RELATÓRIO DE GESTÃO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO IMODESENVOLVIMENTO

(1)

RELATÓRIO DE GESTÃO

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

FECHADO IMODESENVOLVIMENTO

(2)

Senhores Subscritores,

(3)

ÍNDICE

I I

NTRODUÇÃO

II A

CTIVIDADE DO

F

UNDO

1. V

ALOR

L

ÍQUIDO

G

LOBAL DO

F

UNDO

2. A

UMENTO DE

C

APITAL DO

F

UNDO

3. D

ISTRIBUIÇÃO DE

R

ENDIMENTOS

III P

ATRIMÓNIO

I

MOBILIÁRIO

1. A

QUISIÇÕES DO

F

UNDO

2. A

RRENDAMENTOS DO

F

UNDO

3. A

LIENAÇÕES DO

F

UNDO

4. V

ENDAS

5. D

ESENVOLVIMENTO DE

P

ROJECTOS

I

MOBILIÁRIOS

6. D

ADOS

R

ELATIVOS AOS

I

MÓVEIS

IV A

NÁLISE

E

CONÓMICA E

F

INANCEIRA

1. A

NÁLISE

E

CONÓMICA

2. A

NÁLISE

F

INANCEIRA

V F

ACTOS

R

ELEVANTES

1. R

EVISÃO DO

R

EGIME

J

URÍDICO DOS

F

UNDOS DE

I

NVESTIMENTO

I

MOBILIÁRIO

2. E

NDIVIDAMENTO

B

ANCÁRIO

3. N

OVO

R

EGULAMENTO DE

G

ESTÃO

4. S

OCIEDADE

I

MOBILIÁRIA DA

E

STRELA

5. M

UDANÇA DE

ROC

E

A

UDITOR

(4)

I – INTRODUÇÃO

Os pressupostos pelos quais se regeu a actividade imobiliária da Imopólis,

enquanto Sociedade Gestora, e no que ao Fundo de Investimento Imobiliário

Imodesenvolvimento em particular diz respeito, constam do respectivo

Relatório e Contas.

As principais actividades desenvolvidas consistiram na gestão do património

existente, em particular do património imobiliário arrendado, no

desenvolvimento de novos projectos e na procura de novos investimentos

que possam integrar o património do Fundo, tendo como objectivo a

maximização da sua rentabilidade e a dispersão do seu risco tanto

geográfico como de usos.

(5)

II – ACTIVIDADE DO FUNDO

1. V

ALOR LÍQUIDO GLOBAL DO

F

UNDO

Em 31 de Dezembro de 2002, o valor líquido global do Fundo ascendia

a € 261.617.392. Deste valor, € 5.067.000 correspondiam a aplicações

em depósitos a prazo, € 60.653.000 a projectos de construção, €

188.054.000 a construções acabadas e € 5.084.000 a unidades de

participação em fundos de investimento imobiliário. O resultado do

exercício ascendeu a € 15.041.795, dos quais o fundo distribuiu

€ 7.515.420 e reteve € 7.526.375. (Quadros III, VIII e IX).

As aplicações em depósitos a prazo, foram efectuadas dentro dos

limites legais e de acordo com o Regulamento de Gestão do Fundo,

seguindo uma política de segurança e rentabilidade das

disponibilidades do Fundo (Quadro I).

CAPITAL DO FUNDO (Milhões €)

85,58 140,56 209,63 261,62 0,00 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00

(6)

2. A

UMENTO DE CAPITAL DO

F

UNDO

Em 28 de Fevereiro de 2002, foi concluído o processo de aumento de

capital iniciado em 28 de Novembro de 2001, de 27 milhões de

unidades de participação, para 36 milhões de unidades de

participação, reservado aos participantes na proporção de uma unidade

por cada três detidas. Das 9 milhões de unidades de participação

postas à disposição para subscrição, foram colocadas 8,4 milhões de

unidades de participação, pelo que o capital do Fundo foi aumentado

para 35,4 milhões de unidades de participação (Quadro IV).

O valor patrimonial de cada unidade de participação registou, em 31 de

Dezembro de 2002, o valor de 7,3903 (Quadro V), tendo a rendibilidade

anualizada sido, durante o ano de 2002, e de acordo com os critérios

da APFIN de 7,35%.

3. D

ISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS

(7)

Evolução da distribuição dos rendimentos

0,5486 _0,4873 0,2693 _0,2394 0,1426 0,16 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6

18-Mar-1997 27-Nov-1998 28-Dez-1999 28-Dez-2000 28-Nov-2001 30-Dez-2002

€

Como se pode verificar, ocorreu um aumento de € 0,02 no valor

distribuído por Unidade de Participação, entre 2001 e 2002, apesar da

diminuição da rentabilidade do Fundo.

(8)

III – PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO

No que respeita à gestão do património imobiliário pertencente ao Fundo,

foram desenvolvidas as seguintes actividades:

Manutenção e recuperação de todo o património arrendado

garantindo-se um adequado acompanhamento do estado do mesmo;

Desenvolvimento de um vasto conjunto de projectos dos quais

salientamos os Terraços de Bragança, o Edifício B do Parque

Holanda, o Edifício Suécia IV e as infra-estruturas do Parque das

Cidades

Aquisição de um conjunto de imóveis, como resultado da procura

sistemática de novos investimentos, dos quais destacamos o edifício

Picoas Plaza e o edifício Regata.

Os investimentos do Fundo têm mantido a sua filosofia de gestão, assentes

no desenvolvimento de três áreas de negócio:

Promoção: compra de terrenos, elaboração dos projectos e construção

de imóveis para o seu posterior arrendamento ou comercialização;

Rendimento: compra de imóveis arrendados para arrendamento ou

arrendamento de imóveis adquiridos e de construção própria;

Rotação: compra de imóveis para reabilitação e posterior venda.

1. A

QUISIÇÕES DO

F

UNDO

(9)

Foi igualmente adquirido o imóvel “Edifício Regata” sito em Cascais,

pelo valor de 7 milhões de euros.

Em Outubro de 2002, procedeu-se à realização da escritura de

aquisição de quatro prédios sitos em Linda-a-Velha, por um valor total

de aproximadamente 3,7 milhões de euros.

Adicionalmente, está prevista a aquisição para Março de 2003 de um

lote de terreno sito no Parque das Nações, no qual está prevista a

construção de dois edifícios de escritórios para arrendamento.

2. A

RRENDAMENTOS DO

F

UNDO

Durante o ano de 2002, prosseguiu a colocação das fracções não

arrendadas pertencentes ao Fundo, em particular aquelas que

integram imóveis recentemente construídos ou remodelados.

Na sequência das várias acções desenvolvidas com este objectivo, foram

realizados 50 contratos de arrendamento, com um valor anual de

aproximadamente € 1.600.000, representando 7.500 m

2

_{de área e 132}

lugares de estacionamento.

Adicionalmente, merece realce o facto de a Vodafone, ir abandonar o

espaço ocupado nas o imóvel Torres de Lisboa, encontrando-se

presentemente o Fundo a procurar um novo inquilino para o mesmo.

3. A

LIENAÇÕES DO

F

UNDO

(10)

O ponto de situação do arrendamento dos vários imóveis pertencentes

ao Fundo, pode ver-se no quadro que se segue:

IMÓVEL TAXA DE TAXA DE

OCUPAÇÃO OCUPAÇÃO 31-12-2001 31-12-2002

Lojas Império 40% 40%

E.N.10, Qtª Godinha, Sobralinho, V.F. Xira 100% 100%

Av.da Liberdade, 144/156 - 2ª. Cave, Lisboa 100% 100%

R.Domingos Sequeira, 74, Lisboa 100% 100%

Av. Arriaga, 75, Funchal 100% 100%

Av. da República, 99 Lisboa 100% 100%

Est. Nacional 10, Km 17, Coina 100% 100%

Rua D. Luis I, 19 - 4º Lisboa 100% 100%

Av. 24 de Julho, 24 + R.D.Luis I, 19, r\c, Lisboa 100% 100%

Largo Rafael Bordalo Pinheiro, 20, Lisboa 90% 90%

Largo do Chiado, 12 Lisboa 75% 75%

Lojas Dia 94% 88% Suécia I 79% 76% Suécia II 100% 100% Suécia III 89% 82% Suécia IV 0% 52% Suécia V 100% 100%

Alto da Barra, Oeiras 90% 64%

Outurela (Existente) 56% 56%

Outurela A 94% 94%

Outurela B1 76% 76%

Outurela B2 0% 0%

Torres de Lisboa 100% 100%

Edifício Eduardo Viana 0% 0%

Edifício Regata, Cascais 0% 0%

Picoas Plaza - 100%

Campo Grande, 13 0% 0%

TAXA DE OCUPAÇÃO 72% 74%

(11)

4. V

ENDAS

O Fundo teve em 2002 três imóveis em comercialização, tendo vendido

e escriturado na totalidade o imóvel sito na Avenida Columbano

Bordalo Pinheiro, e realizado oito contratos promessa de compra e

venda de oito fracções dos Terraços de Bragança (já estão prometidos

vender 92% do total dos apartamentos) e uma fracção do Edifício

Regata.

5. D

ESENVOLVIMENTO DE

P

ROJECTOS

I

MOBILIÁRIOS

São cinco as obras principais que se encontram em desenvolvimento:

Terraços de Bragança (R. Do Alecrim / R. António Maria Cardoso, em

Lisboa) – estão a decorrer os trabalhos de construção dos edifícios. As

dificuldades inesperadas encontradas durante a fase de execução das

escavações e fundações, produziram algum atraso na obra, o qual tem

vindo a ser parcialmente recuperado, sendo a data prevista de

conclusão, Junho de 2003.

(12)

Parque Suécia (Av. do Forte, 3, em Carnaxide) – Conforme previsto, foi

concluído, no final do primeiro semestre de 2002, o Edifício Suécia IV.

Foram ainda concluídas as obras de remodelação dos Edifícios Suécia I

e II, estando as obras de arranjos exteriores, em fase de conclusão.

Parque das Cidades (sítio denominado Cabeço do Gato, Porto Salvo –

Oeiras) – encontram-se em fase final de execução, as obras relativas às

infra-estruturas gerais do terreno. Os processos de aprovação dos

projectos que irão permitir o início da construção dos edifícios a curto

prazo, também estão praticamente concluídos. No entanto, a situação

do mercado imobiliário e o surgimento de alternativas de uso para

alguns dos edifícios estão a originar o reequacionamento, tanto a nível

de usos como de faseamento de construção.

Armazéns em Leiria (Lugar de Pousos, Leiria)– está em fase de

conclusão a construção de um conjunto de imóveis destinados a

armazéns sitos na zona de Leiria, que poderá vir a ser utilizado como

plataforma logística de uma cadeia de distribuição.

6. D

ADOS RELATIVOS AOS IMÓVEIS

(13)

IV – ANÁLISE ECONÓMICA E FINANCEIRA

1. A

NÁLISE ECONÓMICA

O Fundo apresenta em 31 de Dezembro de 2002, um resultado líquido

do exercício de € 7.526.374,53 e um total de proveitos de € 18.710.293.

Estes proveitos têm essencialmente a seguinte proveniência:

-

Rendas de imóveis - € 14.356.399;

-

Rendimentos de condomínios e outros proveitos - € 2.201.930;

-

Ganhos na alienação de imóveis - € 517.141;

-

Juros e proveitos de depósitos a prazo - € 563.874;

-

Outros juros e proveitos equiparados - € 173.436;

Do total dos custos merecem destaque:

-

Fornecimentos e serviços externos – € 4.065.139;

-

Comissão de gestão à Sociedade Gestora – € 3.012.081;

-

Comissão de banco depositário - € 102.102;

-

IRC sobre rendimentos prediais - € 2.252.195;

-

IRC sobre juros de depósitos a prazo - € 112.645;

-

Provisões do exercício - € 1.270.569;

Contudo, a rendibilidade do Fundo mede-se pela variação do Valor

Líquido Global do Fundo, sendo que essa variação tem duas origens:

-

O rendimento (resultado líquido do Fundo), com origem na renda

dos imóveis;

(14)

No ano 2002, estas duas origens tiveram o seguinte peso na variação

produzida no valor líquido global do Fundo.

Composição do rendimento do fundo por origem em 2002

Mais valias 10.363 m € 42% Rendas 14.356 m € 58%

A análise à composição do rendimento do fundo permite verificar o

aumento do peso da componente rendas no rendimento do Fundo,

situação que se pretende reforçar no futuro.

C

OMPOSIÇÃO DO

P

ATRIMÓNIO DO

F

UNDO

(15)

O património do Fundo possui actualmente uma componente de 13% de

projectos que se encontram em fase de construção (Projecto de Leiria e dos

Terraços de Bragança) e de 10% de projectos em licenciamento (Quinta da

Beloura, Parque das Cidades e Edifícios de Linda-a-Velha).

EVOLUÇÃO DA RENDIBILIDADE DO F. I. I.

IMODESENVOLVIMENTO

9,18 8,54 _8,03 7,35 0 2 4 6 8 10

31-Dez-99 31-Dez-00 31-Dez-01 31-Dez-02

RENDI BI LI DADE ANUALI Z AD A

Como resultado da “recessão” que pelo qual tem passado o mercado Imobiliário,

também as rentabilidades do fundo têm vindo a decrescer nos últimos anos.

No entanto, merece destaque que apesar dessa diminuição, a rentabilidade

concedida se mantenha muito próximo dos 8% e substancialmente acima da

registada pelos fundos concorrentes.

(16)

2. A

NÁLISE

F

INANCEIRA

Em termos financeiros, há a registar a existência duma situação

financeira sólida, fruto da inexistência de qualquer financiamento.

Esta situação é facilmente verificável através do seguinte rácio:

Capital do Fundo / Activo Líquido

94,8%

O resultado financeiro, resultante dos juros e aplicações efectuados,

após deduzido o IRC retido ascende a € 612.089.

É de realçar que esta situação pode ser alterada sem degradar a solidez

financeira permitindo um aumento substancial de rentabilidade do

Fundo.

EVOLUÇÃO DO ACTIVO LÍQUIDO TOTAL (Milhões

€)

100,44 148,38 220,14 275,92 0,00 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00

31-Dez-1999 31-Dez-2000 31-Dez-2001 31-Dez-2002

(17)

V – FACTOS RELEVANTES

1. R

EVISÃO DO

R

EGIME

J

URÍDICO DOS

F

UNDOS DE

I

NVESTIMENTO

I

MOBILIÁRIO

Durante o ano de 2002, procedeu-se à revisão do regime jurídico dos

fundos de investimento imobiliário. Desta forma, foi publicado pelo

Ministério das Finanças em 20 de Março o Decreto-Lei nº 60/2002, que

pretendeu dotar o regime jurídico de acrescida simplicidade e

flexibilidade, sem prejuízo de medidas de rigor e inovação. Este diploma

restringe-se às questões essenciais de regime, tendo a Comissão do

Mercado de Valores Mobiliários, através do seu Regulamento

nº 08/2002, procedido ao seu desenvolvimento por via regulamentar.

Nesta legislação é efectuada uma distinção entre as exigências a aplicar

aos fundos abertos e fechados e, dentro destes, aos fundos objecto de

subscrição pública, de subscrição particular e aos “fundos mistos”.

Colocou-se à disposição da indústria, um instrumento que,

apresentando as possibilidades de investimento intermédias entre os

fundos abertos e os fundos fechados, permite associar aos capitais de

um núcleo estável de investidores predominantemente institucionais,

recursos captados junto do público e reembolsáveis a todo o tempo de

acordo com um regime próximo do das obrigações emitidas por

sociedades anónimas.

(18)

2. E

NDIVIDAMENTO

B

ANCÁRIO

O Decreto-Lei nº 60/2002 de 20 de Março, veio permitir no seu artigo

48º que os fundos de investimento fechados objecto de oferta particular

de subscrição podem endividar-se até um limite de 30% do respectivo

activo total, sendo que o valor dos imóveis não pode representar menos

do que 80% do activo total do fundo de investimento. Adicionalmente, o

artigo 27º do mesmo Decreto-Lei, vem indicar que é especialmente

vedado aos fundos de investimento a oneração por qualquer forma dos

seus valores, excepto para a obtenção de financiamento, dentro dos

limites acima indicados.

3. N

OVO

R

EGULAMENTO DE

G

ESTÃO

O Fundo encontra-se presentemente a proceder à actualização do seu

regulamento de gestão, o qual havia sido actualizado pela última vez em

25 de Outubro de 2001. Esta actualização pretende incorporar todas as

alterações que foram originadas pela recente revisão do regime jurídico.

4. S

OCIEDADE

I

MOBILIÁRIA DA

E

STRELA

O Decreto-Lei nº 60/2002 estabelece no seu artigo 25º que o activo de

um fundo de investimento apenas pode ser constituído por imóveis e, a

título acessório, por liquidez, sem prejuízo de que a CMVM possa definir,

por regulamento, outros valores que possam integrar o activo de um

fundo de investimento.

(19)

O regulamento nº 08/2002 da CMVM vem ainda acrescentar que os

fundos de investimento imobiliário podem ainda deter unidades de

participação de fundos de investimento imobiliário.

Adicionalmente, o mesmo Decreto-Lei indica ainda que a possibilidade de

detenção de participações em sociedades imobiliárias está

completamente afastada por razões de transparência.

Desta forma, e analisando o activo do fundo, verifica-se a existência de

uma participação na Sociedade Imobiliária da Estrela, S.A., cuja

liquidação ou alienação terá de ser efectuada até 18 de Junho de 2003.

5. M

UDANÇA DE

ROC

E

A

UDITOR

(20)

VI – PERSPECTIVAS PARA 2003

Da análise efectuada ao mercado e às características da empresa, foram

definidas as seguintes linhas de desenvolvimento estratégico para o ano de

2003:

Conclusão dos investimentos em curso;

Orientação dos novos investimentos para as zonas prime-rate, tipo

Expo, “centro de Lisboa” e zonas nobres do Porto;

Aproveitamento de oportunidades de investimento, centrando as

mesmas em património de rendimento de prime-rate;

Aumento a médio-longo prazo da componente rendimento da

carteira;

Manutenção do carácter generalista do Fundo, embora com uma

componente significativa de escritórios;

Estudo de novos nichos de mercado, como o da recuperação de

imóveis;

Realização de aumentos de capital anuais iguais ao valor dos

rendimentos distribuídos;

Utilização do endividamento bancário para potenciar o crescimento

do Fundo;

Manutenção do Fundo Imodesenvolvimento como um dos fundos

independentes com a melhor performance de rendibilidade;

(21)

VI – PERSPECTIVAS PARA 2003

Pela Sociedade Gestora

O Conselho de Administração

Eng. João Manuel de Mello Franco

Presidente

Dr. João Fraga de Azevedo Charters Monteiro

Vogal

Dr. Manuel Miranda da Mota

Vogal

Dr. António Carlos Ahrens Teixeira Esteves

Vogal

Dr. Vasco Fernandes Pereira Valente

Vogal

Dr. José António Arez Romão

Vogal

Dr. Ricardo Serrão Franco Schedel

(22)

(23)

(24)

(25)

(26)

(27)

(28)

(29)

(30)

(31)

(32)

(33)

(34)

MAGALHÃES, NEVES E ASSOCIADOS

SOCIEDADE DE REVISORES OFICIAIS DE CONTAS INSCRIÇÃO N.º 95

REGISTO NA CMVM nº 223 NIPC 502 558 610

CERTIFICAÇÃO LEGAL DAS CONTAS E RELATÓRIO DE AUDITORIA

(Montantes expressos em Euros)

Introdução

1. Nos termos da legislação aplicável, apresentamos a Certificação Legal das Contas e Relatório de

Auditoria sobre a informação financeira contida no Relatório de Gestão e as demonstrações

financeiras anexas do exercício findo em 31 de Dezembro de 2002 do Fundo de Investimento

Imobiliário Fechado Imodesenvolvimento (Fundo), as quais compreendem o balanço em 31 de

Dezembro de 2002 que evidencia um total de 276.696.936 Euros e capital do Fundo de 261.617.392

Euros, incluindo um resultado líquido de 7.526.375 Euros, as demonstrações de resultados e dos

fluxos monetários do exercício findo naquela data e o correspondente anexo.

Responsabilidades

2. É da responsabilidade do Conselho de Administração da Imopólis – Sociedade Gestora de Fundos de

Investimento Imobiliário, S.A. (Sociedade Gestora): (i) a preparação de demonstrações financeiras

que apresentem de forma verdadeira e apropriada a posição financeira do Fundo, o resultado das suas

operações e os seus fluxos monetários; (ii) que a informação financeira histórica seja preparada de

acordo com os princípios contabilísticos geralmente aceites e que seja completa, verdadeira, actual,

clara, objectiva e lícita, conforme exigido pelo Código dos Valores Mobiliários; (iii) a adopção de

políticas e critérios contabilísticos adequados e a manutenção de um sistema de controlo interno

apropriado; (iv) a informação de qualquer facto relevante que tenha influenciado a sua actividade,

posição financeira ou resultados.

3. A nossa responsabilidade consiste em examinar a informação financeira contida nos documentos de

prestação de contas acima referidos, incluindo a verificação se, para os aspectos materialmente

relevantes, é completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita, conforme exigido pelo Código dos

Valores Mobiliários, competindo-nos emitir um relatório profissional e independente baseado no

nosso exame.

Âmbito

4.

O exame a que procedemos foi efectuado de acordo com as Normas Técnicas e as Directrizes de

Revisão / Auditoria da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, as quais exigem que este seja

planeado e executado com o objectivo de obter um grau de segurança aceitável sobre se as

demonstrações financeiras estão isentas de distorções materialmente relevantes. Este exame incluiu a

verificação, numa base de amostragem, do suporte das quantias e informações divulgadas nas

demonstrações financeiras e a avaliação das estimativas, baseadas em juízos e critérios definidos pelo

Conselho de Administração da Sociedade Gestora, utilizadas na sua preparação. Este exame incluiu,

igualmente, a apreciação sobre se são adequadas as políticas contabilísticas adoptadas e a sua

divulgação, tendo em conta as circunstâncias, a verificação da aplicabilidade do princípio da

(35)

MAGALHÃES, NEVES E ASSOCIADOS

Opinião

5. Em nossa opinião, as demonstrações financeiras referidas no parágrafo 1 acima, apresentam de

forma verdadeira e apropriada, em todos os aspectos materialmente relevantes, a posição financeira

do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Imodesenvolvimento em 31 de Dezembro de 2002, o

resultado das suas operações e os seus fluxos monetários no exercício findo naquela data, em

conformidade com os princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal para o sector e a

informação financeira nelas constante é, nos termos das definições incluídas nas directrizes

mencionadas no parágrafo 4 acima, completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita.

Ênfases

6. O balanço em 31 de Dezembro de 2001 e as demonstrações de resultados e dos fluxos monetários do

exercício então findo são apresentados para efeitos comparativos de acordo com os requisitos de

publicação de contas. Dado que fomos nomeados Revisor Oficial de Contas do Fundo em 2002, as

demonstrações financeiras para o exercício de 2001 não foram por nós examinadas e,

consequentemente, não expressamos qualquer opinião sobre as mesmas.

7. Em 31 de Dezembro de 2002, o Fundo possui uma participação financeira correspondente à totalidade

do capital social da Imobiliária da Estrela, S.A. De acordo com o disposto no Decreto-Lei nº 60/2002,

de 20 de Março, o Fundo não pode deter este activo, dispondo até Junho de 2003 para regularizar esta

situação.

Lisboa, 25 de Fevereiro de 2002

____________________________________________

Magalhães, Neves e Associados, SROC

(36)

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO IMODESENVOLVIMENTO ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2002 (Montantes expressos em Euros)

INTRODUÇÃO

O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Imodesenvolvimento (Fundo) foi constituído pela Portaria nº74/93 de 11 de Março de 1993, do Ministério das Finanças, sob a designação de Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Império, em 23 de Março de 1993, tendo sido constituído em 17 de Outubro de 1994. Trata-se de um Fundo de investimento imobiliário fechado, constituído por subscrição particular, pelo período inicial de dez anos contados a partir da data da sua constituição, prorrogável por períodos subsequentes iguais ou diferentes do inicial desde que aprovado pelos participantes e pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários. Nos termos da Lei e do Regulamento de Gestão do Fundo, este será essencialmente composto por um conjunto de activos imobiliários e por outros valores mobiliários, legalmente autorizados.

O Fundo é administrado, gerido e representado pela Imopólis – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. (Sociedade Gestora), sendo as funções de entidade depositária (depositário) asseguradas pelo Banco Comercial Português, S.A..

As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário. As notas cuja numeração se encontra ausente não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas.

BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS

As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e regulamentação complementar emitida por esta entidade.

As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes:

a) Especialização de exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu recebimento ou pagamento.

b) Comissão de gestão

A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração dos serviços de gestão do seu património que lhe são prestados pela Sociedade Gestora.

Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1,2%, sobre o valor líquido global do Fundo, sendo paga mensalmente e registada na rubrica de “Comissões” (Nota 18).

c) Comissão de depósito

Correspondem às comissões que o Fundo paga à entidade depositária do Fundo (Banco Comercial Português, S.A.), sendo calculada diariamente sobre o valor do património líquido do Fundo e paga mensalmente, mediante a aplicação das seguintes taxas parcelares:

Valor líquido Taxa

do Fundo Anual

Até 5.000.000 Euros 0,200%

De 5.000.000 a 20.000.000 Euros 0,075%

(37)

d) Imóveis

Os imóveis adquiridos pelo Fundo são registados de acordo com os pagamentos efectuados, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados, uma vez que deverão reflectir o seu valor venal, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido caso fossem vendidos em condições normais de mercado.

De acordo com o Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, as aquisições de bens imóveis e as respectivas alienações devem ser precedidas dos pareceres de, pelo menos, dois peritos independentes inscritos na CMVM, dispondo de um regime transitório de inscrição até final de 2004, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o Banco Depositário.

Os imóveis são avaliados com uma periodicidade bianual e sempre que ocorra uma alteração significativa no seu valor. A valorização de cada um dos imóveis é definida pela Sociedade Gestora, sendo reanalisada anualmente por comparação do seu valor contabilístico com o resultante das avaliações dos citados peritos independentes, devendo o valor contabilístico estar compreendido no intervalo entre o valor de aquisição e a média aritmética simples das avaliações periciais.

As mais ou menos-valias que resultam do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são reconhecidas no Capital do Fundo como “Ajustamentos em imóveis”, tendo como contrapartida as rubricas “Mais-valias” e “Menos-valias” do activo.

As mais ou menos-valias geradas na alienação de imóveis são reflectidas na demonstração de resultados do exercício em que os mesmos são vendidos, sendo determinadas com base na diferença entre o valor de venda e o seu custo de aquisição. Simultaneamente, são anulados os ajustamentos favoráveis ou

desfavoráveis incluídos no Capital do Fundo, por contrapartida das rubricas “Mais-valias” e “Menos-valias” do activo.

Os imóveis destinam-se, principalmente, a arrendamento. As rendas são reconhecidas como proveitos no ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente registadas na rubrica “Receitas com proveito diferido” (Nota 17).

e) Participações em sociedades imobiliárias

As participações financeiras em sociedades imobiliárias encontram-se registadas ao custo de aquisição. De acordo com o Decreto Lei nº 60/2002, de 20 de Março e com o regulamento a CMVM nº 8/2002, os Fundos de Investimento Imobiliários não podem deter participações em sociedades imobiliárias, devendo regularizar esta situação até Junho de 2003.

f) Unidades de participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido do património do Fundo, pelo número de unidades de participação subscritas. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, nomeadamente, unidades de participação, ajustamentos em imóveis e

resultado líquido do período.

A Fundo distribui rendimentos aos subscritores de unidades de participação do Fundo uma vez por ano em data e valor a estabelecer anualmente por decisão da Sociedade Gestora.

(38)

g) Provisões para rendas vencidas

As provisões para rendas vencidas destinam-se a fazer face ao não recebimento das rendas, sendo calculadas com base nas rendas vencidas há mais de três meses.

h) Taxa de supervisão

(39)

1. AVALIAÇÕES

Em 31 de Dezembro de 2002, a diferença entre o valor contabílistico e a média dos valores de avaliação é como segue:

Média dos

Área Valor valores das Valia

Imóvel (m2) contabilístico avaliações potencial

Terrenos não urbanizados

Rua do Alecrim,28 a 30/ Rua Ant. Maria Cardoso,1 a 7, Lisboa (a) 5.000 20.420.055 20.579.550 159.495

Quinta da Beloura, Estr. de Albarraque, Lote EC - 1, Sintra 3.145 934.975 1.059.800 124.825

Conj. Prédios rústicos sitos no local denominado

Cabeço do Gato, Porto Salvo, Oeiras 99.700 20.665.500 20.665.500

-Conj. Prédios sitos no local denominado Casalinho, Pousos, Leiria 66.000 14.660.100 14.660.100

-Conj. Prédios em Linda-a-Velha 6.629 3.972.845 4.307.000 334.155

60.653.475 61.271.950 618.475

Construções arrendadas

Avª. Alfredo da Silva,32 a 32B, C.C. Alfredo da Silva, Lj. 8, Barreiro 470 380.828 437.650 56.822

Rua Santana à Lapa, 150 a 150B, Lj. r/c, Lisboa 770 506.428 728.350 221.922

Rua Dr. António Elvas, 88 a 88C, Feijó 480 355.990 430.450 74.460

Rua Bernardo Francisco da Costa, 4/4A e 6/6A, Almada 470 483.120 644.050 160.930

Estrada de Benfica, 402 a 402B, Lj. r/c e galeria 2º piso, Lisboa 550 498.009 675.400 177.391

Rua Dr. Aresta Branco, 17 a 17G, Lj. Dta. r/c, Costa da Caparica 300 315.920 420.650 104.730

Avª. Gago Coutinho, Lt. 1 A, Galiza, São João do Estoril 918 394.473 460.700 66.227

Estrada Nacional 11, 3 a 7, Lj. Dta. e Esq., Baixa da Banheira 350 292.651 346.600 53.949

Prç. da República, 49 e 49A, r/c Dto., Sacavém 280 204.477 249.500 45.023

Rua D. Maria II, 2 a 12, cave, Cacém 720 497.509 660.050 162.541

Rua de Timor, Lt. 120, r/c Dto., Olival Basto 400 255.509 298.800 43.291

Rua Mário Graça, 13 a 19, r/c Esq., Rio de Mouro 430 320.771 404.050 83.279

Avª. Miguel Bombarda, 108, r/c, Queluz 550 285.086 377.550 92.464

Largo Rafael Bordalo Pinheiro, nº 20 a 26, Lisboa 2.308 3.877.130 3.929.900 52.770

Largo da Quinta Grande, 19 a 19D r/c Bloco E e r/c Bloco F, Barreiro 478 242.197 308.650 66.453

Largo da República, Edifício Galerias Adro, 5, Lj. 10, Vialonga 305 328.918 379.650 50.732

Avª. do Uruguai, 20 a 20B, r/c, Benfica, Lisboa 257 240.350 240.350

-Rua Domingos Sequeira, 74 a 74C, Lj., Campo de Ouriqe,Lisboa 132 242.392 271.400 29.008

Avª. Arriaga, 75, Conj. Monumental do Infante, Funchal 243 624.550 624.550

-R. D. Luís I, 19 a 19 C, 4º, Lisboa 550 847.785 1.172.300 324.515

Rua José Elias Garcia, 27 a 27B, r/c, Barreiro 187 201.734 208.850 7.116

Avª. da Liberdade, 144/156, 2ª cave, Lisboa 1.650 1.085.516 1.162.950 77.434

Avª. General Norton de Matos, C. Empresarial Torres de Lisboa,

3º A, 3º B, 3º C e 3º D, incluindo 20 Lugares de Estacionamentos 934 2.024.686 2.451.715 427.029

Avª. da República,99 a 99 D, r/c, Lisboa 95 49.700 49.700

-Edifícios Suécia I, II e III, Av. do Forte, 3, Carnaxide, Oeiras 9.164 50.531.427 52.488.550 1.957.123

Estrada da Outurela, 118, Carnaxide, Oeiras 38.375 38.886.206 42.717.300 3.831.094

Avª. 24 de Julho,24 a 24 B e R. D. Luís I, 19 a 19 C, r/c e c/v, Lisboa 2.957 6.860.680 7.626.565 765.885

Edifício Atlas Copco e Suécia IV, Avª. do Forte, 3, Carnaxide, Oeiras 11.308 16.750.620 17.078.400 327.780

Avª. das Descobertas, Alto da Barra, Oeiras 4.620 8.707.240 8.832.150 124.910

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, r/ c B 369 838.791 830.671 (8.120)

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, r/ c C 34 77.257 77.369 112

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 1º A, B, C e D 934 2.041.793 2.126.972 85.179

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 6º A, B, C e D 934 2.069.385 2.042.663 (26.722)

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 7º A, B, C e D 934 2.096.977 2.088.797 (8.180)

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 8º A, B, C e D 934 2.096.977 2.099.072 2.095

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 15º 882 1.986.608 1.949.146 (37.462)

(40)

Média dos

Área Valor valores das Valia

Imóvel (m2) contabilístico avaliações potencial

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 5 arrecadações 109 99.330 106.149 6.819

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 25 Lug. de estacionamento - 402.841 387.395 (15.446)

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 3 Lug. de estacionamento - 49.665 47.846 (1.819)

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 4 arrecadações 88 82.776 90.033 7.257

Estrada Nacional 10, Qtª. da Godinha, Sobralinho, V. F. Xira 11.800 3.813.750 3.813.750

-Estrada Nacional 10, Km 17, Coina, Barreiro 1.716 606.803 855.950 249.147

Edifício Picoas, Bloco 4, Lisboa 4.200 13.238.500 13.238.500

-166.102.383 175.736.405 9.634.022

Construções devolutas

Avª. Dr. Lourenço Peixinho, 262 a 264A, r/c, Aveiro 650 700.750 700.750

-Avª. D. Afonso Henriques, 1046/50/52/58, r/c, Matosinhos 310 325.250 325.250

-Rua Padre José Estevens Dias,12/16, Pinhal Novo 366 303.755 346.850 43.095

Avª. Sacadura Cabral, 42 a 48, Penafiel 800 519.450 519.450

-Alto do Duque, Lote 7, Miraflores, Algés, Oeiras 8.000 6.672.084 7.183.000 510.916

Campo Grande, 13 a 13B, Lisboa 2.900 5.715.300 5.715.300

-Rua Garcia da Orta, 13, Lj. 1ª cave, Almada 520 532.900 532.900

-Rua José Carvalho Araújo, Edif. Regata, Cascais 3.194 7.181.815 7.647.050 465.235

21.951.304 22.970.550 1.019.246

248.707.162 259.978.905 11.271.743

2. CAPITAL DO FUNDO

O património do Fundo está titulado através de unidades de participação iguais com um valor base de 4,99 Euros cada, conferindo aos seus titulares um direito de propriedade sobre os valores do Fundo, proporcional ao número de unidades de participação detidas.

O movimento no capital do Fundo durante o exercício de 2002 foi o seguinte:

Ajustamentos Resultados Transfe- Resultado

Descrição 31-12-2001 Subscrições em imóveis distribuídos rências do exercício 31-12-2002

Unidades de participação 148.661.511 27.912.982 - - - - 176.574.493

Variações patrimoniais 35.297.917 11.848.964 - - - - 47.146.881

Resultados transitados 978.662 - - - (130.695) - 847.967

Resultados distribuídos (3.844.984) - - (5.664.000) 3.844.984 - (5.664.000)

Resultado líquido do exercício 3.714.289 - - - (3.714.289) 7.526.375 7.526.375

Ajustamentos em imóveis 24.821.794 - 10.363.882 - - - 35.185.676

209.629.189 39.761.946 10.363.882 (5.664.000) - 7.526.375 261.617.392

Número de unidades de participação 29.803.957 5.596.043 - - - - 35.400.000

Valor das unidades de participação 7,03 - - - 7,39

Durante o exercício de 2001 e após aprovação por parte da CMVM, teve início um aumento de capital do Fundo, de 27.000.000 unidades de participação para 36.000.000 unidades de participação, reservado aos participantes, o qual teve a sua conclusão em 28 de Fevereiro de 2002, tendo sido colocadas 8.400.000 unidades de

(41)

Em 31 de Dezembro de 2002, os detentores das unidades de participação, eram os seguintes: Número de

unidades

subscritas Montante

Fundos geridos por AF Investimentos 8.064.752 40.226.691

Fundos geridos por Previsão 7.306.695 36.445.684

Fundos geridos por Futuro 6.968.813 34.760.333

Fundos geridos por SGFP CGD 4.000.000 19.951.939

Fundos geridos por SGFP Banco de Portugal 3.002.363 14.975.741

Gan Portugal Vida - Companhia de Seguros 1.970.673 9.829.687

Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social 1.392.889 6.947.709

Fundos geridos por BPI Pensões 1.290.941 6.439.194

MONAF – Montepio Nacional das Farmácias 460.887 2.298.897

Fundos geridos por S.G.F. 302.172 1.507.229

Fundos geridos por Gan Portugal Vida 223.332 1.113.977

Fundação Luso-Americana para o Desenvolvimento 179.100 893.348

Fundos geridos por Império Imobiliária, S.G.I.I. 100.403 500.809

Fundos geridos por Abeille-Vie 66.969 334.040

Fundos geridos por MC Pensões 35.011 174.635

Gan Portugal Seguros 30.000 149.640

Fundos geridos por ESAF 5.000 24.940

35.400.000 176.574.493

(42)

3. INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM IMÓVEIS

Em 31 de Dezembro de 2002, a carteira de imóveis tem a seguinte decomposição:

Área Data das Valor das Valor do

Imóvel (m2) Adiantamentos avaliações avaliações imóvel

Terrenos não urbanizados

Rua do Alecrim,28 a 30/ Rua Ant. Maria Cardoso,1 a 7, Lisboa (a) 5.000 - 11-2002 19.359.100 20.420.055

12-2002 21.800.000

Quinta da Beloura, Estr. de Albarraque, Lote EC - 1, Sintra 3.145 - 11-2002 1.069.600 934.975

12-2002 1.050.000

Cabeço do Gato, Porto Salvo, Oeiras 99.700 - 11-2002 20.831.000 20.665.500

12-2002 20.500.000

Conj. Prédios sitos no local denominado Casalinho, Pousos, Leiria 66.000 - 11-2002 14.220.200 14.660.100

12-2002 15.100.000

Conj. Prédios em Linda-a-Velha 6.629 - 11-2002 4.358.000 3.972.845

09-2002 4.256.000

- 60.653.475

Avª. Alfredo da Silva,32 a 32B, C.C. Alfredo da Silva, Lj. 8, Barreiro 470 - 11-2002 460.300 380.828

12-2002 415.000

Rua Santana à Lapa, 150 a 150B, Lj. r/c, Lisboa 770 - 11-2002 756.700 506.428

12-2002 700.000

Rua Dr. António Elvas, 88 a 88C, Feijó 480 - 11-2002 440.900 355.990

12-2002 420.000

Rua Bernardo Francisco da Costa, 4/4A e 6/6A, Almada 470 - 11-2002 678.100 483.120

12-2002 610.000

Estrada de Benfica, 402 a 402B, Lj. r/c e galeria 2º piso, Lisboa 550 - 11-2002 700.800 498.009

12-2002 650.000

Rua Dr. Aresta Branco, 17 a 17G, Lj. Dta. r/c, Costa da Caparica 300 - 11-2002 441.300 315.920

12-2002 400.000

Avª. Gago Coutinho, Lt. 1 A, Galiza, São João do Estoril 918 - 11-2002 456.400 394.473

12-2002 465.000

Estrada Nacional 11, 3 a 7, Lj. Dta. e Esq., Baixa da Banheira 350 - 11-2002 363.200 292.651

12-2002 330.000

Prç. da República, 49 e 49A, r/c Dto., Sacavém 280 - 11-2002 254.000 204.477

12-2002 245.000

Rua D. Maria II, 2 a 12, cave, Cacém 720 - 11-2002 685.100 497.509

12-2002 635.000

Rua de Timor, Lt. 120, r/c Dto., Olival Basto 400 - 11-2002 302.600 255.509

12-2002 295.000

Rua Mário Graça, 13 a 19, r/c Esq., Rio de Mouro 430 - 11-2002 418.100 320.771

12-2002 390.000

Avª. Miguel Bombarda, 108, r/c, Queluz 550 - 11-2002 410.100 285.086

12-2002 345.000

Largo Rafael Bordalo Pinheiro, nº 20 a 26, Lisboa 2.308 - 11-2002 3.859.800 3.877.130

12-2002 4.000.000

Largo da Quinta Grande, 19 a 19D r/c Bloco E e r/c Bloco F, Barreiro 478 - 11-2002 288.500 242.197

12-2002 328.800

Largo da República, Edifício Galerias Adro, 5, Lj. 10, Vialonga 305 - 11-2002 375.600 328.918

12-2002 383.700

Avª. do Uruguai, 20 a 20B, r/c, Benfica, Lisboa 257 - 11-2002 255.700 240.350

12-2002 225.000

Rua Domingos Sequeira, 74 a 74C, Lj., Campo de Ouriqe,Lisboa 132 - 11-2002 282.800 242.392

12-2002 260.000

Avª. Arriaga, 75, Conj. Monumental do Infante, Funchal 243 - 11-2002 631.100 624.550

12-2002 618.000

R. D. Luís I, 19 a 19 C, 4º, Lisboa 550 - 11-2002 1.244.600 847.785

(43)

Rua José Elias Garcia, 27 a 27B, r/c, Barreiro 187 - 11-2002 217.700 201.734

12-2002 200.000

Avª. da Liberdade, 144/156, 2ª cave, Lisboa 1.650 - 11-2002 1.225.900 1.085.516

12-2002 1.100.000

Avª. General Norton de Matos, C. Empresarial Torres de Lisboa,

3º A, 3º B, 3º C e 3º D, incluindo 20 Lugares de Estacionamentos 934 - 11-2002 2.253.429 2.024.686

12-2002 2.650.000

Avª. da República,99 a 99 D, r/c, Lisboa 95 - 11-2002 49.400 49.700

12-2002 50.000

Edifícios Suécia I, II e III, Av. do Forte, 3, Carnaxide, Oeiras (1) 9.164 - 11-2002 50.977.100 50.531.427

12-2002 54.000.000

Estrada da Outurela, 118, Carnaxide, Oeiras (1) 38.375 - 11-2002 43.934.600 38.886.206

12-2002 41.500.000

Avª. 24 de Julho,24 a 24 B e R. D. Luís I, 19 a 19 C, r/c e c/v, Lisboa 2.957 - 11-2002 7.745.630 6.860.680

12-2002 7.507.500

Edifício Atlas Copco e Suécia IV, Avª. do Forte, 3, Carnaxide, Oeiras (1) 11.308 - 11-2002 17.456.800 16.750.620

12-2002 16.700.000

Avª. das Descobertas, Alto da Barra, Oeiras 4.620 - 11-2002 8.864.300 8.707.240

12-2002 8.800.000

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, r/ c B 369 - 11-2002 869.985 838.791

12-2002 791.356

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, r/ c C 34 - 11-2002 84.890 77.257

12-2002 69.848

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 1º A, B, C e D 934 - 11-2002 2.003.599 2.041.793

12-2002 2.250.344

12-2002 2.145.456

12-2002 2.164.840

12-2002 2.156.480

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 15º 882 - 11-2002 1.879.324 1.986.608

12-2002 2.018.968

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 20 Lug. de estacionamento - - 11-2002 301.564 309.028

12-2002 309.060

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 5 arrecadações 109 - 11-2002 99.000 99.330

12-2002 115.435

12-2002 402.900

12-2002 48.222

Av. Gen. Norton de Matos, Torres de Lx, 4 arrecadações 88 - 11-2002 89.383 82.776

12-2002 90.682

Estrada Nacional 10, Qtª. da Godinha, Sobralinho, V. F. Xira 11.800 - 11-2002 3.927.500 3.813.750

12-2002 3.700.000

Estrada Nacional 10, Km 17, Coina, Barreiro 1.716 - 11-2002 852.800 606.803

12-2002 859.100

Edifício Picoas, Bloco 4, Lisboa 4.200 - 11-2002 12.551.900 13.238.500

09-2002 13.925.100

- 166.102.383

Avª. Dr. Lourenço Peixinho, 262 a 264A, r/c, Aveiro 650 - 11-2002 701.500 700.750

12-2002 700.000

Avª. D. Afonso Henriques, 1046/50/52/58, r/c, Matosinhos 310 - 11-2002 325.500 325.250

12-2002 325.000

Rua Padre José Estevens Dias,12/16, Pinhal Novo 366 - 11-2002 329.400 303.755

(44)

Avª. Sacadura Cabral, 42 a 48, Penafiel 800 - 11-2002 528.900 519.450

12-2002 510.000

Alto do Duque, Lote 7, Miraflores, Algés, Oeiras 8.000 - 11-2002 7.466.000 6.672.084

12-2002 6.900.000

Campo Grande, 13 a 13B, Lisboa 2.900 - 11-2002 5.580.600 5.715.300

12-2002 5.850.000

Rua Garcia da Orta, 13, Lj. 1ª cave, Almada 520 - 11-2002 501.800 532.900

12-2002 564.000

Rua José Carvalho Araújo, Edif. Regata, Cascais 3.194 - 11-2002 7.502.600 7.181.815

12-2002 7.791.500

- 21.951.304

Adiantamentos por compra de imóveis

Largo do Chiado, 9 a 12 2.100 1.970.965

1.970.965

-1.970.965 248.707.162

(1) – Estes imóveis no seu conjunto constituem um empreendimento designado por “Suécia”.

O Fundo já foi notificado por parte do inquilino que pretende cessar o arrendamento dos imóveis designados “Av. General Norton de Matos, Torres de Lisboa” entre Dezembro de 2002 e Fevereiro de 2003. As

avaliações reportadas a 31 de Dezembro de 2002 já reflectem esta situação.

A generalidade dos imóveis arrendados têm contratos de arrendamento que se vencem ou são objecto de renegociação em 2003.

O conjunto de prédios rústicos designados “Cabeço do gato” correspondem a um conjunto de terrenos para os quais existe um projecto de escritórios e habitação. Neste momento encontram-se concluídas as

infraestruturas, estando o Fundo a equacionar o futuro do empreendimento.

O conjunto de prédios designado “Casalinho”, sito em Leiria, corresponde a uma área comercial para a qual existia um contrato de promessa de arrendamento. O Fundo foi já notificado por parte do futuro inquilino da sua desistência.

O movimento no imobilizado durante o exercício de 2002, pode ser resumido como segue:

Descrição 31-12-2001 Aquisições Alienações Transferências Reavaliações 31-12-2002

Terrenos 16.399.752 10.777.177 - 25.496.945 - 52.673.874

Construções 149.983.515 38.835.263 (2.474.221) (25.496.945) - 160.847.612

Ajustamentos (Nota 2) 24.821.794 - - - 10.363.882 35.185.676

191.205.061 49.612.440 (2.474.221) - 10.363.882 248.707.162

Em 3 de Outubro de 2002, o Fundo alienou um terreno para construção sito na Avenida Columbano Bordalo Pinheiro. A operação teve as seguintes características:

Valor de venda 2.992.790

Custo de aquisição 2.474.221

(45)

Durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2002, as aquisições correspondem a despesas relativas à construção e desenvolvimento dos seguintes imóveis:

Despesas de

Valor de construção e

Imóvel Aquisição desenvolvimento Outros Total

Projectos de construção

Rua do Alecrim,28 a 30/ Rua Ant. Maria Cardoso,1 a 7, Lisboa - 4.839.407 - 4.839.407

Quinta da Beloura, Estr. de Albarraque, Lote EC - 1, Sintra - 493 - 493

Cabeço do Gato, Porto Salvo, Oeiras - 1.959.500 - 1.959.500

Avª. Columbano Bordalo Pinheiro, Lt."A", Lisboa - 44.788 - 44.788

Conj. Prédios sitos no local denominado Casalinho, Pousos, Leiria - 7.375.513 - 7.375.513

Conj. Prédios em Linda-a-Velha 3.730.220 242.625 - 3.972.845

3.730.220 14.462.326 - 18.192.546

Largo Rafael Bordalo Pinheiro, nº 20 a 26, Lisboa 3.828.900 48.230 - 3.877.130

R. D. Luís I, 19 a 19 C, 4º, Lisboa - 16.889 - 16.889

Avª. da República,99 a 99 D, r/c, Lisboa - 5.683 - 5.683

Edifícios Suécia I, II e III, Av. do Forte, 3, Carnaxide, Oeiras - 1.825.504 - 1.825.504

Estrada da Outurela, 118, Carnaxide, Oeiras - 2.331.741 - 2.331.741

Avª. 24 de Julho,24 a 24 B e R. D. Luís I, 19 a 19 C, r/c, Lisboa - 27.881 (411.345) (383.464)

Edifício Atlas Copco e Suécia IV, Avª. do Forte, 3, Carnaxide, Oeiras - 2.938.443 - 2.938.443

Avª. das Descobertas, Alto da Barra, Oeiras - 269.196 - 269.196

Edifício Picoas, Bloco 4, Lisboa 13.353.942 - - 13.353.942

17.182.842 7.463.567 (411.345) 24.235.064

Alto do Duque, Lote 7, Miraflores, Algés, Oeiras - 3.016 - 3.016

Rua José Carvalho Araújo, Edif. Regata, Cascais 7.181.814 - - 7.181.814

7.181.814 3.016 - 7.184.830

(46)

Durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2002, foram efectuadas as seguintes reavaliações ao valor dos imóveis:

Imóvel Projectos de construção

Rua do Alecrim, 28 2.712.684

Cabeço do Gato - Porto Salvo (477.308)

Casalinho -Pousos Leiria (982.061)

1.253.315 Construções

Avª do Forte, 3 - Carnaxide 8.389.333

Edificio Suécia IV 1.890.138

Estrada da Outurela - Carnaxide 1.091.755

Avª Columbano Bordalo Pinheiro (360.980)

Rua Garcia da Orta, 13 - Almada (25.663)

Av. Sacadura Cabral - Penafiel (31.062)

Av. Arriaga, 75 - Funchal (278.321)

Av. Lour. Peix. - Aveiro (50.678)

Avª Uruguai, 20 - Benfica (9.380)

Avª Afonso Henriques - Matosinhos (121.638)

Campo Grande, 13 - Lisboa (22.595)

Alverca - Previdente (318.140)

Avª da República, 99 - Lisboa (71.891)

Avª Gen. Norton Matos, r/c B (59.010)

Avª Gen. Norton Matos, 1 - A,B,C, D (143.643)

Avª Gen. Norton Matos, Est.20 (21.741)

Avª Gen. Norton MAtos, 5 arre (6.988)

Avª Gen. Norton Matos, r/c C (5.435)

Avª Gen. Norton Matos, 8 - A,B,C,D (147.525)

Avª Gen. Norton de Matos,15 (139.761)

Avª Gen. Norton Matos, 25 - L.Est. (28.340) Avª Gen. Norton Matos, 6 - A,B,C,D (145.584) Avª Gen. Norton Matos, 7 - A,B,C,D (147.525) Avª Gen. Norton Matos, 3 - L.Est. (3.494)

Avª Gen. Norton Matos, 4 arre. (5.823)

Picoas Plaza (115.442)

9.110.567 10.363.882

Em 31 de Dezembro de 2002, o Fundo tinha celebrado um contrato promessa da compra de um imóvel com as seguintes características:

Valor de Valor Valor da

Imóvel compra adiantado renda mensal

Largo do Chiado, 9 a 12 4.489.181 1.970.965 26.696

(47)

4. CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES

Em 31 de Dezembro de 2002 a carteira de títulos do Fundo tinha a seguinte composição: Mais e

menos Juros Valor

Descrição Quantidade Divisa Cotação valias decorridos global

Carteira de títulos Unidades de participação

Fundos de Investimento Imobiliário 837.192 Euro 6,0721 557.063 - 5.083.514

O Fundo detém 837.192 unidades de participação do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Imosocial, correspondente a cerca de 10% das unidades de participação deste Fundo, as quais foram adquiridas por 4.526.451 Euros.

Em 31 de Dezembro de 2002, os dados mais relevantes extraídos das demonstrações financeiras do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Imosocial são:

Total do activo 56.386.895

Total do capital do Fundo 50.884.989

Resultado líquido do exercício 1.564.390

Unidades de participação em circulação 8.380.000

Valor unitário 6,0721

A rubrica “Participações em sociedades imobiliárias” é integralmente composta por uma participação financeira correspondente à totalidade do capital social da Imobiliária da Estrela, S.A.. Esta participação encontra-se registada ao custo de aquisição.

Em 31 de Dezembro de 2002, os dados mais relevantes extraídos das demonstrações financeiras não auditadas da Imobiliária da Estrela são:

Total do activo 5.411.059

Total do capital próprio 5.320.063

Resultado líquido do exercício 11.478

O Fundo tem esta participação registada ao custo de aquisição. No entanto, dispõe de duas avaliações independentes dos terrenos da Imobiliária da Estrela que indicam que o valor do capital próprio corrigido será superior ao custo de aquisição.

7. DISPONIBILIDADES

O movimento nas rubricas de disponibilidades durante o exercício de 2002 foi o seguinte:

(48)

Em 31 de Dezembro de 2002 os depósitos a prazo tinham a seguinte composição:

Data de Taxa de

Vencimento Juro Valor

Caixa Económica Montepio Geral, S.A. 08/01/2003 4,00% 3.000.000

Caixa Económica Montepio Geral, S.A. 05/01/2003 3,65% 2.067.000

---

5.067.000

=======

8. RENDAS VENCIDAS

Em 31 de Dezembro de 2002, as rendas vencidas tinham o seguinte detalhe:

Entidade Total

Indústrias Metálicas Previdente 1.574.518 GCBE - Soc. Gestora Investimento 358.213 Telecel - Comunicações Pessoais 172.758

Novis Telecom, SA 121.679

Milénio Aberto 91.543

Intersis Automação 91.000

Fresenius Pharma Portugal, Lda 59.623

Roche Fortuné 48.573

SGG 43.757

Imopólis - S.G.F.I.I., SA 40.141

Pfizer Adams 36.601

Constância Editores 34.558

Brisa - Auto Estradas de Portugal 33.639

Coltel. Telecomunicações 30.711

Executive Jets, Lda. 30.202

Virgol - Serv. Conv., SA 25.364

2P Logistica 25.277

P15 Projectos e Obras LDA. 24.312

Soponata 23.524

Outros 229.675

3.095.668

As rendas recebidas e não cobradas têm a seguinte decomposição por antiguidade:

(49)

11. PROVISÕES

Durante o exercício de 2002, o movimento na rubrica de provisões foi o seguinte:

Saldo Saldo

Inicial Reforço Redução final

(Nota 14)

Provisões para rendas vencidas 1.312.544 1.270.568 ( 357.982 ) 2.225.130

======= ======= ====== =======

12. IMPOSTOS E TAXAS

Nos termos do disposto no artigo 22º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os rendimentos dos fundos de investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional são objecto de um regime específico de tributação em sede de IRC, relativamente a cada tipo de rendimento auferido, de forma autonomizada:

Rendimentos prediais

Os rendimentos prediais (rendas) são tributados autonomamente a uma taxa de 20%, a qual incide sobre o valor das rendas auferidas, após dedução dos encargos de conservação e de manutenção que tenham sido efectivamente suportados e estejam devidamente documentados.

Mais-valias prediais

As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis são tributadas autonomamente à taxa de 25%. No entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa base anual é passível de imposto, pelo que a taxa efectiva é de 12,5%.

Não são registados impostos diferidos passivos relativos às mais-valias líquidas potenciais que foram registadas por via da reavaliação dos imóveis em carteira.

Outros rendimentos

No tocante às mais-valias que não as decorrentes da alienação de imóveis, a sua tributação é efectuada autonomamente, à taxa de 10%, nas mesmas condições que se verificariam caso o respectivo titular fosse uma pessoa singular residente em território português, sendo que a referida taxa incide sobre a diferença positiva entre as mais e as menos-valias obtidas em cada ano.

(50)

Durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2002, os impostos suportados apresentam a seguinte composição :

Impostos indirectos -

Imposto do selo 165.923

Taxas 108.012

Outros impostos indirectos 565

--- 274.500 --- Impostos directos -

Rendimentos prediais (Nota 16) 2.252.195

Aplicações financeiras 107.910

Mais valias (Nota 16) 64.643

--- 2.424.748 --- 2.699.248 ======== 13. RESPONSABILIDADES DE E COM TERCEIROS

Em 31 de Dezembro de 2002 as responsabilidades com e de terceiros por operações a prazo tinham o seguinte detalhe:

Tipo de responsabilidade Montante

Operações a prazo de compra - Imóveis (Nota 3) 4.489.181

Operações a prazo de venda - Imóveis (Nota 16) (27.324.902)

(22.835.721)

14. CONTAS DE TERCEIROS – ACTIVO Estas rubricas têm a seguinte composição:

Rendas vencidas e não cobradas (Nota 8) 3.095.668

Provisão para rendas vencidas (Nota 11) ( 2.225.130 )

--- 870.538 ---

Outros devedores:

Fundo Mello Imobiliário 18.227

Outros 1.668

--- 19.895 --- Sector público administrativo:

Imposto a recuperar 2.347.174

(51)

15. CONTAS DE REGULARIZAÇÃO - ACTIVO Estas rubricas têm a seguinte composição: Proveitos a receber:

Aplicações financeiras 23.334

--- Despesas com custo diferido:

Seguros 35.329

Imposto sobre juros de aplicações financeiras ( 4.667 )

Outras despesas diferidas 384

--- 31.036 ===== Outras contas de regularização:

Valores a regularizar de imóveis 5.254.330

IVA dedutível 1.292.288 Documentos a emitir 139.801 Documentos em falta 92.817 Outros 25.892 --- 6.805.128 --- 6.859.498 =======

A rubrica “Valores a regularizar de imóveis” corresponde ao imposto sobre o valor acrescentado dedutível, relativo a construções em curso para os quais a Sociedade efectuou um pedido de renúncia de isenção de IVA. Este valor é regularizado nas declarações mensais de imposto sobre o valor acrescentado, por abatimento ao imposto a ser liquidado nas rendas desses imóveis. Em 31 de Dezembro de 2002, esta rubrica tinha a seguinte composição:

Valor

Suécia III 1.731.761

Estrada da Outurela 1.407.578

Alto do Duque, Ribeira Algés 1.119.875

Suécia IV 1.002.763

Outros valores a regularizar ( 7.647 )

---

5.254.330

=======

A rubrica de “IVA dedutível” corresponde a despesas de reparação, conservação e condomínios incorridas nos imóveis para os quais o Fundo efectuou pedidos de renúncia de isenção de IVA. Este valor é

(52)

A rubrica “Documentos a emitir” corresponde sobretudo a facturas de fornecedores para os quais o Fundo aguarda a recepção de notas de crédito.

A rubrica “Documentos em falta” corresponde sobretudo a facturas que foram pagas mas para as quais o Fundo ainda não dispõe do documento de suporte ou para os casos em que os centros de custo das mesmas ainda não foi determinado.

16. CONTAS DE TERCEIROS - PASSIVO Estas rubricas têm a seguinte composição: Rendimentos a pagar a participantes:

Rendimentos de 2002 1.855.427

Rendimentos de anos anteriores 418.504

--- 2.273.931 --- Comissões a pagar: Comissão de gestão 543.328 --- Sector Público Administrativo:

Imposto a pagar 775.215

---

Adiantamento por venda de imóveis 9.663.246

--- Outras contas de credores:

Credores de fornecimentos e serviços externos 149.581

Cardoso Botelho 104.748 Imopólis 56.414 Outros 7.547 --- 318.290 --- 13.574.001 ======== A rubrica “Rendimentos a pagar a participantes” corresponde a rendimentos aprovados para distribuição, cujos subscritores ainda não reclamaram o recebimento junto do Banco Depositário. Os rendimentos a distribuir referentes ao exercício de 2002 e de anos anteriores foram regularizados durante o mês de Janeiro de 2003.

Em 31 de Dezembro de 2002, a rubrica de “Adiantamento por venda de imóveis” tinha a seguinte composição por imóvel:

Valor de Adiantamento

Imóvel venda recebido

Rua do Alecrim, 28 a 30, Lisboa (Terraços de Bragança) 23.334.516 9.563.486

Quinta da Beloura 997.596 99.760

--- ---

27.324.902 9.663.246

======== ========

(53)

Imposto apurado nas rendas (Nota 12) 2.252.195

---

A deduzir:

- Retenções na fonte em rendas efectuadas por terceiros ( 203.227 )

- Imposto devolvido a participantes ( 1.338.396 )

--- ( 1.541.623 )

---

A acrescer:

- IRC sobre mais valias (Nota 12) 64.643

---

Total de deduções/acréscimos ( 1.476.980 )

---

Imposto a pagar 775.215

====== 17. CONTAS DE REGULARIZAÇÃO - PASSIVO

Esta rubrica tem a seguinte composição: Custos a pagar:

Custos a pagar de imóveis 291.229

Comissão de depositário 26.511

--- 317.740 --- Receitas com proveito diferido:

Rendas recebidas antecipadamente 1.187.802

--- 1.505.534 ======= 18. COMISSÕES

Esta rubrica apresenta a seguinte composição: Outras operações correntes:

Comissão de gestão 3.012.082

Comissão de depósito 102.102

---

3.114.184

(54)

19. FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS Esta rubrica tem a seguinte composição:

Conservação e reparação 910.826

Água e electricidade 620.818

Higiene e limpeza 583.719

Vigilância e segurança 579.055

Promoção e publicidade 540.885

Administração e gestão de condomínios 303.946

Seguros 135.668 Despesas bancárias 67.822 Contencioso e notariado 61.255 Estudos e projectos 48.360 Jardinagem 43.599 Avaliações 37.185 Peritagem técnica 35.700 Recolha de lixo 30.909 Outros 46.455 --- 4.046.202 ======= 20. JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS

Esta rubrica tem a seguinte composição:

Juros de depósitos a prazo 540.203

Juros de mora de rendas 173.436

--- 713.639 ====== 21. GANHOS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E VALORES MOBILIÁRIOS

Ganhos na carteira de títulos 155.148

--- Ganhos na alienação de imóveis:

- Terreno sito na Avenida Columbano Bordalo Pinheiro (Nota 3) 518.569

(55)

22. RENDIMENTO DE IMÓVEIS

Esta rubrica corresponde às rendas sobre os imóveis arrendados. 23. OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES

Gestão de condomínios 1.022.881

Outros proveitos 1.179.049

--- 2.201.930 =======

A rubrica “Outros proveitos” inclui 963.837 Euros relativos a indemnizações recebidas pelo Fundo relativos a rescisões de contratos de arrendamento.

24. PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS Esta rubrica tem a seguinte composição:

Ganhos de exercícios anteriores 404.747

Outros ganhos eventuais 3.307