Análise de viabilidade econômico-financeira de um loteamento urbanístico no município de Ijuí-RS

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UNIVERSIDADE REGIONAL DO NOROESTE DO ESTADO DO RIO

GRANDE DO SUL

DEPARTAMENTO DE CIÊNCIAS EXATAS E ENGENHARIAS

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

YAGO DA COSTA MÜLLER

ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE UM

LOTEAMENTO URBANÍSTICO NO MUNICÍPIO DE IJUÍ-RS

Ijuí 2017

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YAGO DA COSTA MÜLLER

ANÁLISE DA VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE UM

LOTEAMENTO URBANÍSTICO NO MUNICIPIO DE IJUÍ-RS

Trabalho de Conclusão de Curso de Engenharia Civil apresentado como requisito parcial para obtenção do título de Engenheiro Civil.

Orientador: Prof. Igor Norbert Soares

Ijuí 2017

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YAGO DA COSTA MÜLLER

ANÁLISE DA VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE UM

LOTEAMENTO URBANÍSTICO NO MUNICIPIO DE IJUÍ-RS

Este Trabalho de Conclusão de Curso foi julgado adequado para a obtenção do título de ENGENHEIRO CIVIL e aprovado em sua forma final pelo professor orientador e pelo membro da banca examinadora.

Ijuí, 23 de junho de 2017

Prof. Igor Norbert Soares Mestre pela Universidade de Passo Fundo - Orientador Prof. Lia Geovana Sala Coordenadora do Curso de Engenharia Civil/UNIJUÍ BANCA EXAMINADORA Prof. Igor Norbert Soares Mestre pela Universidade de Passo Fundo

Prof. Cristina Eliza Pozzobon Mestre pela Universidade Federal de Santa Catarina

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Para meus pais, que sempre me incentivaram e não me deram folga.

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AGRADECIMENTOS

Agradeço aos meus pais pelo incentivo, sugestões, amor e principalmente a cobrança que tiveram sobre mim para a realização deste trabalho;

A minha irmã Thiele e minha tia Fatima pela ajuda na formatação; Ao professor Igor pela orientação e dicas para me guiar;

A professora Cristina que me ensinou sobre engenharia econômica e também pela orientação, paciência, ajuda na resolução de problemas, pois sem ela este trabalho não seria o mesmo;

Aos professores Echeverria e Wayhs pelo companheirismo e pelas ótimas aulas; Aos meus colegas, que de alguma forma me ajudaram no decorrer da faculdade, me aconselharam e apoiaram nesta jornada;

A minha prima Sarah, pela ajuda na elaboração do abstract;

A toda minha família que sempre me deu muito amor, carinho e incentivo;

Luana, obrigado por sempre me incentivar, apoiar e ter paciência comigo, por torcer sempre pela minha vitória;

E por último mas não menos importante a Deus, por me proporcionar a vida, e nela sempre buscando evoluir.

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A confiança em si mesmo é o primeiro segredo do sucesso.

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RESUMO

MÜLLER, Yago da Costa. Análise da Viabilidade Econômico-Financeira de um Loteamento Urbanístico no município de Ijuí-RS. 2017. Trabalho de Conclusão de Curso. Curso de Engenharia Civil, Universidade Regional do Noroeste do Estado do Rio Grande do Sul – UNIJUÍ, Ijuí, 2017.

A construção civil é um ramo onde ocorrem diversos investimentos, sendo eles em obras de pequeno, médio ou grande porte, de curto, médio ou longo prazo. Devido aos custos elevados, desembolso contínuo durante longos períodos de tempo, incertezas quanto à velocidade de construção, entradas de receitas e riscos associados à implantação de empreendimentos imobiliários, torna-se indispensável analisar a rentabilidade desses investimentos através de indicadores econômicos, possibilitando tomada de decisões por parte do investidor. Este trabalho visa realizar a análise econômico-financeira referente à implantação de um loteamento urbanístico residencial, a ser realizado no município de Ijuí-RS, onde se pretende analisar a viabilidade de incorporação de tal empreendimento. Esta análise foi feita com base no fluxo de caixa do empreendimento, elaborado a partir de estimativas de custos e receitas. Foram utilizados os indicadores VPL (valor presente líquido), TIR (taxa interna de retorno), TMA (taxa mínima de atratividade) e payback, que possibilitaram avaliar a viabilidade do empreendimento. O empreendimento é um caso fictício e não de caráter real.

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ABSTRACT

MÜLLER, Yago da Costa. Análise de Viabilidade Econômico-Financeira de um Loteamento Urbanístico no Município de Ijuí-RS. 2017. Trabalho de Conclusão de Curso. Curso de Engenharia Civil, Universidade Regional do Noroeste do Estado do Rio Grande do Sul – UNIJUÍ, Ijuí, 2017.

The civil construction is a field where there are many investiments in building works of small, medium and big action, as well as short, medium and long prompt. Due to high costs, continuous disbursement for long periods, uncertainties about buildings velocity, entry of incomes and the risk of real estate developments implementation, it is indispensible to analyze the profitability of these investiments by the economic indicators, becoming a supporter when the investor needs to make decisions. This research aims to accomplish the economic financial analysis about the implementation of a townhome residential development in Ijuí-RS, where it is intending to analyze the implementation viability of this enterprise. This analysis was done based on cash flow, prepared by costs and revenues estimates. It were used the indicators: NPV (net present value), IRR (internal rate of return), MRA (minimum rate of attractiveness) and payback, that made possible to measure the viability of this enterprise. The enterprise is a fictitious case.

Keywords: Estimates. Enterprise. Economic indicators.

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LISTA DE FIGURAS

Figura 01: Subsistemas dos sistemas elétricos... 28

Figura 02: Rede de drenagem pluvial... 30

Figura 03: Rede ramificada... 31

Figura 04: Rede malhada... 31

Figura 05: Rede mista... 32

Figura 06: Loteamento em estudo... 36

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LISTA DE QUADROS

Quadro 01- Quadro de áreas... 35

Quadro 02- Custos Unitários... 39

Quadro 03- Correção INCC... 39

Quadro 04- Valores Reajustados... 40

Quadro 05- Preços de Mercado... 41

Quadro 06- Vendas Quadra B... 41

Quadro 07- Vendas Quadra D... 42

Quadro 08- Vendas Quadra E... 42

Quadro 09- Vendas Quadra F... 43

Quadro 10- Vendas Quadra G... 43

Quadro 11- Vendas Quadra H... 44

Quadro 12- Vendas Quadra I... 44

Quadro 13- Vendas Quadra J... 45

Quadro 14- Vendas Quadra L... 45

Quadro 15- Vendas Quadra M... 45

Quadro 16- Vendas Quadra N... 46

Quadro 17- Total Custos e Receitas... 46

Quadro 18- Cenário Otimista para 12 meses... 47

Quadro 19- Vendas distribuídas entre os meses da obra (Cenário A) ... 48

Quadro 20- Cenário Otimista para 24 meses... 48

Quadro 21- Vendas distribuídas entre os meses da obra (Cenário B) ... 48

Quadro 22- Cenário Pessimista para 12 meses... 49

Quadro 23- Vendas distribuídas entre os meses da obra (Cenário A) i. ... 49

Quadro 24- Cenário Pessimista para 24 meses... 50

Quadro 25- Vendas distribuídas entre os meses da obra (Cenário B) i... 50

Quadro 26- Custos mensais para obra de 12 meses... 51

Quadro 27- Custos mensais para obra de 24 meses... 51

Quadro 28- Fluxo de Caixa Cenário A Otimista... 52

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Quadro 30- Fluxo de Caixa Cenário B Otimista... 53

Quadro 31- Fluxo de Caixa Cenário B Pessimista... 54

Quadro 32- Indicadores Econômicos Cenário A Otimista... 55

Quadro 33- Indicadores Econômicos Cenário A Pessimista... 55

Quadro 34- Indicadores Econômicos Cenário B Otimista... 56

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LISTA DE SIGLAS

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas FGV Fundação Getúlio Vargas

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística INCC Índice Nacional de Custo da Construção

INCC-DI Índice Nacional de Custo da Construção – Disponibilidade Interna NBR Norma Brasileira Regulamentadora

TIR Taxa Interna de Retorno TMA Taxa Mínima de Atratividade VAUE Valor Anual Uniforme Equivalente VPL Valor Presente Líquido

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SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO... 15 1.1 TEMA... 15 1.2 DELIMITAÇÃO DO TEMA... 15 1.3 FORMULAÇÃO DO PROBLEMA... 15 1.4 JUSTIFICATIVA... 15 1.5 OBJETIVO GERAL... 16 1.6 OBJETIVOS ESPECÍFICOS... 16 2 REVISÃO DA LITERATURA... 17

