Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 9ª Vara
Cível de São Bernardo do Campo
– S.P.
Processo Digital: 0026670-08.2018.8.26.0564
Enzo Zanon, brasileiro, perito avaliador,
corretor de imóveis inscrito no CRECI sob nº 32.793, estabelecido nesta Cidade na Rua Carlos Del Prete nº 76, sala 02, Centro, nomeado como perito avaliador nos autos da Ação de Cumprimento Provisório de Sentença –Constituição de Renda, em que WAGNER
BENCICI DE SOUZA e outro movem contra APARECIDO DONIZETI CHAPARIN,
em cumprimento ao Despacho de folhas 75/76, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar o Laudo de Avaliação anexo.
Requer ainda a e essa serventia que seja feita a comunicação à Defensoria Pública do Estado de São Paulo, para que efetuem o depósito dos honorários já reservados, (fls. 142), desde já os aceitando como definitivos.
Na oportunidade, renovo a Vossa Excelência, meus protestos de elevada estima e distinta consideração.
São Bernardo do Campo, 17 de Novembro de 2020.
Enzo Zanon
Creci 32.793
Habilitado desde 1.987. Documento Firmado Digitalmente.
LAUDO
DE
AVALIAÇÃO
BASE
– NOVEMBRO 2020.
ENZO ZANON, Corretor de Imóveis, Perito
Avaliador, Habilitado junto ao CRECI sob nº 32.793, desde 1987, Habilitado no âmbito Judicial desta Comarca desde 2003, estabelecido à Rua Carlos Del Prete nº 76, sala 02, Centro, e-mail: enzo@enzozanonimoveis.com.br, vem por meio deste Laudo Técnico de
Avaliação Mercadológica, apresentar sua avaliação realizada nas seguintes características:
Solicitante: Exmo. Dr. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível desta Comarca.
Imóvel Avaliando: Rua Universal nº 140, apto 101, Ed. Imperador Pedro II, Jardim
Hollywood, São Bernardo do Campo.
FINALIDADE
O presente trabalho tem por objetivo
determinar o valor de venda de mercado do imóvel avaliando e é realizado em
conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão do Corretor de Imóveis e com as Resoluções do COFECI nºs 957/2006, 1.044/2007 e 1066/2007, que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração
do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamenta a sua forma de
elaboração, com base na ABNT-NBR nº 14.653/1/2.
IMÓVEL AVALIANDO
Uma unidade autônoma designada como sendo o apartamento nº 101, localizado no 10º andar do Edifício Imperador Pedro II, integrante do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO INDEPENDÊNCIA II, com acesso pela Rua
Universal nº 140, no Jardim Hollywood, Bairro Rudge Ramos, perímetro urbano,
Município, Distrito, Comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de São Bernardo do Campo, neste Estado, perfeitamente descrito, confrontado e caracterizado na matrícula nº 72.174 do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca.
VISTORIA E APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL
Na data de 05/11/2020, após agendamento com o requerido, estive pessoalmente no Condomínio Independência II e lá fui recebido por um preposto que se apresentou como sendo o Sr. Paulo, amigo do Sr. Aparecido. Mediante as apresentações e identificação o mesmo autorizou minha entrada na unidade e assim pudemos vistoriá-la por completo, inclusive nas dependências do condomínio, sempre autorizado e acompanhado por ele.
Desta forma pude constatar tratar-se de um apartamento residencial de “Padrão
Médio-Alto”, tipo “um por andar” com 187,47 m² de área útil, contendo na planta original 04
(quatro) dormitórios com 01 (uma) suíte e 01 (um) banheiro social, que foram alterados para seguinte configuração:
- 2 suítes com sacadas, sendo 01 (uma) master com closet a qual utilizou 02 (dois)
quartos e o banheiro social para adaptação, os quartos possuem piso em tabua de
ipê, paredes e tetos com pintura látex sobre massa fina, molduras em gesso, as janelas e portas-balcão são em alumínio anodizado, as portas e batentes são de padrão superior em madeira maciça, assim como as ferragens. Os banheiros possuem revestimentos cerâmicos antigos de piso e parede até o teto, porém, de boa qualidade, bancadas em granito, pias e vasos em louça de primeira linha, fechamentos de box em vidro temperado, metais de padrão superior, portas e batentes são de padrão superior em madeira maciça, assim como as ferragens e vitraux em alumínio anodizado tudo do padrão e da época da construção. As
sacadas possuem piso em tábua de madeira, guarda corpo em alvenaria e
- 2 dormitórios comuns, sendo 01 (um) reversível para escritório, com revestimentos de piso em tabua de ipê, paredes e tetos com pintura látex sobre massa fina, molduras em gesso, as janelas e portas-balcão são em alumínio anodizado, as portas e batentes são de padrão superior em madeira maciça, assim como as ferragens.
- Sala para 3 ambientes com piso rebaixado e sacada, tudo com piso em tabua de ipê, paredes e teto com pintura látex sobre massa fina, molduras e sancas em gesso, porta social de entrada de padrão superior em madeira maciça. A sacada com mesmo piso de madeira, fechamento pantográfico em vidro temperado, forro em lambril.
- Lavabo com revestimentos cerâmicos antigos de piso e paredes até o teto, porém, de boa qualidade, lavatório em metal, vaso em louça de primeira linha, porta e batentes são de padrão superior em madeira maciça, assim como as ferragens.
- Cozinha ampla, com revestimentos de piso e parede até o teto em cerâmica antiga, porém, de boa qualidade, molduras em gesso, balcão em granito com pia em inox, metais de básicos, janela de vidro sobre estrutura de alumínio anodizado, porta com lavanderia em vidro e de madeira deslizante com a sala.
- Área de Serviço ampla, composta por lavanderia, corredor com dispensa, banheiro de empregados e entrada de serviço, tudo com revestimentos cerâmicos antigos de piso e parede até o teto, porém, de boa qualidade, tanque de louça, janela de vidro sobre estrutura de alumínio anodizado.
- 3 Vagas de garagens, demarcadas e definidas em assembleia, localizadas no 2º subsolo do empreendimento, sendo duas indianas e uma livre, com acesso por portão com controle remoto.
- O apartamento possui aproximadamente 26 anos de construção, é de padrão médio-alto e se encontra em razoável estado de conservação. As paredes e tetos não
apresentam rachaduras, trincas ou fissuras importantes, porém, a pintura já está bem desgastada e precisa ser inteiramente refeita. Os revestimentos de piso e parede em cerâmica são de bom padrão, (para época da construção), porém, já são todos antigos, um pouco desgastados e opacos, o piso da cozinha precisa ser inteiramente refeito, precisam ser renovados. Os revestimentos de piso quente, (sala, corredores e dormitórios) são em tabuas de madeira (ypê) de boa qualidade, porém, estão riscados e desgastados, precisando de raspagem e nova resina. As janelas, vitraux e portas-balcão são de alumínio anodizado, padrão da obra, não podem ser substituídos, mas precisam de tratamento e pequenos reparos. As portas e batentes são de madeira maciça de bom padrão, porém, precisam de tratamento e pintura, as ferragens são de boa qualidade da época. As Louças são antigas, porém, de primeira linha e conservadas. Os metais são de um padrão superior da época, alguns já demandam substituição.
- Resumidamente é um apartamento de padrão médio-alto, que se encontra no estado
original de 26 anos atrás, apesar de alguns melhoramentos. O apartamento demanda uma reforma geral no sentido de enquadramento ao nível do empreendimento, porém, seus implementos atuais estão em razoável estado de conservação.
- O edifício possui 15 pavimentos com 11 andares “tipo”, 1 (um) térreo, 2 (dois) de garagens e 1 (um) de cobertura, servidos por 02 (dois) elevadores, cada andar possui 01
(um) único apartamento.
- O Condomínio Independência II possui 02 (duas) torres apenas, totalizando 24
unidades. O condomínio possui áreas comuns externas de circulação, convivência e acessos com piso em pedra mineira, nas áreas internas de halls, salões de festas, jogos e corredores os pisos são em granito ou madeira, os tetos rebaixados e com molduras em gesso, tudo com pintura látex e iluminação embutida, portas e janelas em vidro temperado.
