Pessoa Física - CPF CPF: Nº COMPLEMENTO ANDAR BLOCO TORRE Alameda Leônidas de Barros. MUNICÍPIO São Lourenço

(1)

CPF:

Nº COMPLEMENTO ANDAR BLOCO TORRE

84

UF MG

LAUDO DE AVALIAÇÃO - UNIDADES ISOLADAS - LAUDO Nº

3237

VALOR DE IPTU (R$)

NÚMERO MATRÍCULA/ CARTÓRIO/COMARCA/ ESTADO LATITUDE e LONGITUDE

23.303 do 1º CRI São Lourenço/MG BAIRRO

Bairro Serra Azul

MUNICÍPIO

NÚMERO CONTRIBUINTE / INDICAÇÃO FISCAL

VALOR DE CONDOMÍNIO (R$) São Lourenço I LOTE QUADRA SETOR Não Informado 12.60.028.001

O IMÓVEL ENCONTRA-SE OCUPADO?

Galache Engenharia Ltda

Não informado

07/02/2019 Alameda Pessoa Física - CPF 859.498.964-4 2 – DADOS DO IMÓVEL: Valor da Avaliação:

R$ 935.000,00

LOGRADOURO

Alameda Leônidas de Barros

CONDOMÍNIO CEP

37470-000 TIPO DE LOGRADOURO (CORREIOS)

Valor da Avaliação:

R$ 773.000,00

Avaliação com base em vistoria externa realizada no imóvel, conforme orientação do contratante. As informações sobre as áreas de terreno e

construída foram obtidas junto à documentação fornecida e visualmente confirmadas (quando possível através de foto de satélite). É

importante ressaltar que não foi possível identificar o padrão construtivo e estado de conservação do mesmo.

Foi utilizado fator redutor de liquidação forçada de 20% devido o imóvel avaliando estar enquadrado na categoria IV da Tabela FGTS -CIRCEF 608

Publicado pela CEF em 20/12/2012 - ("Tabela Categoria Cidades").

Logo da empresa

Crédito Imobiliário

Empresa de Avaliação:

OBJETIVO DESTA AVALIAÇÃO

GARANTIA BANCÁRIA

Vivere nº:

Croqui de Localização

Foto da Fachada do Imóvel

TIPO DE PESSOA: Data da avaliação:

1 – NOME DO PROPRIETÁRIO: Ana Luiza Rocha Fagundes

2

Data da vistoria:

12/02/2019

Avaliando

Caso SIM, Identificar SIM

(2)

Quantidade Piso Esquadrias Paredes Forro/Teto Louças Outros 807,21 TERRENO 807,21 TERRENO 807,21 807,21 CONSTRUÍDA 425,22 CONSTRUÍDA 425,22 425,22 0,50 0% Casa Padrão

PADRÃO DE ACABAMENTO ESTADO DE CONSERVAÇÃO IDADE (ano) USO

ZONEAMENTO URBANA 4 - TERRENO PLANO LOCALIZAÇÃO FUNDOS (m) 6- UNIDADE AVALIADA Nº DE ELEVADORES UNIDADES POR PAVIMENTOS LATERAL ESQ. (m)

LATERAL DIR. (m)

QUADRO DE ÁREAS DA UNIDADE AVALIADA

Normal Bom Residencial

Divisão Interna 3 – REGIÃO

5 - EDIFICAÇÃO / CONDOMÍNIO

MÉDIO

OCUPAÇÃO ACABAMENTO DEMOGRÁFICO

TOPOGRAFIA

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR MÉDIO

TIPO

TIPO DE IMPLANTAÇÃO

ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO CONDOMÍNIO

INFRAESTRUTURA URBANA E OUTROS ( ATÉ 1.000 m ) FATORES DE VALORIZANTES FATORES DE DEPRECIAÇÃO

SUBSOLOS 30,50

Isolado TESTADA (m)

Nº PAVIMENTOS

TERRENO TOTAL (exclusivo + comum) ÁREA PRIVATIVA

INFRAESTRUTURA

10 MELHORAMENTOS PÚBLICOS

ÁREA COMUM

Não Aplicar a Regra - Liquidez 10%

DESCOBERTA (m²) AUTÔNOMA (m²) QUANTIDADE DE VAGA(S) TIPO DE VAGA VAGA DE GARAGEM COBERTA (m²)

MATRÍCULA IPTU (M²) ÁREA ESTIMADA IN LOCO (M²)

0,00 GARAGEM

DEPÓSITO TOTAL FRAÇÃO IDEAL

ÁREA NÃO AVERBADA (M²) TERRENO (exclusivo da unidade)

REDE DE ÁGUA ESGOTO SANITÁRIO GÁS CANALIZADO REDE ELÉTRICA PAVIMENTAÇÃO PASSEIO REDE TELEFÔNICA ILUMINAÇÃO PÚBLICA GUIAS E SARJETAS PISCINA SALÃO DE FESTAS

PLAYGROUND SALÃO DE JOGOS/SAUNA

DEPÓSITO INDIVIDUAL LAJE

FOSSA SÉPTICA

COLETA DE LIXO LAZER ESGOTO PLUVIAL

CLUBE COMÉRCIO HOSPITAL BANCOS ESCOLA/UNIVERSIDADE POLICIAMENTO

VISTA PARA O MAR VISTA PARA PARQUES VISTA PERMANENTE IGREJA INDUSTRIA METRÔ/ÔNIBUS CÓRREGOS PRESÍDIO FAVELAS

REDE DE ALTA TENSÃO FEIRA-LIVRE INUNDAÇÃO FORRO DE MADEIRA/PVC ESGOTO SANITÁRIO FOSSA SÉPTICA PAVIMENTAÇÃO VAGA AUTÔNOMA VAGA VINCULADA

(3)

LIQUIDEZ E PRAZO PROVÁVEL DE VENDA 7 - MERCADO

Santo André/SP 12/02/2019

Galache Engenharia Ltda.

Número de habitantes da cidade do avaliando: Aproximadamente 42.190 habitantes

LOCAL DATA

8- MANIFESTAÇÕES SOBRE A GARANTIA - justificar

9 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES

10 - DADOS DA EMPRESA EMPRESA RESPONSÁVEL

Tales R. Sánchez Galache / Crea: 5060563873/D

Vistoria externa

Eng.º Tales R. Sánchez Galache Categoria da tabela do FGTS (I à V)

Nome Completo do Acompanhante da Vistoria

RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELA ELABORAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO (identificação e CREA ou CAU) E ASSINATURA DIGITALNOME COMPLETO DO PROFISSIONAL QUE EFETIVAMENTE REALIZOU A AVALIAÇÃO (identificação e CREA ou CAU) E ASSINATURA DIGITAL

Loja solicitante: Engenharia Banco PAN

IV IV) Considerando as condições de conservação e localização, o imovel apresenta "boa garantia"? (*) Decisão final sujeito a alteração pela Área Técnica do Banco.

V) O imóvel avaliado tem utilização exclusivamente residencial unifamiliar?

DESEMPENHO DE MERCADO NÚMERO DE OFERTAS

II) O imóvel avaliado encontra-se em condições normais de habitabilidade?

III) O imóvel avaliado apresenta problemas estruturais ou vícios construtivos aparentes? I) As Informações apresentadas na(s) Matricula(s) do imóvel correspondem às verificadas no local?

RECESSIVO BAIXO BAIXA (SUPERIOR Á 12 MESES)

NORMAL

MÉDIO MÉDIA (ENTRE 6 E 12 MESES)

AQUECIDO

ALTO ALTA (INFERIOR A 6 MESES)

SIM NÃO

(4)

Atividades desenvolvidas no imóvel

Sim Não Inconclusivo

(*) tais como posto de combustível, oficina mecânica, galvanoplastia, gráfica, lavanderia/tinturaria, bota-fora, lixão, ferro-velho, recebimento e armazenamento de resíduos domésticos, industriais e de entulhos.

Geração, deposição, e armazenamento de substâncias potencialmente poluidoras

(**) não incluindo efluentes sanitários e águas pluviais.

Vestígios de contaminação

Ações governamentais no imóvel

CONCLUSÃO

Existe na vizinhança do imóvel qualquer empreendimento listado no cadastro de áreas contaminadas da CETESB?

Aspectos relevantes:

Indício de contaminação Isento de contaminação Situação inconclusiva

O imóvel está em áreas ambientais onde há existência de espécies ameaçadas ou em extinção? Aspectos relevantes:

Existem ou existiram no interior do imóvel manchas (solo,drenos,telhados,pisos,paredes,etc)? Ocorreu alguma explosão ou incêndio no imóvel?

Existe ou existiu algum poço,nascente ou mina d'água para abastecimento na propriedade?

O imóvel está situado em áreas suscetíveis a enchentes,furacões,terremotos que comprometem o imóvel ou nas proximidades?

A água foi considerada contaminada por algum órgão ambiental ou de saúde?

Existe qualquer pendência jurídica ou administrativa, ligada a um vazamento ou possibilidade de vazamento

de substâncias tóxicas ou de produtos de petróleo, envolvendo os proprietários ou ocupantes do imóvel Já foi realizada qualquer avaliação ambiental no imóvel que tenha indicado a presença de substâncias ** Existem atualmente ou existiram no imóvel tanques de armazenamento de combustíveis e/ou produtos químicos

CONSIDERAÇÕES SOBRE RISCO AMBIENTAL

CONSIDERAÇÕES PARA FINANCIAMENTOS RESIDENCIAIS

Há uma indústria instalada no imóvel? Já existiu alguma indústria neste imóvel? Existe ou existiu alguma indústria vizinha ao imóvel?

* O imóvel ou alguma propriedade vizinha é ou já foi usada por atividades que contenha fontes de contaminação?

São ou foram gerados efluentes líquidos no imóvel?

São ou eram descartados efluentes líquidos diretamente no solo?

São ou eram descartados efluentes líquidos em sistemas de drenagem de águas pluviais ou em redes de esgoto

Residencial Uso do Imóvel:

(5)

O imóvel comercial a ser financiado enquadra-se como primeira atividade de negócio:

14 - ENCERRAMENTO

O presente Laudo de Avaliação objetivou a determinação do Valor de Mercado, para fins de Garantia do imóvel em questão.

A signatária, inscrita no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), declara por seus

profissionais responsáveis, manter conduta ética profissional norteada pela regulamentação profissional, não possuindo qualquer tipo de interesse sobre o bem avaliado.

O trabalho foi desenvolvido atendendo-se aos dispositivos da Lei Federal 5194 e das resoluções no 205 e no 218 do CONFEA (respeitado o prescrito na Lei 8.666), que asseguram que todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, são de responsabilidade e da competência exclusivas de profissionais legalmente habilitados pelo CREA ou CAU, no livre exercício de suas atividades.

No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica NBR 14653-2, tendo sido observados, quando cabíveis, também: a) publicações, estudos técnicos e diretrizes do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE);

b) normas, diretrizes e provimentos fixados por entidades governamentais e privadas, a nível nacional e de sociedades e institutos no âmbito das avaliações de bens e negócios;

c) recomendações de Divisões de Avaliação dos Institutos de Engenharia locais. Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços:

a) aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé; b) inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral;

c) investigações a respeito de características geológicas do solo e subsolo, quer quanto à sua capacidade portante, quer quanto aos direitos sobre eventuais ocorrências de jazidas minerais ou de sua eventual exploração;

d) investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que envolvam questões relativas às fundações ou estrutura do imóvel; e) análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços construtivos. Ressalva-se não se ter verificado a efetiva propriedade dos bens objeto do presente trabalho, pressupondo-se a boa fé das informações que foram prestadas pelo solicitante e por terceiros.

Concluindo, a propriedade dos bens foi considerada livre e desembaraçada, isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso, gozo e fruição.

Materiais radioativos;

Fibras soltas de asbestos (material incombustível e infusível);

Produtos farmacêuticos submetidos a proibições ou boicotes internacionais; Pesticidas ou herbicidas submetidos a proibições ou boicotes internacionais; Poluentes orgânicos permanentes (POPs);

Apostas, cassinos e empresas semelhantes;

CONSIDERAÇÕES PARA FINANCIAMENTOS COMERCIAIS

Aqueles que estão em desacordo com as leis nacionais ou regulamentações, acordos de convenções

internacionais; incluindo as normas relacionadas a meio ambientes, saúde e segurança, e aspectos Armas e munições;

Venda alcólica (excluindo cerveja e vinho); Tabaco;

(6)

FOTO 1 Amostra n.º 1 Data Empreendimento:

Endereço:

Bairro: Cidade: UF: MG

Tipo:

Estado de conservação A. construída (m²)

N.º dormitórios N.º Suítes: N.º vagas

Valor total (R$)

Fonte/ telefone: Tel.: (35) 98839-0766 Status:

FOTO 2 Amostra n.º 2 Data

Empreendimento: Endereço:

Tipo:

OBS: https://mg.olx.com.br/regiao-de-pocos-de-caldas-e-varginha/terrenos/terreno-serra-azul-569026402

08/02/2019 Distância até o avaliando (km) 0,40

OBS: http://www.realizamg.com.br/imovel/877509/terreno-venda-sao-lourenco-mg-serra-azul

Terreno Padrão de construção:

Idade Aparente (anos): ELEMENTOS Comparativos!

Idade Aparente (anos):

Área terreno (m²) 360,00

08/02/2019 Distância até o avaliando (km) 0,30 Rua José Rodrigues Magalhães Silva, ao lado do 280 -

Bairro Serra Azul São Lourenço

São Lourenço

Alameda Joaquim Pereira Maduro, 290 -

Realiza Imóveis-Sr. Carlos Oferta

08/02/2019 Distância até o avaliando (km) 1,00 Bairro Serra Azul

R$ 200.000,00 Valor unitário (R$/m²) 555,5555556

Proprietário-Sr. Renato Oferta

R$ 200.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 555,56 /m² Rua José Rodrigues Magalhães Silva, ao lado do 430 -

Casa Padrão Padrão de construção: 1,497

INTERMEDIÁRIO Idade Aparente (anos): 15

Rua José Rodrigues Magalhães Silva, ao lado do 500 -

475,00 Área terreno (m²) 540,00

5

R$ 1.250.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 2.631,58 /m²

Corretor-Sr. Fábio Oferta

OBS: https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-5-quartos-serra-azul-bairros-sao-lourenco-com-garagem-475m2-venda-RS1250000-id-2431541280/?__vt=rpmb:a

Idade Aparente (anos):

Alameda Prefeito Alvarim Garcia Machado, 455 -

R$ 140.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 491,23 /m²

Corretor-Sr. Barbosa Oferta

OBS: http://www.barbozaimoveismg.com.br/imovel/128241/terreno-venda-sao-lourenco-mg-serra-azul

Valor unitário (R$/m²) R$ 2.094,74 /m²

Casa Padrão Padrão de construção: 1,070

INTERMEDIÁRIO Idade Aparente (anos): 15

AMPM Imóveis-Sr. Dimas Oferta

OBS: https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa+3-quartos+indeterminado+sao-lourenco+mg+190m2/ID-21431935/?paginaoferta=4

190,00 Área terreno (m²) 250,00

3

(7)

Homogeneização Terreno

Elemento R$/m² Fator Oferta Fator LOC Fator Frente Fator Prof. Fator Grand.

1 555,5555556 0,9 1 1 1 0,90399181 2 555,5555556 0,9 1 1 1 0,90399181 3 573,5704126 0,9 1 1 1 0,950989897 4 491,2280702 0,9 1 1 1 0,877975285 5 516,6856213 0,9 1 1 1 0,863712459 Média 538,519043 Desvio Padrão 33,62372096 Coeficente de variação 0,062437385 Valor Mínimo Valor Máximo 807,21 436,94

Área Útil x CUB x FOC x Fator Padrão

425,22 1.417,42 90,40% 1,497

Divergência de Área 0,00% Categoria da Cidade na Tabela do FGTS IV

Quanto a FUNDAMENTAÇÃO , o Laudo foi enquadrado como: Quanto a PRECISÃO , o Laudo foi enquadrado como:

Comentários: ANÁLISE FINAL

GRAU II GRAU II VALOR UNITÁRIO DE TERRENO (R$/m²)

R$ 436,94 /m²

VALOR UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO (R$/m²) R$ 1.918,22

VALOR UNITÁRIO DO APARTAMENTO (R$/m²) VALORES ISOLADOS

VALOR DO TERRENO (R$) VALOR DA CONSTRUÇÃO (R$) VALOR DO APARTAMENTO (R$)

R$ 352.702,99 R$ 815.667,48

MEMÓRIA DE CÁLCULO - TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO

451,9959051 451,9959051 490,913701 388,1574945 R$ Unit. Homogeneizado OPÇÃO 01 - MÉTODO EVOLUTIVO

401,6410277

R$ 352.702,99 0,095687792

MÉDIA DAS AMOSTRAS 436,9408067

Valor TERRENO = Área Terreno(m²) x Valor Unitário (R$/m²)

305,8585647 568,0230487 Saneamento das Amostras (+/-30%)

436,9408067 41,80990084

Valor BENFEITORIA =

Fator de Comercialização= (Justificar o valor utilizado)

Valor total do avaliando com fator de liquidez (INFORMAR SOMENTE QUANDO APLICÁVEL):

R$ 934.696,37

Valor adotado BENFEITORIA= R$ 815.667,48 Valor total do avaliando = Valor TERRENO + Valor BENFEITORIA

R$ 1.168.370,47

Aplicar 20% de Liquidez Divergência de Área

R$ 1.918,22

VALOR DE MERCADO (R$)

R$ 934.696,37

Período de Exposição (meses) 18

Taxa de Desconto (%) 13,50%

(8)

Ross & Heideck

Condições Físicas

Est.

Coef.

Não sofreu nem requer reparos

1 0,000%

1,5

0,032%

Requer/recebeu pequenos reparos

2 2,520%

2,5

8,090%

Requer reparacões simples

3 18,100%

3,5

33,200%

Requer reparações importantes

4 52,600%

4,5

75,200%

Valor de demolição (residual)

5 100,00%

R8N

1.417,42

It

em Endereço

Id

ad

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constr.

(m²)

Padrão

Unitário (R$)

Valor Novo

(R$)

D

ep

re

ci

aç

ão

Valor

Depreciado

(R$)

Valor unit.

Depreciado

(R$/m²)

10

60 2,0

20%

425,22

1,497

2.121,88

902.264,85

90,40%

815.667,48

1.918,22

comparativo 01

Rua José Rodrigues Magalhães Silva, ao lado do 280

0 0,00

0,000

0,00

#VALOR!

0,00

comparativo 02

Rua José Rodrigues Magalhães Silva, ao lado do 430

0 0,00

0,000

0,00

#VALOR!

0,00

comparativo 03

Alameda Joaquim Pereira Maduro, 290

15

70 2,5

20%

475,00

1,497

2.121,88

1.007.891,93

84,0%

846.244,78

1.781,57

comparativo 04

Rua José Rodrigues Magalhães Silva, ao lado do 500

0 0,00

0,000

0,00

#VALOR!

0,00

comparativo 05Alameda Prefeito Alvarim Garcia Machado, 455 15

70 2,5

20%

190,00

1,070

1.516,64

288.161,49

84,0%

241.945,74

1.273,40

Classificação

ÓTIMO

MUITO BOM

BOM

INTERMEDIÁRIO

REGULAR

DEMOLIÇÃO

Edificação principal

Outros

DEFICIENTE

RUIM

MUITO RUIM

(9)

Vista do imóvel vizinho (direito) Vista da planta

F

o

t

o

5

Vista da fachada

F

o

t

o

1

R E L A T Ó R IO F O T O G R Á F IC O

Vista do imóvel vizinho (esquerdo)

F

o

t

o

6

Vista da fachada

F

o

t

o

2

Vista do logradouro

F

o

t

o

3

Vista do logradouro