ÍNDICE
1. INTRODUÇÃO ... 2
2. SISTEMAS DE EXECUÇÃO ... 3
3. PROGRAMA DE AÇÕES NOS ESPAÇOS CENTRAIS E HABITACIONAIS A CONSOLIDAR (SUOPG) ... 4
3.1. REESTRUTURAÇÃO DO SOLO URBANO ... 4
3.2. ENCARGOS DE URBANIZAÇÃO ... 5
4. MODELO DE REDISTRIBUIÇÃO DE BENEFÍCIOS E ENCARGOS ... 5
4.1. MECANISMOS DE PEREQUAÇÃ0 ... 5
4.2. DISTRIBUIÇÃO DE BENEFÍCIOS ... 6
4.3. CEDÊNCIAS E COMPENSAÇÕES ... 7
4.4. REPARTIÇÃO DOS ENCARGOS DE URBANIZAÇÃO E PLANO DE FINANCIAMENTO ... 8
1. INTRODUÇÃO
A área de intervenção do Plano de Pormenor do Aterro da Boavista Poente (PPABP), localizada na freguesia da Misericórdia, abrange 4,7 hectares e é delimitada a sul pela Avenida 24 de julho, a norte pela Calçada Marquês de Abrantes, pelo Largo do Conde Barão e pela Rua da Boavista, a nascente pela Rua do Instituto Industrial e a poente pela Avenida D. Carlos I.
A norte, os quarteirões marginais à Calçada Marquês de Abrantes e ao Largo do Conde Barão, são caracterizados por pequenas parcelas, ocupadas maioritariamente por edifícios de 3 ou 4 pisos. A sul, a zona de intervenção encontra-se ocupada predominantemente por edifícios de génese industrial degradados, devolutos e integra um conjunto de parcelas "vazias" em resultado da anterior demolição de edifícios, apresentando uma estrutura cadastral funcional, de configuração longitudinal e perpendicular ao rio, relacionada com a génese industrial deste aterro.
Na área do Plano, o espaço público encontra-se desqualificado, embora, recentemente, o município já tenha promovido obras de requalificação do mesmo na envolvente imediata, nomeadamente através do reperfilamento e da repavimentação da Avenida 24 de julho e da requalificação do Largo do Conde Barão.
O PPABP pretende promover a regeneração e reconversão urbana da área na continuidade do Plano de Pormenor do Aterro da Boavista Nascente, em vigor desde 2012, tendo como objetivos os seguintes:
a) Promover a regeneração e reconversão urbanística de uma área da cidade atualmente desarticulada e parcialmente ocupada por edifícios industriais degradados, obsoletos e devolutos;
b) Contribuir para a afirmação de uma nova polaridade urbana no Aterro da Boavista, enquanto oportunidade de regeneração do tecido histórico envolvente e suportada num modelo de compactação urbana;
c) Contribuir para o incremento e a reabilitação da função habitacional;
d) Promover a recuperação dos interiores dos quarteirões como espaços de utilização coletiva através da criação de espaços públicos qualificados e de percursos pedonais que promovam a mobilidade suave e a vivência urbana;
e) Promover e valorizar a relação com a frente ribeirinha;
f) Racionalizar e ordenar a circulação e o estacionamento automóvel, reduzindo o tráfego de atravessamento com a consequente melhoria da qualidade ambiental. Para este efeito, o Plano prevê um conjunto de ações consideradas estratégicas, cuja execução importa programar e assegurar.
De acordo com o artigo 102.0
do Decreto-Lei n.0
80/2015, de 14 de maio- que procedeu à revisão do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) -, o presente relatório constitui-se assim como um elemento de acompanhamento do PPABP, no âmbito do qual:
a) são identificados os sistemas de execução do Plano;
b) são estimados os encargos urbanísticos inerentes à concretização do Plano e definidas as respetivas prioridades de execução;
c) são estruturadas as ações de compensação e de redistribuição de benefícios e encargos resultantes da execução do Plano;
d) são identificados os meios e sujeitos responsáveis pelo financiamento das ações programadas;
e) é ponderada a sustentabilidade económica e financeira do Plano.
