L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O
No 15.854.050/0412
SOLICITANTE:
BB
PROGRESSIVO
II
FUNDO
DE
INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO - FII
OBJETO:
ENDEREÇO:
RUA DR. COSTA AGUIAR, 626
CAMPINAS - SP
ÁREA CONSTRUÍDA:
5.981,84 M²
ÁREA TERRENO:
1.252,00 M²
FINALIDADE:
MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO
OBJETIVO:
DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E
VENDA
AVALIAÇÃO
DATA BASE: JULHO/2012
VALOR DE MERCADO:
R$ 14.613.175,00 (MERCADO ABERTO)
R$ 15.904.416,00 (SALE & LEASE BACK BB)
R$ 19.681.804,00 (FII BB)
ÍNDICE
I.
INTRODUÇÃO ... 4
II.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ... 5
1.
OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA ... 5
2.
LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO ... 5
3.
DESCRIÇÃO DO TERRENO ... 6
3.1.
CARACTERÍSTICAS BÁSICAS ... 6
3.2.
RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ... 6
4.
DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ... 7
III.
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO ... 8
IV.
AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ... 8
2.
VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV)... 12
V.
AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ... 13
VI.
DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ... 14
VII.
CONCLUSÃO ... 16
I.
INTRODUÇÃO
A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),
com sede na Rua Nelson Camargo nº 391, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São
Paulo, CNPJ nº 48.882.971/001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente
referenciado, classificado como Propriedades para Investimento, a ser adquirido pelo BB
PROGRESSIVO II – Fundo de Investimento Imobiliário – FII, administrado pela
Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda..
.
No volume incial do laudo identificado com o número 15.854.000/0412 estão descritas
todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações
comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,
onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como
as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão
apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices.
Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas
premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já
estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas
podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do
relatório.
Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão
vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o
decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de
projeção.
II.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO
1.
OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
3.
DESCRIÇÃO DO TERRENO
3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS
III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO
Com base nos dados de pesquisa, o valor de mercado de locação do imóvel foi obtido pelo
Método Comparativo, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a
área equivalente.
IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)
1.
PARÂMETROS PARA PROJEÇÃO DE RESULTADOS
Os parâmetros para a projeção de fluxos de caixa esperados para o empreendimento
avaliando estão apresentados a seguir, destacando-se que as receitas operacionais são
compostas basicamente pelo aluguel do imóvel, sendo que as bases adotadas para as
projeções dos alugueis foram determinadas conforme item III, para o cenário de Mercado
Aberto, e fornecidas pelo administrador do FII, para os cenários Sale & Lease Back BB e
FII BB, conforme abaixo relacionadas:
CENÁRIO – SALE & LEASE BACK BB e FII BB
Para as projeções de receitas de alugueis após o término dos contratos relacionados
anteriormente, projetamos valores esperados por metro quadrado de locação com base na
pesquisa de mercado anexa, admitindo-se os parâmetros de projeção conforme abaixo:
Conforme apresentado em parte nos parâmetros anteriores, as despesas operacionais
foram projetadas para definir os fluxos de caixa livres, considerando-se inclusive uma
provisão para eventuais vacâncias físicas de 3,5% e inadimplências irrecuperáveis de
0,30% no caso do cenário de Mercado Aberto, desconsiderando nos cenários das
operações específicas.
Também foi considerado um Fundo de Reposição de Ativos de responsabilidade dos
proprietários do imóvel conforme critério apresentado no volume inicial.
A evolução dos unitários de mercado adotada para o imóvel em análise no cenário do
Mercado Aberto pode ser visualizada na ilustração abaixo:
Com base nas condições dos contratos existentes e as expectativas de evolução de
mercado, teremos a seguinte projeção de receitas para os próximos anos:
CENÁRIO – MERCADO ABERTO
2.
VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV)
Com base nos procedimentos e conceitos apresentados no volume inicial, obtivemos os
seguintes valores:
Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer
decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das
premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são
vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que
carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.
V.
AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)
Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:
A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de
comercialização de 17% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método
da Renda.
Para efeito de separação do valor do empreendimento nas parcelas terreno e edificação
para caso o registro contábil seja feito desagregado, apresentamos abaixo a nossa
recomendação de divisão de valores e a respectiva vida útil remanescente:
VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO
Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:
1)
O imóvel se enquadra no conceito de propriedade especializada, não permitindo o
uso adequado por atividades convencionais.