2.1 CONCEITOS DA ENGENHARIA ECONÔMICA... 17

2.2 ANÁLISES DE INVESTIMENTO... 18

2.3 MÉTODOS PARA ANÁLISES ECONÔMICO-FINANCEIRAS... 19

2.3.1 Fluxo de Caixa... 19

2.3.2 Taxa Mínima de Atratividade... 20

2.3.3 Valor Presente Líquido... 21

2.3.4 Taxa Interna de Retorno... 22

2.3.5 Payback... 23

2.4 PLANEJAMENTO... 23

2.5 ESTIMATIVA DE CUSTO E ORÇAMENTO... 24

2.6 LOTEAMENTO... 25

2.6.1 Lotes... 26

2.6.2 Infraestrutura Básica de um Loteamento... 26

2.6.2.1 Rede Viária... 27

2.6.2.2 Rede de Energia Elétrica... 28

2.6.2.3 Rede de Drenagem Pluvial... 29

2.6.2.4 Rede de Abastecimento de Água... 30

2.6.2.5 Rede de Esgoto Sanitário... 33

3 METODOLOGIA... 34

3.1 TÉCNICAS DE PESQUISA... 34

3.2 DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO... 35

3.2.1 Localização... 36

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4.1 ESTIMATIVA DE CUSTOS DA CONSTRUÇÃO... 38

4.2 ESTIMATIVA DE PREÇO DE VENDA DOS LOTES... 41

4.3 CENÁRIOS DE EXECUÇÃO DA OBRA E VENDAS... 47

4.3.1 Cenário Otimista... 47

4.3.2 Cenário Pessimista... 49

4.4 CUSTOS POR MÊS DE OBRA... 50

4.5 FLUXO DE CAIXA PARA CENÁRIOS A E B... 52

4.6 VPL, TIR E PAYBACK PARA CENÁRIO A E VENDAS OTIMISTAS... 55

4.7 VPL, TIR E PAYBACK PARA CENÁRIO A E VENDAS PESSIMISTAS... 55

4.8 VPL, TIR E PAYBACK PARA CENÁRIO B E VENDAS OTIMISTAS... 56

4.9 VPL, TIR E PAYBACK PARA CENÁRIO B E VENDAS PESSIMISTAS... 56

5 CONCLUSÃO... 57

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1 INTRODUÇÃO

1.1 TEMA

Análise de viabilidade econômico-financeira de um loteamento urbanístico.

1.2 DELIMITAÇÃO DO TEMA

Análise de viabilidade econômico-financeira de um loteamento urbanístico no município de Ijuí-RS.

1.3 FORMULAÇÃO DO PROBLEMA

O ramo da construção civil vem crescendo ao longo dos anos de forma constante. No mesmo ritmo, cresce o ramo do mercado imobiliário, surgindo novos empresários com o intuito de investir seu capital em empreendimentos para obter retorno e aumentar suas finanças. Diante deste cenário, surge as possibilidades de loteamentos urbanísticos, para isso, deve-se analisar, o empreendimento é viável? Trará retorno financeiro para o investidor ou apenas prejuízo?

1.4 JUSTIFICATIVA

Quando se pensa em um empreendimento, sempre deve-se analisar a viabilidade de um novo projeto que surge para avaliação. Este projeto pode tanto ser uma expansão de seu empreendimento quanto a abertura de um novo. O grande benefício da análise é conseguir visualizar através de projeções e números o real potencial de retorno de investimento, e então decidir se valerá ou não a pena investir o capital neste projeto (BORGES, 200-?).

Para isso existe uma ferramenta chamada de planejamento estratégico, uma técnica administrativa que analisa o ambiente interno e externo de uma organização, que cria a consciência das suas oportunidades e ameaças, dos seus pontos fortes e pontos fracos para o cumprimento de sua missão, com estratégias adequadas para aproveitar as oportunidades e evitar riscos futuros (BAGGIO, 2000).

De acordo com Hochheim (2003), os estudos de viabilidade econômica representam um pequeno percentual do custo total de um empreendimento imobiliário, sendo imprescindível a

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sua realização, não apenas para selecionar oportunidades de investimento mais adequadas ao perfil e interesse do investidor, como também para evitar a injeção de capital em investimentos não lucrativos e mal dimensionados.

De acordo com Zembalde (2016), “o mercado imobiliário brasileiro é um dos mais importantes para a economia do país e movimenta uma considerável quantia de recursos, o que gera impacto direto na geração de empregos e renda em todo o país”. O autor afirma que antes da implantação de um empreendimento é de extrema importância a análise de viabilidade, pois ‘ela consiste no estudo de diversos fatores que serão determinantes para o sucesso de um novo empreendimento”.

Segundo Casarotto Filho e Kopittke (1994), no mundo atual, em que oscilações econômicas interferem globalmente e ocorrem frequentemente, a insistência na análise de investimentos, através de conhecimentos específicos de engenharia econômica é fundamental para que os recursos disponíveis e limitados sejam aplicados com o melhor rendimento possível.

1.5 OBJETIVO GERAL

Analisar e avaliar a viabilidade econômico-financeira da implantação de um loteamento urbanístico no município de Ijuí-RS.

1.6 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

a) Analisar a viabilidade econômico-financeira do empreendimento. b) Estimar custos que compõem um loteamento.

c) Pesquisar preço de mercado para os lotes da região do empreendimento de estudo. d) Calcular as receitas do investimento utilizando diferentes métodos de análise

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2 REVISÃO DA LITERATURA

2.1 CONCEITOS DE ENGENHARIA ECONÔMICA

Os primeiros registros relatados a respeito da engenharia econômica são de 1877, abordados por Arthur M. Wellington, em seu livro The Economic Theory of Railway Location, traduzido para o português como A Teoria Econômica Referente à Localização das Ferrovias, em suma, abordava sobre qual seria a melhor localização para as ferrovias.

Outro pioneiro na área é Eugene L. Grant, com a obra referida Principles of Engineering

Economy, traduzido para o português como Princípios da Engenharia Econômica, de 1830,

referindo a um corpo de princípios que governam os aspectos econômicos das decisões de engenharia. A Engenharia Econômica é composta pelas gestões econômica, de custos, de investimentos e de riscos; é a avaliação sistemática dos aspectos econômicos de soluções propostas para problemas de Engenharia. Mais especificamente, ela fornece métodos que permitem tomar decisões relacionadas à economia de forma a reduzir custos e/ou maximizar benefícios para alguma organização. O conhecimento desta área pode ser crucial para algumas decisões, descrita pelo Blog da Engenharia, tais como:

a) Decisões “make or buy”: algumas empresas precisam decidir entre comprar certa peça ou fabricá-la em suas dependências. Para isso, é necessário, por exemplo, ter noções de payback e custos envolvidos na produção;

b) Decisões de investimento: para avaliar investimentos usam-se, entre outros, os conceitos de taxa de retorno;

c) Comparações de alternativas: há diferentes métodos para analisar e decidir entre projetos, por exemplo;

d) Aquisição de equipamentos: ao decidir comprar ou não equipamentos, é útil saber não somente o preço, mas as taxas de depreciação dos produtos considerados;

A Engenharia Econômica é a técnica que possibilita quantificar monetariamente e avaliar economicamente aquelas alternativas, permitindo ao administrador a posse do conjunto de elementos necessários à correta tomada de decisão. Sucintamente pode-se definir a Engenharia Econômica como sendo o conjunto de princípios e técnicas necessárias à tomada de decisões sobre alternativas de investimento. (OLIVEIRA, 1982).

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Segundo Casarotto Filho e Kopittke (1994), na engenharia econômica são analisados aspectos econômicos de investimento, com o intuito de questionar se é rentável ou não. Ao aplicar corretamente critérios econômicos, é possível saber quais investimentos renderão mais, ou seja, como aplicar o dinheiro de maneira a obter o maior lucro possível. Ela visa à análise econômica de decisões sobre investimentos. Esta tem aplicações bastante amplas, pois os investimentos poderão ser feitos desde uma empresa até algum setor governamental. Seu fundamento baseia-se na matemática financeira e sua finalidade é calcular o valor do dinheiro no tempo.

2.2 ANÁLISE DE INVESTIMENTO

Avaliar a viabilidade econômico-financeira de um investimento é juntar argumentos e informações úteis para construir os fluxos de caixa que se espera em cada um dos períodos da vida desse investimento e aplicar técnicas que permitam evidenciar se as futuras entradas de caixa darão o retorno esperado do investimento. (SOUZA, 2003).

Segundo Lima Jr. (1993), o processo básico da análise de investimento em empreendimentos no setor é o da simulação e se dá sempre num ambiente de riscos elevados, tendo em vista que as decisões relacionadas com o setor envolvem estruturas rígidas de produto, de pouca capacidade de reciclagem após iniciada a produção.

Na atividade de empreender e gerenciar projetos e empreendimentos dentro do segmento da engenharia os responsáveis pela tomada de decisão frequentemente baseiam-se suas escolhas em estudos econômicos. Contudo, em alguns casos a escolha é feita sem que o custo de capital seja considerado corretamente (CASAROTTO FILHO E KOPITTKE, 1994).

Segundo Brom et al (2007, apud ARSEGO, 2014) a análise de investimentos refere-se a uma avaliação da viabilidade financeira dos investimentos, realizada em contexto que envolve uma série de condições, critérios e objetivos.

A análise de investimentos envolve decisões de aplicação de recursos com prazos longos (maiores que um ano), com o objetivo de propiciar retorno adequado aos proprietários desse capital. Lunelli (200-?) Sugere como os métodos mais comuns de avaliação de projetos de investimento são:

 Payback;

 Payback descontado;

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 Taxa interna de retorno.

Já para Casarotto Filho e Kopittke (1994), os métodos de análise de investimento sugeridos são:

 Método do Valor Anual Uniforme Equivalente – VAUE;  Método do Valor Presente Líquido – VPL;

 Método da Taxa Interna de Retorno – TIR;  Tempo de recuperação de Capital – Payback.

O essencial para o sucesso da administração financeira bem-sucedida, obviamente, é aprender a identificar quais dessas opções são valiosas e quais não são (ROSS et al, 2013).

2.3 MÉTODOS PARA ANÁLISES ECONÔMICO FINANCEIRAS

A análise financeira refere-se à avaliação ou estudo da viabilidade, estabilidade e capacidade de lucro de um negócio ou projeto. Engloba um conjunto de instrumentos e métodos que permitem realizar diagnósticos sobre a situação financeira de uma empresa, assim como prognósticos sobre o seu desempenho futuro.

As empresas e gestores utilizam diferentes métodos para realizar análises econômico-financeiras, a escolha do método pode variar desde a natureza dos investimentos à complexidade da alocação dos mesmos. No presente estudo, os métodos utilizados serão os citados abaixo, é de extrema importância ressaltar que estes métodos não são únicos e não deverão ser aplicados de maneira individual.

2.3.1 Fluxo de Caixa

Segundo Szpyra (2009), o Fluxo de Caixa é uma ferramenta importante para as empresas, pois auxilia os gestores nas tomadas de decisões e tem como resultado melhor eficiência na administração financeira das empresas. É uma ferramenta de controle que auxilia na previsão, visualização e controle das movimentações financeiras de cada período. Sua grande utilidade, é permitir identificar (especialmente prévia, mas também posterior) sobras e faltas no caixa, possibilitando ao gestor planejar melhor suas ações futuras ou acompanhar o seu desempenho.

De acordo com Zdanowicz (1986, p. 24) “O fluxo de caixa tem como objetivo básico, a projeção das entradas e das saídas de recursos financeiros para determinado período, visando

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prognosticar e necessidade de captar empréstimos ou aplicar excedentes de caixa nas operações mais tentáveis para a empresa”. O fluxo de caixa é considerado por muitos analistas um dos principais instrumentos de análise, servindo de grande auxílio para identificar o processo de circulação do dinheiro, através da variação de caixa. O fluxo de caixa é considerado importante nas empresas pois identifica o giro de dinheiro (SILVA, 2001).

Abrão (2009) afirma que o fluxo de caixa pode ser definido como a série de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de um determinado período. De acordo com Ross et al (2013), no processo de gerenciamento do fluxo de caixa deve-se observar entradas e saídas de caixa em diferentes períodos de tempo, sendo o tempo estipulado em meses ou anos, também é necessário estimar quando no tempo ocorrerão as entradas e saídas do projeto em análise.

2.3.2 Taxa Mínima de Atratividade

A Taxa Mínima de Atratividade – TMA, representa o mínimo que um investidor se propõe a ganhar quando faz um investimento, ou o máximo que um tomador de dinheiro se propõe a pagar quando faz um financiamento. A NBR 14653-4 (ABNT, 2002), descreve a taxa mínima de atratividade da seguinte forma: Taxa de desconto do fluxo de caixa, compatível com a natureza e características do empreendimento, bem como a expectativa mínima de emulação do empreendedor, em face da sua carteira de ativos.

Ao investidor cabe a função de analisar as inúmeras oportunidades de investimento que o mercado oferece, a partir do momento em que se decide aplicar o capital em determinado projeto necessariamente às demais opções não foram escolhidas. Contudo, as demais opções de investimento também rentabilizariam o mesmo capital. O investidor deve comparar a rentabilidade das opções apresentadas (ROSS et al 2013).

Segundo Hochheim (2003), a TMA deve considerar duas situações: a) A TMA deve remunerar adequadamente os capitais investidos.

b) A TMA deve expressar a remuneração de um investimento alternativo, de baixo risco, para o investidor.

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2.3.3 Valor Presente Líquido

Segundo a Universidade Corporativa Banco do Brasil (2005), o VPL – Valor Presente Líquido, consiste na apuração do valor presente dos diversos recebimentos líquidos anuais mediante seu desconto a uma determinada taxa de juros. Representa, em valores atuais, o retorno líquido gerado pelo projeto.

O entendimento do método é simples, pela aplicação do seguinte questionamento: se descontássemos as receitas líquidas previstas para realização durante a vida do empreendimento a uma taxa de desconto (custo de oportunidade do capital), qual seria seu valor atual? Se esse montante ultrapassar o valor total dos investimentos programados (VPL positivo), teríamos, em princípio, bom sinalizador para o negócio. (UNIVERSIDADE CORPORATIVA BANCO DO BRASIL, 2005).

De acordo com Ross et al (2013), o VPL está entre os cinco conceitos mais importantes das finanças, e ele é, sempre, apenas a diferença entre o valor de mercado de um ativo ou projeto e seu custo.

Para o cálculo do VPL, utiliza-se a seguinte fórmula matemática: 𝑉𝑃𝐿 = ∑ 𝐹𝑡

(1 + 𝑖) 𝑡 𝑛

𝑡=0

Onde:

 VPL = Valor Presente Líquido  Ft = Valor futuro

 t = Tempo

 i = Taxa interna de retorno

As diferentes possibilidades de resultados são assim descritas:

 VPL > 0: o projeto é viável. Numericamente percebe-se que as receitas encontradas no fluxo de caixa, no tempo zero, são maiores que a soma dos desembolsos calculados na mesma data mais o investimento inicial. O projeto apresenta ganho líquido ao investidor.

 VPL < 0: o projeto é inviável. Consequentemente o projeto trará prejuízo ao investidor, pois o retorno não é maior que o capital investido. Deve-se recusar o projeto.

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 VPL = 0: o retorno cobrirá o investimento inicial e desembolsos, porém não traz nenhum benefício ao investidor.

2.3.4 Taxa Interna de Retorno

A taxa interna de retorno é a taxa de desconto que anula o VPL, isto é, torna o VPL igual a zero. Podemos ainda conceituar TIR como sendo a taxa de remuneração do fluxo de caixa de um empreendimento (do projeto e consolidado) (UNIVERSIDADE CORPORATIVA BANCO DO BRASIL, 2006).

O coeficiente denominado TIR – Taxa Interna de Retorno, representa a taxa de juros resultante do empreendimento analisado, em outras palavras a rentabilidade do empreendimento. Calcula-se a partir dos fluxos de caixa elaborados. Para que o empreendimento seja aceitável, deve ser superior à taxa mínima de atratividade – TMA, ou seja TIR > TMA.

Para o cálculo da TIR, utiliza-se a seguinte fórmula matemática: 𝑉𝑃𝐿 = ∑ 𝐹𝑡 (1 + 𝑖) 𝑡 𝑛 𝑡=0 = 0 Onde:

 VPL = Valor Presente Líquido  Ft = Valor futuro

 t = Tempo

 i = Taxa interna de retorno

Segundo Ross et al (2013), ao realizar a análise de investimentos mutuamente excludentes, mesmo havendo apenas uma TIR, há o risco de ocorrer problemas em relação a qual investimento utilizar. Por exemplo, ao analisar os investimentos A e B, se o projeto A indicar uma TIR maior, o resultado em si não é suficiente para determinar a melhor opção. Para obter uma resposta mais precisa, é necessário calcular o VPL desses investimentos para diferentes retornos exigidos, após escolhe-se aquele que apresentar o maior VPL para o retorno exigido.

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Para fins de decisão, os projetos que tiverem a TIR maior ou igual à taxa mínima de retorno, definida pelos shareholders, devem ser executados. Já os projetos que tiverem a TIR menor que a taxa mínima de retorno exigida, devem ser rejeitados (CASAROTTO e KOPPITKE, 2000).

2.3.5 Payback

O payback é um método bastante conhecido no mundo financeiro. Também chamado de tempo de recuperação de investimento é um método fácil e direto, que mede o prazo necessário para recuperar o investimento realizado. Conforme Gitman (2002), a sua utilização é comum em empresas de grande porte para avaliar projetos de baixo valor, enquanto empresas de pequeno porte costumam utilizar o método para a maioria de seus projetos.

Quanto mais baixa for a recuperação do projeto melhor (BRIGHAM E HOUSTON, 1999). De acordo com Braga (1989, p.283), “Quanto mais amplo for o horizonte de tempo considerado, maior será o grau de incerteza nas previsões. Deste modo, propostas de investimentos com menor prazo de retorno apresentam maior liquidez e, consequentemente, menor risco.”.

A conclusão mais importante deste método, é que quanto menor for o tempo de recuperação de investimento, menos riscos existem.

2.4 PLANEJAMENTO

Planejar é pensar antes de agir, levar o futuro em consideração, não passivamente, mas preparando-se para o inevitável prevenindo o indesejável e controlando o que for controlável. Planejar corresponde à estratégica do desejo e a vontade empreendedora. Planejar é oposto de improvisar (COUTO, 2010).

