Laudo de avaliação de imóveis

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Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário JAIR RIBEIRO

DA CONCEICAO Nº CPF / CNPJ 04765462811 Nome Empreendimento

Valor Compra Venda R$ 200.825,46 Data Venda Nº Controle Interno 0100070123230001832

Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 6999

Logradouro CARLOS JOSE BORSTENS Nº 385 Andar Complemento

Bairro AVIACAO Cidade PRAIA GRANDE UF SP CEP 11702-750 Latitude 0 Longitude 0

Caracterização da Região

Região

Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro - Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%

Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial Limites do Bairro

Guilhermina e Tupi

Padrão da Região:

Alto Médio-alto Baixo

Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

Formato Regular Irregular

Dimensões

Área (em m²): 161,25 m² Testada (Frente): 5,00 m Lado Direito: 32,25 m

Fração Ideal: 100,000000 % Fundos 5,00 m Lado Esquerdo: 32,25 m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Vistoria externa Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: 0 Unidades Por Andar: 0 Nº Total de Unidades: 0 N° de Elevadores: 0 Valor Condomínio: R$ 0,00 Por Mês Por Ano Descrição dos Andares Térreo + Ático Uso Condomínio: Não se aplica Padrão de Construção do Condomínio

Alto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo

Estado Conservação Condomínio

Bom Regular

Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliado

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Vaga Autônoma Depósito

Autônomo Loft

Outro - Descrever Abaixo

Indício Ocupação Imóvel Habitado

Desabitado

Idade Aparente Anos 10

Ano Construção 2008

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1

Fachada Pintura Esquadrias Vistoria externa N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 1

Dimensões Área Privativa: 68,84 m²

Área Comum (m²): 0,00 m²

Área Total (m²): 90,24 m²

Área Averbada: 68.84 m² Área não Averbada 21.4 m²

Nº Vagas Cobertas

Cobertas 2 Descobertas 0 Privativas 2

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto

(2)

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

Imóvel em via publica. Não foi realizada a vistoria interna.NOTA: A matricula informa lote com área de 159,65m² sendo que difere da área do lote pelas dimensões 5,00*32,25 = 161,25m² e construção de 68,84m². O IPTU informa área de lote de 161,25m² e construção de 90,24m² . Para cálculo foi considerada área do lote conforme dimesões da matricula (161,25m²) que confere com o IPTU e área construida conforme matricula 68,84m², por se tratar de área oficial. Não é possivel aferir se as áreas conferem com o imóvel na atualidade por se tratar de vistoria externa.O estado de conservação e idade aparente foram considerados conforme aspectos externos do imóvel.A matricula informa na Av. 5 que o imóvel passou a obedecer ao número 389 do logradouro. No IPTU/2018 e Local o imovel esta identificado como número 385 conforme primeiro registro. Não há no logradouro imóvel identificado como 389. Os números de lote e quadra, contribuinte e carne de IPTU conferem entre os documentos. Foi preenchido 1 dormitório e 1 banheiro para efeito de finalização da CETIP

QUESTÕES COMPLEMENTARES ^Sim ^Não

Data da Vistoria: 29/06/2018

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?

2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

4) O imóvel possui vaga de garagem?

5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?

8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?

10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?

13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?

15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

O imóvel avaliado está em conformidade com a(s) regra(s) de negócio estabelecidas pela instituição financeira para o Produto?

Observações Finais

Imóvel em via publica. Não foi realizada a vistoria interna.NOTA: A matricula informa lote com área de 159,65m² sendo que difere da área do lote pelas dimensões 5,00*32,25 = 161,25m² e construção de 68,84m².

O IPTU informa área de lote de 161,25m² e construção de 90,24m² . Para cálculo foi considerada área do lote conforme dimesões da matricula (161,25m²) que confere com o IPTU e área construida conforme matricula 68,84m², por se tratar de área oficial. Não é possivel aferir se as áreas conferem com o imóvel na atualidade por se tratar de vistoria externa.O estado de conservação e idade aparente foram considerados conforme aspectos externos do imóvel.A matricula informa na Av. 5 que o imóvel passou a obedecer ao número 389 do logradouro. No IPTU/2018 e Local o imovel esta identificado como número 385 conforme primeiro registro. Não há no logradouro imóvel identificado como 389. Os números de lote e quadra, contribuinte e carne de IPTU conferem entre os documentos. Foi preenchido 1 dormitório e 1 banheiro para efeito de finalização da CETIP

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro R DOUTOR NAPOLEAO LAUREANO Nº 846 Andar 0 Complemento Proximidade do Imóvel km

Bairro TUPI Cidade PRAIA GRANDE UF SP CEP 11703-620 Latitude -24.020897 Longitude -46.469669

Descrição 03 dormitorios sendo 01 suíte e 02 vagas de garagens Fonte de Informações Nova Casarão Imóveis Telefone (13) 3494-1008

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 15 Ano Construção 2003 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

350.000,00

Data Venda /

Oferta 29/06/2018 Valor m² R$ 3.804,35 Padrão Médio Testada (Frente) 5,00 Área do Terreno (em m²) 150,00

Área da Edificação (m²) 92,00

Área Privativa 92 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60

2 Logradouro R BOROROS Nº 301 Andar 0 Complemento Proximidade do Imóvel km

320.000,00

Data Venda /

3 Logradouro R TAMOIOS Nº 327 Andar 0 Complemento Proximidade do Imóvel km

320.000,00

Data Venda /

Área Privativa 90.12 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60

4 Logradouro R TUPINAMBAS Nº 377 Andar 0 Complemento Proximidade do Imóvel km

Descrição 02 dormitorios sendo 01 suíte e 02 vagas de garagens Fonte de Informações Tecnocasa Imóveis Telefone (13) 3472-3000

300.000,00

Data Venda /

5 Logradouro R CARIJOS Nº 17 Andar 0 Complemento Proximidade do Imóvel km

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Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: II

Metodologia: Evolutivo

Cálculo do Coeficiente de Depreciação

N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec.

1 60 15,00 25 Novo e Regular 1,50 0,8440 20,00 0,8752

2 60 22,00 37 Novo e Regular 1,50 0,7510 20,00 0,8008

3 60 10,00 17 Novo e Regular 1,50 0,9040 20,00 0,9232

4 60 15,00 25 Novo e Regular 1,50 0,8440 20,00 0,8752

5 60 15,00 25 Novo e Regular 1,50 0,8440 20,00 0,8752

Cálculo Custo Construção e Valor Terreno

N Valor Venda / Oferta Área da Edificação (m²) CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno

1 350.000,00 92,00 1.356,94 1,386 0,8752 1.646,01 151.432,47 0,90 178.710,78

2 320.000,00 120,00 1.356,94 1,386 0,8008 1.506,08 180.729,56 0,90 125.343,40

3 320.000,00 90,12 1.356,94 1,386 0,9232 1.736,28 156.473,52 0,90 147.173,83

4 300.000,00 84,00 1.356,94 1,386 0,8752 1.646,01 138.264,43 0,90 145.562,01

5 285.000,00 75,00 1.356,94 1,386 0,8752 1.646,01 123.450,38 0,90 145.394,65

Homogeneização

Amostra Área (m²) Dados Iniciais (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) Homogeneização

(R$/m²)

Amostra 1 150,00 1.191,41 0,9800 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.167,58

Amostra 2 150,00 835,62 0,9800 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 818,91

Amostra 3 125,00 1.177,39 0,9300 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.094,97

Amostra 4 125,00 1.164,50 0,9300 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.082,98

Amostra 5 125,00 1.163,16 0,9300 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.081,74

Fatores:

(1) - Área, (2) - Fator Frente, (3) - Fator Esquina, (4) - Fator Profundidade, (5) - Fator Topografia, (6) - Fator Consistência, (7) - Fator Localização

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 1.049,24

Saneamento das Amostras (+/-30%)

Valor Minimo 734,46 Valor

Máximo 1.364,01 Determinação Valor Terreno

Zona Área (em m²) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/m²) Valor (R$)

2 161,25 1.049,24 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1.049,24 169.189,25

Determinação Valor Construção

Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec.

60 10,00 17 Novo e Regular 1,50 0,9040 0,20 0,9232

Área Privativa CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor

68,84 1.356,94 1,386 0,9232 1.736,28 119.525,49

Determinação Valor Imóvel

Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado

169.189,25 119.525,49 1,0000 288.714,74

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 161,25 Valor m²: R$ 1.049,24 Valor Terreno: R$ 169.189,25

Área da Edificação (m²): 68,84 Valor m²: R$ 1.736,28 Valor Edificação: R$ 119.525,49

Valor de Liquidez: R$ 202.000,00 Valor Imóvel: R$ 289.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 289.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 169.000,00 Valor por extenso: cento e sessenta e nove mil reais Valor Edificação R$ 120.000,00 Valor por extenso: cento e vinte mil reais Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor Valor de Liquidação

Forçada

6999 0 Indefinido

Valor Imóvel R$ 289.000,00 Valor por extenso: duzentos e oitenta e nove mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa LVC Nome do Avaliador LUIZ VIRIATO MARTINS

CABRAL CREA / CAU 0600832340

Local e Data Jundiaí 05/07/2018

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

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Representação Fachada Descrição

Data Foto

Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

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Imagem - Mapa

Representação: Mapa