Guia de Fundos Imobiliários

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Guia de Fundos Imobiliários

UM NOVO CONCEITO DE RENDA “FIXA”

ANALISTA RESPONSÁVEL: FABIO FRANCISCO GONCALVES – CNPI-P

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BANRISUL S.A CORRETORA DE VALORES MOBILIÁRIOS E CÂMBIO 1 Rua Caldas Júnior, 108, Porto Alegre - RS

Se você gosta de dividendos, então já conhece o Mercado de Ações. No entanto, dada a alta valorização das ações da Bovespa nos

últimos 2 anos, poucas são aquelas que ainda estão atrativas em termos de yield* (ver glossário na última página). Já se você prefere a

renda-fixa, não deve estar muito feliz com o atual patamar da Taxa Selic: em

7,50%

ao ano – devendo cair para

7,00%

(a.a.) na semana que vem e

por lá permanecer por um bom tempo. Embora os juros futuros permitam que se consiga rentabilidades um pouco superiores no Tesouro Direto,

a diferença não é muito significativa, ainda mais levando-se em consideração a cobrança semestral de taxa de custódia feita pela Bolsa –

equivalente a 0,30% ao ano sobre o valor aplicado. Caso você se enquadre em qualquer uma das classificações anteriores, saiba que este

relatório foi feito para você!

Fundo Imobiliário é um tipo de investimento que, em termos de volatilidade nos preços dos ativos, representa um misto entre Tesouro

Direto e ações. Sendo assim, é ideal para investidores que buscam a possibilidade de ter um retorno superior às aplicações tradicionais de

renda-fixa, mas sem assumir uma dose de risco muito grande, típico da renda-variável. Mas cuidado para não confundi-los com os Fundos de

Investimento tradicionais, pois suas cotas são negociadas em Bolsa de Valores.

Consiste basicamente em reunir os recursos de diversos cotistas, visando a investi-los no mercado imobiliário. Todo Fundo possui a sua

Política de Investimentos, que vai determinar de que forma o seu patrimônio será aplicado. Os mais comuns são a compra, construção ou

reforma de imóveis, visando à posterior locação dos mesmos a terceiros. Os alugueis pagos pelos locatários representam, neste caso, a receita

corrente líquida. Como a maior parte do “lucro” do Fundo deve ser distribuída periodicamente aos cotistas na forma dos famosos “dividendos”,

daí advém o fato de que, normalmente, grande parte deles distribua proventos mensalmente. Os empreendimentos mais comuns são shoppings,

hotéis, hospitais e agências bancárias, mas também é permitido aplicar em produtos financeiros – como LCIs, CRIs e cotas de outros FIIs.

É também uma forma muito mais interessante de investimento do que aplicar em imóveis diretamente. Embora o lucro auferido na

compra e venda das cotas seja tributado em 20%, os proventos pagos são isentos de IR para pessoas físicas.

Diferentemente de quando se lida com ações, aqui uma “análise de múltiplos” (comparação entre preços das ações e indicadores

extraídos dos balanços das empresas) não é tão complexa. Como o objetivo principal é “auferir renda” através de dividendos (embora lucrar

com a compra e venda das cotas também seja possível), a análise torna-se mais simples. Como o montante dos lucros que cada Fundo distribui

aos cotistas depende da estratégia de cada gestor, o indicador relevante para determinar o potencial futuro de distribuição de proventos será

o valor patrimonial – influenciado pelas estimativas de valorização dos preços dos imóveis no Mercado.

O título deste relatório refere-se à busca pelos Fundos que apresentem os melhores históricos / perspectivas de pagamentos regulares de

dividendos. Assim, divulgaremos mensalmente um quadro-resumo com os indicadores mais relevantes de toda a base de Fundos listados na

Bolsa para lhe auxiliar na obtenção de retornos mensais suficientes para atingir seus objetivos!

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DATA-BASE: 29/11/2017

Nome Código Divid. Divid. Valor Volume Desempenho Desempenho Preço Participação

do do P / Yield Yield de Mercado médio mensal Beta da cota da cota da no IFIX

Fundo Ativo VPA (%) (%) do Fundo de negociação (5 anos) (%) (%) Cota (%)

em 30 dias em 12 meses (em R$ milhares) (em R$ mil) no mês no ano

FII Rb II RBRD11 1,10 3,80 10,46 148.976 214 0,29 -1,42 36,88 R$ 80,45 0,52 FII Rbresid2 RBDS11 0,71 2,12 5,94 50.595 5 0,03 2,14 11,08 R$ 399,89 -

FII Almirant FAMB11B 0,64 1,08 12,72 366.905 408 0,26 -26,51 -28,14 R$ 3.501,00 1,28 FII Cx Trx CXTL11 0,58 0,76 7,83 30.818 29 0,21 3,49 15,15 R$ 575,00 - FII BB Progr BBFI11B 0,88 0,80 9,61 377.000 547 0,44 4,40 32,70 R$ 2.900,00 1,32 FII Gen Shop FIGS11 1,05 0,90 10,80 240.025 675 - 2,96 61,37 R$ 92,62 0,84 FII Kinea Ri KNCR11 0,97 0,66 10,22 2.857.098 3.733 0,09 0,84 -2,25 R$ 101,68 9,97 FII BB R Pap RNDP11 0,88 0,71 11,56 98.345 31 0,15 -5,04 -1,58 R$ 915,00 0,34

FII Tg Ativo TGAR11B 1,01 0,80 - 35.450 95 - 1,17 - R$ 112,00 - FII Europar EURO11 0,63 0,50 5,23 76.403 29 0,40 -4,10 10,14 R$ 199,00 0,27 FII Capi Sec CPTS11B 0,98 0,76 10,58 98.670 119 - 0,43 9,76 R$ 98,67 0,24

FII Ouri Jpp OUJP11 0,95 0,73 - 69.120 85 - -0,31 - R$ 96,00 - FII Bmbrc Lc BMLC11B 0,80 0,61 7,19 83.427 62 0,35 0,02 2,24 R$ 83,56 0,29 FII Cx Rbrav CXRI11 0,93 0,70 8,66 168.605 54 - -0,22 13,76 R$ 1.069,99 0,59 FII Bc Ffii BCFF11B 0,91 0,63 7,94 470.000 1.634 0,28 3,67 25,77 R$ 79,00 1,64 FII Fatorfix FIXX11 1,05 0,78 8,01 34.712 46 0,11 11,23 15,33 R$ 94,85 0,12 FII Topfofii TFOF11 1,00 0,74 9,34 114.822 1 - - 23,80 - - FII Merito I MFII11 1,26 0,88 10,54 143.759 339 - 2,33 49,42 R$ 133,26 0,30 FII SP Downt SPTW11 1,03 0,71 8,56 134.850 244 0,36 1,40 34,35 R$ 75,00 0,47 FII Riob Rc FFCI11 0,95 0,65 8,42 253.946 319 0,34 -2,60 19,65 R$ 183,28 1,39 FII Fator Ve VRTA11 1,02 0,68 10,86 237.631 545 0,19 -1,10 -5,14 R$ 106,00 0,83 FII Excellen FEXC11 0,97 0,66 6,83 144.652 276 0,34 5,81 -0,01 R$ 98,99 0,51 FII Maxi Ren MXRF11 0,94 0,62 9,61 304.754 464 0,24 1,26 18,84 R$ 9,68 1,06 FII CSHG Cri HGCR11 1,03 0,70 9,97 109.808 46 0,26 1,86 14,36 R$ 104,87 0,38 FII Js Real JSRE11 0,89 0,57 9,57 632.389 867 0,16 -1,45 9,06 R$ 98,00 2,21 FII Absoluto BPFF11 1,02 0,68 8,29 197.000 165 0,38 1,20 32,69 R$ 98,50 0,69

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FII Cx Cedae CXCE11B 1,09 0,72 8,87 168.554 35 0,28 -0,69 16,94 R$ 2.460,00 - FII Xp Macae XPCM11 1,25 0,79 9,57 237.473 596 0,36 0,72 21,57 R$ 98,35 0,83

FII HG Real HGRE11 1,01 0,62 7,70 1.114.110 1.254 0,34 -4,35 30,14 R$ 1.509,00 3,89 FII Cshgfoft FOFT11 0,92 0,60 7,32 110.036 30 - - 31,11 - - FII Ggr Covep GGRC11 1,13 0,70 - 169.035 831 - 1,48 - R$ 119,56 -

FII P Vargas PRSV11 0,64 0,42 5,09 81.315 29 0,13 -2,30 -9,49 R$ 417,00 0,28 FII Aesapar AEFI11 1,23 0,74 9,01 122.575 231 0,21 3,36 32,93 R$ 162,89 0,43 FII Sdi Log SDIL11 1,00 0,60 7,11 139.310 95 0,28 -1,63 29,19 R$ 96,82 0,49 FII Riobcri2 RBVO11 0,97 0,58 9,25 35.288 21 0,14 -1,57 -18,42 R$ 68,41 0,12