O planejamento e o orçamento são fases consecutivas de um mesmo processo gerencial, cuja interação contribui para o sucesso da empresa (JUNGLES & AVILA, 2006).

Para Xavier (2008), o planejamento é entendido como um método para definir qual a melhor sequência das ações que vão gerar valor. Planejamento de obra significa a execução de trabalho e preparação para qualquer empreendimento, segundo um roteiro e métodos determinados, com objetivos e bases técnicas definidas.

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Segundo Goldman (2004) tratando do planejamento no ambiento financeiro, ele nos fornece informações relativas à viabilidade econômica do empreendimento referente ao custo de construção obtido pelo orçamento da obra, pelo cronograma físico-financeiro, e pelo custo de construção de cada unidade do empreendimento obtido da execução da NBR 12721.

O mesmo autor descreve que nos dias de hoje, os cálculos financeiros e o planejamento total de um empreendimento, prévios, assumiram a mesma importância de um cálculo estrutural, uma vez que as margens de negócio atingiram um patamar menor que no passado. Hoje, o erro é a linha divisória entre sucesso e fracasso, lucro e prejuízo.

Para Couto (2010), todo projeto bem planejado aumenta as chances de minimizar os desperdícios, o retrabalho e a mão-de-obra ociosa. Para obter tais resultados é de extrema importância o detalhamento de todas as atividades como predecessoras e sucessoras bem definidas e consequentemente o planejamento elaborado tenderá a minimizar esses riscos.

2.5 ESTIMATIVA DE CUSTO E ORÇAMENTO

Segundo Dias (2006 apud ABRÃO, 2009), não se deve confundir estimativa de custo com orçamento de uma construção, a estimativa é um cálculo expedito para avaliação de um serviço, podendo para tanto, ser adotado como base índices conhecidos no mercado.

A estimativa de custo deve ser utilizada em etapas iniciais dos estudos de um empreendimento, ou seja, na viabilidade econômica ou projeto básico, quando as informações ainda não são completas para a elaboração do orçamento detalhado. (DIAS, 2006).

Para Montes (2016), estimar os custos tem como objetivo desenvolver uma estimativa dos custos dos recursos necessários para executar as atividades do projeto. Ainda, custo é a remuneração dos fatores de produção, sendo eles, a mão-de-obra, capital, máquinas, instalações, materiais e serviços, utilizados na preparação e execução de um processo produtivo. É com base na Estimativa de Custos, de investimentos e de operação, que se determina a viabilidade econômica dos empreendimentos e a sua rentabilidade, elementos determinantes nas análises de alternativas de investimento (SPRANGER ESTIMATIVA, 201-?).

As estimativas normalmente são elaboradas muito antes que o projeto esteja definido. Desde a decisão básica de se realizar ou não um empreendimento, ou de se construir ou não uma obra, as Estimativas de Custos exercem função imprescindível nas diversas fases de um projeto, constituindo-se no elemento fundamental da estrutura de todo o sistema financeiro de

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um empreendimento. Posteriormente, ela é mantida atualizada para servir de base ao controle de custos do projeto, à medida de sua execução.

As diferenças entre avaliações, estimativas e orçamentos devem-se pelo grau de precisão, quando se comparado o custo inicialmente proposto com aquele realmente ocorrido (JUNGLES & AVILA, 2006).

Para Jungles e Avilla (2006), o orçamento é entendido como a expressão quantitativa realizada em unidades físicas e valores monetários, referidos a uma unidade de tempo, de planos elaborados para o período, ou períodos, subsequente.

Segundo Xavier (2008), o orçamento age como a predefinição do custo do produto, informa o valor para a realização de um determinado item ou serviço, quais as condições necessárias para a sua realização, o objetivo a ser realizado e o prazo para que este produto ou serviço se realize.

A elaboração de um orçamento pode determinar o sucesso e ou fracasso de uma empresa construtora e ou construtor, um erro no orçamento acarreta imperfeições, frustações, falta de credibilidade e prejuízos a curto e médio prazo (XAVIER, 2008).

Uma das maneiras de estimar custos de uma obra é através da Curva S de custos. De acordo com Mattos (2010), o trabalho executado geralmente começa em um ritmo lento, com poucas atividades ocorrendo ao mesmo tempo, depois passa a um ritmo mais intenso, com várias atividades ocorrendo paralelamente, e por último, quando se aproxima ao fim, a quantidade de trabalho decresce. Se colocarmos esse processo lento-rápido-lento em um gráfico em função do tempo, a curva apresentará um formato aproximado de uma letra S – daí o nome curva S.

Ainda de acordo com Mattos (2010), na falta de dados reais de projetos similares, ou quando o planejamento ainda é preliminar, é interessante gerar uma curva S padrão, visando a estimativa de avanço, correspondendo a um comportamento ideal.

2.6 LOTEAMENTO

De acordo com a Prefeitura de Porto Alegre -RS, entende-se por loteamento a divisão de uma grande área de terra em lotes menores destinados à edificação. O responsável é o loteador, que pode ser tanto uma pessoa física, como uma empresa privada, um órgão público ou uma cooperativa. Qualquer que seja o loteador, as vendas dos terrenos só poderão ocorrer após a aprovação de um projeto na prefeitura.

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O loteamento irregular é aquele que possui algum tipo de registro no município. O responsável pode ter feito uma consulta prévia ou ter dado entrada com parte da documentação, mas não chegou a aprovar o projeto. Também é considerado irregular o loteamento que tem projeto aprovado, mas o loteador deixou de executar previstas. O resultado disto é uma área com infraestrutura incompleta ou sem as mínimas condições para ser habitada (Prefeitura de Porto Alegre – RS).

Já o loteamento clandestino é aquele executado sem qualquer tipo de consulta à prefeitura e onde o loteador não respeita nenhuma norma urbanística. Não há garantia, sequer, de que o loteador é o proprietário da área.

Os loteamentos são regidos pela Lei nº 6.766/79, Lei do Parcelamento do Solo Urbano, que assim define o loteamento:

Art. 2º (...)

“£ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. ”

2.6.1 Lotes

Lote é o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Plano Diretor ou Lei Municipal para a zona que se situe (Lei n. 6.766/79, art. 2° § 4°).

A forma dos lotes pode ser relacionada de acordo com Mascaró (2013), relata-se que geralmente as formas dos lotes são definidas do ponto de vista geométrico visando três características básicas: a área da parcela, a relação de seus lados e o paralelismo de seus lados opostos. Mascaró ainda define como o custo total da parcela sendo como o custo da terra somado ao custo da infraestrutura.

2.6.2 Infraestrutura Básica de um Loteamento

A Lei Federal nº 6.766/79 redige a infraestrutura básica de um loteamento como: Art. 2º (...)

§ 6º - A infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de:

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II – Escoamento de águas pluviais;

III- Rede para o abastecimento de água potável; e

IV – Soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

O plano diretor de 2012 do município de Ijuí-RS redige em seu capítulo I, sobre o parcelamento do solo:

Art. 154. (...)

§ 4º As licenças para execução de projetos de parcelamento do solo poderão ser aprovadas após o comprometimento da execução prévia de:

I – todo o arruamento e pavimentação de acesso aos lotes; II – a rede de energia elétrica e de iluminação pública;

III – o sistema de saneamento básico, incluindo esgotamento em separado das águas pluviais e dos esgotos sanitários;

IV – rede de drenagem pluvial; V – rede de telefonia;

VI – Arborização urbana.

2.6.2.1 Rede Viária

Mascaró (2013) descreve as vias urbanas atuais, sendo constituídas basicamente de duas partes diferenciadas pelas funções que exercem. Primeiramente o leito carroçável, que é destinado ao trânsito de veículos e ao escoamento de águas pluviais através do conjunto meio-fio – sarjeta até a boca de lobo e desta para o esgoto pluvial. Em segundo, os passeios, adjacentes ou não ao leito carroçável, destinado ao trânsito de pedestres e limitados fisicamente pelo conjunto meio-fio – sarjeta.

Já a ABNT, define o sistema viário como o conjunto de vias, classificadas, de um sistema de rodovias, ferrovias e/ou de outras formas de transportes, sendo os elementos que compõem as vias:

a) Pista: parte da via pública utilizada para o trânsito de veículos. b) Passeio: parte da via pública destinada ao trânsito de pedestres.

c) Guias e sarjetas: guias são os elementos que delimitam o passeio em relação à pista; sarjeta é uma faixa de pavimento diferenciado construído na junção da guia com a pista, com as funções de drenagem e acabamento da pavimentação.

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Já o plano diretor de Ijuí, classifica as áreas do sistema viário, sendo aquelas necessárias à eficiência do sistema de transporte e à circulação urbana, incluindo as próprias vias, suas faixas de domínio, terminais de transporte, equipamentos e mobiliário urbano, dividindo-se em sistema rodoviário, área de circulação de pedestres e estacionamentos.

2.6.2.2

Rede de Energia Elétrica

Um sistema elétrico de fornecimento está composto por um conjunto de elementos interligados que se encarregam de captar energia primária, convertê-la em elétrica, transportá-la até os centros consumidores e distribuí-transportá-la neles, onde é consumida por usuários residenciais, comerciais, industriais, serviços públicos, etc. (MASCARÓ, 2013).

Mascaró (2013) ainda define os sistemas elétricos de potência dividindo-os em três subsistemas: geração, transmissão e distribuição, conforme pode-se observar na figura 01.

Figura 01 – Subsistemas dos sistemas elétricos

Fonte: Engenharia no Dia a Dia (2012)

A geração da energia elétrica pode ser entendida como a transformação da energia que está presente na natureza: no calor gerado pelo sol, nas quedas de água, nos ventos, no calor do

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vapor, etc., ou seja, já está criada. O fato é que transformamos a energia já existente em outra forma de energia mais adequada a nossa utilização (SPADA, 200-?).

De acordo com a Abradee (200-?), as linhas de transmissão estendem-se por distâncias elevadas, conectando as usinas geradoras aos grandes consumidores, e também aqueles que adquirem energia em alta tensão, como fábricas e mineradoras, ou às empresas distribuidoras de energia, as quais vão se encarregar de transportar a energia aos consumidores de menor porte. Segundo Mascaró (2013), após a energia elétrica ser gerada, ela é transportada em maioria para grandes distâncias, para logo ser distribuída.

2.6.2.3 Rede de Drenagem Pluvial

De acordo com a Revista Digital AECweb (201-?), a drenagem pluvial é um sistema despercebido aos olhos da população, que desempenha papel fundamental para o bom funcionamento da cidade, principalmente em períodos com grandes quantidades de chuvas. Minimizar os problemas, como enchentes e deslizamentos de encostas – causados pelo excesso no nível de circulação da água – é a principal função do sistema.

O sistema de drenagem pluvial do terceiro mundo constitui-se hoje basicamente de ruas pavimentadas, incluindo guias, meios-fios, boca de lobo e sarjetas, rede de tubulações e sistemas de captação, e áreas deliberadamente alagáveis (MASCARÓ, 2013). O autor descreve os meios-fios elementos utilizados entre o passeio e o leito carroçável, paralelos à rua, formando um conjunto com as sarjetas. Já as sarjetas são faixas do leito das vias, formando um conjunto com o meio-fio, gerando canais triangulares tendo como finalidade receber e dirigir as águas pluviais para o sistema de captação. Finalizando o conjunto todo, Mascaró ainda descreve bocas de lobo como caixas de captação das águas, posicionadas ao longo das sarjetas, localizadas geralmente perto dos cruzamentos das vias ou em pontos intermediários quando a capacidade do conjunto meio-fio – sarjeta fica esgotado.

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Figura 02 – Rede de drenagem pluvial

Fonte: Ebanataw (2014)

2.6.2.4 Rede de Abastecimento de Água

De acordo com Guedes (2016), o sistema de abastecimento de água é a unidade que conduz água para os pontos de consumo (prédio, indústrias etc.). É formada por um conjunto de tubulações e peças especiais dispostas convenientemente de forma a garantir o bom atendimento dos pontos de consumo.

Ainda, Guedes (2016) descreve os três tipos de rede de abastecimento de água, sendo eles:

 Ramificado (Figura 03): Pode-se estabelecer o sentido de escoamento da água. Usualmente utilizado em cidades pequenas do interior. O ponto negativo fica ao fato de que toda a rede fica dependente de uma única rede principal, havendo interrupção nesta rede principal, haverá prejuízos às áreas situadas a jusante de onde ocorreu o incidente.

 Malhada (Figura 04): Onde os condutos principais formam circuitos ou anéis e são interligados, promovendo um aspecto de malha. Neste caso não se pode estabelecer a prioridade do sentido de fluxo da água, porém é considerada de melhor funcionamento que a primeira pois o sentido pode-se dar tanto para um lado quanto para o outro, no caso de interrupção de um sentido, a água escoará para o outro, sem prejudicar nenhuma área.

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Figura 03 – Rede ramificada

Fonte: Alem Sobrinho e Contrera (2013)

Figura 04 – Rede malhada

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Figura 05 – Rede mista

Fonte: Alem Sobrinho e Contrera (2013)

Mascaró (2013), descreve o sistema de abastecimento de água composto geralmente das seguintes partes:

a) Captação: Sistema constituído de estruturas e dispositivos construídos junto a um manancial para captar água ao sistema de abastecimento;

b) Adução: Constituído de peças especiais e obras de arte destinado a ligação dos mananciais às estações de tratamento da água;

c) Recalque: Técnica que consiste no conjunto de equipamentos necessários para elevar a água de um ponto para outro.

d) Reservação: Finalidade de assegurar reserva de água para combate a incêndios, fornecer água em casos de interrupção da adução e melhorar as condições de pressão da água na rede de distribuição.

e) Tratamento: É a parte do sistema de abastecimento de água destinada a deixá-la em condições necessárias de consumo. O tratamento é realizado em estações construídas especialmente para este fim.

f) Rede de distribuição: Consiste em um conjunto de condutos colocados nas vias públicas, com a função de conduzir a água aos locais de consumo público.

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A rede de distribuição de água é a parte do sistema de abastecimento formada de tubulações e órgãos acessórios, destinada a colocar água potável à disposição dos consumidores, de forma contínua, em quantidade e pressão recomendadas (NBR 12218/1994).

2.6.2.5 Rede de Esgoto Sanitário

De acordo com Mascaró (2013), o sistema de esgoto sanitário está diretamente ligado ao de abastecimento de água potável.

Mascaró (2013) ainda descreve o sistema de esgoto constituindo-se basicamente de: a) Rede de tubulações com finalidade de transportar os esgotos.

b) Elementos acessórios: poços de visita, de recalque, etc. c) Estações de tratamento.

O ponto de inicial da rede coletora de esgotos é a instalação predial, constituída pelo conjunto de aparelhos sanitários e a canalização que transporta o efluente doméstico até o coletor predial (MASCARÓ, 2013).

“As ligações prediais são constituídas pelo conjunto de elementos que tem por finalidade estabelecer a comunicação entre a instalação predial de esgotos de um edifício e o sistema público correspondente” (MASCARÓ, 2013, p.123). Já os poços de visita, o autor descreve como sendo dispositivos de inspeção construídos em pontos críticos das canalizações, ou seja, em mudanças de direção ou declividade, com finalidade de permitir a execução de trabalhos de manutenção e limpeza da canalização.

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3 METODOLOGIA

De acordo com Gil (1999), a pesquisa é um processo formal e sistemático para desenvolver o método científico. Tem como objetivo principal descobrir respostas para os problemas mediante emprego de procedimentos científicos.

Do ponto de vista da natureza da pesquisa, a metodologia será classificada como Pesquisa Aplicada, que objetiva gerar conhecimentos para aplicação prática e dirigidos à solução de problemas específicos. Envolve verdades e interesses locais.

Em relação à forma de abordagem é classificada como Pesquisa Quantitativa, que significa traduzir em números opiniões e informações para classificá-las e analisá-las. Requerendo uso de recursos e técnicas matemáticas e estatísticas.

O objetivo da pesquisa é de cunho exploratório, que envolve levantamento bibliográfico, entrevistas com pessoas que possam possibilitar mais informações sobre o assunto, e estudos de caso.

Já do ponto de vista dos procedimentos técnicos, pode ser classificada como uma pesquisa bibliográfica, que de acordo com Gil (1999) é descrita como elaborada a partir de materiais já publicados, constituído principalmente de livros, artigos e internet.

3.1 TÉCNICAS DE PESQUISA

Para a pesquisa, foi utilizado o método da coleta de dados e informações para a formulação dos quantitativos necessários para o estudo do caso.

A coleta de dados é o ato de pesquisar, juntar documentos e provas, procurar informações sobre um determinado tema ou conjunto de temas correlacionados e agrupá-las de forma a facilitar uma posterior análise. Para isso buscou-se informações junto a imobiliárias para designação dos preços de mercado para a região do loteamento.

Para a definição de dados de preço de infraestrutura, utilizou-se de pesquisa junto a agentes envolvidos a precificação de mercados (prefeitura, imobiliária, exatoria) ou até mesmo outros estudos de caso. Para expressar os resultados obtidos, foram executadas planilhas de dados e resultados quantitativos formulados no Excel.

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3.2 DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO

O loteamento de estudo possui uma gleba total de 78.355,98m², sendo destes 7.638,29m² reservados a APP- Área de Preservação Permanente. Sendo assim, a área total loteável possui uma metragem de 70.717,69 m² (100%).

Dos 100% de área loteável, são destinados 41.520,17m² destinados a área de 102 (cento e dois) lotes, correspondendo a 58,72% da área total loteável, 18.204,80m² destinados ao arruamento (25,74%), 7.159,82m² de área verde (10,12%) e 3.832,90m² correspondente a duas áreas institucionais (5,42%). O loteamento é dividido em quadras denominadas de A a N, com formas e áreas variadas, conforme quadro 01 e figura 06.

Quadro 01 – Quadro de áreas

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Figura 06 – Loteamento em estudo

Fonte: Autoria Própria (2016)

3.2.1 Localização

A gleba de terra em estudo está localizada no Munícipio de Ijuí-RS. Localizada a 395 km da capital gaúcha. Segundo estimativas do IBGE a população para o ano corrente (2016) é de 83.089 habitantes. A cidade possui área de unidade territorial de 689,1 Km².

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Figura 07 – Localização do loteamento

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4 RESULTADOS E DISCUSSÕES

4.1 ESTIMATIVA DE CUSTOS DA CONSTRUÇÃO

Devido à pouca disponibilidade de referências bibliográficas a respeito da metodologia para quantificação de insumos, os custos utilizados como base para elaborar o custo global de construção foram retirados de um Estudo de Viabilidade Econômico Financeira elaborado por Cozac do Curso de Gerenciamento de Empreendimentos de Parcelamento do Solo Urbano, promovido pela Universidade Secovi-SP publicados também no trabalho de Guerini (2013).

Os custos apresentados no quadro 02 referem-se a um projeto de baixo padrão com infraestrutura completa e foram adaptados conforme o projeto em análise e com seus valores reajustados de acordo com o quadro 03, onde se mostra o INCC-DI publicado pela Federação Getúlio Vargas (FGV) desde o ano de publicação do estudo (2013) até o ano de 2017, obtendo-se então os valores finais apreobtendo-sentados no quadro 04.

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Quadro 02 – Custos Unitários

Fonte: Guerini (2013) Quadro 03 – Correção INCC

Fonte: Fundação Getúlio Vargas (FGV)

R$ 0,21 m² R$ 0,42 m² R$ 0,02 m² R$ 0,08 m² R$ 0,08 m² R$ 0,03 m² R$ 0,52 m² R$ 0,03 m² R$ 0,03 m²

II- CUSTO DE IMPLANTAÇÃO

R$ 0,17 m² R$ 7,83 m² R$ 5,8 m² R$ 3,58 m² R$ 2,64 m² R$ 13,2 m² R$ 0,8 m² R$ 22 m² R$ 1,18 m² R$ 1,1 m² R$ 1,77 m² R$ 0,9 m² R$ 2,2 m² R$ 4,7 m²

III- TAXAS E EMOLUMENTOS

R$ 0,19 m²

R$ 0,62 m²

R$ 0,47 m²

CUSTOS UNITÁRIOS DO LOTEAMENTO Levantamento Planialtimétrico

Projeto Urbanístico- Quadra e Lotes- Perfis Long.

Documentação - Aprovação da Prefeitura Projeto de Terraplanagem- Modelos Graprohab

Projeto de Drenagem- Modelos Graprohab Projeto Sistema de Água- Modelos Graprohab

Projeto Ambiental- Modelos Graprohab Registro de Hipoteca- Lotes do Loteamento

Aprovação Graprohab

I- PROJETOS CUSTO PELA GLEBA ÚTIL

Taxa de Aprovação Prefeitura Municipal

CUSTO PELA GLEBA ÚTIL Taxa de fiscalização da ERP

Taxa de fiscalização da Secretaria da Infraestrutura Muros de fechamento

Rede de comunicação com fibra ótica aérea Guarita simples de controle

Portaria completa de acesso

Rede de energia e iluminação pública (aérea) Rede de energia e iluminação pública (subterrânea)

Guias e sarjetas Pavimentação Asfáltica Adução e reservação de água potável

Emissários

CUSTO PELA GLEBA ÚTIL Demarcação de lotes/logradouros públicos/ruas

Terraplanagem: abertura de vias e homogeneização das quadras Galerias de águas pluviais

Rede de distribuição de água potável

ANO VALOR 2014 6,94% 2015 7,49% 2016 6,10% 2017 1,20% CORREÇÃO INCC

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Quadro 04 – Valores Reajustados

Obtendo-se então o valor final de custo unitário por gleba útil, no valor de R$ 87,10. A sequência do cálculo então foi calcular o custo global da implantação do terreno, multiplicando-se o custo unitário encontrado pelo valor da área total de gleba útil (41.520,17m² destinados a área de 102 lotes), obtendo-se, então, o valor final de R$ 3.616.457,61.

R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m² R$ m²

CORREÇÃO 2014 = 6,94% CORREÇÃO 2015 = 7,49% CORREÇÃO 2016 = 6,1% CORREÇÃO 2017= 1,2%

0,449 0,021 0,086 0,086 0,032 0,556 0,032 0,032

CUSTO PELA GLEBA ÚTILCUSTO PELA GLEBA ÚTIL CUSTO PELA GLEBA ÚTIL CUSTO PELA GLEBA ÚTIL

0,663 0,503 0,856 23,527 1,262 1,176 1,893 0,962 0,241 0,483 0,023 0,092 0,092 0,034 2,353 5,026 0,203 0,182 8,373 6,203 3,828 2,823 14,116 0,225 0,098 0,098 0,037 0,634 1,264 2,035 1,035 2,529 5,403 4,115 3,035 15,173 0,920 25,289 1,356 0,598 0,034 0,034 0,195 9,001 6,667 0,26 0,52 0,02 0,10 0,10 0,04 0,64 1,342 2,159 4,366 3,220 16,099 0,976 26,832 1,439 0,037 0,037 0,207 9,550 7,074 0,256 0,512 0,024 0,04 0,04 0,21 9,66 7,16 0,232 0,756 0,573 1,098 2,683 5,732 1,36 2,18 1,11 2,72 5,80 4,42 3,26 16,29 0,99 27,15 1,46 0,23 0,77 0,58 0,218 0,713 0,540

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4.2 ESTIMATIVA DE PREÇO DE VENDA DOS LOTES

O primeiro passo para construir o preço de venda de algum lote é fazendo pesquisa de mercado na região. Foi pesquisada a metragem e os preços de mercado de lotes situados na mesma região do terreno em estudo para fazer um comparativo, e chegou-se a uma média de preço por metro quadrado, conforme apresentado no quadro 05.

Quadro 05 – Preços de mercado

Foi adotado portanto, um preço médio de vendas de R$ 270,00 por m².

O próximo passo a ser dado foi calcular o preço final de cada um dos 102 lotes do estudo, multiplicando o valor de R$ 270,00 pela metragem do terreno, obtendo-se um preço total de vendas.

Os quadros a seguir mostram o preço de vendas de cada um dos lotes.

Quadro 06 – Vendas Quadra B

252,00 250,00 360,00 R$ 95.000,00 R$ 90.000,00 R$ 75.000,00 R$ 75.000,00 R$ 95.000,00

TAMANHO (m²) PREÇO DE VENDA MÉDIA/m²

377,00 360,00 MÉDIA FINAL R$ 273,00 R$ 251,99 R$ 250,00 R$ 297,62 R$ 300,00 R$ 263,89 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ VALOR POR m² = 8 363,51 131581,80 VALOR TOTAL DE VENDA ÁREA (m²) PREÇO DE VENDA QUADRA B 1 2 3 360,00 360,00 363,51 4 5 6 7 365,48 409,24 487,34 129192,30 97613,10 98679,60 110494,80 97200,00 97200,00 98147,70 98147,70 9 478,49 361,53 VALOR FINAL 270 R$ 130.000,00 R$ 98.000,00 R$ 99.000,00 R$ 110.500,00 R$ 98.000,00 R$ 98.000,00 R$ 99.000,00 R$ 99.000,00 R$ 132.000,00

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Quadro 07 – Vendas Quadra D

Quadro 08 – Vendas Quadra E

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ QUADRA D 1 2 PREÇO DE VENDA

ÁREA (m²) VALOR TOTAL DE VENDA

373,50 100845,00 377,76 101995,20 VALOR POR m² = 12 13 14 3 4 5 6 7 8 381,71 103061,70 9 10 11 360,00 97200,00 360,00 97200,00 390,00 105300,00 385,67 104130,90 389,62 105197,40 366,05 98833,50 390,00 390,00 390,00 400,00 400,00 105300,00 105300,00 105300,00 108000,00 108000,00 R$ 101.000,00 R$ 102.000,00 R$ 104.000,00 R$ 105.000,00 R$ 106.000,00 R$ 99.000,00 R$ 98.000,00 R$ 108.000,00 R$ 98.000,00 R$ 106.000,00 R$ 106.000,00 R$ 106.000,00 R$ 106.000,00 R$ 108.000,00 270 VALOR FINAL R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ PREÇO DE VENDA 270

QUADRA E ÁREA (m²) VALOR TOTAL DE VENDA VALOR FINAL

VALOR POR m² = 1 463,97 125271,90 R$ 126.000,00 2 374,97 101241,90 R$ 102.000,00 3 378,34 102151,80 R$ 103.000,00 4 381,70 103059,00 R$ 104.000,00 5 ÁREA VERDE - -6 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 7 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 8 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 9 450,00 121500,00 R$ 122.000,00

(43)

Quadro 09– Vendas Quadra F

Quadro 10 – Vendas Quadra G

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ 270

QUADRA F ÁREA (m²) VALOR FINAL

PREÇO DE VENDA

VALOR TOTAL DE VENDA VALOR POR m² = 418,33 112949,10 R$ 113.000,00 2 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 1 R$ 122.000,00 3 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 4 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 5 450,00 121500,00 8 360,00 97200,00 6 450,00 121500,00 7 360,00 97200,00 11 404,76 109285,20 R$ 110.000,00 10 391,18 105618,60 R$ 106.000,00 R$ 98.000,00 9 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 R$ 122.000,00 R$ 98.000,00 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ PREÇO DE VENDA 270

