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Divulgação de Resultados 9M06
A Cyrela Brazil Realty Anuncia crescimento de 99,7% nas Vendas
Contratadas e 92,1% nos Lançamentos, em relação aos 9M05.
Lucro Líquido no período de R$ 161,7 milhões; Estoque de Terrenos
totaliza 5,9 milhões de m
2.
São Paulo, 13 de novembro de 2006 - A Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações (Bovespa: CYRE3), maior incorporadora de edifícios residenciais de São Paulo e do Rio de Janeiro, anuncia hoje seus resultados referente aos primeiros nove meses de 2006 (9M06). As informações financeiras e operacionais a seguir, exceto onde indicado o contrário, são apresentadas em BR GAAP e em Reais (R$), e as comparações referem-se aos primeiros nove meses de 2005 (9M05).
RESULTADOS DO PERÍODO (comparação com 9M05)
Teleconferências sobre os Resultados do 9M06 Teleconferência em Português 14 de novembro de 2006 10h00 (horário de Brasília) 07h00 (US EST) Telefone: +55 (11) 2101-4848 Senha: Cyrela Replay: +55 (11) 2101-4848 Teleconferência em Inglês 14 de novembro de 2006 12h00 (horário de Brasília) 9h00 (US EST) Telefone: +1 (973) 582-2859 Senha: 8024424 Replay: +1 (973) 341-3080 Senha do Replay: 8024424 Contate RI: Luis Largman
Diretor de Relações com Investidores Tel.: (55 11) 4502-3153
ri@cyrela.com.br
Visite nosso Site de RI: www.cyrela.com.br/ri LANÇAMENTOS (R$ mm) + 92,1% 1.930 9M05 9M06 1.005 LANÇAMENTOS (R$ mm) + 92,1% 1.930 9M05 9M06 1.005 VENDAS CONTRATADAS (R$ mm) + 99,7% 1.346 9M05 9M06 674 VENDAS CONTRATADAS (R$ mm) + 99,7% 1.346 9M05 9M06 674 RECEITA LÍQUIDA (R$ mm) + 28,3% 726 9M05 9M06 566 RECEITA LÍQUIDA (R$ mm) + 28,3% 726 9M05 9M06 566 LUCRO BRUTO (R$ mm) + 15,8% 318 9M05 9M06 274 48,5% 43,8% LUCRO BRUTO (R$ mm) + 15,8% 318 9M05 9M06 274 48,5% 43,8% LUCRO LÍQUIDO (R$ mm) + 53,2% 162 9M05 9M06 105 18,6% 22,3% LUCRO LÍQUIDO (R$ mm) + 53,2% 162 9M05 9M06 105 18,6% 22,3% EBITDA AJUSTADO * (R$ mm) + 7% 191 9M05 9M06 179 31,6% 26,3% EBITDA AJUSTADO * (R$ mm) + 7% 191 9M05 9M06 179 31,6% 26,3% LUCRO LÍQ. AJUSTADO * (R$ mm) + 39,1% 182 9M05 9M06 131 23,2% 25,1% LUCRO LÍQ. AJUSTADO * (R$ mm) + 39,1% 182 9M05 9M06 131 23,2% 25,1% EBITDA (R$ mm) + 11,3% 171 9M05 9M06 153 27,1% 23,5% EBITDA (R$ mm) + 11,3% 171 9M05 9M06 153 27,1% 23,5%
Divulgação de Resultados 9M06
Lançamos 19 empreendimentos incluindo as Joint Ventures nos primeiros nove meses de 2006 (vs. 16 no 9M05), representando vendas potencias (VGV) no valor de R$ 1.929,9 milhões (vs. R$ 1.004,8 milhões no 9M05), 92,1% superior ao montante registrado no mesmo período de 2005. Destacamos os empreendimentos lançados no Rio de Janeiro - Barra Family e Cosmopolitan - e em São Paulo - Nova Klabin e Central Park - onde comercializamos 100% de suas unidades. Ressaltamos que nossas Joint Ventures realizaram 03 lançamentos no período, sendo um deles a nossa estréia na cidade de Porto Alegre e outro na cidade de Santos-SP, abrindo assim novos mercados para a Cyrela Brazil Realty, em linha com nossa estratégia de diversificação geográfica.
Nossas vendas consolidadas (Pré-Vendas) alcançaram
R$ 1.345,8 milhões nos primeiros nove meses de 2006,
comparados aos R$ 673,8 milhões do 9M05, crescimento de 99,7%, sendo a participação da Cyrela Brazil Realty de 67,5% (vs. 72,9% no 9M05);
Adquirimos nos primeiros nove meses de 2006, 58 novos terrenos, sendo 30 deles diretamente pela Cyrela Brazil Realty e 28 através de nossas Joint Ventures. Na Cyrela Brazil Realty 18 terrenos foram adquiridos em São Paulo, 9 no Rio de Janeiro, 1 em Minas Gerais e 2 em Vitória, no Espírito Santo, marcando nossa entrada neste mercado. Dos terrenos adquiridos através das Joint Ventures, 6 deles são localizados em novos mercados: 2 em Santos, 1 em Salvador e 3 em Porto Alegre, em linha com a nossa estratégia de expansão geográfica para novos mercados. Dos 22 terrenos restantes, 20 são localizados na Grande São Paulo, 1 no Rio de Janeiro e 1 em Campinas. Totalizamos 5,9 milhões de m² de área útil comercializável no nosso banco de terrenos total (Cyrela Brazil Realty e Joint Ventures), que serão utilizados para desenvolvimento futuro, sendo 84,0% adquiridos através de permuta. Contamos ainda com diversos terrenos em negociação principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro. Além disso, possuímos 1,3 milhões de m² de área adquirida para futuro desenvolvimento de loteamentos, estes 100% permutados.
