PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO

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PODER JUDICIÁRIO

SÃO PAULO

SEGUNDO TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL Décima Câmara

APELAÇÃO SEM REVISÃO Nº 591.460-0/2 – SÃO JOSÉ DOS CAMPOS Apelante: Emílio Fernando Pereira de Azevedo

Apelada : Pães e Doces Franline Ltda.

LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LAUDO INCOMPLETO. O Requerido não apresentou quesitos, nem indicou Assistente Técnico. Presume-se que estaria satisfeito com a realização da prova apenas pelo perito judicial.

MÉTODOS DA RENDA E COMPARATIVO. CRÍTICAS. NÃO-PARTICIPAÇÃO DE ASSISTENTE TÉCNICO. O método da renda compreende a determinação do valor do imóvel, como capital, em função dos demais valores do terreno e das benfeitorias, e da consideração de outros fatores que cercam o cálculo. O método comparativo consiste, basicamente, na fixação dos alugueres de mercado e de outros imóveis. A prova pericial examinou os dois critérios e a solução mais eqüânime é que o aluguel seja apurado pela média dos dois valores.

DISCORDÂNCIA. FALTA DE ELEMENTOS ESPECÍFICOS. A contrariedade lançada pelos Apelantes, sem crítica por Assistente Técnico, não pode alijar os elementos técnicos existentes nos autos. Prevalece a sugestão do Perito Judicial, aceita pela sentença.

PRETENSÃO DE RETOMADA DO IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NOTIFICAÇÃO. Os temas foram apreciados pelo despacho saneador, embora contrariando a pretensão do Apelante que, ciente, não interpôs recurso de Agravo de Instrumento. A matéria está preclusa.

HONORÁRIOS PERICIAIS. Consta da sentença a fixação em R$2.000,00, valor que o julgador reputou satisfatório para os trabalhos técnicos, acrescentando que foram fundados no laudo, no trabalho e no valor da causa. Nada há a ser sanado. O erro constante do dispositivo, retificado, não poderia mesmo prevalecer sobre o valor fixado com critério e fundamentação.

ALUGUEL MENSAL. FIXAÇÃO. IMPROPRIEDADE TÉCNICA. Afastadas as razões do recurso de

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apelação, não se apresenta de forma técnica-jurídica adequada a postulação lançada nas contra-razões, de que o aluguel mensal, de acordo com o laudo, deve ser encontrado entre R$1.724,00 a R$1.803,70. No Código de Processo Civil há previsão e indicação do recurso, chamado adesivo, para quem não quer interpor recurso principal. No caso, a Apelada não se valeu de nenhum deles. Logo, nada há, no âmbito do direito processual, pela impropriedade técnica, para ser apreciado.

Voto nº 4.270

Visto.

PÃES E DOCES FRANLINE LTDA. ingressou com Ação Renovatória de Locação Comercial contra FERNANDO TÃO DE AZEVEDO e EMÍLIO FERNANDO PEREIRA DE AZEVEDO, caracteres e qualificações das partes nos autos, por entender satisfeitos os requisitos essenciais.

Formalizada a angularidade os Requeridos apresentaram contestações distintas, que foram contrariadas pela parte adversa. Em audiência, inviabilizada a conciliação, o despacho saneador excluiu Fernando Tão de Azevedo da lide, condenou a Autora ao pagamento dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, e autorizou a prova técnica nomeando Perito. A Requerente interpôs Recurso de Agravo de Instrumento logrando êxito parcial.

Realizada a perícia houve encarte do laudo, com esclarecimentos posteriores, em face das manifestações e contrariedade de uma das partes.

EMÍLIO FERNANDO PEREIRA DE AZEVEDO ingressou com Ação de Despejo contra PÃES E DOCES FRANLINE LTDA., que foi julgada simultaneamente com a revisional.

Seguiu-se a entrega da prestação jurisdicional julgando procedente a ação e renovando a locação por 5 anos a partir de 1º/6/98, contra o aluguel de R$2.052,00, e improcedente a pretensão de despejo. Condenou o Emílio Fernando Pereira de Azevedo ao pagamento das custas e despesas processuais das duas ações, honorários do perito

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fixado em R$2.200,00, e honorários advocatícios estabelecidos em 15% sobre o valor da causa.

Conhecidos e rejeitados Embargos de Declaração, em seguida foram acertados os honorários do Perito Judicial em R$2.000,00.

EMÍLIO FERNANDO PEREIRA DE AZEVEDO interpôs recurso. Sustenta que não se encontram analisados os dispositivos legais, de maneira especial o art. 51 da Lei nº 8.245, de 1991; a partir da notificação não mais devia curvar-se aos deveres do contrato de locação; não há contrato de locação entre a Apelada e o Apelante; o art. 8º da lei especial permite a denúncia da locação; a omissão sobre a alienação e a notificação renovou equivocadamente contrato desfeito pela lei.

