RODRIGO WEILER ZARO
O COMPORTAMENTO DO MERCADO ACIONÁRIO DA
EMPRESA GAFISA S/A
(Estudo de Caso)
Ijuí (RS) 2013
RODRIGO WEILER ZARO
O COMPORTAMENTO DO MERCADO ACIONÁRIO
DA EMPRESA GAFISA S/A
(Estudo de Caso)
Monografia apresentada ao Curso de Graduação em Economia, do Departamento de Ciências Administrativas, Contábeis, Econômicas e da Comunicação (DACEC), da Universidade Regional do Noroeste do Estado do Rio Grande do Sul (UNIJUÍ), requisito parcial para obtenção do título de Bacharel em Economia.
Orientadora: Ms. Marlene Köhler Dal Ri
Ijuí (RS) 2013
A Banca Examinadora abaixo-assinada aprova a Monografia:
O COMPORTAMENTO DO MERCADO ACIONÁRIO
DA EMPRESA GAFISA S/A
(Estudo de Caso)
elaborada por
RODRIGO WEILER ZARO
como requisito parcial para obtenção do Grau de Bacharel em Economia.
Ijuí (RS), 27 de junho de 2013.
BANCA EXAMINADORA
_______________________________________ Ms. Marlene Köhler Dal Ri
Orientadora
_______________________________________ Prof.
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar, agradeço a Deus, por me conceder a oportunidade de cursar a Faculdade de Economia.
À minha família, pelo apoio e incentivo nos momentos mais difíceis.
À minha orientadora, mestre Marlene Dal Ri, pelos conhecimentos transmitidos e pela orientação segura.
RESUMO
O presente estudo visa estudar uma das maiores empresas brasileiras do setor imobiliário habitacional que atua no mercado acionário – a Gafisa S/A, bem como seu comportamento no mercado acionário no período de janeiro de 2008 a dezembro de 2012. Para tanto se baseia numa análise técnica, que corresponde ao estudo de ações individuais e do mercado, com base na oferta e na procura, ou seja, estuda o preço e o volume de negociação de ativos financeiros do passado com o objetivo de fazer previsões sobre o comportamento futuro dos preços. Além de analisar se a empresa Gafisa S/A sofreu oscilações no valor de comercialização de suas ações no mercado financeiro no período em estudo, pretende-se ainda fundamentar teoricamente o mercado de ações; fundamentar as metodologias de análise técnica e/ou gráficas no mercado acionário; realizar a análise técnica da empresa em diversos momentos do período considerado; e interpretar os resultados dos indicadores da análise gráfica da empresa. O interesse pelo tema é evidenciado pelo fato que o mercado de capitais é uma das formas mais importantes para a consolidação de empresas, pois através dele as instituições se autofinanciam e a população também gera riquezas, ocorrendo inúmeras atividades capazes de fomentar uma estratégia bem-sucedida de crescimento da economia. O estudo apresenta um referencial teórico que visa auxiliar os novos investidores no sentido de lhes transmitir confiança no mercado acionário. A metodologia adotada é descritiva e explicativa, uma vez que procura analisar o comportamento das ações da empresa em estudo num determinado período de tempo. Quanto aos meios, classifica-se como pesquisa bibliográfica, uma vez que foram buscados subsídios em estudiosos da área, artigos de periódicos e em sites eletrônicos da Internet. O estudo permitiu concluir que a análise técnica é importante como auxílio na tomada de decisões quanto à entrada no mercado de ações.
LISTA DAS SIGLAS
ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança BACEN – Banco Central do Brasil
CBLC – Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia CMV – Comissão de Valores Mobiliários
FAR – Fundo de Arrendamento Residencial FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística LLC – Equity Group Investments
NYSE – New York Stock Exchange
PAC – Programa de Aceleração do Crescimento PAR – Programa de Arrendamento Residencial PIB – Produto Interno Bruto
PlanHab – Plano Nacional de Habitação PNH – Plano Nacional de Habitação PPAs – Planos Plurianuais
SFH – Sistema Financeiro da Habitação
LISTA DAS FIGURAS
Figura 1. Etapas do processo de subscrição de novas ações... 14
Figura 2. Fases de negociações no mercado acionário... 17
Figura 3. A crise imobiliária americana e seus efeitos... 25
Figura 4. Representação do gráfico de linhas... 36
Figura 5. Representação do gráfico de barras... 36
Figura 6. Representação do gráfico de barras... 37
Figura 7. Representação gráfica do Candlestick... 37
Figura 8. Representação do gráfico de linhas formado por Candlestick... 38
Figura 9. Representação do gráfico de linhas formado por Candlestick... 39
Figura 10. Representação gráfica do gap... 40
Figura 11. Comparação entre as escalas de análise de ações... 40
Figura 12. Desempenho econômico da Gafisa S/A... 43
Figura 13. Gafisa S/A... 44
Figura 14. Estados nos quais a Gafisa S/A ou suas subsidiárias já lançaram empreendimentos... 45
Figura 15. Representação gráfica da empresa Gafisa S/A... 46
Figura 16. Evolução semanal da cotação das ações da Gafisa S/A no período em estudo... 48
Figura 17. Gráfico diário da cotação das ações da Gafisa S/A no período em estudo... 49
Figura 18. Estratégias diárias de compra e venda das ações da Gafisa S/A no período em estudo... 50
Figura 19. Cotação das ações da Gafisa S/A com gráfico mensal do período em estudo... 50
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ... 8
1 FUNDAMENTOS TEÓRICOS ... 11
1.1 Produto Interno Bruto (PIB) ... 11
1.2 A importância da Bolsa de Valores no desenvolvimento econômico ... 12
1.3 Abertura de capitais ... 13
1.4 Mercado de ações ... 16
1.4.1 Mercado primário ... 18
1.4.2 Mercado secundário ... 19
1.4.3 Tipos de mercados ... 20
1.4.4 Preço de emissão da ação ... 22
1.5 Crise imobiliária nos EUA ... 23
1.6 Setor imobiliário no Brasil ... 26
1.6.1 Déficit habitacional ... 26
1.6.2 Incorporação imobiliária no Brasil ... 27
1.6.3 O Governo na habitação ... 29
1.6.4 O Plano Nacional de Habitação (PNH) ... 30
1.6.5 Programa “Minha Casa, Minha Vida” ... 31
1.7 Metodologia da pesquisa ... 32
1.7.1 Apresentação da pesquisa ... 32
1.7.2 Instrumento de coleta de dados ... 32
2 ANÁLISE DAS AÇÕES NO MERCADO ACIONÁRIO ... 33
2.1 Análise fundamentalista ... 33
2.2 Análise técnica ... 34
3 ANÁLISE DOS RESULTADOS ... 41
3.1 Características da empresa e da sua área de atuação ... 41
3.2 Dados econômicos da empresa em estudo ... 42
3.3 Histórico da companhia ... 44
3.4 Estudo do mercado acionário da Gafisa S/A ... 47
CONSIDERAÇÕES FINAIS ... 52
INTRODUÇÃO
Convive-se atualmente com a constante busca pelo lucro em todos os setores. No mercado acionário isso não é diferente, o que leva os investidores a munirem-se de conhecimentos a respeito das melhores estratégias de investimentos. A Bolsa de Valores tem sido um importante meio de obtenção de lucro, entretanto, seus investimentos exigem conhecimento, atenção e respeito pelas origens das empresas acionistas.
A globalização é um fenômeno mundial que não encontra barreiras. No mercado financeiro ela vem influenciando tanto as empresas de grande como as de pequeno porte. A economia americana ainda vem impulsionando os avanços da maior parte dos mercados mundiais, cabendo aos investidores analisar os cenários financeiros americano e mundiais a fim de realizar a opção mais acertada.
A tecnologia tem favorecido os investidores, pois lhes é possibilitado o acesso a jornais noticiosos, os quais demonstram o comportamento do mercado acionário nacional e internacional. Um exemplo a ser citado é a crise imobiliária americana, ocorrida em 2008, e que causou uma verdadeira crise financeira internacional. Esta crise foi originada nos financiamentos imobiliários de alto risco – os subprime1, cujos efeitos negativos refletiram no mercado imobiliário brasileiro.
As empresas imobiliárias brasileiras também possuem momentos de crise, e enfrentam desvalorizações no mercado acionário com conseqüente redução de seus lucros. Nesse sentido cabe transcrever a expressão do presidente do Creci de São Paulo, José Augusto Viana Neto a este respeito:
O primeiro grande erro é debitar à crise financeira internacional o insucesso de empresas imobiliárias que abriram seu capital, fato ocorrido em larga escala nos anos de 2006 e 2007, período de euforia jamais visto no Brasil e no mundo com o sucesso destes lançamentos que, restava evidente, não poderiam prosperar. Foi uma corrida para aquisição de terrenos, comprados por preços supervalorizados, num ambiente de absoluta artificialidade que saltava aos olhos dos mais inexperientes e infantis iniciantes deste mercado. Ficou claro, por inúmeras publicações pela imprensa especializada, que o excessivo investimento em projetos pouco estudados além de campanhas de lançamentos de baixa liquidez destas empresas provocaram expressiva desvalorização em seus papéis e, a partir disso, vieram as absorções das maiores pelas menores e o cancelamento de lançamentos com evidente demonstração de esperado fracasso. (REVISTA DO CRECI, dez./2008).
As cotações do mercado acionário são assunto diário da imprensa escrita e falada. Mesmo assim, o tema ainda é desconhecido por grande parte da população brasileira. Aos poucos, porém, uma parcela da população tem tomado consciência da importância do tema, uma vez que a oscilação do mercado mostra seus reflexos em todos os segmentos da economia, desde as grandes empresas multinacionais até a doméstica.
Nesse sentido, após a crise imobiliária americana ter deflagrado uma crise financeira mundial, houve por parte da população brasileira um maior interesse em acompanhar as oscilações e reflexos do mercado internacional. Segundo muitos analistas ainda hoje se convive com os efeitos negativos gerados na época, o que é confirmado por Matsura (2007).
A presente monografia visa a analisar o desempenho de uma das maiores empresas do setor imobiliário habitacional que atua no mercado acionário – a Gafisa S/A, no período de 2008 a 2012. Existem duas formas de se analisar o desempenho das empresas, uma é a análise fundamentalista e a outra é a análise gráfica, sendo esta última usada no presente estudo. As duas formas podem ser utilizadas para analisar o desempenho das empresas na Bolsa de Valores, gerando assim subsídios para auxiliar nas decisões dos investidores de ações.
Em face da situação anteriormente descrita formulou-se a seguinte questão para o estudo: o comportamento no mercado acionário da empresa Gafisa S/A foi influenciado com oscilações de preços a partir da crise imobiliária dos Estados Unidos?
A partir disso, define-se como objetivo do estudo analisar a empresa Gafisa S/A, procurando esclarecer se a mesma sofreu oscilações no valor de comercialização de suas ações no mercado financeiro, no período em estudo, utilizando para tanto a análise gráfica. Como objetivos específicos, apresenta-se: fundamentar teoricamente o mercado de ações; fundamentar as metodologias de análise técnica e/ou gráficas no mercado acionário; realizar a análise técnica da empresa em diversos momentos do período considerado; e interpretar os resultados dos indicadores da análise gráfica da empresa.
Pelo seu grau de relevância, o estudo se justifica, pois os incentivos apresentados pelo próprio Governo Federal permitem a conversão de saldos do FGTS em ações de empresas estatais, tornando-se cada vez mais popular o tema “Bolsa de Valores” no cenário das sociedades urbanas.
Ainda, como aluno do curso de Economia desta Universidade, no decorrer das aulas o acadêmico teve contato com o componente curricular Finanças e Mercado de Capitais, o qual evidencia o comportamento do mercado acionário e da Bolsa de Valores. Simpatizando com o assunto que até há poucos anos parecia bastante confuso mas muito atraente, decidiu aprofundar seus conhecimentos nesta área. Atualmente, o economista precisa ter opinião
formada a respeito da contextualização do cenário econômico que se apresenta. Sendo assim, do ponto de vista pessoal, o estudo interessa-lhe para a realização de duas aspirações: contribuir para o melhor conhecimento do público menos privilegiado sobre o assunto e concluir a sua graduação em Economia.
A presente monografia está estruturada em quatro capítulos. O primeiro traz os conceitos fundamentais sobre mercado financeiro, desenvolvimento econômico, setor imobiliário nos EUA e no Brasil, déficit habitacional, Plano Nacional de Habitação, entre outros conceitos. O segundo capítulo faz uma análise técnica das ações no mercado acionário, enquanto o terceiro capítulo aborda a metodologia usada para a realização do estudo. Finalmente, o quarto capítulo apresenta a caracterização e o histórico da Gafisa S/A e os resultados obtidos com a análise gráfica do mercado acionário da proposta desta pesquisa. Seguem as considerações finais e as referências utilizadas no embasamento teórico.
Assim, este estudo visa possibilitar conhecimentos profissionais, os quais contribuirão para a atuação de profissionais que desejam ter um referencial a respeito do assunto, bem como um meio de gerar novas informações relativas ao tema.
1 FUNDAMENTOS TEÓRICOS
Este capítulo tem a finalidade de proporcionar um embasamento sobre o mercado financeiro e o setor imobiliário no Brasil, fornecendo subsídios para posterior análise de uma empresa de grande porte do mercado acionário – a Gafisa S/A. Nesse sentido, traz os conceitos de Produto Interno Bruto, Bolsa de Valores, mercado de capitais, crise imobiliária nos EUA, setor imobiliário no Brasil, com destaque para o déficit habitacional e a incorporação imobiliária no Brasil.
1.1 Produto Interno Bruto (PIB)
Segundo Sandroni (2004, p. 459), o Produto Interno Bruto (PIB) representa a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa determinada região durante um determinado período de tempo.
Muitos aspectos dessa definição exigem saber que o período de tempo para seu cálculo anual inclui somente a produção corrente deste período. Portanto, o PIB exclui as transações intermediárias, é medido a preço de mercado e pode ser calculado sob três aspectos: produção, renda e dispêndio, em que:
Ótica da produção – o PIB corresponde à soma dos valores agregados líquidos dos setores primários, secundário e terciário da economia, mais os impostos indiretos, mais a depreciação do capital, menos os subsídios governamentais.
Ótica da renda – é calculado a partir das remunerações pagas dentro do território econômico de um país, sob a forma de salários, juros, aluguéis e lucros distribuídos; somam-se a isso os lucros não distribuídos, os impostos indiretos e a depreciação do capital e, finalmente, subtraem-se os subsídios.
Ótica do dispêndio – resulta da soma dos dispêndios em consumo das unidades familiares e do governo, mais as variações de estoque, menos as importações de mercadorias e serviços e mais as exportações. Sob essa ótica o PIB é denominado Despesa Interna Bruta. (SANDRONI, 2004, p. 459).
Para o mesmo autor, o PIB, embora seja um indicador linear, pode demonstrar num cálculo per capita, ou seja, o quanto cada indivíduo receberia se a produção interna bruta fosse distribuída igualmente entre seus habitantes.
De outra banda, Stiglitz e Walsh (2003) corroboram afirmando que o Produto Interno Bruto pode ser avaliado a preço de mercado, e é determinado em um período de tempo calculado por meio da soma de todos os bens e serviços finais produzidos dentro do território nacional.
