LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

____________________________________________________________________________________

LAUDO TÉCNICO

DE AVALIAÇÃO

INTERESSADO

Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Sorocaba/SP

IDENTIFICAÇÃO DOS AUTOS

Processo nº. 1005005-33.2017.8.26.0602 Ação: Execução de Título Extrajudicial Requerente: Condomínio Residencial Fazenda Lago Azul

Requerido: Flávio Nelson da Costa Chaves

RESPONSÁVEL TÉCNICO

ANA CAROLINA GUITTI VIDEIRA Engenheira Civil - CREA-SP nº. 5060761462/D Membro Titular do IBAPE N. 1969

ÍNDICE

1. INTRODUÇÃO ... 03

1.1. Objetivo ... 03

1.2. Critérios para o desenvolvimento do trabalho ... 03

1.3. Resumo dos autos ... 03

1.4. Documental analisado ... 04

2. METODOLOGIA UTILIZADA ... 06

2.1. Avaliação do terreno ... 07

2.2. Avaliação das benfeitorias ... 13

2.3. Valor total do imóvel ... 15

2.4. Especificação da avaliação ... 16 3. VISTORIA ... 18 3.1. Localização do imóvel ... 18 3.2. Caracterização do imóvel ... 22 4. AVALIAÇÃO ... 35 4.1. Análise de mercado ... 35 4.2. Valor do terreno ... 37

4.3. Valor das benfeitorias ... 42

4.4. Valor total do imóvel ... 44

5. CONCLUSÃO... 45

6. ENCERRAMENTO ... 46

____________________________________________________________________________________

1.

INTRODUÇÃO

1.1.

OBJETIVO

O presente Laudo Técnico consiste em avaliar o imóvel matriculado sob o N. 40.922 no 2º. CRI de Sorocaba, identificado pela unidade autônoma constituída da junção das unidades autônomas UA75, 76, 78 e 79 do setor SR-4 do Condomínio Residencial Fazenda Lago Azul C-1, em Araçoiaba da Serra/SP, por sua vez, objeto de penhora.

1.2.

CRITÉRIOS PARA O DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO

Para a elaboração do trabalho, procuramos nos deter somente ao campo da engenharia técnica, tendo por objetivo a análise das peças documentais contidas nos autos, bem como a vistoria “in

loco” ao imóvel evidenciado na lide, oportunidade em que obtivemos a reportagem fotográfica que

irá ilustrar as considerações abordadas neste laudo técnico.

1.3.

RESUMO DOS AUTOS

Os executados são proprietários/titulares dos direitos dos imóveis referentes às Unidades Autônomas 075, 076, 077, 078 e 079 do Setor Residencial 04 do Condomínio Residencial Fazenda Lago Azul C-1, as quais correspondem às matrículas de nº 23.483 e 40.922, do Segundo Cartório de Imóveis de Sorocaba/SP, e nesta condição responsáveis pelo pagamento das despesas e contribuições condominiais correspondentes.

Entretanto, os mesmos não vêm cumprindo com suas obrigações, encontrando-se em atraso com o pagamento de parcelas de contribuições condominiais, sendo ordenado o pagamento da dívida sob pena de penhora e avaliação do imóvel objeto da presente ação para garantia do Juízo e satisfação do débito exequendo.

Em 29 de Agosto de 2017 foi deferida a penhora 100% do imóvel descrito na matrícula nº 23.483 e nomeada esta perita para a referida avaliação.

O réu interpôs Agravo de Instrumento a fim de que fosse suspensa a decisão do Egrégio Tribunal de Justiça e teve o seguimento negado.

Após ciência das movimentações processuais que envolvem as propriedades dos executados, constatou-se pelo condomínio autor que as taxas condominiais existentes nestas unidades estão sendo pleiteadas em três distintas demandas e que o imóvel matriculado sob o nº 23.483 fora avaliado, pugnando-se a homologação da prova emprestada nestes autos.

Assim, pugnou-se pela avaliação do imóvel matriculado sob o nº 40.922, sendo alterado o objeto da perícia.

1.4.

DOCUMENTAÇÃO ANALISADA

Para a devida compreensão do tema discutido neste feito e definição das diretrizes que irão orientar os procedimentos técnicos a serem adotados neste trabalho, submetemos o estudo dos autos, neles colhendo, sem desprezo às demais, as seguintes peças:

____________________________________________________________________________________ • Fls. 280/285: Certidão de Matrícula no_{. 40.922 no 2º. CRI de Sorocaba (atualizada).}

Além dos documentos anteriores, foram analisados os documentos abaixo fornecidos pelas partes conforme solicitação da perícia e que encontram-se no Anexo deste trabalho, quais sejam:

• Planta das unidades autônomas UA75, 76, 77, 78 e 79;

• Projeto Arquitetônico (Substituição de Projeto com Acréscimo de Área) elaborado pelo

2.

METODOLOGIA UTILIZADA

Após estudo dos autos, procedeu-se a vistoria do imóvel para cadastro de suas características e análise visual “in loco”, com relatório fotográfico que ilustra a descrição e auxilia a classificação.

Durante a vistoria, além do levantamento de dados relativos ao imóvel avaliando, foi feita também a verificação do mercado imobiliário de cada região, dados imprescindíveis ao embasamento técnico do trabalho.

A avaliação de um imóvel tem como base pesquisa imobiliária de elementos à venda, compondo amostras passíveis de comparação, sendo os cálculos dos valores unitários obtidos através de análise estatística com auxílio de softwares específicos de engenharia de avaliações.

Para o trabalho desenvolvido considerou-se que os imóveis estão regularizados junto aos órgãos municipais, livres e desmembrados de quaisquer gravames e em condições ideais de comercialização instantânea.

Para a avaliação do imóvel, utilizaremos os critérios recomendados pela Norma de Avaliação de Bens, da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, registradas no INMETRO como

NBR 14.653/11 - AVALIAÇÕES DE BENS – PARTE 1: PROCEDIMENTOS GERAIS e

PARTE 2: IMÓVEIS URBANOS, e procedimentos e norma do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

____________________________________________________________________________________ A Norma Técnica NBR 14653-2 fixa diretrizes para a avaliação de imóveis urbanos, quanto a: - Classifica a natureza dos imóveis, dos seus frutos e dos direitos a avaliar;

- Institui a terminologia, as convenções e as notações em trabalhos avaliatórios desta espécie; - Define a metodologia básica aplicável às mesmas avaliações;

- Fixa os níveis de precisão das avaliações em questão;

- Estabelece os critérios a serem empregados em trabalhos avaliatórios; - Prescreve as diretrizes para apresentação de laudos.

Esta norma é regida em todas as manifestações escritas de trabalhos que caracterizam o valor de imóveis, de seus frutos ou de direitos sobre os mesmos.

A determinação do valor de mercado do bem é de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

2.1.

AVALIAÇÃO DO TERRENO

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizado para o cálculo do valor unitário de terra nua, é aplicado através da coleta de elementos que compõem a amostra com características similares às do imóvel avaliando, que se localizem na mesma região, empregando, quando necessário, tratamento técnico nos elementos divergentes.

O valor do terreno (Vt) é dado por:

t n u t

A

n

F

V

V



+

−

=



1

Onde:

At = área do terreno

Vu = valor unitário homogeneizado de terreno

Fn = cada um dos fatores utilizados

n = número de fatores empregados

Assim, seguindo o critério devidamente recomendado pelas normas, inclusive a Norma de Avaliações do IBAPE, existindo elementos divergentes aplica-se o tratamento por fatores, prescrito na NBR 14.653/11, visando à homogeneização, obtendo uma amostra segura e passível de comparação.

As variáveis normalmente utilizadas no modelo são as seguintes:

• Fator de oferta ou fonte (Fo): todos os dados alcançados receberam um deságio de 10%

(dez percentuais), para compensar corriqueiros descontos para viabilizar negociações, portanto Fo = 0,90.

• Fator de Localização (FL): Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno

de um local para outro poderá ser empregada a relação entre valores de lançamentos fiscais obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal.