Acrescenta que o laudo pericial, incompleto, não teve atendida a impugnação, “... impossibilitando às partes e ao próprio julgador uma visão mais ampla da situação fática da locação ...” (folha 214); os honorários periciais foram fixados de forma

duvidosa.

Pugna pela nulidade do processo a partir do laudo pericial, ou pela reforma da decisão (improcedência da renovação e acolhida do despejo), ou “... majoração do aluguel (...) para um patamar mais próximo da média dos 3 parâmetros

constantes do processo ...” (folha 215).

PÃES E DOCES FRANLINO LTDA. fez encarte de contra-razões. Afirma que a ação de despejo foi ajuizada um ano após ser acionada a revisional; o aluguel mensal, de acordo com o laudo, deve ser encontrado entre R$1.724,00 a R$1.803,70; devem ser mantidos os “... demais itens encontrados

na r. sentença de mérito ...”(folha 223).

É o relatório, adotado no mais o da r. sentença.

Aprecia-se em primeiro plano a assertiva de que o laudo pericial se encontra incompleto, por não ter sido atendida a impugnação, “... impossibilitando às partes e ao próprio julgador

uma visão mais ampla da situação fática da locação ...” (folha 214)

O despacho que autorizou a prova técnica concedeu às partes prazo (5 dias) para que indicassem

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assistentes técnicos e articulassem quesitos (folhas 109/110). O

Cartório certificou que “... decorreu o prazo legal de dez (10) dias, sem que as advogadas dos requeridos formulassem quesitos e/ou

indicassem assistentes técnicos ...” (folha 122).

Presume-se que, a exemplo da parte adversa que limitou-se à oferta de quesitos, estaria satisfeita com a realização da prova apenas pelo Perito Judicial. Ciente do laudo, apresentou contrariedade e requereu fosse “... determinado ao Sr. Perito Judicial que se dirija ao bairro onde é localizado o imóvel em questão e faça novo levantamento com outras locações, para que o

parâmetro possa ser o mais imparcial possível ...” (folha 171).

Intimado, o Perito Judicial fez-se firme:

“... Os réus por sua vez, condenam o laudo, fundamentando-se em ponderações igualmente infundadas, por total desconhecimento técnico do tratamento dado aos comparativos quanto ao saneamento e homogeneização de valores, descabendo as observações estranhas às normas

técnicas ...”(folha 174).

Ciente, o Apelante asseverou não ter ficado “... convencido da desnecessidade e inconveniência de uma pesquisa na

própria avenida de localização do imóvel ...”, e ratificou o pedido “...

a fim de que a avaliação seja efetuada dentro de um universo mais

abrangente ...” (folhas 179/180).

O MM. Juiz definiu que “... As impugnações feitas ao

laudo serão apreciada na sentença ...” (folha 183). E, na decisão

consignou expressamente “... que se tratam de impugnações leigas, posto que as partes desinteressaram na indicação de assistentes

técnicos ...” (folha 190).

Em frente aos atos descritos a argüição feita pelo Apelante não pode ser acolhida.

Os temas tratados sobre os art. 8º e art. 51 da Lei nº 8.245, de 1991, foram analisados, tendo a decisão definido de forma escorreita que a pretensão de retomada não merecia acolhida, porque ficou decidido no despacho saneador que a aquisição não estava inserida em nenhuma das hipóteses de retomada, e que a autora preencheu os requisitos legais, não se vislumbrando exceção de qualquer ordem.

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Com isto ficou prejudicado o outro item do recurso onde o Apelante afirma não existir contrato de locação entre a Apelada e o Apelante.

Não tendo o Apelante interposto recurso de Agravo

de Instrumento opportuno tempore, a matéria está preclusa.

“O artigo 516 do Código de Processo Civil veda ao Tribunal a possibilidade de reexaminar decisões anteriores à sentença, que, agraváveis de instrumento, precluiram pela

inércia da parte interessada1_”.

“O despacho saneador produz a preclusão de todas as questões decididas, quer de ofício, quer mediante provocação da parte: os pontos resolvidos naquela oportunidade não podem ser apreciados pelo julgador, no

momento da sentença2_”.

Em relação à alegada omissão sobre notificação para pôr fim ao contrato de locação e à alienação do imóvel, que foi objeto de Embargos de Declaração não acolhidos porque examinados pelo despacho saneador, não se afigura possível estender maior consideração porque, naquela oportunidade os temas foram apreciados, embora contrariando a pretensão do Apelante que, ciente, não interpôs recurso de agravo de instrumento.

"As questões já decididas, a cujo respeito se operou a preclusão, fazem coisa julgada formal, no sentido de que, no mesmo processo, não mais poderão ser

discutidas ou reexaminadas3_".

A última aspiração das razões está posta nos sentido de que os honorários periciais foram fixados de forma duvidosa. Consta da sentença a fixação de R$2.000,00, valor que o julgador reputou satisfatório para os trabalhos técnicos, acrescentando que foram fundados no laudo, no trabalho e no valor da causa.

Ao final, inadvertidamente constou “... honorários

de perito que fixo em 2.200,00 (dois mil e duzentos reais) ...” (folha

191).

1_{- 2ºTACivSP - Ap. c/ Rev. 305.610 - 6ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J.}

16.10.91.

2_{- 2ºTACivSP - Ap. 182.620 - 3ª Câm. - Rel. Juiz CORRÊA VIANNA - J. 6.8.85, in}

JTA (RT) 101/243.

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Em face aos embargos de declaração e dos atos ulteriores do Apelante, acabou o MM. Juiz por declarar o valor dos honorários do perito em R$2.000,00 (dois mil reais),

ponderando sobre o “... equívoco na digitação da sentença ...” (folha

203).

Nada há a ser sanado. O erro constante do dispositivo, retificado, não poderia mesmo prevalecer sobre o valor fixado com critério e fundamentação.

Afastadas as razões do recurso de apelação, não se apresenta de forma técnica-jurídica adequada a postulação lançada nas contra-razões, de que o aluguel mensal, de acordo com o laudo, deve ser encontrado entre R$1.724,00 a R$1.803,70. No Código de Processo Civil há previsão e indicação do recurso, chamado adesivo, para quem não quer interpor recurso principal. No caso, a Apelada não se valeu de nenhum deles. Logo, nada há, no âmbito do direito processual, pela impropriedade técnica, para ser apreciado.

Deixando (a Apelada) de interpor o recurso cabível no prazo facultado pela lei, operou-se a preclusão,

extinguindo-se o direito de recorrer da sentença4_.

"O fato de o Réu não ter apelado da sentença que condenou os autores nas custas, sem honorários, nem ter interposto recurso adesivo a apelação dos Autores, faz com

que a matéria fique preclusa em relação ao mesmo5_".

O laudo pericial explica que o Perito realizou vistoria no imóvel, tanto que descreve a localização, as condições do bairro onde se encontra, oferecendo sua descrição e as características do terreno e as benfeitorias, para exibir

“Cálculo do Valor do Capital ...” (folha 127).

Após estabelecer com critérios técnicos os valores do terreno e das benfeitorias, indicou o “valor do capital-imóvel”

(folha 129). Daí o exame sobre o método da renda e o método

comparativo, para aferir a média entre ambos e apresentar a conclusão:

“... Adota-se neste trabalho a média entre o Método da Renda e o Método Comparativo, como segue:

4.1 – Valor do locativo em setembro/98

4

- Código de Processo Civil, Artigo 183.

5_{- REsp. 57.371 - SP - STJ - 6ª T. - Rel. Min. ANSELMO SANTIAGO - J. em 16.09.97}

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L set/98= R$2.091,00 (dois mil e noventa e um reais)

4.2- Valor do locativo em maio/98 (mês da renovação do contrato)

R$2.091,00 x (1,1141:1,1351) = R$2.052,00

L maio/98 = R$2.052,00 (dois mil e cinquenta e dois reais)

Retroagido pelos índices BTN+TR ...” (folhas

130/131).

Os “Método da Renda” e “Método Comparativo Direto”

são essenciais para apuração do aluguel a fim de que se possa autorizar a renovação do contrato, porque, sendo ou não o melhor, é o critério mais equânime para se dizer sobre o real valor da locação.

O método da renda compreende a determinação do valor do imóvel, como capital, em função dos demais valores do terreno e das benfeitorias e, da consideração de outros fatores que cercam o cálculo. O método comparativo consiste, basicamente, na fixação dos alugueres de mercado e de outros imóveis.

A contrariedade lançada pelos Apelantes, sem crítica por Assistente Técnico, não pode alijar os elementos técnicos existentes nos autos. Prevalece a sugestão do Perito Judicial, aceita pela sentença.

“A adoção da média dos métodos da renda e comparativo é válida, dadas as peculiaridades do imóvel, sua localização e destinação6”.

“Tendo o perito judicial se valido dos métodos da renda e comparativo para determinar o valor locativo, correta se afigura a adoção do aluguel resultante da média aritmética dos valores obtidos segundo cada um daqueles

métodos7_”.

6_{- 2ºTACivSP - Ap. s/ Rev. 543.620 - 3ª Câm. - Rel. Juiz ROBERTO MIDOLLA - J.}

16.3.99. No mesmo sentido: JTA (LEX) 144/401.

7_{- 2ºTACivSP - Ap. s/ Rev. 498.269 - 4ª Câm. - Rel. Juiz AMARAL VIEIRA - J.}

9.12.97. No mesmo sentido: JTA (RT) 130/284. Ap. c/ Rev. 331.927 - 5ª Câm. - Rel. Juiz ADAIL MOREIRA - J. 29.1.93; Ap. c/ Rev. 398.133 - 7ª Câm. - Rel. Juiz LUIZ HENRIQUE - J. 29.11.94.

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Em face ao exposto, rejeita-se a matéria considerada preliminar e nega-se provimento ao recurso.

IRINEU PEDROTTI Relator