O PIB pode ser conceituado de diferentes formas, entre elas como Interno ou Nacional, Bruto ou Líquido e a preço de mercado ou a custo de fator. Stiglitz e Walsh (2003, p. 215) prosseguem em suas reflexões apresentando os seguintes conceitos:
– Produto Interno: é a produção realizada no país. O conceito de produto interno, portanto, é um conceito geográfico, ou seja, pertence ao produto interno de um país todo bem ou serviço final produzido dentro dos limites geográficos desse país, não importando se é produzido por empresas nacionais ou empresas multinacionais instaladas nesse país.
– Produto Nacional: É a produção do país, que pertence ao país. O conceito de produto nacional é um conceito de titularidade, assim, pertence ao produto nacional de um país os produtos que empregam fatores de produção que pertencem aos residentes desse país, independente do local onde esse produto foi realizado. (STIGLITZ; WALSH, 2003, p. 215).
Deduz-se dos estudos de Stiglitz e Walsh (2003), que a diferença entre o produto interno e o produto nacional é a renda líquida enviada ao exterior (RLE), pois o produto interno inclui (contabiliza) a RLE enquanto que o produto nacional o exclui (não contabiliza). Como exemplo pode-se citar: a renda que a Ford do Brasil envia para sua filial nos Estados Unidos pertence ao Produto Interno brasileiro (pois foi produzida no Brasil) e não pertence ao Produto Nacional brasileiro (pois não pertence a residentes no Brasil). Em resumo, o conceito de Produto Interno inclui a renda líquida enviada ao exterior, já o conceito de Produto Nacional exclui a renda líquida enviada ao exterior.
Após uma breve explanação a respeito do Produto Interno Bruto (PIB), o item que segue discorre sobre a importância da Bolsa de Valores no desenvolvimento econômico do país.
1.2 A importância da Bolsa de Valores no desenvolvimento econômico
Lameira (2003), em seus estudos, dedica-se à compreensão e análise das Bolsas de
Valores. Segundo seu entendimento, a organização do mercado financeiro em Bolsas de Valores é frequente nos setores em que a alocação de recursos não gera custos. Além disso, as Bolsas de Valores buscam não apenas viabilizar a negociação propriamente dita, mas também oferecer garantias àqueles que utilizam sua infraestrutura.
Dessa forma, é visível a contribuição positiva do mercado acionário no desenvolvimento econômico de uma nação. O mercado acionário, nesse contexto, não apenas segue o crescimento econômico, mas ainda proporciona os meios para prever as taxas futuras de crescimento do capital, da produtividade e da renda per capita.
Nesse mesmo rumo, a BM&FBOVESPA relaciona as contribuições do mercado acionário no desenvolvimento econômico do país:
− a poupança tem se mostrado fundamental no processo de crescimento autossustentado e na manutenção do desenvolvimento econômico do país. Portanto, ao transferir recursos dos poupadores para o uso dos investidores, o mercado de ações incentiva não apenas a formação da poupança interna, mas também a geração de poupança de longo prazo; − a correta tomada de decisão do investidor quanto ao uso eficiente dos recursos
propor-ciona maximização do seu retorno, comprovando a eficiência do mercado acionário; − um mercado eficiente proporciona ampla gama de alternativas de financiamento, de forma
isolada ou pela combinação entre as diversas opções, reduzindo custos financeiros. Isso contribui decisivamente para a saúde financeira das empresas, com consequente valorização do capital investido pelos acionistas;
− ao apresentar bom volume, liquidez e adequada regulamentação, um mercado acionário desenvolvido facilita os negócios, contribuindo para o aumento da produtividade econômica a nível global;
− um mercado acionário que prima pela demanda de informações e demonstrações financeiras de qualidade estimula a cultura empresarial e do público geral, com frutos para toda a atividade econômica;
− os diagnósticos e recomendações originadas do mercado acionário refletem a opinião dos principais agentes sobre a conjuntura econômica doméstica e internacional e suas perspectivas, constituindo-se também em importante formador de opinião;
− o mercado de ações possui papel fundamental para atrair, maximizar e consolidar o capital externo. A volatilidade desse mercado é controlável na medida em que persistir a credibilidade e a adequada regulação dos mercados locais, proporcionando assim a sua estabilidade político-econômica.
A partir da breve exposição da Bolsa de Valores e da sua importância para o desenvolvimento econômico do país, o texto que segue trata da abertura de capitais, considerada uma das decisões mais importantes para uma empresa.
1.3 Abertura de capitais
Ao abrir seu capital, uma empresa transcende à simples obtenção de recursos, pois ela passa a ter acesso a inúmeras alternativas de negócios, bem como lhe é possibilitado usar as próprias ações como moeda de compra.
No entendimento de Oliveira (2005), a abertura de capital constitui-se numa oferta pública de parte da companhia, cujas ações passam a ser negociadas no mercado e distribuídas entre outros acionistas por meio de um processo primário ou secundário. O autor enfatiza que a abertura de capital proporciona inúmeros benefícios à empresa, como recursos a custos mais baratos do que a captação de financiamentos bancários. Além disso, a marca da empresa se fortalece no mercado e ainda reforça a governança corporativa.
Esse processo de abertura de capital, entretanto, requer o atendimento de algumas exigências, a exemplo de um cuidadoso planejamento com trabalho estratégico. Ademais, apresenta alguns desafios que uma empresa precisa estar preparada para enfrentar. A Bovespa (2006) destaca as seguintes etapas que uma empresa precisa cumprir para participar do processo de abertura de capital:
1. Conveniência – nesta etapa, a empresa deve verificar os benefícios que a abertura de capital pode lhe proporcionar, bem como os custos que advirão com o processo, e se a empresa possui um perfil adequado para participar do mercado acionário.
2. Escolher o intermediário financeiro – cabe à empresa interessada em abrir seu capital contratar uma instituição financeira, atividade relevante para o sucesso e para o custo financeiro da operação.
3. Documentação e reforma estatutária – a empresa precisa solicitar registro de companhia aberta, de distribuição pública e de listagem na Bovespa. Para tanto devem ser seguidos os regulamentos específicos da Bovespa e da CMV.
A Figura 1, a seguir, apresenta as etapas do processo de subscrição e integralização de novas ações, o qual se desenvolve dentro do segmento acionário do mercado de capitais, e que segue um fluxo sequencial de atividades.
Figura 1. Etapas do processo de subscrição de novas ações. Fonte: Assaf Neto (2006, p. 389).
Ao aumentar seu capital por meio da subscrição e integralização de novas ações, a empresa precisa oferecer condições de atratividade econômica, bem como bons resultados
Empresa emitente de novas ações Instituição financeira intermediadora Mercado primário Mercado secundário
econômicos e financeiros. Essas condições são avaliadas principalmente pelos seus resultados e conveniência de abertura de capital, pelo estudo setorial, pelas características de emissão e lançamento das ações, pelo intermediário financeiro e auditoria independente, bem como pelo cenário conjuntural. A avaliação é realizada durante as diferentes etapas do processo de subscrição, tanto pela instituição financeira intermediadora como pelos agentes que compõem o mercado primário e secundário de ações.
Normalmente o desempenho de uma empresa é avaliado pelos seus resultados históricos, porém, também podem ser utilizadas prospecções futuras, considerando para tanto a viabilidade do investimento acionário e os resultados esperados. Nesse sentido, as técnicas de análise que avaliam os resultados econômico-financeiros de uma empresa podem envolver a atual situação societária, a capacidade de atender às exigências legais e as condições gerais do mercado e da economia.
Já o estudo setorial considera o mercado consumidor, o mercado fornecedor de matérias primas e as empresas concorrentes, sendo desenvolvido também com base no comportamento futuro esperado. Nessas avaliações são considerados, entre outros aspectos relevantes, o acesso às fontes supridoras de matérias primas, a estrutura e a evolução dos custos, a tecnologia, as vantagens competitivas, o potencial e a participação no mercado de empresas concorrentes, entre outros. As características básicas de emissão e lançamento de ações levam em consideração a existência de incentivos fiscais na subscrição primária de ações, as condições fixadas de pagamento (integralização) da subscrição, a existência de garantias de liquidez no mercado secundário, o preço de lançamento das ações, a política de dividendos definida no estatuto social da sociedade, etc.
