EXMO(A). DR(ª). JUIZ(A) DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL
DE SANTO ANDRÉ - SP
LOCAL
DIGITAL 0008993-58.2019.8.26.0554 9ª Vara Cível de Santo
André - SP
AÇÃO Cumprimento de Sentença -
Prestação de Serviços
GRUPO
RÉU VLADIMIR MARQUES NOVO
N.º DE ORDEM 2018/001400
PROCESSO
AUTOR NADIR MORENO LASSO
09/05/2019 DATA DA DISTRIBUIÇÃO
Afonso Zampol, Engenheiro Pós-Graduado em Perícias de
Engenharia e Avaliações, CREA Nº 0601801973, Perito nomeado por V.Exa. no processo em referência, compromissado nos autos da presente ação, vem mui respeitosamente apresentar seu trabalho consubstanciado neste Laudo Técnico Pericial.
Após as devidas análises, solicito autorização para levantamento dos honorários periciais depositados nos autos, conforme a(s) guia(s) de depósito(s) judicial(is) constante nos autos na(s) fls. 92, 97, 100 e 105, conforme Mandado de Levantamento Eletrônico – MLE – anexo.
Coloco-me à disposição de V. Exa. para eventuais esclarecimentos e submeto-me às deliberações deste E. Juízo.
Engº Afonso Zampol
Pós-Graduado em Perícias de Engenharia e Avaliações
FORMULÁRIO MLE – MANDADO DE LEVANTAMENTO ELETRÔNICO
(1 Formulário para cada parte. Válido para depósitos a partir de 01/03/2017)
Número do processo (padrão CNJ): 0008993-58.2019.8.26.0554 Nome do beneficiário do levantamento: AFONSO ZAMPOL (Perito)
Advogado: OAB:
Nº da página do processo onde consta procuração: Tipo de levantamento: ( ) Parcial
( X ) Total
Nº da página do processo onde consta comprovante do depósito: 92, 97, 100 e 105.
Valor nominal do depósito (posterior a 01/03/2017): R$ 4.000,00 (Quatro mil reais)
CPF ou CNPJ: 082.493.538-11
Tipo de levantamento: ( ) I - Comparecer ao banco;
( X ) II - Crédito em conta do Banco do Brasil; ( ) III – Crédito em conta para outros bancos; ( ) IV – Recolher GRU;
( ) V – Novo Depósito Judicial
Agência e número da conta do beneficiário do levantamento: BANCO DO BRASIL – Agência 869-9 conta corrente 10.7497-0
LAUDO PERICIAL
SUMÁRIO
1. Objetivo e Finalidade do Laudo ... 4
2. Vistoria ... 8 2.1. LOCALIZAÇÃO ... 9 2.2. DIMENSÕES DO IMÓVEL : ... 10 2.3– MAPA DE LOCALIZAÇÃO ... 11 2.4–VISTA AÉREA ... 12 2.5-CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ... 13 2.6–ENQUADRAMENTO /ZONEAMENTO :... 14
2.7–CERTIDÃO DE VALOR VENAL ... 15
2.8–CLASSIFICAÇÃO CONSTRUTIVA ... 16
2.9–IDADE DA CONSTRUÇÃO E ESTADO DE CONSERVAÇÃO ... 17
3. Avaliação ... 18
3.1- METODOLOGIA ... 18
3.2–MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO COM TRATAMENTO POR FATORES: ... 18
3.3- VALORES OBTIDOS: ... 19
3.4- ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO : ... 20
4. Relatório Fotográfico da Vistoria... 21
5. Conclusão ... 26
1. Objetivo e Finalidade do Laudo
O objetivo do presente trabalho é atender ao determinado pelo MM. Juiz da 9ª Vara Cível do Foro de Santo André - SP, nos autos do processo nº 0008993-58.2019.8.26.0554.
Conforme r. Decisão, fls. 71, foi determinada a elaboração de prova pericial na qual este signatário foi nomeado para servir como perito do juízo e chamado a proceder à presente avaliação do imóvel:
O valor de mercado do imóvel em questão foi obtido de acordo com as Normas ABNT NBR – 14.653-1 e 14.653-2 e Norma para Avaliação de Imóveis - 2011, IBAPE / SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, considerando sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, bem como eventuais contaminações do solo.
2. Vistoria
A Vistoria foi realizada por este signatário, no dia 20 de abril de 2021, às 10:00 horas, conforme previamente agendado nos autos.
Participou da vistoria, juntamente com este perito, o morador no imóvel: Sr. MOACIR GUTEN, 65 anos, casado, aposentado, RG. 9.015.375, CPF 904.650.168-04, que afirmou ter adquirido o imóvel em fevereiro de 1988, contudo encontra-se registrado em nome do Réu.
2.1. Localização
O imóvel avaliando encontra-se situado na Rua Ariosto da Silva Lazaro, nº 388, Jardim Zaíra, Mauá – SP, CEP.: 09321-000.
A quadra onde o imóvel avaliando se situa é formada pelas seguintes vias públicas: Rua Ariosto da Silva Lazaro, Avenida Martino Basso, Rua João Paulino de Faria, Rua Artur Moreira e Rua Ascalon.
De acordo com a Matrícula e Certidão de Valor Venal do imóvel avaliando, anexa no item 2.7 deste trabalho, o referido imóvel encontra-se devidamente cadastrado na Gleba “C” do Jardim Zaíra, Quadra 108, parte do Lote 18.
2.2. Dimensões do imóvel :
Conforme Matrícula nº 23.692 do Cartório de Registro de Imóveis de Mauá, fls. 45, o imóvel avaliando possui as seguintes características e dimensões:
Área de superfície: 125,00 m² Testada: 5,00 metros.
Lateral direita: 25,00 metros. Lateral esquerda: 25,00 metros.
2.3 – Mapa de Localização
2.4 – Vista Aérea
2.5 - Características da região
O local possui todos os melhoramentos públicos essenciais: redes de água, esgoto, energia, telefonia, iluminação pública; pavimentação, guias e sarjetas, passeios e coleta de lixo.
2.6 – Enquadramento / Zoneamento :
De acordo com a legislação que dispõe sobre o zoneamento e regula o uso e a ocupação do solo, o local é classificado como: ZUD 2 - Zona de Uso Diversificado 2.
2.8 – Classificação construtiva
De acordo com as características construtivas, arquitetônicas e acabamentos, o padrão construtivo foi classificado conforme item 2.4 – Casa Padrão Simples, consoante estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, publicado pelo IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, em conformidade com as Normas técnicas.
2.9 – Idade da construção e estado de conservação
O cálculo do Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação - Foc, é dado pelo estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP”.
De acordo com o estudo em seu item V- Depreciação pelo Obsoletismo e pelo Estado de Conservação, o critério especificado é uma adequação do método Ross/ Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação.
O valor unitário do imóvel avaliando, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo fator de adequação ao absoletismo e ao estado de conservação – Foc, para levar em conta a depreciação.
Foc = R + K * (1-R), onde:
R – coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido conforme vida referencial;
K – coeficiente de Ross/ Heideck
Idade aparente = 38 anos.
3. Avaliação
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3.1 - Metodologia
O presente trabalho atende às seguintes normas:
Avaliação de Bens NBR – 14.653-1 e NBR – 14.653-2, Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT .
Norma para Avaliação de Imóveis - 2011, IBAPE / SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
3.2 – Método Comparativo de Dados de Mercado com tratamento por fatores:
Neste método, o valor locativo é obtido por meio da comparação direta com valores obtidos no mercado imobiliário, através de pesquisa de ofertas ou transações contemporâneas realizadas para imóveis similares ao imóvel avaliando.
Pelo fato de os imóveis apresentarem características diferentes entre si, tais como testada, formato, localização e topografia, tornam-se necessárias compensações das diferenças existentes entre os imóveis pesquisados, de modo a homogeneizar a amostra obtida para viabilizar o cálculo do valor de mercado.
Para tal procedimento foi utilizado o consagrado programa de computador Geoavaliar, que permite mediante a inserção de todos os dados referentes aos elementos comparativos pesquisados, efetuar a homogeneização dos dados conforme as Normas Técnicas vigentes, acima informadas. Os parâmetros e elementos comparativos utilizados encontram-se anexos a este trabalho.
3.3 - Valores obtidos:
3.4 - Especificação da Avaliação :
De acordo com a “Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP –2011”:
“A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e precisão.”
O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação.
De acordo com os requisitos relacionados nos itens 13.1.1 da “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011”, se caracteriza como Grau III de Fundamentação.
Quanto à Precisão, pela amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa, a presente avaliação se enquadra no Grau de Precisão III, conforme anexos.
4. Relatório Fotográfico da Vistoria
Realizada vistoria do imóvel, conforme registros fotográficos a seguir:
Acesso a residência Área de serviço
Dormitório 1
5. Conclusão
Conforme todo o exposto neste trabalho, este Perito conclui que o valor de mercado do imóvel situado na Rua Ariosto da Silva Lazaro, nº 388, Jardim Zaíra, Mauá - SP, considerando sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, bem como eventuais contaminações do solo, corresponde ao valor de:
R$ 198.927,00 (Cento e noventa e oito mil novecentos e vinte e sete reais)
Em valores redondos: R$ 200.000,00 (Duzentos mil reais) Válido para o mês maio de 2021.
6. Encerramento
Nada mais havendo a esclarecer, encerra o signatário o presente Laudo Técnico de Avaliação, contendo 27 folhas em formato eletrônico, todas assinadas digitalmente para todos os fins de direito e os seguintes anexos :
Avaliação – Método Comparativo de Dados de Mercado - Técnica Tratamento por Fatores;
Elementos Comparativos.
Engº Afonso Zampol
Pós-Graduado em Perícias de Engenharia e Avaliações - FAAP
CREA 0601801973
