Ibis Budget Midtown Campinas

MINUTA

2

Hotels & Hospitality Group Rua Joaquim Floriano 72 cj.97 04534-000 São Paulo SP Brasil Tel +55 11 3071 0747 fax +55 11 3071 4766 www.jll.com/hospitality

Privado e Confidencial

Sr

São Paulo, Maio de 2016

Antonio Setin

Setin Empreendimentos Imobiliários Ltda.

e-mail: antonio.presi@setin.com.br

Este relatório intitulado “Estudo do Mercado, Análises Financeiras e Viabilidade Econômica”, apresenta as perspectivas mercadológicas para hotel Ibis

Budget em construção no Centro de Campinas, SP.

O relatório inclui uma análise de mercado da oferta hoteleira na região, das características da demanda, bem como a análise da localização do

empreendimento.

De acordo com nossa carta proposta, não nos ativemos aos âmbitos legal e regulamentar que envolverão o empreendimento, tais como, leis de

zoneamento, permissões e licenças governamentais, bem como não determinamos possíveis efeitos sobre o projeto, caso ocorram mudanças na

atual Legislação Federal, Estadual ou Municipal.

Este relatório é baseado em informações, estimativas e suposições derivadas da pesquisa de mercado, nosso conhecimento da indústria e de

informações fornecidas por V.S.as. Os termos de nossa proposta não nos obrigam a qualquer revisão do presente, caso eventos ou circunstâncias

ocorridas após esta data alterarem os resultados do mesmo.

Esse relatório destina-se somente à apresentação para parceiros e financiadores do empreendimento. Nenhuma parte do mesmo poderá ser

referenciada ou utilizada em qualquer documento, prospecto ou material publicitário, salvo através de nossa aprovação por escrito.

Ricardo Mader Rodrigues

JLL I Hotels & Hospitality Group

MINUTA

Escopo do Trabalho

Escopo do Trabalho

• As conclusões presentes nesse relatório são baseadas em nossas análises, nas conjecturas gerais da economia e do mercado atuais e estimadas tanto no estado de São Paulo como na cidade de Campinas;

• O propósito desse estudo é oferecer ao cliente projeções de fluxo de caixa e retorno do investimento para o projeto em questão. Este relatório foi elaborado para auxiliar o cliente em sua decisão de determinar a viabilidade econômica e de mercado para o projeto;

• Como em todos os relatórios dessa natureza, os resultados das estimativas são baseados na premissa de que o empreendimento terá administração e marketing eficiente e profissional, presumindo que não ocorrerá nenhuma mudança significativa no cenário competitivo futuro apresentado nesse relatório. Uma vez que o desempenho futuro do empreendimento está baseado em estimativas e premissas que estão sujeitas a mudanças e variações, nós não as apresentamos como resultados que de fato serão atingidos;

• As projeções foram elaboradas com base nas informações obtidas durante nossas pesquisas, visita ao local e mercado e na experiência da JLL H&H na indústria hoteleira.

Metodologia

• Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto em consideração;

• Visita ao terreno, analisando o impacto de sua localização frente aos geradores de demanda, visibilidade, acessibilidade e potencial futuro de atração de demanda;

• Pesquisa e análise das condições atuais e projeções dos aspectos socioeconômicos, demográficos e turísticos (incluindo estatísticas como fluxo de turistas e de passageiros) na cidade/região em questão, visando determinar o seu impacto na demanda futura por hotéis das mesmas categorias ou na mesma região;

• Analisar a oferta hoteleira existente e proposta na cidade, focando nas regiões de maior impacto para o futuro projeto;

• Determinar o mercado-alvo, a viabilidade econômica e desenvolvimentos físicos possíveis quanto as instalações do hotel;

• Utilizamos como benchmark nas projeções efetuadas, os dados por nós obtidos quanto ao desempenho histórico de outros hotéis na cidade em estudo e no Brasil;

MINUTA

Índice

•

Sumário Executivo

5

•

Características Gerais do Mercado

7

•

Análise da Área e Descrição do Projeto

18

•

Análise do Mercado Hoteleiro

26

•

Estimativas Operacionais e Análises Financeiras

41

•

Viabilidade Econômica

47

•

Anexos 67

MINUTA

• NOI // NOI %(2021): R$ 5.781.000 // 36% da Receita Total Líquida

Viabilidade Econômica

Grupo Valor de Venda TIR (Real)

Grupo 1 (finais 1 e PNE) R$ 511.274,07 3,5%

Grupo 2 (finais 2 a 6 e 9 a 15 R$ 396.866,62 0,6% Grupo 3 (finais 7) R$ 398.177,61 1,2% Grupo 4 (finais 8) R$ 397.934,22 1,1% Grupo 3 (finais 16) R$ 397.456,66 0,9%

Sumário Executivo

• Conclusão: Após uma análise do mercado competitivo, concluímos que apesar do cenário desafiador traçado pela desaceleração da economia doméstica e pelo aumento da oferta, entendemos haver espaço para um hotel supereconômico, administrado por uma cadeia profissional e reconhecida, com instalações modernas. Essa combinação, somado a força dos canais de distribuição serão pontos fortes que permitirão ao hotel obter um desempenho acima da média do mercado de Campinas.

- Campinas: Cidade mais rica do interior paulista, tem economia sólida e diversificada que a deixa menos suscetível às atuais flutuações econômicas. Destaca-se nos segmentos de educação, saúde e tecnologia e oferece uma ampla rede de serviços de qualidade que atende satisfatoriamente os visitantes.

 Localização & Projeto:As características do terreno, incluindo o tamanho, acesso, localização e projeto apresentado são favoráveis a implementação do hotel em estudo. A área se caracteriza por ser uma zona de transição entre o bairro e o centro, com acessos facilitados para as principais áreas de interesse da cidade, como em maior destaque o bairro do Cambuí, responsável por abrigar a grande oferta de serviços de apoio de Campinas. Outros pontos positivos quanto a macrorregião do terreno é a proximidade com a Casa de Saúde de Campinas e demais clínicas médicas particulares. Ademais, sua localização o faz ser considerado, ao lado do Ibis, o hotel de cadeia internacional o mais próximo do Complexo Royal Palm Plaza e seu complexo de eventos, facilitando assim a captação da demanda de eventos que não utilizará os hotéis Royal Palm.

• Mercado Hoteleiro: Sustentado pela demanda corporativa, passou por um período de aquecimento que atraiu a atenção de investidores, sendo esperado um aumento significativo de oferta para os próximos três anos principalmente na categoria econômica. Apesar das boas perspectivas no crescimento da demanda de eventos tanto no Complexo Royal Palm quanto no Dom Pedro, a desaceleração da economia doméstica deverá impactar na performance, reduzindo as ocupações e o crescimento das diárias dos hotéis da cidade.

(1) Valor de venda conforme informado pelo incorporador no prospecto do empreendimento. Inclui o valor da unidade; o reembolso dos honorários pré-operacionais; o reembolso da taxa de afiliação; o valor da montagem, equipagem e decoração já com taxa de administração e impostos; (2) TIR real calculada de acordo com a fração ideal correspondente à cada

grupo de unidades.

(3) TIR real não considera a inflação.

MINUTA

Osasco

Características Gerais do Mercado

8

Região Metropolitana de Campinas (RMC)

SP

100 km

1,5% da população brasileira 2,9% do PIB do País

Holambra Paulínia - REPLAN

Rodeio

• Composta por 20 cidades a RMC concentra cerca de 3 milhões de habitantes e gera um PIB de aproximadamente R$ 142 bilhões, o que a coloca como o maior aglomerado urbano do interior do País, superando inclusive regiões metropolitanas que englobam capitais, como a Grande Curitiba ou Grande Recife;

• Uma das regiões mais dinâmicas no cenário econômico brasileiro, a Região Metropolitana de Campinas alia um parque industrial sólido e diversificado à uma ampla oferta de serviços, criando assim uma base concreta para seu desenvolvimento. Descentralizados, os distritos industriais são distribuídos ao longo das rodovias e muitas vezes se fundem entre os municípios vizinhos, criando pólos interligados – como o pólo petroquímico de Paulínia, Campinas e Jaguariúna;

• Além disso, a região se destaca pela presença de centros inovadores no campo de pesquisas científicas e tecnológicas, que operam em sinergia com universidades renomadas, ajudando a formar mão de obra qualificada para as empresas;

• Bem servida de vias de acesso, é na RMC que se encontram as melhores rodovias do País, facilitando o deslocamento entre as cidades e a capital. A região também é servida pelo Aeroporto Internacional de Viracopos, maior hub aéreo de cargas do País e um dos principais em movimentação de passageiro, tendo ultrapassado 10 milhões em 2015;

• Apesar da dinâmica de cidade grande, a RMC conserva ambiente tranquilo e interiorano, tendo um dos melhores índices de qualidade de vida do Estado de SP. Aliado à isso somam-se diversos shoppings, bares e restaurantes que colaboram para atrair um número cada vez maior de moradores de fora, seguindo o perfil cosmopolita da região, que recebeu imigrantes de diversos locais diferentes.

MINUTA

Características Gerais do Mercado

A Cidade de Campinas

• Em população, Campinas é terceira maior cidade de São Paulo e 14º do Brasil, com o terceiro maior PIB do estado, Campinas responde por 3% da riqueza estadual e 1% do PIB nacional, configurando-se como uma das principais cidades do Estado;

• Campinas passou pelos diversos ciclos econômicos – açúcar, café, industrialização – sem grandes crises, criando assim bases sólidas para seu contínuo crescimento. Mas foi após os anos 80 que o município se transformou em potencia nacional, tendo se tornado o principal polo de serviços da região, destacando-se nos segmentos de educação, tecnologia e saúde;

• Em paralelo, uma ampla rede de serviços se desenvolveu para dar suporte à crescente população – que quadruplicou nos últimos 30 anos, e hoje a cidade conta com equipamentos de destaque que atendem à todos os tipos de públicos;

• Porém, nos últimos anos, a instabilidade política e o aumento dos preços refreou o crescimento da cidade, que viu diversos investimentos migrarem para municípios vizinhos, cujas condições de incentivos fiscais e disponibilidade de terras eram mais vantajosas;

• Com posição estratégica (100 km da capital), muito bem servida de meios de transporte (aéreo, ferroviário e rodoviário) e com novas políticas de atração de empresas, Campinas deverá se manter como um dos principais destinos de investimentos do estado. Além disso, a cidade vem despontando como um destino de eventos graças à espaços estruturados e também como opção de lazer para as famílias da capital, que podem aproveitar a tranquilidade da região aos finais de semana.

Indicadores Campinas

Área 794km²

População (2015) 1.164.098

PIB (2013) R$ 51,3 bilhões

PIB per Capita (2013) R$ 44.850

IDH (2010) 0,805 (Muito alto)

FIRJAN (2013) 0,8418 (Alto)

MINUTA

Características Gerais do Mercado

10

A Cidade de Campinas

Economia

• Cidade mais próspera do interior paulista e 11º economia mais forte da federação, Campinas se consolidou como polo de serviços e de alta tecnologia, e ao mesmo tempo conservou um parque industrial sólido e diversificado;

• Este último é composto por grandes multinacionais de diversos setores, como químico, farmacêutico, automotivo, TI, etc. Porém, com o esgotamento de áreas livres em Campinas e condições mais atrativas em municípios vizinhos, esse segmento passou por uma retração nos últimos anos, mas mesmo assim ainda é responsável por cerca de 1/3 do total da produção industrial do Estado;

• Em contrapartida, o setor de serviços cresceu na mesma proporção e hoje responde por mais da metade da riqueza local. Destacam-se os grandes centros de pesquisa, muitos dos quais interligados às grandes universidades – Unicamp, Puccamp, FGV, sendo responsáveis por 15% do total da produção científica nacional, além de formar mão de obra qualificada para as empresas. A cidade também desenvolveu a melhor infraestrutura de apoio da região, com shoppings, bares, restaurantes, hotéis, centros de eventos, entre outros, destacando-se o bairro do Cambuí. Ademais, a cidade é um polo médico com clinicas e hospitais de alta complexidade, que levam muitas pessoas à procurar tratamento;

• Por fim, a elevada arrecadação de impostos – mais de ¼ da riqueza – demonstra o alto grau de capital utilizado na produção local e diferencia a cidade de outros polos industriais pesados na região (como Hortolândia e Paulínia);

• Apesar do cenário desafiador da economia doméstica, Campinas tem uma economia diversificada que permite ser menos afetada pelas flutuações, devendo manter-se como um polo de atração de investimentos.

Composição da Economia de Campinas (ano-base 2013)

0% 20% 60% 19% Agricultura Indústria Serviços Impostos CAC: 9% Fonte: IBGE, 2016

*O IBGE apresenta o PIB revisado a partir de 2010, 2009 ainda é o valor antigo, assim não foi considerado para cálculo do Crescimento Anual Composto (CAC).

31,7

36,7

40,5

42,8

44,9

2009

2010

2011

2012

2013

Evolução do PIB de Campinas (R$ Bilhões)

MINUTA

Características Gerais do Mercado

Acessos

Bem servida de meios de acesso, Campinas é um dos mais importantes entroncamentos viários do Estado, interligando os modais rodoviários, ferroviários e aéreos. Com isso, a cidade tem ganhos logísticos importantes, facilitando o recebimento de matérias primas e o escoamento da produção.

Rodoviário

 Cinco das maiores rodovias brasileiras cruzam Campinas, ligando a cidade aos principais mercados produtores e consumidores do país. As principais estradas são a Anhanguera 330) e a Bandeirantes (SP-348), as quais conectam Campinas à capital a uma distância de 100km;

 A Rodovia Dom Pedro I (SP-065) liga a cidade ao Vale do Paraíba, Rio de Janeiro e Belo Horizonte por meio de um elo entre as rodovias Presidente Dutra (BR-116) e a Fernão Dias (BR-381). A rodovia Adhemar de Barros (SP-340) liga a cidade ao Sul de Minas Gerais. E, por fim, a rodovia Santos Dumont (SP-075) liga Campinas à região de Sorocaba por meio da rodovia Castelo Branco (SP-280);

 Ainda, Campinas conta com um Anel Viário que interliga as rodovias Anhanguera e Dom Pedro, desafogando o tráfego interno. E no final de 2015 inaugurou a interligação com Rod. Bandeirantes.

Ferroviário

 Atualmente estão em operação duas linhas de trem de carga, uma pela ALL (América Latina Logística), que faz a ligação do interior do estado com o Porto de Santos e com a capital, e outra pela FCA (Ferrovia Centro Atlantica) que liga à Minas Gerais e ao Centro Oeste;

 Até o momento o projeto do Trem de Grande Velocidade encontra-se parado e tampouco há previsão para retomada do transporte de passageiros.

Aéreo

 Campinas conta com o Aeroporto Internacional de Viracopos, o maior do interior do estado e o terceiro do País em movimentação de cargas. Após o inicio das operações da Azul em 2008, Viracopos teve um crescimento constante na movimentação de passageiros e hoje é conectado a 60 destinos nacionais e 6 internacionais, tendo ultrapassado 10 milhões de pessoas em 2015;

 Privatizado em 2012, deverá receber mais de R$9,5bilhões em obras que irão aumentar sua capacidade além de torná-lo um complexo imobiliário, com empresas, indústrias, hotéis, eventos, etc. Em ritmo lento, as obras deverão ser entregues no médio e longo prazo.

CAC: +21%

Movimentação de Passageiros - Aeroporto Intl’ de Viracopos

Fon te : I nf rae ro e Ae rop or to s Br asi l, 20 15

MINUTA

12

Aeroporto Internacional de Viracopos

 O Aeroporto Internacional de Viracopos é um dos aeroportos referenciais do país. Localizado em Campinas, às margens da Rodovia Santos Dumont, foi o primeiro e até o presente momento, mais importante centro de carga aérea da América do Sul;

 Sua localização estratégica, a 95 km da cidade de São Paulo, com um posicionamento privilegiado entre as principais rodovias do Estado (Anhanguera/Bandeirantes) favoreceu seu crescimento e consolidação;

 Além da movimentação de cargas aéreas, Viracopos ao longo dos últimos anos ampliou sua movimentação de passageiros, atrelado primeiramente em 2008 com o início de operações da Azul Linhas Aéreas. No primeiro ano de operação (2008) foram registrados aproximados 1 milhão e 100 mil passageiros, em 2012 após 4 anos de operações esse número saltou para 8 milhões e 900 mil passageiros, um crescimento expressivo alavancado pelas operações da Azul;

 Em 2012 o Aeroporto Internacional de Viracopos entrou no segundo lote de concessões ao lado dos aeroportos de Brasília Juscelino Kubitschek e do Aeroporto Internacional de Guarulhos Governador André Franco Montoro. Viracopos acabou sendo arrematado para o consórcio Aeroportos Brasil, composto pela Triunfo Participações e Investimentos, UTC Participações e Egis Airport Operation. Nos três casos a Infraero tem 49% do capital social de cada uma das concessões;

 O contrato de concessão do aeroporto prevê um investimento de R$ 9,5 bilhões de ampliação e modernização para os próximos 30 anos. Do total, R$ 3 bilhões foram destinados para o primeiro ciclo de investimento, onde o mesmo fora contemplado com a construção do novo terminal com capacidade para 25 milhões de passageiros, além da implantação do edifício garagem e demais melhorias no terminal existente, já com as obras finalizadas;

Características Gerais do Mercado

 Por sua vez, o segundo ciclo de investimentos para o complexo, para o ano final de 2042 prevê uma movimentação de 60 milhões de passageiros por ano. Os investimentos serão concentrados na construção de novas pistas de pouso e decolagem e terminais;

 Conforme mencionado anteriormente, o Aeroporto Internacional de Viracopos está localizado em uma região privilegiada do Estado de São Paulo no entroncamento de importantes rodovias, principalmente do eixo Anhanguera/Bandeirantes que faz a ligação com a capital São Paulo, das demais cidades do norte paulista, além da ligação com o Rodoanel Mario Covas, onde é possível o acesso ao Porto de Santos sem a necessidade de entrar na cidade de São Paulo.

MINUTA

Aeroporto Internacional de Viracopos

Projeto Final Viracopos

MINUTA

Características Gerais do Mercado

14

Eventos

 Campinas vem cada vez mais se consolidando como um dos principais destinos nacionais de eventos, atraindo importantes feiras e congressos. Essa situação deve-se à proximidade com a capital e às boas malhas viária e aérea, que tornaram Campinas um destino facilmente acessível;

 A cidade conta com uma boa oferta de equipamentos de eventos, destacando-se o complexo Royal Palm Plaza, cuja expertise é reconhecida em todo o País. Além disso, a cidade ganhou bons espaços nos últimos anos, como o Expo Dom Pedro, o Vitória Hall (junto ao Hotel Vitória Concept) e White Pavillion (junto ao parque Wet’n’Wild);

 Além disso, o bom número de hotéis e as boas opções de entretenimento contribuem para tornar Campinas um destino atrativo. Porém, apesar da oferta qualificada, a cidade carece de um centro de convenções que possa captar eventos acima de 2.500 pessoas – capacidade máxima dos espaços atuais, limitando as oportunidades de negócios e migrando-os para outras cidades;

 Visando ocupar esta lacuna, o grupo Royal Palm lançou um projeto grandioso em parceria com a Odebrecht para a construção de um centro de convenções multiuso de 56.000m², em área anexa ao Royal Palm Plaza na Anhanguera, que também contará com dois hotéis e uma galeria comercial. Em fase de lançamento, o projeto tem previsão de conclusão em 2018, mas a captação destes grandes eventos deverá ser iniciada ainda em 2016;

 O slide a seguir apresenta de forma detalhada o projeto do futuro Centro de Convenções Royal Palm.

Principais Espaços de Eventos - Campinas

Royal Palm Plaza

Vitória Hotel Concept

White Pavillon

Expo Dom Pedro

MINUTA

 O Centro de Convenções Royal Palm Hall será desenvolvido em lote próximo à Rodovia Anhanguera e a entrada será pela Avenida Royal Palm Plaza que dará acesso para a Rua Monsenhor Abreu.

 O terreno onde será desenvolvido o Centro de Convenções possui 27 mil m² e contemplará a construção de um complexo mixed use com centro de convenções, torres corporativas, dois hotéis, mall e área para estacionamento;

 O Centro de Convenções terá uma área locável total de 13.380 m² e incluirá os seguintes espaços:

 Ballroom com 4.500 m², pé direito de 8,5 metros e capacidade para 5.000 pessoas em auditório;

 Área de exposições de 2.760 m² e um salão de 600 m²;

 33 salas de apoio de 30 a 150 m² ;

 Camarins;

 Estrutura de cozinha com capacidade para montar refeições para até 3.500 pessoas;

 Estacionamento com 759 vagas;

 Heliponto;

 O Royal Palm Hall também contará com uma completa infraestrutura de refeitório para 200 pessoas, almoxarifado, ambulatório e café;

 O auditório principal será o pioneiro a contar com uma linha dupla de divisórias moduláveis com isolamento acústico, permitindo várias combinações de uso;

Características Gerais do Mercado

Investimentos Futuros: Royal Palm Hall

MINUTA

Características Gerais do Mercado

16

Turismo

• A cidade de Campinas, apesar de contar com mais de três séculos de história, não possui nenhum atrativo turístico de nível nacional ou internacional, mas pouco a pouco vem ganhando notoriedade na região;

• Neste quesito, os distritos de Sousas e Joaquim Egídio se destacam por conservar clima bucólico e ao mesmo tempo oferecer boas opções de bares , restaurantes e atividades ao ar livre. Além disso, os distritos são palco de diversos festivais e concursos musicais, artísticos e gastronômicos – muitos dos quais apoiados pelas universidades;

• Estas últimas trazem um expressivo contingente de visitantes em períodos de vestibulares e formaturas, que normalmente ocorrem duas vezes ao ano. Além disso, promovem torneios inter campus com grande número de participantes;

• No mais, Campinas oferece um rápido passeio de Maria Fumaça até Piracicaba, que ocorre apenas aos finais de semana. Bastante demandado, pode ter reservas com mais de 30 dias de antecedência.

MINUTA

 De acordo com levantamento efetuado pela Fundação SEADE, Campinas deverá receber aproximadamente R$11,2 bilhões em investimentos pelos próximos anos – 15% do total de SP;

 O fluxo mais relevante se concentra nas obras de infraestrutura, destacando-se os investimentos diretos e indiretos no Aeroporto de Viracopos que chegam a R$1,5 bilhão, ao qual somam-se as melhorias das redes de água e esgoto, viárias e de distribuição de energia;

 Por outro lado, há um volume significativo de recursos destinados à pesquisa e inovação – cerca de ¼ de bilhão de reais, que serão investidos nos próximos anos. Destacam-se as construções do centro de pesquisas da Lenovo e do novo laboratório do CPqD, que colaboram para consolidar a cidade como polo de inovação;

 Além disso, o setor de serviços receberá diversos pequenos investimentos pulverizados, como Ducati, Spoleto, Havan, Domino’s Pizza, Livrarias Saraiva e Siciliano, Mr. Bey, além da ampliação do Shopping Iguatemi (a terceira na última década), que irão ampliar a oferta de apoio existente na cidade e melhorar o padrão de qualidade;

 Em paralelo, o setor industrial receberá duas novas fábricas: a John Deere, de equipamentos agrícolas, e a Toshiba Medical, de equipamentos médicos de alta complexidade, somando-se ao já diversificada parque produtivo da cidade.

Investimentos Futuros

Características Gerais do Mercado

Maiores Investimentos Anunciados em Campinas

Empresa Valor (R$) Segmento

SAAE (Água e Esgoto) 108.000.000 Infraestrutura

Shopping Iguatemi (ampliação) _{190.000.000 Serviços}

CPqD (centro de pesquisa) 16.000.000 Pesquisa

Aeroporto Viracopos (Infraero e Concessionária)

1.480.000.000 Infraestrutura

John Deere (instalação) 30.000.000 Industrial

Lenovo (ampliação) 230.000.000 Pesquisa

Shell (instalação) 8.000.000 Pesquisa

Toshiba Medical (instalação) 60.000.000 Industrial

Principais Empresas em Campinas

3M Bosch Bridgestone Valeo

Honda Toyota Unilever Lucent

Dell IBM Basf Ericsson

Samsung Ambev Caterpillar Rhodia

Análise da Área e

MINUTA

Campinas

Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTA

20

Campinas

• Campinas é a terceira maior cidade do estado de São Paulo, com uma região metropolitana que se estende por uma área de 3.647 km². Desta forma, a cidade pode ser separada entre as regiões: Central, Norte, Leste, Sul, Noroeste e Sudeste. Com suas principais características apresentadas a seguir;

Região Central

• É a mais densamente urbanizada, sendo altamente verticalizada, possuindo a maior concentração de estabelecimentos comerciais, médicos e de serviços de toda a cidade. Nela há tanto regiões residenciais e mistas de alto padrão (Cambuí), assim como regiões degradadas e com muitos imóveis abandonados (parte alta do Centro). Os principais bairros são: Cambuí, Centro e Bosque; Região Norte

• A região Norte de Campinas agrega os distritos de Barão Geraldo e Nova Aparecida, a região dos Amarais, do Chapadão e do Jardim Aurélia. O distrito de Barão Geraldo, localizado aproximadamente 15 km do centro da cidade, é conhecido pela grande concentração de empresas de pesquisa e alta tecnologia. A maior parte da população é de classe média, porém uma parte é flutuante devido à concentração de estudantes da UNICAMP, ali localizada;

Região Leste

• Concentra bairros residenciais de alto padrão como Alphaville e Nova Campinas. Boa parte da localidade é cortada pela Rodovia Dom Pedro I. Os distritos de Souzas e Joaquim Egídio situam-se nessa região, assim como os principais Shoppings da cidade: Iguatemi, Dom Pedro e Galleria;

Região Sul

• É uma região heterogênea, concentra todos os tipos de ocupação urbana com destaque para as áreas residenciais como o Jardim Proença e Jardim Princesa d’Oeste. Embora considerada uma área em constante crescimento, o comércio, na maior parte dos bairros, é apenas local, mas há uma área industrial relevante, na qual existente fábricas como a da Valeo, hipermercados e o Campinas Shopping; Região Noroeste

• Ocupa a região entre as rodovias SP-101 e SP-348 com bairros mais antigos e engloba a Região do Campo Grande. Nessa região concentram-se também grandes registros de investimentos governamentais, como a ligação da rodovia SP-101 até a Av. John Boyd Dunlop. Parte dos bairros, principalmente os localizados na região do Campo Grande e do Itajaí, são conhecidos pela grande autonomia, uma vez que se situam afastados do centro. Nessa região existem majoritariamente famílias de classe baixa renda, e com altos índices de criminalidade;

Região Sudoeste

• É a região de periferia com maior concentração populacional da cidade. Muitos bairros são caracterizados por construções precárias e favelas. É a região com o maior índice de criminalidade da cidade.

Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTA

O Centro

Análise da Área e Descrição do Projeto

• O hotel em estudo está localizado num terreno de 4.500 m², na esquina da Av. Aquidaban com a Rua José Paulino, pertencente a região central da cidade;

• O centro de Campinas é responsável por abrigar uma parcela expressiva do comércio e serviços da cidade. Sua área é de aproximadamente 1,5 km², sendo delimitado pelas avenidas e ruas: Aquidaban, Boaventura do Amaral, Barreto Leme, Anchieta, Orozimbo Maia, Francisco Glicério, Dr. Mascarenhas, Lix da Cunha e Waldemar Paschoal. A noroeste está o bairro Guanabara, a nordeste e a leste o Cambuí, principal região da cidade, com a maior concentração de serviços de apoio, destaque para a grande oferta gastronômica e de entretenimento;

• Dentre as principais avenidas da região central, podem-se destacar : Francisco Glicério, Orozimbo Maia e Via Expressa Waldemar Paschoal;

• A Avenida Francisco Glicério uma das grandes avenidas de Campinas, com 2,35 km de extensão, sendo considerada a principal avenida da cidade. Tem por características cortar todo o centro da cidade com início na Av. Aquidaban e término na Av.Barão de Itapura. É destaque pela forte concentração comercial, comércio popular, alguns escritórios corporativos dentre outros segmentos;

• Outra via que merece destaque que está interligada ao centro de Campinas é a Via Expressa Waldemar Paschoal, também conhecida como via expressa Aquidaban. É responsável por ligar a região central e o bairro do Cambuí, de forma direta ao trevo das rodovias Anhanguera e Santos Dumont;

• A Avenida Orozimbo Maia é uma das maiores da cidade com 2.850 metros de extensão. Tem como limite à oeste, a Av. Senador Saraiva e como limite à leste, a Av. José de Souza Campos. Possui grande movimentação durante todo o dia, já que a Avenida integra o Corredor Central, um dos principais corredores viários da cidade. Possui características de comércio e serviços distintos, com destaque para a existência da Maternidade de Campinas e a Escola Técnica Estadual Bento Quirino.

Via Expressa Waldemar Paschoal

MINUTA

Análise do Local e Visibilidade

Análise da Área e Descrição do Projeto

22

Bosque dos Jequitibás

Av. Dr. Moraes Sales

Largo São Benedito Av. Aquidaban Av. Aquidaban Ibis / Mercure R. Uruguaíana Casa de Saúde Campinas Hotel Monreale Classic

Colégio Pio XII

R . J osé d e A le nca r Justiça Federal

MINUTA

Análise do Local e Visibilidade

Análise da Área e Descrição do Projeto

• A área está inserida em importante região de Campinas, visto que é uma localidade de transição entre o Bairro e o Centro; Desta forma, pode ser encontrada características tanto de áreas residenciais quanto comerciais;

• Seu entorno primário apresenta características mistas com serviços qualificados como a Casa de Saúde de Campinas e o Hospital e a Clínica Saúde Integrada Vida no quarteirão do terreno em análise, entre outros centros médicos particulares, apresentando potencial para uma importante zona médica de Campinas, além do prédio da Justiça Federal . Na mesma localidade observa-se o desenvolvimento de comercio e serviços voltados principalmente para a demanda inicial do bairro, como escolas de idiomas, centros de estética e pequenos restaurantes.

• Por ser uma zona de transição entre o bairro e o centro, em determinados pontos da localidade nota-se majoritariamente a existência de casas e prédios residências, dando a sensação de uma área estritamente residencial. A partir do momento em que se segue sentido centro principalmente em direção a Avenida Moraes Sales, os prédios, alguns comerciais tomam conta do cenário, apresentando assim maior disposição comercial;

• O entorno primário da localidade também merece destaque principalmente por estar próximo a Avenida Aquidaban, uma das mais importantes vias de acesso de Campinas. O Bosque dos Jequitibás significativo centro de lazer e recreação do bairro homônimo, também encontra-se nas imediações do empreendimento em construção, agregando assim um diferencial positivo para outras regiões;

MINUTA

Imagens Local

Análise da Área e Descrição do Projeto

24

Rua José Paulino

MINUTA

Análise da Área e Descrição do Projeto

Descrição do Projeto

• O empreendimento em construção consiste em um complexo multiuso, com duas torres: uma residencial e outra hoteleira e de escritórios;

• As duas torres terão 20 pavimentos, sendo que a hoteleira será compartilhada com a de escritórios;

• O hotel em construção contará com 272 quartos, com 13 m², e será administrado pela Accor, com a bandeira Ibis Budget, de categoria supereconômica. A abertura prevista é para o início de 2017;

• A Torre Residencial terá 164 unidades, com metragens variando entre 40 m² e 54 m²;

• O Office terá 170 unidades variando entre 33 a 359m² (com opção de junção).

Perspectiva Ilustrada da Fachada

Perspectiva Ilustrada do Lobby do Hotel

Perspectiva Ilustrada do Quarto do Hotel Perspectiva Ilustrada do Restaurante do Hotel

Análise do Mercado

Hoteleiro

MINUTA

Análise do Mercado Hoteleiro

 De acordo com nosso banco de dados, a oferta hoteleira de Campinas é composta por 34 hotéis que totalizam 4.071 quartos, maior inventário do interior do estado. Diferentemente da maioria das cidades interioranas, 75% dos quartos da cidade é administrada por redes hoteleiras, denotando uma maior profissionalização deste mercado. Campinas tem como particularidade uma oferta diversificada, que engloba desde um resort de alto padrão até hotéis econômicos de bom custo-benefício. Estes últimos são maioria e concentram, juntamente com os hotéis de categoria superior, 72% do total de quartos da cidade. Bem distribuídos, os empreendimentos espalham-se entre o Cambuí, o Centro e junto às rodovias – justamente áreas melhor estruturadas e de maior fluxo;

 A hotelaria da cidade começou a se desenvolver após os anos 70, com a instalação de diversos hotéis independentes na região central voltados ao atendimento dos representantes das fábricas e às famílias que vinham de outras cidades. A diversificação econômica entre os anos 90 e 2000 atraiu a atenção das grandes redes, em um curto período, surgiram muitos hotéis de bandeiras reconhecidas – Ibis, Mercure, Tryp, Comfort, Quality, situação que impactou diretamente na performance do mercado até o final dos anos 2000;

 A ausência de novos entrantes e a continuidade no desenvolvimento econômico fez com que o mercado retomasse bons índices de performance, sustentado principalmente pelo público corporativo das grandes empresas da região. Assim, os bons resultados atraíram novamente a atenção dos investidores, que planejam cerca de oito novos hotéis até 2018.

 Com um gargalo aos finais de semana, o segmento de eventos desponta como uma área promissora para a hotelaria, que já conta com espaços conhecidos e deverá ganhar maior fôlego nos próximos anos, ajudando a absorver mais rapidamente os hotéis entrantes.

Panorama do Mercado Hoteleiro

Distribuição dos Aptos. Por Categoria – Campinas Distribuição dos Aptos. Por Região - Campinas

Fonte: JLL, 2016 Fonte: JLL, 2016

MINUTA

• Ao longo dos últimos anos Campinas apresentou uma performance consolidada e significativa, com crescimentos expressivos em seu RevPAR, fomentado principalmente na forte demanda corporativa, atrelada a um mercado constante e expressivo de eventos;

• Porém, a desaceleração da economia doméstica, atrelada a oferta futura de novos meios de hospedagem, acabaram por impactar, em um primeiro momento, em uma redução da taxa de ocupação, a qual em 2015 ficou abaixo dos 60% pela primeira vez nos últimos 5 anos;

• Como consequencia, apesar de as diárias do mercado em 2015 apresentarem uma elevação de cerca de 5% em relação a 2014, houve uma queda do RevPAR de aproximadamente 2% no mesmo período;

• Não obstante, entre 2011 e 2015, o RevPAR acumula um Crescimento Anual Composto (CAC) de cerca de 5%.

Análise do Mercado Hoteleiro

28

Performance do Mercado Hoteleiro

Performance do Mercado Hoteleiro em Campinas

192 222 237 269 283 137 144 159 169 165 72% 65% 67% _63% 58% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 50 100 150 200 250 300 2011 2012 2013 2014 2015 Diária Média (R$) RevPAR (R$) Ocupação

Fonte: FOHB, 2016

RevPAR CAC: 5%

MINUTA

Análise do Mercado Hoteleiro

Oferta Competitiva

• Após uma análise do mercado hoteleiro de Campinas, identificamos a oferta competitiva do hotel em análise. Os critérios utilizados para determinar estas propriedades como competitivas incluíram: categoria, instalações oferecidas, preços, posicionamento de mercado, além da sua localização em relação ao empreendimento em estudo e aos geradores de demanda hoteleira;

• Devido ao posicionamento de mercado do hotel Ibis Budget ser de um produto supereconômico, praticando diárias cerca de 20-25% abaixo do Ibis, o hotel deverá competir de maneira primária com todos os hotéis independentes e de instalações mais simples, localizados no centro da cidade. Segundo nosso levantamento de mercado, estimamos que este mercado possua cerca de 800 quartos disponíveis;

• O mercado secundário será composto pelos principais hotéis econômicos da cidade, conforme a tabela abaixo. Para estes empreendimentos, por se tratarem de uma categoria distinta do hotel em estudo, estimamos um índice de competitividade de 30%, o que corresponde a cerca de 130 quartos na oferta competitiva.

Hotel Categoria Admnistração Quartos Área de Eventos >

Sala Ano de Abertura

Comfort Suites Econômico Altantica Hotels 122 130 2001

Sleep inn Galleria Econômico Altantica Hotels 108 ND 1999

Ibis Econômico Accor 234 ND 2004

Total 3 464

• Observa-se que o mercado competitivo de Campinas para o segmento econômico compreende todos hotéis de rede. O destaque do mercado neste segmento é o hotel Ibis, com localização privilegiada próximo as principais áreas de interesse da cidade, o que eleva seus índices de performance em relação aos demais produtos. É o empreendimento mais próximo à área em estudo, estando a poucos metros do local;

• O Sleep Inn Galeria e o Comfort Suites são empreendimentos da Atlantica Hotels. O Sleep Inn, localizado anexo ao Shopping Galleria de Campinas, complexo de compras de padrão elevado, apresenta além de sua localização, instalações satisfatórias;

• O Comfort Suites é o único hotel da oferta competitiva que não esta localizado dentro do perímetro urbano de campinas e sim próximo ao condomínio Alphaville. Sua demanda é majoritariamente corporativa dos complexos de escritórios em Alphaville e região próxima a Rodovia SP-340.

MINUTA

Análise do Mercado Hoteleiro

30

Descrição da Oferta Competitiva

Descrição da Oferta Competitiva

Hotel Inauguração Aptos. Áreas de _A&B Áreas de _Eventos Outras Instalações Observações

Comfort Suítes 2001 122 Bar, restaurante e room service 4 salas, sendo a maior para até 130 pessoas Piscina, fitness center, Business center, sala de leitura, lavanderia, estacionamento e coffe shop.

Está localizado ao lado Condomínio Residencial Alphaville, na Rua Embiruçu, 300 SP 340 km 116.5 , no bairro de Alphaville.

É administrado pela Rede Atlantica Hotéis. Sleep Inn Galleria

1999 108 restaurante e Bar, room service 1 sala para 40 pessoas Piscina, fitness center, Business center, sala de leitura, lavanderia, estacionamento e coffe shop.

Localizado ao lado do shopping Galleria na Rodovia Dom Pedro I, na Avenida Dr. Carlos Grimaldi, 1653 bairro Jardim Conceição.

É administrado pela Rede Atlantica Hotéis. Ibis Campinas

2004 234 _restauranteBar e Não possui Estacionamento, e aceita animais de estimação´.

O hotel está localizado no centro da cidade, na Avenida Aquidaban, entre a Rua Francisco Glicério e Barão de Jaguara.

MINUTA

Análise do Mercado Hoteleiro

Performance Oferta Competitiva

• Apenar da retração de cerca de 8 pontos percentuais nas taxas de ocupação do mercado de hotéis econômicos em Campinas, a diária média apresentou um Crescimento Anual Composto (CAC) significativo de 7%, compensando essa retração.

• A tendência para o mercado competitivo é de manutenção da taxa de ocupação com um aumento das diárias apenas para corrigir a inflação;

• O quadro abaixo ilustra essa explicação.

Fonte: JLL, 2016 R$ 177 R$ 199 R$ 204 R$ 129 R$ 136 _{R$ 123} 73% 68% 60% 2013 2014 2015

MINUTA

 O mercado hoteleiro de Campinas atravessou um período de forte interesse de investidores, o que gerou um grande número de especulações sobre novos empreendimentos. Nossos levantamentos mostram 13 hotéis com 2.636 quartos projetados para a cidade. Porém, vários projetos não se concretizaram até o momento. O mais notório deles é o hotel superior do Cambuí, na esquina da R. Barreto Leme com a Av. Júlio de Mesquita, que encontra-se em fase final de acabamento a ser administrado sobe a bandeira Radisson Red, bandeira pioneira upscale com conceito lifestyle da Carlson;

 No mais, dois projetos foram lançados recentemente e deverão ser desenvolvidos até 2018. Destaca-se o site hoteleiro da rede Royal Palm (Tower e Contemporâneo) que deverá ser o maior da cidade com 500 quartos e marcar a operação da rede nos segmentos econômico e superior, inserido junto o novo complexo ao lado do resort;

 Além da oferta futura prevista para a cidade de Campinas, sua região metropolitana também passa por um momento de reformulação de oferta com a entrada de novos empreendimentos. A cidade que deverá receber o maior número de novos meios de hospedagem, será Indaiatuba, impulsionado majoritariamente pela presença do Aeroporto Internacional de Viracopos em suas imediações;

32

Oferta Futura Campinas e Região

Análise do Mercado Hoteleiro

 Para Indaiatuba estão previstos a abertura de 3 novos hotéis, sendo o Royal Palm Tower de 190 apartamentos seu principal produto;

 Outras cidades também deverão apresentar novos hotéis como Valinhos que irá inaugurar seu primeiro hotel de rede o Blue Tree Tower Valinhos com 126 apartamentos com abertura prevista para o segundo semestre 2016;

 Em 2015, a rede InterCity abriu seu mais novo empreendimento em Vinhedo. Localizado nas imediações do distrito industrial o mesmo possui 130 unidades habitacionais.

 O slide a seguir apresentará de forma detalhadas os projetos futuros;

MINUTA

Oferta Futura Campinas e Região

Análise do Mercado Hoteleiro

Fonte: JLL, 2016

• Do total, consideramos em nossas análises como competidor direto do hotel Ibis Budget apenas o Go Inn, com 250 Uhs.

• Por se tratar de um empreendimento administrado por uma cadeia hoteleira reconhecida, de categoria e posicionamento similares

Hotel Categoria Adm. Localização Uhs Abertura

Radisson Red Superior Altantica Hotels Cambuí 185 2016

Royal Palm Tower Superior Royal Palm Anhanguera 200 2018

Ramada Suites Viracopos Superior Vert Viracopos 200 2019

Hotel Superior Princ. Oeste Superior ND Jd. Proença 250 2020

Hotel Superior Galleria Superior ND Shop. Galleria 180 ND

Hotel Superior Norte Sul Superior ND Av. Norte e Sul 140 ND

Transamerica Fit Econômico Transamérica Dom Pedro 198 ND

Ibis Campinas Norte Econômico Accor Alphaville 159 ND

Comfort Econômico Altantica Hotels Centro 240 ND

Vitória Express Econômico Rede Vitória Dom Pedro 150 2017

Hotel Contemporâneo Econômico Royal Palm Anhanguera 310 2018

Mabu Express Econômico Mabu Hotéis Campinas Shopping 200 ND

Go Inn Super Econômico Altantica Hotels Cambuí 224 2017

Total 13 2636

Royal Palm Tower Indaiatuba Superior Royal Palm Indaiatuba 190 2016

Wise Hotel Travel Inn Econômico Travel Inn Indaiatuba 204 2017

Hotel Econômico Econômico ND Indaiatuba 120 2018

Comfort Hortolândia Econômico Atlantica Hotels Hortolândia 192 2017

Blue Tree Towers Valinhos Superior Blue Tree Hotels Valinhos 126 2017

Hotel Econômico Vinhedo Econômico ND Vinhedo 130 2019

Total 6 962

MINUTA

Análise do Mercado Hoteleiro

34

Regiões de Novos Projetos Hoteleiros

Shopping Dom

Pedro e Rodovia Shopping Iguatemi e _{Rodovia Dom Pedro}

Cambuí

Centro Alphaville

MINUTA

Análise do Mercado Hoteleiro

Segmentação da Demanda

Tradicionalmente, a demanda do mercado hoteleiro é gerada por vários segmentos, cada um deles viajando e utilizando meios de hospedagem por diversas razões, seja a variedade de serviços, o tempo de deslocamento aos pontos de interesse do destino ou o preço. Isto também é aplicado à demanda do hotéis competitivos, cuja segmentação de mercado pode ser descrita da seguinte forma:

Comercial

• Inclui tanto os indivíduos que viajam a negócios, pagando por suas próprias hospedagens, como profissionais liberais e representantes comerciais, além das contas corporativas, compostas por funcionários de diversos níveis hierárquicos de empresas que estabelecem contratos de tarifas com os hotéis ou através de agências corporativas;

• A duração média da estada é de um a três dias, sendo o percentual de ocupação dupla baixo, fazendo com que a média seja de 1,2 a 1,3 pessoas por quarto. A demanda desse segmento é relativamente constante durante a semana por todo o ano, porém algumas reduções são notáveis em períodos de férias escolares e em feriados. Em sua maioria, o público comercial demanda hospedagem em quartos individuais, em hotéis que tenham nstalações de boa qualidade: boa cama e um bom banho;

• Os contratos corporativos, que incluem as agências que atendem essas contas, preveem descontos pré-definidos que variam de acordo com o volume gerado de hospedagem, podendo chegar a até 30%. Em algumas ocasiões esses acordos também podem incluir serviços diferenciados, como café da manhã de madrugada ou upgrade de categoria. Os demais viajantes à negócios pagam a tarifa balcão ou com descontos reduzido;

• O motivo da escolha varia conforme a hierarquia dos funcionários. Nos cargos mais elevados, como diretoria e presidência, a preferência do hóspede conta muito. A qualidade do serviço e instalações é um quesito mais importante do que a localização em si. Para os cargos mais operacionais geralmente a empresa que faz a escolha, buscando bons preços;

• Atualmente a demanda corporativa pernoita, em sua grande maioria, em hotéis localizados no centro da cidade e no bairro do Cambuí;

• Com em nossa pesquisa e perfil do hotel em construção, a facilidade de acesso, visibilidade, a presença de geradores de demanda próximos e uma bandeira hoteleira reconhecida na região serão fatores determinantes na captação desse segmento.

É o principal segmento da cidade, respondendo pelo maior número de demanda por hospedagens. É oriundo principalmente das empresas da região e de cidades vizinhas, como Indaiatuba e demais cidades da RMC (Região Metropolitana de Campinas), que acabam deslocando seus hóspedes aos hotéis de Campinas pela ausência de uma hotelaria de qualidade nas próprias cidades. Há também os visitantes que vem de outras cidades e estados do Brasil e do exterior;

MINUTA

Análise do Mercado Hoteleiro

36

Segmentação da Demanda

• Os grupos de associações são formados por entidades de classe que se reúnem para discutir e trocar experiências e informações relativas às suas profissões. Este segmento geralmente ocupa um grande número de quartos de hotéis, pois suas reuniões são constituídas de muitos participantes. Os eventos podem variar de 100 a 200 participantes podendo chegar a mais de 1000. Em geral, utilizam um grande salão ou auditório para a abertura do evento e salas menores para os painéis. A maioria desses eventos é patrocinada por empresas do ramo e por isso necessitam de área de exposição para montagem de stands;

• Os grupos de empresas são formados por grupos de funcionários que se reúnem em seminários de treinamento e aprimoramento técnico ou reuniões de alta diretoria. Esse segmento exige bons espaços de convenções e banquetes, e costuma dividir os eventos em sessões gerais e pequenas reuniões. Os grupos variam de 20 a 80 pessoas e tem multi-ocupação de 80 a 85%;

• Também fazem parte desse segmento os participantes de feiras que são as pessoas envolvidas na montagem, execução e visitação das feiras e exposições. Os expositores se hospedam por todo o período da feira e têm preferência por hotéis próximos ao centro de exposições. Os visitantes ficam na cidade por um período de 2 a 3 dias em média e preferem ficar em hotéis próximos à restaurantes, pontos turísticos e centros de compras. Muitas empresas montadoras de stands são de fora de Campinas e mandam suas equipes para os eventos para montagem e desmontagem dos stands. O orçamento da mão de obra envolvida nesse trabalho é limitado o que faz com que se utilize hotéis econômicos;

• No geral, o segmento de grupos apresenta semelhante sazonalidade em relação ao segmento comercial, com a grande maioria dos eventos ocorrendo entre segunda e quinta-feira e nos meses de março a junho e entre agosto e primeira quinzena de dezembro;

• A proximidade com a capital São Paulo e a existência do aeroporto de Viracopos auxiliam a desenvolver este segmento na cidade. Não obstante, apesar dos esforços para o incremento no número de eventos, a falta de um Centro de Convenções de grande porte na cidade limita a sua capacidade de sediar eventos ainda maiores, que migram para outras cidades Brasileiras. Este fator tende a ser solucionado com a construção do novo espaço para feiras e congressos do Royal Palm.

Juntamente com o segmento comercial, o segmento de grupos é um importante gerador de demanda para os hotéis de Campinas. Inclui reservas de 10 apartamentos ou mais e é composto por grupos de empresas que fazem eventos nos hotéis (reuniões, treinamentos, seminários, feiras, lançamentos de produtos, sociais etc), além dos grupos de associações que organizam congressos nos hotéis, no Centro de Convenções do Royal Palm Plaza, mais recentemente no Expo Dom Pedro, bem como dos grupos sociais;

MINUTA

• O tempo médio de permanência e a ocupação média por apartamento varia dependendo do perfil do hóspede desse segmento. Para os turistas de lazer, conforme comentado anteriormente, o tempo de permanência médio é de uma ou duas noites e a ocupação média varia entre 1,5 e 2,5 pessoas por quarto. Para o segmento do turismo médico, o tempo de permanência médio varia normalmente entre quatro a 10 noites, podendo chegar, dependendo do tratamento, a próximo de um mês. A ocupação média varia de 1,2 a 1,5 pessoas por quarto;

• Sendo Campinas uma cidade de importância regional, sua oferta de serviços básicos como Hospitais, Escolas e Universidades são de grande valia para a população de cidades vizinhas que não desfrutam destes serviços de qualidade. Assim sendo, a procura por tratamentos médicos em hospitais locais, e/ou cursos de pós-graduação na UNICAMP, por exemplo, fazem com que turistas se desloquem até a cidade. Os parques Hopi Hari e Wet’n Wild também em menor escala contribuem na época das férias escolares;

• O hotel atual com maior penetração nesse segmento e, por essa razão com o maior índice de ocupação (pois possui menor oscilação semana e final de semana) é o atual Ibis;

• Apesar de uma menor representatividade para os hotéis em termos de números de pernoites gerados, em comparação ao segmento comercial, o segmento de turistas é importante para compor a ocupação do hotel em análise, sobretudo nos finais de semana.

Análise do Mercado Hoteleiro

Segmentação da Demanda

O segmento de turistas consiste em viajantes individuais ou famílias que visitam a cidade por outras motivações que não estejam relacionadas a negócios. Fazem parte desse segmento todo tipo de viagem a lazer, visitas a parentes ou amigos, casamentos ou formaturas e ainda pessoas que procuram tratamento médico;

Turistas

O segmento de tripulações inclui as tripulações das companhias aéreas que atuam no Aeroporto de Viracopos;

• As tripulações proporcionam um número constante de pernoites durante o ano todo, com solicitação de serviços específicos. Por esta razão, geralmente possuem contratos negociados com os hotéis em base anual e, devido as suas características diferenciadas, as tarifas costumam ser as mais baixas cobradas pelos hotéis;

• Entretanto, esse segmento procura hotéis mais categorizados e com maior oferta de serviços e, portanto, não deverão utilizar o hotel em estudo.

Tripulações

MINUTA

Análise do Mercado Hoteleiro

38

Sazonalidade

• A sazonalidade identificada para o mercado em estudo segue um perfil comercial bem definido, com alta ocupação durante a semana e queda aos finais de semana;

• Durante a semana o público comercial sustenta a ocupação dos hotéis competitivos, que oscila entre 60% e 80% - em dias regulares já não são mais atingidos picos de ocupação, situação que ocorre apenas durante grandes eventos, período no qual as tarifas também conseguem ter prêmios de até 50%;

• Aos finais de semana e feriados, o público comercial se retira e dá lugar aos individuais e turistas que, em menor número, fazem a ocupação cair para índices entre 20% e 40%. Já durante a realização de concursos, vestibulares, shows musicais e esportivos, casamentos, entre outros, a ocupação pode atingir entre 50 e 60%;

• O quadro a seguir apresenta a sazonalidade para o mercado em estudo.

Sazonalidade Alta Ocupação (>60%)

Período do ano em que os hotéis alcançam as mais altas ocupações: • Dias úteis praticamente o ano todo;

• Durante a realização de grandes eventos;

• Em concursos, vestibulares, shows musicais e esportivos. Baixa Ocupação (<50%)

Período do ano em que os hotéis apresentam ocupações mais baixas: • Finais de semana;

• Feriados;

• Entre 2º quinzena de Dezembro e Janeiro.

MINUTA

Análise do Mercado Hoteleiro

Perspectivas de Crescimento da Demanda

Crescimento Natural da Demanda: Ocorre devido ao crescimento do mercado em face das condições econômicas e da oferta disponível. Por exemplo, o aumento do nível da atividade econômica na cidade, aumenta a demanda comercial nos hotéis. A atual crise econômico tem tido reflexos na atividade comercial, reduzindo o número de viajantes de modo geral. Espere-se que com a retomada da economia, a partir de 2017, o mercado retome seu crescimento.

Demanda Criada: É aquela que surge a partir da abertura de algum empreendimento no mercado analisado, como a chegada de uma nova indústria ou empresa, um novo centro de convenções, um parque temático, entre outros. Inclui também a demanda que pode ser “criada” devido às instalações e conceitos de marketing empregados. A construção do novo Centro de Convenções ao complexo Royal Palm deverá atrair nova demanda do segmento Grupos a cidade.

Demanda Induzida: É a demanda gerada por uma fato determinado, como a Copa do Mundo e as Olimpíadas. Esta demanda é intensa somente nos períodos em que esses eventos ocorrem e não mais retorna ao destino, tendo como contrapartida uma queda no ano seguinte à sua realização. Não há identificamos uma demanda induzida para o mercado em estudo.

Demanda Não Acomodada: É aquela que não teve condições de ser acomodada nos hotéis por uma série de razões. A demanda não acomodada compreende a demanda que foi recusada por falta de disponibilidade nos hotéis existentes, ou por grupos que não encontraram nos hotéis instalações flexíveis e de qualidade. Com a atual diminuição do volume de viajantes à trabalho e o aumento da oferta em regiões próximas não há mais incidência significativa de demanda não acomodada.

A demanda futura para hotéis depende da situação econômica, do crescimento do volume de negócios na região onde se localiza o hotel, da instalação de novas empresas e da oferta de hotéis adequados e bem projetados. Para estimar a demanda potencial, avaliamos as oportunidades de crescimento natural de demanda e demanda não acomodada, descritas a seguir:

MINUTA

Análise do Mercado Hoteleiro

40

Estimativas de Crescimento da Demanda

(1) Aberturas: Ibis Budget em Estudo e Go Inn.

• Nossa estimativa de crescimento de demanda considerou os níveis históricos e atuais de demanda baseado no mercado competitivo selecionado para hotel proposto;

• A demanda hoteleira identificada em 2015 em nossa pesquisa foi de cerca de 207.000 pernoites no ano para o mercado competitivo, com uma taxa de ocupação média de 60%. Representando uma queda de 11% ante período anterior, fortemente impactado pela retração econômica atual;

• Segundo nossas pesquisas indicaram, a expectativa é de que para 2016 haja uma manutenção na taxa de ocupação, sem grandes perdas para o mercado competitivo;

• Os crescimentos percentuais projetados para o número de apartamentos ocupados em 2017 é alto e considera, além do crescimento natural do mercado, a premissa de que normalmente após um período de recessão, há uma retomada mais expressiva na atividade econômica, com um novo ciclo de desenvolvimento. Consideramos ainda um aumento da demanda do segmento de grupos, que será gerado pelo novo centro de convenções Royal Palm Hall;

• Mesmo assim, caso todos os empreendimentos previstos se concretizem, o significativo número de novas aberturas, em relação ao mercado atual, deverá pressionar as taxas de ocupação, que deverão sofrer uma queda significativa, já que a oferta de apartamentos irá aumentar numa proporção maior do que a capacidade de absorção do mercado;

• A partir de então, com a ausência de novos entrantes, haverá uma gradativa recuperação do mercado até que os novos empreendimentos sejam absorvidos;

• O quadro ao lado ilustra essa análise:

Fonte: JLL, 2016 % Cresc. Aptos Ocupados 2013 - 249.000 343.000 73% 2014 -6% 36.000 343.000 68% 2015 -11% 207.000 343.000 60% 2016 0% 207.000 344.000 60% 2017 27% 263.000 524.000 (1) 50% 2018 5% 276.000 524.000 53% 2019 3% 285.000 524.000 54% 2020 3% 293.000 525.000 56% 2021 3% 302.000 524.000 58%

Apartamentos Ocupados e Ocupação do Mercado Crescimento da Demanda (arredondado) Ano Total _Aptos Disponíveis Ocupação do Mercado

Estimativas

MINUTA

Estimativas Operacionais e Análises Financeiras

SWOT Analysis

PONTOS FORTES

PONTOS FRACOS

• Visibilidade;

• Facilidade de acesso, principalmente ao Aeroporto Internacional de Viracopos e Centro de Convenções Royal Palm;

• Empreendimento de uso misto com sinergia entre os componentes.

• Distância relativa ao Distrito Industrial e a alguns geradores de demanda do segmento comercial.

OPORTUNIDADES

DESAFIOS

• Expansão das áreas de eventos na cidade e consolidação como polo de eventos sociais e congressos; • Economia diversificada; • Crescimento do aeroporto de

Viracopos;

• Desenvolvimento hoteleiro

concentrado no segmento econômico; • Oferta limitada de hotéis com

bandeiras reconhecidas no segmento supereconômico.

• Desaceleração da economia doméstica e diminuição de investimentos;

• Aumento da oferta hoteleira em Campinas e nas cidades vizinhas; • Desenvolvimento de Viracopos em

ritmo lento;

• Captação de hóspedes nos finais de semana.

42

• Para elaborar as estimativas operacionais para os hotéis em estudo, analisamos primeiramente os pontos fortes e fracos, assim como as oportunidades e desafios do projeto (SWOT Analysis), que apresentamos a seguir;

• Ao explorar os pontos fortes e mitigar os pontos fracos, bem como aproveitar as oportunidades e superar os desafios, o empreendimento estará em melhores condições de apresentar um bom desempenho operacional;

• Esta análise foi feita para nortear a estratégia do hotel e embasar as estimativas de ocupação e diária média para os seus primeiros cinco anos de operação.

MINUTA

Estimativas Operacionais e Análises Financeiras

• Os níveis de ocupação foram projetados para os primeiros cinco anos de operação. Nossa análise quantitativa projeta a habilidade dos hotéis em captar demandas futuras do mercado, em termos de seu “fator ideal” frente ao mercado competitivo. O fator ideal é baseado na relação entre o número de apartamentos disponíveis de um hotel com o total de apartamentos disponíveis no mercado competitivo;

• Conforme demonstrado anteriormente, existem atualmente 939 apartamentos na oferta competitiva. No ano de 2017 com a inauguração do hotel em estudo e dos demais novos empreendimentos, a oferta hoteleira competitiva será de 1.435 quartos disponíveis. Deste modo, o fator ideal do hotel em estudo será 272 dividido por 1.435, ou seja, cerca de 19%;

• Para o período posterior ao estudo, o fator ideal do hotel deverá se tornar constante, assumindo-se que não haverá novos aumentos de oferta;

• Com a finalidade de aprimorar nossas análises e de considerar os fatores qualitativos que afetam a ocupação dos hotéis, fizemos uma comparação das localizações, instalações, diárias e a qualidade geral das propriedades competitivas;

• A comparação das vantagens e desvantagens da competitividade de um hotel indica a penetração de mercado que uma propriedade teria acima ou abaixo de 100% do seu fator ideal; conforme apresentado na tabela no próximo slide.

MINUTA

Estimativas Operacionais e Análises Financeiras

44

Estimativas de Performance

• De acordo com nossa pesquisa de mercado e nossa experiência na indústria hoteleira, estimamos os valores das diárias médias e ocupação para os primeiros cinco anos de operação. Estas estimativas de performance do hotel Ibis Budget consideram que o empreendimento será administrado de maneira profissional, conforme projeto analisado nesse relatório;

• Em nossa análise de penetração, consideramos a localização, acesso e visibilidade. Em relação ao posicionamento, por ser um produto supereconômico, seus índices de penetração da diária serão inferiores a média do mercado. Assim, devido a sua ocupação superior a média do mercado, seu RevPar deverá superar o mercado competitivo a partir do segundo ano de operação. Estas projeções estão em linha com a estratégia da marca.

Taxa de Ocupação

2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E Ocupação Histórica/Projetada Mercado Competitivo 73% 68% 60% 60% 50% 53% 54% 56% 58% Ocupação Histórica/Projetada Hotel Proposto 0% 0% 0% #DIV/0! 60% 69% 73% 75% 78% Penetração Histórica/Projetada de Ocupação 0% 0% 0% #DIV/0! 120% 130% 135% 135% 135% Diária Média

2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E Diária Média Histórica/Projetada Mercado Competitivo R$ 177 R$ 199 R$ 204 R$ 216 R$ 216 R$ 216 R$ 218 R$ 221 R$ 223 Crescimento Real - 6,2% -3,6% 6,0% 0,0% 0,0% 1,0% 1,0% 1,0% Diária Média Histórica/Projetada Hotel Proposto R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 173 R$ 184 R$ 197 R$ 210 R$ 216 Penetração Histórica/Projetada de Diária Média 0% 0% 0% 0% 80% 85% 90% 95% 97%

Inflação histórica (IPCA) 5,8% 5,9% 6,3%

RevPAR

2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E RevPAR Mercado Competitivo R$ 129 R$ 136 R$ 123 R$ 130 R$ 109 R$ 114 R$ 119 R$ 123 R$ 128

Crescimento - 5,6% -9,3% 5,8% -16,7% 5,0% 4,0% 3,7% 4,3%

RevPAR Projetada R$ 0 R$ 0 R$ 0 #DIV/0! R$ 104 R$ 126 R$ 144 R$ 158 R$ 168 Penetracao Projetada do RevPAR 0% 0% 0% #DIV/0! 96% 111% 121% 128% 131%

Diária Média Historica

RevPAR Historica

ANÁLISE DE PENETRAÇÃO - TAXA DE OCUPAÇÃO, DIÁRIA MÉDIA E REVPAR

Diária Média Projetada

RevPAR Projetada Oferta e Demanda Historica Oferta e Demanda Projetada

Estimativas Operacionais e Análises Financeiras

• As estimativas dos resultados operacionais para o hotel foram preparadas com base nas análises de mercado apresentadas no relatório, na performance de empreendimentos similares, além da nossa experiência no mercado;

• Todas as estimativas foram preparadas em Reais Constantes. A classificação contábil segue as definições da American Hotel and Motel Association conforme o Sistema Uniforme de Contabilidade para Hotéis;

• O Fluxo de Caixa completo para o empreendimento é apresentado a seguir e a Descrição das Contas de Receitas e Despesas é apresentada na página 39.

Fluxo de Caixa Operacional

Fonte: JLL, 2015

Ibis Budget Campinas 272 uh's

(‘000) % (‘000) % (‘000) % (‘000) % (‘000) %

Receita Total Líquida 10.223 12.314 14.012 15.326 16.259

Total de Despesas e Custos Departamentais 3.421 33% 3.755 30% 3.943 28% 4.031 26% 4.123 25% Total de Despesas Não Distribuídas 2.528 25% 2.640 21% 2.722 19% 2.773 18% 2.827 17%

Resultado Operacional Bruto (GOP) 4.273 42% 5.920 48% 7.348 52% 8.522 56% 9.309 57%

Honorários de Administração 618 2% 747 2% 853 2% 935 2% 993 2% Total de Outras Deduções 823 8% 1.117 9% 1.372 10% 1.581 10% 1.722 11% FLUXO DE CAIXA (EBITDA) 2.832 28% 4.056 33% 5.123 37% 6.005 39% 6.594 41% Reserva de Reposição de Ativos 204 2% 369 3% 560 4% 766 5% 813 5%

RESULTADO OPERACIONAL LÍQUIDO (NOI) 2.628 26% 3.686 30% 4.563 33% 5.239 34% 5.781 36%

Fluxo de Caixa Resumido

Reais (R$)