2)
A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1:
a)
O imóvel situa-se em local consolidado vertical;
b)
As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno;
c)
O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado;
d)
Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação;
e)
A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação;
f)
Não existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das
edificações de acordo com a legislação;
g)
Não existe sobra física de terreno para ampliação das edificações;
h)
Não é possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações
atuais;
i)
O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação;
j)
O uso atual está compatível com o entorno do local;
k)
Não existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança;
l)
Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação
de imóveis no entorno;
3)
O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:
a)
Frente e entrada do Imóvel: Boa.
b)
Formato do terreno: Boa.
c)
Posicionamento das edificações no terreno: Boa.
d)
Distribuição das dependências: Boa.
e)
Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Regular.
f)
Circulação interna (horizontal e vertical): Regular.
g)
Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Regular.
h)
Estado de conservação geral: Regular.
i)
O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em
aproximadamente 32%, indicando que o imóvel está em uma fase de
aproveitamento eficiente em termos de investimento em terreno e edificações.
j)
A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado
dividido pelo custo de reedição) está em 1,19% (R$ 149.000,00/R$
12.536.504,00 ), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio
econômico.
O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em
edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do
terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o
terreno.
4)
Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto
ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços,
temos o seguinte cenário:
a)
Nível de oferta: Baixo;
b)
Nível de demanda: Médio;
c)
Absorção pelo mercado: Médio;
d)
Desempenho do mercado atual: Normal;
VII. CONCLUSÃO
Diante dos critérios expostos, concluímos os seguintes valores de mercado de compra e
venda dos imóveis avaliandos para a data base de julho/2012:
VALOR DE MERCADO:
R$ 14.613.175,00 (MERCADO ABERTO)
R$ 15.904.416,00 (SALE & LEASE BACK BB)
R$ 19.681.804,00 (FII BB)
É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas
pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados
fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe
técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente
premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo
pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das
quais dependem os resultados projetados.
Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo
qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados
e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um
número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se
principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política
de impostos e outras variáveis relevantes.
Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou
desinvestimento.
PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO
DA
VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no
15.854.050/0412, que se compõe de 17 (dezessete) folhas computadorizadas de um só
lado, sendo a última folha datada.
Em anexo:
- fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto
- fluxo de caixa anual projetado – cenário sale & lease back - BB
- fluxo de caixa anual projetado – cenário FII - BB
- pesquisas de valores
- especificação da avaliação
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO
CENÁRIO MERCADO ABERTO
VotorantimWealthFII_16834_120719a FCaixaAnual
Pessoa Jurídica Convencional
Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total + Receitas Operacionais 297 1.746 1.749 1.751 1.753 1.755 1.756 1.756 1.756 1.756 1.756 17.833 Área locável (m2) 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999
Unitário de mercado locação (R$/m2) 6 36 36 36 37 37 37 37 37 37 37
Potencial de Mercado de Alugueis 297 1.746 1.749 1.751 1.754 1.756 1.756 1.756 1.756 1.756 1.756 17.835 Vacância do empreendimento 0,0% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% Área vaga (m2) 23 140 140 140 140 140 140 140 144 149 156 Alugueis Efetivos 297 1.746 1.749 1.751 1.753 1.755 1.756 1.756 1.756 1.756 1.756 17.833 Receitas de estacionamento - - - Outras receitas - - - -- Impostos sobre receitas 11 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 651 PIS 2 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 116 COFINS 9 52 52 53 53 53 53 53 53 53 53 535 - Despesas Operacionais 11 63 64 64 64 64 64 64 64 66 67 653
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) 5 29 29 29 29 29 29 29 29 30 32 296
Inadimplência irrecuperável 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 53
Gestão de contratos de locação 5 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 303
Taxa de administração,controladoria e custódia - - -
Taxa CVM/BOVESPA - - -
Despesas com auditoria - - -
Despesas com formador de mercado - - -
Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - -
Despesas com publicações legais - - -
Reserva de contingências - - -
Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - -= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 276 1.619 1.621 1.624 1.626 1.628 1.628 1.628 1.628 1.627 1.625 16.529 - Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 276 1.619 1.621 1.624 1.626 1.628 1.628 1.628 1.628 1.627 1.625 16.529 -/+ Receitas/Despesas financeiras 0 1 3 5 6 7 8 10 12 13 15 81 = Lucro antes de Impostos 276 1.618 1.618 1.619 1.620 1.621 1.620 1.618 1.616 1.613 1.610 16.448 - Impostos (IR/CSSL) 32 190 190 191 191 191 191 191 191 191 191 1.940 = Lucro líquido 243 1.428 1.428 1.428 1.429 1.430 1.429 1.427 1.425 1.422 1.419 14.508 + Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 243 1.428 1.428 1.428 1.429 1.430 1.429 1.427 1.425 1.422 1.419 14.508 - Investimento em novos ativos 17.925 - - - - 17.925 - Reinvestimentos para reposição de ativos 14 85 88 91 94 97 100 103 106 109 112 997 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (17.696) 1.343 1.340 1.338 1.335 1.333 1.329 1.324 1.319 1.313 1.307 (4.415) = Fluxos de Caixa Acumulado (17.696) (16.353) (15.012) (13.675) (12.339) (11.007) (9.678) (8.353) (7.034) (5.721) (4.415)
+ Integralização dos Acionistas 17.925 - - - - - - - - - - 17.925
+ Reservas e provisões - - - -= Fluxos de Caixa Acumulado 17.925 17.925 17.925 17.925 17.925 17.925 17.925 17.925 17.925 17.925 17.925
VotorantimWealthFII_16834_120719a FCaixaAnual
Pessoa Jurídica Convencional
Ano
+ Receitas Operacionais
Área locável (m2)
Unitário de mercado locação (R$/m2)
Potencial de Mercado de Alugueis
Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas
- Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância)
Inadimplência irrecuperável
Gestão de contratos de locação
Taxa de administração,controladoria e custódia
Taxa CVM/BOVESPA
Despesas com auditoria
Despesas com formador de mercado
Despesas com reavaliação anual dos imóveis
Despesas com publicações legais
Reserva de contingências
Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras
= Lucro antes de Impostos
- Impostos (IR/CSSL)
= Lucro líquido
+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado
+ Integralização dos Acionistas
+ Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado
- Pagamento de Dividendos a Acionistas
= Fluxos de Caixa Líquidos do período
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,7% 3,7% 3,8% 3,7% 1,6% 1,6% 1,6% 1,6% 1,6% 1,6% 1,6% 1,6% 1,7% 1,7% 1,8% 1,7% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,6% 92,5% 92,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,7% 92,6% 92,5% 92,7% 0,0% 0,1% 0,2% 0,3% 0,3% 0,4% 0,5% 0,6% 0,7% 0,8% 0,9% 0,5% 92,7% 92,7% 92,5% 92,4% 92,4% 92,3% 92,2% 92,2% 92,0% 91,9% 91,7% 92,2% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 81,9% 81,8% 81,7% 81,6% 81,5% 81,4% 81,4% 81,3% 81,1% 81,0% 80,8% 81,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 81,9% 81,8% 81,7% 81,6% 81,5% 81,4% 81,4% 81,3% 81,1% 81,0% 80,8% 81,4% 6028,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,5% 4,7% 4,8% 5,0% 5,2% 5,3% 5,5% 5,7% 5,9% 6,0% 6,2% 6,4% 5,6% -5951,5% 76,9% 76,6% 76,4% 76,1% 75,9% 75,7% 75,4% 75,1% 74,8% 74,4% -24,8% -5951,5% -936,5% -858,5% -780,9% -703,7% -627,0% -551,1% -475,7% -400,6% -325,8% -251,4% 0,0% 6028,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 6028,7% 1026,5% 1025,0% 1023,6% 1022,3% 1021,2% 1020,7% 1020,7% 1020,7% 1020,7% 1020,7% 0,0% 81,9% 81,8% 81,7% 81,6% 81,5% 81,4% 81,4% 81,3% 81,1% 81,0% 80,8% 81,4% -4,7% -4,8% -5,0% -5,2% -5,3% -5,5% -5,7% -5,9% -6,0% -6,2% -6,4% -5,6%
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO
CENÁRIO SALE & LEASE BACK - BB
VotorantimWealthFII_16834_120719a (2) FCaixaAnual
Pessoa Jurídica Convencional
Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total + Receitas Operacionais 291 1.711 1.714 1.716 1.718 1.720 1.721 1.721 1.721 1.721 1.721 17.474 Área locável (m2) 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999
Unitário de mercado locação (R$/m2) 6 36 36 36 37 37 37 37 37 37 37
Potencial de Mercado de Alugueis 297 1.746 1.749 1.751 1.754 1.756 1.756 1.756 1.756 1.756 1.756 17.835 Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Área vaga (m2) - - - Alugueis Efetivos 291 1.711 1.714 1.716 1.718 1.720 1.721 1.721 1.721 1.721 1.721 17.474 Receitas de estacionamento - - - Outras receitas - - - -- Impostos sobre receitas 11 62 63 63 63 63 63 63 63 63 63 638
PIS 2 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 114 COFINS 9 51 51 51 52 52 52 52 52 52 52 524 - Despesas Operacionais 1 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 88
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) - - -
Inadimplência irrecuperável - - - 0 0
Gestão de contratos de locação 1 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 87
Taxa de administração,controladoria e custódia - - -
Taxa CVM/BOVESPA - - -
Despesas com auditoria - - -
Despesas com formador de mercado - - -
Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - -
Despesas com publicações legais - - -
Reserva de contingências - - -
Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - -= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 279 1.640 1.642 1.645 1.647 1.649 1.649 1.649 1.649 1.649 1.649 16.748
- Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 279 1.640 1.642 1.645 1.647 1.649 1.649 1.649 1.649 1.649 1.649 16.748
-/+ Receitas/Despesas financeiras 0 1 4 6 7 8 10 12 14 16 18 94
= Lucro antes de Impostos 279 1.639 1.639 1.639 1.640 1.640 1.640 1.638 1.636 1.634 1.631 16.654
- Impostos (IR/CSSL) 32 186 186 187 187 187 187 187 187 187 187 1.901 = Lucro líquido 248 1.453 1.452 1.452 1.453 1.453 1.452 1.451 1.449 1.447 1.444 14.753
+ Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 248 1.453 1.452 1.452 1.453 1.453 1.452 1.451 1.449 1.447 1.444 14.753
- Investimento em novos ativos 19.302 - - - - 19.302 - Reinvestimentos para reposição de ativos 16 98 102 105 109 113 116 120 123 127 130 1.160 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (19.071) 1.354 1.350 1.347 1.344 1.341 1.336 1.331 1.325 1.320 1.314 (5.709)
= Fluxos de Caixa Acumulado (19.071) (17.717) (16.366) (15.020) (13.676) (12.335) (10.999) (9.668) (8.343) (7.023) (5.709)
+ Integralização dos Acionistas 19.302 - - - - - - - - - - 19.302
+ Reservas e provisões - - - -= Fluxos de Caixa Acumulado 19.302 19.302 19.302 19.302 19.302 19.302 19.302 19.302 19.302 19.302 19.302
- Pagamento de Dividendos a Acionistas 248 1.453 1.452 1.452 1.453 1.453 1.452 1.451 1.449 1.447 1.444 14.753
VotorantimWealthFII_16834_120719a (2) FCaixaAnual
Pessoa Jurídica Convencional
Ano + Receitas Operacionais
Área locável (m2)
Unitário de mercado locação (R$/m2)
Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas
PIS COFINS - Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância)
Inadimplência irrecuperável
Gestão de contratos de locação
Taxa de administração,controladoria e custódia
Taxa CVM/BOVESPA
Despesas com auditoria
Despesas com formador de mercado
Despesas com reavaliação anual dos imóveis
Despesas com publicações legais
Reserva de contingências
Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)
- Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)
-/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos
- Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido
+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações
- Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos
= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas
+ Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,8% 95,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 0,0% 0,1% 0,2% 0,3% 0,4% 0,5% 0,6% 0,7% 0,8% 0,9% 1,0% 0,5% 95,8% 95,8% 95,6% 95,5% 95,4% 95,4% 95,3% 95,2% 95,1% 94,9% 94,8% 95,3% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 85,0% 84,9% 84,8% 84,6% 84,6% 84,5% 84,4% 84,3% 84,2% 84,1% 83,9% 84,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 85,0% 84,9% 84,8% 84,6% 84,6% 84,5% 84,4% 84,3% 84,2% 84,1% 83,9% 84,4% 6625,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 110,5% 5,6% 5,7% 5,9% 6,1% 6,3% 6,5% 6,7% 7,0% 7,2% 7,4% 7,6% 6,6% -6545,9% 79,1% 78,8% 78,5% 78,2% 77,9% 77,7% 77,3% 77,0% 76,7% 76,3% -32,7% -6545,9% -1035,4% -955,1% -875,3% -796,0% -717,1% -639,2% -561,8% -484,8% -408,1% -331,8% 0,0% 6625,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 110,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 6625,2% 1128,1% 1126,5% 1124,9% 1123,5% 1122,2% 1121,7% 1121,7% 1121,7% 1121,7% 1121,7% 0,0%
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO
CENÁRIO FII - BB
VotorantimWealthFII_16834_120719b FCaixaAnual
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total + Receitas Operacionais 291 1.711 1.714 1.716 1.718 1.720 1.721 1.721 1.721 1.721 1.721 17.474 Área locável (m2) 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999
Unitário de mercado locação (R$/m2) 6 36 36 36 37 37 37 37 37 37 37
Potencial de Mercado de Alugueis 297 1.746 1.749 1.751 1.754 1.756 1.756 1.756 1.756 1.756 1.756 17.835 Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Área vaga (m2) - - - Alugueis Efetivos 291 1.711 1.714 1.716 1.718 1.720 1.721 1.721 1.721 1.721 1.721 17.474 Receitas de estacionamento - - - Outras receitas - - - -- Impostos sobre receitas - - - - - - - - - - - PIS - - - COFINS - - - -- Despesas Operacionais 69 61 61 61 61 61 61 61 61 61 62 683
Despesas de condomínio/IPTU (vacância) - - -
Inadimplência irrecuperável - - - 0 0
Gestão de contratos de locação - - -
Taxa de administração,controladoria e custódia 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 20
Taxa CVM/BOVESPA 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10
Despesas com auditoria 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10
Despesas com formador de mercado 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 47
Despesas com reavaliação anual dos imóveis 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 63
Despesas com publicações legais 1 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 40
Reserva de contingências 6 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 344
Despesas iniciais de estruturação e distribuição 59 - - - 59 = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 222 1.650 1.652 1.655 1.657 1.659 1.659 1.659 1.659 1.659 1.659 16.791 - Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 222 1.650 1.652 1.655 1.657 1.659 1.659 1.659 1.659 1.659 1.659 16.790 -/+ Receitas/Despesas financeiras (6) (41) (47) (41) (35) (29) (26) (24) (22) (20) (18) (308)
= Lucro antes de Impostos 228 1.691 1.699 1.695 1.692 1.688 1.685 1.683 1.681 1.679 1.677 17.099 - Impostos (IR/CSSL) - - - -= Lucro líquido 228 1.691 1.699 1.695 1.692 1.688 1.685 1.683 1.681 1.679 1.677 17.099 + Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 228 1.691 1.699 1.695 1.692 1.688 1.685 1.683 1.681 1.679 1.677 17.099 - Investimento em novos ativos 19.302 - - - - 19.302 - Reinvestimentos para reposição de ativos 16 98 102 105 109 113 116 120 123 127 130 1.160 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (19.091) 1.593 1.597 1.590 1.583 1.575 1.569 1.564 1.558 1.552 1.546 (3.364) = Fluxos de Caixa Acumulado (19.091) (17.498) (15.901) (14.311) (12.729) (11.153) (9.584) (8.021) (6.462) (4.910) (3.364)
+ Integralização dos Cotistas 21.551 - - - - - - - - - - 21.551
+ Reservas e provisões 2.190 - - - 2.190 = Fluxos de Caixa Acumulado 21.551 21.551 21.551 21.551 21.551 21.551 21.551 21.551 21.551 21.551 21.551
VotorantimWealthFII_16834_120719b FCaixaAnual
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Ano