Destacamos, entre os terrenos adquiridos no 9M06, a aquisição através de nossas Joint Ventures de 11 terrenos destinados ao mercado de moradia econômica com valor potencial de vendas (V.G.V) de R$ 773,9 milhões e área útil de 467,5 mil m². Estes terrenos serão utilizados para desenvolvimento de empreendimentos para a classe média baixa, reafirmando nosso compromisso de entrada neste nicho de mercado.
Adquirimos em 17 de maio de 2006, através de leilão público, uma participação adicional de 15,98% nas quotas do empreendimento ABC Plaza Shopping, aumentando nossa participação total de 37,46% para 53,44%.
DESTAQUES DO PERÍODO
Divulgação de Resultados 9M06
Ampliamos nossa atuação para 8 cidades no Brasil (vs. 3 onde atuávamos no ano anterior), dando continuidade a estratégia de expansão geográfica, com o objetivo de levar a marca Cyrela Brazil Realty às principais cidades brasileiras.
A receita líquida aumentou 28,3% comparada ao 9M05, crescendo de R$ 565,8 milhões para R$ 725,9 milhões no 9M06.
O EBITDA no 9M06 (R$ 170,5 milhões) foi 11,3% superior ao mesmo período de 2005, representando 23,5% da receita líquida do período (27,1% no 9M05). O EBITDA ajustado do 9M06 alcançou R$ 191,4 milhões (representando 26,3% das receitas líquidas), crescimento de 7,0% em relação ao 9M05.
O lucro líquido, que foi de R$ 161,7 milhões nos primeiros nove meses de 2006, cresceu 53,2% comparado aos R$ 105,5 milhões registrados no 9M05.
Indicadores Operacionais
9M06 9M05 Variação %
Lançamentos - Cyrela Brazil Realty + Joint Venture
Incorporações Lançadas 19 16 18,8%
Área Útil Lançada (m2)(1) 538.971 309.032 74,4%
Unidades Lançadas(1) 3.506 2.093 67,5% V.G.V de Lançamento (R$ 000) 1.929.947 1.004.799 92,1% Participação Cyrela 58,3% 80,5% -22,2p.p Preço Médio de Lançamento por m2 (R$/m2) 3.581 3.251 10,2%
Indicadores Financeiros (R$ milhares)
9M06 9M05 Variação % Receita Líquida 725.896 565.795 28,3% Lucro Bruto 317.935 274.477 15,8% Margem Bruta 43,8% 48,5% -4,7p.p EBITDA 170.542 153.194 11,3% Margem EBITDA 23,5% 27,1% -3,6p.p Lucro Líquido 161.656 105.492 53,2% Margem Líquida 22,3% 18,6% 3,7p.p
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9M06 9M05 Variação %
Vendas - Cyrela Brazil Realty + Joint Venture Total de Vendas
Contratadas (R$ 000)(2) 1.345.801 673.855 99,7%
Área Útil Vendida (m2) 418.657 200.287 109,0%
Unidades Vendidas 3.258 1.659 96,4%
Participação Cyrela 67,0% 72,9% -5,9p.p
Preço Médio de Venda por
m2 (R$/m2) 3.215 3.364 -4,4%
(*)
Não estão inclusas as unidades permutadas
(2)
Líquido de Rescisões
A área útil lançada da Cyrela Brazil Realty cresceu 74,4% quando comparado com o 9M05, sendo que o valor potencial de venda alcançou R$ 1.929,9 milhões, 92,1% superior ao 9M05.
Destacamos o sucesso do lançamento residencial “Central Park Móoca” lançado no segundo trimestre de 2006, um empreendimento na região leste de São Paulo, com padrão de classe de média com 564 apartamentos em um terreno de 47.400 m². O VGV deste empreendimento foi superior a R$ 250 milhões, sendo que registrou a excelente marca de 100% de comercialização em um período de apenas 9 dias.
LANÇAMENTOS
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Os detalhes dos lançamentos dos primeiros nove meses de 2006 seguem abaixo: Lançamentos (R$ milhares) Segmentos Vendas Potenciais Área útil Mês do lançamento Vendas Contratadas % Vendido % CBR
Cyrela Brazil Realty Luxo
Riserva Uno – RJ 244.353 50.662 Abril 91.026 27,9% 50,0%
Les Residences de Monaco
-RJ 338.944 37.189 Setembro 29.933 6,9% 45,0%
583.297 87.851 120.959 18,9% 48,8%
Médio Alto
Sarau – SP 30.682 8.643 Fevereiro 11.349 37,5% 100,0%
Barra Family – RJ 98.713 31.537 Março 99.326 100,0% 46,3%
Nova Klabin - SP 51.729 17.837 Abril 51.592 98,1% 41,6%
Allori – SP 112.639 33.715 Abril 64.662 61,9% 78,2%
Via Paulista – SP 39.020 10.574 Maio 34.248 89,8% 100,0%
Cosmopolitan – RJ 19.469 4.637 Maio 17.693 95,1% 100,0%
Central Park – SP 251.398 82.574 Junho 237.910 100,0% 80,0%
Gran Lider Olympus – MG 134.528 36.358 Junho 41.289 30,9% 50,0%
Contemporâneo Campo Belo
- SP 48.696 11.979 Agosto 11.173 21,4% 100,0%
Tarumã - SP 81.394 27.094 Agosto 31.382 38,5% 100,0%
Vitalle Mooca - SP 32.400 10.262 Agosto 21.699 70,2% 100,0%
Helvetia Grand Quartier - SP 75.600 24.630 Setembro 0 0,0% 24,0%
976.268 299.839 622.323 80,6% 76,1% Médio Ápice – SP 66.045 24.016 Junho 31.927 48,1% 60,0% Gravatá - SP 69.712 24.449 Agosto 23.106 35,6% 100,0% 135.757 48.465 55.033 42,0% 76,8% Subtotal de Lançamentos CBR 1.695.321 436.156 798.315 69,1% 66,7% Joint Venture Médio
Poema Granja Julieta - SP 116.649 50.791 Fevereiro 88.530 82,9% 17,2%
Contemporâneo - RS 31.226 12.424 Julho 17.117 57,1% 42,5%
Porto da Ponta 86.751 39.600 Agosto 35.718 43,6% 17,2%
234.626 102.815 141.365 65,1% 20,2%
Subtotal de Lançamentos
Joint Venture 234.626 102.815 141.365 65,1% 20,2%
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Nos primeiros nove meses de 2006 nosso mercado alvo continuou a mostrar expansão com concorrência ativa e dinâmica. O crescimento da comercialização de imóveis se intensificou, nos permitindo vender mais de 50% das unidades de seis dos nossos lançamentos do 9M06. Além disso, continuamos a observar a tendência dos consumidores de também adquirirem imóveis ofertados há alguns meses, o que nos proporcionou o crescimento da comercialização dos imóveis com mais de seis meses de lançamento (estoques).
A Cyrela Brazil Realty manteve sua liderança em seus mercados alvos, segundo ranking da Embraesp em São Paulo, e da Ademi no Rio de Janeiro, o que exerceu papel fundamental na sustentação das suas margens de
rentabilidade.
Vendemos nos primeiros nove meses de 2006 o montante de R$ 1.345,8 milhões, representando um aumento de 99,7% em relação ao mesmo período de 2005. Já em termos de metragem o aumento foi de 109,0%, 418,7 mil m² no 9M06 vs 200,3 mil m² no 9M05. Do total das vendas no 9M06, R$ 939,7 milhões foram derivados de lançamentos e os R$ 406,1 milhões restantes vieram de venda de estoques.
A tabela abaixo demonstra a divisão das vendas por segmento, bem como a participação dos lançamentos e dos estoques nas vendas totais:
Vendas Contratadas (R$ Milhares)
R$ mil Área útil Vendida Preço / M² % CBR
Cyrela Brazil Realty Lançamentos Luxo 120.959 16.656 7.262 48,8% Médio alto 622.323 199.598 3.118 70,3% Médio 55.033 20.237 2.719 76,8% Estoques Luxo 55.871 8.558 6.529 78,0% Médio Alto 141.478 39.769 3.558 78,0% Médio 188.390 70.779 2.662 89,4% Permutas e Remanescentes 20.382 Sub Total CBR 1.204.436 355.597 3.330 72,5% Joint Venture Lançamentos Médio 141.365 63.060 2.242 20,2%
Sub Total Joint Venture 141.365 63.060 2.242 20,2%
Total de Vendas 1.345.801 418.657 3.215 67,5%
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A tabela a seguir apresenta a evolução da receita de vendas a apropriar (excluindo receitas com lajes corporativas) nos primeiros nove meses de 2006 e 2005, bem como o custo das unidades vendidas e despesas comerciais a apropriar, incluindo comissões, stands de vendas e decoração destes, e lucro bruto a apropriar neste período:
Evolução da Receita de Vendas a Apropriar (R$ milhões)
9M06 9M05 % Var.
Receita de Vendas a Apropriar no Início do
Período 1.019.955 678.686 50,3%
Vendas Reconhecidas no Período 1.155.606 801.752 44,1%
Cancelamento de Contratos no Período (50.236) (17) NA
Receitas Apropriadas no Período (698.102) (556.766) 25,4%
Receita de Vendas a Apropriar no Final do
Período 1.427.223 923.655 54,5%
Custos das Unidades Vendidas a Apropriar (794.421) (463.002) 71,6%
Despesas Comerciais (32.698) (20.460) 59,8%
Lucro a Apropriar 600.105 440.193 36,3%
Percentual de Margem Bruta (exceto despesa
comerciais) 44,3% 49,9% -5,6p.p
O resultado a apropriar alcançou R$ 600,1 milhões, 36,3% maior em relação aos primeiros nove meses de 2005. A margem bruta do resultado a apropriar caiu 5,6 p.p quando comparada entre os períodos, 44,3% em 2006 e 49,9% em 2005, decorrente principalmente da crescente participação dos produtos de médio-alto e médio padrão em nosso mix de produtos.
