Fundec Avaliação Imobiliária Avaliação Fiscal Prédios Urbanos. MCR _ 2012/2013 Pedro G. Henriques

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Fundec – Avaliação Imobiliária

Avaliação Fiscal – Prédios Urbanos

MCR _ 2012/2013 Pedro G. Henriques

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1. - CIMI – Enquadramento geral : Dec-Lei nº287/2003 de 12/11

1.1 Conceito de prédio

1.2 Classificação de prédios

1.3 Inscrição de prédios na matriz

2. – Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados

2.2 Dos terrenos para construção

2.3 Dos prédios da espécie “Outros”

3. – Outras Avaliações

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1.1. – Conceito de prédio

1..ENQUADRAMENTO GERAL

prédio “...é toda a fracção de território, abrangendo as águas,

plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela

incorporados ou assentes, com carácter de permanência, desde que

faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva, e em

circunstancias normais, tenha valor económico, bem como as águas,

plantações, edifícios ou construções nas circunstancias anteriores,

dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se

encontrem implantados, embora situados numa fracção de território

que constitua parte integrante de um património diverso ou não

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1.1.Conceito do Prédio (continuação)

Ainda nos termos do 2º artigo do CIMI

“…Os edifícios ou construções ainda que moveis por natureza são havidos como tendo carácter de

permanência quando afectos a fins não transitórios”… Quanto ao carácter de permanência, este é

considerado quando:

“...os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período superior a um ano.”

Finalmente, e para efeitos de aplicação do IMI:

“…cada fracção autónoma no regime de propriedade Horizontal é havida como constituindo um prédio.

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1.1.Conceito do Prédio (continuação)

Resumindo, para que determinada realidade territorial seja

considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos:

[a] – o atributo físico, ”ser uma fracção do território”;

[b] - o atributo jurídico, “que faça parte do património

de uma pessoa singular ou colectiva “;

[c] – o atributo económico, “que em circunstancias

normais, tenha valor económico”.

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1.2 Classificação de prédios

Prédios urbanos

(a) Habitacionais;

(b) Comerciais, industriais ou para serviços;

(c) Terrenos para construção;

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1.2.Classificação de Prédios

Prédios urbanos (continuação)

(a) Habitacionais;

(b) Comerciais, industriais ou para serviços;

(c) Terrenos para construção;

(d) Outros

(c) – Terrenos para os quais tenha sido concedida licença

ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida

informação prévia favorável de operação de loteamento ou

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1.2 Classificação de prédios

Prédios urbanos (continuação)

(a) Habitacionais;

(b) Comerciais, industriais ou para serviços;

(c) Terrenos para construção;

(d) Outros

(d) - Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano para os quais:

as entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização

de operação de loteamento ou de construção;

- Edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que

tenham como destino normal outros fins que não a Habitação,

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1.3.Inscrição de Prédios na matriz

A inscrição dos prédios na matriz e a actualização desta é feita

com base em declaração do contribuinte apresentada no prazo e

60 dias [no caso de transmissãogratuita até ao final do 3.º mês

seguinte ao do nascimento da obrigação tributária (óbito

/doação...- art.º 26º IS)] contados da ocorrência das ircunstâncias

referidas(art.º 13º do CIMI),nomeadamente

•Verificação do evento susceptível de alterar a classificação de um prédio;

•Modificação dos limites de um prédio;

•Conclusão de obras de edificação ou de melhoramento ou outras que

possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio;

•Verificação de alteração nas culturas praticadas num prédio rústico

•Conhecimento da não inscrição de um prédio na matriz

•Ter-se verificado uma transmissão onerosa ou gratuita de um prédio ou

•parte de prédio.

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1.3.Inscrição de Prédios na matriz

Documentos a entregar com declaração

•Plantas das Construções autenticadas

•Plantas da responsabilidade do contribuinte para construções

não

•Licenciadas;

•Excepção: prédios construídos anteriormente a 7/8/51;

•Fotocópia do alvará de loteamento

•Fotocopia do alvará de licença de construção, projecto

aprovado ou

Documento de viabilidade construtiva.

