e sessenta e quatro mil e duzentos e vinte e dois reais), totalmente subscrito e integralizado, representado por 164.222 (cento e sessenta e quatro mil e duzentos e vinte e duas) ações ordinárias. Em 30 de abril de 2009, por meio de Assembléia Geral Extraordinária, os saldos dos adiantamentos para futuro aumento de capital foram totalmente capitalizados com isto, o capital social passou para R$ 453.440 (quatrocentos e cinquenta e três mil e quatrocentos e quarenta reais), representado por 453.440 (quatrocentos e cinquenta e três mil e quatrocentos e quarenta) ações ordinárias.
O quadro societário está representado da seguinte forma:
31 de dezembro
de 2011 31 de dezembro de 2010
Pessoas Físicas 3 3
Bracor Investimentos Imobiliários S.A. 453.437 453.437
Total de ações 453.440 453.440
A Companhia está autorizada a aumentar seu capital social, por deliberação do Conselho de Administração, até o limite de R$ 5.000.000 (cinco milhões de reais). Do lucro líquido apurado no exercício, será deduzida a parcela de 5% para a constituição de reserva legal, que não excederá a 20% do capital social. Do saldo restante, feitas as deduções e destinações, será distribuído aos acionistas um dividendo mínimo obrigatório de 25% do lucro líquido, ajustado de acordo com o artigo 202 da Lei no 6.404/76.
(b) Reservas de lucros
(i) Reserva legal
A reserva legal é constituída mediante apropriação de 5% do lucro líquido do exercício após a absorção dos prejuízos acumulados.
Descrição Valor
Lucro líquido do exercício 218.628
Percentual - reserva legal 5
Reserva legal 10.931
Dividendos mínimos obrigatórios (25% sobre o lucro líquido
depois da reserva legal) 51.924
Antecipação de dividendos 149.999
Retenção de lucros 57.698
Em Ata de Reunião do Conselho de Administração, realizada no dia 30 de novembro de 2011, foi proposta e aprovada a antecipação da distribuição de distribuição de lucros.
12 Demandas Judiciais.
A Companhia é parte em ações trabalhistas decorrentes do curso normal dos negócios. A Administração, com base em informações fornecidas por seus assessores legais não constituiu provisão para contingências em 31 de dezembro de 2011, pelo fato da probabilidade de perda da ação ser possível, cujo valor solicitado pelo reclamante é de R$ 50.000.
A administração da Companhia concluiu que não existem contingências fiscais ou de qualquer outra natureza, além da acima exposta, que deveriam ser ou divulgadas nas demonstrações financeiras.
13 Instrumentos financeiros
Em 31 de dezembro de 2011 e 31 de dezembro de 2010, a Companhia não possuía operações envolvendo instrumentos financeiros derivativos.
(a) Identificação e valorização dos instrumentos financeiros
A Companhia opera com instrumentos financeiros, entre os quais, encontram-se caixa e equivalentes de caixa, valores a receber, recebíveis securitizados e CRIs. Os CRIs são títulos colocados no mercado com o objetivo de captar recursos que viabilizem a aquisição de recebíveis imobiliários (Nota Explicativa 5). As condições estabelecidas para o resgate dos títulos são definidas em razão das taxas, dos indexadores, dos prazos e do fluxo de amortização dos recebíveis que lhes dão lastro, gerando compatibilidade entre os ativos e os passivos.
(b) Caixa e equivalentes de caixa, outros créditos, outros instrumentos financeiros classificados no ativo circulante e não circulante e contas a pagar
Os valores contabilizados aproximam-se dos de realização.
(c) Risco com descasamento entre índices de atualização de CRI
Em determinadas emissões de CRI feitas pela Companhia o índice de correção monetária aplicada ao CRI é diferente do índice de correção monetária aplicado sobre os recebíveis imobiliários que lastreiam a emissão. Eventuais descasamentos apurados entre os dois índices de correção monetária serão, conforme estabelecidos nos documentos de cada emissão, cobertos pelas cedentes dos respectivos recebíveis.
