EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 37ª VARA CÍVEL DO FORUM CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP

(1)

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 37ª VARA CÍVEL DO FORUM

CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP

Processo nº:

1037414-55.2013.8.26.0100

Requerente:

Alex Atila Inoue

Requeridos:

Luiz Antonio da Silva Leme / José Laércio Soares / Adauto José de F.

Rocha

LUCAS AOAS S. PEREIRA, engenheiro civil registrado no CREA/SP sob

o nº 5063062450, perito nomeado nos autos da ação em epígrafe, tendo se inteirado do assunto

em pauta, realizado seus estudos, levantamentos e vistorias, vem, respeitosamente, apresentar

suas conclusões, expressas em seu

(2)

SUMÁRIO

1. RESUMO ... 3

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ... 4

2.1. Dos autos ... 4

3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO ... 5

3.1. Localização ... 5

3.2. Mapa Fiscal ... 6

3.3. Zoneamento ... 6

3.4. Melhoramentos da Região ... 7

3.5. Ocupação ... 7

4. VISTORIA DO IMÓVEL ... 8

4.1. Condomínio ... 8

4.2. Unidade Autônoma ... 8

4.2.1. Acabamentos internos ... 8

4.2.2. Áreas ... 9

4.2.3. Padrão Construtivo ... 9

4.2.4. Estado de Conservação e Obsoletismo ... 10

5. AVALIAÇÃO ... 12

5.1. Metodologia ... 12

5.2. Pesquisa de Mercado ... 12

5.3. Resultados... 14

6. CONSIDERAÇÕES FINAIS ... 15

7. CONCLUSÕES ... 16

8. RESPOSTAS AOS QUESITOS ... 17

9. ENCERRAMENTO ... 18

10. ANEXO I

– Documentação Fotográfica ... 19

11. ANEXO II – Pesquisa de Mercado ... 27

(3)

1. RESUMO

Imóvel avaliando:

Av. Nova Independência, 37 - Brooklin

– São Paulo/SP

Data da avaliação: Junho/2018

Matrículas: 121.458 (15º Cartório de Registro Imóveis de SP)

Metodologia utilizada: Método Comparativo de Dados do Mercado

Tratamento de dados: Inferência Estatística

Valor do Imóvel:

R$ 590.000,00

(4)

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O presente laudo tem o objetivo de determinar o

“Valor de mercado de compra

e venda” da unidade autônoma designada Apartamento nº 64, situado no 6º andar, do

Condomínio Veridiana, localizado na Av. Nova Independência, 37, CEP: 04570-900,

bairro Brooklin Paulista, município de São Paulo/SP, de matrícula nº121.458 do 15º

Cartório de Registro Imobiliário de São Paulo/SP.

Segundo a norma ABNT NBR 14653-1:2001, temos a definição de “Valor de

mercado” como:

“...Quantia mais provável pela qual

se

negociaria

voluntariamente

e

conscientemente um bem, numa data de

referência, dentro das condições do mercado

vigente.”.

Para tanto, esta perícia desenvolverá suas análises e cálculos baseada na

norma técnica ABNT NBR 14.653-2:2011 e na ‘Norma para Avaliação de Imóveis

Urbanos IBAPE/SP:2011’.

2.1. Dos autos

Trata-se de ação de execução extrajudicial ajuizada por ALEX ATILA INOUE,

em face de LUIZ ANTONIO DA SILVA LEME, JOSÉ LAERCIO SOARES e ADAUTO

JOSÉ DE FREITAS ROCHA, por meio da qual pretende o AUTOR o recebimento do

suposto crédito. Para tanto, sobreveio a penhora de imóvel pertencente ao executado

sr. ADAUTO. Este perito foi nomeado para avaliação do bem, conforme despacho de

fls.261.

(5)

3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

3.1. Localização

O imóvel em questão situa-se na Av. Nova Independência, 37, na quadra

completada pela Rua Flórida, Rua Anésio Pinto Rocha e Av.Eng. Luis Carlos Berrini.

Distante cerca de 10 km do centro da cidade, o local conta com importantes

corredores viários nas proximidades como a BR-116 (Av. Prof. Fco. Morato) e Av.

Giovanni Gronchi.