Adquirimos nos primeiros nove meses de 2006 3,2 milhões de m² em 30 terrenos novos, sendo 18 em São Paulo, 9 no Rio Janeiro, 1 em Minas Gerais e 2 no Espírito Santo, estes últimos através de parceria pontual com a Morar Construtora e Incortel Incorporações, representando nossa primeira participação neste mercado.
Finalizamos o 9M06, na Cyrela Brazil Realty com 52 terrenos, sendo 33 no estado de São Paulo, 16 no Rio de Janeiro, 1 em Minas Gerais e 2 no Espírito Santo, totalizando 4,7 milhões de m² de área útil comercializável, sendo que 88,0% deles foram adquiridos através de sistema de permutas com seus proprietários, sem a necessidade de desembolso de caixa. Adicionalmente, acrescentamos em nosso estoque 28 novos terrenos, adquiridos através das joint ventures estabelecidas neste período, sendo que 50,0% foi adquirido através de sistema de permutas com seus proprietários, totalizando 5,9 milhões de m² de área comercializável, com 84% permutado. Este banco de terrenos não é linear, sendo alguns terrenos destinados à lançamento no curto prazo e outros para lançamentos em um prazo mais longo.
ESTOQUE DE TERRENOS
Divulgação de Resultados 9M06
A tabela abaixo fornece a distribuição do estoques de terrenos da Cyrela Brazil Realty, bem como de suas Joint Ventures, por segmento econômico e localização:
Área Útil por Segmento (m2 Comercializável)
Segmento Luxo Médio Alto Médio Econômico TOTAL Vendas Potenciais
% Adquirido
Permuta Cyrela Brazil Realty
São Paulo 35.858 491.576 597.411 203.963 1.328.808 3.736.108 53,0% Rio de Janeiro 24.708 940.329 2.303.888 14.596 3.283.521 8.846.056 98,0% Minas Gerais 68.529 68.529 242.167 30,0% Espírito Santo 22.889 7.288 30.177 96.509 64,0% Outras Cidades 20.089 20.089 48.454 76,0% Sub-total 60.566 1.523.324 2.928.676 218.559 4.731.125 12.969.294 88,0% Joint-Ventures São Paulo 50.825 42.418 443.471 405.014 941.728 2.403.084 55,0% Rio de Janeiro 53.011 53.011 98.071 20,0% Salvador 25.124 25.124 76.166 0,0% Porto Alegre 53.220 53.220 127.098 100,0% Outras Cidades 82.125 63.503 145.628 312.151 25,0% Sub-total 50.825 67.542 578.815 521.528 1.218.710 3.016.570 53,0% Total Estoque de Terrenos 111.391 1.590.866 3.507.491 740.087 5.949.835 15.985.864 84,0% % Participação 1,9% 26,7% 59,0% 12,4% 100,0%
A composição da receita operacional bruta nos primeiros nove meses de 2006 e 2005 foi a seguinte:
Receitas (R$ milhões)
Segmento 9M06 % Partic. 9M05 % Partic. Var.%
Incorporação Imobiliária Residencial 688.155 91,2 550.216 92,3 25,1 Incorporação e Venda de Lajes Corporativas 9.947 1,3 6.550 1,1 51,9 Locação de Lajes Corporativas 18.617 2,5 16.626 2,8 12,0 Locação de Shopping Centers 21.506 2,8 11.471 1,9 87,5 Prestação de Serviços 16.378 2,2 11.405 1,9 43,6 Receita Bruta 754.603 100 596.268 100 26,6
RECEITA BRUTA
Divulgação de Resultados 9M06
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Nos primeiros nove meses de 2006 a receita bruta do segmento residencial alcançou R$ 688,1 milhões, crescimento de 25,1% em relação aos R$ 550,2 milhões registrados no 9M05, refletindo a construção e entrega de unidades lançadas e vendidas nos períodos anteriores. Também iniciamos o reconhecimento das receitas relacionadas com 21 novas obras, após o período findo em setembro de 2005, destacando entre elas: Vereda Ipiranga, Humanari, Golf Village, Walk Vila Nova, Laguna, The Parliament, Central Park, Barra Family Resort, Paulistânia Bosque Residencial e Allori Vila Romana. Estas novas obras proporcionaram uma apropriação de R$ 178,5 milhões de receitas no 9M06.
Nos primeiros nove meses de 2006, comparativamente aos primeiros nove meses de 2005, houve um acréscimo do reconhecimento das receitas devido aos seguintes principais fatores. a) no 9M06 ocorreu um maior reconhecimento das receitas dos empreendimentos Le Parc Residencial, Ventana, On The Park, Le Monde, e Çiragan, que tiveram evolução significativa em suas obras comparativamente ao mesmo período de 2005, b) diversas obras foram iniciadas após setembro de 2005, gerando receitas de R$ 178,5 milhões, somente nos primeiros nove meses de 2006, conforme já mencionado acima.
As obras em construção iniciadas em 2004 e 2005 continuam em ritmo acelerado e suas evoluções foram significativas na comparação entre os períodos. As participações da Cyrela Brazil Realty estão consideradas de acordo com o critério de consolidação.
Divulgação de Resultados 9M06
EMPREENDIMENTO DATA DO RECONHEC. % EVOLUÇÃO FINANCEIRA ACUMULADARECEITA APROPRIADA NOS EXERCÍCIOS (R$ mil) % VENDIDO % DE PARTICIP. CBR 9M06 9M05 9M06 9M05 ACUMULADO 1) Le Parc Residencial 02/04 87,98% 44,44% 120.585 78.776 88,89% 100% 2) Acervo 02/05 84,40% 45,08% 33.262 36.641 99,39% 100% 3) Ciragan 06/04 81,60% 43,80% 36.875 15.246 88,77% 100% 4) Vereda Paraíso 01/05 74,15% 43,89% 37.448 42.834 99,48% 100% 5) Dakota 02/04 100,00% 36,89% 13.699 3.149 95,55% 35% 6) Le Crillon 02/04 100,00% 36,94% 15.349 4.285 98,51% 35% 7) Mandarim-RJ 11/04 70,53% 40,72% 16.285 18.989 72,83% 100% 8) Ventana 12/04 74,19% 23,62% 31.093 5.906 72,44% 100% 9) Le Monde 11/04 29,33% 9,23% 32.443 4.921 78,79% 100% 10) On The Park 09/04 58,27% 14,79% 20.566 5.979 60,48% 100%
11) Parque Alfredo Volpi 07/04 75,07% 31,65% 8.508 2.907 48,83% 100%
12)Nova Mooca 02/05 73,13% 22,35% 16.252 5.139 92,66% 100%
13) Premiere Anália Franco 01/05 64,40% 12,02% 9.019 1.129 100,00% 100%
14) Mandarim - SP 07/03 100,00% 81,83% 10.417 28.235 98,53% 100% 15) Grand Garden 11/03 100,00% 76,78% 7.808 37.399 99,62% 100% 16)Beladdock 01/05 64,01% 27,89% 13.749 7.500 100,00% 100% 17) Contemporâneo Moema 12/03 99,60% 60,59% 14.041 6.974 89,61% 100% Sub-Total 437.399 306.009
Obras Iniciadas após Setembro/05
18) The Parliament(*) 01/06 35,85% 1,38% 746 - 12,13% 100%
19) Walk Vila Nova (*) 03/06 53,57% - 9.098 - 87,23% 30%
20) Humanari(*) 02/06 34,79% - 29.533 - 68,05% 100% 21) Vereda Ipiranga 02/06 20,23% - 22.603 - 87,44% 100% 22) Golf Village 01/06 41,36% - 3.816 - 33,63% 50% 23) Paulistania Residencial 10/05 21,79% - 16.790 - 71,23% 100% 24) Allori 05/06 15,23% - 10.568 - 69,50% 100% 25) Central Park(*) 06/06 15,31% - 35.450 - 98,11% 100%
26) Barra Family Resort 04/06 33,42% - 15.304 - 100,00% 50%
27) Nova Klabin 04/06 21,10% - 4.453 - 92,08% 45% Sub-Total 148.361 - Demais Empreendimentos 102.395 244.207 Total 688.155 550.216 (*)
Divulgação de Resultados 9M06
REVENDA DE IMÓVEIS
Durante o 9M06, não realizamos nenhuma venda de lajes corporativas, sendo as receitas deste segmento provenientes da evolução física das obras do empreendimento Faria Lima Square (R$ 2,8 milhões), e da revenda do terreno do Jacu Pêssego (R$ 6,8 milhões).
Os nossos custos tiveram a seguinte composição nos primeiros nove meses de 2006 e 2005:
Custos das Vendas (R$ milhões)
Segmento 9M06 9M05 Var.
Incorporação Imobiliária Residencial 387.829 276.113 40,5%
Incorporação e Venda de Lajes Corporativas 7.557 6.217 21,6%
Locação de Lajes Corporativas 2.472 3.232 -23,5%
Locação de Shopping Centers 1.481 753 96,7%
Serviços Prestados 8.622 5.003 72,3%
Custos Total das Vendas 407.961 291.318 40,0%
O custo de vendas e serviços aumentou 40,0%, passando de R$ 291,3 milhões no 9M05 para R$ 407,9 milhões no 9M06, principalmente em função do crescimento do custo de incorporação imobiliária residencial, que representou 95,1% do custo total. O crescimento de 40,5% deste custo, R$ 111,7 milhões maior que o montante registrado no 9M05, é justificado pelo aumento do número de empreendimentos em construção e tem relação direta com a receita.
No mês de maio de 2006 os salários da mão de obra do setor de construção foram reajustados em 6,0%, a título de dissídio. O impacto de tal reajuste em nossos custos é mínimo. Como a mão de obra representa 30,0% dos nossos custos totais, o efeito no custo final, a partir do mês do dissídio, foi de aproximadamente 1,8%. Entretanto, o índice de correção de salários (Índice Nacional da Construção Civil – INCC) é também utilizado na correção dos contratos de vendas (pré-vendas) realizadas, referentes aos projetos ainda em construção, e portanto, não há impacto significativo em nossas margens de comercialização.
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Margem Bruta
Segmento 9M06 9M05 Var.
Incorporação Imobiliária Residencial 43,6% 49,8% -6,2p.p
Incorporação e Venda de Lajes Corporativas 24,0% 5,1% 18,9p.p
Locação de Lajes Corporativas 86,7% 80,6% 6,1p.p
Locação de Shopping Centers 93,1% 93,4% -0,3p.p
Serviços Prestados 47,4% 56,1% -8,7p.p
A margem bruta de incorporação residencial foi de 43,6% no 9M06, comparada a 49,8% no 9M05. A queda percentual da margem bruta deveu-se principalmente à variação do perfil de produtos construídos no período, conforme acima demonstrado, e ao aumento de volume.
O crescimento da margem bruta de incorporação e venda de lajes corporativas de 5,1% no 9M05 para 24,0% no 9M06 decorre basicamente da margem obtida na revenda de terreno do Jacu Pêssego.
As despesas comerciais de R$ 81,5 milhões no 9M06, que em quase sua totalidade referem-se à área de incorporação imobiliária residencial, cresceram 21,6% quando comparadas aos R$ 67,0 milhões do mesmo período de 2005. Como percentual da receita bruta do segmento, estas despesas mantiveram-se quase inalteradas na comparação ano-a-ano: 11,8% no 9M06 versus 12,2% no 9M05.
As despesas comerciais referem-se basicamente às pré-vendas realizadas durante os noves meses findos em 31 de setembro de 2006 e 2005. Estas despesas representaram 6,1% e 9,9% respectivamente, das pré-vendas do 9M06 e 9M05, uma redução de 3,8 p.p., decorrentes principalmente da velocidade de vendas dos principais lançamentos de 2006, como por exemplo, o Central Park Mooca, Nova Klabin, e Barra Family Resort, que foram 100% vendidos somente em 9, 3, e 13 dias, respectivamente, demandando, portanto, menor custo de publicidade e propaganda.
As despesas gerais e administrativas totalizaram R$ 49,6 milhões no 9M06, crescimento de 54,5% em relação ao montante registrado no 9M05 (R$ 32,1 milhões), representando 6,8% da receita líquida de vendas do período (5,7% no 9M05). As principais variações derivam basicamente de dois fatores: (i) crescimento de R$ 6,9 milhões no 9M06 referente ao acréscimo no quadro de funcionários nas áreas operacionais (incorporação imobiliária, terrenos, etc.) de forma a suportar o crescimento orgânico, além da absorção de parte dos funcionários da RJZ,
DESPESAS COM VENDAS, GERAIS E ADMINISTRATIVAS
MARGEM BRUTA
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quando de sua incorporação em maio de 2006, e também aumento do pessoal envolvido com a nossa expansão geográfica e atividades no segmento econômico; (ii) despesas com consultoria (legal e de gestão) derivadas principalmente da avaliação, auditoria e assessoria jurídica, necessárias para implantar as Joint Ventures, sendo superiores em R$ 7,2 milhões na comparação com o 9M05.
A tabela abaixo apresenta a reconciliação do lucro antes do imposto de renda e contribuição social para o EBITDA nos primeiros nove meses de 2006 e 2005:
EBITDA (R$ milhares)
9M06 9M05 Var.%
Lucro antes do imposto de renda e da
contribuição social 227.046 147.691 53,7%
(+/-) Receitas (Despesas) financeiras
líquidas (57.103) 2.729 -
(+) Depreciação e amortização 2.759 2.362 16.8%
(+) Amortização de ágio e outras 840 412 103,9%
(-) Participação dos Empregados (3.000) NA
EBITDA 170.542 153.194 11,3%
Margem EBITDA (%) 23,5% 27,1% -3,6%
(+) Despesas com Distribuição Pública de
Ações 20.827 25.726 -19,0%
EBITDA ajustado 191.369 178.920 7,0%
Margem EBITDA ajustada (%) 26,3% 31,6% -5,3%
O EBITDA no 9M06 foi R$ 170,5 milhões, 11,3% maior na comparação com o mesmo período de 2005, representando 23,5% da receita líquida do período versus 27,1% no 9M05. Tal queda foi decorrente da redução do lucro bruto em função do mix de produtos, que mostrou uma maior participação dos projetos destinados aos segmentos de médio-alto e médio padrão.
Durante o 9M06 incorremos em despesas não recorrentes no montante de R$ 20,8 milhões, em vista da colocação de ações no mercado (follow-on). No 9M05, também registramos despesas não recorrentes no valor de R$ 25,7 milhões, devido à nossa Oferta Pública Inicial de Ações (IPO).
EBITDA
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O resultado financeiro passou de R$ 2,7 milhões de despesas financeiras no 9M05 para R$ 57,1 milhões de receita financeira no mesmo período de 2006, principalmente em função do crescimento das receitas financeiras no montante de R$ 58,8 milhões, decorrente da aplicação temporária dos recursos obtidos com a colocação de ações no mercado. Foi registrada redução das despesas financeiras, uma vez que continuamos liquidando os financiamentos onerosos com os recursos provenientes da oferta pública de ações realizada em julho de 2006.
O imposto de renda e contribuição social, corrente e diferido, cresceu 58,9%, passando de R$ 24,4 milhões no 9M05 para R$ 38,7 milhões no mesmo período de 2006. O acréscimo do imposto de renda e contribuição social diferido decorre principalmente do crescimento das próprias operações e da maior base tributável sobre as receitas financeiras ocorrida no semestre, principalmente nas empresas com tributação baseada na sistemática de lucro presumido, que seguem critérios específicos da legislação vigente.
Estes impostos representaram 5,3% da receita líquida de vendas do 9M06 e 4,3% das receitas líquidas do mesmo período de 2005.
O lucro líquido da Cyrela Brazil Realty no 9M06 foi de R$ 161,7 milhões, 53,2% superior ao alcançado no mesmo período de 2005. A margem líquida foi de 22,3%, 3,7 p.p. acima da margem líquida apurada no mesmo período do ano anterior. Incluímos a provisão de pagamento da participação dos empregados (bônus) no montante de R$ 3,0 milhões com o intuito de diminuir a volatilidade nos resultados futuros.
Considerando a totalidade dos contratos assinados com os clientes e incluindo os valores ainda não apropriados no balanço, o contas a receber atingiu R$ 2,0 bilhões, 4,4% maior que o montante de R$ 1,9 bilhão registrado em 30 de junho de 2006, sendo que 10,1% deste valor refere-se a unidades acabadas e 89,9% representam unidades em construção. O prazo médio de realização de nosso contas a receber está em torno de 3,9 anos. Vale lembrar que nossa experiência não demonstra perdas significativas na realização deste ativo.
RESULTADO FINANCEIRO
CONTAS A RECEBER
IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL
CONTAS DE BALANÇO
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Em 30 de setembro de 2006, o saldo de empréstimos e financiamentos era de R$ 161,9 milhões, um decréscimo de 36,0% em comparação aos R$ 253,0 milhões em 30 de junho de 2006. Tal decréscimo da dívida bruta decorre da política adotada de resgatarmos os empréstimos e financiamentos onerosos com os recursos obtidos na colocação de ações.
A tabela abaixo mostra a composição do endividamento em 30 de setembro de 2006 e em 30 de junho de 2006: Empréstimos e Financiamentos (R$ milhões)
30/09/06 30/06/06
Empréstimos - moeda estrangeira 17,4 40,6
Financiamentos - moeda nacional (SFH) 142,2 207,2
Empréstimos - moeda nacional 0,1 3,8
Juros a pagar 2,2 1,4
Total 161,9 253,0
A tabela abaixo apresenta o cronograma para pagamento da dívida em 30 de setembro de 2006:
Ano Valor Total (R$ milhões)
2006 70,6 2007 11,3 2008 49,0 2009 13,3 2010 14,4 Após 2010 3,3 Total 161,9
Reestruturação das operações da companhia – buscando segregar nossas atividades no segmento econômico, de lajes corporativas e shopping centers, de forma a dar-lhes maior visibilidade, transferimos em 31 de agosto de 2006 a totalidade de nossos ativos mantidos nestes segmentos para a nossa controlada integral Cyrela Comercial Properties Investimentos Imobiliários Ltda., através de aumento de capital nesta controlada.
ENDIVIDAMENTO
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Em 20 de julho de 2006 completamos nossa colocação primária e secundária de ações (follow-on), aumentando o capital social da companhia em R$ 728,7 milhões. Estes recursos estão sendo utilizados principalmente nas seguintes operações:
Investimentos parcialmente realizados e a realizar na constituição de Joint Ventures e em parcerias pontuais, no montante de R$434,0 milhões, basicamente para a aquisição de terrenos para desenvolvimento de empreendimentos imobiliários futuros;
Liquidação antecipada dos empréstimos e financiamentos onerosos no montante de R$ 92,0 milhões.
Aquisição em caixa de terrenos no montante de R$ 72,0 milhões para desenvolvimento de empreendimentos futuros.
