Demonstrações Financeiras
Fundo de Investimento Imobiliário – FII BTG Pactual Corporate Office Fund
CNPJ: 08.924.783/0001-01
(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.
DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23) 31 de dezembro de 2014 e 2013
com Relatório dos Auditores Independentes
Fundo de Investimento Imobiliário – FII BTG Pactual Corporate Office Fund CNPJ: 08.924.783/0001-01
(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001- 23)
Demonstrações financeiras 31 de dezembro de 2014 e 2013
Índice
Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações financeiras ... 1
Demonstrações financeiras auditadas Balanços patrimoniais ... 3
Demonstrações do resultado ... 4
Demonstrações das mutações do patrimônio líquido ... 5
Demonstrações dos fluxos de caixa ... 6
Notas explicativas às demonstrações financeiras... 7
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Uma empresa-membro da Ernst & Young Global Limited
Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações financeiras
Aos Cotistas e ao Administrador do
Fundo de Investimento Imobiliário – FII BTG Pactual Corporate Office Fund (Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM)
Examinamos as demonstrações financeiras do Fundo de Investimento Imobiliário – FII BTG Pactual Corporate Office Fund (“Fundo”), que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2014, e as respectivas demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo naquela data, assim como o resumo das principais práticas contábeis e demais notas explicativas.
Responsabilidade da Administração sobre as demonstrações financeiras
A Administração do Fundo é responsável pela elaboração e adequada apresentação destas demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliário e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações financeiras livres de distorção relevante, independente se causada por fraude ou erro.
Responsabilidade dos auditores independentes
Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre essas demonstrações financeiras com base em nossa auditoria, conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Estas normas requerem o cumprimento de exigências éticas pelos auditores e que a auditoria seja planejada e executada com o objetivo de obter segurança razoável de que as demonstrações financeiras estão livres de distorção relevante.
Uma auditoria envolve a execução de procedimentos selecionados para obtenção de evidência a respeito dos valores e divulgações apresentados nas demonstrações financeiras. Os procedimentos selecionados dependem do julgamento do auditor, incluindo a avaliação dos riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independente se causada por fraude ou erro. Nesta avaliação de riscos, o auditor considera os controles internos relevantes para a elaboração e
adequada apresentação das demonstrações financeiras do Fundo para planejar os procedimentos de auditoria que são apropriados nas circunstâncias, mas não para fins de expressar uma opinião sobre a eficácia destes controles internos do Fundo. Uma auditoria inclui, também, a avaliação da
adequação das práticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis feitas pela Administração, bem como a avaliação da apresentação das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.
Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa
opinião.
Opinião
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira do Fundo de Investimento
Imobiliário – FII BTG Pactual Corporate Office Fund em 31 de dezembro de 2014, o desempenho das suas operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo naquela data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliário.
São Paulo, 23 de fevereiro de 2015.
ERNST & YOUNG
Auditores Independentes S.S.
CRC-2SP015199/O-6
Emerson Morelli
Contador CRC- 1SP249401/O-4
(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM)
Balanços patrimoniais em 31 de dezembro de 2014 e 2013 Em milhares de reais
Ativo Nota 31/12/2014 31/12/2013
Circulante
Aplicações Financeiras
De natureza não imobiliária 5.(i) 8.283 8.749
De natureza imobiliária 5.(ii) 558.194 646.754
Rendimentos a receber 6. 6.744 8.295
Aluguéis a receber 7 11.464 12.700
Devedores diversos 23.c 6.467 586
591.152 677.084 Não Circulante
Aplicações financeiras - vinculado a depositos em garantia
De natureza não imobiliária 3.434 3.156
Aplicações Financeiras
De natureza imobiliária 5.(ii) 1.284.541 1.179.086
1.287.975 1.182.242 Investimento
Propriedades para Investimento 9.
Imóveis acabados 1.587.200 1.733.100
1.587.200 1.733.100
Total do ativo 3.466.327 3.592.426
Passivo e patrimônio líquido Nota
Circulante
Rendimentos a distribuir 13. 19.423 19.421
Impostos e contribuições a recolher 121 106
Provisões e contas a pagar 5.767 5.335
Obrigações por captação de recursos 12. - 1.624
Obrigações por aquisição de imóveis 11. 40.211 39.848
Negociação e intermediação de valores - 440
65.522 66.774
Não circulante
Provisões de ITBI a pagar 13.302 13.302
Obrigações por recursos em garantia 8. 3.434 3.156
Obrigações por captação de recursos 12. - 10.181
Obrigações por aquisição de imóveis 11. 225.755 239.458
242.491 266.097
Total do passivo 308.013 332.871
Patrimônio líquido 14.
Cotas integralizadas 1.973.069 1.973.069
Gastos com colocação de cotas (38.806) (38.806)
Reserva de contingência 29.212 19.174
Ajuste de avaliação patrimonial 1.017.097 1.041.941
Reserva de lucros 177.742 264.177
Total do patrimônio líquido 3.158.314 3.259.555
Total do passivo e patrimônio líquido 3.466.327 3.592.426
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
Fundo de Investimento Imobiliário - FII BTG Pactual Corporate Office Fund
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Em milhares de reais, exceto lucro líquido por cota e valor patrimonial da cota
Nota 31/12/2014 31/12/2013 Propriedades para Investimento
Receitas Propriedades para Investimento 138.045 215.652
Receitas de aluguéis 136.540 147.214
Receitas de vendas de propriedade para investimento 74.500 -
Provisão/reversão para créditos de liquidação duvidosa (585) 92
Receitas de multas e juros recebidos 336 1.378
Ajuste ao valor justo de propriedades para investimento 9 (72.746) 66.968
Custo Propriedades para Investimento vendidas (73.600) -
Custo de propriedades para investimentos vendidas 9 (40.798) -
Reversão de ajuste a valor justo de propriedades para investimentos vendidas 9 (32.802) -
Despesas juros e atualização monetária de captação e aquisição de imóveis (29.893) (61.260)
Atualização monetária venda imóvel - 4
Despesas de juros com captação de recursos 12 e 16 (483) (1.070)
Despesas de atualização monetária com captação de recursos 12 e 16 (650) (682)
Despesas de juros com obrigações por compra de imóveis 11 e 16 (26.371) (42.227)
Despesas de atualização monetária com obrigações por compra de imóveis 11 e 16 (2.389) (17.285)
Despesas administrativas dos imóveis (8.900) (3.044)
Despesas de comissões 16 (2.849) (1.076)
Despesa de administração - Imóvel 16 (1.262) (1.118)
Despesas de condomínio 16 (2.942) (622)
Despesas de reparos, manutenção e conservação 16 (1.847) (228)
Resultado líquido de propriedades para investimento 25.652 151.348
