LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Imóvel Avaliado:

Apartamento padrão luxo localizado à Rua José Orlando Bueno, 122 - QUADRA G, LOTE 8, (Res G Ville) - Betel. Paulínia - SP

Finalidade do Parecer: determinar o valor de mercado para fins judiciais no

processo (0003052-54.2018.8.26.0428)

Interessado: 0003052-54.2018.8.26.0428

Fabio Luis Passeri

Avaliador Imobiliário(a) CRECI nº 100.187 / SP

CNAI nº 4.972

Avenida dos Expedicionários, 123 - Paulínia/SP Fone: (19)98221-8221

E-mail: skill@skillaudos.com.br Site: www.skillconsultoria.com.br

Paulínia/SP, 1 de junho de 2021

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Sumário

IMÓVEL AVALIADO: ... 1

SUMÁRIO ... 2

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA... 3

FINALIDADE ... 3 IMÓVEL AVALIANDO ... 3 VISTORIA ... 4 CONTEXTO URBANO ... 4 ANÁLISE MERCADOLÓGICA ... 4 METODOLOGIA UTILIZADA ... 5 PESQUISA DE MERCADO ... 5

EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS ... 6

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIADO... 8

VALOR DO IMÓVEL AVALIADO ... 8

CONCLUSÃO ... 9

ANEXOS ... 10

FICHA DESCRITIVA DO IMÓVEL AVALIADO ... 11

CURRICULUM DO AVALIADOR ... 37

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Processo: 0003052-54.2018.8.26.0428 Ação: Despesas Condominiais

Fórum: 1ª Vara Foro de Paulínia

Requerente: Associação dos Moradores do Loteamento Fechado Residencial Green-Ville

Requerido: Toni Naobhan EXMO. Juiz DE DIREITO DR.

Fabio Luis Passeri, Avaliador Imobiliário(a) com

registro no CRECI de SP sob o nº 100.187 e registro no CNAI sob o nº 4.972 domiciliado à Avenida dos Expedicionários, 123 - Paulínia/SP, na qualidade de Avaliador Imobiliário(a) designado nos autos do processo em epígrafe, vem mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência apresentar o presente Laudo Técnico de Avaliação Mercadológica.

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

FINALIDADE

A finalidade do presente laudo é determinar o valor de mercado para fins judiciais no processo (0003052-54.2018.8.26.0428), para instrução do processo em referência.

IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando, de propriedade de TONI NABHAN, está localizado à Rua José Orlando Bueno, 122 - QUADRA G, LOTE 8, (Res G Ville) - Betel. Paulínia - SP, e encontra-se registrado sob a matrícula de nº 8.231 (4º REGISTRO DE IMÓVEIS DE PAULINIA), nos seguintes termos:

“IMÓVEL: Lote 8 da quadra G do loteamento denominado Green Ville, localizado no Município de Paulínia, nesta Comarca de Campinas-SP e 4ª Circunscrição Imobiliária, com a seguinte descrição: mede 15,00 metros de frente para a Rua Cinco; igual medida no fundo, confrontando com o lote nº 19; 21,50 metros de ambos os lados, confrontando em um

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VISTORIA

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 4/05/2021.

Trata-se de um(a) Apartamento padrão luxo, com área total de 383,05 m², de padrão construtivo alto, em estado de conservação que podemos caracterizar como reparos simples. O imóvel avaliado constitui-se de 2 (dois) pavimento(s), possui estacionamento coberto com 2 vagas e estacionamento descoberto com 2 vagas, com as seguintes características: É constituído de 3 quartos, 3 suítes, 5 banheiros, 1 lavabo, 1 cozinha, 1 copa, 1 sala de jantar, 1 sala de estar, 1 sala de TV, 1 área de serviço, 1 banheiro auxiliar, 1 churrasqueira, 2 varandas, com as seguintes observações: imóvel com excelente acabamento, de alto padrão, ele encontra-se anexado ao lote g-7, que não está sendo considerado neste laudo a título de avaliação, pois se trata de um lote desmembrado.

Atualmente o imóvel avaliado encontra-se ocupado por inquilino. A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota. O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1.

CONTEXTO URBANO

O imóvel avaliando está localizado na região conhecida como Betel, lá estão localizados vários condomínios residenciais horizontais, o bairro em questão está localizado próximo ao Distrito de Barão Geraldo em Campinas e próximo a Rodovia Zeferino Vaz, que liga Paulínia a Campinas.