(d) Pagamento Condicionado e Descontinuidade
A capacidade da Companhia em honrar suas obrigações decorrentes dos CRI depende do pagamento dos créditos imobiliários pelas devedoras dos recebíveis. Os CRI são lastreados em créditos imobiliários representados pelas CCI, tendo sido vinculados aos CRI por meio do estabelecimento de regime fiduciário, constituindo patrimônio separado do patrimônio da emissora. O patrimônio separado constituído em favor dos titulares dos CRI não contam com qualquer garantia flutuante ou coobrigação da Companhia. Assim, o recebimento integral e tempestivo pelos titulares dos CRI do montante devido depende do cumprimento total, pelas devedoras, de suas obrigações assumidas nos contratos que dão origem aos créditos imobiliários, em tempo hábil para o pagamento, pela Companhia, dos valores devidos aos CRI. A ocorrência de eventos que afetem a situação econômico-financeira das devedoras poderá afetar negativamente a capacidade da devedora de honrar com suas obrigações nos termos dos contratos que dão origem aos créditos imobiliários e, por conseguinte, o pagamento dos CRI pela Companhia.
Para administrar a liquidez do caixa em moeda nacional, são estabelecidas premissas de desembolsos e recebimentos futuros, sendo monitoradas diariamente pela área de Tesouraria.
(e) Análise de sensibilidade
A Deliberação CVM nº. 550, de 17 de outubro de 2008 dispõe que as companhias abertas devem divulgar, em nota explicativa específica, informações qualitativas e
quantitativas sobre todos os seus instrumentos financeiros, reconhecidos ou não como ativos ou passivos em seu balanço patrimonial. Os instrumentos financeiros da Companhia são representados por caixa e equivalentes de caixa e estão registrados pelo valor de custo, acrescidos de rendimentos ou encargos incorridos, os quais até 31 de dezembro de 2011 se aproximam dos valores de mercado. Os principais riscos atrelados às operações da Companhia estão ligados a variação da CDI para aplicações financeiras. A instrução CVM nº. 475, de 17 de dezembro de 2008, dispõe sobre a apresentação de informações sobre instrumentos financeiros, em nota explicativa específica, e sobre a divulgação do quadro demonstrativo de análise de sensibilidade. Com a finalidade de verificar a sensibilidade das aplicações financeiras e certificados de depósitos bancários à taxa de juros média das respectivas remunerações, fator de risco de taxa de juros ao qual a Companhia possuía exposição ativa na data base de 31 de dezembro de 2011, foram definidos 02 cenários diferentes. Com base em projeções divulgadas pelo Banco Santander S.A, definiu-se a taxa provável para o DI e CDI acumulada para os próximos 12 meses de 10,96%a.a.. A partir da variação das taxas prováveis em cenários de deterioração para o CDI foram determinadas as variações 25% para mais e 25% para menos, ou seja, recalculou-se as taxas anuais das aplicações financeiras, respectivamente com o CDI a 8,22% a.a. e 13,70% a.a. Para cada cenário, foi calculada a “receita financeira bruta”, não se levando em consideração a incidência de tributos sobre os rendimentos das aplicações. Calculou-se a sensibilidade das aplicações financeiras aos cenários para as remunerações médias mensais, a partir do saldo existente em 31 de dezembro de 2011. Operação Posição 12/2011 Fator de risco Cenário I Provável
Cenário II Cenário III Aplicação financeira 477.070 CDI 10,96% 8,22% 13,70%
Receita projetada 52.287 39.215 65.359
14 Informações complementares acerca da emissão de CRIs
Em atenção ao disposto no artigo 3o da Instrução CVM no 414, de 30 de dezembro de 2004, apresentamos a seguir os dados relativos a: (a) aquisição, retrocessão, pagamento e inadimplência dos créditos vinculados à emissão de CRIs; (b) atualização trimestral dos relatórios de classificação de risco dos CRIs emitidos a que se refere o § 7o do artigo 7o da referida Instrução, se for o caso; e (c) balanço patrimonial sintético por emissão de CRIs sob regime fiduciário.
