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Fundo de Investimento Imobiliário Memorial Office
Relatório da Administração
Exercício de 2015
São Paulo, 30 de março de 2016
O Fundo foi constituído em 09 de dezembro de 1996 e iniciou suas operações em 07 de janeiro de 1997 sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração e tendo como objetivo captar recursos junto ao público investidor para incorporar o Edifício Memorial Office o qual foi locado para fins comerciais depois de concluída a construção.
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Principais características do imóvel:
Localização privilegiada situado na Rua Júlio Gonzáles,132 – Barra Funda, próximo a uma das maiores estações intermodal da América Latina: (Metrô / Trens e Estação de Ônibus Municipais e Interestaduais). Está também próximo às principais rodovias de acesso à Capital de São Paulo, Marginais Pinheiros e Tietê e aos Shoppings West Plaza e Bourbon;
Padrão corporativo com fachada imponente e vista privilegiada.
Ar condicionado Central, representando uma economia de energia e de custos de manutenção, refletindo diretamente na taxa de condomínio
1. Ocupação.
Em Dezembro de 2015: 75% de ocupação
2. Desocupação.
Em março/16 o Fundo contratou a empresa Cushman & Wakefield com o objetivo de coordenar os trabalhos de comercialização dos espaços vazios e a vagar, bem como assessorar na definição de estratégias específicas para o empreendimento.
Abaixo detalhamos as unidades disponíveis e as rescisões já notificadas:
Conjuntos Andar Área Data de Rescisão
11 a 14 7º 546 Disponível 91 a 94 15º 546 Disponível 161 a 164 22º 546 Disponível 241 a 244 30º 546 Disponível 211 e 212 27° (metade) 273 Disponível 233 e 234 29° 273 Disponível 153 e 154 21° (metade) 273 Disponível 171 e 174 23° (2/4) 258 Disponível 31 a 84 9° ao 14° 3.276 25/05/2016 111 a 114 17° 546 25/05/2016 131 a 134 19° 546 25/05/2016
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3. Negócios Realizados no Exercício.
Segue abaixo tabela contendo o processo de movimentação das locações e desocupações do Edifício Memorial Office Building:
Mês Evento Andares/conjuntos Área - m² Área - m² vacância
Saldo Início do Exercício 2.730,00 21%
mar/15 Devolução 29° andar (metade) Cjs. 233 e 234 (273,00) 3.003,00 23% abr/15 Devolução 17° andar Cjs 111 a 114 (546,00) 3.549,00 27% jun/15 Locação 17° andar Cjs 111 a 114 546,00 3.003,00 23% set/15 Devolução 27° andar (metade) cjs.211 e 212 (273,00) 3.276,00 25% out/15 Devolução 21° andar (metade) cjs 153 e 154 (273,00) 3.549,00 27% nov/15 Locação 16° andar cjs. 101 a 104 546,00 3.003,00 23% dez/15 Devolução 23° andar (2/4) cjs. 171 e 172 (258,00) 3.261,00 25%
Saldo total final do exercício 3.261,00 25%
4. Programa de Investimentos para o Exercício Seguinte
O imóvel integrante do patrimônio líquido do Fundo já está concluído, portanto, não há previsão de investimentos para o próximo exercício.
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A Administradora mantém um programa permanente de manutenção predial e implementação de melhorias, de forma a garantir a atualização e competitividade do empreendimento.Ao longo dos anos o programa de manutenção e melhorias vem sendo executado exclusivamente com recursos do Fundo de Reserva do próprio condomínio.
Eventualmente a Administradora poderá propor destinação de verbas do Fundo para execução de melhorias que agreguem valor ao imóvel.
5. Eventos Subsequentes
Em 09 de novembro a administradora publicou um Fato Relevante noticiando a decisão de uma das empresas locatárias, ocupante de 8 andares no empreendimento, em rescindir antecipadamente os contratos de locação firmados em 08/03/2012, 19/09/2014 e 01/06/2015 respectivamente, com a devolução de todos os andares locados, totalizando uma área de 4.368m²
Em razão da rescisão antecipada do contrato, será devido pela Locatária o pagamento da multa rescisória de 3 (três) aluguéis cobrados proporcionalmente ao prazo a decorrer da locação tomando como base a data da efetiva devolução do imóvel. A efetiva devolução dos imóveis se dará em 25 de maio de 2016, assim, caso não ocorram novas locações, a partir de 25 de maio de 2016 o índice de vacância passará dos atuais 25% para 54%.
