Direito Civil Direitos Reais Professor: Stanley Costa

1 UNIDADE III – DA PROPRIEDADE

AULA 14: Condomínio 1. Conceito

2. Modalidades de Condomínio 3. Condomínio Geral

3.1. Condomínio voluntário

3.1.1. Direitos e Deveres dos Condôminos 3.1.2. Administração do Condomínio 3.1.3. Extinção do Condomínio

1. Conceito:

Condomínio é a situação jurídica em que determinado bem, móvel ou imóvel, pertence a mais de uma pessoa simultaneamente. Existe condomínio quando duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo bem, podendo, portanto, exercerem igualmente os direitos expostos no artigo 1.228, a saber, uso, gozo, disposição e reivindicação.

O termo significa copropriedade, assim, é preciso tomar o devido cuidado com a relação jurídica existente, por exemplo, em prédios residenciais ou comerciais, que popularmente é chamada condomínio. Em verdade, essa situação é sim condominial, mas afigura-se apenas como uma das espécies de condomínio, denominado edilício.

Segundo os ensinamentos de Carlos Roberto Gonçalves, “quando os direitos elementares do proprietário (CC, art. 1.228) pertencerem a mais de um titular, existirá condomínio ou domínio comum de um bem” ¹ . Também Rubens Limongi França, para quem o condomínio “é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa” ² . Ainda, Caio Mário da Silva Pereira, “dá-se condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa

1 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Esquematizado, v.2; coordenador LENZA, Pedro. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 635.

2 FRANÇA, Rubens Limongi. Instituições de Direito Civil, São Paulo: Saraiva, 1996, p. 497.

2 cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre todo e cada uma de suas partes” ³ .

Destarte, são situações que exemplificam o condomínio a de dois irmãos que adquirem um carro; quatro primos que conjuntamente compram um imóvel para investimento; amigos que recebem de um falecido o legado de um barco e assim sucessivamente.

Importa notar que condomínio não se confunde com sociedade, nem mesmo com associação, que são pessoas jurídicas com autonomia financeira e jurídica. Condomínio é relação jurídica de direito real, em que uma só coisa pertence a mais de uma pessoa.

É bem certo que o condomínio edilício também é pessoa jurídica, inclusive com CNPJ, entretanto, lembre-se que esta é apenas uma modalidade de condomínio, que por ser bastante específica recebe regulamentação diferenciada dentro do Código Civil.

Ademais, observe que não há conflito entre condomínio e o princípio da exclusividade – estudado em aulas anteriores – pois o direito real continua a ser exclusivo, uma vez que cada condômino será dono de uma fração ideal do objeto, podendo, porém, cada um proteger sozinho a coisa em face a terceiros. Nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves, “a cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não uma parcela material desta” ⁴ . Sobre o tema, importa-nos reduzir a termo o art. 1.314 do Código Civil, o qual estipula: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”.

No mesmo sentido leciona Maria Helena Diniz: “Concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta;

por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que concorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto. Deveras, as quotas- partes são qualitativamente iguais e não quantitativamente iguais, pois, sob esse

3 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, v.4, Rio de Janeiro: Forense 2012, p. 151

4 GONÇALVES, Carlos Roberto. Op. Cit., coordenador LENZA, Pedro. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 635

3 prisma, a titularidade dos consortes é suscetível de variação. Só dessa forma é que se poderia justifica a coexistência de vários direitos sobre um bem imóvel”. ⁵

2. Modalidades de Condomínio:

Existem algumas espécies de condomínio, as quais variam em conformidade com três classificações: quanto à origem; quanto à forma; quanto ao objeto. Quanto à origem, temos três diferentes modalidades: i) convencional; ii) eventual; iii) legal.

Inicialmente, é convencional (ou voluntário) o condomínio que tem sua origem na vontade partes, ou seja, que é fruto de um acordo entre pessoas, em homenagem ao princípio da autonomia privada. Essa convenção pode estabelecer expressamente a quota-parte de cada condômino ou não. De acordo com o parágrafo único do artigo 1.315 do Código Civil, se o acordo for silente quanto a percentagem de cada um, presumir-se-á igualdade dos quinhões.

