fls. 9 código 2586C25.

(1)

código 2586C25.

às 10:07. Para acessar os autos processuais, acesse o site https://www.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000476-33.2011.8.12.0005 e o

Este documento é copia do original assinado digitalmente por EDELMIRA DE MORAIS GONCALVES SILVA. Liberado nos autos digitais por Edelmira de Morais Gonçalves Silva, em 25/05/2015

(2)

código 2586C25.

(3)

código 258753D.

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1

OF. 1946/2015/IPC - Campo Grande (MS), 08 de outubro de 2015.

Excelentíssimo Senhor JUIZ DE DIREITO da SEGUNDA VARA CÍVEL da Comarca de

AQUIDAUANA (MS).

AUTOS

: 000476-33.2011.8.12.0005 -

AÇÃO

: CARTA PRECATÓRIA

REQTE

: UNIÃO (FAZENDA NACIONAL)

REQDA

: ENERTEL ENGENHARIA LTDA.

SÍNTESE DA PETIÇÃO:

Atende ao determinado pelo Juízo.

INSTITUTO DE PERÍCIAS CIENTÍFICAS DE MATO GROSSO DO SUL -

IPC-MS, neste ato representado pelo Diretor da Divisão de Perícias Contábeis e

Auditoria, indicado junto aos Autos em epígrafe na qualidade de PERITO DO JUÍZO,

vem perante este Juízo, com respeito e acatamento, apresentar a ATUALIZAÇÃO DOS

VALORES DA AVALIAÇÃO objeto do Laudo Pericial L2012.255/06 conforme

determinação deste Juízo de f. 238 dos Autos, assim fazendo:

Nossa análise

: Tendo como base as definições e metodologias já

devidamente detalhadas no corpo do Laudo Pericial e, a partir de

NOVA PESQUISA

de

preços de mercado, temos o seguinte:

1) DA AVALIAÇÃO DA TERRA NUA

Os valores de mercado e as principais características das terras

https://www.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0000476-33.2011.8.12.0005 e o código 2AD082E.

número WAQU15080133333 , e liberado nos autos digitais por Usuário padrão para acesso SAJ/AT, em 13/10/2015 às 19:00. Para acessar os autos processuais, acesse o site

Este documento é copia do original assinado digitalmente por INSTITUTO DE PERICIAS CIENTIFICAS DE MATO GROSSO e PDDE - 110720000050038. Protocolado em 13/10/2015 às 13:33, sob o

(30)

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2

utilizadas como paradigmas amostrais nos cálculos avaliatórios são apresentados nas

FICHAS DE PESQUISA

constantes no

ANEXO 01

. Os valores unitários obtidos nessas

fichas são, então, estudados na

PLANILHA DE HOMOGENEIZAÇÃO

inserta no

ANEXO 02

, de maneira a equalizar as condições discrepantes que possam haver entre

os elementos de pesquisa e o imóvel avaliando, para que se possa proceder a justa

determinação do valor de mercado para a terra avalianda, para valores de

30 de

setembro de 2015

.

Da

PLANILHA DE HOMOGENEIZAÇÃO

obtemos, então, que o

valor unitário de terra nua (

VTN

) para a área de pesquisa seria de

R$ 2.569,43/ha (dois

mil, quinhentos e sessenta e nove reais e quarenta e três centavos por hectare)

, para

30 de setembro de 2015

sendo que, os cálculos foram realizados observando-se um

intervalo de confiança de 80%, tendo ocorrido uma variação no intervalo de confiança

de 5,67%. Nesse intervalo foi alcançado o VALOR MÁXIMO de R$ 2.714,99/ha (dois

mil, setecentos e quatorze reais e noventa e nove centavos por hectare)

e um VALOR

MÍNIMO de R$ 2.423,87/ha (dois mil, quatrocentos e vinte e três reais e oitenta e sete

centavos por hectare)

. Dessa forma, o valor de mercado para a área de 1.473ha

8.600m² atingiria o montante de R$ 3.786.974,74 (três milhões, setecentos e oitenta e

seis mil, novecentos e setenta e quatro reais e setenta e quatro centavos).

Salientamos que, como demonstrado na

PLANILHA DE

HOMOGENEIZAÇÃO

, os elementos de pesquisa por nós utilizados neste Laudo

contemplam ofertas para venda a prazo. Consultando as fontes que nos forneceram as

informações de mercado, verificamos existir a flexibilidade de comercialização entre

dois a quatro anos para os elementos utilizados. Como, para a determinação do justo

valor de mercado devemos demonstrar o valor a vista para o imóvel avaliando,

consideramos a taxa de juros de 6%a.a. para trazer as ofertas anunciadas para venda a

prazo para a condição de venda à vista.

