LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

1 – OBSERVAÇÕES PRELIMINARES

Processo nº 1026013-97.2016.8.26.0506 (Ordem nº 1781/2016)

Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil

Previ X Aparecida da Silva Nascimento e outro

O presente Laudo de Avaliação tem por finalidade encontrar o valor atual de mercado de uma Residência Térrea Unifamiliar, objeto de Penhora nos presentes autos.

2 – ÂMBITO DA PERÍCIA

Consiste após visita “in loco” e com o auxílio de software espe- cífico (CastleR) encontrar o valor atual de mercado de uma Residência Térrea Uni- familiar, objeto de Penhora nos presentes autos.

3 – PERÍCIA

A perícia foi realizada em diligência ao imóvel na data de 17 de fevereiro de 2020 na parte da manhã, acompanhada pelo Requerido Sr. Luiz Car- los do Nascimento (que franqueou a entrada em sua residência), pelo seu irmão Sr.

Cylas do Nascimento e pelo Auxiliar deste perito Sr. Carlos José da Silva.

Na elaboração deste Laudo Pericial de Avaliação serão obede- cidos os critérios e recomendações dos trabalhos publicados pelo IBAPE (Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia), bem como, os preceitos básicos das se- guintes normas publicadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14.653-1 - Avaliação de Bens - Procedimentos Gerais;

- NBR 14.653-2 - Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos

Toda descrição do imóvel, assim como seu entorno e toda téc-

nica utilizada para avaliação estão no Memorial de Avaliação em anexo.

4 – RESUMO DA AVALIAÇÃO

A pesquisa realizada utilizou 37 amostras de um período de 14 meses (jan/2019 a fev/2020) compatíveis de residências na microrregião de Ribeirão Preto todas no bairro do avaliando, com características extrínsecas e intrínsecas ao imóvel avaliando, respeitando-se sempre os pressupostos da NBR 14.653-2 (ver Memorial de Avaliação em anexo).

Após vários testes estatísticos com software de cálculo (Cas- tleR), constatou-se que as variáveis que mais contribuíram para formação do valor do imóvel avaliando, considerando o campo amostral obtido na pesquisa são:

Variável Dependente (Y):

Valor Unitário (V.U.) em R$/m² em função da área privativa

Variáveis Independentes:

Data do Evento (X1) – Variando de 1 a 14 (ordem decrescente de valor)

Área Residência (X2) – Variando de 138m² a 509m² (ordem decrescente de valor) Área Terreno (X3) – Variando de 250m² a 2520m² (ordem crescente de valor)

Idade Real/Estimada (X4) – Variando de 10 a 35 anos (ordem decrescente de valor) Estado de Conservação (X5) – Variando de 1 a 3 (ordem crescente de valor)

4.1 - As características do imóvel avaliando são as seguin- tes:

Data do Evento (X1): 14 (fev/2020) Área Residência (X2): 198,38m² Área Terreno (X3): 420m²

Idade Real/Estimada (X4): 20 anos Estado de Conservação (X5): 3 (Bom)

Com a utilização do software (CastleR) e aplicação da Inferên-

cia Estatística (ver Memorial de Avaliação em anexo) sobre o campo amostral obti-

do, mostrou-se que o modelo matemático que melhor explica a formação do valor do imóvel avaliando é o seguinte:

Y = e^(3,80949299207616 -0,000988790648367141 * X1² +25,3695895331966 /

√X2 +0,387689537537531 * ln(X3) +16,3289040541777 / X4² -0,226436268979818 / X5²)

Substituindo os valores das variáveis em questão, é possível calcular o valor unitário médio do imóvel, ou seja:

Y = e^(3,80949299207616 -0,000988790648367141 * 14² +25,3695895331966 /

√ 198,38 +0,387689537537531 * ln(420) +16,3289040541777 / 20² - 0,226436268979818 / 3²)

Valor Unitário Médio – V.U.méd. (Y) = 2.378,69 R$/m²

4.2 - Cálculo do Valor da Residência:

O valor atual de mercado do imóvel avaliando será o produto de sua área privativa pelo valor unitário adotado acima, ou seja:

ÁREA PRIVATIVA (m²)

V.U.méd. (adotado) R$/m²

VALOR MÉDIO (R$)*

198,38 2.2378,69 470.000,00

(*) Arredontamento menor que 1% previsto na NBR 14653-1

5 – QUESITOS

5.1 – QUESITOS – REQUERENTE

1. Informar o nome do proprietário, o nome do financiado e o endereço do

Imóvel.

Conforme Escritura do Segundo Cartório de Notas de Ribeirão Preto (fls.

44 a 52) dos autos e Matrícula nº 5377 do Segundo Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto (fls. 171 a 175) dos autos os Proprietários e Financiados do imóvel são: Aparecida da Silva Nascimento e seu marido Luiz Carlos do Nascimento. O imóvel localiza-se na Rua Marechal Mascarenhas de Morais, nº 1018, bairro Parque Residencial Lagoinha – Ribeirão Preto/SP

2. Informar qual a documentação analisada.

Escritura (fls. 44 a 52) dos autos e Matrícula (fls. 171 a 175) dos autos.

3. Informar dados do terreno e da edificação bem como suas característi- cas. Descrever o imóvel pertencente ao Autor, informando seu tipo e suas caracte- rísticas (número de quartos, salas, garagens, etc.).

O terreno é plano, possui uma frente de aproximadamente 14,00m (qua- torze metros), aproximadamente 30,00m (trinta metros) da frente aos fundos de am- bos os lados e fundo de aproximadamente 14,00m (quatorze metros), totalizando uma área aproximada de 420,00m² (quatrocentos e vinte metros quadrados).

Trata-se de uma Residência Unifamiliar Térrea, com estrutura em Concre-

to Armado, em bom estado de conservação, possui uma área total construída medi-

da “in loco” aproximada de 191,38m² (cento e noventa e um virgula trinta e oito me-

tros quadrados). Sendo que deste total conforme informação da Prefeitura Municipal

de Ribeirão Preto, 136,78m² (cento e trinta e seis virgula setenta e oito metros qua-

drados) estão regularizados e 61,60m² (sessenta e um virgula sessenta metros

quadrados) não estão regularizados. A Residência possui uma suíte, três dormitó- rios, uma sala, uma copa, duas cozinhas, três banheiros sociais, garagem coberta para dois carros, garagem descoberta para um carro, um quintal descoberto, uma varanda coberta, uma área de serviço, um closet, um dormitório de empregada e a suíte possui banheira de hidromassagem.

4. Informar qual a caracterização da região: utilização do imóvel, infraes- trutura, padrão da região, restrições, serviços públicos e comunitários.

Vide Memorial de Avaliação em anexo.

5. Informar o diagnóstico do mercado conforme item 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

Conforme Memorial de Avaliação em anexo “item 5” , para a tipologia "Ca- sa", microrregião avaliatória "Ribeirão Preto", composta por dezessete cidades, nos termos do imóvel aqui avaliado, para venda, pode-se considerar o Mercado Imobiliá- rio como tendo performance Recessiva, Nível de Ofertas Alto e Liquidez Baixa

6. Informar qual o método e procedimento(s) utilizado(s) conforme Seção 8 da ABNT NBR 14653-1:2001.

Conforme Memorial de Avaliação em anexo “item 6.1 ” , utilizou-se o Méto- do Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando-se em consideração as diversas características e comportamentos do Mer- cado Imobiliário regional. Neste método, a determinação do valor do imóvel avalian- do resulta da comparação deste com amostra de natureza e características intrínse- cas e extrínsecas diversas, a partir de dados pesquisados no próprio mercado. Os atributos dos dados obtidos são trabalhados por meio de técnicas de inferência esta- tística, valendo-se de modelo matemático de regressão linear.

7. No item 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001 fica recomendada a utiliza-

ção do método comparativo direto de dados de mercado sempre que possível. As-

sim, justificar a não utilização da metodologia recomendada pela norma, caso seja

utilizado outro método.

O Método utilizado para cálculo foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado.

8. Informar dados de pesquisa de imóveis ofertados e/ou transacionados na região, do mesmo tipo e com as características em acordo com o necessário para a correta aplicação da metodologia de avaliação selecionada.

Vide Memorial de Avaliação em anexo.

9. Informar memória de cálculo da avaliação.

Vide Memorial de Avaliação em anexo.

6 – CONCLUSÃO

6.1 – Valor do Imóvel (Vi): Tendo em vista o critério técnico utilizado nesta avaliação, conclui-se que o valor de mercado válido do imóvel avali- ando para FEVEREIRO/2020 é o seguinte:

Residência Térrea Unifamiliar

Rua Marechal Mascarenhas de Morais, nº 1018 Matrícula nº 5377 - 2º C.R.I.

Vi: R$ 470.000,00

QUATROCENTOS E SETENTA MIL REAIS

Admitindo-se, pela avaliação intervalar estabelecida, a variação de R$

430.000,00 à R$ 520.000,00

(Ver Memorial de Avaliação)

6.2 – Especificação da Avaliação: Conforme verificação reali-

zada no Memorial de Avaliação em anexo, onde se aplicou o disposto no item 9.2 da

NBR 14.653-2 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens – parte 2 – Imóveis Urba-

nos), este trabalho pode ser classificado como tendo:

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: III GRAU DE PRECISÃO: III

7 – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DO LOCAL:

Foto 01: Frente Imóvel Avaliando

Foto 02: Garagem Coberta

Foto 03: Corredor Lateral

Foto 04: Dormitório Empregada/Escritório

Foto 05: Banheiro 01

Foto 06: Cozinha 01

Foto 07: Copa

Foto 08: Sala

Foto 09: Banheiro 02

Foto 10: Dormitório 01

Foto 11: Dormitório 02

Foto 12: Closet

Foto 13: Dormitório Suíte

Foto 14: Banheiro Suíte com Hidromassagem

Foto 15: Varanda Coberta

Foto 16: Cozinha 02 com Churrasqueira

Foto 17: Área de Serviço

Foto 18: Banheiro 03

Foto 19: Dormitório 03

Foto 20: Quintal Descoberto

8 – ENCERRAMENTO

Eu, Rodrigo Aparecido Falcucci, Engenheiro Civil, nomeado Perito Judicial para atuação nestes autos, venho dar por encerrado meu trabalho, com a apresentação do presente laudo, que contém 18 (dezoito) laudas e, esta últi- ma, datada e assinada digitalmente. Sendo que segue, em anexo, o Memorial de Avaliação Completo com mais 12 páginas.

Ribeirão Preto, 06 de março de 2020.

Rodrigo A. Falcucci

Engenheiro Civil

CREA-SP 506159227-4