- Trata-se de um condomínio de médio-alto padrão, porém, devido ao alto custo de
condomínio, a portaria e demais áreas comuns são monitoradas por sistema virtual. No lazer conta ainda com sala de ginástica, espaço grill / gourmet, mini-quadra poliesportiva, salão de jogos adulto e salão social de festas. No térreo, em todo entorno, ainda encontramos áreas de convivência, ótimos jardins, iluminação, muros de divisa, jardineiras e gazebo, tudo com ótima apresentação, limpeza e conservação.
- O local onde se encontra o empreendimento é o Bairro Anchieta, mais precisamente o Jardim Hollywood, possui ocupação predominante de médio e médio-alto padrão. O
condomínio está localizado em uma via coletora, razoavelmente tranquila e bem arborizada, como todo o entorno. Esta região do Bairro Anchieta é uma das mais valorizada e procurada pelos interessados em imóveis deste padrão, além disso, está a poucos metros de importantes corredores arteriais e rodovias como Via Anchieta, Avenida Senador Vergueiro, Avenida Caminho do Mar etc, estrategicamente localizada entre o Centro da Cidade e o Bairro Rudge Ramos, a região é uma das melhores da cidade. A ocupação no entorno é mista, condomínios residências, conjuntos residenciais, ótimas opções de escolas públicas e particulares, supermercados, hospitais, diversos outros tipos de comércios, serviços, transporte coletivo, bancos, faculdades, restaurantes, redes de fest-food, profissionais liberais e consultórios. Nem precisamos dizer que infraestruturas básicas são todas existentes na região e bem conservadas.
ANÁLISE MERCADOLÓGICA
Conforme informações de imobiliárias e profissionais que atuam no mercado de venda de imóveis na região, o atual momento é de recuperação, porém, um pouco afetado pela Pandemia do COVID-19, neste cenário ainda encontramos Oferta em Alta, Demanda Razoável, mas Absorção ainda Lenta.
METODOLOGIA UTILIZADA
Para realização do presente trabalho, utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, fortemente defendido e orientado pelo IBAPE/SP, este método permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente bem diferente de qualquer outro comportamento de outros ramos da economia, sendo por isso, o mais recomendado e utilizado nas avaliações de imóveis.
PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado realizada priorizou
comparativos semelhantes para melhor precisão da média, buscando-se junto ao mercado
e seus profissionais as amostras mais próximas ao avaliando, tendo sido encontrados 03
(três) ótimos elementos, os quais devidamente tratados e homogeneizados pelos Fatores de
Valorização e Desvalorização apresentaram uma média segura. Todas as ofertas foram apuradas pelo Valor Unitário do Metro Quadrado da Área Útil (Vu).
QUADRO RESUMO PESQUISA
Nº VuH - Valor do m² Homogeneizado (vide anexo 2)
01 R$ 3.181,81
02 R$ 3.340,90
03 R$ 3.409,09
* Valores por m² da área útil.
Considerações Importantes Sobre as Amostras
Todos os imóveis trazidos para comparativos foram obtidos no mesmo condomínio.
Trata-se de unidades idênticas em tamanho, pois no empreendimento só existe um tipo de planta. As poucas diferenças de distribuição ou configuração não afetam a avaliação, alguns apartamentos estão configurados com 3 quartos e escritório e outros com 4 quartos, mas todos na mesma planta e metragem. As diferenças de acabamento, conservação,
mobília, foram ajustadas através do tratamento por fatores, pois todas as ofertas se
apresentaram em melhores condições que o avaliando. Todas as amostras ficaram dentro do intervalo de confiança sugerido pelo “critério da média”, podendo assim, todas serem aceitas como boas e confiáveis referências.
EVOLUÇÃO DE CÁLCULOS
Cálculo da Média Aritmética do Valor Unitário de Venda do m²
Somatório dos Valores Unitários pesquisados Média Aritmética = ---
Número de Valores Pesquisados
R$ 9.931,80 Média Aritmética = ---
3
Média Aritmética = R$ 3.310,60
Intervalo de Confiança = de R$ 2.979,54 até R$ 3.641,66.
DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO
Valor de Venda do Imóvel Avaliando
R$ 619.082,20
CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de
natureza e características Intrínsecas e Extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos
dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem contemporizar as distorções, conclui-se que o Valor de Mercado da Venda do Imóvel, objeto deste Laudo de Avaliação Mercadológica
é de R$ 620.000,00 (Seiscentos
e Vinte Mil Reais) em números arredondados.