• Fator de topografia (Ft): usado para corrigir as diferenças de topografia entre os

____________________________________________________________________________________ TOPOGRAFIA FATOR Plano 1 Aclive até 10% 2 Aclive até 20% 3 Aclive superior a 20% 4 Declive até 5% 5

Declive entre 5% até 10% 6

Declive entre 10% até 20% 7

Declive superior a 20% 8

• Fator área (Fa): analisa o valor unitário em relação à dimensão da área do imóvel. O fator

de correção é dado por:

Fa = (a/b) ¼ quando a diferença for inferior que 30%,

Fa = (a/b) 1/8 _{quando a diferença for superior que 30%,}

a = área de elemento pesquisado b = área do imóvel avaliando

• Coeficiente de Frente (Cf): a influência da testada é calculada pela relação entre a frente

projetada do imóvel (Fp) e a de referência (Fr), de acordo com a zona onde está situado o imóvel, segundo a fórmula:

Dentro dos limites: Fr Fp 2Fr

2   f f

Fr

Fp

C













=

1

• Coeficiente de Profundidade (Cp): a influência da profundidade é levada em conta em

função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma).

a) se a profundidade equivalente (Pe) estiver entre a mínima (Pmi) e a máxima (Pma), correspondendo ao aproveitamento econômico e legalmente recomendável para o local de sua situação, o “p” será igual a 0 (zero) e o Cp = 1.

b) se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma (1/2Pmi≤Pe≤Pmi), deverá ser empregada a seguinte fórmula:

c) se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma (Pma≤Pe≤3Pma), o fator somente afeta o valor unitário da parte do terreno que exceda este limite, a fórmula a ser empregada é seguinte:

Os intervalos dos expoentes “f” e “p”, os limites de influência por profundidade e frente, bem como os ajustes decorrentes de ares e frentes múltiplas e/ou de esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo IBAPE-SP, estão na Tabela de Zoneamento, demonstrada anteriormente.

p p

Pmi

Pe

C













=

1

____________________________________________________________________________________ • Fator de consistência do terreno devido à presença ou ação da água (FC): a existência

de água aflorante no solo devido ao nível elevado de lençol freático, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos, rotineiramente pode ser considerada como desvalorizante.

Por fim, o Zoneamento determinado pelo IBAPE encontra-se na tabela abaixo, definindo-se os fatores a serem considerados para cada uma das diversas zonas. Os bairros possuem diversas características de diferenciação, que foram classificadas em quatro grupos, totalizando as onze zonas, cujos critérios e parâmetros devem servir para enquadramento do elemento avaliando em relação à região geo-econômica a que pertence.

Para a análise estatística de eliminação dos dados discrepantes e saneamento da amostra será aplicada a Análise pela Média, com limite de ±30 % em torno da média e intervalo de confiança de 80 % em torno do valor estimado.

Frente de Referência

Prof. Mínima Prof. Máxima

Fr Pmi Pma "f" "p" Ce Ca (m2) (m2)

1ª Zona Residencial Horizonatal Popular

5 15 30 Não se aplica Não se aplica Não se aplica 0,20 125 100 - 400

2ª Zona Residencial Horizonatal Médio 10 25 40 0,20 0,50 Não se aplica Não se aplica dentro do intervalo 250 200 - 500 3ª Zona Residencial Horizonatal Alto 15 30 60 0,15 0,50 Não se aplica Não se aplica dentro do intervalo 600 400 - 1000 4ª Incorporaçõ es Padrão Popular 16 mínimo .... .... 1,10 2000 (1) 5ª Incorporaçõ es Padrão Médio 16 mínimo .... .... 1,10 1500 800 - 2500 6ª Incorporaçõ es Padrão Alto 16 mínimo .... .... 1,10 2500 1200 - 4000 7ª Zona Comercial Padrão Popular 5 10 30 0,20 0,50 1,10 Não se aplica dentro do intervalo 100 80 - 300 8ª Zona Comercial Padrão Médio 10 20 40 0,25 0,50 1,10 Não se aplica dentro do intervalo 200 200 - 500 9ª Zona Comercial Padrão Alto 15 20 60 0,15 0,50 1,05 Não se aplica dentro do intervalo 600 250 - 1000 10ª Zona Industrial

Não se aplica Não se aplica Não se aplica Não se aplica Não se aplica Não se aplica Não se aplica dentro do intervalo 5000 2000 - 20000 11ª Zona Armazéns

Não se aplica Não se aplica Não se aplica Não se aplica Não se aplica Não se aplica Não se aplica dentro do intervalo 500 250 - 3000 G ru p o I V: Z o n a s In d u st ri a is o u Arm a zé n s G ru p o I II : Z o n a s d e U so C o me rci a l o u d e Se rvi ço

Avaliação pelo valor unitário e influência da localização. Para terrenos com áreas fora do intervalo definido estudar a influência da área. Avaliação pelo valor unitário e influência da localização. Para terrenos com áreas fora do intervalo definido estudar a influência da área. Observar as recomendações 10.3.2. Para terrenos com áreas fora do intervalo definido estudar a influência da área e analisar a eventual influência da esquina ou frente múltipla. Características e Recomensações G ru p o I : Z o n a s d e U so R e si d e n ci a l H o ri zo n ta l G ru p o I I: Z o n a s O cu p a d a s Ve rt ica l (i n co rp o ra çã o )

Para terrenos com áreas fora do intervalo definido, estudar a influência da área.

Para terrenos com áreas fora do intervalo definido, estudar a influência da área. Não se aplica Não se aplica dentro do intervalo Observando as recomendações 10.3.2. Para terrenos com áreas fora do intervalo definido estudar a influência da área e analisar a eventual influência de esquina ou frente múltipas. (1) - Para este grupo, o intervalo varia de 800 m2 até um limite superior indefinido. Área de referência do Lote Intervalo caracteristico de áreas Observações Gerais Área ZONA Fatores de Ajuste Frente e Profundidade Referências Expoente do Fator Frente Expoente do Fator Prof. Múltiplas frentes ou esquina

____________________________________________________________________________________

2.2.

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

O valor total das benfeitorias existentes será formado adotando-se o Método dos Preços de

Venda, através de índices da construção civil que possibilita a obtenção dos custos unitários das

edificações, classificadas de acordo com os diversos padrões especificados no “Estudo Edificações – Valores de Venda – 2.017”, publicado pelo IBAPE.

Para o valor unitário das construções emprega-se o CUB – Custos Unitários Básicos, publicado mensalmente pelo Sinduscon/SP, com índice de parâmetro para R8N, com os coeficientes agrupados e calculados conforme tabela a seguir:

As benfeitorias são também depreciadas em função dos aspectos físicos apresentados quanto à vida útil, idade aparente e estado de conservação, considerando estrutura, alvenaria, cobertura, acabamentos, instalações e esquadrias para cada uma das categorias definidas na classificação.

O percentual da depreciação é obtido através da aplicação do Foc – fator de adequação ao

obsoletismo e ao estado de conservação definido a partir do K – coeficiente de Ross/Heideck,

encontrados no caderno de Valores de Edificação de Imóveis Urbanos, do IBAPE, sendo:

Foc = R + { 1 – [ 0,5 x ( Ir + Ir2 _{) ] x ( 1} – d ) } x ( 1 - R )

Onde:

R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na TABELA 1. Ir = idade referencial

d = depreciação em %, obtido no Quadro A

A vida referencial e o valor residual (R) estimado para os padrões especificados neste estudo, são: TABELA 1

____________________________________________________________________________________ QUADRO A

2.3.

VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Finalmente, para a composição do valor final do imóvel aplica-se o fator de comercialização – FC, quando as construções são avaliadas pelo seu custo, considerando a conjuntura do mercado na época da avaliação.

Neste caso, a obtenção do valor de mercado para o imóvel segue a expressão abaixo:

Sendo:

Vi → valor total do imóvel Vt → valor do terreno Vb → valor das benfeitorias FC → fator de comercialização

Considerando que as benfeitorias serão avaliadas seguindo o “Estudo Edificações – Valores de Venda – 2017”, publicado pelo IBAPE, o fator de comercialização – FC não será aplicado por já estar intrínseco nos coeficientes de construção constantes no citado estudo.

Então, o valor total do imóvel será dado em função dos valores calculados para terreno, benfeitorias e culturas, segundo a expressão:

Com:

Vi → valor total do imóvel Vt → valor do terreno Vb → valor das benfeitorias

2.4.