Ativos Financeiros de Natureza Imobiliária
Rendimentos de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) 5.(ii)a 16.652 18.077
Ajuste ao valor justo de CRI 5.(ii)a (7.224) (6.439)
Rendimentos de letras de crédito imobiliário (LCI) 5.(ii)b 48.993 63.274
Resultado de cotas de fundos imobiliários - equivalência patrimonial 5.(ii)c 95.587 128.356
Rendimento de cotas de fundos imobiliários (FII) 7.970 5.336
Resultado de cotas de fundos imobiliários - valor justo (5.554) (9.833)
Ganho na venda de Cotas de Fundos Imobiliários - 1.577
Resultado líquido de ativos financeiros de natureza imobiliária 156.424 200.348
Resultado líquido de atividades imobiliárias 182.076 351.696
Outros ativos financeiros
Receitas com certificados de depósitos bancários - 91
Receitas com cotas de fundo de renda fixa 1.893 1.764
Despesas com IR sobre aplicações financeiras 16 (409) (402)
Total de outros ativos financeiros 1.484 1.453
Receitas (despesas) operacionais
Outras receitas 98
Despesas de gestão imobiliária 10 e 16 (34.415) (36.974)
Taxa de administração - Fundo 10 e 16 (6.643) (7.372)
Despesas tributárias 16 e 17 (8.786) -
Outras despesas operacionais 16 (1.955) (2.984)
Total receitas (despesas) operacionais (51.799) (47.232)
131.761 305.917
Quantidade de cotas 19.224.537 19.224.537
Lucro líquido por cota - R$ 6,85 15,91
Valor patrimonial da cota - R$ 164,29 169,55
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
Lucro líquido do exercício
Fundo de Investimento Imobiliário - FII BTG Pactual Corporate Office Fund
Demonstrações do resultado dos exercícios findos em 31 de dezembro de 2014 e 2013
(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM)
Demonstrações dos fluxos de caixa (método direto) dos exercícios findos em 31 de dezembro de 2014 e 2013 Em milhares de reais
31/12/2014 31/12/2013 Fluxo de caixa das atividades operacionais
Recebimento de renda de aluguéis 137.373 146.167
Recebimento de receitas financeiras 237 91
Recebimento de outras receitas operacionais 1 98
Pagamento/recebimento de reembolso de despesas operacionais (1.223) (262)
Pagamento de luvas em contratos de locação (5.000) -
Pagamento de despesas com comissões (2.849) (1.076)
Pagamento de despesas com IPTU (2.241) -
Pagamentos de despesas de consultoria (433) (308)
Pagamentos de despesas de gestão (34.748) (37.835)
Pagamento de taxa de administração - Imóvel (1.341) (985)
Pagamento de taxa de administração - Fundo (6.752) (7.016)
Pagamento de tributos municipais e federais (8.786) -
Pagamento de despesas com condomínio (2.942) -
Pagamento de manutenção e reparos (1.767) -
Compensação de IR s/ aplicação financeira 2 (2)
Pagamentos (recebimentos) diversos 653 (577)
Caixa líquido das atividades operacionais 70.184 98.295
Fluxo de caixa das atividades de investimento
Aplicação em cotas de fundos de renda fixa 2.359 (6.986)
Benfeitorias em imóveis (446) (3.108)
Venda de imóveis para renda 74.500 370
Aquisição de letras de créditos imobiliários (792.300) (1.006.254)
Resgate de letras de crédito imobiliário 775.705 548.854
Aquisição em cotas de fundo imobiliário (93.774) (399.563)
Recebimento de rendimentos de fundos imobiliários investidos 88.068 63.250
Venda de cotas de fundos imobiliários - 169.728
Aquisição de certificados de recebíveis imobiliários - (200.620)
Venda de certificados de recebíveis imobiliários 142.968 53.714
Juros recebidos de letras de créditos imobiliários 11.624 17.415
Amortização de certificados de recebíveis imobiliários 8.984 15.049
Caixa líquido das atividades de investimento 217.688 (748.151)
Fluxo de caixa das atividades de financiamento
Cotas integralizadas - 1.266.579
Gastos com colocação de cotas - (38.640)
Pagamento de juros e atualização monetária com obrigação por aquisição de imóveis (31.334) (42.365)
Pagamento com juros e atualização (captação de recursos) (1.324) (1.746)
Pagamento do principal com obrigações por aquisição de imóveis (10.783) (352.182)
Pagamento do principal com obrigação por captação de recursos (11.446) (660)
Rendimentos pagos (233.000) (202.308)
IRRF sobre rendimentos pagos 15 (20)
Caixa líquido das atividades de financiamento (287.872) 628.658
Variação líquida de caixa e equivalentes de caixa - (21.198)
Caixa e equivalentes de caixa - início do exercício - 21.198
Caixa e equivalentes de caixa - fim do exercício - -
Lucro líquido do exercício 131.761 305.917
Acertos de reconciliação
Ajuste ao valor justo (Imóveis) 72.746 (66.968)
Ajuste ao valor justo (ativos financeiros de natureza imobiliária) (82.809) (112.084)
Venda de ativo (Imóvel) (900)
Provisão para crédito de liquidação duvidosa 585 (92)
Variações patrimoniais
Variações de contas ativas relacionadas com receitas (82.763) (92.719)
Variações de contas passivas relacionadas com despesas 31.564 64.241
Caixa líquido das atividades operacionais 70.184 98.295
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
Reconciliação do lucro líquido com o caixa líquido das atividades operacionais
Fundo de Investimento Imobiliário - FII BTG Pactual Corporate Office Fund
Fundo de Investimento Imobiliário - FII BTG Pactual Corporate Office Fund (Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM)
Em milhares de reais, exceto quando mencionado ao contrário 1. Contexto operacional
2. Apresentação das demonstrações financeiras
3.
a) Classificação dos instrumentos financeiros
. .
. Recebíveis: essa categoria inclui as rendas de aluguéis a receber provenientes das propriedades para investimento e outros recebíveis
. .
. .
.
. .
b) Mensuração dos ativos e passivos financeiros e reconhecimento das mudanças de valor justo Os ativos financeiros são classificados por natureza nas seguintes rubricas do balanço patrimonial:
IV. Classificação dos ativos financeiros para fins de apresentação
VI. Classificação dos passivos financeiros para fins de apresentação
O objetivo do Fundo é o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos ("Ativos-Alvo"): imóveis comerciais, prontos ou em construção, ou outros tipos de imóveis onde poderão ser desenvolvidos empreendimentos comerciais, localizados em grandes centros comerciais, shopping centers, avenidas ou ruas de grande movimento;
direitos relativos a imóveis, com a finalidade de venda, locação ou arrendamento das unidades comerciais, podendo, ainda, ceder a terceiros os direitos e créditos decorrentes da sua venda, locação ou arrendamento, além de outros ativos conforme disposto no regulamento do Fundo.
Os ativos financeiros são incluídos, para fins de mensuração, em uma das seguintes categorias:
III. Classificação dos ativos financeiros para fins de mensuração
Ativos financeiros para negociação (mensurados ao valor justo por meio do resultado): essa categoria inclui os ativos financeiros adquiridos com o propósito de geração de resultado no curto prazo decorrente de sua negociação.
Investimentos mantidos até o vencimento: essa categoria inclui ativos financeiros adquiridos com o propósito de serem mantidos até o vencimento, para os quais o Fundo tem intenção e capacidade comprovada de mantê-los até o vencimento. Estes investimentos são mensurados ao custo amortizado menos perda por não recuperação, com receita reconhecida em base de rendimento efetivo.