O presente trabalho foi concluído e laudado
em 23 páginas, incluindo Petição, Capa, Parecer Técnico, Material Fotográfico e Amostras
com Homogeneização e Fatores.
Desde já me coloco a disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
São Bernardo do Campo, 17 de Junho de 2019.
Enzo Zanon
Creci 32.793
Habilitado desde 1.987. Documento Firmado Digitalmente.
Anexo 1
Relatório Fotográfico
do Imóvel Avaliando.
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO INDEPENDÊNCIA II – IMAGENS EXTERNAS.
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO INDEPENDÊNCIA II – ÁREAS INTERNAS. HALL SOCIAL, SALÃO FESTAS, JOGOS E ACADEMIA.
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO INDEPENDÊNCIA II – IMAGENS INTERNAS. ESPAÇO GOURMET / GRILL E MINI-QUADRA.
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO INDEPENDÊNCIA II – SUBSOLO. GARAGENS + DEPOSITO.
IMAGENS INTERNAS DO APTO 101.
HALL, LAVABO, SALA 3 AMBIENTES, SACADA E VISTA
IMAGENS INTERNAS DO APTO 101 – COPA - COZINHA.
IMAGENS INTERNAS DO APTO 101 – LAVANDERIA, DESPEJO E W.C.
IMAGENS INTERNAS DO APTO 101 – SUITES.
IMAGENS INTERNAS DO APTO 101 – QUARTO E CORREDOR.
IMAGENS INTERNAS DO APTO 101 – OUTROS DETALHES.
Anexo 2
Relatório de Amostras,
Homogeneizações e Fatores.
1 – Apto c/ 3 dorms. (2 suítes). 3 vagas de garagem – 187 m² de área útil.
Rua Universal nº 140, Jardim Hollywood, S.B.Campo.
R$ 700.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 3.743,31.
Observações: Mesmo prédio do avaliando, andar alto, móveis planejados, vários itens de acabamento já modernizados, excelente conservação.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.95 (Fc) = VuH = R$ 3.181,81. Contato: Tuepa Imobiliária – Cod. AP0030 - Fones: 011-4123-2690.
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-hollywood-bairros-sao-bernardo-do-campo-187m2-venda-RS700000-id-2497303509/?__vt=psc:a
2 – Apto c/ 4 dorms. (2 suítes). 3 vagas de garagem – 187 m² de área útil.
Rua Universal nº 140, Jardim Hollywood, S.B.Campo.
R$ 735.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 3.930,48.
Observações: Mesmo prédio do avaliando, andar alto, móveis planejados, vários itens de acabamento já modernizados, excelente conservação.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.95 (Fc) = VuH = R$ 3.340,90. Contato: Imóveis Kennedy – Cod. AP0480 - Fones: 011-98231-8233.
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-jardim-hollywood-bairros-sao-bernardo-do-campo-187m2-venda-RS735000-id-2501964793/?__vt=psc:
3 – Apto c/ 3 dorms. (2 suítes). 3 vagas de garagem – 187 m² de área útil.
Rua Universal nº 140, Jardim Hollywood, S.B.Campo.
R$ 750.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 4.010,69.
Observações: Mesmo prédio do avaliando, andar alto, móveis planejados, vários itens de acabamento já modernizados, excelente conservação.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.95 (Fc) = VuH = R$ 3.409,09. Contato: Giseli Imóveis– Cod. AP8852 - Fones: 011-4750-7669.
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-jardim-hollywood-bairros-sao-bernardo-do-campo-187m2-venda-RS735000-id-2501964793/?__vt=psc:
Explicação dos Fatores Utilizados:
Fo = Fator Oferta – Aplicado quando as ofertas ainda não foram efetivamente vendidas,
tratando as amostras de forma a representar uma melhor realidade de mercado, tendo em vista uma redução quase sempre praticada quando da venda efetiva, ou seja, valor final.
Fc = Fator Conservação – Aplicado para tratar as amostras quando em condições melhores ou piores ao imóvel avaliando, podendo ser maior ou menor dependendo de idade aparente do imóvel, acabamento, itens de decoração inclusos, móveis planejados, apresentação, pintura, qualidade e custo de materiais etc.