FII Bcia BCIA11 0,99 0,59 8,05 201.064 20 - -1,90 -1,60 R$ 119,00 - FII Louveira GRLV11 1,04 0,61 7,27 123.984 139 - 1,94 40,93 R$ 1.154,92 0,43

FII Floripa FLRP11 0,90 0,53 6,89 56.764 52 0,31 -3,83 37,37 R$ 1.100,00 0,20 FII Kinea Ip KNIP11 1,05 0,59 7,57 1.092.971 962 - 1,54 3,77 R$ 108,00 3,81 FII JHSF Fbv RBBV11 0,65 0,37 5,39 81.583 496 - 0,46 -5,73 R$ 65,05 0,28 FII C Branco CBOP11 1,05 0,61 7,64 108.529 83 - -1,07 29,75 R$ 766,99 0,38 FII CSHG Log HGLG11 1,17 0,66 7,97 445.742 632 0,38 2,85 34,05 R$ 1.310,62 3,07 FII Rb Cap I FIIP11B 1,08 0,63 9,08 178.015 112 0,19 2,24 23,70 R$ 192,00 0,62 FII A Branca FPAB11 0,93 0,54 6,37 255.008 5 0,17 -3,17 23,61 R$ 340,01 -

FII Gwi Ri GWIR11 1,01 0,58 7,18 80.606 8 -0,06 1,06 -12,16 - - FII Rionegro RNGO11 1,00 0,56 7,33 250.206 401 0,30 1,21 25,31 R$ 93,50 0,87 FII Bees Cri BCRI11 1,09 0,61 10,65 128.260 240 - -1,44 1,37 R$ 106,00 0,45 FII Indl BR FIIB11 1,10 0,61 7,25 268.520 297 0,11 0,87 27,56 R$ 392,00 0,91 FII AG Caixa AGCX11 1,16 0,62 8,09 506.250 274 0,21 -0,74 9,20 R$ 1.250,00 1,77

FII Mtgestao DRIT11B 0,95 0,50 8,23 55.589 1 0,05 0,49 19,23 - - FII Kinea KNRI11 1,16 0,55 6,61 2.592.543 2.082 0,38 -0,94 24,35 R$ 167,00 9,04

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DATA-BASE: 29/11/2017

FII V Parque FVPQ11 1,18 0,61 6,04 553.705 0 - 0,68 - - - FII Anh Educ FAED11 1,26 0,65 8,30 138.002 68 0,27 5,01 17,72 R$ 214,90 0,48

FII Bc Fund BRCR11 0,94 0,41 6,96 1.943.601 3.207 0,36 0,52 12,76 R$ 101,10 6,78 FII Crianca HCRI11 1,21 0,62 7,11 71.960 17 0,31 4,32 40,99 R$ 359,80 0,25 FII Lourdes NSLU11 1,26 0,65 7,58 277.007 100 0,19 6,38 35,29 R$ 241,97 0,97 FII Rd Escri RDES11 0,74 0,37 4,31 47.503 5 0,18 -2,65 13,34 - -

FII Polo I PLRI11 0,93 0,46 18,04 92.863 7 0,19 -1,85 2,12 R$ 97,31 0,32 FII Trx Log TRXL11 0,86 0,41 5,29 128.399 162 0,18 1,53 40,26 R$ 77,85 0,45 FII BB Prgii BBPO11 1,54 0,66 8,05 2.361.686 1.948 0,31 -3,05 29,64 R$ 148,35 8,24 FII Ceo Ccp CEOC11 1,11 0,52 0,74 153.426 99 0,32 -3,69 25,22 R$ 84,50 0,54 FII C Textil CTXT11 1,51 0,67 7,86 185.958 48 - 5,88 50,29 R$ 5,12 0,65 FII Banrisul BNFS11 1,42 0,63 7,33 88.900 17 0,09 7,90 13,80 R$ 127,00 - FII Sant Age SAAG11 1,46 0,63 7,58 759.128 449 0,25 -3,47 22,84 R$ 134,80 2,65

FII Scp SCPF11 1,21 0,53 7,63 56.700 17 - 1,47 33,64 R$ 13,50 - FII Cshgshop HGBS11 1,07 0,43 6,60 1.238.382 1.426 0,34 -5,73 20,88 R$ 2.304,00 4,32

FII The One ONEF11 1,20 0,52 5,87 114.832 12 0,26 -3,62 42,83 - 0,40 FII Cshgjhsf HGJH11 1,35 0,54 6,43 231.000 405 0,37 2,38 24,46 R$ 1.400,00 0,81 FII Hotel Mx HTMX11 0,83 0,32 5,14 135.954 501 0,32 -1,30 7,20 R$ 121,50 0,30 FII Olimpia VLOL11 1,12 0,45 5,45 163.312 139 0,33 6,90 32,69 R$ 91,50 0,57 FII S F Lima FLMA11 1,02 0,40 8,22 186.390 33 0,04 11,16 34,46 R$ 2,70 0,65 FII BB Corp BBRC11 1,49 0,56 6,91 228.960 200 0,21 3,28 29,96 R$ 144,00 0,80 FII Shopjsul JRDM11 0,97 0,36 7,22 182.291 274 0,23 0,36 17,37 R$ 82,00 0,64 FII Ourinves EDFO11B 1,74 0,62 7,72 65.608 9 0,10 -2,28 0,37 - - FII Bm Thera THRA11 1,19 0,41 2,70 160.233 320 0,26 4,37 35,92 R$ 108,80 0,56 FII Abc Imob ABCP11 1,45 0,49 5,97 988.510 536 0,28 4,18 42,59 R$ 16,20 3,45 FII Campusfl FCFL11 1,55 0,51 5,93 375.748 172 0,27 0,94 36,69 R$ 2.249,99 1,31

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FII Vbi 4440 FVBI11 1,11 0,36 5,03 230.050 621 0,34 1,41 26,48 R$ 107,00 0,80 FII Max Ret MAXR11 1,18 0,38 7,65 116.535 27 0,21 2,85 34,72 R$ 1.967,00 - FII Memorial FMOF11 0,81 0,26 2,64 54.357 5 0,15 -2,48 5,43 R$ 107,00 - FII Rbralpha RBRF11 1,03 0,33 - 79.379 73 - -1,67 - R$ 98,00 -

FII D Pedro PQDP11 1,23 0,39 4,92 770.281 155 0,31 -0,53 73,57 R$ 3.230,00 2,69 FII Cenesp CNES11 0,97 0,30 4,45 294.630 81 0,11 -3,76 7,17 R$ 99,90 1,02 FII Galeria EDGA11 0,52 0,15 4,63 166.739 155 0,51 -4,82 -11,15 R$ 43,74 0,58 FII Higienop SHPH11 1,50 0,38 4,78 531.501 66 0,24 1,74 18,04 R$ 918,99 1,85 FII Riobrcib RBCB11 2,11 0,53 9,53 30.268 2 - 12,82 84,30 R$ 570,02 - FII Rb Gsb I RBGS11 0,49 0,12 4,84 48.887 31 0,48 3,19 38,71 R$ 45,35 0,17

FII Tboffice TBOF11 1,15 0,24 3,67 736.163 502 - -2,10 19,58 R$ 73,25 2,57 FII Torre no TRNT11 1,08 0,19 3,88 718.437 4 0,33 9,53 18,59 - - FII Cshgatsa ATSA11B 0,88 0,13 1,70 202.222 15 - - - - - FII W Plaza WPLZ11B 0,96 0,07 2,59 76.209 10 0,45 -6,00 4,91 R$ 77,03 - FII C Jardim BBVJ11 0,76 0,05 4,38 157.180 71 0,26 -6,41 9,28 R$ 58,00 0,55

FII Torre Al ALMI11 0,86 0,00 9,43 176.943 219 0,60 -14,09 -2,04 R$ 1.690,00 0,62 FII Dea Care CARE11 1,44 0,00 0,00 99.376 15 - -4,04 45,63 - -

FII Domo DOMC11 0,70 0,00 0,00 105.000 9 - -14,29 23,97 R$ 600,00 - FII Vidanova FIVN11 0,36 0,00 0,00 56.476 0 - 20,00 - - - FII Jpp Capi JPPC11 1,11 0,00 0,43 49.499 13 - - - - - FII Kii Real KNRE11 0,88 0,00 2,65 189.181 160 - 4,08 15,54 R$ 1,02 - FII Merc BR MBRF11 0,85 0,00 6,32 110.458 130 0,40 0,58 37,46 R$ 1.086,50 0,39 FII Panamby PABY11 0,09 0,00 0,00 16.457 0 - - - - -

FII Polo Cri PORD11 1,00 0,00 11,97 103.620 23 0,00 0,21 6,67 R$ 103,62 0,36 FII Trxe Cor XTED11 0,64 0,00 0,00 48.399 74 0,54 4,29 27,42 R$ 27,00 0,17

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DATA-BASE: 29/11/2017

FII Ancar Ic ANCR11B - - - - 0 - - - - -

FII Aquilla AQLL11 - - - - 0 - - - - -

FII Aquil Rd ARFI11B - - - - 0 - - - - -

FII Atico ATCR11 - - - -

FII BB Recim BBIM11 - - - - 0 - - - - -

FII Brasilio BMII11 - - - -

FII Brhoteis BRHT11B - - - - 0 - - - - -

FII B Varejo BVAR11 - - - - 0 - - - - -

FII Dovel DOVL11B - - - - 0 - - - - -

FII Eldorado ELDO11B - - - - 0 - - - - -

FII Castelo FCAS11 - - - -

FII Infra Re FINF11 - - - -

FII Domingos FISD11 - - - - 0 - - - - -

FII P Negra FPNG11 - - - - 0 - - - - -

FII Opportun FTCE11B - - - - 0 - - - - -

FII Jt Prev JTPR11 - - - - 0 - - - - -

FII Ev Kinea KINP11 - - - -

FII Lateres LATR11B - - - - 0 - - - - -

FII Nch Bra NCHB11 - - - - 0 - - - - -

FII Novohori NVHO11 - - - -

FII Personal PRSN11B - - - - 0 - - - - -

FII Reit Riv REIT11B - - - - 0 - - - - -

FII Sia Corp SAIC11B - - - - 0 - - - - -

FII Sao Fer SFND11 - - - -

FII Shop Pdp SHDP11B - - - -

FII Spa SPAF11 - - - - 0 - - - - -

FII Transinc TSNC11 - - - -

FII Vereda VERE11 - - - -

FII Vinci Sc VISC11 1,04 - - 322.629 - - 0,35 - R$ 100,35 -

FII Vq Lajes VLJS11 - - - -

FII Vq Lajes VLJS12 - - - -

FII Polo Sho VPSI11 - - - -

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• P/VPA: Preço da ação / Valor patrimonial (patrimônio líquido no balanço dividido pelo número de ações emitidas pela empresa).

o

Mostra quanto valeria cada ação caso a empresa fosse liquidada hoje.

• Div.Yld (30 dias): Dividendos (e outras formas de remuneração) por cota distribuídos no período equivalente a 1 mês / preço da cota.

o

Mostra a efetiva remuneração (% mensal) que o FII vem entregando aos cotistas.

Para efeitos de comparação, a tradicional “caderneta” de poupança paga em torno de 0,5% ao mês.

• Div.Yld (12 meses): Dividendos (e outras formas de remuneração) por cota distribuídos no período equivalente a 1 ano / preço da cota.

o

Mostra a efetiva remuneração (% anual) que o FII vem entregando aos cotistas.

Normalmente apenas uma parcela do lucro (payout) é distribuída aos cotistas, com outra parcela sendo retida para o

refinanciamento das operações do FII.

• Valor de Mercado: Preço da cota x número de cotas emitidas pelo Fundo.

o

É, teoricamente, o valor que o Mercado está disposto a pagar aos cotistas caso o patrimônio do Fundo seja vendido.

o

Dá uma ideia do “tamanho” do FII.

• Volume (médio): Volume financeiro negociado com as cotas do Fundo nos últimos 30 dias / número de pregões no período.

o

Dá uma ideia da liquidez das cotas do FII na Bolsa de Valores.

o

Atentar para o fato de que a liquidez da grande maioria dos Fundos é bem menor do que a do Mercado de ações.

• Preço da cota: alguns Fundos possuem valor de face elevado, o que pode restringir a aplicação nestes por investidores de menor porte.

o

Como o “lote-padrão” de negociação é 1 cota, não há o chamado “mercado fracionário”.

• IFIX: Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, o qual representa uma carteira teórica de ativos e busca ser o indicador do

desempenho médio das cotações dos principais fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da

BM&FBOVESPA.

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EQUIPE DE ANÁLISE DA BANRISUL CORRETORA DE VALORES

•

Fabio F Gonçalves, CNPI-P –

[email protected]

– (51)3215-1972

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O Analista Fábio Francisco Gonçalves é o principal responsável por este relatório.

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Parte da remuneração do(s) analista(s) de valores mobiliários que elaboraram este relatório de análise advém de lucros do grupo econômico ao qual a Banrisul Corretora pertence. Declarações nos termos do art.18 da Instrução CVM 483:

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A análise fundamentalista é baseada na avaliação dos fundamentos de determinadas empresas e dos diferentes setores da economia e utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento. A duração recomendada para este tipo de investimento é de médio e longo-prazo.

A análise técnica é baseada no comportamento dos preços das ações do ativo objeto, suas oscilações e tendências. A duração recomendada para este tipo de investimento pode variar do curto-prazo até o longo prazo, dependendo da duração da tendência.