Licença de utilização

Escritura de propriedade horizontal

Planta de localização

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1.Dos prédios urbanos edificados (habitação, comercio, industria e serviços

)

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vt – Valor patrimonial tributário

Vc – Valor base dos prédios edificados

A - Área bruta de construção mais a Área excedente área de

implantação

Ca – Coeficiente de afectação

Cl – Coeficiente de localização

Cq – Coeficiente de qualidade e conforto

Cv – Coeficiente de vetustez

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2. - Determinação do valor patrimonial tributário [Vt] em 2009

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

2.1.1 Determinação do Valor base dos prédios edificados

1. Valor médio de construção/m2

MINISTÉRIO DAS FINANÇAS E DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA Portaria n.º 1545/2008 de 31 de Dezembro

É fixado em € 487,20 o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do CIMI,

a vigorar no ano de 2009.

2. Valor do m2 do terreno de implantação

[fixado em 25% do valor médio de construção/m2

€487,20

€121,80 +

609,00/m2 3. Vc para 2009

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2. - Determinação do valor patrimonial tributário [Vt] em 2012

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

2.1.1

Determinação do Valor base dos prédios edificados

1. Valor médio de construção/m2

MINISTÉRIO DAS FINANÇAS Portaria n.º 307/2011 de 21 de Dezembro

É fixado em (euro) 482,40 o valo r médio de construção, por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código

do IMI, a vigorar no ano de 2012

2. Valor do m2 do terreno de implantação

[fixado em 25% do valor médio de construção/m2

3. Vc para 2012

€482,40

120,50 +

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços

]

2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente

à Área de implantação (do edifício ou fracção)

A = Aa + Ab + Ac +Ad

Aa Área bruta privativa

Ab Áreas brutas dependentes

Ac Área de terreno livre até duas vezes a área de implantação

Ad Área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a

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2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente à Área de implantação (do edifício ou fracção)

A = Aa + Ab + Ac+Ad

Aa

Área bruta privativa

É a superfície total , medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, inclui varandas, privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção. Aplica-se o coeficiente 1.00.

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

A = Aa + Ab + Ac+ Ad

Ab Área bruta dependentes

São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo ainda que constituam partes comuns, mesmo mesmo que situadas no esterior do edificio ou fracção , cujas

utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edificio ou fracção. Para o efeito, consideram-se locais

acessorios: garagens e parqueamentos, arrecadações instalações para animais , sotãos ou caves acessiveis , desde que não integrados na Aa e ainda outros locais

privados de função distinta das anteriores como é o caso das varandas não fechadas. Aplica-se o coeficiente 0.30

Têm uma utilização acessória relativamente

ao uso a que se destina o edifício ou fracção

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2. Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

Coeficiente de ajustamento de áreas (Ca)

Pelo artigo 78.º da Lei n.º 53-A/2006, foi aditado o artigo 40 –A ao CIMI, passando a ser considerado na determinação das áreas um coeficiente de

ajustamento de áreas (Caj) para os prédios ou fracções cujas afectações sejam:

HABITAÇÃO, COMÉRCIO, SERVIÇOS, INDUSTRIA, ESTACIONAMENTO, COBERTO

A aplicação do Caj incide sobre o somatório da área bruta privativa [Aa] com a área bruta dependente já ponderada [0,3Ab] para as afectações referidas, sendo variável em função de

escalões de área consoante a afectação

.

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

Coeficiente de ajustamento de áreas (Ca) – Artº 40-A

Para os prédios cuja afectação seja a habitação o coeficiente de

Ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base mas seguintes fórmulas:

Aa+0,3 Ab Caj <=100 1,0 >100-160 0,9 >160-220 0,85 >220 0,80 Se 100 <(Aa+0,3Ab)<160 m2 100*1,0+0,90*(Aa+0,3Ab-100 Se Aa+ 0,3 Ab <=100m2 (Aa+0,30Ab)*1,0 Se (Aa+0,3Ab)>220 m2 100*1,0+0,90*(160-100)+0,85*(Aa+Ab+220) Se 160<(Aa+0,3Ab)<=220 m2 100*1,0+0,9*(160-100)+0,85*(Aa+0,3Ab-160)

