Capítulo 3 CONDOMÍNIOS-CLUBE NA CIDADE DE SÃO PAULO

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Capítulo 3 | CONDOMÍNIOS-CLUBE NA CIDADE DE SÃO PAULO

Vista da Rua Schilling, no ano de 1981

Fonte : Júnior Manuel Lobo Fonte:Vila Hamburguesa sub-distrito da Lapa município da capital de São Paulo Vila Hamburguesa

Vista da Avenida Imperatriz Leopoldina, no ano de 1981 Fonte: Júnior Manuel Lobo

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Av Imperatriz Leopoldina, ao fundo prédios em construção na rua Hassib Mofarrej

Fonte: SAMPAIO, 02/dez/2008

Esquina da rua Carlos Weber com a rua Carneiro da Silva.

Fonte: SAMPAIO, 02/dez/2008

Prédios em construção na rua Hassib Mofarrej.

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Nas fotos pode-se observar a transformação do bairro, anteriormente de pre-dominância industrial, em que hoje se reproduz um número expressivo de edifícios residenciais.

O Bairro da Mooca, na Zona Leste, foi desde o início do século XX, um pólo de industrialização da cidade. O bairro, embora ainda marcado pela presença de instala-ções industriais e por ruínas dessa natureza, experimenta um fenômeno iniciado desde a década de 1970 de evasão de empresas e diminuição de áreas de plantas industriais. Estas empresas buscam por localizações mais atraentes, em função dos custos de ins-talação, redução do pagamento de tributos e proximidade das saídas da cidade e de importantes eixos rodoviários, facilitando o escoamento de bens de produção e consu-mo, matérias-primas e produtos (TINEU, 2008). A evasão e desconcentração industrial na área coincidiram com o deslocamento de habitantes, que ao ascender socialmente se transferiram para outras regiões mais valorizadas da cidade. Por outro lado, muitas vias e áreas foram reurbanizadas, experimentando um enobrecimento e atingindo a população mais rica, que prefere não se mudar ou mora em novos prédios ali implan-tados (CALDEIRA, 2000)

Merecendo destaque em publicações recentes, a Mooca é um bairro que vem expe-rimentando crescimento e expressiva valorização dos produtos imobiliários.

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Rua Cassandoca, no Bairro da Mooca. Na mesma rua, em três quadras consecutivas, encon-tram-se edifi cações de tipologias e idades diversas.

Fonte: SAMPAIO, 18/mai/09

O Bairro de Santo Amaro (na zona Sul de São Paulo) se afi rmou como um local de moradia da classe operária. A indústria foi o principal fator de indução da urbanização e ocupação de Santo Amaro; no entanto, a evasão industrial aí se verifi cou a partir do fi nal da década de 1980, caracterizando o início da desconcentração industrial na região. Esse processo se intensifi cou na década de 1990 e vem se acentuando no mo-mento atual (PADUA, 2007). Verifi ca-se uma transformação dos padrões de vida naquele bairro, decorrente da evasão e do fechamento de indústrias. Deve-se salientar que o esvaziamento industrial acarreta também no fechamento de bares e de outros equi-pamentos de serviços, e na demolição de moradias operárias. Observa-se a presença ainda de muitos edifícios e terrenos que abrigaram instalações industriais e que vêm sendo aproveitados para a instalação de novos usos e empreendimentos, entre os quais condomínios residenciais de médio e alto padrão.

Portanto, pode-se dizer que a relação dos condomínios-clube com as áreas da cidade que passam por processo de mudanças de uso se dá devido à necessidade de grandes terrenos para a exploração do programa de lazer e implantação de edifícios de apartamentos. A seguir, os estudos de casos realizados, exemplifi carão essas transfor-mações do espaço e paisagem urbana.

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3.4 Estudo de casos

Do ponto de vista metodológico, a opção por estudos de caso baseia-se em de-fi nir uma amostra da tipologia “condomínio-clube” e tem por objetivo exemplide-fi car o resultado da ação dos diversos fatores que determinam o produto fi nal do empre-endimento focado na área de lazer. A escolha dos empreempre-endimentos baseou-se em dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônios (Embraesp); sendo o recorte temporal: o período de 2000 a 2008. O recorte espacial é a cidade de São Paulo; tendo sido fatores decisivos para a seleção da amostra a metragem quadrada do terreno entre 10.000 a 20.000 m²; o número de torres (a partir de 3); empreendimento construído e já habitado (para ter a possibilidade de realização de analise espacial e pesquisa com moradores, quando possível) e por último, mas não menos importante, o projeto ter sido aprovado pela Prefeitura de São Paulo entre 2000 a 2008, com categoria de Uso Residencial e com defi nição de Conjunto Residencial – R3.

Foram selecionados três condomínios-clube, em regiões distintas da cidade, com a intenção de analisar suas características peculiares e exemplifi car o resultado da ação dos diversos fatores arquitetônicos que determinaram o espaço produzido, tais como: localização; acessos; programa; unidades de apartamentos; dados do projeto (aprova-dos na Prefeitura de São Paulo); publicidade e uso das áreas de lazer.