Condomínio eventual (ou incidente), diferentemente, é aquele que não decorre da vontade dos condôminos, hipóteses como o recebimento de doação, herança ou legado. Especificamente sobre a herança, é sabido que ela é considerada bem imóvel, o qual é transmitido aos herdeiros no exato momento em que a sucessão é aberta (falecimento de alguém). Até a partilha, os herdeiros serão considerados condôminos.

Por fim, o condomínio legal é aquele decorrente de disposição expressa na lei, independentemente da manifestação de vontade, como no caso das paredes, muros, cercas e valas lindeiras (CC, art. 1327), situações relacionadas ao direito de vizinhança.

Quanto à forma, o condomínio será: i) pro diviso; ii) pro indiviso. O condomínio classificar-se-á como pro diviso nas situações em que o objeto pertencer a mais de uma pessoa, contudo, do ponto de vista fático houver uma divisão e cada condômino ocupar parte definida e individualizada. Contrário sensu, condomínio pro indiviso ocorre quando a comunhão é de fato e de direito; juridicamente as partes são proprietárias de um mesmo objeto e faticamente não é possível identificar qualquer divisão.

5 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2015, p. 235.

4 Segundo Maria Helena Diniz, “no pro diviso, a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem (...). No pro indiviso, a comunhão perdura de fato e de direito; todos os comunheiros permanecem na indivisão, não se localizando no bem, que se mantém indiviso” ⁶ .

Quanto ao objeto, o condomínio pode ser: i) comunhão universal; ii) comunhão particular. Será universal se o condomínio abarcar a totalidade do bem, inclusive seus acessórios, por exemplo, frutos e rendimentos. Diferentemente, o condomínio será particular quando abranger apenas determinadas coisas ou efeitos, excluindo outras coisas ou efeitos, como no caso do condomínio de parede, em que a parede é condominial, mas o restante dos imóveis não.

Por derradeiro, temos ainda uma classificação feita pelo próprio Código Civil, que entre os artigos 1.314 e 1.330 estabelece regras sobre o condomínio geral, e entre os artigos 1.331 e 1.358 regulamenta o condomínio edilício, aquele existente no caso de apartamentos residenciais ou comerciais.

3. Condomínio Geral

3.1. Condomínio Voluntário

3.1.1. Direitos e deveres dos condôminos:

Antes de mais nada, vale relembrar que o condomínio voluntário é aquele que decorre da vontade das partes, em privilégio ao princípio da autonomia privada. Trata- se de instituto bastante desaconselhado pelos doutrinadores, que chegam a afirmar ser a “rainha da discórdia”, devido aos conflitos que comumente faz surgir. Por isso, a norma tenta deixar o mais claro possível cada um dos deveres e direitos inerentes à condição de condômino, colaborando assim para a árdua tarefa do magistrado de pacificar eventuais lides.

6 DINIZ, Maria Helena. Op. Cit., São Paulo: Saraiva, 2015, p. 237.

5 Os primeiros direitos dos condôminos estão previstos no artigo 1.314 do Código Civil, que afirma a possibilidade de cada um usar a coisa conforme a sua destinação, bem como reivindicá-la em face a terceiros. Essa premissa é bastante lógica, pois o condômino é proprietário e, assim sendo, tem a faculdade de exercer qualquer dos poderes estipulados no artigo 1.228, dentre os quais se encontra o “uso” e

“reivindicação”, este último decorrente do direto de sequela.

Especialmente sobre a utilização, ela é plena a favor de qualquer dos condôminos, todavia, deve ser exercida em conformidade com a destinação da coisa, que fora definida a partir da deliberação de todos e vontade da maioria. Destarte, se a maioria decidiu que o imóvel será destinado à locação, não poderá um dos condôminos, por vontade exclusiva, utilizá-lo como residência. Neste caso, os tribunais têm autorizado aos demais condôminos o ajuizamento de demanda para o fim de cobrar aluguéis daquele que individualmente está utilizando da coisa para fins residenciais.

Ademais, o parágrafo único do artigo supramencionado prevê que nenhum condômino poderá alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem consenso dos outros. Por assim ser, é proibido, por exemplo, que um condômino alugue o bem sem consentimento dos demais. Caso isso aconteça, é legitimo o ajuizamento de ação de reintegração ou reivindicatória em face ao terceiro.

Lição importante nos traz Flávio Tartuce: “Deve ficar claro que não cabe reintegração de posse por um dos condôminos contra os demais, presentes a composse e o condomínio pro indiviso. (...) Em outras palavras, somente caberá ação possessória de um condômino em face dos demais se o condomínio for pro diviso, ou seja, se for possível identificar a fração real de cada condômino”.

Último direito exposto no artigo 1.314, parte final, é o de alhear a respectiva parte

ideal, ou gravá-la. A partir disso, temos que é direito do condômino alienar sua parte

na coisa, ou dá-la como garantia real, independentemente do consentimento dos

demais, vez que a propriedade é direito exclusivo. Logicamente, em se tratando de

alienação oneroso, é mister respeitar o direito de preferência dos demais condôminos,

conforme inteligência do artigo 504 da lei civil: “Não pode um condômino em coisa

indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.

6 O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”.

Sobre a possibilidade de gravar a coisa de ônus real, destaca-se ainda o parágrafo segundo do artigo 1.420, o qual estipula: “A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos;

mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver”.

Ato contínuo, o artigo 1.315 tipifica ser dever do condômino, na proporção de sua parte, a concorrência nas despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Entretanto, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas se renunciar à sua parte ideal (CC, art. 1.316). Vale lembrar que renúncia é ato forma e expresso, devendo ser feita através de escritura pública.

Se houver renúncia, os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, mas adquirirão a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem (CC, art. 1.316 §1°).

Em momento anterior nós pontuamos que o condomínio diferencia-se das sociedades e associações por não ser uma pessoa jurídica (exceção do condomínio edilício), o que fica bastante claro agora, porque o Código Civil prevê que as obrigações assumidas pelos condôminos são divisíveis, exceto quando expressamente se estipular a solidariedade. Sem solidariedade entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum (CC, art. 1.317).

No mesmo sentido, se a dívida foi contraída por um só dos condôminos, logicamente não obrigará os demais, contudo, se demonstrar que ela foi adquirida em proveito dos demais, poderá o devedor ajuizar ação regressiva contra os demais condôminos (CC, art. 1.318).

Quanto aos frutos eles serão divididos proporcionalmente às quotas-partes, sendo

certo que se um condômino percebê-los exclusivamente, ele responderá aos demais.

7 De igual modo, se um condômino causar danos à coisa comum responderá aos outros (CC, art. 1.319).

Por fim, é direito do condômino, em qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum, respondendo todos pelas despesas da divisão. Não obstante, poderão convencionar a indivisão da coisa comum por prazo não superior a cinco anos, mesmo prazo aplicável a indivisão determinada por doador ou testador (CC, art. 1.320).

Conforme disposição do artigo 1.321, aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança. As consequências e regras específicas sobre o tema analisaremos no último capítulo desta aula, que tratará sobre a extinção do condomínio.

3.1.2. Administração do Condomínio

Elencados todos os direitos e deveres dos condôminos, agora passaremos a verificar o que o Código Civil prevê acerca da administração condominial. Assim, a primeira regra exposta no artigo 1.323 afirma que, deliberando a maioria (proporcionalmente ao valor dos quinhões, e não pelo número de quinhões), será escolhido um administrador, o qual poderá ser pessoa estranha ao condomínio, ou seja, é possível a contratação de profissional da administração para gerir esta relação jurídica real.

Subsequentemente, o artigo 1.326 repete norma já exposta alhures, anotando que os frutos da coisa comum serão partilhados na proporção dos quinhões, se não houver estipulação em contrário. Ao lecionar o tema, Flávio Tartuce fala sobre enriquecimento sem causa no caso de fruição exclusiva, ilustrando com acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo:

O condômino que usufrui exclusivamente de tais valores deve reparar os

demais em tal proporção, sob pena de caracterização do enriquecimento

sem causa. Conforme instigante acórdão do Tribunal Paulista, é possível

ação de cobrança de alugueis recebidos exclusivamente por uma das

herdeiras (TJSP, Apelação 9219161-78.2008.8.26.0000, Acórdão

6207268, São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel.ª Des.ª Marcia

Regina Dalla Déa Barone, j. 18.09.2012, DJESP 16.10.2012).

8 3.1.3. Extinção do Condomínio

Fechando os estudos sobre o condomínio voluntário, cabe-nos tratar agora sobre a sua extinção, situação que comumente gera grande conflito, corroborando a máxima romana de que o condomínio seria a manter discordiarum (mãe da discórdia).

“A Comunhão é a matriz da discórdia, por isso mesmo a Justiça é convocada para desfazê-la em virtude do desacordo dos comunheiros. Sua decisão não pode ficar condicionada ao juízo de uma das partes se a vontade de uma dela não coincide com a da outra” (TJMG, in Cahali, Posse, p. 118, RT 534/191, anotado por Nélson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery).

Como analisamos ao tratar dos diretos, o condômino pode pedir a divisão da coisa comum a qualquer tempo (CC, art. 1.320). Esse pleito causará a extinção do condomínio, o que não produzirá grandes problemas se for o caso de bens divisíveis (CC, art. 87), que podem ser fracionados sem alteração na sua substância (ex. terreno, cuja metragem permita divisão). Se for indivisível, no entanto, a situação ficará um pouco mais complexa, pois não havendo consenso a coisa deverá ser vendida, observando as regras expostas nos artigos 1.322 e 504 do Código Civil.

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Destarte, para fins didáticos, elencamos abaixo a ordem prevista em lei, a qual será seguida no caso de alienação forçada da coisa comum, especialmente quando houver vários interessados na aquisição, dentre eles os próprios condôminos:

I. Em iguais condições, ou seja, ofertando o mesmo valor, qualquer dos

condôminos terá preferência a terceiro que não seja coproprietário.

9 II. Se dois condôminos ofertarem o mesmo valor, terá preferência o

condômino que tiver benfeitorias de maior valor.

III. Não havendo benfeitorias, terá preferência o condômino que for proprietário do maior quinhão.

IV. Não havendo benfeitorias e participarem todos do condomínio em partes iguais, será realizada licitação entre estranhos.

IV.1. Antes de adjudicada a coisa a estranhos, será dado a oportunidade de um dos condôminos igualar a oferta, situação em que terá preferência.

IV.2.Se novamente dois condôminos igualarem suas propostas, então realizar- se-á licitação entre os dois até que um supere o outro.

Vejamos a aplicação desta norma no âmbito prático, através da jurisprudência a seguir:

AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – IMÓVEL INDIVISÍVEL – DIREITO DE PREFERÊNCIA – CONDÔMINOS – BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. É direito do condômino requerer a divisão da coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência contido no art. 1322 do Código Civil. Ausente a comprovação de realização de benfeitorias por qualquer condômino, inexistindo o direito de preferência de um em relação aos demais, realizar-se-á a alienação judicial, observando o disposto no parágrafo único do art. 1322 do Código Civil, adjudicado o bem a quem afinal oferecer maior lanço. (TJ-MG – 101050308337810011 MG 1.0105.03.083378-1/001).

3.2.Condomínio Necessário

O condomínio necessário, ou legal, conforme anotado alhures, é aquele

determinado de forma expressa pela lei, ou seja, que não decorre da vontade das partes

e nem da eventual vontade de terceiros. Assim, como bem estipula o artigo 1.327 do

Código Civil, teremos condomínio necessário no caso de paredes, cercas, muros e

10 valas, motivo pelo qual será regulado pelas normas de Direito de Vizinhança previstas nos artigos 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307 do Código Civil.

Embora já tratado anteriormente, por conta da remissão feita acima, vale relembrar a regra de que o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, podendo constranger o seu vizinho a proceder com ele à demarcação entre os prédios, repartindo proporcionalmente as respectivas despesas. Isso se deve ao fato de que os intervalos, muros, cercas e tapumes divisórios, presumem-se pertencer a ambos os proprietários, até que se prove em contrário.

Por derradeiro, uma diferenciação importante a ser feita é que o condomínio

necessário caracteriza-se por ser perpétuo, uma vez que existirá enquanto existir a

situação que o fez surgir, já o condomínio voluntário caracteriza-se por ser temporário,

podendo os condôminos, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum.