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Resultados do 4T15
e de 2015
Contato Relações com Investidores:
Felipe Enck Gonçalves
Diretor Executivo de Finanças e Relações com Investidores
+55 (31) 3615-8400
ri@logcp.com.br
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A LOG COMMERCIAL PROPERTIES ANUNCIA OS RESULTADOS DO 4T15
E DO ANO DE 2015
Belo Horizonte, 07 de março de 2016: LOG Commercial Properties e Participações S.A. (“LOG” ou “Companhia”) anuncia hoje seus resultados do quarto trimestre de 2015 (4T15) e do ano de 2015. As informações financeiras são apresentadas em milhares de Reais (R$ mil), exceto quando indicado o contrário, e têm como base as informações contábeis consolidadas, preparadas de acordo com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), aprovadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e com todos os pronunciamentos emitidos pelo CPC.
DESTAQUES
Novos contratos de locação de aproximadamente 151 mil m² de ABL no ano de 2015, no %LOG.
Aumento da Receita Operacional Líquida de 13,4% no 4T15 em relação ao 4T14 e de 36,7% no acumulado de 2015 em comparação com o ano de 2014.
Crescimento do EBITDA Ajustado no 4T15 de 18,6% em relação ao 4T14 e de 48,4% no ano de 2015 em comparação a 2014. A Margem EBITDA Ajustada cresceu 3,6 p.p e 6,3 p.p no 4T15 em relação ao 4T14 e em 2015 em relação a 2014 respectivamente.
Aumento de 39,7% do FFO Ajustado em 2015 em relação a 2014 e de 20,0% no 4T15 em relação ao 4T14. A Margem FFO Ajustada aumentou 1,5 p.p no 4T15 em relação ao 4T14 e 0,7 p.p em 2015 em relação a 2014.
Novas captações de R$210 milhões no 4T15, visando melhorar a gestão do passivo e garantir melhor liquidez da Companhia.
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MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO
É com satisfação que apresentamos nossos resultados de 2015, com a entrega de sólidos resultados operacionais frente ao desafiador cenário econômico enfrentado. O volume de novos contratos de locação firmados no ano, 151 mil m² de ABL, mostra que os investimentos em inteligência comercial e a diversificação geográfica contribuíram para capturar a demanda em segmentos específicos, compensando a redução dos volumes naqueles segmentos sensíveis ao cenário adverso.
O portfólio desenvolvido nos últimos anos também proporcionou à Companhia a composição de uma base de áreas em diversas localidades, parte em mercados consolidados (eixo Rio-São Paulo) e mercados em desenvolvimento (regiões Sul, Nordeste, Centro-Oeste e outros estados do Sudeste fora do eixo). A atuação de ampla distribuição geográfica da LOG vem contribuindo para nosso crescente desempenho comercial, na mitigação de riscos de mercados específicos e em uma carteira de locatários sadia e diversificada. A parte do portfólio ainda a ser desenvolvida e entregue seguirá a mesma estratégia, com investimentos alinhados com a velocidade de absorção do mercado.
A administração da LOG vem conduzindo a gestão da sua estrutura financeira de maneira conservadora e responsável. No ano de 2015 realizamos duas emissões de debêntures (7ª e 8ª emissões com total de R$160 milhões), a venda do valor principal das parcelas futuras a vencer relativas à alienação das cotas da MRV LOG SP I INCORPORAÇÕES SPE LTDA pelo valor de R$65 milhões com o objetivo de liquidar antecipadamente a 5ª emissão de debentures, e foi repactuado, com o mesmo custo, o cronograma de pagamentos da nossa 3ª emissão de debentures, ambos com o objetivo de alongar o perfil do nosso passivo. Além disso, realizamos a alienação de parte de um terreno detido pela nossa controlada em conjunto Cabral Investimentos SPE, no valor de R$3,7 milhões (%LOG), objetivando a redução de nossa alavancagem e manutenção de um perfil adequado de liquidez.
As operações de instrumentos financeiros derivativos não especulativos para proteção da exposição a taxas de juros nos empréstimos e debêntures atrelados à variação do CDI contratadas em 2015, no valor total de R$ 450 milhões, foram parcialmente liquidadas antecipadamente no 3T15 gerando um ganho bruto para a Companhia de R$6,7 milhões, devido a condições favoráveis de mercado e visaram fortalecer a liquidez da Companhia a um preço de proteção futura adequada. Em 31 de dezembro de 2015 a Companhia possuía R$250 milhões em opções de DI que expiraram em 04 de janeiro de 2016, as quais foram resgatadas com ganho na data de encerramento.
Como ocorre anualmente a Companhia contratou avaliadores externos para determinar o valor de suas propriedades para investimento. Em 31 de dezembro de 2015 a Companhia possuía R$2,174 bilhões em propriedades para investimento, já ajustada pela alienação efetuada em 2015, reforçando a qualidade dos nossos ativos.
Vislumbramos um cenário ainda mais desafiador para o ano de 2016, com ajustes econômicos que impactarão a perspectiva de crescimento do país. Ao longo de nossa história, realizamos uma gestão que visou à entrega de rentabilidade aos nossos acionistas e a Administração continua comprometida na geração de valor ao negócio e na manutenção de uma visão de longo prazo a fim de sustentar o crescimento com rentabilidade.
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DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS
31/12/15 Acum. 31/12/14 Acum. 31/12/15 x 31/12/14 1.276.099 1.358.914 -6,1% 1.220.346 1.203.342 1,4% 55.754 51.136 9,0% 104.436 -100,0% 1.018.084 937.912 8,5% 997.318 922.832 8,1% 20.766 15.079 37,7% - 0,0% 665.177 649.002 2,5% 649.917 635.712 2,2% 15.260 13.290 14,8% - 0,0% 621.968 589.184 5,6% 606.777 574.951 5,5% 15.191 14.233 6,7% - 0,0% Destaques Financeiros (em R$ mil) 4T15 3T15 4T14 4T15 x 3T15 4T15 x 4T14 12M15 Acum. 12M14 Acum. 12M15 x 12M14Receita Operacional Líquida 24.169 23.861 21.304 1,3% 13,4% 92.911 67.968 36,7%
EBITDA 9.823 20.813 13.664 -52,8% -28,1% 44.345 285.682 -84,5%
Margem EBITDA (%) 40,6% 87,2% 64,1% -46,6 p.p. -23,5 p.p. 47,7% 420,3% -372,6 p.p.
EBITDA Ajustado** 20.207 17.514 17.038 15,4% 18,6% 74.198 49.983 48,4%
Margem EBITDA Ajustado (%) 83,6% 73,4% 80,0% 10,2 p.p. 3,6 p.p. 79,9% 73,5% 6,3 p.p.
FFO 13.807 10.822 11.587 27,6% 19,2% 17.191 272.247 -93,7%
Margem FFO (%) 57,1% 45,4% 54,4% 11,8 p.p. 2,7 p.p. 18,5% 400,6% -382,0 p.p.
FFO Ajustado ** 6.501 8.150 5.417 -20,2% 20,0% 31.288 22.391 39,7%
Margem FFO Ajustado (%) 26,9% 34,2% 25,4% -7,3 p.p. 1,5 p.p. 33,7% 32,9% 0,7 p.p.
* Retail: Shopping Centers e Strip Malls.
*** Os destaques operacionais consideram as subsidiárias controladas em conjunto. Portfólio
Destaques Operacionais (em ABL m², no %LOG)
Retail * Retail * Galpões ABL Aprovado Office Galpões Office Retail * Galpões ABL Produzido Office
** EBITDA e FFO Ajustado: não considera resultados não recorrentes de venda de participação no Shopping Contagem, da venda de parte de um terreno, da venda de SPE e do ganho/perda com Valor Justo das Propriedades para investimento.
ABL Entregue Galpões Retail * Office
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DESEMPENHO OPERACIONAL
Portfólio LOG
O Portfólio LOG em 31 de dezembro de 2015 totalizava 1,3 milhão de m² de ABL, com projetos distribuídos em 25 cidades e 9 estados do território nacional. Com as alienações de terrenos realizadas ao longo de 2015, a Companhia não possui, atualmente, nenhum projeto de escritórios em seu portfolio.
O Portfólio LOG acima não contempla o Parque Industrial Betim (“PIB”), único projeto de loteamento industrial em construção pela LOG. Este projeto está sendo construído em uma área de 6 milhões de m², sendo 2,8 milhões de m² de área comercializável, aproximadamente. Este é o único projeto da LOG cujas unidades são intencionadas para venda, embora a LOG já estude a implantação de condomínios logísticos próprios objetivando aproveitar a localização privilegiada do empreendimento. Os potenciais projetos de condomínios logísticos da LOG não estão contemplados no Portfólio LOG acima.
Desempenho na geração de ativos
Em 31 de dezembro de 2015, tínhamos 622 mil m² de ABL em operação distribuídos em 17 cidades e 8 estados brasileiros, representando 48,7% do portfólio total da LOG já em operação. Segue abaixo a composição do portfólio da LOG em operação por estado brasileiro.
Em 31 de dezembro de 2015, a Companhia havia produzido 665 mil m² de ABL, um aumento de 2,5% em relação a 31 de dezembro de 2014.
DESEMPENHO FINANCEIRO
Receita Operacional
Receita Operacional Líquida
(em R$ mil) 4T15 3T15 4T14 4T15 x 3T15 4T15 x 4T14 12M15 12M14
12M15 x 12M14
Receita Operacional Líquida 24.169 23.861 21.304 1,3% 13,4% 92.911 67.968 36,7% Receita de Locações 25.784 25.356 22.700 1,7% 13,6% 98.949 72.437 36,6% (-) Impostos (1.615) (1.495) (1.396) 8,0% 15,7% (6.038) (4.469) 35,1%
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O crescimento de 36,7% na Receita Operacional Líquida no ano de 2015 em relação a 2014 e de 13,4% no 4T15 em relação ao 4T14 deve-se ao aumento no total de áreas locadas, além do ganho nos preços de locação. A partir do terceiro trimestre de 2014, além da receita de locação proveniente de galpões, também apuramos receitas do segmento de Retail.
No quadro abaixo apresentamos as receitas totais de locações por segmento.
Receita de Loçações
(em R$ mil) 4T15 3T15 4T14 4T15 x 3T15 4T15 x 4T14 12M15 12M14
12M15 x 12M14
Receita de Locações 25.784 25.356 22.700 1,7% 13,6% 98.949 72.437 36,6% Receita de Locações - Galpões 25.248 24.892 22.164 1,4% 13,9% 97.083 71.752 35,3% Receita de Locações - Retail 536 464 536 15,6% 0,0% 1.866 685 172,4%
Evolução da Receita Operacional Líquida de Locações (R$ mil)
* Crescimento das receitas de locação resultantes da evolução da comercialização e dos preços de locação das áreas entregues até 31/12/14.
Depreciação e Custo
Atendendo aos pronunciamentos contábeis correntes, no que diz respeito à atribuição de valor justo às propriedades para investimento, o custo de depreciação contábil das Propriedades para Investimento que transitava pela DRE, deixa de existir, sendo o ajuste feito única e exclusivamente através da variação no valor justo de tais ativos. Os efeitos da eventual valorização ou desvalorização dos imóveis serão refletidos na conta “Variação do valor justo de propriedades para investimento”. Contudo, do ponto de vista fiscal, a apuração do cálculo de depreciação não foi alterada. Sendo assim, para efeitos de cálculo de imposto, permanece o cálculo da depreciação de acordo com os prazos estabelecidos pela Receita Federal.
Despesas Operacionais
Despesas Operacionais (em R$ mil) 4T15 3T15 4T14 4T15 x 3T15 4T15 x 4T14 12M15 12M14 12M15 x 12M14 Despesas Operacionais (4.501) (7.128) (5.378) -36,9% -16,3% (22.008) (20.067) 9,7% Despesas administrativa (2.634) (2.335) (2.469) 12,8% 6,7% (9.555) (9.788) -2,4% Despesas comercial (2.219) (2.434) (3.009) -8,8% -26,3% (10.146) (10.508) -3,4% Outras despesas/receitas 352 (2.359) 100 -114,9% 252,0% (2.307) 229 -1107,4%7
Baseado em um controle rígido dos gastos, a relação das nossas despesas operacionais sobre a receita operacional líquida teve uma melhora de 5,8 pontos percentuais em 2015 em relação a 2014, atingindo 23,7%. Para 2016 continuamos comprometidos na melhoria da alavancagem operacional. O aumento de outras despesas/receitas ocorrido no ano foi efeito da constituição de R$2,3 milhões para Provisão para Devedores Duvidosos - PDD para um locatário. Apesar do mencionado acima, nossa inadimplência continua baixa, excluindo da base esse cliente objeto de PDD, nossa inadimplência líquida foi de 1,01% no ano de 2015.
Resultado de Equivalência Patrimonial
Result. de Equivalência Patrimonial
(em R$ mil) 4T15 3T15 4T14 4T15 x 3T15 4T15 x 4T14 12M15 12M14
12M15 x 12M14
Resultado de equivalência (979) 3.453 8.642 -128,4% -111,3% 4.439 77.484 -94,3%
A redução do resultado de equivalência patrimonial do 4T15 e do ano de 2015 em relação aos mesmos períodos do ano anterior é substancialmente efeito da avaliação dos ativos ocorridas em 2014 (ganho de R$73,5 milhões com a variação do valor justo) e 2015 (perda de R$ 1,5 milhão com a variação do valor justo).
A LOG possui em seu Portfólio, três empresas controladas em conjunto consolidadas em conformidade com o CPC 19 (R2), através do método da Equivalência Patrimonial. São elas a “Cabral Investimentos SPE” que comporta, entre outros projetos, o Shopping Contagem, a “Betim I Incorporações SPE” com o Parque Industrial Betim (“PIB”) e “Parque Torino Imóveis S.A” que possuí o empreendimento Parque Torino. O Shopping Contagem foi inaugurado no quarto trimestre de 2013 e o Parque Torino no segundo trimestre de 2015. Já o Parque Industrial Betim encontra-se em fase pré-operacional.
Resultado Financeiro
Resultado Financeiro (em R$ mil) 4T15 3T15 4T14 4T15 x 3T15 4T15 x 4T14 12M15 12M14 12M15 x 12M14 Resultado Financeiro (14.730) (8.398) (12.658) 75,4% 16,4% (43.489) (29.115) 49,4% Despesas financeiras (18.174) (15.087) (15.340) 20,5% 18,5% (63.384) (37.686) 68,2% Receitas financeiras 3.444 6.689 2.682 -48,5% 28,4% 19.895 8.571 132,1%Os seguidos aumentos das despesas financeiras estão em linha com a estratégia adotada pela Companhia. Utilizamos de capital de terceiros para a construção dos nossos empreendimentos, e com a conclusão das obras, os encargos dos empréstimos incorridos deixam de ser reconhecidos no ativo (Propriedades para Investimento) e passam a incorrer em despesas financeiras, impactando nosso resultado financeiro, além dos aumentos sucessivos na taxa de juros ao longo de 2015. No 3T15 optamos por encerrar antecipadamente os contratos de Swap no valor nocional de R$200 milhões, gerando um ganho nas receitas financeiras naquele trimestre de R$3.772 e de R$6.723 no ano.
Lucro/Prejuízo Líquido
Lucro/Prejuízo Líquido (em R$ mil) 4T15 3T15 4T14 4T15 x 3T15 4T15 x 4T14 12M15 12M14 12M15 x 12M14 Lucro/Prejuízo Líquido 13.807 10.822 11.587 27,6% 19,2% 17.191 272.247 -93,7% Margem Líquida 57,1% 45,4% 54,4% 1177,3% 273,8% 18,5% 400,6% -38204,9%
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O Lucro/Prejuízo Líquido em 31 de dezembro de 2015 em relação ao mesmo período no ano anterior foi impactado por eventos não recorrentes e a variação do Fair Value. Excluindo os resultados não recorrentes e os impactos de ajuste de Fair Value, temos um crescimento no lucro líquido ajustado de 39,7% no 12M15 em relação ao 12M14 e de 20,0% no 4T15 em relação ao mesmo período no ano anterior. Abaixo apresentamos o Lucro dos períodos ajustados, eliminando todas as transações não recorrentes.
Lucro/Prejuízo Líquido Ajustado
(em R$ mil) 4T15 3T15 4T14 4T15 x 3T15 4T15 x 4T14 12M15 12M14
12M15 x 12M14
Lucro/Prejuízo Líquido 13.807 10.822 11.587 27,6% 19,2% 17.191 272.247 -93,7% (-) Operação não recorrente * 4 (2.672) (264) -100,1% -101,5% (2.658) (1.856) 43,2% (-) Fair Value** (7.310) - (5.906) 0,0% 23,8% 16.755 (248.000) -106,8% Lucro Líquido Ajustado 6.501 8.150 5.417 -20,2% 20,0% 31.288 22.391 39,7%
EBITDA Ajustado e Margem EBITDA Ajustado
EBITDA e EBITDA Ajustado
(em R$ mil) 4T15 3T15 4T14 4T15 x 3T15 4T15 x 4T14 12M15 12M14 12M15 x 12M14 (=) Lucro/Prejuízo Líquido 13.807 10.822 11.587 27,6% 19,2% 17.191 272.247 -93,7% (+) IR e CSLL (18.714) 1.593 (10.581) -1274,8% 76,9% (16.335) (15.680) 4,2% (+) Resultado financeiro 14.730 8.398 12.658 75,4% 16,4% 43.489 29.115 49,4% (+) Depreciação - - - 0,0% 0,0% - - 0,0% EBITDA 9.823 20.813 13.664 -52,8% -28,1% 44.345 285.682 -84,5% Margem EBITDA 40,6% 87,2% 64,1% -46,6 p.p. -23,5 p.p. 47,7% 420,3% -372,6 p.p.
(-) Operação não recorrente * 4 (2.672) (264) -100,1% -101,5% (2.658) (1.856) 43,2% (-) Valor Justo de propriedade
para investimento 8.866 (627) 10.904 -1514,0% -18,7% 30.997 (160.297) -119,3% (-) Valor Justo de propriedade
para investimento nas Coligadas 1.514 - (7.266) 0,0% -120,8% 1.514 (73.546) -102,1% EBITDA Ajustado 20.207 17.514 17.038 15,4% 18,6% 74.198 49.983 48,4%
Margem EBITDA Ajustado 83,6% 73,4% 80,0% 10,2 p.p. 3,6 p.p. 79,9% 73,5% 6,3 p.p.
* Resultado da o peração da venda de participação no Sho pping Co ntagem e de parte de um terreno .
A redução do EBITDA (apurado em conformidade com a ICVM 527/12) no 12M15 e no 4T15 em relação ao mesmo período no ano anterior é explicada pela avaliação dos ativos da Companhia que em 2014 gerou um ganho e em 2015 acarretou em perda contábil, devido à desvalorização de algumas regiões brasileiras em decorrência do cenário macroeconômico mais apertado.
O EBITDA Ajustado não considera operações não recorrentes e efeitos contábeis de ganho ou perda na apuração do valor justo do nosso portfólio a fim de mensurar os resultados das atividades de locação de áreas. O crescimento do EBITDA Ajustado no 4T15 e no 12M15, em comparação ao mesmo período no ano anterior, é resultante dos intensivos esforços na construção, entrega, locação de áreas e do controle das despesas permitindo uma melhor alavancagem operacional do nosso negócio.
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FFO (Funds from Operations) Ajustado e Margem FFO Ajustado
FFO e FFO Ajustado
(em R$ mil) 4T15 3T15 4T14 4T15 x 3T15 4T15 x 4T14 12M15 12M14 12M15 x 12M14 (=) Lucro/Prejuízo Líquido 13.807 10.822 11.587 27,6% 19,2% 17.191 272.247 -93,7% (+) Depreciação - - - 0,0% 0,0% - - 0,0% FFO 13.807 10.822 11.587 27,6% 19,2% 17.191 272.247 -93,7% Margem FFO 57,1% 45,4% 54,4% 11,8 p.p. 2,7 p.p. 18,5% 400,6% -382,0 p.p.
(-) Operação não recorrente * 4 (2.672) (264) -100,1% -101,5% (2.658) (1.856) 43,2% (-) Valor Justo de propriedade
para investimento 8.866 (627) 10.904 -1514,0% -18,7% 30.997 (160.297) -119,3% (-) IR e CS diferidos do Fair Value (17.690) 627 (9.544) -2921,4% 85,4% (15.756) (14.157) 11,3% (-) Valor Justo de propriedade
para investimento nas Coligadas 1.514 - (7.266) 0,0% -120,8% 1.514 (73.546) -102,1% FFO Ajustado 6.501 8.150 5.417 -20,2% 20,0% 31.288 22.391 39,7%
Margem FFO Ajustado 26,9% 34,2% 25,4% -7,3 p.p. 1,5 p.p. 33,7% 32,9% 0,7 p.p.
* Resultado da o peração da venda de participação no Sho pping Co ntagem e de parte de um terreno .
A redução do FFO no 12M15 em relação ao 12M14 é explicada pela avaliação dos ativos da Companhia que em 2014 gerou um ganho e em 2015 acarretou em perda contábil, devido à desvalorização de algumas regiões brasileiras em decorrência da crise econômica. O crescimento do FFO Ajustado em 4T15 em relação ao 4T14 e no ano de 2015 em relação a 2014 é resultado dos intensivos esforços na construção e entrega de áreas e da alavancagem operacional gerada pelo crescimento da operação de locações da LOG. A redução no FFO Ajustado e na Margem FFO Ajustado no 4T15 em relação ao 3T15 é explicada pela baixa dos custos de captação da 5ª emissão debêntures da Companhia, liquidada antecipadamente no 4T15.
Caixa e Equivalentes de caixa
Caixa e Equivalentes de caixa
(em R$ mil) 31/12/2015 30/09/2015 31/12/2014
31/12/2015 x 30/09/2015
31/12/2015 x 31/12/2014
Caixa e equivalentes de caixa 17.258 29.638 77.334 -41,8% -77,7%
A redução no saldo de Caixa e Equivalentes de caixa refere-se substancialmente aos pagamentos de compromissos financeiros durante o período, parcialmente compensados pela captação de financiamentos de perfil de longo prazo junto a instituições financeiras
.
No 4T15 a Companhia realizou o Resgate Antecipado da 5ª emissão de debêntures.Contas a Receber
Contas a receber (em R$ mil) 31/12/2015 30/09/2015 31/12/2014 31/12/2015 x 30/09/2015 31/12/2015 x 31/12/2014 Contas a receber 33.760 107.704 33.099 -68,7% 2,0%Locação de galpões e retail 24.684 22.092 20.409 11,7% 20,9% Venda de terrenos - 1.000 9.787 -100,0% -100,0% Venda de controlada 5.062 80.663 - -93,7% 0,0%
Outros 4.014 3.949 2.903 1,6% 38,3%
O aumento do saldo de contas a receber de locação de galpões e strip mall em dezembro de 2015 em relação a setembro/15 e dezembro/14 está diretamente relacionado com o ritmo de entrega de novas áreas para locação e crescimento da nossa carteira de locatários. A diminuição do saldo de contas a receber da venda de controlada realizada em 2015 é explicada pela venda do valor de
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principal a receber, referente ao contrato de compra e venda de quotas da MRV LOG SP I INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
Endividamento e Dívida Líquida
Empréstimos, financiamentos e
Debêntures (em R$ mil) Prazo Custo Efetivo* 31/12/2015 30/09/2015 31/12/2014
31/12/15 x 30/09/15
31/12/15 x 31/12/14
Empréstimos e Financiamentos 964.958 1.017.109 1.034.429 -5,1% -6,7%
Capital de Giro Set/13 a Set/17 CDI + 1,83% a 4,44% 65.584 119.656 124.005 -45,2% -47,1% Capital de Giro Out/14 a Out/15 13,11% - 1.000 10.000 -100,0% -100,0% Financiamento à Construção Dez/13 a Out/24 CDI + 1,92% 42.835 43.411 45.108 -1,3% -5,0% Financiamento à Construção Dez/13 a Ago/26 TR + 9,37% a 11,62% 415.000 420.460 423.106 -1,3% -1,9% Debêntures 3ª Emissão Jun/14 a Jun/20 CDI + 2,27% 94.066 97.673 96.932 -3,7% -3,0% Debêntures 4ª Emissão Ago/16 a Fev/19 CDI + 2,13% 105.209 101.323 104.395 3,8% 0,8% Debêntures 5ª Emissão Ago/16 a Ago/18 118% CDI + 0,62% - 143.598 147.588 0,0% 0,0% Debêntures 6ª Emissão Dez/15 a Dez/19 CDI + 2,38% 95.690 104.692 100.721 -8,6% -5,0% Debêntures 7ª Emissão Jan/17 a Out/18 118% CDI + 0,29% 101.246 - - 0,0% 0,0% Debêntures 8ª Emissão Nov/17 a Dez/19 119% CDI + 0,57% 60.301 - - 0,0% 0,0% (-) Custos de captação (14.973) (14.704) (17.426) 1,8% -14,1% * Custo Efetivo: considera o custo da dívida contratual + outros custos de captação e manutenção da dívida.
Cronograma de Vencimento da Dívida em 31/12/15 (R$ milhões)
Dívida Líquida (em R$ mil) 31/12/2015 30/09/2015 31/12/2014 31/12/15 x 30/09/15 31/12/15 x 31/12/14 (+) Empréstimos e Financiamentos 964.958 1.017.109 1.034.429 -5,1% -6,7% (-) Caixa e Disponibilidades 17.258 29.638 77.334 -41,8% -77,7% (=) Dívida Líquida 947.700 987.471 957.095 -4,0% -1,0% (=) Patrimônio Líquido 1.495.873 1.483.621 1.454.215 0,8% 2,9% (=) Divida liq / PL 0,63 0,67 0,66 -4,8% -3,7%
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Loan to Value
* LTV Bruto: Dívida Bruta/Valor Justo das Propriedades para Investimento LTV Líquido: Dívida Líquida/Valor Justo das Propriedades para Investimento
Considerações gerais acerca do Desempenho Financeiro
Devido ao nosso crescimento de locação ao longo do ano de 2015, a Companhia espera um incremento no seu fluxo de caixa operacional ao longo do ano de 2016. Em adição a isso, a postura mais conservadora em relação aos novos investimentos em construção diminuirá nosso volume de gastos, resguardando a maior parte do fluxo operacional para redução do nosso endividamento.
Este processo de responsabilidade financeira já teve início durante o ano de 2015, que apesar dos investimentos em construção de novos empreendimentos e dos sucessivos aumentos na taxa de juros, conseguimos reduzir nosso endividamento em 6,7% em relação a 31 de dezembro de 2014, com um perfil mais alongado de repagamento.
Considerando o ambiente econômico que se apresenta para 2016, a Companhia poderá adotar a estratégia de desinvestimento em alguns ativos, a depender das condições de mercado, similarmente ao que fez ao longo de 2015, objetivando adequar a estrutura de capital ao momento atual e de curto prazo, principalmente relativo às taxas de juros. Adicionalmente, poderemos também melhorar nossa capacidade financeira e nossa estrutura de capital com a entrada de recursos adicionais via capital, melhor nos posicionando para um crescimento que virá nos próximos anos.
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DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
Demonstração do Resultado do Exercício Consolidado
(em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)
DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO PERÍODO 4T15 3T15 4T14 Var. % 4T15 x 3T15 Var. % 4T15 x 4T14 12M15 12M14 Var. % 12M15 x 12M14 RECEITA LÍQUIDA 24.169 23.861 21.304 1,3% 13,4% 92.911 67.968 36,7% CUSTO - - 0,0% 0,0% - - 0,0% LUCRO BRUTO 24.169 23.861 21.304 1,3% 13,4% 92.911 67.968 36,7%
RECEITAS (DESPESAS) OPERACIONAIS
Despesas comerciais (2.219) (2.434) (3.009) -8,8% -26,3% (10.146) (10.508) -3,4% Despesas gerais e administrativas (2.634) (2.335) (2.469) 12,8% 6,7% (9.555) (9.788) -2,4% Outras despesas operacionais, líquidas 352 (2.359) 100 -114,9% 252,0% (2.307) 229 -1107,4% Variação do Valor Justo de propriedade para
investimento (8.866) 627 (10.904) -1514,0% -18,7% (30.997) 160.297 -119,3% Resultado de participação em controladas e (979) 3.453 8.642 -128,4% -111,3% 4.439 77.484 -94,3%
LUCRO OPERACIONAL ANTES DO RESULTADO
FINANCEIRO 9.823 20.813 13.664 -52,8% -28,1% 44.345 285.682 -84,5%
RESULTADO FINANCEIRO
Encargos financeiros (18.174) (15.087) (15.340) 20,5% 18,5% (63.384) (37.686) 68,2% Receitas financeiras 3.444 6.689 2.682 -48,5% 28,4% 19.895 8.571 132,1%
LUCRO ANTES DO IMPOSTO DE RENDA E DA
CONTRIBUIÇÃO SOCIAL (4.907) 12.415 1.006 -139,5% -587,8% 856 256.567 -99,7% IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL
Correntes (1.368) (1.547) (1.302) -11,6% 5,1% (5.999) (5.694) 5,4% Diferidos 20.082 (46) 11.883 -43756,5% 69,0% 22.334 21.374 4,5%
LUCRO DOS PERÍODOS 13.807 10.822 11.587 27,6% 19,2% 17.191 272.247 -93,7% LUCRO ATRIBUÍVEL A
Acionistas controladores 13.819 10.819 11.578 27,7% 19,4% 17.196 272.173 -93,7% Acionistas não controladores (12) 3 9 -500,0% -233,3% (5) 74 -106,8%
Informações Financeiras Ajustadas 4T15 3T15 4T14 Var. % 4T15 x 3T15 Var. % 4T15 x 4T14 12M15 12M14 Var. % 12M15 x 12M14
Lucro Líquido Ajustado 6.501 8.150 5.417 -20,2% 20,0% 31.288 22.391 39,7% EBITDA Ajustado 20.207 17.514 17.038 15,4% 18,6% 74.198 49.983 48,4%
Margem EBITDA Ajustado 83,6% 73,4% 80,0% 10,2 p.p. 3,6 p.p. 79,9% 73,5% 6,3 p.p. FFO Ajustado 6.501 8.150 5.417 -20,2% 20,0% 31.288 22.391 39,7%
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Balanço Patrimonial Consolidado
(em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)
ATIVO 31/dez/15 30/set/15 31/dez/14
Var. % Dez/15 x Set/15 Var. % Dez/15 x Dez/14
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 31/dez/15 30/set/15 31/dez/14 Var. % Dez/15 x Set/15 Var. % Dez/15 x Dez/14
CIRCULANTE PASSIVO CIRCULANTE
Caixa e equivalentes de caixa 17.258 29.638 77.334 -41,8% -77,7% Fornecedores 6.601 3.094 5.692 113,3% 16,0% Contas a receber 19.119 56.377 24.806 -66,1% -22,9% Empréstimos e debêntures 150.579 233.496 185.278 -35,5% -18,7% Impostos a recuperar 8.532 8.648 6.577 -1,3% 29,7% Salários, encargos sociais e benefícios 2.401 2.602 2.743 -7,7% -12,5% Despesas antecipadas 4.329 2.775 2.386 56,0% 81,4% Impostos e contribuições a recolher 2.559 2.437 3.241 5,0% -21,0% Outros ativos 187 601 3 -68,9% 6133,3% Adiantamentos - Permutas 3.518 3.677 4.029 -4,3% -12,7% Total do ativo circulante 49.425 98.039 111.106 -49,6% -55,5% Dividendos a pagar 1.634 - 25.856 0,0% -93,7% Obrigações com empresas relacionadas - - - 0,0% 0,0%
NÃO CIRCULANTE Outros 1.687 1.970 3.317 -14,4% -49,1%
Contas a receber 14.641 51.327 8.293 -71,5% 76,5% Total do passivo circulante 168.979 247.276 230.156 -31,7% -26,6% Despesas antecipadas 7.862 4.684 4.442 67,8% 77,0%
Impostos a recuperar 38.403 38.649 38.839 -0,6% -1,1% PASSIVO NÃO CIRCULANTE Imposto de renda e contribuição social
diferidos 51.052 29.030 28.535 75,9% 78,9% Empréstimos e debêntures 814.379 783.613 849.151 3,9% -4,1% Outros 608 405 81 50,1% 650,6% Adiantamentos - Permutas 42.406 42.368 42.776 0,1% -0,9% Investimento em controladas em conjunto 237.314 237.275 242.961 0,0% -2,3% Impostos diferidos 51.125 46.933 48.349 8,9% 5,7% Propriedades para investimento 2.174.413 2.144.869 2.190.831 1,4% -0,7% Outros 2.756 2.374 1.501 16,1% 83,6% Imobilizado 1.800 1.907 1.060 -5,6% 69,8% Total do passivo não circulante 910.666 875.288 941.777 4,0% -3,3% Total do ativo não circulante 2.526.093 2.508.146 2.515.042 0,7% 0,4% Total dos passivos 1.079.645 1.122.564 1.171.933 -3,8% -7,9%
PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Patrimônio líquido atribuível aos acionistas
da Controladora 1.495.765 1.483.504 1.453.991 0,8% 2,9% Participações dos acionistas não
controladores 108 117 224 -7,7% -51,8% Total do patrimônio líquido 1.495.873 1.483.621 1.454.215 0,8% 2,9%
TOTAL DOS ATIVOS 2.575.518 2.606.185 2.626.148 -1,2% -1,9% TOTAL DOS PASSIVOS E DO PATRIMÔNIO
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Demonstração do Fluxo de Caixa Consolidado
(em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)
DEMONSTRAÇÃO DO FLUXO DE CAIXA 12M15 12M14 Var. %
12M15 x 12M14 FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS
Lucro/Prejuízo Liquido do período 17.191 272.247 -93,7%
Ajustes para reconciliar o lucro liq. com o caixa líquido (aplicado nas) gerado pelas
atividades operacionais 65.688 (220.715) -129,8%
(Aumento) redução nos ativos operacionais (13.994) (19.389) -27,8%
Aumento (redução) nos passivos operacionais 4.885 3.763 29,8%
Imposto de renda e contribuição social pagos (5.488) (5.481) 0,1%
Recebimento pela venda de terrenos 105.954 13.290 697,2%
Dividendos recebidos de controladas e controladas em conjunto 20.000 - 0,0%
Caixa líquido (aplicado nas) gerado pelas atividades operacionais 194.236 43.715 344,3%
FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE INVESTIMENTO
Aumento / aquisição de investimentos (5.544) (72.281) -92,3%
Aquisição de propriedades para investimento (39.821) (204.046) -80,5%
Outros (983) (481) 104,4%
Caixa líquido aplicado nas atividades de investimento (46.348) (276.808) -83,3%
FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE FINANCIAMENTO
Captação de empréstimos, financiamentos e debêntures, líquido 209.716 585.524 -64,2%
Amortização de empréstimos, financiamentos e debêntures (297.604) (350.882) -15,2%
Resgate de instrumentos financeiros derivativos 6.073 - 0,0%
Pagamento de juros (126.038) (75.418) 67,1%
Aportes de acionistas 25.856 2.938 780,1%
Pagamento de obrigações com empresas relacionadas - (5.948) -100,0% Aumento de obrigações com empresas relacionadas - 5.948 -100,0%
Pagamento de dividendos (25.856) (2.938) 780,1%
Aportes de acionistas não controladores (111) 3 -3800,0%
Caixa líquido gerado pelas atividades de financiamento (207.964) 159.227 -230,6%
(REDUÇÃO) AUMENTO DE CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA (60.076) (73.866) -18,7%
CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA
No início do exercício 77.334 151.200 -48,9%
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GLOSSÁRIO
ABL (Área Bruta Locável): corresponde às áreas disponíveis para locação. ABL Entregue: corresponde às áreas entregues para locação.
ABL Produzido: corresponde ao total de áreas produzidas apuradas através de medição do
cronograma físico financeiro, incluindo as áreas entregues, mais as obras em andamento no percentual LOG.
FFO (Funds From Operations): Lucro Líquido antes da depreciação e outros efeitos “não-caixa”. FFO Ajustado: FFO ajustado por efeitos não recorrentes de alienação de ativos e ajustes de valor
justo.
EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization): lucro líquido
antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, e das despesas de depreciação.
EBITDA Ajustado: EBITDA ajustado por efeitos não recorrentes de alienação de ativos e ajustes
de valor justo.
Margem EBITDA: margem calculada dividindo o resultado do EBITDA pela Receita Operacional
Líquida.
Margem FFO: margem calculada dividindo o resultado do FFO pela Receita Operacional Líquida. Portfólio LOG: contempla a ABL dos projetos em operação, em construção e a ABL potencial em
desenvolvimento.
Loan to Value: índice percentual resultante da divisão da Dívida pelo Valor Justo das
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AVISO
As afirmações contidas neste documento relacionadas a perspectivas sobre os negócios, projeções sobre resultados operacionais e financeiros e aquelas relacionadas a perspectivas de crescimento da LOG são meramente projeções e, como tais, são baseadas exclusivamente nas expectativas da diretoria sobre o futuro dos negócios.
Essas expectativas dependem, substancialmente, das aprovações e licenças necessárias para homologação dos projetos, condições de mercado, do desempenho da economia brasileira, do setor e dos mercados internacionais e, portanto, estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. O presente relatório de desempenho inclui dados não contábeis como operacionais, financeiros e projeções com base na expectativa da Administração da Companhia. Os dados não contábeis tais como quantitativos e valores de Portfólio, ABL Aprovado, ABL Produzido, ABL Entregue e projeções não foram objeto de revisão por parte dos auditores independentes da Companhia. O EBITDA apurado em conformidade com a ICVM 572/12 indicado neste relatório representa o lucro líquido antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, das despesas de depreciação. O FFO indicado neste relatório representa o lucro líquido antes das despesas de depreciação apenas. O EBITDA e o FFO não são medidas de desempenho financeiro segundo as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil e as IFRS, tampouco devem ser considerados isoladamente, ou como alternativa ao lucro líquido, como medida de desempenho operacional, ou alternativa aos fluxos de caixa operacionais, ou como medida de liquidez. Em razão de não serem consideradas, para o seu cálculo, o resultado financeiro, o imposto de renda e a contribuição social, as despesas de depreciação e amortização, o EBITDA e o FFO funcionam como indicadores do desempenho econômico geral da LOG, que não são afetados por alterações da carga tributária do imposto de renda e da contribuição social ou dos níveis de depreciação e amortização. O EBITDA e o FFO, no entanto, apresentam limitações que prejudicam a sua utilização como medida da lucratividade da LOG, em razão de não considerar determinados custos decorrentes dos negócios da LOG, que poderiam afetar, de maneira significativa, os lucros da LOG, tais como resultado financeiro, tributos, depreciação e amortização, despesas de capital e outros encargos relacionados.
RELACIONAMENTO COM AUDITORES INDEPENDENTES
Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03 informamos que os nossos auditores independentes - Ernst & Young Auditores Independentes S/S (“Ernst & Young”) - não prestaram no ano de 2015 serviços que não os relacionados à auditoria externa. A política da Companhia na contratação de serviços de auditores independentes assegura que não haja conflito de interesses, perda de independência ou objetividade.