Investimento realizado e previsto no valor de R$ 200,0 milhões para desenvolvimento de infra-estrutura em terrenos adquiridos para lançamentos a longo prazo, em especial em áreas localizadas na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro;
Nos primeiros nove meses de 2006 a ação da Cyrela Brazil Realty (CYRE3) subiu 16,4% (vs. 8,9% do IBOVESPA). Desde a realização de nosso IPO em setembro de 2005 até o dia 9 de novembro de 2006 registramos uma valorização de 180% (vs. 29,2% do IBOVESPA). O volume médio diário negociado nos primeiros nove meses de 2006 foi de R$16 milhões, sendo que neste período passamos a integrar o índice IBX-50 da Bovespa. -5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 jan/ 05 mar /05 jun/ 05 ago/ 05 out/0 5 nov/ 05 jan/ 06 fev/ 06 mar /06 ma i/06 jun/0 6 ago/ 06 set/0 6 nov/ 06 (P re ç o d e F e c h a m e n to R $ ) -20.000.000 40.000.000 60.000.000 80.000.000 100.000.000 120.000.000 140.000.000 V o lu m e N e g o c iad o R $ ) Volume (R$) Price (R$) Oferta Pública Set/05 Follow-On Jul/06 Evolução do Preço e Volume - CYRE3
MERCADO DE CAPITAIS
APLICAÇÕES DOS RECURSOS DO FOLLOW-ON
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Balanço Patrimonial Consolidado BR GAAP R$ 000 30 de Setembro, 2006 30 de Junho, 2006 ATIVO Ativo Circulante 2.036.786 1.074.358 Disponibilidades 43.170 59.932 Aplicações Financeiras 660.376 13.550 Títulos e Valores Mobiliários 2.462 2.462 Contas a Receber 441.454 230.856 Imóveis a Comercializar 694.536 602.768 Contas-Corrente com Parceiros nos Empreendimentos 50.154 57.939 Impostos e Contribuições a Compensar 15.094 14.683 Despesas com Vendas a Apropriar 78.978 57.482 Demais Conta a Receber 50.562 34.686 Ativo Realizável a Longo Prazo 552.923 810.329 Contas a Receber 244.383 414.923 Aplicações Financeiras 122.877 223.640 Contas a Receber por Desapropriação 13.976 13.976 Partes Relacionadas 56.339 32.731 Impostos e Contribuições a Compensar 19.600 15.000 Imposto de renda e contribuição social diferidos 34.284 38.016 Adiantamentos por Aquisição de Imóveis 40.000 40.228 Demais Contas a Receber 21.464 31.815 Ativo Permanente 183.548 184.655 Investimentos em Controladas 38.689 40.106 Imobilizado 144.290 144.519 Diferido 569 30 Total do Ativo 2.773.257 2.069.342
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Passivo Circulante 463.989 455.310 Empréstimos e Financiamentos 70.632 107.648 Impostos e Contribuições a Recolher 41.995 41.586 Provisão para Custos orçados a Incorrer 17.761 17.917 Contas a Pagar por Aquisição de Imóveis 152.530 142.408 Partes Relacionadas 6.736 3.891 Contas-Corrente com Parceiros nos Empreendimentos 38.119 30.306 Adiantamentos de Clientes 70.898 71.708 Demais Contas a Pagar 65.318 39.846 Passivo Exigível a Longo Prazo 261.229 323.239 Empréstimos e Financiamentos 91.272 145.313 Contas a Pagar por Aquisição de Imóveis 30.497 10.863 Resultado de Vendas de Imóveis a Apropriar 19.270 20.444 Provisão para Contingências 26.417 43.357 Imposto de Renda e Contribuição Social Diferidos 93.496 100.336 Demais Contas a Pagar 277 2.926 Participações Minoritárias 117.933 120.622 PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1.930.106 1.170.171 Capital Social 1.581.527 852.877 Reserva de Lucros 186.934 186.934 Lucros Acumulados 161.656 130.371 Ações em Tesouraria (11) (11) Total do Passivo e do Patrimônio Líquido 2.773.257 2.069.342
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS CONSOLIDADAS
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Demonstração de Resultados Consolidados
BR GAAP R$ 000
9M06 9M05 % Variação
Receita Bruta de Vendas e/ou Serviços
Incorporação e Revenda de Imóveis 698.102 556.766 25,4% Locação de Imóveis 40.123 28.097 42,8% Prestação de Serviços e Outras 16.378 11.405 43,6% Deduções da Receita Bruta (28.707) (30.473) -5,8%
Receita Líquida Total 725.896 565.795 28,3%
Custo de Bens e/ou Serviços Vendidos
Dos Imóveis Vendidos e Revendidos (395.386) (282.330) 40,0% Dos Imóveis Locados e Serviços (12.575) (8.988) 39,9%
Custo de Bens e/ou Serviços Vendidos (407.961) (291.318) 40,0%
Lucro Bruto 317.935 274.477 15,8% Despesas/receitas Operacionais Com Vendas (81.492) (67.032) 21,6% Gerais e Administrativas (48.254) (31.391) 53,7% Honorários de Administração (1.362) (731) 86,3% Despesas Financeiras (38.509) (39.506) -2,5% Receita Financeira 95.612 36.777 160,0% Outras Despesas/Receitas Operacionais 3.943 823 379,1%
(70.062)
(101.060) -30,7%
Despesas com Distribuição Pública de Ações (20.827) (25.726) -19,0%
(90.889)
(126.786) -28,3%
Lucro Operacional 227.046 147.691 53,7%
Lucro Antes da Tributação 227.046 147.691 53,7%
IR Diferido (14.295) (8.130) 75,8% Provisão para IR e Contribuição Social (24.397) (16.227) 50,3%
(38.692)
(24.357) 58,9%
Lucro/Prejuízo Antes da Participação de Minoritários 188.354 123.334 52,7%
Participações de Minoritários (23.698) (17.842) 32,8%
Lucro Líquido Antes da Participação nos Resultados 164.656 105.492 56,1%
Participações dos Empregados (3.000) -
-Lucro Líquido 161.656 105.492 53,2%
Este comunicado contém considerações futuras referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da Cyrela Brazil Realty. Estas são apenas projeções e, como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da Cyrela Brazil Realty em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano de negócios da Companhia. Tais considerações futuras dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, além dos riscos apresentados nos documentos de divulgação arquivados pela Cyrela Brazil Realty e estão, portanto, sujeitas a mudança sem aviso prévio.