2. SISTEMAS DE EXECUÇÃO
O Plano de Pormenor do Aterro da Boavista Poente abrange na sua totalidade solo urbano mas compreende espaços com naturezas e características distintas.
Tendo em consideração o grau de urbanização do solo urbano e o grau de consolidação morfotipológica, a área do plano integra:
a) espaços consolidados centrais e habitacionais, que correspondem a um tecido urbano infraestruturado e predominantemente ocupado, que se pretende preservar e valorizar;
b) espaços centrais e habitacionais a consolidar, que abrangem uma área industrial obsoleta e ocupada com construções degradadas bem como espaços intersticiais que se pretendem reconverter e regenerar.
De acordo com o PPABP, nos espaços consolidados privilegia-se a conservação e reabilitação do edificado existente com respeito pelas morfologias e tipologias urbanas, a compatibilização dos usos e a qualificação do espaço público. Nestas áreas, e atenta a sua natureza consolidada, a execução do Plano será efetuada fora de sistema de execução, realizando-se diretamente por meio de operações urbanísticas tal como definidas no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.
Nos espaços a consolidar, o Plano prevê um conjunto de ações estratégicas com vista à sua
reconversão urbanística e funcional, incluindo a demolição das velhas estruturas, a estruturação de uma ocupação urbana edificada qualificada com espaços destinados à estrutura ecológica municipal, e ainda a criação e reforço de infraestruturas urbanísticas destinadas a servir os espaços urbanos e os novos edifícios.
Tendo em consideração a relevância das ações previstas- que passam, nomeadamente pela integração de áreas a afetar a espaços verdes e de utilização coletiva, a infraestruturas e a equipamentos coletivos - e de modo a assegurar a justa repartição de benefícios e encargos pelos proprietários abrangidos, nos espaços centrais e habitacionais a consolidar a execução do Plano deve ser desenvolvida no âmbito da subunidade operativa de planeamento e gestão (SUOPG), delimitada na Planta de implantação, através do sistema de iniciativa dos interessados.
No sistema de iniciativa dos interessados, a execução do Plano deve ser promovida pelos proprietários ou pelos titulares de outros direitos reais relativos a prédios abrangidos, ficando estes obrigados a prestar ao município a compensação devida de acordo com as regras estabelecidas no Plano e em regulamento municipal. Os direitos e obrigações dos participantes são definidos por contrato de urbanização, cabendo aos particulares a redistribuição dos benefícios e encargos resultantes da execução do Plano entre todos os proprietários e titulares de direitos inerentes à propriedade abrangidos pela referida SUOPG.
3. PROGRAMA DE AÇÕES NOS ESPAÇOS CENTRAIS E HABITACIONAIS A CONSOLIDAR (SUOPG) 3.1. REESTRUTURAÇÃO DO SOLO URBANO
Nos espaços centrais e habitacionais a consolidar- delimitados como SUOPG e abrangendo uma área de 23.381 m2- o Plano prevê a reestruturação da propriedade, através da realização de uma operação de loteamento que, garantindo a coerência funcional e de forma urbana bem como a adequada articulação com o espaço consolidado preexistente, terá por efeito:
a) a constituição de quatro lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à
edificação urbana (Parcelas B, C, D e E), nos quais se prevê a construção de novos edifícios, perpendiculares ao rio, com um máximo de 9 pisos acima do solo;
b) a cedência de áreas para espaços verdes públicos no interior dos novos quarteirões, de uma parcela destinada a equipamentos de utilização coletiva (Parcela A) e de áreas para infraestruturas viárias (na Rua do Instituto Industrial).
Assim, através de uma operação de reparcelamento do solo urbano, as 12 parcelas de terreno originárias- de dimensão variável -serão agrupadas e, posteriormente, dividas dando origem quatro novas parcelas de dimensões e capacidade edificatórias similares, conforme quadros seguintes:
ID dos prédios
Proprietários Área da Parcela*
originários (m2)
% Q3.3 Perípetro-Empreendimentos Imobiliários, SA 854,00 5,78% Q3.4 Perípetro-Empreendimentos Imobiliários, SA 500,00 3,38% Q5.2 Perípetro- Empreendimentos Imobiliários, SA 2000,00 13,53% Q5.3 Perípetro-Empreendimentos Imobiliários, SA 1000,00 6,77% Q5.4 Perípetro- Empreendimentos Imobiliários, SA 1423,00 9,63% Q5.5 Perípetro-Empreendimentos Imobiliários, SA 1636,00 11,07% Q5.6 Perípetro-Empreendimentos Imobiliários, SA 914,00 6,18% Q5.7 Perípetro-Empreendimentos Imobiliários, SA 970,00 6,56% Q5.8 Perípetro- Empreendimentos Imobiliários, SA 972,00 6,58% Q6.1 Perípetro-Empreendimentos Imobiliários, SA 3075,68 20,81% Q6.2 Perípetro-Empreendimentos Imobiliários, SA 1081,60 7,32% Q6.3 Amélia de Jesus Marques Nogueira, Áurea Maria Marques Nogueira e Maria Fernanda Marques Nogueira Cardoso Simões
352,00 2,38% TOTAL 14778,28 100,00% QUADRO 1 -IDENTIFICAÇÃO DOS PRÉDIOS ORIGINÁRIOS
ID dos novos
Área da parcela/ Superfície máxima prédios lote (m2) de pavimento (m2)
Parcela B 2181 8971
Parcela C 1930 8765
Parcela D 1998 8847
Parcela E 2318 10147
TOTAL 8427 36730
QUADRO 2 -IDENTIFICACj\0 DOS PRÉDIOS RESULTANTES DA OPERACj\0 DE TRANSFORMACÃO FUNDIÁRIA
Espaços verdes e de utilização coletiva
Equipamentos coletivos (Parcela A)
Infraestruturas viárias {arruamentos e estacionamento) QUADRO 3- DESCRIC,ÃO DAS PARCELAS A CEDER
3.2. ENCARGOS DE URBANIZAÇÃO
3947 1354 1050,28
Os encargos de urbanização correspondem a todos os custos previstos no Plano com a criação e remodelação de infraestruturas urbanísticas, designadamente arruamentos viários e pedonais, redes de esgotos e de abastecimento de água, eletricidade, gás, e telecomunicações, e ainda espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva.
Pela sua relevância estratégica destacam-se as seguintes obras de urbanização:
a) o desvio do coletor de drenagem que atualmente atravessa propriedades privadas, de forma a que o mesmo passe a integrar no domínio público municipal;
b) o reforço das restantes redes de infraestruturas em gerais, de modo a adequar o seu dimensionamento e/ou capacidade às necessidades geradas pelas novas construções;
c) o reperfilamento e/ou repavimentação dos arruamentos- nomeadamente da Rua. D. Luís I, da Rua do Instituto Industrial, da Rua Cais do Tojo, do Boqueirão do Duro -como medida de requalificação do espaço público e de redução do ruído;
d) a criação de espaços verdes públicos.
4. MODELO DE REDISTRIBUIÇÃO DE BENEFÍCIOS E ENCARGOS
4.1. MECANISMOS DE PEREQUAÇÃO
Nos espaços consolidados, com exceção das obras gerais de requalificação do espaço
público, as intervenções não requerem uma planificação prévia para além da decorrente da conceção inerente ao projeto e à sua articulação e integração com a envolvente, nas quais se
prevê a aplicação de mecanismos indiretos de perequação compensatória, nomeadamente,
através do pagamento das taxas urbanísticas e das compensações legalmente devidas, nos termos definidos em regulamento municipal.
Nos espaços a consolidar - pela sua dimensão, pela natureza e impacto das operações
previstas e ainda, pelo facto de, nos termos do Plano, estar prevista a disponibilização de solo privado para espaços verdes públicos e equipamentos coletivos indispensáveis à satisfação das necessidades atuais e futuras - justifica-se a aplicação de mecanismos diretos de perequação.
Assim, nos espaços centrais e residenciais a consolidar, procurando assegurar a justa e
equitativa redistribuição dos benefícios e encargos resultantes da execução do PPABP- e
tendo presente os objetivos enunciados no n.0
2 do artigo 176.0
do RJIGT -,nos termos do regulamento do Plano está prevista a adoção dos seguintes mecanismos de perequação:
a) o estabelecimento de um índice de edificabilidade;
c) a repartição dos encargos de urbanização.
4.2. DISTRIBUIÇÃO DE BENEFÍCIOS
Nos espaços centrais e habitacionais a consolidar, o desenho urbano estabelecido no Plano prevê 3673Qm2 de superfície de pavimento, fixando em 2,5 o respetivo índice de edificabilidade o qual corresponde ao quociente máximo admitido entre a superfície de pavimento prevista e a área de solo da SUOPG depois excluídas as áreas que, à data da entrada em vigor do Plano, integram o domínio público e que, nos termos do Plano, mantêm essa natureza.
O valor dos benefícios atribuídos a cada proprietário será assim o resultado da diferença entre:
a) a edificabilidade abstrata a atribuir a cada proprietário, expressa em metros quadrados de superfície de pavimento, e que corresponde ao produto do índice de edificabilidade pela área total de terreno detida inicialmente por cada proprietário (dentro dos limites da SUOPG);
b) o direito concreto de construção, expresso em metros quadrados, e que corresponde
à superfície máxima de pavimento atribuída a cada proprietário em conformidade com o desenho urbano e os correspondentes parâmetros urbanísticos estabelecidos no Plano.
No âmbito do presente relatório prevê-se uma equivalência entre a edificabilidade abstrata e o direito concreto de construção e, ainda que as partes possam acordar entre si noutros termos, na adjudicação dos lotes resultantes do processo de reparcelamento do solo urbano deve procurar-se, sempre que possível, que os direitos concretos de construção de cada proprietário se concretizem no antigo prédio do mesmo titular ou na sua proximidade
Área das parcelas Edificabilidade Direito concreto Parcelas onde serão Valor dos beneficias
Proprietário abstrata de construção concretizados os (m2 de superfície de
(m2 de superfície de (m2 de superfície direitos concretos pavimento a pavimento) de pavimento) de construção compensar)
%
Perípetro-Empreendimentos 14426,28 97,62% 35855,14 35855,14 Parcelas B, C, De E 0,00
Imobiliários, SA
Parcela E 0,00
QUADRO 4-PEREQUAÇÃO DOS DIREITOS DE EDIFICABILIDADE
Contudo, se outra for a redistribuição de edificabilidade acordada entre os proprietários, para efeitos de perequação propõe-se a adoção dos seguintes critérios/princípios de perequação:
a) quando o direito concreto de construção do proprietário for inferior à sua edificabilidade abstrata, o proprietário deve receber uma compensação;
b) quando o direito concreto de construção do proprietário for superior à sua edificabilidade abstrata, o proprietário deve compensar a área de construção correspondente a essa diferença;
c) a compensação deve ser feita tendo por base o valor patrimonial tributário, calculado de acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, acrescido de 20% e depois de deduzidos, na respetiva proporção, os custos das obras de urbanização em função das respetivas estimativas e o valor da TRIU calculado de acordo com o regulamento municipal;
d) os montantes gerados pela perequação entre todos os proprietários da área da SUOPG devem compensar-se, de forma que o valor correspondente aos pagamentos a efetuar equilibre o valor dos recebimentos a que haja lugar
e) a compensação é devida no momento do controlo prévio da operação urbanística As partes poderão contudo acordar entre si noutros termos, devendo os direitos e obrigações ser devidamente regulados por contrato de urbanização.
4.3. CEDÊNCIAS E COMPENSAÇÕES
Para efeitos de perequação intraplano (a realizar a nível municipal), aplicam-se:
a) os parâmetros de dimensionamento das áreas de cedência para espaços verdes e de utilização coletiva e para equipamentos de utilização coletiva definidos no artigo 88.0
do regulamento do Plano Diretor Municipal, nos termos do qual, nos espaços centrais e habitacionais a consolidar delimitados como polaridade urbana, devem ser cedidos para aqueles fins 30m2 por cada 1 0Qm2 de superfície de pavimento;
b) os valores mínimos dos parâmetros de dimensionamento das áreas de cedência destinadas a estacionamento de uso público indicados no anexo XI ao regulamento do Plano Diretor Municipal.
Para efeitos de apuramento de eventuais compensações urbanísticas a que deva haver lugar pela dispensa parcial de áreas de cedência destinadas a espaços verdes públicos e equipamentos de utilização coletiva, o cálculo das cedências apenas deve incidir sobre o aumento de superfície de pavimento relativamente à situação legal pré-existente, considerando para o efeito as construções legais pré-existentes entretanto demolidas ou cuja demolição esteja prevista no Plano, desde que em qualquer caso a demolição se fundamente na necessidade de reconversão urbanística e funcional daquela área.
Acresce que, na medida em que os lugares de estacionamento de uso público previstos em estrutura edificada se mantenham em titularidade privada, haverá lugar ao pagamento de uma compensação em numerário nos termos definidos no Plano e em regulamento municipal.
4.4. REPARTIÇÃO DOS ENCARGOS DE URBANIZAÇÃO E PLANO DE FINANCIAMENTO
Na determinação dos encargos de urbanização são consideradas as estimativas de custos apresentadas pela equipa projetista, sintetizadas no quadro seguinte, no qual também se identificam, em função da respetiva utilidade, as entidades responsáveis pela sua execução e financiamento.
Custo unitário Responsabilidade
OBRAS DE URBANIZAÇÃO
(€/m2 ou €/un) Quantidades Valor total pela execução e financiamento 1. Espaços verde públicos
1.1. Zonas verdes permeáveis, sem construção abaixo e acima do solo (excluído o
I
troço sul do Boqueirão do Duro) 40,00 € 1m2 3947 157.880,00 € Privados
Pavimento das áreas de circulação pedonal sobre solo orgânico (troço sul
1.2. Acessos de utilização coletiva aos do Bogueirão do Duro) 50,00 € 1m2 496 24.800,00 € Privados espaços verdes públicos Pavimento das áreas de circulação
pedonal sobre laje (domínio privado com
ónus de utilização pública) 60,00 € 1m2 2844 170.640,00 € Privados
2. Infraestruturas viárias (arruamentos e estacionamento à superfície)
Recuperação do pavimento viário (troço
norte) 20,00 € 1m2 652 13.040,00 € CML
Recuperação do pavimento viário (troço
sul) 20,00 € 1m2 533 10.660,00 € Privados
2.1 Rua do Instituto Industrial Pavimento das áreas de estacionamento
(tro~ sul) 55,00 € 1m2 388 21.340,00 € Privados Pavimento das áreas de circulação
~edonal sobre solo orgânico (tro~ sul) 50,00 € 1m2 679 33.950,00 € Privados Árvores a plantar em caldeira 200,00 € /un 8 1.600,00 € Privados Pavimento para vias mistas, de
2.2. Boqueirão do Duro circulação automóvel condicionada 55,00 € 1m2 636 34.980,00 € Privados Pavimento para vias mistas, de
2.3. Rua do Cais do Tojo circulação automóvel condicionada 55,00 € 1m2 1259 69.245,00 € CML Árvores a plantar em caldeira 200,00 € /un 7 1.400,00 € CML Aplicação de novo pavimento viário
40,00 € 1m2 1317 52.680,00 € Privados Pavimento das áreas de circulação
2.4. Rua D. Luís I pedonal sobre laJe 60,00 € 1m2 195 11.700,00 € Privados Pavimento das áreas de circulação
~edonal sobre solo orgânico 50,00 € 1m2 1799 89.950,00 € Privados Árvores a plantar em caldeira 200,00 € /un 12 2.400,00 € Privados 3. Rede de esgotos
3.1. Desvio do coletor de drenagem existente do domínio privado para o domínio
I
público (Boqueirão do Duro) 356.000,00 € Privados
3.2. Execução de coletores secundários
I
24.000,00 € Privados4. Rede de abastecimento de águas
4.1. Reforço da rede geral de abastecimento de águas
I
€ Privados5. Rede de eletricidade
5.1. Rede de baixa tensão
I
19.350,00 € Privados5.1 Rede de média tensão
I
227.250,00 € Privados5.1. Rede de iluminação pública
I
101.640,00 € Privados6. Rede de gás
6.1. Reforço da rede geral de gás
I
€ Privados7. Rede de telecomunicações
7.1. Reforço da rede geral de telecomunicações
I
73.611,00 € PrivadosPrivado 1.403.771,00 € Fontes de
financiamento Público 83.685,00 € TOTAL 1.487.456,00 € QUADRO 6- SÍNTESE DAS FONTES DE FINANCIAMENTO
Conforme resulta do quadro síntese, os custos com a execução do plano serão no essencial suportados pelos particulares, por se considerar que a remodelação/reforço das respetivas infraestruturas é determinado e destina-se a servir diretamente as novas edificações e espaços urbanos.
Para efeitos de perequação na área da SUOPG, a comparticipação dos proprietários nos custos de urbanização será determinada em função dos direitos concretos de construção, e incluem os custos inerentes ao desvio do coletor que, nos termos do Plano (dentro e fora a da área da SUOPG), deverão ser suportados diretamente pelos proprietários beneficiados com essa desoneração sem a qual a viabilidade da operação de loteamento e de construção de caves nos respetivos terrenos ficaria comprometida.
As partes podem acordar entre si a compra e venda de edificabilidade para efeitos de compensação dos respetivos encargos de urbanização.
Pelo município apenas serão suportados os encargos relativos à recuperação do pavimento viário do troço norte da Rua do Instituto Industrial e à requalificação da Rua do Cais do Tojo, estando igualmente previsto na área de infiuência do Plano, no âmbito de outros programas municipais e sob iniciativa do município, a requalificação da "Calçada Marquês de Abrantes/ Largo Conde Barão/ Rua da Boavista", da Travessa do Cais do Tojo e da Avenida 24 de Julho.
5. SUSTENTABILIDADE ECONÓMICO-FINANCEIRO DO PLANO
Conforme resulta do quadro 6, os investimentos públicos que, no âmbito do Plano de Pormenor, terão de ser assumidos pelo Município são residuais face à globalidade de investimento previsto na área do plano e num valor inferior àquele que resulta do pagamento da "taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas" (TRIU).
Efetivamente, estando estimado em 83.685€ os encargos do município com a realização de obras de urbanização e considerando que de acordo com a fórmula de cálculo constante no "Regulamento Municipal de Taxas Urbanísticas relacionadas com a Atividade Urbanística e Operações Conexas" o valor da TRIU é de cerca de 1.071.518€, é possível concluir pela sustentabilidade financeira dos encargos assumidos pelo Município. Acresce que o valor da TRIU apurado assenta no pressuposto da legalidade das construções pré-existentes entretanto demolidas e que a sua demolição tenha sido autorizada com fundamento na reconversão urbanística da zona, aspeto que sempre terá que ser demonstrado pelo interessado e confirmado em sede de controlo prévio da respetiva operação de loteamento pelos serviços competentes de gestão urbanística da CML.
Neste contexto, os investimentos públicos associados à execução do Plano serão feitos numa base plurianual, não se encontrando calendarizados por questões de flexibilidade estratégica e orçamental, competindo ao Município a gestão das oportunidades e a seleção do momento considerado como desejável à execução das respetivas ações.
Também os encargos da responsabilidade dos particulares no âmbito da operação de loteamento - que incluem, nomeadamente os custos de urbanização com o reperfilamento e repavimentação dos arruamentos existentes, o reforço das infraestruturas do subsolo (incluindo o desvio do coletor) e os custos inerentes à criação dos novos espaços verdes públicos; o valor das compensações urbanísticas; e o valor da TRIU - são financeiramente sustentáveis por representarem apenas cerca de 8% face ao valor de "mercado" projetados dos direitos edificabilidade atribuídos pelo plano de pormenor representando.
Do relatório do Plano de Pormenor do Aterro da Boavista Poente e do presente documento resulta assim que as opções de planeamento consagradas neste instrumento de gestão urbanística - ao nível dos encargos de infraestruturação e das áreas a ceder ao município para equipamentos de utilização coletiva - obedece a critérios de eficiência e de sustentabilidade financeira.