+ Receitas Operacionais
Área locável (m2)
Unitário de mercado locação (R$/m2)
Potencial de Mercado de Alugueis
Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas
- Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais
Despesas de condomínio/IPTU (vacância)
Inadimplência irrecuperável
Gestão de contratos de locação
Taxa de administração,controladoria e custódia
Taxa CVM/BOVESPA
Despesas com auditoria
Despesas com formador de mercado
Despesas com reavaliação anual dos imóveis
Despesas com publicações legais
Reserva de contingências
Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação
= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras
= Lucro antes de Impostos
- Impostos (IR/CSSL)
= Lucro líquido
+ Depreciação e Amortização
= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos
- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado
+ Integralização dos Cotistas
+ Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Remuneração de Cotistas
= Fluxos de Caixa Líquidos do período
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 102,1% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 23,7% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,6% 3,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 20,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,3% 76,3% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 76,3% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,4% 96,1% -2,0% -2,4% -2,7% -2,4% -2,0% -1,7% -1,5% -1,4% -1,3% -1,2% -1,0% -1,8% 78,3% 98,8% 99,1% 98,8% 98,5% 98,1% 97,9% 97,8% 97,7% 97,6% 97,4% 97,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 78,3% 98,8% 99,1% 98,8% 98,5% 98,1% 97,9% 97,8% 97,7% 97,6% 97,4% 97,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 78,3% 98,8% 99,1% 98,8% 98,5% 98,1% 97,9% 97,8% 97,7% 97,6% 97,4% 97,9% 6625,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 110,5% 5,6% 5,7% 5,9% 6,1% 6,3% 6,5% 6,7% 7,0% 7,2% 7,4% 7,6% 6,6% -6552,5% 93,1% 93,2% 92,6% 92,1% 91,6% 91,2% 90,9% 90,5% 90,2% 89,9% -19,2% -6552,5% -1022,6% -927,9% -834,0% -740,9% -648,4% -557,0% -466,1% -375,6% -285,3% -195,5% 0,0% 7397,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 123,3% 751,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 12,5% 7397,1% 1259,5% 1257,7% 1256,0% 1254,4% 1252,9% 1252,4% 1252,4% 1252,4% 1252,4% 1252,4% 0,0% 98,4% 98,8% 99,1% 98,8% 98,5% 98,1% 97,9% 97,8% 97,7% 97,6% 97,4% 98,2% 746,1% -5,7% -5,9% -6,1% -6,3% -6,5% -6,7% -7,0% -7,2% -7,4% -7,6% 5,9%
Amostra Endereço Bairro Município UF DataBase Preço (R$) %à vista SituaçãoV Aluguel (R$) Reajuste SituaçãoA PrazoContrato ÁreaSubsolo ÁreaTérreo ÁreaSobreloja 1 Rua José de Alencar, 715 Centro Campinas SP abr/12 2.500.000 100% oferta 362,50
2 Rua Gal Osório 704 Centro Campinas SP abr/12 600.000 100% oferta
3 Av.Fco. Glicerio esq Av. Moraes Sales Centro Campinas SP abr/12 19.000 12 oferta 60 112,00 112,00 112,00 4 Rua Gal Osório 704 Centro Campinas SP abr/12 4.800 12 oferta 60
Amostra 1 2 3 4 Avaliando
ÁreaSuperiores ÁreaEquivalente FrenteImóvel FatorFrentes Vagas Padrão NotaPadrão Idade Conservação NotaLocal Imobiliária Contato Telefone 362,50
1.631,25 1,00 1,00 0 médio 6 20 e 7,0 Dimarzio Imóveis Marcos Gemeinder (19) 3202-7600 480,00
480,00 1,00 1,00 0 médio 6 29 e 5,5 Canova Imóveis Luciana (19) 3795-3030 705,60
1,00 1,00 0 médio 7 20 c 7,0 Chiminazzo Imóveis Milton (19) 3735-5700 480,00
480,00 1,00 1,00 0 médio 6 29 e 5,0 Canova Imóveis Luciana (19) 3795-3030 2.890,56
HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA
Amostra Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Unitário ID Puro à vista Reajuste Renda Atualiz. Oferta Venda Testada Profund. Frentes Vagas Padrão Deprec. Prop.Área Local Homog. Homogeneizado
1 1.532,57 1,00 1,00 0,01 1,00 0,95 13,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,45 0,95 1,00 1,14 1,54 20,17 2 1.250,00 1,00 1,00 0,01 1,00 0,95 10,69 1,00 1,00 1,00 1,00 1,33 1,15 1,00 1,45 1,93 20,63 3 26,93 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 25,58 1,00 1,00 1,00 1,00 1,14 0,80 1,00 1,14 1,08 27,63 4 10,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 9,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,33 1,15 1,00 1,60 2,08 19,76