(6)

3.2. Mapa Fiscal

Segundo a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de

São Paulo, o imóvel em questão situa-se na QUADRA 447 do SETOR 085 e possui,

portanto, índice fiscal de R$924,00.

ÍNDICE FISCAL = R$924,00

Figura 3 - Cadastro Fiscal da Região (PMSP)

3.3. Zoneamento

Segundo a Lei de Zoneamento do Plano Diretor de São Paulo (Lei 16.402/16), o

imóvel avaliando se encontra em ZC, Zona Centralidade.

Segundo o texto da Lei, temos:

“As Zonas Centralidade (ZC) são porções do

território voltadas à promoção de atividades típicas

de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de

bairros, destinadas principalmente aos usos não

(7)

comerciais e de serviços existentes e à promoção da

qualificação dos espaços públicos.”..

3.4. Melhoramentos da Região

Em diligência realizada no local constatou-se que a região possui infraestrutura

urbana completa, servida de todos os melhoramentos públicos básicos, situação típica

de áreas com urbanização já consolidada:

 Rede de água

 Rede de esgoto

 Rede de gás

 Rede de energia elétrica

 Redes de telefone, TV e internet

 Iluminação pública

 Pavimentação asfáltica

 Passeios, guias e sarjetas

 Drenagem

 Coleta de Lixo

 Entrega postal

 Transporte público

 Escola pública

3.5. Ocupação

(8)

4. VISTORIA DO IMÓVEL

Foram as partes comunicadas do dia e hora da vistoria, conforme preconiza a

Lei nº10.358/2001 - artigo 431-A do CPC.

A vistoria do imóvel ocorreu no dia 1//05/18 às 9:00, compareceram:

 Sr. Adauto José Freitas Rocha – REQUERIDO

 Engº Lucas Aoas Sales Pereira

– Perito Judicial

4.1. Condomínio

O imóvel avaliando situa-se no condomínio Veridiana e apresenta as

características construtivas abaixo descritas, conforme fotos do Anexo I:

ITEM

CARACTERÍSTICAS

Composição

Torre Única

Térreo: Área comum e Salão de Festas

1º ao 15º andar: Aptos Residenciais (4 por andar)

Estrutura

Convencional em Concreto Armado

Fachada

Pintura sobre emboço

Circulação Vertical

2 elevadores e escadarias

Piso Externo

Pedras

Equipamentos de Lazer Salão de festas

4.2. Unidade Autônoma

O apartamento nº64 encontra-se no 6º andar, e é constituído por: Sala de

Estar/Jantar, Cozinha, Área de Serviço, Terraço, Galeria, 2 (dois) dormitórios e 1(hum)

Banheiro.

(9)

Ambiente

Piso

Paredes

Teto

Sala Estar / Jantar Laminado

Pintura

Pintura sobre emboço

Terraço

Cerâmica

Pintura

Pintura sobre emboço

Cozinha

Cerâmica

Azulejo

Pintura sobre emboço

Área de Serviço

Cerâmica

Azulejo

Pintura sobre emboço

Galeria

Laminado

Pintura

Pintura sobre emboço

Dormitórios (x2)

Laminado

Pintura

Pintura sobre emboço

Banheiro (x1)

Cerâmica

Azulejo

Forro de Gesso

Outros acabamentos:

Janelas

_{De alumínio}

Portas

_{De madeira}

Banheiros

_{Bancadas de pedra sintética}

Hall de Social

_{Piso cerâmico e forro de gesso}

4.2.2. Áreas

O imóvel em questão possui, segundo a matrícula, as seguintes áreas

Área Útil: 61,51 m²

Área Comum: 23,61m²

Fração Ideal: 1,67%

1 vagas de garagem de 26,37m²

4.2.3. Padrão Construtivo

Utilizando-se o estudo técnico “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”

do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo), conclui-se que a classificação do imóvel é:

(10)

Classe: RESIDENCIAL

Grupo: APARTAMENTO

Padrão Construtivo: PADRÃO MÉDIO (com elevador)

Valor Unitário: 1,926 de R

8

N (valor médio do intervalo)

Já que do referido Estudo temos:

“Padrão Médio: Edifícios com quatro ou mais

pavimentos apresentando alguma preocupação com a

forma e a funcionalidade arquitetônica, principalmente

no tocante à distribuição interna das unidades, em

geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de

padrão médio (social e serviço), geralmente com

acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas

comuns apresentam acabamentos de padrão médio e

podem conter salão de festas e, eventualmente,

quadras de esportes e piscinas, além de guarita e

apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre

massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de

pastilhas, cerâmicas ou equivalentes. Unidades

contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de

serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo

um deles ter banheiro privativo) e uma vaga de

garagem por unidade, podendo possuir, também,

dependências para emprega

da.”.

4.2.4. Estado de Conservação e Obsoletismo

De acordo com a vistoria realizada (vide Anexo I

– Documentação

Fotográfica), documentação do imóvel e baseando-se no quadro A do estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP, consideramos o

(11)

“Entre Regular e necessitando de reparos

simples: Edificação seminova ou com reforma geral e

substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa

ser recuperado apenas com reparos de fissuras e

trincas localizadas e superficiais e pintura interna e

externa.”.

(12)

5. AVALIAÇÃO

5.1. Metodologia

O método escolhido para definição de valor do bem avaliando foi o ‘Método

comparativo direto de dados de mercado’, seguindo orientações da Norma.

Segundo a norma ABNT NBR 14653-2:2001, temos:

“8.1.1 Para a identificação do valor de mercado,

sempre que possível preferir o método comparativo

direto de dados de mercado, conforme definido em

8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. ”

5.2. Pesquisa de Mercado

No Anexo II desta avaliação apresentam-se os detalhes dos elementos

pesquisados com as melhores condições comparativas, todos na mesma região

geoeconômica do imóvel avaliando.

(13)

El. Endereço Valor Valor Ajustado

(fator oferta 0,9) Valor/m²

Área

Privativa Ind.Fiscal

Distancia à marginal

Quartos Banheiros Vagas Valor do

Condomínio Padrão Idade

real

CUB depreciado

1 Avenida Nova Independência, 37 R$ 675.000,00 R$ 607.500,00 R$ 9.798,39 62 924,0 700 2 1 1 R$ 750,00 1,926 30 R$ 1.771,40

4 Avenida Nova Independência, 1010 R$ 1.650.000,00 R$ 1.485.000,00 R$ 12.375,00 120 852,0 1300 3 2 2 R$ 1.400,00 2,640 10 R$ 3.193,25

7 Rua Nova York, 245 R$ 998.000,00 R$ 898.200,00 R$ 11.088,89 81 1008,0 1800 2 2 2 R$ 800,00 2,640 5 R$ 3.404,71

8 Rua Nova York, 609 R$ 1.056.000,00 R$ 950.400,00 R$ 9.797,94 97 1026,0 1700 3 4 2 R$ 880,00 2,406 22 R$ 2.417,77

11 Avenida Portugal, 372 R$ 800.000,00 R$ 720.000,00 R$ 8.089,89 89 1004,0 2200 2 2 1 R$ 580,00 2,406 39 R$ 1.621,98 12 Avenida Portugal, 1223 R$ 849.000,00 R$ 764.100,00 R$ 11.236,76 68 798,0 2000 2 2 1 R$ 660,00 2,640 5 R$ 3.336,72 13 Avenida Portugal, 1223 R$ 725.000,00 R$ 652.500,00 R$ 9.595,59 68 798,0 2000 2 2 1 R$ 660,00 2,406 5 R$ 3.040,96 14 Avenida Portugal, 1278 R$ 720.000,00 R$ 648.000,00 R$ 8.307,69 78 817,0 2000 1 1 1 R$ 750,00 2,406 7 R$ 2.990,75 15 Rua Guararapes, 434 R$ 455.000,00 R$ 409.500,00 R$ 6.825,00 60 984,0 1800 2 1 1 R$ 790,00 1,926 32 R$ 1.329,42 16 Rua Guararapes, 443 R$ 595.000,00 R$ 535.500,00 R$ 8.925,00 60 990,0 1800 2 2 1 R$ 670,00 2,406 22 R$ 2.525,28 17 Rua Guararapes, 2073 R$ 1.340.000,00 R$ 1.206.000,00 R$ 10.864,86 111 1309,0 100 3 4 2 R$ 1.100,00 2,406 10 R$ 2.910,21 18 Rua Guararapes, 2073 R$ 1.500.000,00 R$ 1.350.000,00 R$ 12.162,16 111 1309,0 100 2 4 2 R$ 1.100,00 2,640 10 R$ 3.249,37

