Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado
ImoGenesis
Relatório de Gestão Exercício de 2011
Comité de Investimentos
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles João Paulo Batista Safara
Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão
Peritos Avaliadores
Curvelo, Lda.
Jones Lang LaSalle – Sociedade de Avaliações Imobiliárias, Unipessoal, Lda.
Auditor
Baptista da Costa & Associados – SROC, Lda.
Carteira
Número de investimentos: 9 Área bruta coberta: 60,610 m² Número de Inquilinos: 1
Localização dos Investimentos: Portugal (Almeirim, Chaves, Coruche, Elvas, Granja do Ulmeiro, Montijo, Pavia, Reguengos de Monsaraz)
Ambiente de Negócio
A Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) classificou 2011 como o pior ano das duas últimas décadas em termos de número de transacções, estimadas em aproximadamente 190,000, uma queda de 9.2% relativamente a 2010.
Esta situação reflecte um enquadramento de mercado em que os preços evidenciam rigidez à descida, pelo que o ajustamento à forte quebra de procura é feito através da rarefacção das transacções. Esta perspectiva encontra validação empírica na redução do número de casas licitadas em leilões (aproximadamente 15%, segundo a Euro Estates e a Luso Roux) e no valor global das vendas neste canal alternativo (cerca de 28%, de acordo com as mesmas leiloeiras), apesar do incremento do número de leilões e da prática nestes de preços indicados como inferiores em cerca de 40% aos praticados no canal tradicional.
Actividade do Fundo
O ImoGenesis foi constituído a 25 de Junho de 2008, com uma duração inicial de dezoito meses que atingiu o seu termo a 28 de Dezembro de 2009. Não tendo havido manifestação de interesse dos participantes na prorrogação da duração do Fundo, este entrou, nos termos previstos no Regulamento de Gestão, em liquidação em 28 de Dezembro de 2009, tendo o prazo para a liquidação sido prorrogado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários
por duas vezes, primeiro em 5 de Janeiro de 2011 (até 31 de Dezembro de 2011) e depois, em 6 de Janeiro de 2012, até 28 de Dezembro de 2012.
O exercício de 2011 correspondeu assim, quase integralmente, ao período de prorrogação inicial do prazo de liquidação do Fundo. Nos termos legais, a Sociedade Gestora diligenciou, em primeira prioridade, para liquidar o Passivo do Fundo. Nesse sentido mantiveram-se os esforços de colocação dos activos do Fundo no mercado iniciados em 2009. Não obstante as diligências empreendidas, não foi possível encontrar compradores para os activos, tendo as poucas ofertas de compra recebidas sido, invariavelmente, por valores inferiores aos das garantias hipotecárias prestadas, e portanto inconsequentes. A acção interposta pela Sociedade Gestora contra um promitente vendedor, para devolução do sinal entregue a título de princípio de pagamento, foi julgada improcedente, tendo o teor da sentença sido comunicado à Sociedade Gestora em 21 de Novembro de 2011. Não se conformando com a decisão, que sanciona uma situação em que o promitente-comprador nem devolve o sinal que comprovadamente recebeu nem transmite o imóvel prometido vender, a Sociedade Gestora interpôs recurso de apelação desta sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa, no prazo legal, mais concretamente em 13 de Janeiro de 2012.
Atento o exposto, o exercício decorreu sem qualquer geração significativa de proveitos, fazendo com que, a 31 de Dezembro, o Balanço do Fundo evidenciasse dívidas vencidas de aproximadamente €994 mil (€592 mil em 31 de Dezembro de 2010), a acrescer ao capital em dívida ao credor hipotecário,
que perfazia, na mesma data, €7,493,929, e que não foi possível, nem amortizar, nem tão-pouco reduzir durante o exercício.
As contas reflectem, como não podia deixar de ser, a situação de penúria que o Fundo vive. O valor venal da carteira no final do exercício ascendia a cerca de €8.2 milhões, 16% abaixo do valor de 2010. Após dedução do passivo, que inclui o financiamento hipotecário suprareferido, o património do Fundo gera um “net asset value” de €990,829, por sua vez correspondente a um valor da unidade de participação de €1.98, uma depreciação de 67.3% relativamente ao valor do final do exercício anterior.
Os rendimentos gerados pela carteira foram de €25,297 (menos 38% do que em 2010), que se traduzem num “yield” com expressão marginal, como é expectável num fundo constituído com vista à valorização e revenda da carteira.
Os resultados líquidos fixaram-se num prejuízo de €2,038,711, essencialmente explicado pela reavaliação em baixa da carteira do Fundo em cerca de €1.6 milhões, como patente na figura 1.
-2.500.000 -2.000.000 -1.500.000 -1.000.000 -500.000 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 Rendiment os líquidos da cart eira Cust os de est rut ura
Ganhos de capit al Result ado (pre-g.c.) Valorização do f undo 2008 2009 2010 2011
Figura 1: decomposição da valorização do Fundo (fonte: análise FundBox)
Perspectivas para 2012
O ImoGenesis, não obstante o valor do seu capital próprio, está investido numa carteira com liquidez praticamente nula, como o insucesso dos esforços de transacção dos activos em carteira demonstra. A rentabilização de uma carteira nestas condições recomenda, e exige, disponibilidade de meios líquidos para investir nos activos e melhorar a sua reduzida liquidez. Ora, o ImoGenesis não dispõe de tais meios, nem é previsível que venha a deles dispor num horizonte relevante, excepção feita ao resultado que poderá advir de um desfecho positivo do recurso interposto pela Sociedade Gestora na acção judicial em curso, e de que o progresso da liquidação depende crucialmente.
Agradecimentos
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos
• Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário;
• Ao Banco Efisa, pela manutenção de crédito ao Fundo numa situação financeira muita diversa da subjacente à aprovação do crédito
concedido;
• À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;
• Ao Senhor Revisor Oficial de Contas, que acompanhou sempre prontamente a actividade e formulou valiosas recomendações;
• Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito tem beneficiado; e
• Aos Advogados do Fundo, pelo zelo e empenho colocados na defesa duma causa justa.
Lisboa, 28 de Fevereiro de 2012
Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008
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Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva
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João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva
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