(a) Aquisição, retrocessão, pagamento e inadimplência relacionados aos créditos vinculados à emissão de CRIs
(i) Aquisição – não ocorreram aquisições durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2011.
(ii) Retrocessão - não ocorreram retrocessões durante o exercício.
(iii) Pagamentos - durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2011, a Companhia efetuou os seguintes pagamentos de operações vinculadas à emissão de CRIs:
CRI Série Valor
07L0006228 1a 3.145.065 08A0010105 2a 46.123.230 (*) 08F0004457 3a 45.619.241 (*) 08H0003583 6a 77.355.220 (*) 08I0012593 5a 40.581.793 (*) 08J0006085 4a 85.722.025 (*) 08L0005310 8a 40.958.590 (*) 08J0015454 7a 28.908.934 09C0005671 9a 22.824.723 (*) 09A0010251 10a 16.786.512 09E0019228 11a 2.835.524 09E0019227 12a 2.706.643 10A0006573 13ª 27.902.272 (*) 10A0006580 14ª 38.236.826 (*) 10C0019685 15ª 13.157.829 10E0021727 16ª 67.263.553 (*) 10F0021579 17ª 24.242.396 (*) 10H0009907 18ª 44.802.386 (*) 10I0024468 19ª 54.422.386 (*) 683.595.148
(*) A Companhia realizou o resgate da totalidade dos CRIs.
(iv) Inadimplência - não ocorreram inadimplência dos créditos vinculados à emissão de CRIs.
(b) Relatórios de classificação de risco dos CRIs emitidos
Os CRIs emitidos pela Companhia que constam relatórios de classificação de risco emitido pela Fitch são elaborados especificamente para as emissões:
sétima, décima, décima primeira e décima segunda, todas com classificação de risco: AAA(bra).
(c) Balanço patrimonial sintético por emissão de CRI
Para elaboração dos balanços sintéticos por emissão de CRI foram utilizados os mesmos critérios contábeis observados para elaboração das demonstrações financeiras da Companhia estão sendo considerados os vencimentos dos títulos e não a intenção de recompra para se classificar curto e longo prazo. A seguir, destacamos os balanços sintéticos:
Série 1a Série 7a Série 10a Série 11a Série 12a Série 15a
Ativo
Circulante
Caixa e equivalentes de caixa 53.155 - - - - 3
Recebíveis imobiliários 2.111.082 29.119.784 16.827.613 1.433.867 904.923 8.547.999 2.164.237 29.119.784 16.827.613 1.433.867 904.923 8.548.002 Não circulante Recebíveis imobiliários 11.838.431 180.993.525 117.191.459 20.695.208 25.956.665 78.093.635 Total do ativo 14.002.668 210.113.309 134.019.072 22.129.075 26.861.588 86.641.637 Passivo Circulante Contas a pagar - - 27 14 - Fundo de despesa 48.185 - - - - - CRI a pagar 2.111.082 29.119.784 16.827.613 1.433.867 904.923 8.547.999 2.159.267 29.119.784 16.827.613 1.433.894 904.937 8.547.999 Não circulante CRI a pagar 11.838.431 180.993.525 117.191.459 20.695.208 25.956.665 78.093.635 Total do passivo 13.997.698 210.113.309 134.019.072 22.129.102 26.761.602 86.641.634 Operações securitizadas 4.970 - - (27) (14) 3 2011 2010 Total Total Ativo Circulante
Caixa e equivalentes de caixa 53.158 1.075.882 Recebíveis imobiliários 58.945.268 94.261.580 58.998.426 95.337.462 Não circulante Recebíveis imobiliários 434.768.923 1.004.270.832 Total do ativo 493.767.349 1.099.608.294 Passivo Circulante Contas a pagar 41 Fundo de despesa 48.185 40.894 CRI a pagar 58.945.268 95.293.413 58.993.494 95.334.307 Não circulante CRI a pagar 434.768.923 1.004.270.832 Total do passivo 493.762.417 1.099.605.139 Operações securitizadas 4.932 3.155