19 Rua Álvaro Rodrigues, 295 R$ 360.000,00 R$ 324.000,00 R$ 9.818,18 33 1007,0 1600 1 1 1 R$ 570,00 2,406 0 R$ 3.219,18

20 Rua Castilho, 155 R$ 869.000,00 R$ 782.100,00 R$ 11.673,13 67 821,0 1000 2 2 1 R$ 834,00 2,406 5 R$ 3.095,06

21 Rua Castilho, 155 R$ 895.000,00 R$ 805.500,00 R$ 12.022,39 67 821,0 1000 2 2 2 R$ 834,00 2,406 5 R$ 3.095,06

22 Rua Nebraska, 432 R$ 1.080.000,00 R$ 972.000,00 R$ 9.720,00 100 838,0 1900 3 4 2 R$ 1.260,00 2,406 15 R$ 2.762,02

23 Avenida Padre Antônio José dos Santos, 983 R$ 1.367.000,00 R$ 1.230.300,00 R$ 11.606,60 106 1259,0 1100 3 3 2 R$ 1.318,00 2,640 2 R$ 3.483,60

24 Rua Indiana, 86 R$ 395.000,00 R$ 355.500,00 R$ 8.670,73 41 1003,0 2100 1 1 1 R$ 582,00 2,406 35 R$ 1.994,94

25 Rua Geórgia, 191 R$ 620.000,00 R$ 558.000,00 R$ 7.153,85 78 1020,0 2600 2 2 1 R$ 880,00 1,926 38 R$ 1.430,15

26 Rua Kansas, 1700 R$ 1.060.000,00 R$ 954.000,00 R$ 11.357,14 84 825,0 700 2 3 2 R$ 1.050,00 2,640 4 R$ 3.423,07

(14)

5.3. Resultados

A memória de cálculos está apresentada no Anexo III deste laudo.

5.3.1. Valor de Venda

A referida pesquisa abrangeu 26 elementos comparativos, sendo os 26

representativos, estando todos situados na mesma região geoeconômica do

imóvel avaliando e datados da época da avaliação, onde, após sofrerem os

devidos tratamentos e análises, resultou no seguinte valor unitário de área

privativa para venda:

V

unit, VD

= R$ 9.511,85 / m² - VALOR UNIT. DE VENDA

A definição do valor total de venda é dada pela seguinte expressão:

V

VD =

V

unit,vd

x A

Onde:

V

VD

: Valor total de Venda [R$]

V

unit,VD

: Valor Unitário de Venda [ R$/m²]

A: Área privativa do Imóvel [ m² ]

Portanto, aplicando os valores já calculados, temos:

V

VD =

V

unit,VD

x A

V

VD =

9.511,85 x 62

(15)

6. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Atesto que o presente Laudo de Avaliação obedeceu, criteriosamente, aos

seguintes princípios fundamentais:

 O imóvel objeto do presente laudo foi inspecionado e vistoriado in

loco;

 A presente Avaliação foi elaborada com a estrita observância dos

postulados nos Código de Ética Profissional do CONFEA-CREA e do

IBAPE/SP.

 Por não fazer parte do escopo deste trabalho, nenhuma investigação

de direito de propriedade ou domínio sobre o patrimônio em questão

foi realizada. Presume-se como sendo bom o título de

propriedade/domínio, admitindo-se que o mesmo se encontra

comerciável e livre de qualquer ônus;

 Também não fez parte do escopo desta avaliação a realização de

qualquer estudo de engenharia acerca do solo, fundações, estrutura

e instalações elétricas e hidráulicas embutidas do imóvel avaliando.

Não existe razão para suspeita de problemas sérios nesses pontos.

 Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro,

interesse algum no bem objeto deste Laudo, assim como não possui

qualquer inclinação pessoal em relação à matéria ou partes

envolvidas na presente ação;

 Os honorários profissionais deste signatário não estão, de qualquer

forma, subordinados às conclusões do presente laudo;

(16)

7. CONCLUSÕES

Imóvel avaliando:

Av. Nova Independência, 37 - Brooklin

– São Paulo/SP

Data da avaliação: Junho/2018

Matrículas: 121.458 (15º Cartório de Registro Imóveis de SP)

Metodologia utilizada: Método Comparativo de Dados do Mercado

Tratamento de dados: Inferência Estatística

Valor do Imóvel:

R$ 590.000,00

(17)

8. RESPOSTAS AOS QUESITOS

8.1. Quesitos do Autor

Até a data de apresentação deste laudo não foram apresentados quesitos

pelo Autor.

8.2. Quesitos da Ré

Até a data de apresentação deste laudo não foram apresentados quesitos

pela Ré.

(18)

9. ENCERRAMENTO

Consta o presente Laudo de 46 (quarenta e seis) folhas impressas de um só

lado, todas rubricadas, datada e assinada pelo Perito Judicial, incluindo os 3

(três) anexos.

Dando por encerrada a honrosa missão designada a este Perito

Nesses termos,

pede deferimento.

São Paulo, 29 de junho de 2018.

(19)

10. ANEXO I

_{– Documentação Fotográfica}

(20)

Foto 03

_{– Sala de Jantar}

(21)

Foto 05

_{– Terraço}

(22)

(23)

Foto 09

– Banheiro

(24)

Foto 11

_{– Hall de entrada da Torre}

(25)

Foto 13

– Fachada

(26)

(27)

11. ANEXO II

_{– Pesquisa de Mercado}

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

01 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Av. Nova Independência, 37

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

62 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Moraes Reis

Tel.:

2339-2985

Valor

675.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

02 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Av. Nova Independência, 37

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

62 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Imóveis AAA

Tel.:

3937-3900

Valor

580.000,00

(28)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

03 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Av. Nova Independência, 37

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

62 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

AgileCom Imóveis

Tel.:

99335-0606

Valor

630.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

04 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Avenida Nova Independência, 1010

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

120 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Anglo Americana

Tel.:

3887-4555

Valor

1.650.000,00

(29)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

05 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Avenida Nova Independência, 1010

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

120 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

José Pedro

Tel.:

94704-9334

Valor

1.270.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

06 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Avenida Nova Independência, 1010

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

120 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

José Pedro

Tel.:

94704-9334

Valor

1.375.000,00

(30)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

07 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Nova York, 245

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

81 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Pedro Ferreira

Tel.:

4369-7872

Valor

998.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

08 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Nova York, 609

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

97 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Márcia MAria

Tel.:

94771-2276

Valor

1.056.000,00

(31)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

09 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Nova York, 609

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

97 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Marcia Maria

Tel.:

94771-2276

Valor

890.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

10 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Nova York, 609

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

97 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Fernando

Tel.:

4750-7034

Valor

899.000,00

(32)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

11 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Avenida Portugal, 372

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

89 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Sidney de Souza

Tel.:

95830-0512

Valor

800.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

12 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Avenida Portugal, 1223

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

68 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Antonia Maria

Tel.:

99530-4807

Valor

849.000,00

(33)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

13 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Avenida Portugal, 1223

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

68 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Mauro Nakayama

Tel.:

99361-1155

Valor

725.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

14 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Avenida Portugal, 1278

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

78 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Marli Valéria

Tel.:

94376-8362

Valor

720.000,00

(34)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

15 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Guararapes, 434

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

60 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Marli Valéria

Tel.:

94376-8362

Valor

455.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

16 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Guararapes, 443

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

60 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Marli Valéria

Tel.:

94376-8362

Valor

595.000,00

(35)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

17 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Guararapes, 2073

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

111 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

José Pedro

Tel.:

94704-9334

Valor

1.340.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

18 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Guararapes, 2073

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

111 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Juliana Campanha

Tel.:

97182-7500

Valor

1.500.000,00

(36)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

19 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Álvaro Rodrigues, 295

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

33 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Vanessa Alves

Tel.:

99885-8806

Valor

360.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

20 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Castilho, 155

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

67 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

BrooklinPlus

Tel.:

3530-3044

Valor

869.000,00

(37)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

21 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Castilho, 155

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

67 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Brooklin Plus

Tel.:

3530-3044

Valor

895.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

22 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Nebraska, 432

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

100 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Marli Valéria

Tel.:

94376-8362

Valor

1.080.000,00

(38)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

23 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Avenida Padre Antônio José dos Santos, 983

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

106 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Eduardo Bunning

Tel.:

99883-9001

Valor

1.367.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

24 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Indiana, 86

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

41 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Marli Valéria

Tel.:

94376-8362

Valor

395.000,00

(39)

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

25 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Geórgia, 191

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

78 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Margareth Graca

Tel.:

5096-4141

Valor

620.000,00

ELEMENTO DE AVALIAÇÃO

NÚMERO

26 LOCALIZAÇÃO

Endereço

Rua Kansas, 1700

Bairro

Brooklin

Cidade

São Paulo

UF SP

IMÓVEL

Edificação

Apartamento

Uso

Residencial

Área

84 TRANSAÇÃO

Natureza

Oferta

Contato:

Sidney de Souza

Tel.:

95830-0512

Valor

1.060.000,00

(40)

12. ANEXO III

_{– Memória de Cálculos}

1)

Data de referência:



Junho de 2018

2)

Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo

Quant.

Total de variáveis:

11 Variáveis utilizadas no modelo:

5 Total de dados:

26 Dados utilizados no modelo:

25 O programa utilizado para os cálculos e tratamento estatístico foi o SisDea Home v1, da

Pelli Sistemas Eng. Ltda.

Inicialmente para a elaboração do modelo foram analisadas a variável dependente

Valor u it rio e as (dez) variáveis independentes:

 Área privativa;

 Idade real;

 Índice fiscal;

 Número de dormitórios;

 Número de banheiros;

 Número de vagas de garagem;

 Padrão - Coeficiente CUB

– Custo Unitário Brasileiro;

 Distância até a Marginal Pinheiros (pólo valorizante)

 CUB Depreciado

 Valor do condomínio

Segundo a norma técnica ABNT NBR 14.653-2:2011, variáveis independentes

que possuem alto grau de correlação linear com outras variáveis independentes devem

ser descartadas.

As vari veis ú ero de a heiros e valor do Co do í io mostraram-se

forte e te orrela io adas o a Área privativa , por esse otivo fora des artadas.

J a vari vel Padr o ostrou-se fortemente correlacionada com a Idade Real e j

eram todas contempladas pela variável CUB Depreciado, conforme se explica a seguir.

As vari veis í di e fis al , e vagas de garagem , e ora o tivesse alto graus de

correlação com as demais variáveis, apresentavam altas significâncias em todos os

modelos testados.

(41)

Se do assi , fora utilizadas o odelo es olhido ape as as 4 vari veis: rea

privativa , CUB depre iado , dist

ia até a marginal pinheiros e número de

dormitórios

.

Fizeram parte da pesquisa de imóveis um total de 26 elementos, conforme

demonstrado na Tabela 1.

Variável CUB depreciado:

Para análise do estado de conservação, obsoletismo e padrão construtivo dos

imóveis, optou-se por definir uma variável independente que unisse essas três

características como uma variável única, de modo a preservar os graus de liberdade

necessários à modelagem. A norma NBR 14653-2 admite tal emprego:

As variáveis devem ser escolhidas com

base em teorias existentes, conhecimentos

adquiridos, senso comum e outros atributos que

se revelem importantes no decorrer dos

trabalhos, pois algumas variáveis consideradas

no planejamento da pesquisa podem se mostrar

pouco

relevantes

na

explicação

do

comportamento da variável explicada e

vice-versa.

Os dados Co servaç o , K , Fo e padr o , fora o tidos através do

estudo

té i o Valores de Edifi ações de I óveis Ur a os do IBAPE/SP (I stituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

O R8N vem do CUB, Custo Unitário Básico, que é o principal indicador do setor

da construção, calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil

em todo o país.

CUB depreciado = Foc x padrão x R8N

Assi , para l ulo do ha ado CUB Depre iado utilizou-se a seguinte tabela

de dados:

(42)

El. Endereço CUB

depreciado Padrão Idade

real K K(A) Depreciação Vida útil

Idade

Relativa Conserv. Foc R8N

1 Avenida Nova Independência, 37 R$ 1.771,40 1,926 30 0,609 0,625 2,52% 60 50% C 0,69 1337,98

2 Avenida Nova Independência, 37 R$ 1.376,09 1,926 30 0,418 0,625 33,20% 60 50% F 0,53 1337,98

7 Rua Nova York, 245 R$ 3.404,71 2,640 5 0,955 0,955 0,00% 60 8% A 0,96 1337,98

8 Rua Nova York, 609 R$ 2.417,77 2,406 22 0,689 0,749 8,09% 60 37% D 0,75 1337,98

9 Rua Nova York, 609 R$ 2.567,74 2,406 22 0,747 0,749 0,32% 60 37% B 0,80 1337,98

10 Rua Nova York, 609 R$ 2.417,77 2,406 22 0,689 0,749 8,09% 60 37% D 0,75 1337,98

11 Avenida Portugal, 372 R$ 1.621,98 2,406 39 0,380 0,464 18,10% 60 65% E 0,50 1337,98 12 Avenida Portugal, 1223 R$ 3.336,72 2,640 5 0,931 0,955 2,52% 60 8% C 0,94 1337,98 13 Avenida Portugal, 1223 R$ 3.040,96 2,406 5 0,931 0,955 2,52% 60 8% C 0,94 1337,98 14 Avenida Portugal, 1278 R$ 2.990,75 2,406 7 0,911 0,935 2,52% 60 12% C 0,93 1337,98 15 Rua Guararapes, 434 R$ 1.329,42 1,926 32 0,395 0,591 33,20% 60 53% F 0,52 1337,98 16 Rua Guararapes, 443 R$ 2.525,28 2,406 22 0,731 0,749 2,52% 60 37% C 0,78 1337,98 17 Rua Guararapes, 2073 R$ 2.910,21 2,406 10 0,880 0,903 2,52% 60 17% C 0,90 1337,98 18 Rua Guararapes, 2073 R$ 3.249,37 2,640 10 0,900 0,903 0,32% 60 17% B 0,92 1337,98

19 Rua Álvaro Rodrigues, 295 R$ 3.219,18 2,406 0 1,000 1,000 0,00% 60 0% A 1,00 1337,98

20 Rua Castilho, 155 R$ 3.095,06 2,406 5 0,952 0,955 0,32% 60 8% B 0,96 1337,98

21 Rua Castilho, 155 R$ 3.095,06 2,406 5 0,952 0,955 0,32% 60 8% B 0,96 1337,98

22 Rua Nebraska, 432 R$ 2.762,02 2,406 15 0,822 0,844 2,52% 60 25% C 0,86 1337,98

23 Av. Pe. Antônio José dos Santos, 983 R$ 3.483,60 2,640 2 0,983 0,983 0,00% 60 3% A 0,99 1337,98

24 Rua Indiana, 86 R$ 1.994,94 2,406 35 0,525 0,538 2,52% 60 58% C 0,62 1337,98

25 Rua Geórgia, 191 R$ 1.430,15 1,926 38 0,444 0,483 8,09% 60 63% D 0,55 1337,98

26 Rua Kansas, 1700 R$ 3.423,07 2,640 4 0,961 0,964 0,32% 60 7% B 0,97 1337,98

3)

Intervalo de Confiança:

A amplitude do intervalo de confiança é igual a 6,95%, grau 3 de precisão para

um nível de confiança em 80%:

(43)

4)

Estatísticas:

Estatísticas do modelo

Valor

Coeficiente de correlação:

0,9063723 / 0,8970909

Coeficiente de determinação:

0,8215107

Fisher - Snedecor:

23,01

Significância do modelo (%):

0,01

5)

Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos

Curva Normal

Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1

68%

72%

Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64

90%

96%

Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96

95%

100%

6)

Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers:

0

(44)

7)

Análise da variância:

Fonte de variação

Soma dos

Quadrados

Graus de

Liberdade

Quadrado

Médio

F

Explicada

0,000

4 0,000

23,013

Não Explicada

0,000

20 0,000

Total

0,000

24 8)

Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

1/Valor unitário = +0,0003550127693 +1,79701868E-005 * ln (Area privativa) +6,768648773E-006 * ln

(Distancia ao polo valorizante) +2,551687484E-005 / Dormitórios -4,952156598E-005 * ln (CUB