Os prazos de comercialização estão informados na

PLANILHA DE

HOMOGENEIZAÇÃO

. Sendo assim, o valor por nós apresentado neste Laudo

(31)

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3

considera a condição de venda a vista para o imóvel avaliando.

2) DA AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Para realizar a atualização do valor referente as construções

verificadas no local, também já descritas no corpo do Laudo Pericial, utilizamos as

informações obtidas do “CADERNO DE PREÇOS DE BENFEITORIAS RURAIS NÃO

REPRODUTIVAS”, da CESP, com valores ponderados para o Estado de Mato Grosso

do Sul e indexados ao CUB - Custo Unitário Básico. Esse custo unitário é atualizado

mensalmente pelo SINDUSCON - Sindicato da Indústria da Construção Civil, e reflete o

valor unitário básico indexador da construção civil. O CUB no Mato Grosso do Sul, para

a data base de

30 de setembro de 2015

, tinha o valor de R$ 1.013,10/m².

Assim, após todo o explanado, apresentamos na tabela a seguir o

valor de mercado das construções em questão.

VALOR DE MERCADO DAS BENFEITORIAS

ITEM

DESCRIÇÃO

QUANT.

IDADE

AP.

VALOR

UNITÁRIO

DEP.

VALOR FINAL

DEPRECIADO

1 Casa Sede

139,59 m²

40 R$ 455,90

0,195

R$ 22.355,92

2 Casa de Funcionário

120,78 m²

20 R$ 486,29

0,442

R$ 25.960,02

3 Áreas de Serviço

12,80 m²

40 R$ 243,14

0,195

R$ 608,02

4 Galpão

83,79 m²

40 R$ 243,14

0,195

R$ 3.980,14

5 Banheiro

5,98 m²

40 R$ 243,14

0,195

R$ 284,06

6 Barracão

120,00 m²

20 R$ 455,90

0,442

R$ 24.181,07

7 Casa de As

10,40 m²

40 R$ 238,89

0,195

R$ 485,38

8 Mangueiro

1,00 un

35 R$ 111.681,44

0,240

R$ 26.759,26

TOTAL DAS BENFEITORIAS

R$ 104.614,47

VALOR DE MERCADO DAS BENFEITORIAS - ARRENDATÁRIO

9 Caixa D’água 5.550L

1,00 un

5 7.047,28

0,815

R$

5.746,16

10 Poço Semi-artesiano

25,00 m

3 597,23

0,885

R$ 13.209,77

11 Manga

5,00 un

10 5.972,27

0,665

R$ 19.852,80

TOTAL DAS BENFEITORIAS - ARRENDATÁRIO

R$ 38.808,73

De acordo com a referida tabela, temos, então, que o valor de

mercado calculado paras as BENFEITORIAS devidamente atualizado, alcançaria o

montante total de R$ 104.614,47 (cento e quatro mil, seiscentos e quatorze reais e

(32)

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quarenta e sete centavos), para a data base de

30 de setembro de 2015

. Novamente,

salientamos que, com a finalidade de fornecer subsídios gerais ao Juízo, calculamos

separadamente o valor das

BENFEITORIAS

que teriam sido realizadas pelo

arrendatário Senhor GILBERTO NASCIMENTO PAIM, expostas na parte final do

subitem anterior, que totalizam, na mesma data base acima, o montante de R$

38.808,73 (trinta e oito mil, oitocentos e oito reais e setenta e três centavos).

3) VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Procedidas as devidas ponderações para a avaliação do imóvel rural,

conforme explanado nos itens “1” e “2” desta Peça, temos que o

justo valor de

mercado

, alcançaria, somando-se somente o valor das BENFEITORIAS descritas com

anteriores ao arrendamento (R$ 104.614,47) com o VALOR DA TERRA NUA (R$

3.786.974,74), resultando na importância total de R$ 3.891.589,20 (três milhões,

oitocentos em noventa e um mil, quinhentos e oitenta e nove reais e vinte centavos),

válidos para a data base de

31 de agosto de 2012

. Incluindo-se as BENFEITORIAS

que teriam sido realizadas pelo arrendatário Senhor GILBERTO NASCIMENTO PAIM,

(R$ 38.808,73) o valor geral do imóvel alcançará R$ 3.930.397,94 (três milhões,

novecentos e trinta mil, trezentos e noventa e sete reais e noventa e quatro centavos).

Por fim, atendida a determinação do Juízo em f. 238 dos Autos, havendo

concluído

NOVO CÁLCULO

, subsidiado em novas pesquisas de mercado, levados ao

tratamento de dados no rigor da NBR 14.653-3 (Avaliação de Bens: Parte 3 - Imóveis

Rurais), vimos REQUERER complementação de nossa remuneração na importância de

R$ 2.400,00

(dois mil e quatrocentos reais)

, que corresponde ao envolvimento laboral

extrapolador de tempo originariamente previsto, na ordem de 12 (doze) horas técnicas,

com o envolvimento da equipe da Divisão de Perícias de Engenharia de nosso

Instituto

.

Havendo o deferimento dos honorários complementares supra, vimos

REQUERER que seja determinado o seu adimplemento através de depósito na conta

(33)

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bancária abaixo especificada:



TITULAR: INSTITUTO DE PERÍCIAS CIENTÍFICAS DE MS;

CNPJ: 00.920.892/0001-49;

BANCO: Banco do Brasil (001);

AGÊNCIA: 2959-9 (Coronel Antonino - Campo Grande/MS);

CONTA: 8318-6.

Sendo o que temos para o momento, despedimo-nos reiterando protestos

de estima e fraterna consideração, mui

Respeitosamente,

Contador DANIEL FREITAS PEREIRA DE FIGUEIREDO

IPC - INSTITUTO DE PERÍCIAS CIENTÍFICAS DE MATO GROSSO DO SUL

Diretor da Divisão de Perícias Contábeis e Auditoria

IPC-MS - CRC-MS nº 10.338

(34)

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ANEXO 01

Fichas de Pesquisa

(com

duas

laudas)

(35)

CLAS

SE % PARCIALNOTA TIPO % PARCIALNOTA DESCRIÇÃO ESTIMADOVALOR

V 80,00% 0,400 A VII 20,00% 0,060 B 20,00% 0,060 C D 55,00% 0,275 E 25,00% 0,100 V 80,00% 0,400 A VII 20,00% 0,060 B 20,00% 0,060 C 46,00% 0,322 D 34,00% 0,170 E V 80,00% 0,400 A VII 20,00% 0,060 B 20,00% 0,060 C 80,00% 0,560 D E V 80,00% 0,400 A VII 20,00% 0,060 B 20,00% 0,060 C 24,00% 0,168 D 56,00% 0,280 E V 70,00% 0,350 A VII 30,00% 0,090 B 20,00% 0,060 C 30,00% 0,210 D E 50,00% 0,200 V 80,00% 0,400 A VII 20,00% 0,060 B 20,00% 0,060 C 50,00% 0,350 D E 30,00% 0,120

INSTITUTO DE PERÍCIAS CIENTÍFICAS DE MS - DIVISÃO DE ENGENHARIA

HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES PESQUISADOS OF. 1946/2015/IPC

0,552 0,620 0,508 0,470 0,530 R$ 182.280,00 Sr. Guilherme Bilherbeck (Corretor) - (67) 8424-2012. Casa sede, casa de

funcionário, curral e energia elétrica.

0,352

Casa sede, casa de funcionário, curral e energia elétrica. R$ 223.790,00 Sr. Guilherme Bilherbeck (Corretor) - (67) 8424-2012. 06 Município de Aquidauana, a

27km do aterro. 2604,00ha Oferta R$ 9.114.000,00

R$ 11.189.500,00 desfavorável 05 Municipio de Aquidauana. 3197,00ha Oferta

desfavorável

0,80 0,368

Casa sede, casa de empregado, galpão, arreador, curral e energa elétrica. R$ 360.000,00 Imobiliária MS Fazendas - (67) 3352-8037 / 9959-5699. 0,80 0,80 0,368 04 Município de Aquidauana, a

115km da cidade. 2500,00ha Oferta R$ 12.000.000,00 desfavorável

ótima 1,00 0,460

Casa sede, três casas de peão, galpão, curral, areador e energia elétrica.

R$ 900.000,00

Imobiliária MS Fazendas - (67) 3352-8037 / 9959-5699.

FICH

A LOCALIZAÇÃO ÁREA CONDIÇÃO

03 Município de Aquidauana. 4500,00ha Oferta R$ 30.000.000,00

INFORMANTE

0,95 0,437

Casa sede, casa de funcionário, curral e energia elétrica. R$ 180.000,00 Sr. Silvio Carrato Jr. (Corretor) - (67) 3385-7637 / 9999-1727. NOTA AGRONÔMICA {SIT. x (∑ NOTAS PARCIAIS)} BENFEITORIAS SITUAÇÃO SOLO

Casa sede, casas para funcionários, mangueiro, e energia elétrica. R$ 280.000,00 Sr. Roberto de Abreu (Corretor) - (67) 3201-2798 / 9611-5987.. 02 Município de Aquidauna, a 30km da cidade e a 5km do asfalto.

