Kinea Renda Imobiliária FII. Relatório de Gestão

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Relatório de Gestão

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Prezado Investidor,

No mês de março, o Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário (Ibov: KNRI11) concluiu a aquisição da totalidade do Centro de Distribuição Mogi das Cruzes. A propriedade localiza-se no entroncamento das Rodovias Ayrton Senna e Professor Alfredo Rolim de Moura no município de Mogi das Cruzes, no Estado de São Paulo.

Centro de Distribuição Mogi das Cruzes

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A cidade de Mogi das Cruzes, na Grande São Paulo, é considerada estratégica do ponto de vista logístico por situar-se no eixo que liga as duas principais cidades do país (Rio de Janeiro e São Paulo) a apenas 45 km de São Paulo, a 100km do Porto de Santos e a pouco mais de 30 km do Aeroporto de Guarulhos, principal aeroporto de carga e passageiros da América Latina. Importante ressaltar ainda a proximidade do futuro trecho leste do Rodoanel que permitirá o acesso direto as mais importantes rodovias do Estado de São Paulo.

Mogi das Cruzes destaca-se ainda por possuir o 75º PIB do País entre os 5.562 municípios brasileiros sendo que entre os 100 maiores, é o que apresenta o maior nível de crescimento tendo atraído grandes empresas tais como General Motors, Gerdau, NGK e a própria Kimberly-Clark.

O CD Mogi das Cruzes possui uma área de terreno de 282.000 m² e uma área construída de aproximadamente 70.000m². O empreendimento é considerado atualmente um dos maiores galpões mono-usuarios da Grande São Paulo caracterizando-se ainda pelo seu excelente padrão construtivo e especificações técnicas de 1ª linha que atendem as demandas de grandes empresas nacionais e multinacionais. Outro ponto a se destacar é o valor de locação inferior as demais regiões logísticas do estado de São Paulo o que torna o empreendimento competitivo em relação aos seus principais concorrentes.

O empreendimento encontra-se atualmente 100% alugado para a Kimberly-Clark (K-C) mediante um contrato de locação atípico. Com presença em 175 países e 141 anos de existência a K-C é considerada atualmente a líder mundial nos segmentos de higiene e bem estar tendo fechado 2012 com faturamento superior a 21 bilhões de dólares. A K-C está presente em todo o Brasil, onde é líder de mercado nas categorias de bens de consumo em que atua, oferecendo aos consumidores uma linha completa de produtos de higiene pessoal, produtos para o cuidado infantil e de proteção feminina. A empresa também atua nos segmentos institucional e médico-hospitalar por meio da K-C Professional e da divisão Health Care respectivamente.

Com mais essa aquisição o Fundo Kinea Renda Imobiliária passa a ter 12 ativos em carteira e outros 4 em processo de diligencia sendo 3 centros logísticos e 1 edifício de escritórios.

A política de investimento não sofreu alteração com a 4ª emissão do Kinea Renda Imobiliária. Dessa maneira seguimos avaliando novas oportunidades de investimento para completar a carteira de imóveis do Fundo, tendo como foco principal a aquisição de imóveis comerciais e logísticos no eixo Rio - São Paulo incluindo áreas adicionais em imóveis nos quais já detemos participações.

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A 27ª distribuição de renda de aluguel referente ao mês de março, no valor de R$ 7,00 por cota, isento de Imposto de Renda, será efetuado diretamente na conta corrente dos cotistas no dia 12/04/2013. Na tabela abaixo apresentamos um exemplo da rentabilidade total do Fundo considerando a distribuição de rendimentos e a valorização da cota no mercado secundário, tomando como base um investidor hipotético que tenha entrado na 1ª Emissão pela cota média de R$ 1.005,761 2_{, na 2ª Emissão pela cota}

média de R$ 1.128,623 4_{e outro que tenha entrado na 3ª Emissão pela cota média de R$1.227,95}5 6_.

Nessa tabela, você também confere a rentabilidade do Fundo em relação ao CDI7 8_: Rentabilidade Acumulada

Data Base _15/09/20101ª Emissão _08/07/20112ª Emissão _13/01/20123ª Emissão

Valor Referencial da Cota (R$) 1.005,76 1.128,62 1.227,95

Variação da Cota 56,57% 41,71% 31,86% Rendimentos Distribuídos 20,74% 13,87% 9,52% Rentabilidade Total 89,05% 61,35% 44,42% CDI no Período 22,63% 13,74% 8,24% Rentabilidade FI x CDI 393,52% 446,39% 538,80% Ibovespa no Período -17,26% -8,39% -4,02% 1 - Período de 15/09/2010 a 31/03/2013.

2 - Valor obtido pelo volume total da captação da 1ª Emissão de R$ 260.469.923 dividido pelo número total de cotas emitidas de 258.979. 3 - Período de 08/07/2011 a 31/03/2013.

4 - Valor obtido pelo volume total da captação da 2ª Emissão de R$202.548.081,65 dividido pelo número total de cotas emitidas de 179.466. 5 - Período de 01/12/2011 a 31/03/2013.

6 - Valor obtido pelo volume total da captação da 3ª Emissão de R$409.833.722,51 dividido pelo número total de cotas emitidas de 333.755. 7 - Certificado de Depósito Interbancário, adotado neste Relatório como mera referência econômica e não como meta ou parâmetro de

performance do Fundo.

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No mês de março, os papéis do Fundo foram negociados em 100% dos pregões da BM&FBovespa, comprovando a boa liquidez do papel. Os volumes transacionados continuam numa trajetória positiva, com um total de 28.187 cotas negociadas, equivalentes a aproximadamente 2,40% do total de cotas do Fundo com um volume médio diário de R$2.443.749,00 e um volume médio por negócio de R$24.936,00.

As cotas estão disponíveis para negociação no mercado secundário sob o código KNRI11.

Confira no gráfico apresentado a seguir a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da negociação das cotas do Fundo.

R$ 2.000,00 R$ 1.900,00 R$ 1.800,00 R$ 1.700,00 R$ 1.600,00 R$ 1.500,00 R$ 1.400,00 R$ 1.300,00 R$ 1.200,00 R$ 1.100,00 R$ 1.000,00 R$ 900,00 R$ 7.000.000 R$ 6.500.000 R$ 6.000.000 R$ 5.500.000 R$ 5.000.000 R$ 4.500.000 R$ 4.000.000 R$ 3.500.000 R$ 3.000.000 R$ 2.500.000 R$ 2.000.000 R$ 1.500.000 R$ 1.000.000 R$ 500.000 R$ -dez 2010 2011 2012 2013

jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez jan fev mar

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Ao final do mês de março a vacância9_{física do Fundo era de 6,06% e a vacância financeira de 3,73%.}

As referidas vacâncias decorrem da desocupação do galpão logístico no condomínio PIB Sumaré, e de andares nos edifícios Athenas e Bela Paulista.

Ao término do mês de março o Fundo Kinea Renda Imobiliária possuia 12 ativos sendo 8 edifícios comerciais e 4 centros logisticos apresentando a seguinte divisão de receita e de metragem por tipologia:

Atualmente a receita do Fundo está segmentada conforme o gráfico abaixo:

Escritório 63,32% Logístico 36,68% Escritório 23,84% Logístico 76,16% Outros - 11,47% Financeiro - 17,47% Engenharia - 5,51% Comércio - 11,34% Indústria - 24,68% Logística • 7,53% Tecnologia • 5,13% Telecomunicações • 7,79% Governo • 4,03% Serviços • 5,05% Escritório 63,32% Logístico 36,68% Escritório 23,84% Logístico 76,16% Outros - 11,47% Financeiro - 17,47% Engenharia - 5,51% Comércio - 11,34% Indústria - 24,68% Logística • 7,53% Tecnologia • 5,13% Telecomunicações • 7,79% Governo • 4,03% Serviços • 5,05% Escritório 63,32% Logístico 36,68% Escritório 23,84% Logístico 76,16% Outros - 11,47% Financeiro - 17,47% Engenharia - 5,51% Comércio - 11,34% Indústria - 24,68% Logística • 7,53% Tecnologia • 5,13% Telecomunicações • 7,79% Governo • 4,03% Serviços • 5,05%

9 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios. Distribuição da área por tipologia Distribuição da receita por atividade Distribuição da receita por tipologia

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Lavradio

Endereço: Rua do Lavradio, 132 Bairro: Centro

Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro

Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: 15.833m2

Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Caixa Econômica Federal/TRT

Valor de avaliação: R$ 147.500.000,00 (base set/10)

Gomes Freire

Endereço: Avenida Gomes Freire, 471 Bairro: Centro

Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: 5.169 m2

Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Banco do Brasil/TRT

A carteira imobiliária do Fundo é composta atualmente pelos ativos abaixo descritos10_:

10 - Avaliação patrimonial das propriedades elaborada pela empresa Jones Lang LaSalle ou Colliers International.

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Athenas

Endereço: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64 Bairro: Pinheiros

Cidade: São Paulo Estado: São Paulo

Data de aquisição: fevereiro/2011 Área locável: 6.230m2

Participação no empreendimento: 93%

Inquilinos: Camargo Correa, American Airlines, Polengui e Leitbom, entre outros

Valor de avaliação: R$ 35.400.000,00 (base dez/10)

Joaquim Floriano

Endereço: Rua Joaquim Floriano, 913 Bairro: Itaim

Data de aquisição: março/2011 Área locável: 3.198m2

Inquilinos: OHL, Yamaha e Vetor Zero, entre outros Valor de avaliação: R$ 27.000.000,00 (base jan/11)

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Centro de Distribuição PIB Sumaré

Endereço: Rua Fioravante Mancino, 1560 Bairro: Chácara Monte Alegre

Cidade: Sumaré Estado: São Paulo

Data de aquisição: setembro/2011 Área locável: 13.600m2

Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: Imóvel vago

Centro Logístico - Jundiaí

Endereço: Avenida Caminho de Goias, 100 Bairro: Jardim São Bento

Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo

Data de aquisição: novembro/2011 Área locável: 43.208,32m2

Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Foxconn

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Botafogo Trade Center

Endereço: Avenida Prof. Álvaro Rodrigues, 352 Bairro: Botafogo

Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: julho/2012 Área locável: 8.083m2

Inquilinos: GVT, Xerox, NET e Ericsson entre outros Valor de avaliação: R$ 126.000.000,00 (base jul/12)

Buenos Aires Corporate

Endereço: Rua Buenos Aires, 15 Bairro: Centro

Data de aquisição: setembro/2012 Área locável: 7.046,18m2

Inquilinos: Braskem, Banco do Brasil e CPM Braxis, entre outros Valor de avaliação: R$ 121.500.000,00 (base set/12)

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Jundiaí Industrial Park

Endereço: Rodovia Hermenegildo Tonolli, km 02 Bairro: Fazenda Grande

Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo

Data de aquisição: Janeiro/2013 Área locável: 75.975,60m2

Participação no empreendimento: 90% Inquilinos: Geodis e Dafiti

Bela Paulista

Endereço: Avenida Paulista, 2.421 Bairro: Consolação

Data de aquisição: Fevereiro/2013 Área locável: 6.381,00m2

Inquilinos: Nextel, Banco do Brasil, Ambipar e Euller Hermes, entre outros Valor de avaliação: R$ 95.580.000,00 (base nov/12)

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Edifício Madison

Endereço: Rua Gomes de Carvalho, 1.195 Bairro: Vila Olímpia

Data de aquisição: Fevereiro/2013 Área locável: 8.431,00m2

Inquilinos: Notre dame Seguros, Hatch e CM Capital Markets, entre outros. Valor de avaliação: R$ 102.340.000,00 (base nov/12)

Centro de Distribuição Mogi das Cruzes

Endereço: Rodovia Pedro Eroles, Km 41,5 Bairro: Taboão

Cidade: Mogi das Cruzes Estado: São Paulo

Data de aquisição: Março/2013 Área locável: 69.113,25m2

Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Kimberly Clark.

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Recursos disponíveis para distribuição

No quadro abaixo, apresentamos os recursos disponíveis para distribuição no mês de março considerando as receitas e despesas realizadas:

Total de Receitas R$ 10.503.347,60 Total de Despesas R$ (1.913.887,86) Saldo Final em 31/03/2013 R$ 8.589.459,74

Fluxo de Caixa no mês de março de 201311

Para apuração do fluxo de caixa do Fundo foram considerados os rendimentos auferidos pelos ativos do Fundo, que, no período, compreendem os aluguéis recebidos referentes ao mês de fevereiro e as receitas financeiras, descontando-se as despesas do Fundo, que são compostas, basicamente, pelas taxas legais e de administração12_:

Saldo inicial em 28/02/2013 R$ 590.756.289,02 (+) Aluguéis R$ 6.005.467,41 (+) Receita Financeira R$ 4.497.880,19 (-) Despesas com Aquisição de Ativos R$ (147.047.634,54) (-) Benfeitorias R$ (59.902,07) (-) Taxa de Administração R$ (1.825.905,25) (-) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip) R$ (8.680,26) (-) Outras Despesas (cartórios, advogados, etc) R$ (79.302,35) (-) Rendimentos Distribuídos R$ (8.202.465,60) Saldo Final em 31/03/2013 R$ 444.035.746,55

11 - Números não auditados.

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Valor patrimonial13_:

Em março, o valor patrimonial das cotas apresentou a seguinte evolução14_:

Posição em

28/02/2013 1.172.200 1.300,28 - 1.524.188.216,00 Posição em

31/03/2013 1.172.200 1.301,65 0,11% 1.525.794,130,00

13 - Soma dos Ativos (imóveis+caixa) menos Passivos (taxas e despesas incorridas e não pagas) do FII. 14 - Valor Patrimonial em 31/03/2013 já deduzido da distribuição de rendimentos a ser realizada em abril/13.

Data Quantidade Valor patrimonial Variação Patrimônio

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O mercado de escritórios em 2012 foi marcado pelo aumento na absorção líquida classe A tanto na cidade de São Paulo quanto no Rio de Janeiro. Apesar do recorde histórico de novo estoque na cidade de São Paulo, a tendência geral foi de estabilização e a absorção líquida se aproximou do estoque entregue no trimestre. Na cidade do Rio de Janeiro o mercado permanece aquecido em função da contínua demanda de empresas por áreas no Centro, mantendo os preços elevados e a taxa de vacância em queda.

15 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios. 16 - Fonte: Relatório Market View (4º trimestre de 2012) da CBRE.

Taxa de vacância (%)

Gráfico – Taxa de Vacância São Paulo

2007 2008 2009 2010 2011 2012 12 8 4 0 6,1%

Gráfico – Taxa de Vacância Rio de Janeiro

2007 2008 2009 2010 2011 2012 6 4 2 0 2,6% Taxa de vacância (%)

Taxa de vacância

15 16

A taxa de vacância na cidade do Rio de Janeiro registrou sua 4ª queda consecutiva no 4º trimestre de 2012, encerrando em 2,6%, apenas 0,2 pontos percentuais acima do menor índice registrado no 4º trimestre de 2010.

A sub-região Centro, em função de uma melhor infra-estrutura de transportes e a sub-região da Barra da Tijuca, que possui uma maior oferta de terrenos, atraíram recentemente uma maior demanda, registrando vacâncias bem limitadas de 2,2% e 4,5% respectivamente. Apesar do aumento de 6,5 pontos percentuais na taxa de vacância classe A no ano de 2012, o mercado na cidade de São Paulo permanece bem posicionado e mostrando evidências de melhoras, encerrando o 4º trimestre de 2012 em 6,1%, com queda de 0,2 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior. A sub-região que mais contribuiu para a diminuição na taxa de vacância foi a Paulista, recuando 0,7 pontos percentuais e encerrando o 4º trimestre de 2012 em 4,1%, mantendo sua histórica limitada entrega durante todo o ano.

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cidade do Rio de Janeiro se manteve elevado como resultado da diminuição de oferta de espaços. A sub-região da zona sul continua a registrar os maiores valores, devido a limitada vacância atual de 2,1%, chegando a um preço pedido de R$280/m². Na cidade de São Paulo, apesar do aumento da oferta e das incertezas quanto à economia, os preços registraram leve alta no comparativo anual, mantendo a média de preços pedidos em edifícios classe A de R$ 148 /m² no 4º trimestre de 2012. Tal valor representa uma leve alta em relação ao término de 2011 que encerrou em R$ 142/m².

Valores de Locação - Rio de Janeiro

2007 2008 2009 2010 2011 2012 160 120 80 40 0

Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m2_/mês)

Valores de Locação - São Paulo

2007 2008 2009 2010 2011 2012 200 160 120 80 40 0

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ao volume entregue no ano de 2011. Apesar da significativa entrega de novos espaços, a disponibilidade permaneceu baixa, pois desse total, aproximadamente 100.000m² foi resultado da entrega de um edifício built to suit na sub-região do Centro, entregue já locado para a Petrobrás. As demais regiões registraram limitadas entregas, resultando na queda geral durante o ano.

Aproximadamente 350.000 metros quadrados foram adicionados ao mercado de São Paulo no ano de 2012, registrando um volume recorde de novos edifícios, resultado de uma histórica limitada de ofertas de edifícios classe A e do período de aquecimento econômico em anos recentes que culminaram com o recorde de crescimento do país em 2010.

Do total inaugurado em 2012, a sub-região da Marginal e Jardins permaneceram como as recordistas de estoque, respondendo respectivamente por 47% e 40% ao total entregue.

Novo Estoque - Rio de Janeiro

2007 2008 2009 2010 2011 2012 200.000 150.000 100.000 50.000 0

Novo Estoque - São Paulo

Novo Estoque (m2₎ 2007 2008 2009 2010 2011 2012 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

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Barra da Tijuca Zona Sul Botafogo Flamengo Centro Ferrovia Metrô Aeroporto Internacional Antonio Carlos Jobim

Av. Brasil Rod_{. Dutr} a BR-116 on L uís Búzios Macaé Duque de Caxias BR-101 Nilópolis

Niterói

Baía de

Guanabara

RIO DE JANEIRO

SÃO PAULO

Porto de Sepetiba Parque da Tijuca Linha Ver melha Ponte Rio-Niterói Porto do Rio de Janeiro

Aeroporto Santos Dumont Linh a Ama rela 17 - Fonte: CBRE

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Marginal Jardins Paulista Centro Metrô Ferrovia Rodoanel

Guarulhos

Osasco

Alphaville

Barueri

ABC

SP

Freguesia do Ó

Rodovia Raposo Tavares Rodovia Castelo Branco

Horto Florestal

Escritórios

Alphaville ShoppingTamboré

Rodoanel Mário Covas Aeroporto Internacional de Cumbica Vila Mariana Parque do Ibirapuera Parque do Carmo Vila Prudente Sapopemba Penha Rodovia Air

ton Senna Rodovia Dutr

a Itaquera Moóca Campo de Marte Limão Marginal Tietê Ro do via_A nh an_gu era Lapa Morumbi Campo Limpo Sto. Amaro Grajaú Aeroporto de Congonhas Rod. Rég is Bitten court Mar_{ginal P} inheir os Rodo via Anchieta Av. B_and eiran_tes Linha 1 Linha 2Linha 3 Linha 4 Linha 17 Linha 5 Linha 7 Parque do Jaraguá Ro_d o_v ia do_s Ba nd eira nte_s R od_o via do s Im i gr an te s 18 - Fonte: CBRE

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Beneficiada pela expansão de empresas existentes e novos negócios, a absorção sofreu um aumento significativo no ano de 2012, registrando um aumento de 41% em relação ao ano anterior. Essa tendência mostra que o mercado permanece relativamente ileso a uma possível crise econômica nos mercados externos.

O mercado de industrial parks no Brasil tem se caracterizado por uma carência de produtos de qualidade e por muitas instalações para mono-usuários, o que impulsionou, na última década, a construção de imóveis logísticos com modernas especificações. Atualmente mais de 45% dos industrial parks são construções modulares e 25% são built-to-suit.

19 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de galpões. 20 - Fonte: Relatório Market View (4º trimestre de 2012) da CBRE.

Gráfico – Taxa de Vacância de São Paulo (fonte CBRE)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20 16 12 8 4 0 Taxa de vacância (%)

Taxa de Vacância

19 20

Apesar do aumento na absorção, a entrega de novos espaços superou a demanda, resultando em um aumento de 5,2 pontos percentuais na taxa de vacância em relação ao término de 2011, que encerrou o ano em 12,7%.

Em função da concentração de novas entregas, as regiões de Guarulhos e região norte de Campinas registraram os maiores aumentos na taxa de vacância, encerrando em 21,4% e 16,2% respectivamente.

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empreendimentos de alto padrão nas principais regiões, continuou a pressionar os preços pedidos de locação em 2012. Por conta disso, apesar do recente aumento na vacância e a estimada entrada de novos espaços, o preço geral de locação sofreu aumento atingindo uma média de R$23,78/m² para a classe A.

A cidade de Barueri permanece como localização de preços mais elevados devido a escassa oferta de

alto padrão, registrando preços de até R$ 31,00/m² . Valores de Locação – São Paulo (fonte CBRE)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20 15 10 5 0

Novo Estoque no 4º Trimestre de 2012

O novo estoque no ano de 2012 atingiu um aumento de 72% em comparação com o volume adicionado em 2011, com 509.500m² entregues apenas no 4º trimestre do ano e ultrapassando a marca de 1.200.000m² de espaços novos entregues ao longo do ano.

As regiões de Guarulhos, Jundiaí e grande Campinas acrescentaram juntas 55% do total de entregas em 2012. Nos espaços classe A, o novo estoque de Jundiaí sofreu aumento de 59% no ano, desempenhando um papel importante nesse segmento juntamente com a região de Barueri.

Novo Estoque (m2₎

Novo Estoque – São Paulo (fonte CBRE)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 1.500.000 1.200.000 900.000 600.000 300.000 0

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RJ

MG

São Paulo

Vale do Paraíba

São Paulo – Capital Barueri Cajamar Guarulhos ABCD Cotia Vale do Paraíba Sorocaba Campinas Campinas Norte Campinas Sul Jundiaí Atibaia 21 - Fonte: CBRE

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Este relatório foi elaborado pela Kinea Investimentos Ltda (Kinea), empresa do Grupo Itaú Unibanco. A Kinea não comercializa nem distribui quotas de fundos de investimentos, valores imobiliários ou quaisquer outros ativos. Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição.

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