Possui toda infraestrutura básica, é arborizada em seu entorno podemos encontrar chácaras e sítios.

ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Segundo informações de agentes imobiliários, imóveis localizados nesses condomínios possuem grande procura para venda e ou locação, fazendo com sua comercialização ocorra em curto espaço de tempo.

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METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as

diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 6 (seis) imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:

Nº Bairro Quartos Área Total (m²) Valor (R$) Valor por m² (R$)

1 Condomínio Green Ville 4 309,00 1.430.000,00 4.627,83 2 Condomínio Green Ville 3 257,00 1.189.000,00 4.626,46 3 Condomínio Green Ville 3 272,00 950.000,00 3.492,65 4 Condomínio Green Ville 3 265,00 960.000,00 3.622,64 5 Condomínio Green Ville 3 299,00 1.166.000,00 3.899,67 6 Condomínio Green Ville 3 306,00 1.280.000,00 4.183,01 * Preço tipo "Oferta"

Valor médio do imóvel avaliado = R$ 1.561.072,49 *

*

utilizando a média de valor do m² dos imóveis pesquisados (R$ 4.075,38) multiplicado pela área total do imóvel avaliado (383,05 m²)

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EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente uma contraproposta, caso o imóvel esteja no valor de mercado, será considerado o fator de oferta igual a “0” (zero).

Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo "oferta":

Nº Bairro Quartos Área Total (m²) Valor (R$) Valor por m² (R$)

1 Condomínio Green Ville ₄ _309,00 _1.287.000,00 _4.165,05

2 Condomínio Green Ville ₃ _257,00 _1.070.100,00 _4.163,81

3 Condomínio Green Ville ₃ _272,00 _855.000,00 _3.143,39

4 Condomínio Green Ville ₃ _265,00 _864.000,00 _3.260,38

* Preço ajustado (reduzido) pelo "Fator de Oferta" de 10%

EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

1) Cálculo da Média Aritmética Homogeneizada:

Fórmula Média

Aritmética = Somatório dos valores pesquisados _{Número de valores}

Média Aritmética = R$ 22.007,03 ₆

Média Aritmética = R$ 3.667,84 / m2

Valor reduzido do imóvel avaliado = R$ 1.404.965,24 *

*

utilizando a média reduzida de valor do m² dos imóveis pesquisados (R$ 3.667,84) multiplicado pela área total do imóvel avaliado (383,05 m²)

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2) Cálculo da Média Ponderada:

Adotou-se 30% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis pesquisados com valores/m2_{inferiores à R$ 3.117,66 e superiores à R$ 4.218,01.}

Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:

Nº Bairro Quartos Área Total (m²) Valor (R$) Valor por m² (R$)

1 Condomínio Green Ville 4 309,00 1.287.000,00 4.165,05

3 Condomínio Green Ville 3 272,00 855.000,00 3.143,39

4 Condomínio Green Ville 3 265,00 864.000,00 3.260,38

Fórmula Média

Ponderada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação Número de valores pesquisados, após ponderação

Média Ponderada = R$ 22.007,03 ₆

Média Ponderada = R$ 3.667,84 / m2

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DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIADO

Valor do imóvel Avaliado = Área total do imóvel avaliado x Valor médio do m2

Valor do imóvel avaliado = 383,05 m² x R$ 3.667,84 Valor do imóvel avaliado = R$ 1.404.965,24

Portanto:

Valor do Imóvel Avaliado

R$ 1.404.965,24 (um milhão, quatrocentos e quatro mil novecentos e

sessenta e cinco de reais e vinte e quatro centavos)

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CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, flutuações e tendências da economia, conclui-se que o Valor de Mercado do imóvel objeto deste laudo

técnico de análise mercadológica é de R$ 1.404.965,24 (um milhão, quatrocentos e quatro mil novecentos e sessenta e cinco de reais e vinte e quatro centavos).

Validade do Parecer: Este documento terá validade de 180 dias a partir da data de sua elaboração.

Paulínia/SP, 1 de junho de 2021.

