MANUTENÇÃO EM EDIFÍCIOS CORRENTES
ESTADO ACTUAL DO CONHECIMENTO
Inês FLORES Jorge de BRITO
Eng.ª Civil Professor Associado
Mestrado em Construção IST/ICIST
IST / Lisboa Lisboa
SUMÁRIO
Face à degradação do parque habitacional nacional e à falta de metodologias próprias de manutenção, pretende a presente comunicação, embora de uma forma sucinta, apresentar o estado actual do conhecimento nesta área e o seu enquadramento na União Europeia, passando em revista as directivas seguidas noutro países.
1. INTRODUÇÃO
Considera-se hoje que a Manutenção é cada vez mais um elemento decisivo na gestão dos edifícios e um peso importante em termos das despesas globais ao longo da vida útil dos edifícios, suas instalações e equipamentos, sendo o único meio para aumentar o tempo de vida, impedindo o envelhecimento precoce do parque habitacional que culmina em imprevisíveis derrocadas e perdas de vidas humanas.
Entendem-se por operações de manutenção os trabalhos realizados, durante a exploração dos edifícios, com o objectivo de garantir os níveis mínimos de qualidade e evitar a progressiva deterioração dos elementos, assegurando o valor comercial do bem e a sustentabilidade da sua utilização durante a vida útil expectável. O conceito de manutenção inclui, ainda, as operações de melhoramento ou modernização, por exemplo, através da aplicação de materiais mais duráveis.
Dada a importância da Manutenção na construção civil, é cada vez mais urgente a reformu-lação das mentalidades e o abandono de acções correctivas de carácter imediato, com a in-trodução de acções pró-activas e de racional disponibilidade de custos e recursos.
Há muito que países mais desenvolvidos economicamente aplicam metodologias próprias na área da manutenção em resposta à necessidade de conservação dos edifícios existentes, construídos na sua maior parte, nos anos 60 e 70, mobilizando meios económicos importan-tes para o sector da Manutenção e Reabilitação em prejuízo da construção nova. Pelo con-trário, Portugal ocupa os lugares cimeiros no ranking Europeu em termos de construção de novos edifícios e o último lugar no sector da manutenção. No entanto, esta situação terá que mudar em nome da qualidade de vida das populações e sustentabilidade da nossa economia. É urgente a implementação de adequadas acções de formação / informação que passam necessariamente pela sensibilização de todos os intervenientes no processo construtivo.
2. ENQUADRAMENTO DO SECTOR DA MANUTENÇÃO
No nosso país, o mercado da Manutenção e Reabilitação é tido tradicionalmente como um sector da construção com menos prestígio e interesse público comparativamente ao da construção nova.
A degradação do parque habitacional, com particular incidência nos edifícios arrendados, é uma realidade em Portugal a necessitar de solução urgente, conforme se constata num inquérito realizado pelo INE em 1998 [1], sobre o estado de conservação dos alojamentos: 47,2% em bom estado de conservação, 31,0% a necessitar de pequenas intervenções e 21,8% a requerer intervenções profundas. Outro estudo do Instituto Técnico para a Indústria da Construção (ITIC), também de 1998 [2], concluiu que as necessidades mais prementes de obras de Reparação e Manutenção Residencial eram referentes a fogos antigos arrendados, estimados em mais de 800.000, que tiveram as rendas “congeladas” durante um largo período e que, apesar das actualizações anuais, apresentam ainda valores muito baixos, incompatíveis com os custos das necessárias intervenções.
Segundo a metodologia Forrehail [3] e para um custo médio da reabilitação entre 89 e 100 contos/m2, a preços de 1995, o mercado potencial da reabilitação habitacional, a nível do
País, incluindo Lisboa, deverá situar-se entre os 4,65 e os 5,75 mil milhões de contos. Estes valores são, ainda, coincidentes com as estimativas para 1995 da Fédération Nationale du
Bâtiment (FNB), para o mercado potencial de reabilitação francês, estimado em cerca de 30
mil milhões de contos para o mesmo ano.
Não existe legislação nacional específica para acções de Manutenção, apesar do RGEU e do DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro, imporem a obrigatoriedade de obras de conservação correntes, de 8 em 8 anos, e estas poderem ser efectuadas, pelos serviços camarários ou pelos inquilinos (com dedução do valor da renda), obras estas raramente implementadas. Apesar de condicionamentos financeiros devido ao congelamento das rendas até 1987, foram implementados, desde 1976, diversos incentivos públicos à conservação das habitações, nos quais se destaca o Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA), implementado inicialmente em 1987 e com adaptações posteriores, que movimentou em 1999 verbas na ordem dos 65,6 milhões de contos, valores insuficientes para as actuais necessidades [3].
Dados da Euroconstruct [3] referentes a 1997 e conforme figura 1, caracterizam os valores dos mercados da Construção Nova e da Manutenção e Reabilitação em países da União Europeia, em que Portugal apresenta apenas 4 % para a Manutenção e Reabilitação (valor considerado sub-avaliado por alguns autores), valor este que, segundo o estudo do ITIC de 1998, era de 6 % do volume de negócios total das empresas de construção.
Figura 1: Percentagens do total da actividade de construção para a Habitação Nova e Manutenção / Reabilitação nos Países da União Europeia no ano de 1997
3. GESTÃO DA MANUTENÇÃO
Neste capítulo, com base em estudos publicados desde os anos 70 pela comissão W70 (Facilities Management and Maintenance) do CIB, são focados os aspectos mais importantes para a definição de uma eficiente e efectiva gestão da manutenção dos edifícios e respectivas tendências [4].
3.1 Sensibilização de Todos os Intervenientes
A prática de adequadas metodologias de gestão da manutenção deve ser assumida, desde a fase de projecto, por todos os intervenientes no processo de construção (dono da obra, promotor, projectistas, construtor, utentes, empresa de gestão de condomínios, empresa de manutenção e outros), com vista à rentabilização dos edifícios e à satisfação dos utentes. Os custos iniciais e a rentabilidade do investimento a curto prazo não podem ser, para o Promotor / Dono da Obra, a única preocupação. Também os projectistas têm uma importância capital na escolha adequada dos materiais em termos de durabilidade e funcionalidade, assim como na previsão de acessibilidades, em condições de segurança, para a execução das operações a implementar durante a vida útil dos edifícios. Estas considerações devem complementar os manuais de informação do projecto.
As práticas de manutenção nos Estados Unidos e a sua consideração a nível do projecto, foram caracterizadas num inquérito realizado em 1993, dirigido a 230 empresas de gestão de património, a que só responderam 70, o equivalente a 30% dos inquiridos [5]. Este estudo concluiu que os projectistas, em menos de metade das empresas, não avaliavam o desempenho dos edifícios, objecto dos seus projectos, nem tinham conhecimento das
reclamações mais comuns dos utentes. Conclui-se que as deficiências do projecto afectam em cerca de 25 % a qualidade do edifício e a sua utilização.
A própria contratação de serviços especializados para o desenvolvimento de acções de manutenção, é ainda no nosso País uma atitude de excepção, da ordem de cerca de 30% da prática corrente noutros países da Europa Comunitária [6]. No entanto, começam a aparecer empresas de manutenção que, embora sejam direccionadas para a manutenção industrial propriamente dita, apresentam nos seus programas outras acções aplicadas aos elementos não estruturais dos edifícios.
A aceitação de um gestor de manutenção como um interveniente no processo de construção, desde a intenção de projecto à utilização do edifício, apoiando a produção de manuais de manutenção como parte integrante da documentação de projecto, contribuirá para uma maior sensibilização e desenvolvimento nesta área.
3.2 Avaliação da Condição Física dos Edifícios
Não será demais referir que a importância da manutenção é tanto maior quanto maior for a dimensão e idade do parque construído, devido ao envelhecimento dos materiais e à obsolescência funcional face às novas exigências.
O primeiro passo deve ser a implementação de um correcto sistema de dados, a nível nacio-nal, em que seja possível registar, para além das características dos edifícios, a sua condição física, nomeadamente, a identificação das patologias comuns e mecanismos de degradação dos materiais, permitindo assim uma eficiente avaliação com base nas necessidades de manu-tenção e consequenteaplicaçãoeoptimização de estratégias. Neste campo, países comoo Reino Unido e a Holanda têm progredido efectuando consecutivas inspecções nacionais, com o objectivo da melhoria da base de dados, enquanto outros países, como a Grécia, a Alemanha, a Suécia, a Dinamarca e a Bélgica estão a dar os primeiros passos nesse sentido [4].
O estado dos edifícios pode ser aferido pela sistemática e periódica inspecção dos seus ele-mentos constituintes ou por observação em modelos experimentais e analíticos, monitori-zando o seu desempenho e taxa de deterioração ao longo do tempo, com o objectivo de to-madade decisões futuras. Existem vários parâmetros difíceis de quantificar e que influenciam directamente as operações de manutenção, os quais têm sido objecto de investigação para a sua conveniente definição: a) vida útil dos elementos; b) sintomas de pré-patologia; c) níveis de qualidade mínimos exigidos; d) mecanismos de deterioração (figura 2).
A utilização de métodos não objectivos para avaliar a condição dos edifícios origina gastos excessivos em manutenção devidos à prematura substituição dos elementos. Segundo o grupo W70 do CIB, juízos subjectivos durante as inspecções levaram, em 1/3 dos casos avaliados como não reparação, a agravamentos na ordem dos 30% [4]. É consensual que os custos sobem exponencialmente quando se verificam atrasos na correcção das anomalias.
Salienta-se o caso do “Regulamento Japonês” [8] que consagra uma metodologia desenvol-vida pelo Architectural Institute of Japan desde o final dos anos 70 e divulgada na Europa pela sua tradução inglesa, que equaciona aspectos relevantes para o estabelecimento da vida útil dos edifícios, relacionando-a com a periodicidade das operações de manutenção.
Figura 2: Exemplo de uma curva de deterioração para um reboco [7]
A nível da normativa internacional está a cargo do comité TC59 SC14 (Design life) o estudo da norma ISO 15686 (Buildings and constructed assets - Service life planning), sobre os aspectos relacionados com o planeamento da vida útil dos edifícios, dividida pelas seguintes partes a publicar: Parte 1 - Princípios gerais (ISO/DIS 15686: Part 1: General
principles); Parte 2 - Procedimentos (ISO/DIS 15686: Part 2: Service life prediction procedures); Parte 3 - Inspecções (ISO/DIS 15686-3: Performance audits and reviews);
Parte 4 - Requisitos dos dados (ISO/AWI 15686-4: Data requirements); Parte 5 - Estratégias de manutenção e custos do LCC (ISO/AWI 15686-5: Life cycle costing). 3.3 Estratégias de Manutenção
A existência de adequadas estratégias de manutenção permite precisar os momentos de intervenção durante a vida útil do elemento, racionalizando os custos e recursos sem gastos excessivos e desnecessários na substituição/reparação de elementos.
A Universidade de Bristol [9], para um universo de edifícios de serviços de pequeno e médio porte (escolas e serviços), concluiu que uma metodologia deficiente de manutenção do património, originou, nos edifícios construídos entre 1969 e 1975, graves problemas de conservação, hoje patentes. Justificava-se desde o início ter planeado uma adequada Manutenção, incluindo um sistema de dados com custos e desempenho dos materiais.
Em 1989 foi elaborado um estudo [10] para a estrutura organizacional da Corporação Dublin, a maior autoridade pública na Irlanda,com38.215edifícios arrendados e 22.375 habitações próprias. Constatou-se que, em1987, as despesas de manutenção tinham como objectivo responder à satisfação dos inquilinos (60 mil reclamações anuais) e que 69% dos custos anuais se destinaram a manutenção curativa, 17% a manutenção cíclica planeada e 14% a manutenção programada planeada. Este estudo sugeriu também um incremento da manutenção a três níveis de planeamento: o primeiro, tendo como base as directivas gerais; o segundo, a médio prazo (5 anos) e o terceiro, incluindo pacotes específicos a curto prazo (1 a 2 anos). Este faseamento fortificou a Manutenção planeada, programada e cíclica, de tal modo que actualmente é despendido 50% do total das despesas nesse tipo de manutenção.
Dentro da manutenção pró-activa, é possível identificar três formas de manutenção: a) a pre-ventiva, que consiste em executar as actividades de manutenção com base num planeamento e periodicidades fixas; b) a predictiva, que consiste em executar essas actividades em função da análise dos diversos elementos do edifício com base num planeamento de inspecções; c) a de melhoramento, que consiste em executar actividades que visem a melhoria das características iniciais de alguns elementos do edifício) [11].
Um plano de manutenção assente em metodologia adequada complementa o documento já exigido na nossa regulamentação de segurança, nomeadamente o Decreto Lei 155/95, designado por Compilação Técnica ou também Plano de Utilização e Manutenção [12]. 3.4 Custos de Manutenção
Em geral, na maioria dos países, o Orçamento Geral do Estado não contempla as verbas necessárias a uma adequada manutenção do parque habitacional do sector público. No caso português, onde o Estado e as Autarquias aparecem como os maiores proprietários, torna-se importante uma gestão racional e programada dos custos ao longo da vida útil dos edifícios. Com algumas particularidades, no sector privado repetem-se as dificuldades.
Na Islândia, numa inspecção a 220 edifícios em Reykjavik, verificou-se que os donos / utentes dos imóveis disponibilizam para a manutenção 60% dos custos globais, atribuindo metade destes custos para trabalhos no interior e a outra metade para o exterior. A média anual para os custos de manutenção das casas, calculada ao longo de um período de 60 anos, foi de 2% dos custos de nova habitação, conforme a figura 3, valor muito similar ao publicado noutras referências [13].
Como índice orientador para Portugal [14], refere-se que, nos primeiros 20 anos de vida útil de um edifício, se verificam necessidades imediatas de intervenção em dois períodos distintos, nos primeiros três anos e entre o oitavo e o décimo quinto anos. Os encargos no primeiro período variam entre 0,3% e 0,8% do valor actual de construção e os encargos no segundo período situam-se entre 1% e 5% desse valor (num intervalo de confiança de 80%). Os custos de manutenção incluem: custos directos, encargos com mão-de-obra, materiais e
equipamentos; custos indirectos, encargos da não manutenção, meios para planeamento e gestão, indemnizações e coimas.
Figura 3: Custos anuais de Manutenção como % do custo da Construção tendo em conta a idade dos edifícios [13]
O método LCC pode ser utilizado como suporte de decisão logo na fase de projecto, na escolha da melhor estratégia de conservação do ponto de vista custo - eficácia, possibilitan-do a análise possibilitan-dos vários cenários de Manutenção.
3.5 Sistemas de Informação
A tendência actual acompanha o desenvolvimento e aplicação de sistemas de informação, utilizando bases programáticas, tornando a gestão da manutenção mais eficiente e acessível. Estes sistemas devem ser acessíveis a todos aqueles que trabalham no sector e responder às novas exigências do mercado, constituindo um precioso banco de dados que possibilite obter, com a esperada rapidez, dados importantes conducentes à tomada de decisões acertadas. O uso destes sistemas de informação e gestão é a base para uma avaliação adequada para cada caso.
4.CONCLUSÕES
Os edifícios, como investimentos, carecem sempre de trabalhos de conservação de modo a manterem o seu valor e utilidade ao longo da sua vida útil. Do ponto de vista social, a existência de edifícios em bom estado de conservação reflecte a prosperidade do país e a qualidade de vida dos utentes, contribuindo também para a prevenção de comportamentos anti-sociais. Do ponto de vista ambiental a conservação dos edifícios contribui para a intensificação na renovação urbana e a regeneração do interior das cidades.
O estabelecimento de uma organização adequada para a implementação da manutenção dos edifícios passa pela: disponibilidade de informação (registos históricos válidos em base de dados); forte componente de planeamento das operações associadas aos custos ao longo da vida útil dos edifícios; utilização de técnicos especializados; controlo do desempenho das
intervenções como forma de avaliação; controlo de custos de manutenção através da identificação de centro de custos.
Não será demais referir a necessidade de sensibilização de todos os intervenientes no processo. A atitude do dono de obra precisa de ser mudada, a participação e envolvimento dos utentes no processo precisa de ser encorajada e os governos deverão ter uma maior intervenção a nível nacional, providenciando financiamentos directos e/ou indirectos atra-vés de incentivos específicos nesta área e investindo em estrutura de investigação que per-mita que o sector da Manutenção e Reabilitação em Portugal abandone a cauda da Europa. Estas reflexões contêm as bases para a caracterização de uma Metodologia de Manutenção e fundamentarão uma dissertação no 9º Curso de Mestrado em Construção, no IST, subordinada ao tema “Estratégias de Manutenção - Elementos da Envolvente de Edifícios Correntes”.
5. REFERÊNCIAS
[1] Projecto Habitação: O Inquérito à Habitação 1998, DestaquedoINE,http://ine.pt, 16 p.
[2] “A Construção Residencial, Motor do Crescimento do Sector”, Revista Arte y Cemento, 2000, nº. 114, pp 16-25.
[3] Manzoni de Sequeira, A., “Caracterização e Avaliação do Mercado da Manutenção e Reabilitação de Edifícios e da Conservação do Património Arquitectónico em Portugal”, G.E.C.o.R.P.A., 1999, 98 p.
[4] Kiang, Q. L., “Building Maintenance and Modernisation - Research and Practice Trends”, Management, Quality and Economics in Building, 1991, pp 1167-1177. [5] Arditi, D.; Nawakorawit, M., “Designing Buildings for Maintenance Using Property
Manager Input”, 1993, 8 p.
[6] Sequeira, R., “Qual o Impacto da Organização dos Trabalhos de Manutenção nas Empresas e Instituições Não Imobiliárias”, Conferência Manutenção de Edifícios, Lisboa, 1993, pp 2-8.
[7] Shohet, M. et al, “Deterioration Patterns for Maintenance Management - A Methodo-logical Approach”, Congresso 8DBMC, 8th International Conference on Durability of Building Materials and Components, Vancouver, Canada, 1999, pp 1666-1678.
[8] Architectural Institute of Japan, “The English Edition of Principal Guide for Service Life Planning of Buildings”, 1993.
[9] Spedding, A., “Managing Property Costs for Optimum Efficiency”, 4.as Jornadas de Construções Civis - Manutenção & Reabilitação de Edifícios, Porto, 1996, pp 1-7.
[10] Minogue, P. J., “Management of Housing Maintenance in a Major Public Housing Authority - A Case Study”, Management, Quality and Economics in Building, 1991, pp 1243-1253.
[11] Brito, J. de; Branco, F., “Manutenção Pró-activa de Obras de Arte”, Ingenium, 2001. n.º 57, pp 42-47.
[12] Alves Dias, L., “Os Intervenientes no Acto de Construir Face à Coordenação de Segurança: Novos Papéis e Novas Responsabilidades”, Seminário A Coordenação de
Segurança, 1999, pp 1-10.
[13] Marteinsson,B.;Jónsson,B.,“OverallSurveyofBuildings-PerformanceMaintenance”, Congresso 8DBMC, Congresso 8DBMC, 8th International Conference on Durability of Building Materials and Components, Vancouver, Canada, 1999, pp 1634-1645.
[14] Memorando sobre Manutenção e Reabilitação de Edifícios”, 4.as Jornadas de Construções Civis - Manutenção & Reabilitação de Edifícios, Porto, 1996, 3 p.