De outra banda, a Lei das Sociedades por Ações exige a presença de um intermediário financeiro nas operações de subscrição de ações, podendo ser bancos de investimento, bancos múltiplos, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores. A experiência e a qualificação técnica em operações de abertura de capital são fatores essenciais na escolha da instituição, influindo diretamente sobre o sucesso da colocação das ações no mercado.
Em relação à auditoria independente, a sociedade que optar por abrir seu capital deve contratar seus serviços, contando que esteja devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Os trabalhos de auditoria são importantes para avaliar os processos e procedimentos das diversas atividades da empresa, bem como transmitir maior garantia da idoneidade das informações contábeis publicadas ao mercado.
Finalmente, a situação conjuntural avalia, basicamente, as condições do desempenho e as perspectivas do mercado acionário em geral, bem como os níveis das taxas de juros de mercado, as projeções econômicas e os indicadores macroeconômicos, etc.
De posse das informações supracitadas, parte-se agora para o estudo do mercado de ações propriamente dito, com base em obras de Rudge e Cavalcante (1993) e de Fortuna (2005).
1.4 Mercado de ações
Estudos de Rudge e Cavalcante (1993) mostram que os investidores podem ser tanto institucionais e como individuais. Nesse cenário, os institucionais possuem diversificação na carteira de ações e, dessa forma, estão sempre presentes no mercado. Sua atuação é fundamental, pois garante o nível de estabilidade do mercado. Ademais, o especulador que investe apenas com o objetivo do lucro imediato garante o nível de liquidez do mercado.
Enquanto isso, os investidores individuais são pessoas físicas que compram e vendem suas ações para si próprios, usando muitas vezes um consultor de investimentos para auxiliar no processo, o qual age individualmente, com seus próprios interesses e recursos.
Segundo Fortuna (2005) e da CVM (2008), as ações podem ser classificadas em dois tipos, ou seja, ordinárias e preferenciais. As ações ordinárias concedem ao seu proprietário o direito de voto nas assembleias de acionistas, enquanto as preferenciais não lhe conferem este direito. No entanto, o possuidor de ações preferenciais tem prioridade no recebimento dos dividendos da companhia.
Além de ordinárias e preferenciais as ações também são divididas, segundo dados da CVM (2008), em:
– Ações de primeira linha – são ações de grande liquidez e com grande quantidade de negócios, constituindo-se nas mais procuradas para compra. Em geral pertencem a empresas tradicionais de grande porte e âmbito nacional, como a Vale do Rio Doce e a Petrobrás.
– Ações de segunda linha – são ações com menos liquidez, pertencentes a empresas de boa qualidade, de grande e médio porte, a exemplo da Souza Cruz e da Brahma.
– Ações de terceira linha – são ações de pouca liquidez, originadas de empresas de pequeno e médio porte, mas não necessariamente de menor qualidade, como a Inepar e a Duratex.
No momento de investir os investidores buscam três aspectos, isto é: retorno, prazo e segurança. Já a rentabilidade está relacionada diretamente ao risco do investimento, e é uma questão a ser decidida pelo investidor no momento de optar pelo investimento.
Quanto às formas apresentadas pelas ações, tem-se a partir da CVM (2008), a seguinte classificação:
– Nominativas – cautelas ou certificados que apresentam o nome do acionista, cuja transferência é feita com a entrega da cautela e a averbação de termo, em livro próprio da sociedade emitente, identificando o novo acionista.
– Escriturais – ações que não são representadas por cautelas ou certificados, funcionando como uma conta corrente, na qual os valores são lançados a débito ou a crédito dos acionistas, não havendo movimentação física dos documentos.
Ainda de acordo com o conteúdo publicado pela CVM (2008) quanto aos tipos de mercados existentes na Bolsa de Valores, pode-se constatar a existência do mercado primário e do secundário, os quais são explicitados nos itens que seguem. O primário significa a primeira vez que as ações são negociadas, sendo estas articuladas entre a empresa e o investidor. Já no mercado secundário a negociação se dá entre investidores, o que pode ser melhor compreendido mediante a observação da Figura 2, que apresenta as fases de negociações no mercado acionário.
Figura 2. Fases de negociações no mercado acionário. Fonte: Dal Ri (2008). F A S E S D A N E G O C IA Ç Ã O C O M A Ç Õ E S P ú b lic o B C o m p a n h ia a b e r t a X P ú b lic o A A ç ã o X $ A ç ã o X $ M e r c a d o s e cu n d á r io M e r ca d o p r im á r i o M E R C A D O S S E C U N D Á R IO S D E B A L C Ã O E D E B O L S A N o r m a lm e n te , a s n e g o c ia çõ e s d o m e r c a d o s e c u n d á r io p o d e m se r r e a liz a d a s p o r m e io d e d o is lo c a is d i st in t o s , q u e r e p r e se n ta m o s m e r c a d o s s e c u n d á r io s d e b a l cã o e d e b o l sa d e v a l o r e s . In v e s ti d o re s M e r c a d o d e b a lc ã o M e r c a d o d e b o lsa d e v a lo r e s I n v e s t i d o r e s
1.4.1 Mercado primário
É no mercado primário que ocorre a primeira compra e venda de ações de uma empresa, ou seja, as ações criadas pelas empresas e imediatamente são adquiridas pelos investidores.
Ao fazer a emissão de ações ou a sua venda no mercado primário a empresa está captando recursos para financiar seus projetos e fazer investimentos (FORTUNA, 2005). Nesse momento os recursos obtidos entram para o caixa da empresa, que pode colocar ações no mercado ou fazer a emissão de um novo lote de ações, isto é, colocar mais uma parte da empresa à venda em forma de ações.
No entendimento de Fortuna (2005), a decisão de vender ações é decorrente de uma situação em que a empresa precisa levantar recursos, podendo optar também pela contração de dívidas. A opção pela venda das ações representará menores riscos para as empresas, uma vez que se tornarão sócios apenas dos lucros.
O mercado primário apresenta algumas restrições, como o receio do empresário em permitir a entrada de novos sócios no seu capital. Além disso, as empresas convivem também com a falta de incentivos para a emissão de ações, decorrentes dos tratamentos fiscais de juros e dividendos (FORTUNA, 2005).
O autor supracitado menciona ainda a concorrência desigual dos títulos de renda fixa como outra dificuldade do mercado primário. No passado havia a promessa de pagamento pleno da correção monetária, considerada uma desvantagem em relação às ações, mas desde 1991 ela deixou de existir, mantendo-se tão somente as taxas de juros reais, as quais oscilam entre 15 e 25% ao ano, e que acabam desestimulando a aquisição de ações.
Ademais, a lista de dificuldades encontradas no mercado primário de ações é ampliada pela falta de credibilidade dos intermediários, afirma Fortuna (2005). Essa falta de credibilidade era sentida apenas pelos médios e pequenos investidores, geralmente pessoas físicas que tinham dificuldade em se fazer respeitar por parte das corretoras e distribuidoras.
Fortuna (2005) apresenta, finalmente, a instabilidade da economia brasileira como fator prejudicial à emissão de títulos primários. Desde a década de 1980 houve um decréscimo significativo no número de companhias abertas. Em 1983 eram 1.152, número que caiu para 839 em 1993, sendo que atualmente são 874. Destas, menos de 200 participam ativamente do mercado de capitais, e apenas 50 ações podem ser consideradas com liquidez adequada em Bolsa de Valores. Outrossim, diminuir os custos de abertura de capital melhoraria a percepção do mercado por parte do pequeno poupador.
1.4.2 Mercado secundário
O mercado secundário, segundo Fortuna (2005), constitui-se no Mercado de Bolsa, propriamente dito, local onde os acionistas vendem suas ações para outros investidores. As Bolsas de Valores são locais onde os investidores em ações compram ou vendem seus papéis por meio da atuação de corretoras. Nesta etapa as empresas não se envolvem e os negócios no pregão da Bolsa são feitos entre antigos e novos acionistas das empresas.
Um eficiente mercado primário garante o mercado secundário, ou seja, o Mercado de Bolsa. Nesse sentido, Fortuna (2005) esclarece que as empresas não lucram diretamente com os negócios na Bolsa. Por outro lado, ninguém compra uma ação diretamente de uma empresa se não puder vendê-la quando lhe aprouver. Portanto, a empresa que tiver ações com boa liquidez, ou seja, bem cotadas na Bolsa, terá mais facilidade para captar novos recursos no mercado primário, enquanto que os novos sócios estarão mais confiantes com a possibilidade de vender as ações no momento em que desejarem.
Nos últimos anos, segundo Fortuna (2005), constatou-se um incremento no mercado de ações, o que tem se manifestado de diversas formas. O autor expressa ainda que os negócios concentrados em poucas ações, geralmente de empresas estatais, podem ser citados em primeiro plano. Isso decorre do fato de essas empresas terem baixo risco de falência e controlarem os mercados cok os quais operam. Dados da CVM (2008) indicam que as cinco ações mais negociadas em 1980 foram responsáveis por 31% do volume total de negócios, e em 1994 esse percentual subiu para 67%. Hoje, compreendem 80% do mercado acionário negociado na Bolsa.
Em segundo plano se encontra a concentração ao nível dos investidores, expressa Fortuna (2005). Isso significa que 24% do valor de mercado das companhias abertas são obtidos por investimentos institucionais em ações, em particular os fundos de pensão, onde se inclui os de empregados de empresas estatais.
Finalmente, em terceiro plano, Fortuna (2005) apresenta a concentração no setor de intermediários financeiros. Nesse sentido percebe-se que o número de corretoras e distribuidoras diminuiu entre os anos de 1980 e 1995, mas aumentou no agregado – o de bancos comerciais e múltiplos. Como consequência, ao invés de corretoras independentes que teriam maior interesse no mercado de ações de renda fixa, o mercado estaria mais dominado do que antes por corretoras de bancos.
O item que segue apresenta os tipos de mercados acionários existentes atualmente, contribuindo para ampliar o estudo a respeito do tema.
1.4.3 Tipos de mercados
Estudos de Fortuna (2005) revelam os tipos de mercados de ações atualmente existentes, descrevendo e exemplificando cada um dos tópicos:
– Mercado à vista – tanto a liquidação física (entrega de títulos vendidos) como a liquidação financeira se processam no terceiro dia útil após a realização do negócio em Bolsa. Essas liquidações são processadas pela Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia (CBLC), e ocorrem da seguinte maneira: D+0 é o dia da operação; D+1 é o prazo para os intermediários especificarem as operações executadas junto à Bolsa; D+2 entrega e bloqueio para liquidação física da operação, se ainda não está em custódia na CBLC; e D+3 é a liquidação física e financeira da operação. A CBLC é uma empresa que garante as operações fechadas em todas as Bolsas de Valores do Brasil, constituindo-se numa câmara de compensação de âmbito nacional, voltada para a liquidação de títulos e valores imobiliários, criada para tornar o sistema de liquidação de bolsa mais seguro e eficiente.
– Mercado a termo – nesse tipo de mercado o investidor se compromete a comprar e a vender certa quantidade de uma ação por um preço fixo e dentro de um prazo determinado. A maior parte das operações é realizada no período de 30 dias, podendo ser realizada também em 60, 90, 120 ou até 180 dias. Para garantir o cumprimento do compromisso o investidor deposita na Bolsa uma margem de garantia em ações ou em dinheiro, composta por dois elementos:
Garantia inicial – em função da volatilidade observada no preço e na liquidez de uma ação nos últimos seis meses, essa garantia pode corresponder a, no mínimo, 20% do valor contratado e, no máximo, a 100%, dependendo da ação-objeto, o que possibilita compreender que a garantia de uma ação pode variar.
Garantia adicional – está relacionada à diferença entre o valor contratado no mercado a termo e o preço da ação no mercado à vista, bem como a modalidade de liquidação e a situação do investidor. Se o preço da ação-objeto sobe durante a vigência do contrato, no mercado à vista o comprador pode retirar a garantia adicional, e o vendedor a descoberto tem que adicionar. O inverso ocorre se o preço cai. As operações a termo são formalizadas em contratos específicos, emitidos e registrados na Bolsa em nome das corretoras participantes.
− Mercado futuro de ações – compreende a compra ou a venda de ações listadas na Bolsa, a um preço de comum acordo entre as partes, para liquidação em uma data futura
específica. Normalmente o preço do contrato futuro de uma determinada ação é equivalente ao preço à vista, acrescido de uma fração correspondente à expectativa de taxas de juros entre o momento da negociação do contrato futuro de ações e a respectiva data de liquidação do contrato. O mercado futuro de ações amplia as oportunidades de maximização do desempenho dos investimentos, propiciando, em muitos casos, negociação com custos, facilidade e eficiência bastante atrativos quando comparado a outros mercados.
Caracteriza-se por ser uma forma de aplicação bastante eficiente, pois não requer o desembolso de um montante significativo de dinheiro na abertura da posição a futuro como ocorre quando da compra de ações à vista. Ao invés disso, apenas um depósito de margem é requerido. Dessa forma, o investidor pode aplicar a diferença de dinheiro entre o que desembolsaria se comprasse a ação à vista e o que efetivamente desembolsou para constituir as garantias exigidas por sua atuação no Mercado Futuro de Ações e, ainda, aplicar em ativos de menor risco, aumentando assim sua rentabilidade.
Elimina o custo do empréstimo de ações para aqueles investidores que queiram adotar posições vendedoras a descoberto (short selling2).
Operando por meio do Mercado Futuro de Ações é possível mudar a exposição de um ativo para outro sem os custos de lidar com as ações subjacentes no mercado à vista, bastando realizar uma operação de natureza oposta no próprio Mercado Futuro de Ações e uma operação de abertura de posição no outro papel também no Mercado Futuro de Ações.
– Mercado de opções – é o mercado em que são negociados direitos de compra ou venda de ações, com preços e prazos de exercícios pré-estabelecidos. Por esses direitos, o titular de uma opção paga um prêmio, podendo exercê-los até a data de vencimento, ou revendê-los no mercado. Para obter o direito de compra ou de venda das ações o comprador adquire a opção de compra ou venda, pagando o prêmio, enquanto o lançador recebe essa quantia denominada de prêmio. Este prêmio, ou preço da opção, é negociado entre o comprador e o vendedor, por meio de seus representantes no pregão da Bolsa, ou seja, as corretoras.
2 Short selling é a prática da venda de ativos, geralmente de valores mobiliários, que tenham sido emprestados de um terceiro com a intenção de compra de ativos idênticos voltar mais tarde para o mutuante (FORTUNA, 2005).
– Mercado fracionário – cada empresa que negocia suas ações na Bolsa possui um número padrão de ações que podem formar um lote. No pregão normal essas ações só podem ser negociadas por lotes padrão. A compra de lotes pequenos ou quebrados é, em geral, mais complicada, e é feita no mercado fracionário. Isso acontece quando um acionista quer comprar 150 ações e o lote padrão é de 100 ações. Neste caso, 100 ações serão negociadas no mercado integral e as 50 ações restantes serão negociadas no fracionário.
A partir do conteúdo apresentado pode-se ter uma noção do funcionamento do sistema acionário, facilitando o entendimento para tomada de decisões na hora de investir, pois o mesmo possui inúmeras possibilidades de investimentos e de rendimentos. O item que segue traz à tona o preço de emissão da ação, baseado em estudiosos do tema.
1.4.4 Preço de emissão da ação
Estudos de Assaf Neto (2006) revelam que a fixação do preço de uma ação é importante para o sucesso da operação de subscrição pública, principalmente para os atuais acionistas definirem seu direito de preferência.
A preocupação básica da sociedade emitente é estabelecer um preço que viabilize a colocação integral das novas ações no mercado, garantindo os recursos necessários para financiar seu crescimento.
A atual Lei das Sociedades por Ações prevê que o preço de emissão deve ser fixado a partir da cotação das ações no mercado, do valor do patrimônio líquido e das perspectivas de rentabilidade da companhia. Essa preocupação visa evitar a diluição injustificada dos antigos acionistas a fim de que não venham, por qualquer motivo, exercer seu direito de preferência de subscrição.
A sociedade, ao colocar ações no mercado primário por um preço substancialmente inferior àquele praticado no mercado secundário, pode prejudicar os antigos acionistas, fazendo com que ocorra o que a lei denomina de “diluição injustificada da participação acionária”.
Os atuais acionistas também têm a responsabilidade de decidir o tipo de ação a ser lançada (preferencial ou ordinária), cuja decisão depende de alguns fatores, tais como:
− a Lei das Sociedades por Ações vigente no Brasil permite um limite máximo de 50% do capital social total expresso em ações preferenciais;
− condições financeiras dos atuais acionistas (principalmente os controladores) para acompanharem o aumento de capital ordinário e, assim, manterem suas participações acionárias;
− direito do acionista preferencial de receber dividendos, no mínimo, 10% maior que o atribuído ao acionista ordinário.
O limite de 50% de ações preferenciais sobre o total das ações emitidas tem sua aplicação imediata nas companhias em processo de abertura de capital. Já empresas em funcionamento podem manter a proporção de 2/3 de ações preferenciais e 1/3 de ações ordinárias.
Esgotado o tema referente ao mercado acionário, parte-se doravante para as questões que envolvem o mercado imobiliário, desde a crise ocorrida em 2008 nos EUA, passando pelo setor imobiliário no Brasil, o déficit habitacional e, finalmente, o Plano Nacional de Habitação, com destaque para questões do Programa “Minha Casa, Minha Vida”.
1.5 Crise imobiliária nos EUA
A crise americana do mercado imobiliário recebeu destaque na Folha de São Paulo (2008, p. 38). Em 2001, o país passou por uma fase de expansão acelerada, pois passou a reduzir a taxa de juros, barateando empréstimos e financiamentos para encorajar consumidores e empresas a voltarem a gastar. Dados do Federal Reserve (Fed, o Banco Central americano) revelam que naquele momento a demanda por imóveis cresceu, atraindo compradores. Em 2003, por exemplo, os juros do Fed chegaram a cair para 1% ao ano, considerada a menor taxa desde o fim dos anos 50.
Além disso, a referida matéria segue explanando que em 2005, o boom no mercado imobiliário já estava avançado, pois “comprar uma casa (ou mais de uma) tornou-se um bom negócio, não só para quem queria adquirir a casa própria, mas também para quem procurava investir”. Também cresceu a procura por novas hipotecas, a fim de usar o dinheiro do financiamento para quitar dívidas e consumir.
Foi nessa época que as companhias hipotecárias descobriram uma nova forma de exploração do mercado – o de clientes do segmento subprime, caracterizados, de modo geral, pela baixa renda, por vezes com histórico de inadimplência e com dificuldade de comprovar renda. O segmento subprime, portanto, representa um risco maior de inadimplência que os de outras categorias de crédito, pelo fato de as taxas de retorno serem mais elevadas.
A promessa de elevados retornos fez com que muitos gestores de fundos e de bancos fossem atraídos a comprar esses títulos subprime das companhias hipotecárias. O fato permitiu que uma nova quantia em dinheiro fosse emprestada, antes mesmo de o primeiro empréstimo ser pago. O procedimento permitiu que um outro gestor interessado no alto retorno pudesse adquirir o comprado pelo primeiro, e assim por diante, gerando uma cadeia de vendas de títulos. O problema, porém, residia justamente no fato de que se o tomador não pagar sua dívida inicial, dará início a um ciclo de inadimplência por parte dos demais compradores dos títulos. O resultado é que todo o mercado passou a ter receio de emprestar e comprar os subprime, gerando uma retração no crédito.
Ainda de acordo com a matéria publicada na Folha de São Paulo (2008), os preços dos imóveis passaram a cair após atingirem um pico em 2006. Com isso, os juros do Fed, que vinham subindo desde 2004, encareceram o crédito e afastaram compradores. Em consequência, a oferta começou a superar a demanda e, desde então o valor dos imóveis teve uma constante retração. O referido meio de comunicação explica ainda que:
Com os juros altos, a inadimplência aumentou e o temor de novos calotes fez o crédito sofrer uma desaceleração expressiva no país como um todo. Sem oferta suficiente de crédito, a economia dos EUA desaqueceu. Com menos liquidez (dinheiro disponível), menos se compra, menos as empresas lucram e menos pessoas são contratadas. No mundo da globalização financeira, créditos gerados nos EUA podem ser convertidos em ativos que vão render juros para investidores de qualquer parte do mundo. Por isso o pessimismo influencia os mercados globais. (FOLHA DE SÃO PAULO, 15 out. 2008, p. 38).
Constata-se, portanto, que a partir do momento em que eram feitos financiamentos
subprime, aumentando o risco de recebimento, analistas de mercado já previam a
inadimplência devido ao refinanciamento dessas hipotecas. O fato é que quase a totalidade da população ainda não entende por completo os efeitos econômicos que causaram a crise e como a mesma se desencadeou, abalando a estrutura da maioria das economias dos países no mundo. A Figura 3, a seguir, divulgada pela Folha de São Paulo, em outubro de 2008, apresenta, de forma didática e prática, como aconteceu a crise imobiliária americana.
A figura possibilita compreender que o mercado imobiliário americano entrou numa crise profunda, cujos efeitos foram sentidos em todo o mundo, levando a maioria das Bolsas de Valores mundiais a quedas e desvalorizações. Para os milhões de compradores de imóveis nos EUA, o sonho da casa própria se tornou um pesadelo, pois essa crise prejudicou a economia americana durante muito tempo.
Figura 3. A crise imobiliária americana e seus efeitos. Fonte: Folha de São Paulo (15 out. 2008, p. 38).
Essa bolha de financiamentos imobiliários iniciou em 2003 com o advento das vendas subprime às pessoas sem capacidade de pagamento, causando uma demanda e fazendo os preços dispararem, conforme cita a matéria publicada na Folha de São Paulo (2008, p. 36):
O setor imobiliário brasileiro está apenas em ciclo de expansão do crédito. Aqui não existe bolha e inadimplência, pois as empresas estão de modo geral capitalizadas, mas algumas dessas podem sofrer uma descapitalização no seu fluxo de caixa. Mas o quadro aqui ainda hoje se apresenta diferente, entretanto, o mercado imobiliário brasileiro tendo espaço para crescer, mas também ficou vulnerável com a crise imobiliária americana. .
Foi possível observar que a crise imobiliária americana trouxe graves consequências para a maioria dos países, dentre os quais o Brasil. Na verdade, foi uma amarga lição que os EUA e outros países que participam do mercado acionário mundial tiveram que aprender, tirando dela importantes aprendizagens.
No item que segue o estudo adentra no setor imobiliário brasileiro, com destaque para o déficit habitacional do país e o Plano Nacional de Habitação.
1.6 Setor imobiliário no Brasil
Em pleno século 21 o Brasil ainda é constituído de uma maioria de jovens, apesar da tendência de envelhecimento da população. Além disso, há o declínio do número de habitantes por domicílio e a preferência sociocultural pela casa própria, fatores que levam a acreditar que num futuro bem próximo será necessário elevar o potencial de moradia da população brasileira (IBGE, 2010).
Com a finalidade de ilustrar o atual quadro demográfico percebe-se que em 2000 a população com menos de 25 anos representava 49,7% da população total do Brasil, enquanto nos Estados Unidos essa mesma população perfazia 35,4% e nos principais países do Ocidente europeu a média era de 28,9%.
Além disso, o Brasil convive também com a redução do número de habitantes por domicílio, cujas famílias optaram por um menor número de filhos. Dados revelam que no período de 1991 a 2000 houve um aumento de 12,4 milhões de domicílios, representando uma taxa de crescimento de 3,6% comparado a um crescimento populacional de 1,6% no período. Ao fazer uma relação desses números percebe-se que a média de habitantes por domicílio reduziu nesse período, o que se deve, principalmente, ao declínio no número médio de crianças por família. Outrossim, o aumento dos domicílios com um único indivíduo também contribuiu para a redução da média.
Completando a pesquisa, o IBGE (2010) apresenta ainda outro fato curioso, que é a confirmação da preferência pela moradia própria no Brasil. A década de 90 foi marcada pelos altos juros e, mesmo assim, no período de 1993 a 2003 houve um aumento no percentual de moradias próprias de 70,8% para 73,7%. Enquanto isso, as moradias alugadas tiveram uma redução de 15,3% para 15,0%, e o de moradias cedidas caiu de 13,4% para 10,7%.
Após refletir sobre os fatores demográficos e socioculturais brasileiros, apresenta-se a seguir um estudo a respeito do déficit habitacional no país, a incorporação imobiliária, seguido dos projetos governamentais na área da habitação, como o Programa “Minha Casa, Minha Vida”.
1.6.1 Déficit habitacional
A existência de uma grande quantidade de favelas em vários Estados do Brasil é fruto de uma situação em que se encontram as famílias de classe social baixa, as quais não conseguem comprar ou nem mesmo alugar uma casa em local adequado. Por moradia digna
compreende-se aquela provida de água, rede de esgoto, energia elétrica, dentre outros benefícios que garantem a saúde e a qualidade de vida das pessoas. Assim, em função do baixo poder aquisitivo, as famílias vão se juntando de forma gradativa em terrenos até então não ocupados, de propriedade de terceiros e, na maioria das vezes, do próprio governo, em busca de um lugar para viver.
A falta de infraestrutura em habitação é um paradigma a ser solucionado pelos governantes de todo o mundo. A solução para a questão da habitação, porém, são investimentos públicos em financiamento habitacional. De acordo com o Órgão das Nações Unidas para o Desenvolvimento da Habitação (Un-Habitat), o maior desafio para o desenvolvimento local e global no século 21 é o déficit habitacional. Por isso, a agência elabora um plano de ações bianuais em cada região do planeta.
Contudo, o setor de construção civil representou, em 2003, aproximadamente 7,2% do PIB. Segundo pesquisa elaborada pela Fundação Getúlio Vargas (2011), a cadeia produtiva da construção civil teve participação média de 8,1% na formação do PIB no período compreendido entre 2009 a 2010. Entretanto, o total de investimentos no setor imobiliário brasileiro tem ficado aquém das necessidades de moradia da população.
Depreende-se daí que o governo brasileiro, preocupado com o déficit da habitação, tem anunciado programas que facilitam o acesso à casa própria. Cabe, porém, trazer alguns pontos interessantes que marcaram a incorporação imobiliária no Brasil antes de ingressar no tema dos programas habitacionais propriamente ditos.
1.6.2 Incorporação imobiliária no Brasil
Apesar das extensas dimensões, o Brasil possui regiões com peculiaridades distintas, a exemplo das diferentes condições econômicas e das características de oferta e demanda de imóveis. Dados do IBGE (2010) revelam que é possível identificar no âmbito nacional fatores demográficos, econômicos e financeiros que regem o crescimento potencial do mercado imobiliário brasileiro.
Nos últimos anos o mercado brasileiro não tem apresentado crescimento significativo no mercado de incorporação e construção de residências, em especial para as classes de média-baixa e de baixa renda. Os altos juros para financiamentos de longo prazo fizeram despencar a contratação de linhas de financiamento imobiliário de instituições financeiras, em especial para a parcela da população de classe média não atendida pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Consequentemente, os preços de comercialização do metro quadrado construído vêm sendo reduzidos nos últimos anos devido ao fato de as companhias do setor não terem conseguido corrigir tais preços pelo índice de inflação do setor. Também não foram ajustados proporcionalmente aos aumentos dos custos dos principais insumos e da carga tributária.
A fim de estimular o crescimento do mercado habitacional e, consequentemente, atender à demanda de imóveis atualmente existentes no país, o governo tem investido em programas habitacionais que atendam às necessidades da população e, em contrapartida, que aqueçam o mercado econômico.
O aumento dos financiamentos vem aumentando a confiança por parte dos investidores. Enquanto os mercados se aquecem novamente, surge uma tendência diferenciada nas dinâmicas regionais. Considerando as Américas do Norte, Central e do Sul, o Brasil é líder no crescimento imobiliário. E essa retomada se deve em parte a recursos dos programas sociais como o Plano Nacional de Habitação (PlanHab) do governo federal, o Programa “Minha Casa, Minha Vida”, e as linhas de crédito com investimentos elevados.
Dessa forma, o Brasil passou a ser líder em crescimento e volume de transações imobiliárias comerciais. Esse movimento de retomada, crescimento e expansão desses mercados, aliado às políticas públicas de financiamento habitacional, como o Programa “Minha Casa, Minha Vida”, e as linhas de crédito oriundas da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) colocaram o país no topo do ranking dos financiamentos habitacionais.
O crédito imobiliário apresentou um crescimento vertiginoso nos últimos anos. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip) calcula que o volume de créditos contratados para a compra de imóveis foi multiplicado por seis nos últimos quatro anos em todo Brasil. O mercado de crédito imobiliário, portanto, está em franca expansão, financiando muitas unidades.
Os números revelam que não houve em outra época tamanho desempenho satisfatório, enquanto a tendência é manter o cenário atual. Alguns fatores, contudo, foram fundamentais para alicerçar esse desenvolvimento, os quais são relacionados a seguir:
a) Fundo de Garantia: os recursos do Fundo de Garantia podem ser utilizados pelos trabalhadores a fim de comprar um imóvel residencial, desde que atendam às exigências da Caixa Econômica Federal, que é a gestora dos recursos. O FGTS pode ser utilizado para a compra de habitações ou para a sua construção. O financiamento é de até 100% do valor do imóvel, com prazo de até 30 anos para pagar. A Carta de Crédito do FGTS é uma
linha de financiamento que utiliza os subsídios oriundos do Fundo de Garantia para imóveis novos ou na planta.
b) Programa de Arrendamento Residencial: o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) do Ministério das Cidades é financiado pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e é executado pela Caixa Econômica Federal. O PAR foi criado para ajudar estados e municípios a atenderem à necessidade de moradia da população de baixa renda, especificamente aquelas famílias que recebem até R$ 1.800,00 e vivem em centros urbanos. Funciona mediante construção e arrendamento de unidades residenciais, com opção de compra do imóvel ao final do período contratado.
c) Mercado aquecido: linhas de créditos mais acessíveis e financiamentos com juros baixos resultam em um grande volume de crédito e movimento no setor de habitação, o que coloca o Brasil à frente no segmento. Essas ações conjuntas visam dirimir o déficit habitacional em um curto período de tempo mediante o aquecimento dos mercados. A cadeia produtiva da construção civil está a pleno funcionamento e envolve fornecedores de materiais, construtoras, incorporadoras até as vendas finais de imóveis na planta.
Observa-se, finalmente, que o mercado imobiliário habitacional brasileiro tornou-se atraente inclusive para investimentos no mercado acionário. Nesse sentido são necessárias análises que possibilitam, por meio de médias móveis, obter um melhor ganho de investimentos com riscos reduzidos, tornando o negócio mais atrativo.
O item que segue apresenta os investimentos governamentais na habitação mediante a instalação de programas que atendem à demanda populacional e aquecem o mercado imobiliário.
1.6.3 O Governo na habitação
Depois de mais de 20 anos de escassez de crédito imobiliário, em 2005 o Brasil voltou a estimular a produção habitacional. Até então a baixa produção e o agravamento da precariedade urbana constituíram um processo que gerou pouco crescimento do PIB. Nesse sentido, o governo Lula criou condições para uma expressiva elevação do investimento imobiliário, baseado em recursos do SFH (SBPE e FGTS) e do orçamento da União. No período de 2004 a 2009 os recursos do SFH cresceram 900%, passando de menos de cinco para cerca de 50 bilhões de reais anuais. Por outro lado, houve ainda elevação do volume de subsídios, cuja porcentagem foi ainda maior.
Apesar dessa significativa elevação, os recursos ainda são reduzidos se comparados à dimensão do problema. Ademais, a produção é de baixa qualidade arquitetônica e urbana. Como propôs o Plano Nacional de Habitação (PlanHab), a questão habitacional não pode ser enfrentada exclusivamente por meio do aporte de recursos. Assim, estabeleceu quatro eixos estratégicos: financiamento, política urbana e fundiária, cadeia produtiva da construção civil e fortalecimento institucional. Segundo o PlanHab, a implementação simultânea desses quatro eixos permitirá a produção de 31 milhões de unidades novas nos próximos 15 anos, os quais garantirão uma moradia digna para cada cidadão brasileiro, meta prevista pela Política Habitacional do país.
O Programa de Aceleração do Crescimento (PAC 2) planeja financiar dois milhões de novas unidades nos próximos quatro anos. O número parece pouco para atender as necessidades brasileiras, mas é suficiente para recolocar na ordem do dia velhas questões trazidas pelo movimento moderno, que orientou as origens da produção de habitação social brasileira e, de modo equivocado, as massivas realizações do BNH: articulação entre o planejamento urbano e a habitação; a implantação de grandes conjuntos; pré-fabricação de componentes e industrialização da construção; qualidade do projeto arquitetônico; o conceito da habitação mínima; a necessidade de se prever o mobiliário com a moradia, etc.
O Ministério das Cidades foi criado a fim de buscar, em conjunto com quatro secretarias nacionais (Habitação, Saneamento, Mobilidade Urbana e Programas Urbanos), a articulação das políticas setoriais e enfrentar a questão urbana.
Seguindo nessa mesma direção, o estudo apresenta no próximo item, o Plano Nacional de Habitação articulado pelo Governo Federal a fim de suprir a demanda habitacional no país.
1.6.4 O Plano Nacional de Habitação (PNH)
O Plano Nacional de Habitação visa planejar as ações públicas e privadas, em médio e longo prazo, a fim de atender as necessidades habitacionais do país dentro de 15 anos.
Nesse sentido foi elaborado um plano estratégico de longo prazo com propostas operacionais, cujas propostas e etapas de implementação se articulam com a elaboração dos Planos Plurianuais (PPAs), prevendo-se monitoramento, avaliações e revisões a cada quatro anos, ou seja, em 2011, 2015, 2019 e 2013.
A elaboração do plano contou com amplo processo participativo, que envolveu todos os segmentos da sociedade durante 18 meses. Suas propostas, estratégias de ação e metas, amplamente debatidas, consideraram a diversidade da questão habitacional, as variadas
categorias de municípios, as especificidades regionais e os diferentes olhares de cada segmento social.
A estratégia prevista para a elaboração do plano exigiu ações simultâneas nos quatro eixos considerados indispensáveis: financiamentos e subsídios; arranjos institucionais; cadeia produtiva da construção civil; e estratégias urbano-fundiárias. Esses eixos estão intrinsecamente articulados, e não haverá alterações substanciais na política habitacional se não forem realizadas ações concomitantes nas quatro frentes.
Depreende-se, assim, a centralidade das políticas do PlanHab no sentido de garantir um subsídio com base em grupos de atendimento por capacidade de retorno do financiamento, em que os mais pobres são beneficiados e os que têm alguma capacidade de pagar, mas que representam risco para os agentes financeiros, podem utilizar um Fundo Garantidor.
Para concluir, apresenta-se a seguir, dados relevantes do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, por meio do qual o governo federal vem garantindo moradia com segurança e sustentabilidade para todos os brasileiros.
1.6.5 Programa “Minha Casa, Minha Vida”
A fim de solucionar o déficit habitacional no Brasil, o governo federal vem ampliando as linhas de crédito e facilitando o acesso de uma grande parcela da população a esse tipo de financiamento. O Programa “Minha Casa, Minha Vida”, da Caixa Econômica Federal, tem como objetivo garantir moradia com segurança e sustentabilidade para todos os brasileiros por meio da liberação de financiamentos que são definidos a partir da renda familiar mensal.
O Programa “Minha Casa, Minha Vida” foi implantado no segundo semestre de 2009, e é considerada uma medida expancionista do Governo, que tem o objetivo de estimular a produção, a aquisição de moradias novas e a reestruturação de imóveis urbanos pelas famílias com renda de até 10 salários mínimos e que nunca foram proprietárias de imóvel urbano ou rural. O referido programa também beneficia as famílias com subsídio e juro baixo, cuja combinação facilita o acesso à moradia digna. Percebe-se, outrossim, que sem este Programa muitas famílias não teriam condições de adquirir a sua casa própria. A Caixa Econômica Federal é um instrumento a serviço do governo federal no sentido de implantar e controlar este Programa que vem de encontro ao propósito de diminuir o déficit habitacional do país.
O capítulo que segue apresenta as formas mais comumente usadas na análise das ações no mercado acionário.
1.7 Metodologia da pesquisa
Visa apresentar a estrutura do estudo no sentido de identificar o percurso metodológico utilizado para elaborar a pesquisa, desde os instrumentos utilizados para a coleta de dados, bem como a forma pela qual esses dados foram analisados. Parte-se inicialmente da apresentação da pesquisa para, em seguida, expor as formas de análise das ações no mercado acionário.
1.7.1 Apresentação da pesquisa
O presente estudo monográfico tem como principal método de pesquisa a investigação documental, sendo também utilizada a pesquisa bibliográfica.
1.7.2 Instrumento de coleta de dados
O instrumento utilizado para coleta de dados consiste na análise de mercado de capitais, sua estrutura e funcionamento, bem como seus respectivos numéricos junto à empresa Gafisa S/A, no período de janeiro de 2008 a dezembro de 2012.
A coleta de dados foi efetivada em vários meios. Utilizou-se, predominantemente, a busca por dados disponíveis em fontes oficiais da Internet, como sites da empresa Gafisa S/A, relativos à história da empresa, sua atuação no mercado de capitais, Bolsa de Valores de São Paulo e Banco Central do Brasil (BACEN), além da utilização de jornais e revistas para a obtenção de informações adicionais da companhia.
Também foi realizada a coleta de dados por meio de pesquisa junto aos bancos de dados disponíveis por meio eletrônico, utilizando o software livre Grafix 23, que originou as cotações dos ativos da empresa estudada e do índice Ibovespa. Como os instrumentos de coleta de dados foram diversos, inicialmente foram feitas pesquisas no campo referentes à estruturação da empresa, sua história e atuação no mercado imobiliário brasileiro.
3 Grafix 2: software para análise técnica.