Os apartamentos são de diferentes metragens quadradas, o que implica variação do valor do imóvel, contando também com a variação de valor devido à localização e à época do lançamento e construção.

O Condomínio La Dolce Vita – Vila Romana, localizado na Vila Romana, Bairro da Pompéia, na zona oeste da cidade, foi escolhido por ser considerado o pioneiro da tipo-logia “condomínio-clube” na cidade de São Paulo. Foi o primeiro a ocupar uma quadra inteira (10.153,29 m²), dispor de grande área de lazer e três torres, contendo 130 apar-tamentos, todos com a mesma metragem, 168,96 m², exceto as coberturas (duplex).

O Condomínio La Dolce Vita Mooca, localizado na Zona Leste da cidade, no Bairro da Mooca, foi escolhido por seguir o mesmo partido arquitetônico do La Dolce Vita -Vila Romana, mas apresentando implantação em terreno maior (31.638 m²). Contém seis (6) torres residenciais (de 141,92 e 178,38 m²) e está implantado em uma região que vem apresentando transformações espaciais e de usos.

O Condomínio Panorama Home & Resort, localizado no bairro do Jaguaré, Zona oeste, foi escolhido devido às transformações históricas signifi cativas quanto à locali-zação. Implantado em região tradicionalmente industrial e que hoje está atravessando

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fase de crescimento do valor do metro quadrado pelo mercado imobiliário, apresenta área de lazer de grandes dimensões e apartamentos de diferentes metragens (53,12 m² , 70,50m² e 90,70m²), consistindo em dimensões menores em relação aos demais estudos de caso.

Foto aérea da cidade de São Paulo e destaque aos estudos de caso

A análise pode contar também com entrevistas realizadas com os arquitetos respon-sáveis. Baseou-se ainda em análise de peças gráfi cas e técnicas do projeto arquitetônico, informações que constam nos projetos de aprovação na Prefeitura de São Paulo, visitas aos condomínios e levantamento fotográfi co. Para a observação e verifi cação do uso das áreas de convívio e lazer, as visitas aos condomínios foram realizadas diversas vezes em cada um e em horários e dias de semana diferentes33_.

Nos sub-capítulos seguintes serão apresentados os três estudos de caso e poste-riormente, investiga-se o uso efetivo das áreas de lazer, através de pesquisa de campo realizada com moradores de condomínios-clube.

33_{Durante os levantamentos fotográfi cos, nos três exemplos de condomínio não foi possível fotografar} moradores,devido a regulamentação interna e por precaução e proteção de direito da imagem.

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3.4.1 Condomínio La Dolce Vita - Vila Romana

Tabela 1– Dados do condomínio La Dolce Vita – Vila Romana

Fonte: MCAA Arquitetos e Embrasep

Condomínio La Dolce Vita Vila Romana

Rua Espártaco, 664 Vila Romana - Pompéia out/01

Marcio Curi & Azevedo Antunes DW Santana Entrega Proj. Paisagístico Nº Torres Área do Terreno Nº total de unidades

Área útil do apto.

130 aptos. Nº de Pavimentos Incorporação Nº Dormitórios Proj. Arquitetônico Lançamento

Agra/Koema Incorporadora Ltda. Sinco Soc Incorp e Constr Ltda. Construção

4 dorms.

3 vagas (4 nas coberturas) 10.153,29 m²

20 (bloco B) / 21(bloco A e C) + 2 subsolos Nº Vagas por unid.

168,96 m²

3 torres ( 2 aptos. por andar)

blocoA-1/2005; blocoB-ago/2004; blocoC-mar/2004

Localização e entorno

Foto do Condomínio La Dolce Vita - Vila Romana

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O Condomínio La Dolce Vita Vila Romana, está localizado na zona oeste da cidade, em Vila Romana, Distrito da Lapa. Este bairro, cujo loteamento nasceu fruto de ação planejada no século XIX, com chácaras agrícolas de dez mil metros quadrados, por volta de 1950 foi ocupado de maneira intensa pela classe média baixa paulistana, de origem italiana. As generosas glebas ocupadas pelas chácaras passaram então a ceder lugar a fábricas e indústrias e foram sendo recortadas por vias novas, para abrigar casas e sobrados. Hoje a Vila Romana apresenta-se em profunda transformação, e os peque-nos sobrados de classe média, ofi cinas, pequenas confecções, e as poucas fábricas que ainda funcionam e outras que se encontram abandonadas, dão espaço a prédios de relativo ou alto padrão, e a bares e restaurantes.

Localização da Vila Romana

Imagem: <www.google.com.br >. Acesso em 20/set/2009

Foto aérea com destaque na área do condomínio La Dolce Vita Vila Romana

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O número de condomínios residenciais verticais vem aumentando nos últimos anos no bairro paulistano da Vila Romana (reconhecido como uma região fabril, com residências de pequeno porte). Nos mapas e foto aérea, pode-se observar o número de condomínios (e construções), com mais intensidade nas proximidades da rua Aurélia, local onde existiam fábricas e galpões, que liberaram grandes áreas como no caso do Condomínio La Dolce Vita Vila Romana.

Imagem do Gegram com destaque na área onde hoje se localiza o condomínio La Dolce Vita - Vila Romana