Fundos de
Investimentos
sumário
6. Conclusão ____________________________________________ 10
1. O que são fundos imobiliários? _____________________________3
3. Estratégias _____________________________________________ 6
2. Como funciona? ________________________________________ 5
4. Vantagens ______________________________________________ 7
5. Tributação ______________________________________________ 9
1. O que são Fundos Imobiliários?
Fundos Imobiliários são fundos que investem em imóveis e/ou papéis de renda fixa lastreados em imóveis, onde um grupo de investidores é formado com o objetivo de aplicar recursos em negócios imobiliários, podendo
financiar o desenvolvimento de empreendimentos ou imóveis já
construídos como edifícios comerciais, shoppings e hospitais. Existem, porém, fundos que não investem em imóveis diretamente, comprando cotas de outros fundos imobiliários ou que investem em papéis de renda fixa que financiam o mercado imobiliário, sendo o papel mais famoso chamado Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), que dá ao titular o direito de receber pagamentos de algum empreendimento.
De forma simples: são imóveis para locação ou venda que podem ser adquiridos ou construídos pelo fundo, títulos de renda fixa ou cotas de
outros fundos imobiliários. De acordo com a porcentagem de investimento, os fundos podem ser classificados em Fundos de Tijolo, Fundos de
Desenvolvimento Imobiliário, Fundos de Papel ou Fundos de Fundos. Esses fundos servem como um facilitador para o acesso ao investimento de
imóveis e como tradicionalmente o brasileiro opta por investimentos com lastro real, as perspectivas para o desenvolvimento deste mercado se mostram positivas.
Fundos de Tijolo: Fundo que investe em ativos reais, que geram renda
através de aluguéis e podem ser afetados pelos clássicos riscos imobiliários como vacância, inadimplência, entre outros. Exemplo: Shopping Centers, Lajes Corporativas, Galpões Industriais, Imóveis Residenciais, agências
4
Fundos de Papel: Fundo que compra, majoritariamente, papéis de renda fixa com lastro em empreendimentos imobiliários como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI) que dão direito ao titular de receber pagamentos do empreendimento imobiliário. bancárias, escolas, universidades, hospitais, hotéis e flats.
Fundos de Desenvolvimento: Fundo que tem como principal objetivo comprar uma área, construir e vender os imóveis em busca do lucro da operação para os investidores. Exemplo: Incorporadoras
Fundos de Fundos: Fundos que compram cotas de outros fundos imobiliários.
2. como funciona?
Os Fundos de Investimento Imobiliários são fundos fechados, ou seja, eles possuem um número limitado de cotas e não permitem a entrada e saída esporádica de cotistas. Em seu período de constituição, esses fundos abrem para captação de investimentos por um período determinado cujo findo o período de captação, não são aceitos novos cotistas ou novos aportes. Sendo possível apenas caso o gestor decida aumentar o patrimônio do fundo, emitindo novas cotas com um novo período de captação.
Resgates não são permitidos durante a vigência do fundo, ocorrendo
apenas no encerramento da operação do fundo. Para que seja resgatado o valor investido, o poupador deve vender suas cotas para outro investidor, o popular mercado secundário, sendo esta a única forma de tornar-se cotista de um fundo fechado ou aumentar a participação em um fundo fora do período de captação. Todas essas operações ocorrem dentro do sistema de Bolsa de Valores, na B3, sendo estes fundos negociados da mesma forma que ações o são, ou seja, o preço dos fundos imobiliários pode variar de acordo com a expectativa do mercado em relação ao desempenho do fundo.
3. estratégias
6
Dentro dos investimentos em fundos imobiliários vemos, de forma predominante, dois tipos de estratégias:
a) Criar valor: Investidores que compram os ativos em busca da valorização da cota e vendê-la posteriormente com ágio, como o que é feito com
ações, comprar barato para vender caro, porém como fundos de
investimento imobiliário tem uma volatilidade menor que as ações, faz com que muitos investidores optem por utilizar este tipo de ativo.
b) Criar renda: O investidor busca um complemento de renda, onde todo mês será pago uma quantia em relação ao preço da cota, chamado
Dividendo. Com isso, cria-se a condição de complemento de salário, lembrando que esse valor pago é isento de imposto de renda desde que satisfaça as condições descritas na parte de Tributação deste e-Book.
4. vantagens
Diversificação: Ao investir em fundos imobiliários é possível participar de um fundo com diversos ativos, sejam eles papéis, imóveis, inquilinos, sem ter a necessidade de desembolsar milhões para ter a mesma condição de diversificação já que uma carteira bem diversificada reduz o seu risco de um determinado investimento não desempenhar da forma esperada e outro superar as expectativas. Já ouviu falar que não se deve colocar todos os ovos na mesma cesta?
Burocracia: Em Fundos de Investimento Imobiliários não há necessidade de papelada, visitar imóveis, envolvimento com inquilinos, vacância, pois há um gestor capacitado para cuidar de todos esses problemas para você,
restando a você apenas receber os aluguéis. E também o fato de que para vender um imóvel leva tempo, existem custos do corretor, ITBI, a
dificuldade de encontrar um comprador, escrituras, reforma, cobrança; nos FIIs isso não ocorre, pois as cotas são negociadas em Bolsa de Valores. Liquidez: Há a facilidade de vender suas cotas de um dia para o outro, Baixo custo: Para investir diretamente em um imóvel seria necessário algumas centenas de milhares de reais enquanto para comprar um fundo de investimento imobiliário que possui um ou mais imóveis pode custar apenas algumas centenas ou milhares de reais. Por exemplo: Na data de 31/05/2019 o Fundo VRTA11 (Fator Verita) custa 142,00 reias por cota enquanto comprar um apartamento de classe média pode chegar a custar R$400.000,00, dependendo do acabamento até mais.
8
Ativos de Primeira Linha: Imóveis de fundos imobiliários costumam ser de padrão elevado, com bons inquilinos. Dificilmente uma pessoa física teria condição financeira de comprar um shopping ou um edifício corporativo de padrão elevado.
Isenção de Imposto de Renda: Os rendimentos pagos por fundos
imobiliários costumam ser isentos de imposto de renda para pessoa física. sendo que existem corretoras como a XP Investimentos, que isentaram a taxa de corretagem para negociação desse produto. Restando apenas o Imposto de Renda. O mesmo não se observa com um imóvel fixo pela maior dificuldade de se encontrar um comprador. Na Bolsa de Valores, o valor vendido entra em sua conta em D+2.
Ciclos Econômicos: Vale ressaltar que ao se observar uma queda na taxa básica de juros do país, investidores aumentam seu apetite ao risco e buscam investimentos com maior retorno, considerando fundo de investimento imobiliário um investimento de renda variável com
pagamentos mensais, o investidor se sente mais confortável de aportar neste tipo de investimento como mostra a seguinte comparação:
IFIX: Índice de Fundos de Investimento Imobiliário
Ou seja, claramente o investimento em fundos imobiliários cresce
vertiginosamente em períodos de corte na taxa de juros como se observa nesse novo ciclo econômico mundial que nos inserimos a partir de
junho/2019.
SELIC: Taxa básica de juros brasileira, referência no mercado. Estipulada pelo Comitê de Política Monetária
5. tributação
Esta é uma das principais vantagens de se investir em fundos imobiliários, pois após a instituição dos Fundos de Investimento Imobiliário em 1993 ocorreu a isenção do imposto de renda sobre o rendimento de fundos imobiliários para pessoas físicas em 2005. Para ter seus rendimentos
isentos de IR, o Fundo Imobiliário deve ter suas cotas negociadas em Bolsa de Valores ou mercado de Balcão Organizado e ter, no mínimo, 50 cotistas, além disso, o cotista beneficiado não pode ter mais de 10% das cotas do fundo.
Importante ressaltar que os lucros com operações de compra e venda de Fundos Imobiliários são tributados em 20% não existindo a isenção de IR para vendas até R$20.000,00, como corre para ações, porém é possível compensar lucros com prejuízos dentro do ano contábil.
6. conclusão
10
Estamos iniciando uma fase de recuperação do mercado imobiliário, onde com este tipo de investimento é possível você acessar os melhores imóveis do mercado com um baixo custo, sem burocracia e com agilidade, isto tem sido observado pelo mercado considerando que em Fevereiro de 2018 o número de investidores era 133.610, já em janeiro de 2019 o número saltou para 230.710, um aumento de 72,68% sendo que destes investidores
65,67% são de pessoas físicas. Aliado a uma rentabilidade que supera a Renda Fixa, como em 2016 que o Indice de Fundos Imobiliários subiu 31,73% frente a um CDI acumulado de 14,07% e um IPCA de 6,40%. Portanto é possível utilizar Fundos de Investimento Imobiliário para atingir diversos objetivos, seja diversificação, seja rentabilidade, realizando um planejamento financeiro e uma análise do perfil de investir, é possível utilizar este instrumento para obter uma carteira mais rentável que a de Renda Fixa, acessando um mercado de renda variável com menos
volatilidade que o acionário e ainda assim tendo uma garantia real que pode ser um imóvel ou direito de recebimento de pagamentos dos melhores imóveis e inquilinos do país.
Criamos nossa própria inteligência com análises, relatórios e
informações do mercado e contamos com uma equipe altamente qualificada. Assim, geramos sinergia, combinando diferentes
visões e especialidades em uma rotina de trocas que ajuda a construir cada uma de nossas estratégias.
A Axis Investimentos é um escritório credenciado à XP Investimentos, maior corretora de valores independente da América Latina, com sede na cidade de Pelotas. A Axis surgiu
em 2018 com o propósito de levar aos investidores a melhor da região, a partir de pilares como: assessoria de investimentos