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

Coeficiente de ajustamento de áreas (Ca) – Artº 40-A

Para os prédios cuja afectação seja a comércio, serviços e a industria o coeficiente de Ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base mas seguintes fórmulas:

Aa+0,3 Ab Caj <=100 1,0 >100-500 0,9 >500-1000 0,85 >1000 0,80 Aa+0,3 Ab Caj <=400 1,0 >400-1000 0,9 >1000-3000 0,85 >3000 0,80 serviços industria

(20)

Exemplo de Influência do Caj na determinação de A

Exemplo

Fracção habitação com 180 m2 de área bruta privativa, box com 27 m2,

parqueamento com 14 m2 e arrecadação com 9 m2.

Aa = 180 m2

**Ab = 27 + 14 + 9 = 50 * 0,3 = 15 m2**

**A = Aa + 0,3 * Ab**

A = 180 + 15 = 195 m2

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Exemplo de Influência do Caj na determinação de A (Cont.)

Aa +0,3 x Ab

A = (100 X 1) + [(160-100) X 0,9] +[(195-160) X 0,85] = 183,8

100 1º Escalão

54 2º Escalão

29,8

3º Escalão

195,00 m2 – 183,8 m2 = 11,20 m2

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente

à Área de implantação (do edifício ou fracção)

A = Aa + Ab + Ac + Ad

Ac

Área de terreno livre

até duas vezes a área de implantação

A = Aa + Ab + Ac + Ad

Ad

Área de terreno livre que excede duas vezes

a área de implantação

Aplica-se o coeficiente 0,005.

A Área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções. Integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros. Aplica-se o coeficiente 0,025

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT

Em síntese:

Varanda: Se fechada: Aa

Se aberta: Ab

A = Aa + Ab + AC + Ad

Aa

Área bruta privativa

Ab

Áreas brutas dependentes

Ac

Área de terreno livre até

duas vezes a área de implantação

Ad

Área de terreno livre que excede em

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vt Valor patrimonial tributário

Vc Valor base dos prédios edificados

A Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação

Ca Coeficiente de afectação

Cl Coeficiente de localização

Cq Coeficiente de qualidade e conforto

Cv Coeficiente de vetustez

(25)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT

2.1.3. Aplicação do coeficiente de afectação {Ca]

Vt Valor patrimonial tributário

Vc Valor base dos prédios edificados A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Ca Coeficiente de afectação Cl - Coeficiente de localização

Cq -Coeficiente de qualidade e conforto Cv -Coeficiente de vetustez

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e

serviços _{Tipo de Utilização} _Coeficientes

Comércio _1,20

Serviços _1,10

Habitação _1,00

Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados

0,70 Comércio e Serviços em

construção de tipo industrial 0,60 Estacionamento coberto e

fechado 0,80

Estacionamento coberto e não

fechado 0,40

Estacionamento não coberto e

não fechado 0,15

Estacionamento não coberto _0,08 Prédios não licenciados, em

condições muito deficientes de habitabilidade

0,45

Arrecadação ou arrumos _0,16

Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado, assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação.

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços

2.1.4

. Aplicação do coeficiente de localização [ Cl]

Vt = Vc x A Ca X Cl x Cq x Cv

Vc Valor Base dos prédios edificados

A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Ca Coeficiente de afectação

CI Coeficiente de localização

Cq Coeficiente de qualidade e conforto Cv Coeficiente de vetustez

O Coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5 podendo ser reduzido para 0,35 em situações de habitação dispersa em meio rural,

(27)

O Zonamento na determinação do valor patrimonial tributário

Determinação de zonas homogéneas municipais

•Em função de coeficientes de localização [CI] com o mesmo valor;

•Por categoria de afectação (habitação, comércio, serviços, indústria,

terrenos para construção);

•Com recurso a informação geográfica ;

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Determinação do valor patrimonial tributário {Vt]

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços 2.1.3. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto {Cq]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vc Valor base dos prédios edificados

A

Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Ca Coeficiente de afectação

Cq Coeficiente de qualidade e conforto

Cv Coeficiente de vetustez

O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao Valor base do prédio

edificado podendo ser majorado até

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MAJORATIVOS COEFICIENTES _MINORATIVOS COEFICIENTES Moradias Unifamiliares _{Até 0,20} Inexistência de cozinha _0,10 Localização em condomínio fechado _0,20 Inexistência de instalações

sanitárias 0,10

Garagem individual _0,04 Inexistência de rede publica ou

privada de agua 0,08

Piscina Individual _0,03 Inexistência de rede publica ou

privada de electricidade 0,10 Piscina colectiva _0,03 Inexistência de rede publica ou

privada de gás 0,02

Campo de Ténis _0,03 Inexistência de rede publica ou

privada de esgotos 0,05 Outros Equipamentos de lazer _0,04 Inexistência de ruas pavimentadas _0,03 Qualidade construtiva _{Até 0,15} Inexistência de elevador em

edifícios com mais de 3 pisos 0,02 Localização excepcional _{Até 0,10} Existência de áreas inferiores as

regulamentadas 0,05

Sistema Central climatização _0,03 Estado deficiente de conservação _{Até 0,05} Elevadores em edifícios com menos

de 4 pisos 0,02 Localização e operacionalidade relativas Até 0,05 Localização e operacionalidade relativas Até 0,05 Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas 0,05 Subtrai à unidade Adiciona à unidade

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MAJORATIVOS COEFICIENTES _MINORATIVOS COEFICIENTES Localização em Centro comercial 0,25 Inexistência de instalações

sanitárias 0,10

Localização em edifícios destinados a escritórios

0,10 Inexistência de rede publica ou

privada de agua 0,08

Sistema central de climatização 0,10 Inexistência de rede publica ou _{privada de electricidade} 0,10

Qualidade construtiva Até 0,10

Inexistência de rede pública ou

privada de esgotos 0,05 Inexistência de ruas pavimentadas _0,03

Existencia de elevadores (es) e ou

escada (as) rolante (es) 0,03

Inexistencia de elevador em

edificios com mais de 3 pisos 0,02 Estado deficiente de conservação _{Até 0,05}

Localização e operacionalidade relativas Até 0,20 Localização e operacionalidade relativas Até 0,10 Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas 0,10 Subtrai à unidade Adiciona à unidade _{Elementos de Qualidade e conforto Prédios urbanos destinados a comércio, industria e}

(31)

2.1.3.1. Coeficientes de qualidade e conforto que admitem variações 1. A CNAPU propõe directrizes; o Ministro de Finanças aprova.

Ministério das Finanças

Portaria 1434/07 de 6 de Novembro

Anexo I

DIRECTRIZES RELATIVAS À APRECIAÇÃO DA QUALIDADE CONSTRUTIVA DA LOCALIZAÇÃO EXCEPCIONAL DA LOCALIZAÇÃO E OPERACIONALIDADE

RELATIVAS E DO ESTADO DEFICIENTE DE CONSERVAÇÃO.

Nos termos da alínea do c) do nº 1 do artigo 62 do Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI), são definidos os seguintes parâmetros a considerar na Avaliação dos prédios urbanos:

- Qualidade do projecto

- Nível de qualidade dos revestimentos /acabamentos;

- Nível de qualidade, nomeadamente de segurança, incêndio domótica, isolamentos térmico e acústico

- Vistas panorâmicas: para o mar, rios, montanhas, zonas verdes, outros elementos visuais naturais ou artificiais:

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2.1.3.1. Coeficientes de qualidade e conforto que admitem variações 1. A CNAPU propõe directrizes; o Ministro de Finanças aprova.

Majorativos ou minorativos

- Orientação do prédio - Localização do piso

- Localização relativa do piso

Majorativos:

- Áreas especiais , nomeadamente telheiros, Terraços, estacionamentos abertos ou similares em grandes superfícies comerciais ou de serviços Ou noutras edificações.

Minorativos:

-Qualidade ambiental - poluição atmosférica, sonora ou outra;

-Acessibilidade fora do normal;

- Elementos visuais, naturais ou artificiais (por Exemplo, ETAR´s cemitérios);

- Ausência ou menor qualidade de infra-estruturas /equipamentos de apoio e lazer no condomínio fechado.

(33)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT

2.1.4. Aplicação do coeficiente de vetustez { Cv]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vc Valor base dos prédios edificados

A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação

Ca Coeficiente de afectação Cl Coeficiente de localização

Cq Coeficiente de qualidade e conforto

Cv Coeficiente de Vetustez

Anos Coeficiente de Vetustez Menos de 2 1,00 2 a 8 0,90 9 a 15 0,85 16 a 25 0,80 26 a 40 0,75 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 Mais de 60 0,40

É determinado em função do numero inteiro de anos Decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, caso exista, ou desde a data de conclusão das obras de edificação.

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Anos Coeficiente de vetustez Menos de 3 1,00 3 a 5 0,98 6 a 10 0,95 11 a 15 0,90 16 a 20 0,85 21 a 30 0,80 31 a 40 0,75 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 61 a 80 0,45 Mais de 80 0,35

2.1.4. Aplicação do coeficiente de vetustez {Cv] Antes de 1 de Julho de 2007

Com a alteração legislativa [Lei 53/06] Foram alterados os escalões de área

Depois de 1 de Julho de 2007

Anos Coeficiente de Vetustez Menos de 2 1,00 De 2 a 8 0,90 De 9 a 15 0,85 De 16 a 25 0,80 De 26 a 40 0,75 De 41 a 50 0,65 De 51 a 60 0,55 Mais de 60 0,40

(35)

(36)

(37)

(38)

2.2. Dos terrenos para construção: artº 45º

Vt = Vt implantação + Vt adjacente

Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)] x Ca x Cl xCq Vc Valor base dos prédios edificados

Ac Valor do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação (ponderada com o coeficiente de 0,025)

Ad Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação (ponderada com o coeficiente de 0,005)

Ca Coeficiente de afectação Cl Coeficiente de localização

Cq Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares (só se aplica o Cq neste caso)

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2.2. Dos terrenos para construção

Vt = Vt implantação + Vt adjacente

Vt = Vc x [[(Abc – Ab) + (Ab x 0,3)] x %ai + [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)]] x Ca x Cl x Cq

Não se esqueça Só se aplica no caso de moradias uni familiares Vt = Vt implantação 15% a 45% = ai Vt adjacente

Pela portaria nº 982/2004, com as alterações da portaria 1022/2006 e portaria 1119/2009, foram aprovadas as percentagens

correspondentes à área de implantação, previstas no nº 2 do artigo 45 do CIMI, para apuramento do valor patrimonial tributário dos

terrenos para construção, bem como as respectivas áreas de aplicação.

(40)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT 2.3. Dos prédios da espécie “Outros” : art 46º

Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades, sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação:

Regras

Vt = C* A* coeficientes ou

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3- Outras Avaliações

Avaliações para efeitos de IMT

Permuta de bens presentes por bens futuros.

O bem presente: é avaliado nos termos das regras gerais do CIMI; O bem futuro : é avaliado quando adquire a natureza de prédio

Para este efeito, considera-se prédio quando se encontre aprovado o respectivo projecto de construção, (avaliação em projecto – regras do CIMI)

(42)

Avaliações para efeitos de IMT

Valor patrimonial excessivo (prédios inscritos na matriz) A avaliação é efectuada a pedido do contribuinte antes da celebração do acto ou contrato.

A avaliação é efectuada com base nas regras do CIMI;

O resultado da avaliação é levado à matriz para todos os efeitos legais.

Os valores dos bens ou direitos que não possam ser determinados por aplicação das regras do CIMI, são avaliados com base nos

(43)

Avaliações especiais (legislação em vigor)

Decreto-Lei 51/95 de 20 de Março - Ponte Vasco da Gama Decreto-Lei 54/95 de 22 de Março - Expo 98

Decreto-Lei 27/97 de 22 de Janeiro - altera os anteriores Decreto-Lei 43/98 de 03 de Março - CRIL, CREL, CRIP, CREP, TRAVESSIA FERROVIARIA DO TEJO, TROÇOS

FERROVIARIOS COMPLEMENTARES E EXTENÇÕES DO METROPOLITANO DE LISBOA

(44)

A contribuição especial incide sobre o aumento de valor devido à Construção das infra estruturas referidas nos citados normativos:

Dos prédios rústicos com possibilidade da sua utilização como Terrenos para construção;

(45)

Valor sujeito a contribuição

Valor do prédio à data do pedido de licenciamento da construção subtraído

Do seu valor à data de 1 de Janeiro de 2002/2004, sendo este último corrigido

Por aplicação de coeficientes publicados em portaria a que se refere o artº 43º do CIRC

(46)

4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

N1 – Quando o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe de finanças não concordarem com o resultado da avaliação directa dos prédios

urbanos podem, respectivamente requerer ou promover uma segunda avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o primeiro tenha sido notificado.

(47)

A 2ª avaliação pode ser requerida ou promovida com base:

• em erros de avaliação ou discordância genérica do valor

(48)

N6 – Sempre que o pedido ou promoção de segunda avaliação sejam efectuados nos termos do nº 4, devem ser devidamente

fundamentados.

•A fundamentação para a aludida distorção deverá incluir, para além de todos os elementos que os reclamantes entendam pertinentes para o efeito, uma proposta de valor que considerem como o mais ajustado tendo por base nomeadamente, os seguintes elementos:

•Características do prédio que o diferenciam do padrão normal da area Da sua localização;

•Estudos de mercado e/ou parecer técnico a fundamentar o valor proposto

•Valores de transacções recentes na área de localização do prédio de Imóveis com características, tipologia e afectação semelhantes

(49)

N2 - A segunda avaliação é realizada com observância do disposto Nos artigos 38º e seguintes, por uma comissão composta por:

-Um perito regional designado pelo director de finanças em função da sua posição na lista organizada por ordem alfabética para esse efeito, que preside à comissão;

-Um vogal nomeado pela respectiva câmara municipal -E o sujeito passivo ou seu representante.

(50)

N3 – Pelo pedido da segunda avaliação é devida uma taxa a fixar Entre 5 a 20 unidades de conta , tendo em conta a complexidade Da matéria, cujo montante é devolvido se o valor patrimonial se Considerar distorcido

(51)

N4 – Não obstante o disposto no numero anterior, desde que o valor patrimonial tributário, determinado nos termos dos artigos 38º e seguintes, se apresente distorcido relativamente ao valor normal de mercado a comissão efectua a avaliação em causa e fixa novo valor patrimonial tributário que releva apenas para efeitos de IRS, IRC e IMT, devidamente fundamentada, de acordo com as regras

constantes do nº 2 do artigo 46º, quando se trate de edificações , ou por aplicação do método comparativo dos valores de mercado no caso dos terrenos para construção e dos terrenos previstos no nº 3 do mesmo artigo.

(52)

N5 – Para efeitos dos números anteriores, o valor patrimonial tributário considera-se distorcido quando:

É superior em mais de 15% do valor normal de mercado;

Ou quando o prédio apresenta características valorativas que o diferenciam do Padrão normal da zona, designadamente a sumptuosidade, as áreas invulgares e a arquitectura e o valor patrimonial tributário é inferior em mais de 15% do Valor normal de mercado.

(53)

4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º - Método de custo – Nº 2 do Artigo 46 do CIMI

Na aplicação do Método de Custo o perito deve fundamentar quer os custos de construção quer o preço do terreno.

**V = (T+ET) +(C+EC)*CAD + EVC +L**

Em que:

V = VALOR DA AVALIAÇÃO = Valor presumível do edificado = Valor normal de Mercado T = Valor comercial de terrenos

ET = Encargos com a compra dos terrenos C = Custo de construção

EC = Encargos com a construção

CAD = Coeficiente de apreciação ou de depreciação

(a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou

Desvalorização, derivadas, designadamente da idade e de outras características singulares Como a exclusividade, a natureza arquitectónica, física, funcional, económica e ambiental) EVC = Encargos com a venda do edificado

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Efeitos da Avaliação Fiscal na Tributação/indemnização VPT IMT IS Derramas/taxas IRC Expropriações NRU IVA IMI IRS Penhoras

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Endereços importantes:

Para as aplicações de Gestão das Avaliações e do zonamento:

www.portaldasfinancas.gov.pt

Correio electrónico da DSA: dsdsa@dgci.mim-financas.pt