Laudo de avaliação de imóveis

(1)

Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário FERNANDA

FORESTI DE OLIVEIRA Nº CPF / CNPJ 01475804636 Nome Empreendimento

Valor Compra Venda R$ 210.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 16644.23001.011-4 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 38.048

Logradouro R HUMBERTO TAVARES DE AGUIAR Nº 75 Andar Complemento

Bairro IMACULADA CONCEICAO Cidade VARGINHA UF MG CEP 37070-230 Latitude -21.597675 Longitude -45.449050

Caracterização da Região

Região

Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Padrão da Região:

Alto Médio-alto Baixo

Médio Médio-baixo

Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

Formato

Regular Irregular

Dimensões

Área (em m²): 225,00 m² Testada (Frente): 10,00 m Lado Direito: 22,50 m

Fração Ideal: % Fundos 10,00 m Lado Esquerdo: 22,50 m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição dos Andares Uso Condomínio: não se trata de

condomínio

Padrão de Construção do Condomínio

Alto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliado

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Vaga Autônoma Depósito

Autônomo Loft

Outro - Descrever Abaixo

Indício Ocupação Imóvel

Habitado Desabitado

Idade Aparente Anos 15 Ano Construção

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1

Fachada Pintura Esquadrias Ferro N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 1 Dimensões Área Privativa: 60,00 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 60,00 m²

Área Averbada: m² Área não Averbada m²

Nº Vagas Cobertas

Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

(2)

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Sim Não

Data da Vistoria: 26/06/2018

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

Na certidão de valor venal, não apresenta as áreas de construção e de terreno do imóvel avaliado.

4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Observações Finais

Para a avaliação, foram facultadas os seguintes itens legais: Matricula e IPTU. A vistoria foi realizada externamente, não sendo possível confrontar as áreas reais com as áreas constantes nas documentações. Assim como não foi possível verificar as condições internas do imóvel avaliado, suas divisões internas e seus acabamentos. Segundo informado, o imóvel encontra-se desocupado, porém na vistoria foi constatado uma placa indicando que o imóvel está sendo utilizado como uma clinica de manicure. O site de mapas assim como as placas no local, ainda indicam os logradouros das descrições iniciais da Matricula, porém na Av. 4 indica a alteração para o nome do logradouro para Rua Humberto Tavares de Aguiar.

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro Av. Manuel Vida Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Imaculada Conceição Cidade Varginha UF MG CEP 37070-025 Latitude 0 Longitude 0 Descrição casa Fonte de Informações Imóveis Varginha Telefone (35) 3221-6845

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Muito

Bom

Valor Venda / Oferta R$

250.000,00

Data Venda /

Oferta 27/06/2018 Valor m² R$ 3.125,00 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00

Área do Terreno (em m²) 200,00

Área da Edificação (m²) 80,00 Área Privativa 80 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70

2 Logradouro R LOURDES BRAGA COELHO Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro IMACULADA CONCEICAO Cidade VARGINHA UF MG CEP 37070-400 Latitude -21.594428 Longitude -45.448426 Descrição casa Fonte de Informações Imóveis Varginha Telefone (35) 3221-6845

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

250.000,00

Data Venda /

3 Logradouro Rua São Francisco Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Imaculada Conceição Cidade Varginha UF MG CEP 37070-400 Latitude 0 Longitude 0 Descrição casa Fonte de Informações Imobiliária Vallim Telefone (35) 3222-4600

135.000,00

Data Venda /

4 Logradouro R LOURDES BRAGA COELHO Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro IMACULADA CONCEICAO Cidade VARGINHA UF MG CEP 37070-400 Latitude -21.594428 Longitude -45.448426 Descrição casa Fonte de Informações Imobiliária Sigma Telefone (35) 3222-1228

230.000,00

Data Venda /

Área da Edificação (m²) 117,31 Área Privativa 117.31 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70

5 Logradouro R RIO TROMBETAS Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro IMACULADA CONCEICAO Cidade VARGINHA UF MG CEP 37070-360 Latitude -21.589688 Longitude -45.447812

Descrição casa Fonte de Informações Alexandre Azevedo

Imóveis Telefone (35) 3222-3666

275.000,00

Data Venda /

(3)

Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Metodologia: Evolutivo

Cálculo do Coeficiente de Depreciação

N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec.

1 70 5,00 7 0,00 0,9650 20,00 0,9720

2 70 25,00 36 0,00 0,6320 20,00 0,7056

3 70 20,00 29 0,00 0,7540 20,00 0,8032

4 70 20,00 29 0,00 0,7540 20,00 0,8032

5 70 10,00 14 0,00 0,8970 20,00 0,9176

Cálculo Custo Construção e Valor Terreno

N Valor Venda / Oferta Área da Edificação (m²) CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno

1 250.000,00 80,00 1.687,46 1,200 0,9720 1.968,25 157.460,00 0,90 83.286,00 2 250.000,00 155,00 1.389,03 1,200 0,7056 1.176,12 182.298,60 0,90 60.931,26 3 135.000,00 45,00 1.389,03 1,200 0,8032 1.338,80 60.246,00 0,90 67.278,60 4 230.000,00 117,31 1.389,03 1,200 0,8032 1.338,80 157.054,63 0,90 65.650,83 5 275.000,00 120,00 1.389,03 1,200 0,9176 1.529,49 183.538,80 0,90 82.315,08 Homogeneização

Amostra Área (m²) Dados Iniciais (1) (2) Homogeneização

(R$/m²) Amostra 1 200,00 416,43 0,9710 0,9000 363,92 Amostra 2 200,00 304,66 0,9710 1,0000 295,82 Amostra 3 200,00 336,39 0,9710 1,0000 326,63 Amostra 4 200,00 328,25 0,9710 1,0000 318,73 Amostra 5 250,00 329,26 1,0267 1,0000 338,05 Fatores:

(1) - Área, (2) - Fator Localização

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 328,63

Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 230,04

Valor Máximo 427,22

Determinação Valor Terreno

Zona Área (em m²) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/m²) Valor (R$)

1 225,00 328,63 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 328,63 73.941,75

Determinação Valor Construção

Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec.

70 15,00 21 Regular e Reparos Simples 0,00 0,8090 20,00 0,8472

Área Privativa CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor

60,00 1.687,46 1,200 0,8472 1.715,54 102.932,40

Determinação Valor Imóvel

Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado

73.941,75 102.932,40 1,0000 176.874,15

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 225,00 Valor m²: R$ 330,00 Valor Terreno: R$ 74.250,00

Área da Edificação (m²): 60,00 Valor m²: R$ 1.715,00 Valor Edificação: R$ 102.900,00

Valor de Liquidez: R$ 123.900,00 Valor Imóvel: R$ 177.150,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 177.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 74.000,00 Valor por extenso: setenta e quatro mil reais Valor Edificação R$ 103.000,00 Valor por extenso: cento e três mil reais Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

Valor de Liquidação Forçada

38.048 0 Indefinido

Valor Imóvel R$ 177.000,00 Valor por extenso: cento e setenta e sete mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa UON Nome do Avaliador Claudio Hideki Okada CREA / CAU 1969854

Local e Data

São Paulo 27/06/2018

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

(4)

Representação Fachada Descrição Data Foto 26/06/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 26/06/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 26/06/2018

Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto 26/06/2018

Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto 26/06/2018

Representação Vista da Rua Descrição Data Foto 26/06/2018

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

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Laudo de avaliação de imóveis

Identificação do Imóvel

Caracterização da Região

Terreno

Condomínio / Imóvel Avaliado

Manifestações sobre a garantia

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Observações Finais

Amostras:

Tabela de homogenização

Cálculo Valor Avaliação

Avaliação para Garantia de Financiamento

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Imagem - Mapa