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Além dos métodos de avaliação, a norma dita ainda à especificação das avaliações que está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações (grau de fundamentação), como com o mercado e as informações que dele possam ser extraídas (grau de precisão).

____________________________________________________________________________________ O enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação, indicado na Tabela 4, tem relação com o empenho do profissional e define-se segundo a soma dos pontos em função das informações apresentadas no trabalho, seguindo o constante na Tabela 3, do item 9.2.2 da NBR 14.653/11, Parte 2, para o Método Comparativo – Tratamento por Fatores.

O grau de precisão, de acordo com a Tabela 5, depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada.

Tabela 5 – Grau de precisão da estimativa

Descrição GRAU

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80%

3.

VISTORIA

Conforme agendamento via processo, a perita esteve no imóvel objeto da avaliação no dia 17 de Julho de 2.019, sendo acompanhada pelas funcionárias da casa e por um moto vigilante do condomínio.

3.1.

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

O empreendimento o qual insere o imóvel avaliando está situado às margens da Rodovia Raposo Tavares na altura do Km 113+049m – sentido capital-interior, perímetro urbano do município de Araçoiaba da Serra/SP (zona leste). Além do seu acesso principal (Portaria 1) pela rodovia, seu acesso se dá também por outras 2 portarias: uma na Estrada de Ipanema (SP112) e outra pela Estrada Municipal ARS457, como mostra a imagem de satélite a seguir.

____________________________________________________________________________________ Trata-se de localidade distante aproximadamente 6Km do centro comercial da cidade Araçoiaba da Serra e 17Km de Sorocaba, de adensamento populacional baixo.

O empreendimento é de alto padrão com lotes de área mínima de 1.000,00m2 _{(lote paradigma 25,00}

x 40,00m) constituído de bosques, praças com circuitos de ginástica, 4 lagos, campo de golfe, parque de lazer com 2 quadras de tênis e sala de ginástica, clube house com piscinas, além de 2 áreas administrativas.

A imagem a seguir reproduz a planta do empreendimento e a localização das unidades autônomas que compõem o imóvel avaliando, no Setor SR-4 do residencial.

O acesso ao imóvel avaliando se dá percorrendo-se a Avenida Perimetral 1 e pela via secundária VP27, para a qual faz frente.

Dentre os melhoramentos públicos existentes o imóvel conta com redes de água e esgoto (tanque séptico), luz, iluminação pública, energia elétrica, rede de telefonia, pavimentação e drenagem de águas pluviais (guias e sarjetas).

As imagens seguintes demonstram vistas gerais da fachada do imóvel e se acesso pela VC27.

m

u

____________________________________________________________________________________

3.2.

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel avaliado no presente trabalho encontra-se registrado no 2º Oficial de Registro de Imóveis de Sorocaba sob o n°. 40.922, conforme matrícula dos autos transcrita abaixo:

“Unidade autônoma constituída da unificação das unidades autônomas UA75 –

VC27, UA76 – VC27, UA78 – VP1 e UA79 – VC28, todas do Setor SR4

do Condomínio Residencial Fazenda Lago Azul C-1, situado na área urbana do

município de Araçoiaba da Serra, junto à Rodovia Raposo Tavares (SP270), Km

113+49m, do lado direito de quem procede de São Paulo, perfazendo a área total

autônoma de 4.204,68 metros quadrados”.

De acordo com a Averbação 2 do título, no terreno foi edificado o prédio que recebeu o no_{. 42 da}

Via de Circulação VC27, conforme Habite-se no_{. 542/88 expedido pela Prefeitura Municipal de}

Araçoiaba da Serra em 01 de Novembro de 1.988.

De acordo com o Projeto Arquitetônico fornecido as edificações existentes no imóvel referem-se à casa principal com piscina/spa (existentes) e duas porções a serem ampliadas posteriormente, cujas obras foram iniciadas mas não foram finalizadas.

A casa principal abrange garagem, despejo, sala de passar, lavanderia, despensa, depósito de material de limpeza, cozinha, sala de almoço, salas de estar/jantar, sala de TV, escritório e lavabo no piso inferior. No piso superior conta com 4 suítes e varanda integrada. Perfaz uma área total

____________________________________________________________________________________ A porção objeto do projeto de ampliação abrange a suíte presidencial com sala de banho, ante sala

e closet com um total de 154,10m2 _{e salão de festas incluindo lobby com espelho d´água e toilletes,}

despejo, sauna e garagem para 8 veículos, com um total de 508,00m2_.