Fabio Luis Passeri

Avaliador Imobiliário(a) CRECI nº 100.187 / SP

CNAI nº 4.972

Avenida dos Expedicionários, 123 - Paulínia/SP Fone: (19)98221-8221

E-mail: skill@skillaudos.com.br

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ANEXOS

Anexo 1

DESCRIÇÃO DETALHADA,

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO E DOCUMENTOS

DO IMÓVEL AVALIADO

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Ficha Descritiva do Imóvel Avaliado

1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliado: 1.1 - Matrícula:

- Nº: 8.231

- Cartório: 4º REGISTRO DE IMÓVEIS DE PAULINIA 1.2 - Proprietário:

- Nome: TONI NABHAN

- Endereço: Rua José Orlando Bueno, 122 - Complemento: (Res G Ville)

- Bairro: Betel

- Município: Paulínia - UF: SP

1.3 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento padrão luxo

- Agrupamento: condomínio de casas - Utilização: residencial

- Idade (Aparente): 12 anos

- Endereço: Rua José Orlando Bueno, 122 - QUADRA G, LOTE 8

- Complemento: (Res G Ville)

- Bairro: Betel

- Município: Paulínia - UF: SP

- Mapa Localização:

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- Descrição do imóvel: IMÓVEL: Lote 8 da quadra G do loteamento denominado Green Ville, localizado no Município de Paulínia, nesta Comarca de Campinas-SP e 4ª Circunscrição Imobiliária, com a seguinte descrição: mede 15,00 metros de frente para a Rua Cinco; igual medida no fundo, confrontando com o lote nº 19; 21,50 metros de ambos os lados, confrontando em um deles com o lote nº 7, de outro com o lote nº 19; encerrando a área de 322,50 Metros quadrados.

1.4 - Áreas: - Área do Terreno: 322,50 m² - Área Construída: 383,05 m² _{- Área Privada: 0,00 m²} - Área Comum: 0,00 m² - Área Fracionada: 0,00 m²

- Área Real Total: 383,05 m²

2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: rede de

abastecimento de água, iluminação pública, serviço de coleta de lixo, rede telefônica, pavimentação, rede de energia elétrica, rede de esgoto, linhas de transporte público, TV a cabo, 3 - Características do terreno: - Frente: 15,00 m - Fundos: 15,00 m - Profundidade: 21,50 m - Topografia: plana - Forma: regular - Orientação:

- Situação: meio quadra - Proteção: muro

- Observações:

4 - Características da edificação: Um(a) Apartamento padrão luxo, de padrão construtivo

alto, em estado de conservação que podemos caracterizar como reparos simples. O imóvel avaliado constitui-se de 2 (dois) pavimento(s), possui estacionamento coberto com 2 vagas e estacionamento descoberto com 2 vagas, com as seguintes

características: quadra, .

5 – Condomínio e Aluguel

- Tipo do Condomínio: mensal

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6 - Dados do Imposto (valor venal): Cadastro sob nº: 833.137.798.800.000 Valor do Imposto anual: R$ 0,00

Valor do imposto mensal: R$ 0,00

Valor venal do terreno (R$ 68,34 por m²): R$ 22.039,15

Valor venal da construção (R$ 376,70 por m²): R$ 144.293,02 Perfazendo o valor venal total do imóvel em: R$ 166.332,17 7 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel:

É constituído de 3 quartos, 3 suítes, 5 banheiros, 1 lavabo, 1 cozinha, 1 copa, 1 sala de jantar, 1 sala de estar, 1 sala de TV, 1 área de serviço, 1 banheiro auxiliar, 1 churrasqueira, 2 varandas, com as seguintes observações: imóvel com excelente acabamento, de alto padrão, ele encontra-se anexado ao lote G-7, que não está sendo considerado neste laudo a título de avaliação, pois se trata de um lote desmembrado.

8 - Fotos

Foto 1: FACHADA MOSTRADO OS LOTES G 7 & 8

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Foto 4: ESCADA DE ACESSO AOS QUARTOS

Foto 5: SALA ESTAR

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Foto 7: COPA E COZINHA

Foto 8: CHURRASQUEIRA

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Foto 11: VISTA EXTERNA FUNDOS

Foto 12: WC SERVIÇO

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Foto 13: LAVANDERIA

Foto 14: DESPEJO

Foto 15: SALA TV 2 PISO

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Foto 16: SALA TV

Foto 17: ESCRITÓRIO

Foto 18: SUÍTE 1

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Foto 19: VARANDA 1

Foto 20: CLOSET

Foto 21: WC SUÍTE 1 MASTER

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Foto 22: SUÍTE 2

Foto 23: WC SUÍTE 2

Foto 24: SUÍTE 3

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Foto 26: WC SUÍTE 3

9 - Documentos

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