Para melhor comparabilidade das demonstrações financeiras, foram efetuadas reclassificações no balanço patrimonial, no montante de R$ 3.156, nas rubricas de aplicações financeiras de natureza não imobiliária e Aplicações financeiras - vinculado a depósitos em garantia referente ao exercício findo em 31 de dezembro de 2013.
Disponibilidades: saldos de caixa e depósitos à vista.
Aplicações financeiras representadas por títulos e valores mobiliários: títulos que representam dívida para o emissor, rendem juros e foram emitidos de forma física ou escritural.
Aplicações financeiras representadas por Instrumentos de patrimônio: instrumentos financeiros emitidos por outras entidades, tais como quotas de fundos de investimento imobiliário, com natureza de instrumentos de patrimônio para o emissor.
Aluguéis a receber: representam as rendas de aluguéis a receber provenientes das propriedades para investimento.
Passivos financeiros ao custo amortizado: passivos financeiros, independentemente de sua forma e vencimento, resultantes de atividades de captação de recursos realizados pelo Fundo.
O Fundo de Investimento Imobiliário - FII BTG Pactual Corporate Office Fund, ("Fundo"), administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A DTVM, foi constituído em 21 de maio de 2007, sob forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, nos termos da Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008, tendo sido aprovado o seu funcionamento pela CVM em 21 de junho de 2007.
A classificação dos instrumentos financeiros em seu reconhecimento inicial depende de suas características e do propósito e finalidade pelos quais os instrumentos financeiros foram adquiridos pelo Fundo. Todos os instrumentos financeiros são reconhecidos inicialmente pelo valor justo acrescidos do custo de transação, exceto nos casos em que os ativos e passivos financeiros são registrados ao valor justo por meio do resultado.
As demonstrações financeiras foram elaboradas consoante as práticas contábeis adotadas no Brasil, aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário, seguindo a Instrução CVM 516 e demais orientações e normas contábeis emitidas pela CVM, conforme aplicável.
O Fundo possui suas cotas negociadas na BM&FBovespa - Bolsa de Valores de Mercadorias e Futuros, sendo a última negociação ocorrida até 31 de dezembro de 2014, realizada em 30 de dezembro de 2014, com valor da cota de R$ 109,10 (Cento e nove reais e dez centavos) e 31 de dezembro de 2013, realizada em 30 de dezembro de 2013, com valor da cota de R$ 133,85 (Cento e trinta e três reais e oitenta e cinco centavos).
A gestão de riscos da Administradora tem suas políticas aderentes às práticas de mercado, e está em linha com as diretrizes definidas pelos órgãos reguladores. Os principais riscos associados ao Fundo estão detalhados na nota explicativa 4.
Resumo das principais políticas contábeis e critérios de apuração
II. Reconhecimento inicial de instrumentos financeiros
Todos os ativos e passivos financeiros são inicialmente reconhecidos na data de negociação.
I. Data de reconhecimento
Obrigações por captação de recursos: representam o passivo correspondente do valor total das parcelas a vencer dos recebíveis imobiliários e são avaliados ao custo amortizado, consoante a taxa da cessão.
Obrigações por aquisição de imóveis: representam o saldo a pagar referente a aquisição de propriedades para investimento, sendo avaliados pelo custo amortizado, consoante a taxa contratada.
V. Classificação dos passivos financeiros para fins de mensuração
Em geral, os passivos financeiros são mensurados ao custo amortizado, adotando-se o método de taxa efetiva de juros.
II. Mensuração dos passivos financeiros
Caso não exista preço de mercado para um determinado instrumento financeiro, seu valor justo é estimado com base em técnicas de avaliação normalmente adotadas pelo mercado financeiro, levando-se em conta as características específicas do instrumento a ser mensurado e sobretudo as diversas espécies de risco associados a ele.
O "valor justo" de um instrumento financeiro em uma determinada data é interpretado como o valor pelo qual ele poderia ser comprado e vendido naquela data por duas partes bem informadas, agindo deliberadamente e com prudência, em uma transação em condições regulares de mercado. A referência mais objetiva e comum para o valor justo de um instrumento financeiro é o preço que seria pago por ele em um mercado ativo, transparente e significativo ("preço cotado" ou "preço de mercado").
A "taxa efetiva de juros" é a taxa de desconto que corresponde exatamente ao valor inicial do instrumento financeiro em relação à totalidade de seus fluxos de caixa estimados, de todas as espécies, ao longo de sua vida útil remanescente. No caso dos instrumentos de taxa fixa, a taxa de juros efetiva coincide com a taxa de juros contratual definida na data de contratação, adicionados, conforme o caso, as comissões e os custos de transação que, por sua natureza, façam parte de seu retorno financeiro. No caso de instrumentos financeiros de taxa variável, a taxa de juros efetiva coincide com o retorno vigente em todos os compromissos até a data de referência seguinte de renovação de juros.
Os recebíveis são mensurados pelo custo amortizado, reduzidos por eventual redução no valor recuperável, onde as receitas deste grupo são reconhecidas em base de rendimento efetivo por meio da utilização da taxa efetiva de juros.
Os ativos financeiros são mensurados ao valor justo, sem dedução de custos estimados de transação que seriam eventualmente incorridos quando de sua alienação, exceto aqueles mantidos até o vencimento, instrumentos de patrimônio, cujo valor não possa ser apurado de forma suficientemente objetiva.
I. Mensuração dos ativos financeiros
Em geral, os ativos e passivos financeiros são inicialmente reconhecidos ao valor justo, que é considerado equivalente ao preço de transação. Os instrumentos financeiros não mensurados ao valor justo por meio do resultado são ajustados pelos custos de transação. Os ativos e passivos financeiros são posteriormente mensurados da seguinte forma:
Os passivos financeiros são incluídos, para fins de mensuração, em uma das seguintes categorias:
Notas explicativas às demonstrações financeiras em 31 de dezembro de 2014
As demonstrações financeiras em 31 de dezembro de 2014 foram aprovadas pela administradora do Fundo em 20 de fevereiro de 2015.
c) Aplicações financeiras de natureza imobiliária (cotas de fundos imobiliários)
d) Propriedades para investimento
e) Provisões e ativos e passivos contingentes
.
. .
f) Reconhecimento de receitas e despesas
g) Caixa e equivalentes de caixa
h) Estimativas e julgamentos contábeis críticos
4. Riscos associados ao Fundo 4.1 Riscos de mercado
4.1.1 Risco de crédito dos ativos financeiros da carteira do Fundo
4.1.2 Fatores macroeconômicos relevantes
4.1.3 Risco de alteração nos mercados de outros países
As propriedades para investimento estão demonstradas pelos seus respectivos valores justos, os quais foram obtidos através de laudos de avaliação elaborados por entidades profissionais com qualificação reconhecida e formalmente aprovados pela Administradora do Fundo. A variação no valor justo das propriedades para investimento é reconhecida na demonstração do resultado do período, no período em que referida valorização ou desvalorização tenha ocorrido.
Como regra geral, variações no valor contábil de ativos e passivos financeiros para negociação, são reconhecidas na demonstração do resultado, em suas respectivas contas de origem.
III. Reconhecimento de variações de valor justo
O Fundo, ao elaborar suas informações financeiras intermediárias faz a segregação entre:
Ativos contingentes: ativos originados em eventos passados e cuja existência dependa, e somente venha a ser confirmada pela ocorrência ou não ocorrência, de eventos além do controle do Fundo. Não são reconhecidos no balanço patrimonial ou na demonstração do resultado, mas sim divulgados nas notas explicativas, exceto quando seja provável que esses ativos venham a dar origem a um aumento em recursos que incorporem benefícios econômicos.
Passivos contingentes: possíveis obrigações que se originem de eventos passados e cuja existência somente venha a ser confirmada pela ocorrência ou não ocorrência de um ou mais eventos futuros que não estejam totalmente sob o controle do Fundo.
Provisões: saldos credores que cobrem obrigações presentes (legais ou presumidas) na data do balanço patrimonial decorrentes de eventos passados que poderiam dar origem a uma perda ou desembolso para o Fundo cuja ocorrência seja considerada provável e cuja natureza seja certa, mas cujo valor e/ou época sejam incertos.
As cotas de fundos de investimento imobiliários que o Fundo de Investimento Imobiliário - FII BTG Pactual Corporate Office Fund investe e que não exerce nenhuma influência significativa, são registrados ao custo de aquisição, tendo o seu valor ajustado mensalmente pela variação no valor das cotas dos fundos investidos do último dia útil de cada mês, divulgadas na BM&F Bovespa - Bolsa de Valores de Mercadorias e Futuros.
As cotas de fundos de investimento imobiliários que o Fundo de Investimento Imobiliário - FII BTG Pactual Corporate Office Fund exerce influência significativa (Influência significativa é o poder de participar nas decisões sobre políticas operacionais da investida, não sendo, no entanto, controle ou controle conjunto sobre essas políticas), são registrados ao custo de aquisição, sendo ajustado mensalmente o seu valor com base no método da equivalência patrimonial (método de equivalência patrimonial é o método de contabilização por meio do qual o investimento é inicialmente reconhecido pelo custo e, a partir daí, é ajustado para refletir a alteração pós-aquisição na participação do investidor sobre os ativos líquidos da investida). As receitas ou as despesas do investidor incluem sua participação nos lucros ou prejuízos da investida.
Caixa e equivalentes de caixa são representados por depósitos bancários e aplicações financeiras de renda fixa, de curto prazo e alta liquidez que são prontamente conversíveis em um montante conhecido de caixa e que estão sujeitos a um insignificante risco de mudança de valor.
As receitas e as despesas são apropriadas ao resultado segundo o regime contábil de competência.
I) Valor justo dos instrumentos financeiros: o valor justo dos instrumentos financeiros que não possuem suas cotações disponíveis ao mercado, por exemplo, Bolsa de Valores, são mensurados mediante utilização de técnicas de avaliação, sendo considerados métodos e premissas que se baseiam principalmente nas condições de mercado e, também, nas informações disponíveis, na data das informações financeiras intermediárias. As políticas contábeis descritas nas notas explicativas 3 (a) e 3 (b) apresentam, respectivamente, informações detalhadas sobre "definição e classificação dos instrumentos financeiros" e "mensuração dos ativos e passivos financeiros e reconhecimento das mudanças de valor justo".
II) Valor justo das propriedades para investimento: conforme descrito na nota explicativa 3 (d), o valor justo dos imóveis para renda é obtido através de laudos de avaliação elaborados por entidades profissionais com qualificação reconhecida, sendo utilizadas técnicas de avaliação, como por exemplo projeções de desempenho futuro do fluxo de receitas e despesas descontado a valor presente. As informações sobre as referidas propriedades para investimento estão descritas na nota explicativa 9.
A Administradora do Fundo efetua estimativas e julgamentos contábeis, com base em premissas, que podem, no futuro, não ser exatamente iguais aos respectivos resultados reais. As estimativas e julgamentos que, na opinião da Administradora, podem ser considerados mais relevantes, e podem sofrer variação no futuro, acarretando em eventuais impactos em ativos e passivos do Fundo, estão descritas a seguir:
III) Provisão para créditos de liquidação duvidosa: A provisão é constituída para 100% dos saldos em aberto de clientes com alguma parcela de aluguel vencida acima de 120 dias.
A incerteza quanto à implementação de mudanças por parte do Governo Federal nas políticas ou normas que venham a afetar esses ou outros fatores pode contribuir para a incerteza econômica no Brasil e para aumentar a volatilidade do mercado de valores mobiliários brasileiro e o mercado imobiliário. Desta maneira, os acontecimentos futuros na economia brasileira poderão prejudicar as atividades do Fundo e os seus resultados, podendo inclusive vir a afetar adversamente a rentabilidade dos Cotistas.
Variáveis exógenas tais como a ocorrência, no Brasil ou no exterior, de fatos extraordinários ou situações especiais de mercado ou, ainda, de eventos de natureza política, econômica ou financeira que modifiquem a ordem atual e influenciem de forma relevante o mercado financeiro e/ou de capitais brasileiro, incluindo variações nas taxas de juros, eventos de desvalorização da moeda e mudanças legislativas relevantes, poderão afetar negativamente os preços dos ativos integrantes da carteira do Fundo e o valor das Cotas, bem como resultar (a) em alongamento do período de amortização de Cotas e/ou de distribuição dos resultados do Fundo ou (b) na liquidação do Fundo, o que poderá ocasionar a perda, pelos respectivos Cotistas, do valor de principal de suas aplicações. Não será devido pelo Fundo ou por qualquer pessoa, os Cotistas do Fundo, a Administradora e os Coordenadores, qualquer multa ou penalidade de qualquer natureza, caso ocorra, por qualquer razão, (a) o alongamento do período de amortização das Cotas e/ou de distribuição dos resultados do Fundo, (b) a liquidação do Fundo ou, ainda, (c) caso os Cotistas sofram qualquer dano ou prejuízo resultante de tais eventos. O Governo Federal frequentemente intervém na economia do País e ocasionalmente realiza modificações significativas em suas políticas e normas, causando os mais diversos impactos sobre os mais diversos setores e segmentos da economia do País. As atividades do Fundo, sua situação financeira e resultados poderão ser prejudicados de maneira relevante por modificações nas políticas ou normas que envolvam ou afetem fatores, tais como:
Os títulos públicos e/ou privados de dívida que poderão compor a carteira do Fundo estão sujeitos à capacidade dos seus emissores em honrar os compromissos de pagamento de juros e principal de suas dívidas. Eventos que afetam as condições financeiras dos emissores dos títulos, bem como alterações nas condições econômicas, legais e políticas que possam comprometer a sua capacidade de pagamento podem trazer impactos significativos em termos de preços e liquidez dos ativos desses emissores. Mudanças na percepção da qualidade dos créditos dos emissores, mesmo que não fundamentadas, poderão trazer impactos nos preços dos títulos, comprometendo também sua liquidez.
h. outros acontecimentos políticos, sociais e econômicos que venham a ocorrer no Brasil ou que o afetem.
g. instabilidade social e política; e f. política fiscal;
e. liquidez dos mercados financeiros e de capitais domésticos;
d. inflação;
c. flutuações cambiais;
b. controles cambiais e restrições a remessas para o exterior;
a. taxas de juros;
O preço de mercado de valores mobiliários emitidos no Brasil é influenciado, em diferentes graus, pelas condições econômicas e de mercado de outros países, incluindo, mas não se limitando aos Estados Unidos da América, a países europeus e a países de economia emergente. A reação dos investidores aos acontecimentos nesses outros países pode causar um efeito adverso sobre o preço de mercado de ativos e valores mobiliários emitidos no Brasil, reduzindo o interesse dos investidores nesses ativos, entre os quais se incluem as Cotas. Qualquer acontecimento nesses outros países poderá prejudicar as atividades do Fundo e a negociação das Cotas, além de dificultar o eventual acesso do Fundo aos mercados financeiro e de capitais em termos aceitáveis ou absolutos.
4.1.4 Risco de alteração da legislação aplicável ao Fundo e/ou aos Cotistas
4.1.5 Risco de alterações tributárias e mudanças na legislação tributária
4.1.6 Riscos jurídicos
4.2 Riscos relativos ao mercado imobiliário
4.2.1 Riscos de flutuações no valor dos imóveis integrantes do patrimônio do Fundo.
4.2.2 Risco de desvalorização do imóvel
4.2.3 Riscos relativos às receitas mais relevantes
4.2.4 Risco de alterações na lei do inquilinato.
4.2.5 Risco de desapropriação
4.3 Riscos relativos ao Fundo
4.3.1 Inexistência de garantia de eliminação de riscos
4.3.2 Desempenho passado
4.3.3 Risco tributário
4.3.4 Riscos relacionados a liquidez do investimento em cotas de fundos de investimento imobiliários
Além disso, o Fundo poderá vir a ser parte em demandas judiciais relacionadas aos seus ativos, em especial, mas não se limitando, em relação aos imóveis integrantes de sua carteira, tanto no polo ativo quanto no polo passivo. A título exemplificativo, tais demandas judiciais poderiam envolver eventuais discussões acerca do recebimento de indenização em caso de desapropriação dos imóveis, disputas relacionadas à ausência de contratação e/ou renovação pelos locatários dos imóveis dos seguros devidos nos termos dos contratos de locação e a obtenção de indenização no caso de ocorrência de sinistros envolvendo os imóveis, entre outras. Em virtude da reconhecida morosidade do sistema judiciário brasileiro, a resolução de eventuais demandas judiciais pode não ser alcançada em tempo razoável, o que pode resultar em despesas adicionais para o Fundo, bem como em atraso ou paralisação, ainda que parcial, do desenvolvimento dos negócios do Fundo, o que teria um impacto na rentabilidade do Fundo.
Toda a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico do Fundo considera um conjunto de rigores e obrigações de parte a parte estipuladas através de contratos públicos ou privados tendo por diretrizes a legislação em vigor. Entretanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo de operação financeira, em situações atípicas ou conflitantes poderá haver perdas por parte dos investidores em razão do dispêndio de tempo e recursos para eficácia do arcabouço contratual.
Embora as regras tributárias relativas a fundos de investimento imobiliários estejam vigentes há anos, existe o risco de tal regra ser modificada no contexto de uma eventual reforma tributária.
Assim, o risco tributário engloba o risco de perdas decorrente da criação de novos tributos, interpretação diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando o Fundo ou seus Cotistas a novos recolhimentos não previstos inicialmente.
A legislação aplicável ao Fundo, aos Cotistas e aos investimentos efetuados pelo Fundo, incluindo, sem limitação, leis tributárias, leis cambiais e leis que regulamentem investimentos estrangeiros em cotas de fundos de investimento no Brasil, está sujeita a alterações. Ainda, poderão ocorrer interferências de autoridades governamentais e órgãos reguladores nos mercados, bem como moratórias e alterações das políticas monetária e cambial. Tais eventos poderão impactar de maneira adversa o valor das Cotas do Fundo, bem como as condições para distribuição de rendimentos e para resgate das Cotas, inclusive as regras de fechamento de câmbio e de remessa de recursos do e para o exterior. Ademais, a aplicação de leis existentes e a interpretação de novas leis poderão impactar os resultados do Fundo.
O valor dos Imóveis que integram a carteira do Fundo pode aumentar ou diminuir de acordo com as flutuações de preços, cotações de mercado e eventuais avaliações realizadas em cumprimento a regulamentação aplicável e/ou ao Regulamento. Em caso de queda do valor dos imóveis, os ganhos do Fundo decorrente de eventual alienação dos imóveis, bem como o preço de negociação das Cotas no mercado secundário poderão ser adversamente afetados.
Como os recursos do Fundo destinam-se à aplicação em imóveis, um fator que deve ser preponderantemente levado em consideração com relação à rentabilidade do Fundo é o potencial econômico, inclusive a médio e longo prazo, da região onde estão localizados os imóveis. A análise do potencial econômico da região deve se circunscrever não somente ao potencial econômico corrente, como também deve levar em conta a evolução deste potencial econômico da região no futuro, tendo em vista a possibilidade de eventual decadência econômica da região, com impacto direto sobre o valor dos imóveis e, por consequência, sobre as Cotas.
(i) Quanto à receita de locação: a inadimplência no pagamento de aluguéis implicarão em não recebimento de receitas por parte do Fundo, uma vez que os aluguéis são sua principal fonte de receitas. Além disso, na ocorrência de tais hipóteses o Fundo poderá não ter condições de pagar seus compromissos nas datas acordadas, o que implicaria na necessidade dos Cotistas serem convocados a arcarem com os encargos do Fundo;
Os principais riscos relativos às receitas mais relevantes do Fundo são:
A realização de investimentos no Fundo sujeita o investidor aos riscos aos quais o Fundo e a sua carteira estão sujeitos, que poderão acarretar perdas do capital investido pelos Cotistas no Fundo. O Fundo não conta com garantias da Administradora ou de terceiros, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos - FGC, para redução ou eliminação dos riscos aos quais está sujeito, e, consequentemente, aos quais os Cotistas também poderão estar sujeitos. Em condições adversas de mercado, referido sistema de gerenciamento de riscos poderá ter sua eficiência reduzida. As eventuais perdas patrimoniais do Fundo não estão limitadas ao valor do capital subscrito, de forma que os Cotistas podem ser futuramente chamados a aportar recursos adicionais no Fundo além de seus compromissos.
Há possibilidade de ocorrer a desapropriação, parcial ou total, do Imóvel, por decisão unilateral do Poder Público, a fim de atender finalidades de utilidade e interesse público, o que pode resultar em prejuízos para o Fundo. Outras restrições aos imóveis também podem ser aplicadas pelo Poder Público, restringindo, assim, a utilização a ser dada aos mesmos, tais como o tombamento do próprio Imóvel ou de área de seu entorno, incidência de preempção e ou criação de zonas especiais de preservação cultural, dentre outros.
As receitas do Fundo decorrem substancialmente de recebimentos de aluguéis, nos termos de cada um dos contratos de locação firmados pelo Fundo. Dessa forma, caso a Lei do Inquilinato seja alterada de maneira favorável a locatários (incluindo, por exemplo e sem limitação, com relação a alternativas para renovação de contratos de locação e definição de valores de aluguel ou alteração da periodicidade de reajuste) o Fundo poderá ser afetado adversamente.
(iii) Nos casos de rescisão dos contratos de locação, incluindo por decisão unilateral do locatário, antes do vencimento do prazo estabelecido no seu contrato de locação sem o pagamento da indenização devida, as receitas do Fundo poderão ser comprometidas, com reflexo negativo na remuneração do cotista.
Ao analisar quaisquer informações fornecidas no Prospecto e/ou em qualquer material de divulgação do Fundo que venha a ser disponibilizado acerca de resultados passados de quaisquer mercados, de fundos de investimento similares, ou de quaisquer investimentos em que a Administradora tenha de qualquer forma participado, os potenciais Cotistas devem considerar que qualquer resultado obtido no passado não é indicativo de possíveis resultados futuros, e não há qualquer garantia de que resultados similares serão alcançados pelo Fundo no futuro. Os investimentos estão sujeitos a diversos riscos, incluindo, sem limitação, variação nas taxas de juros e índices de inflação.
(ii) Quanto às alterações nos valores dos aluguéis praticados: há a possibilidade das receitas de aluguéis do Fundo não se concretizarem na íntegra, visto que a cada três anos os contratos podem ser renegociados, provocando alterações nos valores originalmente acordados. Importante destacar ainda que conforme dispõe o artigo 51 da Lei do Inquilinato, “nas locações de imóveis não residenciais, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu negócio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”. Com isso, mesmo que findo o prazo de locação não seja de interesse do Fundo proceder à renovação dos contratos, os locatários poderão pedir a renovação compulsória do contrato de locação, desde que preenchidos os requisitos legais e observado o prazo para propositura da ação renovatória. Ainda em função dos contratos de locação, se, decorridos três anos de vigência do contrato ou de acordo anterior, não houver acordo entre locador e locatário sobre o valor da locação, poderá ser pedida a revisão judicial do aluguel a fim de ajustá-lo ao preço do mercado. Com isso, os valores de locação poderão variar conforme as condições de mercado vigentes à época da ação revisional.
Os ganhos de capital auferidos pelos Cotistas na alienação ou no resgate das Cotas quando da extinção do Fundo sujeitam-se ao Imposto de Renda na fonte à alíquota máxima de 20%
(vinte por cento).
Os rendimentos e ganhos líquidos auferidos pelo Fundo em aplicações financeiras de renda fixa sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, observadas as mesmas normas aplicáveis às pessoas jurídicas, podendo esse imposto ser compensado com o retido na fonte pelo Fundo quando da distribuição de rendimentos e ganhos de capital aos Cotistas.
A Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, conforme alterada, estabelece que os fundos de investimento imobiliário devem distribuir, pelo menos, 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.
Não obstante, de acordo com o artigo 3º, inciso III c/c parágrafo único, inciso II, da Lei nº 11.033/04, com redação dada pela Lei nº 11.196/05, ficam isentos do Imposto de Renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas os rendimentos distribuídos pelo Fundo cujas Cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.
Os rendimentos auferidos pelo Fundo, quando distribuídos aos Cotistas, sujeitam-se à incidência do Imposto de Renda na fonte à alíquota máxima de 20% (vinte por cento).
Ainda de acordo com a referida lei, o fundo de investimento imobiliário que aplicar recursos em empreendimentos imobiliários que tenham como incorporador, construtor ou sócio, cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele relacionadas, percentual superior a 25% (vinte e cinco por cento) das cotas emitidas pelo Fundo, sujeitam-se à tributação aplicável às pessoas jurídicas, para fins de incidência da tributação corporativa cabível (IRPJ, CSLL, Contribuição ao Programa de Integração Social - PIS e COFINS).
Esclarece, ainda, o mencionado dispositivo legal que o benefício fiscal de que trata será concedido somente nos casos em que o Fundo possua, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas e que o mesmo não será concedido ao Cotista pessoa física titular de Cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das Cotas emitidas pelo Fundo ou cujas Cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo Fundo. No entanto, mesmo que houvesse o interesse da Administradora de criar o mercado organizado para a negociação das Cotas do Fundo, poderia ocorrer situação em que um único Cotista viesse a integralizar parcela substancial da emissão ou mesmo a totalidade das Cotas do Fundo, passando tal Cotista a deter uma posição expressivamente concentrada, sujeitando assim os demais Cotistas a tributação.
5. Aplicações financeiras
(i)
31/12/2014 31/12/2013 3.434 3.156
8.244 8.749
39 - 11.717 11.905 (a)
(b)
(c)
(ii) 31/12/2014 31/12/2013
971 143.495 557.223 503.259
1.206.365 1.103.967
78.176 75.119
1.842.735 1.825.840
558.194 646.754
1.284.541 1.179.086
(a)
A movimentação ocorrida na conta de CRI's no período está descrita a seguir:
- 200.620 (53.714) 18.077
Provisão para perda e ajuste ao valor justo de certificados de recebíveis imobiliários (6.439)
(15.049) 143.495
Venda de certificados de recebíveis imobiliários (142.968)
16.652
Provisão para perda e ajuste ao valor justo de certificados de recebíveis imobiliários (7.224)
(8.984) 971 (b)
A movimentação ocorrida na conta de LCI's no período está descrita a seguir:
- 1.006.254 (566.269) 63.274 503.259 792.300 (787.329) 48.993 557.223 (c)
Percentual de
participação PL Investida
Saldo investimento
Resultado Investida
Resultado de equivalência patrimonial 100,00% 1.206.365 1.206.365 95.587 95.587
1.206.365 1.206.365 95.587 95.587
Percentual de
participação PL Investida
Saldo investimento
Resultado Investida
Resultado de equivalência patrimonial (**) 100,00% 1.103.967 1.103.967 105.844 105.844 66,98% 251.068 - 33.968 22.512 1.355.035 1.103.967 139.812 128.356
(d)
Percentual de participação
Valor de mercado
das cotas Saldo
10,68% 76,50 31.138 16,83% 319,90 40.371 1,18% 56,40 6.667 78.176 Circulante
Resgate de letras de crédito imobiliário e recebimento de juros
Fundo
Fundo de Investimento Imobiliário - FII Edifício Galeria (**) Fundo
Fundo de Investimento Imobiliário Prime Portfólio (*)
Fundo
Fundo de Investimento Imobiliário Prime Portfólio (*) Fundo de Investimento Imobiliário Cenesp (*)
Amortização de certificados de recebíveis imobiliários
Em 22 de setembro de 2014, o Fundo liquidou o montante de R$ 125.310 dos Certificados de Recebíveis Imobiliários para a Brazilian Securities Cia de Securitização (parte relacionada), a negociação foi feita em condições de mercado. O Fundo não apurou resultado com a venda dos CRI's.