Edificações existentes

Ampliação – obras iniciadas e inacabadas Ampliação – obras não executadas

____________________________________________________________________________________ As construções podem ser classificadas como de Padrão Fino, pois satisfazem a projeto arquitetônico exclusivo e peculiar, tanto na disposição e integração dos ambientes, amplos, bem planejados e com pés direito altos, como nos detalhes dos materiais construtivos e acabamentos utilizados, geralmente produzidos sob encomenda incluindo aplicações de papéis de parede e móveis sob medida. As áreas livres atendem a projetos especiais de paisagismo contendo área de lazer completa. As fachadas possuem tratamento arquitetônico especial e estilo próprio.

A casa foi edificada no sistema convencional com estrutura de concreto armado e alvenarias de tijolos revestidas interna e externamente, laje impermeabilizada com proteção térmica e cobertura de telhas cerâmicas pintadas sobre estrutura de madeira.

As esquadrias são de vidro temperado e as portas de madeira. Os pisos são de porcelanato ou piso cerâmico e as áreas frias receberam revestimentos até o teto.

O estado de conservação da edificação pode ser classificado tecnicamente como “entre regular e necessitando de reparos simples”, face às condições com que se encontram.

A piscina e spa são de alvenaria revestida com pastilhas e iluminação embutida.

Na porção do salão de festas/garagem que tiveram suas obras iniciadas e interrompidas foi executada parte da estrutura de concreto armado (fundações, pilares, vigas e laje) e do revestimento. A edificação apresenta-se um pouco desgastada por se encontrar exposta às intempéries. As demais edificações constantes do projeto de ampliação não foram iniciadas.

____________________________________________________________________________________ • Piscina/Spa/Solarium

____________________________________________________________________________________

4.

AVALIAÇÃO

Para a avaliação do imóvel, utilizaremos os critérios recomendados pela Norma de Avaliação de Bens, da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, registradas no INMETRO como

NBR 14.653/11 - AVALIAÇÕES DE BENS – PARTE 1: PROCEDIMENTOS GERAIS e

PARTE 2: IMÓVEIS URBANOS, e procedimentos e norma do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

4.1.

ANÁLISE DE MERCADO

A localidade onde está situado apresenta características que despertam relativo interesse ao mercado imobiliário local (loteamento fechado de alto padrão), estando situado em região próxima ao centro comercial da cidade, onde a oferta de imóveis similares à venda nas proximidades é razoável.

A região está inserida no perímetro urbano da cidade de Araçoiaba da Serra, na Macrozona de

Expansão Urbana denominada Zona Predominantemente Residencial (hachura em )

____________________________________________________________________________________

4.2.

VALOR DO TERRENO

No mês de Setembro de 2.019, esta signatária executou a pesquisa de ofertas junto ao mercado imobiliário de Araçoiaba da Serra, com enfoque no loteamento de interesse, compondo a amostra relacionada no Anexo deste trabalho.

O embasamento técnico do presente trabalho baseou-se num total de 08 (oito) elementos válidos, caracterizados por terrenos com situação similar à do avaliando dentro do loteamento. Como os

lotes possuem dimensões padrão de aproximadamente 1.000,00m2_{, considerou-se este como lote}

paradigma (25,00m x 40,00m) para a obtenção do valor unitário do módulo. Após, será aplicado o

Fator Área para corrigir a área da unidade autônoma avalianda de 4.204,68m2_.

As amostras proporcionaram a aferição do valor unitário básico homogeneizado da terra nua através da análise estatística de eliminação dos dados discrepantes e saneamento da amostra através do Software de Engenharia Geoavaliar Pro, aplicando-se a Análise pela Média, com limite de ±30 % em torno da média e intervalo de confiança de 80 % em torno do valor estimado, conforme abaixo.

Vale ressaltar que os Índices Fiscais não foram aplicados tendo em vista que todos os elementos amostrais estão localizados no mesmo loteamento e assim, no mesmo setor do Plano Diretor do Município.

____________________________________________________________________________________ Cálculo do fator área:

Assim, o valor total do terreno para o imóvel (Vt) será obtido da multiplicação do valor unitário homogeneizado pela área do terreno indicada no título e corrigido pelo Fator Área, conforme abaixo:

• Valor Unitário Básico (Vut): R$ 540,68/m²

• Fator área (Fa): 0,84

• Área do terreno (At): 4.204,68 m² (conforme título)

Vt = Vut x At x Fa

Imóvel Avaliando (m²) 4.204,68

Elemento Área (m²) Variação Fa

1 1.085,65 74% 0,844 2 1.015,23 76% 0,837 3 1.329,80 68% 0,866 4 1.094,00 74% 0,845 5 1.016,08 76% 0,837 6 1.007,50 76% 0,836 7 1.026,25 76% 0,838 8 1.017,60 76% 0,837 FATOR DE ÁREA

V

= R$ 1.909.644,56

4.3.

VALOR DAS BENFEITORIAS

Como dito anteriormente, as classificações das edificações seguem a metodologia prescrita pelo IBAPE, seguindo o Método dos Preços de Venda, considerando as características construtivas, padrão e idade aparente apresentados.

Assim, foi adotado como valor unitário das construções, o CUB – Custos Unitários Básicos, do SindusCon/ SP com índice de parâmetro para R8N, com valor de R$ 1.428,49/m², para o mês de Agosto de 2.019, além de aplicados o Foc (fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação) e o K (coeficiente de Ross/Heideck que consideram os aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado de conservação).

A tabela a seguir exibe as considerações de cálculo aplicadas às benfeitorias existentes no imóvel avaliando, destacando as classes, padrões e índices multiplicativos correspondentes. Constam também as atribuições quanto às idades aparentes e os índices para referências ao estado de conservação, frente às condições apresentadas.

As edificações que tiveram suas obras iniciadas e inacabadas, por sua vez, tiveram o seu custo

estimado com base nos projetos apresentados e devidamente depreciado considerando-se às

condições com que se encontram.

A composição do custo estimado dessas edificações inclui valores de mão de obra e materiais, com e sem a aplicação de BDI - Benefícios de Despesas Indiretas e têm como fonte de informação orçamentos com empresas especializadas e/ou a Tabela de Preços Unitários da Prefeitura do Estado de São Paulo – Infraestrutura Urbana e Obras (publicada em Janeiro/2019).

____________________________________________________________________________________ • Custo estimado das edificações iniciadas/inacabadas

CUSTO UNIT. CUSTO TOTAL

MAT+MO MAT+MO

1. INFRAESTRUTURA (FUNDAÇÕES/ALICERCES)

C orte e carregamento para bota fora m3 150,00 R$ 14,95 R$ 2.242,50

Estacas escavadas mecanicamente (diâm. 25cm) - Garagem/Salão m 28,00 R$ 28,00 R$ 784,00 Estacas escavadas mecanicamente (diâm. 35cm) - Garagem/Salão m 12,00 R$ 44,11 R$ 529,32

Brocas de concreto (diâm. 20cm) - Lobby m 30,00 R$ 40,83 R$ 1.224,90

Escavação manual de valas m3 24,60 R$ 51,20 R$ 1.259,52

Escoramento de valas descontínuo m2 98,40 R$ 43,67 R$ 4.297,13

Lastro de brita m3 1,85 R$ 122,39 R$ 225,81

Armadura Aço C A 50 Kg 1461,24 R$ 7,92 R$ 11.573,02

C oncreto fck=20MPA virado na obra m3 14,76 R$ 379,77 R$ 5.605,41

Alvenaria de embasamento - tijolos maciços m3 7,38 R$ 649,71 R$ 4.794,86

Impermeabilização do respaldo da fundação m2 49,20 R$ 72,26 R$ 3.555,19

Muro de arrimo com drenagem altura 3,5m m 10,00 R$ 5.378,17 R$ 53.781,70

R$ 89.873,36

2. SUPERESTRUTURA (VIGAS E PILARES) - GARAGEM/SALÃO

Forma m2 167,80 R$ 64,78 R$ 10.870,08

Armadura Aço C A 50 Kg 1233,54 R$ 7,92 R$ 9.769,64

C oncreto fck=25MPA usinado m3 12,46 R$ 317,09 R$ 3.950,94

Laje mista treliçada H=12cm com capeamento 4cm m2 335,00 R$ 112,55 R$ 37.704,25

R$ 62.294,91

3. VEDAÇÃO

Alvenaria de tijolos cerâmicos furados m2 465,00 R$ 104,00 R$ 48.360,00

C hapisco m2 962,00 R$ 6,12 R$ 5.887,44

Reboco m2 577,20 R$ 31,23 R$ 18.025,96

R$ 72.273,40

4. SERVIÇOS COMPLEMENTARES

6.1 limpeza geral vb 1,00 R$ 200,00 R$ 200,00

6.2 caçamba para retirada de entulho vb 1,00 R$ 250,00 R$ 250,00

R$ 450,00

TOTAL DOS SERVIÇOS DE REPARAÇÃO SEM BDI R$ 224.891,66

TOTAL DOS SERVIÇOS DE REPARAÇÃO COM BDI R$ 270.117,38

ESTIMATIVA DE CUSTO DAS EDIFICAÇÕES INICIADAS/INACABADAS

ITEM DESCRIÇÃO DO SERVIÇO UNIT. QUANT.

PARC IAIS DO ITEM 1

PARC IAIS DO ITEM 6

BDI de 20,11 %

PARC IAIS DO ITEM 2

• Custo total das benfeitorias

Assim, o valor total das benfeitorias existentes no imóvel é igual a:

4.4.

VALOR TOTAL DE MERCADO DO IMÓVEL

O valor total de mercado do imóvel em análise será dado em função dos valores calculados para o terreno e benfeitorias, segundo a expressão:

V

= V

x V

Portanto, o valor de mercado para o imóvel avaliando nesta praça de Sorocaba, perfaz o total de

R$ 5.200.000,00

1 Casa + varanda 641,68 3,865 1428,49 R$ 5.521,11 2 Piscina/Spa 170,00 R$ 2.500,00 3 Edificações inacabadas 1,00 R$ 270.000,00 1 20 20% 60 33% 8,09 R$ 2.734.678,32 2 10 20% 30 33% 8,09 R$ 328.057,50 3 5 20% 60 8% 18,10 R$ 222.912,00 TOTAL: R$ 3.285.647,82 0,8256

Ref Benfeitoria CLASSE/GRUPO/PADRÃO Intervalo

0,7719 0,7719

Ref I. Aparente [anos]

Vub [R$ / m ²] Área [m2 ] R8N [R$/m2 ] Valor Total Valor Resid (R) Residencial/Casa/Fino Foc Depreciação (d) Vida Refer Idade Refer (Ir)

V

= R$ 3.285.647,82

V

= R$ 5.195.292,38

____________________________________________________________________________________

5.

CONCLUSÃO

Em atendimento à determinação do D. Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Sorocaba, a perícia consistiu em avaliar o imóvel matriculado sob o N. 40.922 no 2º. CRI de Sorocaba, identificado pela unidade autônoma constituída da junção das unidades autônomas UA75, 76, 78 e 79 do setor SR-4 do Condomínio Residencial Fazenda Lago Azul C-1, em Araçoiaba da Serra/SP, por sua vez, objeto de penhora.

O trabalho pericial baseou-se nos procedimentos e especificações prescritos pela Norma Brasileira NBR 14653/11, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, e Norma de Avaliações recomendada pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

O valor de mercado para o imóvel avaliando nesta praça de Sorocaba, perfaz o total de

R$ 5.200.000,00

6.

ENCERRAMENTO

O presente Laudo Técnico é constituído por 46 (quarenta e seis) páginas impressas e ilustradas somente em seus anversos, estando todas rubricadas e enumeradas, encerrando-se por esta última, que é devidamente datada e assinada, e seus anexos.

Sorocaba, 19 de Setembro de 2.019.

Engª. Ana Carolina G. Videira Engenheira Civil e Perita Judicial

CREA 5060761462/D Membro Titular do IBAPE N. 1969

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ANEXO I

Elementos de pesquisa