VANTAGENS E DESVANTAGENS DO EMPREENDIMENTO:

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6. VANTAGENS E DESVANTAGENS DO EMPREENDIMENTO: 12

7. ANEXOS: 13

1. Introdução:

Este relatório apresentará uma análise sobre o Empreendimento Condomínio Lagos de São Gonçalo, localizado na Travessa 1 da Avenida São Francisco de Paula, 650 – Pelotas, RS.

O terreno possui área aproximada de 35 hectares, sendo 47% da área ocupada pelos lotes. Seu projeto consiste de 365 lotes individuais, com áreas de 390 a 576m² (13 x 30m a 18 x 32m).

A inspiração para a construção do condomínio veio dos condomínios da Flórida, com formas orgânicas e vista para lagos.

Figura 1 - http://verohomeblog.com/08/castaway-cove-vero-beach-homes-for-sale (acesso em abril de 2011).

2. Promoção:

As duas empresas sócias empreendedoras do Condomínio Lagos de São Gonçalo são a Idealiza Empreendimentos Imobiliários e WagnerPar Urbanismo.

Ricardo Costa, sócio-representante da Empresa Idealiza, depois de adquirir a área do condomínio (2008), procurou a Empresa Wagnerpar, em função da parceria de outros empreendimentos, para darem a partida no negócio.

A Idealiza Empreendimentos Imobiliários com sede em Porto Alegre é representada por Ricardo Costa, pelotense, que atualmente mora em São Paulo. Em parceria com a Wagnerpar, tem desenvolvido condomínios no litoral sul do Brasil como o Costa Serena, em Capão da Canoa.

A WagnerPar Urbanismo surgiu a partir da implantação do Balneário Capão Novo, próximo a Capão da Canoa, em 1980. A construção de condomínios horizontais teve boa aceitação por parte dos compradores, com isso o mercado se estendeu a Xangrilá e Balneário de Atlântida. Nos últimos anos, a empresa já urbanizou mais de 1 milhão de metros

quadrados.

Os sócios da WagnerPar são Paulo Alberto D’Amico (também é responsável técnico) e Ricardo Wagner (também responsável comercial e financeiro). A empresa estava sediada em Porto Alegre. Recentemente, foi transferida para o litoral em função da facilidade de

acompanhamento dos empreendimentos.

O lagos de São Gonçalo é o primeiro empreendimento das empresas no interior do estado. Atende ao disposto na Lei 4.591, de 16.12.1964, no decreto nº 55.815, de 08.03.1965 e, em especial, na Lei 5.660, de 30.12.2009, do Município de Pelotas/RS. (Em anexo)

No início eram dois terrenos, que foram unificados e, posteriormente desmembrados, totalizando os 35 hectares permitidos pela Lei 5660 (2009) para a construção de um

condomínio de lotes fechado.

Para o início desde projeto foi fundada outra empresa (sócios: Idealiza e WagnerPar), a Lagos de São Gonçalo Empreendimento Imobiliário, sendo esta uma pessoa jurídica que durará até a conclusão do condomínio. Após, será criada uma empresa de administração imobiliária para a manutenção do condomínio.

3. Financiamento:

A Caixa Econômica Federal proporciona o financiamento das casas. A Unicred

proporciona 3 parcelas mensais de 10% do preço e o saldo em 48 vezes, com todas as parcelas corrigidas pelo INCC até o certificado de conclusão da obra e a partir daí pelo IGPN da FGV.

Para o financiamento dos lotes, a Empresa possui financiamento próprio em até 60 vezes.

Simulação de compra:

No lote mais caro, de R$ 260,00 e aproximadamente 585m² o m² sai R$ 444,44. Já no lote mais barato, de 390m², o preço do m² é de R$ 405,12, já que o lote custa R$ 158,00.

4. Produção:

Segundo entrevista com Paulo Alberto D’Amica, sócio da Empresa WagnerPar, o projeto aprovado na prefeitura foi pensado desde o início como sendo o projeto executivo diminuindo as chances de mudanças ao longo do projeto.

Os trabalhos de projeto começaram em abril de 2010. Em, aproximadamente, 90 (noventa) dias estava praticamente pronto. Depois de concluída esta etapa, o que demandou mais tempo foi a compatibilização do projeto arquitetônico e urbanístico com os

complementares para o pedido de aprovação no Registro de Imóveis para o recebimento das matrículas dos lotes. Em praticamente 8 meses, o projeto foi totalmente aprovado.

 Média do tempo a ser concluído o empreendimento = 3 a 4 anos (1 ano para o projeto + 2 ou 3 anos para a implantação).

Os responsáveis pela obra mostraram satisfação na rapidez da devolução dos projetos pelos órgãos de Pelotas, assim como também o SANEP1 ter atendimento centralizado (água, esgoto e pluvial), fatores que facilitaram o andamento do projeto. Uma das exigências do SANEP foi de que o empreendimento estivesse na cota 2 metros para evitar que o nível de água subisse e alagasse o terreno. A média da cota será 2,20m, havendo uma importação de mais de 250.000m³ de areia.

a. Das Unidades autônomas

A construção implantada no terreno comprado no condomínio pode seguir o estilo preferido pelos proprietários, desde que seguidas as normas do regimento condominial, como por exemplo: recuos laterais de 1,5m, frontais e fundos de 6m. O mínimo a ser construído é 180m² com o máximo de 7m de altura.

Cada lote deve respeitar o entorno: construções de muros nos fundos do lote, de acordo com seu posicionamento do terreno no loteamento (lotes próximos aos lagos: fechamentos leves – cercas vivas).

O lote médio possui 450m² podendo chegar até o dobro se contadas as áreas condominiais.

b. Das Redes de Água e Esgoto

Para o projeto do esgoto foi feita uma rede interna de esgoto com duas estações elevatórias2. Uma elevatória recalca na outra elevatória interna e essa através de um emissário3 despejarão o esgoto nas redes municipais.

1 _{Sistema Autônomo de Saneamento de Pelotas.}

2 Estação Elevatória de Esgotos (EEE): conjunto de equipamentos, em geral dentro de uma edificação subterrânea, destinado a promover o recalque das vazões dos esgotos coletados a montante.

As redes são duplas, sob o passeio, para evitar que a rua seja danificada quando feitas manutenções. Alguns lugares são simples por questões urbanísticas.

c. Do Sistema Viário

As ruas possuem 8m de largura e o passeio é de 4m. Um lado da rua possui o passeio pavimentado e postes de energia elétrica, o outro lado não há pavimentação e nem postes para proporcionar maior satisfação visual aos pedestres.

As vias serão asfaltadas em função da durabilidade. Somente 3 (três) alamedas serão calçadas (com granito) entre outros fatores, para diminuir a velocidade.

Figura 3- Ruas sendo construídas. Foto de Marta Rickes (abril de 2011)

d. Do Sistema Pluvial e de Galerias

A propaganda do Condomínio está voltada aos lagos que farão parte da área de lazer (4,1 hectares de espelhos d’água, correspondendo a 12% da área total). Eles foram calculados para receber um volume considerável de água para funcionar como uma bacia pluvial de amortecimento.

A inclinação e declividades adotadas conduzirá as águas pluviais para os lagos do empreendimento. O excedente de água dos lagos segue tubulado até os valos de drenagem. Possui 2 (dois) pontos para extravasar a água das bacias que será levada até o dique e o volume de água será regulado na comporta.

3 Emissário: canalização que deve receber esgoto exclusivamente em sua extremidade de montante, pois se destina apenas ao transporte das vazões reunidas.

Figura 4- Vista do lago principal do condomínio. Foto de Marta Rickes (abril de 2011)

e. Das Áreas de Uso Comum

O custo da infra-estrutura em comparação com o valor do lote é de 15 a 30%. O clube com 1525m² disporá de: ESPAÇO GOURMET, SALÃO DE FESTAS, COZINHAS, DEPÓSITOS, SANITÁRIOS, CAFETERIA, ESPAÇO INFANTIL, SALAS DE JOGOS, VESTIÁRIOS, FRALDÁRIO, SALA DE FITNESS, PISCINA TÉRMICA, ÁREA EXTERNA COM PISCINA E DECK MOLHADO, PLAYGROUND INFANTIL, QUADRA DE FUTEBOL INFANTIL DE GRAMA NATURAL, QUADRA DE VÔLEI SOBRE AREIA, CANCHA DE TACO, PUTTING GREEN.

O Lagos de São Gonçalo possuirá: piscina térmica, aberta, putting green, quadra para taco, 2 playgrounds, quadra de futebol infantil, vôlei, poliesportiva, tênis descoberta, coberta, futebol de set, uma churrasqueira, quadra de padel, cafeteria, sala kids, sala de jogos adultos, academia, salão de festas, fraldário, jardim de inverno, sala de reuniões, pórtico de 200m², administração condominial de 450 m². A estimativa é de 100 mil reais mensais destinado a custos de condomínio, que será divido entre os moradores de acordo com a área do lote.

O maior terreno possui 1400m² (3 lotes);

 O maior investidor do empreendimento comprou 6 lotes;  A maioria dos compradores são pelotenses.

A partir do Registro de Incorporação, o prazo para entrega da infra estrutura do loteamento, tais como pavimentação, redes de água e esgoto, rede elétrica, é de 18 meses (possibilitando o início das construções) e para a entrega definitiva do condomínio é de 30 meses (permitindo a ocupação das casas).