Em janeiro/2016 concluímos a locação com a empresa interessada no 30° pavimento com área de 546/m² localizado no Edifício Memorial Office. O Contrato possui vigência de 3 (três) anos iniciando-se e 19/01/2016.
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6. Contratos de Locação.
No gráfico acima, estamos considerando a locação do 30° pavimento bem como as desocupações futuras conforme item 5 acima.
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7. Conjuntura Econômica e Perspectiva do Mercado Imobiliário para a Região
da Barra Funda.
Segundo a Cushman & Wakefield, o 4° trimestre de 2015 encerrou com 361 mil m² de estoque existente na região da Barra Funda, considerando a categoria de imóveis de Classe B e 152 mil m² de imóveis classe A. No ano de 2015 houve a entrega de 65 mil m² de áreas corporativas AB na região, o que corresponde a um aumento de 15 % do estoque da região. Já para o ano de 2016 a previsão de entrega é de 60 mil m² áreas a qual representara um aumento de 12 % do estoque caso tal entrega seja confirmada. No mercado classe B, a taxa de vacância variou de 14% para 17%, enquanto que na classe A, a variação foi de 11% para 22%, tal variação se justifica pelas novas entregas durante o ano, na região.
A Cushman & Wakefield está revisando os dados e reclassificando edifícios, o que pode afetar os números aqui apresentados.
8. Perspectiva do Administrador para o próximo semestre
O setor imobiliário vem sendo impactado pela retração econômica Brasileira. Tal retração está refletida na lenta absorção por espaços vazios demandados por empresas, por outro lado, a oferta vem sofrendo com forte concorrência. A administradora entende que tal cenário não será diferente para o próximo período, até porque, além da crise econômica, existe uma forte crise política no país, fato que coopera para insegurança por parte dos agentes econômicos quanto à imprevisibilidade futura da economia brasileira. No entanto, mesmo diante das considerações acima, a administradora considera que o imóvel possui um preço competitivo no mercado e que, devido à sua excelente localização bem como seu bom estado de conservação, atualizado tecnologicamente, com visão coorporativa imponente e demais benfeitorias existentes, o ativo possui bom potencial para atrair novos locatários para os espaços vagos e vagar.
O Fundo contratou em março/2016 a empresa Cushman & Wakefield com o objetivo de coordenar os trabalhos de comercialização dos espaços vazios e a vagar, bem como assessorar na definição de estratégias específicas para o empreendimento.
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9. Empresas Ocupantes
10. Quotas Negociadas em Bolsa – FMOF11 (Código ISIN BRFMOFCTF010).
Pregão PreAbe
PreMax
PreMin
PreFec PreMed
Quantidade
negociada
Volume
10/12/2015
100,01
100,01
100,01
100,01
100,12
1.687
168.902,44
11/12/2015
101,00
101,00
98,00
98,00
98,72
840
82.924,80
14/12/2015
99,00
102,99
99,00
102,99
100,99
2
201,98
15/12/2015
100,98
101,99
100,98
101,99
101,16
379
38.339,64
16/12/2015
99,00
100,99
92,50
100,99
96,58
180
17.384,40
17/12/2015
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100
10.000,00
10. Informações Contábeis – POSIÇÃO EM 31-12-2015
Patrimônio Líquido: R$ 92.560.629,17
Total de quotas integralizadas: 508.008 quotas Valor patrimonial da quota: 182,2030
Variação na quota no mês: -2,27%
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Em dezembro/2015 os ativos do fundo classificados como Propriedade para Investimento foram avaliados ao valor justo. Tal avaliação resultou em uma variação negativa de -2,27% no valor da quota patrimonial.Esta avaliação não impactará na distribuição de rendimentos do Fundo.
A avaliação foi realizada por empresa especializada e está demonstrada no item 14 deste relatório.
11. Distribuição de Rendimentos:
No exercício findo em 31 de dezembro de 2015, a Administradora disponibilizou para pagamento de rendimento aos quotistas detentores de quotas do Fundo o montante de R$ 6.223 (R$ 5.664 em 2014) representando 6,58% (7,34% em 2014) do patrimônio líquido médio do exercício.
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12. Evolução do Valor da Cota e Rentabilidade Acumulada:
Variação Valor Patrimônio patrimonial patrimonial Cotas Líquido da cota da cota
Em 31 de dezembro de 2012 508.008 73.553 144,79
Lucro líquido do semestre 3.661 4,98%
Saldo antes da distribuição de rendimentos 508.008 77.214 151,99
Distribuição dos rendimentos -3.724 4,82%
Em 30 de junho de 2013 508.008 73.490 144,66
Lucro líquido do semestre 2.979 4,05%
Saldo antes da distribuição de rendimentos 508.008 76.469 150,53
Distribuição dos rendimentos -2.996 3,92%
Em 31 de dezembro de 2013 508.008 73.473 144,63
Lucro líquido do semestre 2.275 3,10%
Saldo antes da distribuição de rendimentos 508.008 75.748 149,11
Distribuição dos rendimentos -2.286 3,02%
Em 30 de junho de 2014 508.008 73.462 144,61
Lucro líquido do semestre 3.540
Ajuste ao Valor Justo ( CVM 516) 21.173 33,64%
Saldo antes da distribuição de rendimentos 508.008 98.175 193,25
Distribuição dos rendimentos -3.378 3,44%
Em 31 de dezembro de 2014 508.008 94.797 186,61
Lucro líquido do semestre 3.253 3,43%
Saldo antes da distribuição de rendimentos 508.008 98.050 193,01
Distribuição dos rendimentos -3.328 3,39%
Em 30 de junho de 2015 508.008 94.722 186,46
Lucro líquido do semestre 2.930 3,09%
Ajuste ao Valor Justo ( CVM 516) -2.196
Saldo antes da distribuição de rendimentos 508.008 95.456 187,90
Distribuição dos rendimentos -2.896 3,03%
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13. Percentual de Encargos Debitados dos Exercícios Findos de 31 de
dezembro de 2015 e 2014 e obrigações contraídas pelo Fundo.
*PL médio Exercício de 2015 94.539
*PL médio Exercício de 2014 77.126
2015 *Perc.% 2014 *Perc.%
Ajuste a o Va lo r Justo ( p ro p rie d a d e p a ra inve stim e nto s) (2.196) 2,323%
De sp e sa s d e c o nd o m ínio d e unid a d e s nã o - lo c a d a s (833) 0,881% (777) 1,007%
De sp e sa s d e ta xa d e a d m inistra ç ã o (378) 0,400% (329) 0,427%
De sp e sa s trib utá ria s (280) 0,296% (216) 0,280%
De sp e sa s c o m se rviç o s té c nic o s e sp e c ia liza d o s (50) 0,053% (137) 0,178%
De sp e sa s d e Ta xa d e c ustó d ia (20) 0,021% (19) 0,025%
De sp e sa s d e ta xa d e re g istro BM FBo ve sp a (7) 0,007% (7) 0,009%
Outra s d e sp e sa s a d m inistra tiva s (5) 0,005% (6) 0,008%
TOTAL (3.769) 3,987% (1.491) 1,933%
Enca rgos debita dos do Fundo no exercício
( va lo re s e m m ilha re s d e re a is)
14. Valor de Mercado Dos Bens Integrantes do Patrimônio do Fundo
De acordo com a avaliação técnica realizada pela empresa CUSHMAN & WAKEFIELD VALUTION ADVISORY, o valor de mercado do empreendimento incluindo terreno e construções civis, totalizam R$ 91.204.000,00 - base dezembro de 2015.
Va lor de Merca do em
2014 Va ria çã o (R$)
Terreno 37.652.308,00 -2.196.308,00
Ed ifíc io Mem oria l Offic e 55.747.692,00 308,00
TOTAL 93.400.000,00 -2.196.000,00
ATIVOS (Proprieda des pa ra Investimentos) Va lor de Merca do em 2015 35.456.000,00 55.748.000,00 91.204.000,00
15. Auditoria
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16. Processo de Interesse do Fundo.
Não há processo de interesse do Fundo em andamento.
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