(*) Avaliadas pelo seu respectivo valor patrimonial consoante a cota divulgada pela Administradora do Fundo Saldo em 31 de dezembro de 2012
Saldo em 31 de dezembro de 2013
Amortização de certificados de recebíveis imobiliários
Em 31 de dezembro de 2014, o Fundo de Investimento imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund participa indiretamente no Fundo de Investimento Imobiliário - FII Cenesp, tendo em vista que o Fundo de Investimento Imobiliário Prime Portfólio detém participação de 77,33% (66,98% - 2013), no Fundo de Investimento Imobiliário - FII Cenesp.
Fundo de Investimento Imobiliário - FII Projeto Água Branca (**) Fundo de Investimento Imobiliário - FII TB Office (**)
31/12/2014 Receitas de certificados de recebíveis imobiliários
Saldo em 31 de dezembro de 2014
31/12/2013
Em 31 de dezembro de 2014 e 31 de dezembro de 2013, correspondem a R$ 1.206.365 (2013 - R$ 1.103.967), sendo representadas conforme abaixo:
Em 31 de dezembro de 2014 e 31 de dezembro de 2013, correspondem a Letras de Crédito Imobiliário, no montante de R$ 557.223 (2013 - R$ 503.259), com vencimento até 22 de setembro de 2019. O valor contábil dos títulos equivalia, aproximadamente, ao seu valor de mercado.
Em 31 de dezembro de 2014 e 31 de dezembro de 2013, correspondem a Certificados de Recebíveis Imobiliários, no montante de R$ 971 (2013 - R$ 143.495), e estão sendo demonstrados no ativo circulante de natureza imobiliária, e possuem vencimento em 5 de maio de 2019.
Aquisição de letras de crédito imobiliário
Resgate de letras de crédito imobiliário e recebimento de juros Receitas de letras de crédito imobiliário
Saldo em 31 de dezembro de 2013
Saldo em 31 de dezembro de 2014 Cotas de fundos de Investimentos Equivalência (c)
Em 31 de dezembro de 2014 e 31 de dezembro de 2013, estão compostos por cotas do BTG Pactual Capital Markets FI RF CP, que é administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM. As cotas não possuem vencimento e podem ser resgatadas a qualquer momento (liquidez diária). A rentabilidade do BTG Pactual Capital Markets Fundo de Investimento Renda Fixa Crédito Privado é determinada substancialmente pelo rendimento dos títulos e valores mobiliários investidos cuja carteira está composta de: operações compromissadas, certificados de depósito bancário e outros títulos de emissão de instituições financeiras, debêntures, cotas de fundos de investimento em direitos creditórios e operações com swap e mercado futuro.
Em 31 de dezembro de 2014 e 31 de dezembro de 2013, estão compostos por Certificados de Depósito Bancário emitidos pelo Banco Itaú BBA S/A possuem vencimento até 07 de dezembro de 2015 (entretanto com liquidez imediata e sem descontos) e são demonstrados ao custo de aquisição, acrescido dos rendimentos auferidos até a data do balanço de acordo com as taxas de remuneração contratadas (98,5% do CDI). O valor contábil dos títulos equivale, aproximadamente, ao seu valor de mercado.
Como os fundos de investimento imobiliário são uma modalidade de investimento em desenvolvimento no mercado brasileiro, onde ainda não movimentam volumes significativos de recursos, com número reduzido de interessados em realizar negócios de compra e venda de cotas, seus investidores podem ter dificuldades em realizar transações no mercado secundário. Neste sentido, o investidor deve observar o fato de que os fundos de investimento imobiliário são constituídos na forma de condomínios fechados, não admitindo o resgate de suas cotas, senão quando da extinção do Fundo, fator este que pode influenciar na liquidez das cotas quando de sua eventual negociação no mercado secundário.
Mesmo sendo as Cotas objeto de negociação no mercado de bolsa ou de balcão organizado, o investidor que adquirir as Cotas do Fundo deverá estar consciente de que o investimento no Fundo consiste em investimento de longo prazo.
De caráter imobiliário
Em 31 de dezembro de 2014, está composto por cotas do Itaú Soberano Referenciado DI LP FI, que é administrado pelo Itaú Unibanco S.A. O Fundo Tem como objetivo acompanhar a variação do CDI através do investimento de, no mínimo, 95% de seus recursos em títulos ou operações atreladas a esse indicador. A carteira do fundo será composta exclusivamente por títulos públicos federais e operações compromissadas lastreadas nestes títulos. O gestor poderá realizar operações com derivativos para fins de proteção. Os investimentos realizados pelo fundo podem estar sujeitos às oscilações decorrentes da variação de preços dos títulos que compõem a carteira.
(c) Cotas de fundos de renda fixa
Saldo em 31 de dezembro de 2012 Aquisição de letras de crédito imobiliário Receitas de letras de crédito imobiliário
31/12/2014 Cotas de fundos de Investimentos - Valor justo (d)
Letras de crédito imobiliário (b) Certificado de recebíveis imobiliários (a)
Em 31 de dezembro de 2014 e 31 de dezembro de 2013, correspondem a R$ 78.176 (2013 - R$ 75.119), sendo representadas conforme abaixo:
Não circulante
Receitas de certificados de recebíveis imobiliários Venda de certificados de recebíveis imobiliários (a) Certificados de depósitos bancários (Nota 8) As aplicações financeiras estão representadas por:
De caráter não imobiliário
(b) Cotas de fundos de renda fixa
Aquisição de certificados de recebíveis imobiliários
Percentual de participação
Valor de mercado
das cotas Saldo
10,68% 72,77 29.619 15,09% 370,00 41.870 0,53% 68,30 3.630 75.119
6. Rendimentos a receber
7. Contas a receber a)
31/12/2014 31/12/2013 10.796 12.377
798 323
87 -
223 -
145 -
12.049 12.700 b) 31/12/2014 31/12/2013 - - (130) -
(87) -
(223) -
(145) -
(585) -
31/12/2014 31/12/2013 - (472)
(585) (14)
Recuperação de provisão para créditos de liquidação duvidosa - 106
- 380
Saldo ao final do exercício (585) - 8. Aplicações vinculadas a depósitos em garantia / Obrigações por recursos em garantia
9.
Valor justo em 2014
Valor justo em 2013 1)
86.400 85.400 2)
78.000 80.900 3)
37.900 37.000
4) - 50.100
5) - 23.100
6)
118.200 129.100 7)
102.800 102.900 8)
763.500 821.000 9)
67.600 67.800 10)
132.800 137.600 11)
41.400 42.100 12)
158.600 156.100 1.587.200 1.733.100 (*)
(**)
Corresponde ao Edifício Hicham II, localizado na Rua Romualdo Andreazzi, 550 - Campinas - SP (**), com área bruta locável de 4.080 m².
Corresponde ao Flamengo Park Towers, localizado na Praia do Flamengo, 66 Rio de Janeiro - RJ. O empreendimento foi construído em um terreno de 10.000,00 m² (área correspondente ao Bloco A, corresponde à fração ideal de 34,55% do terreno mencionado), e possui atualmente uma área bruta locável de 7.675,20 m², e está composto por dois blocos de escritórios – denominados Blocos A e B - interligados por térreo e subsolo.
Corresponde ao Edifício Cargill, localizado na Avenida Morumbi, 8234 São Paulo - SP. O empreendimento foi construído em um terreno de 7.620,42 m² e possui atualmente uma área bruta locável de 10.625,80 m², e está composto por 1 bloco composto por 8 pavimentos e core central, tendo subsolo, térreo, andares tipo e cobertura.
Corresponde a 68,93% do Edifício Eldorado, localizado na Avenida das Nações Unidas, 8.501 São Paulo - SP. O empreendimento foi construído em um terreno de 68.842,00 m², (área total referente ao empreendimento Eldorado Business Tower e Shopping Eldorado). A fração ideal de terreno correspondente as unidades do Fundo totalizam 5,2080%, com uma área bruta locável de 45.400,27 m², e está composto pelos andares 1°
ao 5°, 7° e 8°, 18° ao 32° e cobertura (*).
Corresponde ao Edifício Burity, localizado na Avenida Indianópolis, 3.096 - São Paulo - SP. O empreendimento foi construído em um terreno de 10.000,00 m², com uma área construída de 11.084,00 m2 e possui atualmente uma área bruta locável de 10.549,54 m², e está composto de dois blocos (A) contendo do 1º ao 5º andares, (B) contendo do 1º ao 6º andares e vagas de garagem.
Corresponde ao Imóvel Edifício Polidoro, localizado na Rua General Polidoro, 99 - Botafogo - Rio de Janeiro, RJ. O empreendimento foi construído em um terreno de 3.870,00 m², com uma área construída de 11.551 m2 e possui atualmente uma área bruta locável de 10.660 m², e subsolo, térreo, quatro andares tipos e cobertura (*).
Vencidos acima de 360 dias
Em 31 de dezembro 2014 e 2013, os valores de depósitos em garantia totalizam R$ 3.434 (2013 - R$ 3.156).
São valores garantidos através de depósito caução, equivalentes a 3 (três) meses de aluguéis, conforme descritos nos Contratos de Locação, aplicados em Certificados de Depósito Bancário de emissão do Banco Itaú BBA S/A, acrescidos dos rendimentos auferidos de acordo com a taxa de remuneração contratada (98,5% do CDI).
Caso não seja necessária a utilização da garantia até a devolução do imóvel, estes valores serão revertidos, devidamente corrigidos, em benefício dos locatários.
Corresponde ao Edifício Volkswagen, localizado na Rua Volkswagen, 291 - São Paulo - SP. O empreendimento foi construído em um terreno de 7.901,89 m² e possui atualmente uma área bruta locável de 12.560,00 m², e está composto por bloco único de escritórios constituído por nove andares tipo, um pavimento térreo com refeitório, auditório e recepção, e dois subsolos destinados a estacionamento de veículos e centro de conveniência.
Corresponde ao Edifício Montreal - Comshell, localizado na Avenida das Américas, 4200 - bloco 5 - Rio de Janeiro - RJ. O empreendimento foi construído em uma área total de 6.049,30 m², e possui atualmente uma área bruta locável de 6.438,87 m², e está composto por um bloco único de escritórios composto por sete pavimentos, com subsolo, térreo e andares tipos penthouse e cobertura
Corresponde ao Centro Empresarial Transatlântico, localizado na Rua Verbo Divino, 1488 - São Paulo - SP. O empreendimento foi construído em um terreno de 13.163,00 m² (a fração ideal de terreno correspondente as unidades do Fundo totalizam 26,7309%), e possui atualmente uma área bruta locável de 5.135,40 m², e está composto por 1º e 2º andares, e o conjunto 71-A.
Corresponde ao Edifício Hicham, localizado na Rua Romualdo Andreazzi, 600 - Campinas - SP, (**), com área bruta locável de 9.039 m².
Descrição dos empreendimentos
Corresponde ao Imóvel SIA/Sul, localizado na SIA Sul Área de Serviços Públicos – Lote D – Brasília - DF. O empreendimento foi construído em uma área total de 152.000 m², e possui atualmente uma área bruta locável de 24.507,60 m², e está composto por dez blocos, galpões, escritórios e um clube) (*).
31/12/2013
Fundo de Investimento Imobiliário - FII Projeto Água Branca (**) Fundo de Investimento Imobiliário - FII TB Office (**) Fundo de Investimento Imobiliário - FII Edifício Galeria (**) Fundo
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013, os valores que compõem o contas a receber de aluguéis apresentam os seguintes vencimentos:
Constituição da provisão
Corresponde ao Imóvel Edifício Beneditinos, localizado na Rua Beneditinos, 15 - Centro - Rio de Janeiro, RJ. O empreendimento foi construído em uma área total de 1.278,00 m², e possui atualmente uma área bruta locável de 6.970,93 m², e está composto escritórios (*).
Compreendem os rendimentos a receber proveniente do Fundo de Investimento Imobiliário Prime Portfólio.
Vencidos até 120 dias
Propriedades para investimento Saldo no início do exercício
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013, os valores que compõem a referida provisão apresentam o seguinte vencimento:
Provisão para créditos de liquidação duvidosa A vencer
Aluguéis a receber
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013, os valores de rendimentos a receber do FII Prime Portfólio totalizam R$ 6.744 (2013 - R$ 8.295).
Baixa de provisão para crédito de liquidação
(**) Avaliado pelo seu respectivo valor de mercado de acordo com a cotação de fechamento do dia 30 de dezembro de 2014 e 30 de dezembro 2013, divulgado pela BM&FBovespa.
A totalidade das unidades detidas pelo Fundo no imóvel Edifício Eldorado, adquiridas em maio de 2009 e junho de 2013, encontram-se alienados fiduciariamente como garantia da adimplência das parcelas devidas até a quitação integral do preço de aquisição e celebração da escritura definitiva de compra e venda dos imóveis.
Durante o exercício de 2014, o Fundo vendeu sua participação no Edifício Hicham I e II pelo montante de R$ 74.500, na venda o Fundo auferiu um lucro na venda antes dos custos de comissões no montante de R$ 900, a comissão paga pelo Fundo sobre a venda dos imóveis totalizam o montante de R$ 2.235, gerando um resultado negativo total no montante de R$ 1.335.
Prazo
Prazo A vencer
Vencidos até 120 dias
Vencidos acima de 360 dias
A movimentação da provisão no exercício pode ser assim demonstrada:
Vencidos de 121 a 180 dias Vencidos de 181 a 360 dias
Vencidos de 121 a 180 dias Vencidos de 181 a 360 dias
Compreendem aluguéis a receber, vencidos e vincendos relativos às áreas ocupadas líquido de provisão para créditos de liquidação duvidosa.
A transferência da titularidade desses imóveis ao Fundo está em processo de averbação.