Figura 5- Perspectiva Aérea da área do Clube. Fonte: www.lagosdesaogoncalo.com.br (acesso em março de 2011)

f. Paisagismo:

104 butiazeiros, 87 jerivás, 13 aguaís, 4 figueiras, 19 plátanos, e 61 corticeiras-do-banhado

80m² de cerca viva e 6000m² de capões e mata nativa (1000 unidades) 97000m² de grama de jardim e 8800m² de canteiros

1000m de caminhos pavimentados no entorno do lago principal 31 bancos

64m² de decks 1 trapiche de 18m²

55 lixeiras espalhadas ao longo do empreendimento 49 luminárias balizadoras

77 luminárias embutidas em solo 27 luminárias refletoras

Figura 6- Perspectiva aérea do Projeto de paisagismo e da quadra de esportes. Fonte: www.lagosdesaogoncalo.com.br

5. Comercialização:

As vendas e a corretagem do condomínio são feitas em 10(dez) imobiliárias locais: G3 Assessoria Imobiliária – Rua Gonçalves Chaves, 762 – Pelotas;

Bagé Negócios Imobiliários - Rua Padre Anchieta, 4050 – Pelotas; Casarão Imóveis – Rua Félix da Cunha, 654 e 656 – Pelotas;

Fuhro Souto Consultoria Imobiliária – Rua Gonçalves Chaves, 762 – Pelotas; ND Assessoria Imobiliária – Rua Padre Anchieta, 2676 – Pelotas;

Pedro Trindade/Genesis – Rua Voluntários da Pátria, 625 – Pelotas; Prolar Imóveis – Rua Gal. Neto, 1236 – Pelotas;

Propriedades Adm. e Consultoria Imobilária – Rua Gonçalves Chaves, 775 – Pelotas; Raphael Imóveis – Rua Santa Cruz, 1992 – Pelotas;

You Group – Rua Andrade Neves, 2295 – Pelotas.

O ponto de venda encontra-se na área onde futuramente será instalado o condomínio, e é administrado pelo escritório De Marco Advocacia, e os corretores que dão

atendimento são das imobiliárias autorizadas, seguindo uma escala de horários previamente definida.

Atualmente4, estão vendidos 283 lotes, 47 em propostas, e 11 reservados. Nas primeiras 4 horas após a abertura foram vendidos 235 dos lotes.

4 Dados baseados em entrevista feita em XXXXX de março de 2011 com o advogado Fabiano De Marco, proprietário do escritório de advocacia De Marco Assessoria Jurídica.

Figura 3 - Maquete localizada no Plantão de Vendas do Empreendimento – Foto de Nirce Saffer Medvedovski (abril de 2011).

Figura 4- Plantão de Vendas do Condomínio Lagos de São Gonçalo - Foto de Marta Rickes (abril de 20110

6. Vantagens e Desvantagens do Empreendimento:

Com relação às vantagens, podemos citar:

 Boa localização na cidade (próximo ao centro);

 As empresas responsáveis, salientam 3 (três) pontos diferenciais: 1. Bem planejado

2. Seguro;

3. Boa convivência pessoal.

 Geração de aproximadamente 8(oito) empregos diretos (arquiteto, engenheiro, pedreiros, pintores, etc.) para cada casa construída5;

 Grande movimentação de capital: aproximadamente 3 milhões de reais em comissões para imobiliárias (por volta de 200 corretores envolvidos³.

Com relação às desvantagens, podemos citar:  A geração dos empregos ser em curto prazo;

 Pouca variedade de números de alguns itens da área social, como salão de festas, sala de reunião, etc;

 Longa distância do fundo do condomínio até a Av. Ferreira Viana, sem disponibilidade de transporte do condomínio.

 Construção de um muro paralelo à Av. Ferreira Viana.

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7. Anexos:

Minuta de Convenção de Condomínio

Regimento Interno

Código interno de edificações

Normas de Construção e Procedimentos

Memorial Descritivo de Acabamentos Plantas

8. Bibliografia:

http://www.wagnerpar.com.br/awagnerpar.php?ref=historia (acesso em março de 2011)

http://www.lagosdesaogoncalo.com.br/(acesso em março de 2011)

http://www.pelotas.com.br/noticia/noticia.htm?codnoticia=18685 (acesso em março de 2011)

http://verohomeblog.com/08/castaway-cove-vero-beach-homes-for-sale (acesso em abril de 2011)

http://activerain.com/blogsview/334951/-waterfront-homes-for-sale-vero- (acesso em abril de 2011)

Entrevista com Fabiano de Marco – De marco Sociedade de Advocacia, Pelotas, RS.

Entrevista com Paulo D’Amico – WagnerPar, Capão da Canoa, RS.

http://www.pelotas.com.br/interesse_legislacao/lista_leis.htm?tipo_site=l (acesso em abril de 2011)