QUADRA G ÁREA (m²) VALOR TOTAL DE VENDA VALOR FINAL

VALOR POR m² = 1 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 2 411,43 111086,10 R$ 112.000,00 3 411,43 111086,10 R$ 112.000,00 4 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 6 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 5 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 7 411,43 111086,10 R$ 112.000,00 8 411,43 111086,10 R$ 112.000,00 9 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 10 360,00 97200,00 R$ 98.000,00

(44)

Quadro 11 – Vendas Quadra H

Quadro 12 – Vendas Quadra I

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ PREÇO DE VENDA 270

QUADRA H ÁREA (m²) VALOR TOTAL DE VENDA VALOR FINAL

VALOR POR m² = 1 450,00 121500,00 R$ 122.000,00 2 398,85 107689,50 R$ 108.000,00 3 398,85 107689,50 R$ 108.000,00 4 450,00 121500,00 R$ 122.000,00 6 398,85 107689,50 R$ 108.000,00 5 450,00 121500,00 R$ 122.000,00 7 398,85 107689,50 R$ 108.000,00 8 450,00 121500,00 R$ 122.000,00 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ PREÇO DE VENDA 270

QUADRA I ÁREA (m²) VALOR TOTAL DE VENDA VALOR FINAL VALOR POR m² = 1 450,00 121500,00 R$ 122.000,00 2 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 3 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 4 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 6 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 5 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 7 450,00 121500,00 R$ 122.000,00 8 450,00 121500,00 R$ 122.000,00 9 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 10 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 11 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 12 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 13 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 14 450,00 121500,00 R$ 122.000,00

(45)

Quadro 13 – Vendas Quadra J

Fonte: Autoria Própria (2017) Quadro 14 – Vendas Quadra L

Quando 15 – Vendas Quadra M

R$ R$ R$ R$ R$ PREÇO DE VENDA 270

QUADRA J ÁREA (m²) VALOR TOTAL DE VENDA VALOR FINAL VALOR POR m² = 1 450,00 121500,00 R$ 122.000,00 2 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 3 ÁREA VERDE - -4 360,00 97200,00 R$ 98.000,00 5 450,00 121500,00 R$ 122.000,00 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ PREÇO DE VENDA 270

QUADRA L ÁREA (m²) VALOR TOTAL DE VENDA VALOR FINAL

3 507,49 137022,30 R$ 138.000,00 VALOR POR m² = 4 501,26 135340,20 R$ 136.000,00 1 618,54 167005,80 R$ 168.000,00 2 513,73 138707,10 R$ 139.000,00 5 495,00 133650,00 R$ 134.000,00 6 488,77 131967,90 R$ 132.000,00 9 470,05 126913,50 R$ 127.000,00 10 463,81 125228,70 R$ 126.000,00 7 482,53 130283,10 R$ 131.000,00 8 476,29 128598,30 R$ 129.000,00 11 363,64 98182,80 R$ 99.000,00 12 363,17 98055,90 R$ 99.000,00 R$ R$ R$ R$ PREÇO DE VENDA 270

QUADRA M ÁREA (m²) VALOR TOTAL DE VENDA VALOR FINAL VALOR POR m² =

3 474,06 127996,20 R$ 128.000,00

4 525,67 141930,90 R$ 142.000,00

1 552,70 149229,00 R$ 150.000,00

(46)

Quadro 16 – Vendas Quadra N

Após apurar todos os preços chegou-se ao preço final de R$ 10.944.500,00. Porém, desses R$ 270,00 por m², 40% (informação coletada em entrevista de mercado em imobiliárias das cidades de Cruz Alta/RS e Ijuí/RS) representam o custo para obtenção do terreno, tendo em vista que o terreno possuía outro dono, então, dos R$ 10.944.500,00 de vendas, R$ 4.377.800,00 representam o custo para adquirir a gleba. Portanto, tem-se o total de custos e receitas apresentados no quadro 17.

Quadro 17 – Total Custos e Receitas

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ 1 510,07 137718,90 R$ 138.000,00 2 401,04 108280,80 R$ 109.000,00 PREÇO DE VENDA 270

QUADRA N ÁREA (m²) VALOR TOTAL DE VENDA VALOR FINAL VALOR POR m² = 103226,40 R$ 104.000,00 6 376,08 101541,60 R$ 102.000,00 3 394,80 106596,00 R$ 107.000,00 4 388,56 104911,20 R$ 105.000,00 9 ÁREA VERDE - -7 369,84 99856,80 R$ 100.000,00 8 391,16 105613,20 R$ 106.000,00 5 382,32 R$ R$ R$ PORCENTAGEM DE LUCRO 36,90% R$ 2.950.242,39 VALOR TOTAL DE VENDAS

R$ 10.944.500,00 VALOR TOTAL DE CUSTOS

R$ 7.994.257,61 LUCRO TOTAL

(47)

4.3 CENÁRIOS DE EXECUÇÃO DA OBRA E VENDAS

Para dar sequência, foram projetadas simulações de dois cenários diferentes de execução da obra, no primeiro, cenário A, tem prazo de 12 meses, e no segundo cenário (B), tem prazo de 24 meses.

Já as vendas são responsáveis pelo lucro de um empreendimento. Para ter uma confiabilidade maior sobre a viabilidade deste projeto foram necessárias simulações de vendas com tempos distintos. No projeto em questão optou-se por simular dois cenários de vendas, um otimista e um pessimista. No cenário otimista vendem-se 10% dos lotes nos meses antecedentes a obra, ou seja, meses de lançamento, e o restante (90%) divididos entre os meses de obra. Já no cenário pessimista, vendem-se apenas 5% dos lotes nos meses de lançamento, 45% dos lotes nos meses de obra, e os outros 50% ficam como patrimônio, ou seja, sem previsão de venda.

Como os lotes são de variados tamanhos e preços, e em uma simulação de vendas desse porte é difícil dizer quais lotes seriam vendidos primeiro, optou-se por calcular o valor médio de venda dos lotes, chegando ao seguinte valor: 102 Lotes: R$ 10.944.500,00 – 1 Lote: R$ 107.300,00.

4.3.1 Cenário Otimista

Como dito anteriormente, no cenário otimista, foi simulada a venda de 10% dos lotes nos meses de lançamento da obra, e os outros 90% divididos entre os meses de obra (conforme cenário de execução de obra: 12 meses ou 24 meses). O quadro 18 apresenta o cenário de vendas otimista para 12 meses de execução de obra.

Quadro 18 – Cenário Otimista para 12 meses

O capital adquirido pelas vendas no lançamento do loteamento é no valor de R$ 1.180.300,00.

O próximo passo foi dividir a venda dos 91 lotes restantes entre os 12 meses de obra, representado pelo quadro 19.

PREVISÃO DE VENDAS CENÁRIO OTIMISTA 12 MESES DE OBRA FASE DE VENDAS

LANÇAMENTO ( MESES QUE ANTECEDEM A OBRA ) DURANTE A OBRA ( 12 MESES )

PERCENTUAL DE VENDAS LOTES VENDIDOS

TOTAL 10% 90% 11 91 102 100%

(48)

Quadro 19 – Vendas distribuídas entre os meses da obra (Cenário A)

Já o cenário otimista para a obra durando 24 meses também teria um capital adquirido no lançamento no valor de R$ 1.180.300,00, (conforme quadro 20), porém a distribuição dos 91 lotes restantes ficaria conforme representado pelo quadro 21.

Quadro 20- Cenário Otimista para 24 meses

Quadro 21 – Vendas distribuídas entre os meses da obra (Cenário B)

Mês 1 Mês 2 Mês 3 Mês 4 Mês 5 Mês 6 8 8 8 8 8 8 858400 858400 858400 858400 858400 858400 Mês 7 Mês 8 Mês 9 Mês 10 Mês 11 Mês 12 8 7 7 7 7 7 858400 751100 751100 751100 751100 751100 Capital Adquirido DURANTE A OBRA Lotes Vendidos Capital Adquirido DURANTE A OBRA Lotes Vendidos

LANÇAMENTO ( MESES QUE ANTECEDEM A OBRA ) 10% 11

PREVISÃO DE VENDAS CENÁRIO OTIMISTA 24 MESES DE OBRA

FASE DE VENDAS PERCENTUAL DE VENDAS LOTES VENDIDOS

DURANTE A OBRA ( 24 MESES ) 90% 91

TOTAL 100% 102 Mês 1 Mês 2 Mês 3 Mês 4 Mês 5 Mês 6 4 4 4 4 4 4 429200 429200 429200 429200 429200 429200 Mês 7 Mês 8 Mês 9 Mês 10 Mês 11 Mês 12 4 4 4 4 4 4 429200 429200 429200 429200 429200 429200 Mês 13 Mês 14 Mês 15 Mês 16 Mês 17 Mês 18 4 4 4 4 4 4 429200 429200 429200 429200 429200 429200 Mês 19 Mês 20 Mês 21 Mês 22 Mês 23 Mês 24 4 3 3 3 3 3 429200 321900 321900 321900 321900 321900 Lotes Vendidos Capital Adquirido Capital Adquirido DURANTE A OBRA Lotes Vendidos Capital Adquirido DURANTE A OBRA DURANTE A OBRA Lotes Vendidos Capital Adquirido DURANTE A OBRA Lotes Vendidos

(49)

4.3.2 Cenário Pessimista

No cenário pessimista apenas 5% dos lotes são vendidos nos meses de lançamento, 45% dos mesmos são vendidos ao decorrer do tempo de execução da obra, e o restante dos lotes (50%) ficam como patrimônio para o investidor. O quadro 22 apresenta o cenário de vendas pessimista para a obra com duração de 12 meses.

Quadro 22 – Cenário pessimista para 12 meses

O capital adquirido pelas vendas no lançamento do loteamento é no valor de R$ 536.500,00.

O próximo passo foi dividir a venda dos 46 lotes restantes entre os 12 meses de obra, representado pelo quadro 23.

Quadro 23 – Vendas distribuídas entre os meses da obra (Cenário A) i.

Como neste cenário 50% dos lotes não foram vendidos, o valor do patrimônio que fica com o investidor é no valor de R$ 5.472.300,00.

Já no cenário pessimista com a obra durando 24 meses, o capital adquirido com as vendas no lançamento também é no valor de R$ 536.500,00 (quadro 24), porém a distribuição de vendas dos lotes nos meses de obra ficaria da seguinte maneira, representada pelo quadro 25.

PREVISÃO DE VENDAS CENÁRIO PESSIMISTA 12 MESES DE OBRA

TOTAL 100% 102

DURANTE A OBRA ( 12 MESES ) 45% 46

PATRIMÔNIO 50% 51 Mês 1 Mês 2 Mês 3 Mês 4 Mês 5 Mês 6 4 4 4 4 4 4 429200 429200 429200 429200 429200 429200 Mês 7 Mês 8 Mês 9 Mês 10 Mês 11 Mês 12 4 4 4 4 3 3 429200 429200 429200 429200 321900 321900 DURANTE A OBRA Lotes Vendidos Capital Adquirido DURANTE A OBRA Lotes Vendidos Capital Adquirido

(50)

Quadro 24 – Cenário pessimista para 24 meses

Quadro 25 – Vendas distribuídas entre os meses de obra (Cenário B) i.

Da mesma forma que o cenário anterior, 50% dos lotes não são vendidos, tornando patrimônio para o investidor no valor de R$ 5.472.300,00.

4.4 CUSTOS POR MÊS DE OBRA

Para estimar os custos para cada mês de obra foi utilizado uma curva S. Tal curva foi elaborada por Mattos (2010), e é utilizada para simular um comportamento esperado (teórico) do empreendimento na ausência de valores efetivamente calculados. Os quadros 26 e 27 mostram os percentuais de gastos para uma obra de 12 meses e de 24 meses, respectivamente.

45% 46

PATRIMÔNIO 50% 51

PREVISÃO DE VENDAS CENÁRIO PESSIMISTA 24 MESES DE OBRA

TOTAL 100% 102

DURANTE A OBRA ( 24 MESES )

Mês 1 Mês 2 Mês 3 Mês 4 Mês 5 Mês 6 2 2 2 2 2 2 214600 214600 214600 214600 214600 214600 Mês 7 Mês 8 Mês 9 Mês 10 Mês 11 Mês 12 2 2 2 2 2 2 214600 214600 214600 214600 214600 214600 Mês 13 Mês 14 Mês 15 Mês 16 Mês 17 Mês 18 2 2 2 2 2 2 214600 214600 214600 214600 214600 214600 Mês 19 Mês 20 Mês 21 Mês 22 Mês 23 Mês 24 2 2 2 2 1 1 214600 214600 214600 214600 107300 107300 Capital Adquirido DURANTE A OBRA Lotes Vendidos Capital Adquirido DURANTE A OBRA Lotes Vendidos Capital Adquirido DURANTE A OBRA Lotes Vendidos DURANTE A OBRA Lotes Vendidos Capital Adquirido

(51)

Quadro 26- Custos mensais para obra de 12 meses

Quadro 27 – Custos mensais para obra de 24 meses

12 Meses % % acum Mês 1 2,9 2,9 Mês 2 6,4 9,3 Mês 3 8,8 18,1 Mês 4 10,5 28,5 Mês 5 11,5 40,1 Mês 6 12 52,1 Mês 7 11,9 64 Mês 8 11,2 75,2 Mês 9 9,8 85,1 Mês 10 7,9 92,9 Mês 11 5,2 98,1 Mês 12 1,9 100

24 Meses % % acum 24 Meses % % acum

Mês 1 0,9 0,9 Mês 13 6 58 Mês 2 2 2,9 Mês 14 5,9 63,9 Mês 3 2,8 5,7 Mês 15 5,7 69,6 Mês 4 3,5 9,2 Mês 16 5,5 75,1 Mês 5 4,1 13,3 Mês 17 5,1 80,2 Mês 6 4,6 17,9 Mês 18 4,7 84,9 Mês 7 5,1 23 Mês 19 4,2 89,1 Mês 8 5,4 28,4 Mês 20 3,6 92,7 Mês 9 5,7 34,1 Mês 21 3 95,7 Mês 10 5,9 40 Mês 22 2,2 97,9 Mês 11 6 46 Mês 23 1,4 99,3 Mês 12 6 52 Mês 24 0,7 100

(52)

4.5 FLUXO DE CAIXA PARA CENÁRIOS A E B

Quadro 28 – Fluxo de Caixa Cenário A Otimista

Quadro 29 – Fluxo de Caixa Cenário A Pessimista

Despesas Receitas Lucro Acumulado

Mês 0 R$ 4.377.800,00 R$ 1.180.300,00 -R$ 3.197.500,00 -R$ 3.197.500,00 Mês 1 R$ 104.877,30 R$ 858.400,00 R$ 753.522,70 -R$ 2.443.977,30 Mês 2 R$ 231.453,30 R$ 858.400,00 R$ 626.946,70 -R$ 1.817.030,60 Mês 3 R$ 318.248,30 R$ 858.400,00 R$ 540.151,70 -R$ 1.276.878,90 Mês 4 R$ 379.728,00 R$ 858.400,00 R$ 478.672,00 -R$ 798.206,90 Mês 5 R$ 415.892,60 R$ 858.400,00 R$ 442.507,40 -R$ 355.699,50 Mês 6 R$ 433.974,90 R$ 858.400,00 R$ 424.425,10 R$ 68.725,60 Mês 7 R$ 430.358,50 R$ 858.400,00 R$ 428.041,50 R$ 496.767,10 Mês 8 R$ 405.043,30 R$ 751.100,00 R$ 346.056,70 R$ 842.823,80 Mês 9 R$ 354.412,80 R$ 751.100,00 R$ 396.687,20 R$ 1.239.511,00 Mês 10 R$ 285.700,20 R$ 751.100,00 R$ 465.399,80 R$ 1.704.910,80 Mês 11 R$ 188.055,80 R$ 751.100,00 R$ 563.044,20 R$ 2.267.955,00 Mês 12 R$ 68.712,69 R$ 751.100,00 R$ 682.387,31 R$ 2.950.342,31

FLUXO DE CAIXA CENÁRIO A VENDAS OTIMISTAS

Despesas Receitas Lucro Acumulado

Mês 0 R$ 4.377.800,00 R$ 536.500,00 -R$ 3.841.300,00 -R$ 3.841.300,00 Mês 1 R$ 104.877,30 R$ 429.200,00 R$ 324.322,70 -R$ 3.516.977,30 Mês 2 R$ 231.453,30 R$ 429.200,00 R$ 197.746,70 -R$ 3.319.230,60 Mês 3 R$ 318.248,30 R$ 429.200,00 R$ 110.951,70 -R$ 3.208.278,90 Mês 4 R$ 379.728,00 R$ 429.200,00 R$ 49.472,00 -R$ 3.158.806,90 Mês 5 R$ 415.892,60 R$ 429.200,00 R$ 13.307,40 -R$ 3.145.499,50 Mês 6 R$ 433.974,90 R$ 429.200,00 -R$ 4.774,90 -R$ 3.150.274,40 Mês 7 R$ 430.358,50 R$ 429.200,00 -R$ 1.158,50 -R$ 3.151.432,90 Mês 8 R$ 405.043,30 R$ 429.200,00 R$ 24.156,70 -R$ 3.127.276,20 Mês 9 R$ 354.412,80 R$ 429.200,00 R$ 74.787,20 -R$ 3.052.489,00 Mês 10 R$ 285.700,20 R$ 429.200,00 R$ 143.499,80 -R$ 2.908.989,20 Mês 11 R$ 188.055,80 R$ 321.900,00 R$ 133.844,20 -R$ 2.775.145,00 Mês 12 R$ 68.712,69 R$ 321.900,00 R$ 253.187,31 -R$ 2.521.957,69