EXMO. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA SANTOS-SP

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AVENIDA CONSELHEIRO NÉBIAS, 754, SALA 1401, SANTOS/ SÃO PAULO - TEL 13 33260239

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EXMO. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA SANTOS-SP

Processo 1008896-90.2014.8.26.0562

Exequente: Luiz Cardoso de Oliveira

Executado: Artur Vicente Abbad e Outro

Eduardo Lisboa Rosa, Arquiteto, CAU nº A29516-7,

IBAPE nº 1879, nomeado e compromissado nos autos da ação em

epígrafe,

vem,

respeitosamente,

apresentar

a

Vossa

Excelência sua manifestação, conforme r. decisão de fls.

331. Diante da controvérsia fática a respeito da

localização do imóvel objeto do termo de penhora de fls.

112, o subscritor vistoriou e avaliou a

casa que foi apontada

pelo Executado como sendo o imóvel de sua propriedade (vide

fls. 322/323 e 303/309; 282/283 e 285/292).

CONTUDO, ANOTE-SE QUE NA OCASIÃO DA NOVA VISTORIA

O SUBSCRITOR CONSTATOU QUE A CASA APONTADA PELO EXECUTADO

TEM NUMERAÇÃO DE EMPLACAMENTO Nº 536,

E NÃO 546, CONFORME

CONTIDO NO SEU LAUDO DE AVALIAÇÃO DE FLS. 285/292 E NO

PARÁGRAFO FINAL DA PETIÇÃO DE FLS. 283 (NO PRÁGRAFO 5º DA

FL. 282, O EXECUTADO MENCIONA O NÚMERO CORRETO, QUAL SEJA,

536).

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DESSE MODO, VEJA-SE PELA FOTO ABAIXO QUE QUE A CASA

DE Nº 546 CORRESPONDE A CASA TÉRREA IMEDIATAMENTE VIZINHA AO

EXECUTADO (ver figura 1 e 2).

Figura 1: Casa 546, vizinha a casa do Executado.

Figura 2: Vista aproximada, a numeração de

emplacamento aparece em 2 pontos do muro da casa

vizinha ao Executado.

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De toda sorte, considerando a casa apontada pelo

Executado (e mencionada no § 5º, fl. 282 de sua petição) e,

bem como, o fato de a vizinha (moradora da casa placa nº

546) ter confirmado, na nova vistoria, o imóvel abaixo (placa

nº 536) como sendo do Executado, elaborou-se nova avaliação:

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INTRODUÇÃO:

Para a nova avaliação, foram utilizados os mesmos

elementos comparativos coletados à época.

 Objeto da avaliação: Trata-se de avaliar o

seguinte bem:

“Casa nº 536 da Rua João Piedade

Gomes, Vila Caiçara, Município de Praia Grande/

SP”.

 Informações complementares: No presente trabalho,

admite-se que as informações fornecidas por

terceiros o foram de boa-fé, sendo confiáveis. Não

foram

efetuadas

investigações

específicas

relativas

a

defeitos,

invasões,

hipotecas,

divisas ou outros, por não integrarem o objeto do

estudo.

DESENVOLVIMENTO:

Nesta parte do estudo se descreve sobre as

características, individualização, aspectos, vistoria, e bem

como o resumo dos cálculos de avaliação de cada imóvel. Desse

modo, veja-se a caracterização da região:

 Quanto aos aspectos físicos:

 Relevo: Plano;

 Solo, subsolo: Não foi dado a

conhecer;

 Infraestrutura: A região é servida

pelos

principais

melhoramentos

públicos, tais como: rede de água

potável, rede de esgotos, rede de

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5

iluminação e distribuição de energia

elétrica, guias e sarjetas. Completam

os melhoramentos públicos os serviços

de pavimentação e telefonia;

 Equipamentos comunitários: É servida

por linhas de transporte coletivo,

coleta de lixo domiciliar, escolas,

comércio,

bancos,

equipamentos

de

lazer, etc.

 Localização: A quadra nº 62 de formato

irregular é completada pela Avenida

Presidente Kennedy, Rua Jamil Issa e

Rua São Domingos.

 Zona: Residencial

E

com

relação

à

caracterização

do

imóvel

avaliando:

 Quanto aos aspectos físicos:

 Relevo: Plano;

 Solo, subsolo: Não foi dado a

conhecer;

 Formato do terreno: Polígono de

formato irregular;

 Esquina: Não;

 Classificação do imóvel: Residencial;

 Padrão construtivo: casa médio.

 Estado de Conservação: Entre Regular

e Reparos Simples;

 Descritivo do imóvel: Casa 536, da

Rua João Piedade Gomes, com área de

terreno de 112,08m² e área construída

de 202,41m².

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6

A classificação do imóvel e o padrão construtivo

é baseado na publicação do IBAPE/SP “Valores de Edificações

de Imóveis Urbanos - SANTOS

– 2006 do IBAPE/SP”.

 Vistoria:

Foram obtidas as fotografias externas adiante

apresentadas, as quais permitem uma visualização

geral do lote de terreno em questão e seu entorno.

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7

Figura 4: Mapa parcial do bairro. Em amarelo, a localização do imóvel

avaliando.

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8

Figura 6: Detalhe para o número do emplacamento.

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9

Figura 8: Vista geral do imóvel, sob outro ângulo. Note que a casa de

nº 546, corresponde a propriedade vizinha.

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10

Figura 9: Vista para o corredor lateral da casa avalianda.

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Figura 11: Vista lateral, do segundo andar da casa avalianda.

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12

Figura 13: Outro ângulo, aos fundos do imóvel avaliando.

AVALIAÇÃO:

Após pesquisa imobiliária na região e cálculos de

homogeneização (anexo), concluiu-se, para o imóvel em

questão o valor de mercado de:

VI = 418.642,98

Portanto, arredondando-se ao limite de ± 1%

segundo a Norma, teremos:

VI = 419.000,00

RESUMO DOS VALORES:

Em face de todo o exposto, conclui-se que o valor

de mercado, correspondente para ao imóvel:

“Casa nº 536 da

Rua João Piedade Gomes, Vila Caiçara, Município de Praia

Grande/ SP”:

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13

R$ 419.000,00

(quatrocentos e dezenove mil reais)

Na certeza de haver cumprido a honrosa missão

confiada por Vossa Excelência, e nada mais havendo a

esclarecer e retificar encerra-se a presente manifestação em

13 (treze) laudas, mais o anexo, assinados digitalmente para

todos os fins de direito.

Nestes termos, pede-se deferimento.

Santos, 13 de agosto de 2020.

Eduardo Lisboa Rosa

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Anexos:

- Amostras coletadas

- Resumo dos cálculos

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25/ 03/ 2016 DATA DA PESQ UISA :

TELEFO N E : Hugo CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA : CIDADE : C a iç a ra BAIRRO : CO MP.: 383 N ÚMERO : Av e nid a M a ring á EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1.000,00 062 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : PG SETO R :

ÁREA (Ar) M²: 250,00 10,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 25,00

ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :

TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA :

O B S E R V A Ç Ã O :

Of erta

p la no

Dire ta Re g ula r Sim

se c o

PRAIA G RANDE - SP UF :

CEP :

MELHORAMENTOS :

PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO

REDE DE G ÁS TV A CABO

TESTADA - (c f) m : SP

110,00 ÁREA CO N STRUÍDA M²:

CO EF. DE PADRÃO : 1,560 IDADE REAL : 20 CO EF. DE DEP. (k) : 0,853

V A L O R C A L C U L A D O : 0,00 V A L O R A R B I T R A D O : PADRÃO CO N STR.: CO N SERVAÇÃO : Re sid e nc ia l c a sa m é d io (+) 0,00 USO DA EDIFICAÇÃO : VAG AS : C a sa b - e ntre no v o e re g ula r 0 PAVIMEN TO S :0 UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020

DADOS DA FICHA DADOS DA LOCALIZAÇÃO DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : DADOS DA TRANSAÇÃO CUSTO BASE (R$): 0,00 1 a no s

ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO

(13)-34778787 FATORES ADICIONAIS

ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00 ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 _{ADICIO N AL 06:} 1,00

LO CALIZAÇÃO Flo c :

O BSO LESCÊN CIA Fo bs :

PADRÃO Fp : VAG AS FT ADICIO N AL 01 : FT ADICIO N AL 02 : FT ADICIO N AL 03 : FT ADICIO N AL 04 : FT ADICIO N AL 05 : FT ADICIO N AL 06 : 0,00 -416,98 -277,43 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 VALOR UNITÁRIO : 3.109,09 HOMOGENEIZAÇÃO : 2.414,69 VARIAÇÃO : 0,7767

FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO

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25/ 03/ 2016 DATA DA PESQ UISA :

TELEFO N E : Jorge CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA : CIDADE : C a iç a ra BAIRRO : CO MP.: 435 N ÚMERO : Rua Ja m il Issa EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1.000,00 028 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : PG SETO R :

TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA : O B S E R V A Ç Ã O : Of erta p la no Dire ta Re g ula r Nã o se c o PRAIA G RANDE - SP UF : CEP : MELHORAMENTOS :

V A L O R C A L C U L A D O : 0,00 V A L O R A R B I T R A D O : PADRÃO CO N STR.: CO N SERVAÇÃO : Re sid e nc ia l c a sa m é d io (-) 0,00 USO DA EDIFICAÇÃO : VAG AS : C a sa e - re p a ro s sim p le s 0 PAVIMEN TO S :0 UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020

DADOS DA FICHA DADOS DA LOCALIZAÇÃO DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO D A D O S D A B E N F E I T O R I A TIPO DA EDIFICAÇÃO : DADOS DA TRANSAÇÃO CUSTO BASE (R$): 0,00 2 a no s (13)-34773713 FATORES ADICIONAIS

PADRÃO Fp : VAG AS FT ADICIO N AL 01 : FT ADICIO N AL 02 : FT ADICIO N AL 03 : FT ADICIO N AL 04 : FT ADICIO N AL 05 : FT ADICIO N AL 06 : 0,00 308,57 165,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 VALOR UNITÁRIO : 1.440,00 HOMOGENEIZAÇÃO : 1.913,96 VARIAÇÃO : 1,3291

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25/ 03/ 2016 DATA DA PESQ UISA :

TELEFO N E :

Olavo (proprietário no local)

CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA : CIDADE : C a iç a ra BAIRRO : CO MP.: 546 N ÚMERO : Rua Jo ã o Pie d a d e EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1.000,00 062 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : PG SETO R :

V A L O R C A L C U L A D O : 0,00 V A L O R A R B I T R A D O : PADRÃO CO N STR.: CO N SERVAÇÃO : Re sid e nc ia l c a sa m é d io 0,00 USO DA EDIFICAÇÃO : VAG AS : C a sa c - re g ula r 0 PAVIMEN TO S :0 UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020

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25/ 03/ 2016 DATA DA PESQ UISA :

TELEFO N E : Gisela CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA : CIDADE : C a iç a ra BAIRRO : CO MP.: 450 N ÚMERO : Rua M a ria Antune s Na v a rro

EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1.000,00 013 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : PG SETO R :

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25/ 03/ 2016 DATA DA PESQ UISA :

TELEFO N E : Arlete CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA : CIDADE : C a iç a ra BAIRRO : CO MP.: 1287 N ÚMERO : Rua Sã o Do m ing o s EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1.000,00 062 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : PG SETO R :

V A L O R C A L C U L A D O : 0,00 V A L O R A R B I T R A D O : PADRÃO CO N STR.: CO N SERVAÇÃO : Re sid e nc ia l c a sa m é d io 0,00 USO DA EDIFICAÇÃO : VAG AS : C a sa e - re p a ro s sim p le s 0 PAVIMEN TO S :0 UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020

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25/ 03/ 2016 DATA DA PESQ UISA :

TELEFO N E : Corretor CO N TATO : Vivareal - Cod. CA 20755 IMO BILIÁRIA : N ATUREZA : CIDADE : Vila C a iç a ra BAIRRO : CO MP.: SN N ÚMERO : Vila C a iç a ra EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1.000,00 025 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : PG SETO R :

PADRÃO Fp : VAG AS FT ADICIO N AL 01 : FT ADICIO N AL 02 : FT ADICIO N AL 03 : FT ADICIO N AL 04 : FT ADICIO N AL 05 : FT ADICIO N AL 06 : 0,00 -81,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 VALOR UNITÁRIO : 2.500,00 HOMOGENEIZAÇÃO : 2.418,92 VARIAÇÃO : 0,9676

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MODELO DE ESTATÍSTICA DESCRITIVA

DESCRIÇÃO : Pro c 1008896-90.2014 DATA : 10/ 08/ 2020

O BSERVAÇÃO :

FATO R O FERTA/ TRAN SAÇÃO :

FATOR ÍNDICE 1.000,00 Lo c a liza ç ã o O bso le sc ê nc ia Pa drã o Va g a s

PARCELA DE BEN FEITO RIA :

Ida de 30

Esta do de Co nse rva ç ã o D - ENTRE REG ULAR E REPARO S SIM PLES c a sa m é d io Va g a s Ac ré sc imo FATORES 0 0 0,9 0,8

(22)

Núm. Endereç o Va lor

Unitá rio Homog eneiza ç ã o Va ria ç ã o

MATRIZ DE UNITÁRIOS

1 Av e nid a M a ring á ,383 3.109,09 2.414,69 0,7767

2 Rua Ja m il Issa ,435 1.440,00 1.913,96 1,3291

3 Rua Jo ã o Pie d a d e ,546 2.000,00 2.203,17 1,1016 4 Rua M a ria Antune s Na v a rro ,450 1.476,00 1.510,23 1,0232 5 Rua Sã o Do m ing o s ,1287 1.350,00 1.974,00 1,4622

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Núm.

X

Y

GRÁFICO DE DISPERSÃO

1 3.109,09 2.414,69 2 1.440,00 1.913,96 3 2.000,00 _2.203,17 4 1.476,00 1.510,23 5 1.350,00 1.974,00 6 2.500,00 2.418,92

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Mé dia Unitá rio s : De svio Pa drã o : - 30% : + 30% : 705,43 1.979,18 1.385,43 2.572,94 35,6400 347,90 2.072,49 1.450,75 2.694,24 16,7900 Tipo : Mo da lida de : Da ta : Clie nte : Áre a te rre no m² : C o nstruç ã o Ve nd a 10/ 08/ 2020 Trib una l d e Justiç a d o Esta d o d e Sã o Pa ulo

112,08

APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS

Mé dia Unitá rio s : De svio Pa drã o : - 30% : + 30% :

DADOS DO AVALIANDO

VALORES UNITÁRIOS VALORES HOMOGENEIZADOS

Co e fic ie nte de Va ria ç ã o : Co e fic ie nte de Va ria ç ã o :

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO 1 3 3 4 De sc riç ã o Ca ra c . do imó ve l a va lia ndo Q ua ntida de mínima de

Inte rva do de a juste de c a da

2 _{da do s de me rc a do usa do s}

Ide ntific a ç ã o do s da do s de me rc a do

fa to r e p/ o c o nj de fa to re s

G RAU I I I Co mple ta qua nto a to da s va riá ve is a na lisa da s

12

Apre se ntaç ão de inform re f a todas as c arac t dos dos dados analisados

0,80 a 1,25

G RAU I I Co mple ta qto a o s fa to re s usa do s no tra ta me nto

5

Apre se ntaç ão de inform re f a todas as c arac t dos dos dados analisados

0,50 a 2,00

Ado ç ã o de situa ç ã o pa ra dig ma

3

Apre se ntaç ão inform re f a todos as c arac t dos dados re f aos fatore s

0,40 a 2,50 *a G RAU I

G RAU DE FUN DAMEN TAÇÃO :

2 2 3 2 9 II

MÉDIA SAN EADA (R$):

IN TERVALO MÍN IMO : IN TERVALO MÁXIMO : 2.072,49 1.862,85 2.282,13 2.072,49000 418.642,98 IN TERVALO MÍN IMO : IN TERVALO MÁXIMO : 1.862,86 2.282,12

FORMAÇÃO DOS VALORES

INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Ava lia ndo INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Pa ra dig ma

VALO R UN ITÁRIO (R$/ m2): VALO R TO TAL (R$) :

GRAU DE PRECISÃO

Distribuiç ã o e spa c ia l

Lo c a l :Rua Jo ã o Pie d a d e G o m e s 536 C a iç a ra PRAIA G RANDE - SP