876,00ha Oferta R$ 4.500.000,00 muito boa

0,368

01 Município de Aquidauana, a

28km do aterro. 5000,00ha Oferta R$ 14.000.000,00 desfavorável 0,80

OCUPAÇÃO NOTA DE OCUPAÇÃO (∑

NOTAS PARCIAIS)

0,435

(36)

V 70,00% 0,350 A VII 30,00% 0,090 B 20,00% 0,060 C 30,00% 0,210 D E 50,00% 0,200 ESCALA 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20% ESCALA 1,00 0,30 0,70 0,50 0,40

Municipio de Aquidauana. 1784,50ha

Casa de funcionário, mangueiro e e energia elétria. R$ 107.070,00Sr. Dírio (Corretor) - (67) 9874-9815. Oferta R$ 5.353.500,00 desfavorável 0,470 07 0,80 0,352

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO

Terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola IV

V

VI

VII

VIII

Terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à pastagem em 4 anos

Terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira

Terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas simples, renda líquida de pecuária leiteira

Terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola Terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de manutenção, renda líquida de orizicultura

CLASSES

Terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura I

II

III Terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura

CRITÉRIO DE VALOR

A Terras com ocupação de culturas anuais ou bi-anuais implantadas há pelo menos 2 anos, com boas práticas de uso e conservação dos solos

OCUPAÇÕES DO SOLO

E Terras de pastagens nativas ou exógenas em mau estado consertivo com infestação por vegetação arbustiva e/ou arbórea nativas

B Terras ocupadas por mata nativa, reserva florística, área de proteção ambiental, ou com vegetação em elevado grau de regeneração florística C Terras ocupadas por pasto de espécie exógena, cuja implantação requereu os devidos preparos do solo, com boas práticas de uso e conservação

dos solos

D Terras ocupadas por pastos nativos (endógenos), cuja implantação ocorreu de forma natural, sem intervenção humana

TIPOS

(37)

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ANEXO 02

Planilha de Homogeneização

(com

uma

lauda)

(38)

Situação

péssima

0,00% lavoura

30,00% mata

50,00% pasto implantado

0,00% pasto nativo

20,00% pasto sujo

70,00% V

30,00% VII

Juros

6%a.a.

(juros para vendas à prazo)

Ft. de Classe da Tabela = Ft. classe das terras avaliandas / Ft. classe da ficha de pesquisa.

Ficha Ficha

Válida Área (ha)

Valor total do imóvel (R$) Prazo de pagamento (anos) Valor à vista para o imóvel (R$) Valor benfeitorias (R$) Valor unitário terras (R$/ha) Ft. Ocupação Ft. Fonte Ft. Grandeza de Área Ft. Classe de Uso do Solo Valor final (R$/ha) 01 sim 5.000,00 14.000.000,00 2 12.459.950,16 280.000,00 2.435,99 1,20 0,90 1,00 0,837 2.193,49 02 sim 876,00 4.500.000,00 1 4.245.283,02 180.000,00 4.640,73 0,94 0,90 1,00 0,705 2.773,08 03 sim 4.500,00 30.000.000,00 4 23.762.809,90 900.000,00 5.080,62 0,84 0,90 1,00 0,670 2.567,82 04 sim 2.500,00 12.000.000,00 3 10.075.431,40 360.000,00 3.886,17 1,02 0,90 1,00 0,837 2.996,45 05 sim 3.197,00 11.189.500,00 2 9.958.615,17 223.790,00 3.044,99 1,11 0,90 1,00 0,875 2.653,03 06 sim 2.604,00 9.114.000,00 1 8.598.113,21 182.280,00 3.231,89 0,98 0,90 1,00 0,837 2.388,52 07 sim 1.784,50 5.353.500,00 1 5.050.471,70 107.070,00 2.770,19 1,11 0,90 1,00 0,875 2.413,60

Média:

REQDO.:

INSTITUTO DE PERÍCIAS CIENTÍFICAS DE MS - DIVISÃO DE ENGENHARIA

R$ 3.786.974,74

HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES PESQUISADOS

OF. 1946/2015/IPC

Local do imóvel: Fazenda Santo Expedito - Vicinal da Rodovia MS 228 - Aquidauana/MS

Extensão superficiária da fazenda

Valor total das terras para

Lim. sup. (+30%):

Lim. inf. (-30%):

1.473,8600ha

Extensão superficiária

Classes de Uso dos Solos

1.473,8600ha

30 de setembro de 2015

NIHIL

R$ 3340,25/ha

R$ 1798,60/ha

Fichas descartadas:

Média saneada

VL MERC TERRA NUA

R$ 3.786.974,74

R$ 2569,43/ha

R$ 2.569,43/ha

CONDIÇÕES PARADIGMAS:

0000476-33.2011.8.12.0005 - Segunda Vara Cível de Aquidauana/MS

ENERTEL ENGENHARIA LTDA.

UNIÃO (FAZENDA NACIONAL)

AUTOS

REQTE.:

Data base:

80,00%

Variação no intervalo de confiança:

5,67%

Nota Agronômica:

Intervalo de

confiança:

Valor máximo de mercado para o imóvel:

R$ 4.001.511,49

Valor mínimo de mercado para o imóvel: