EXMO. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA SANTOS

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EXMO. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA SANTOS

Processo n° 0011100-22.2017.8.26.0562

Exequente: Condomínio Edifício Conjunto A. D. Moreira Executado: Ana Maria Simões de Carvalho

Eduardo Lisboa Rosa, Arquiteto, CAU nº A29516-7, membro titular do IBAPE sob o nº 1879, nomeado e compromissado nos autos da ação em epígrafe, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa Excelência sua manifestação, conforme r. decisão de fls. 173.

O laudo emitido pelo subscritor foi impugnado pela parte Requerida às fls. 237/239, sob o argumento de que a informaram que o bem imóvel em questão foi avaliado em 2012 pelo valor de R$ 520.000,00, por corretora de imóveis.

Primeiramente, ressalte-se que valor de venda apurado no laudo respectivo foi obtido por meio de método científico da engenharia de avaliações, e elaborado segundo as normas NBR – 14653-1 “Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais”, e NBR – 14653-2 “Avaliação de Bens – Parte 2:

Imóveis Urbanos”, ambas da Associação Brasileira de Normas Técnicas.

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Anote-se, ademais, que o método utilizado pelo subscritor é o COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, PELO QUAL AS AMOSTRAS DE COMPARAÇÃO SÃO TRATADAS POR FATORES, sendo esta a fórmula mais segura e eficaz para perícias de avaliações.

Além disso, existem outros fatores que devem ser utilizados na homogeneização dos cálculos para valorizar ou depreciar o bem, como, por exemplo, a localização, a idade do prédio. Contudo, o mais importante, no caso, é levar em conta o chamado fator de comercialização, que pode chegar a 10% do valor do bem. Certamente no valor informado à Requerida está embutido o percentual de venda, utilizado na praxe de mercado.

Ressalte-se que o apartamento objeto do presente trabalho não possui vaga na garagem e o condomínio é compartilhado com comércio no térreo, fatores os quais interferem na valorização do bem imóvel.

Porém, após a vistoria interna da unidade, o subscritor constatou que, de fato, o imóvel foi integralmente reformado, ampliando-se a sala com o fechamento da sacada e convertendo- se o dormitório de serviço em um terceiro dormitório. E o banheiro social foi transformado em uma suíte para um dos dormitórios. Também foram instalados armários planejados em todos os cômodos da unidade.

Portanto, diante destas novas informações, a perícia elaborou novos cálculos de homogeneização para garantir o valor justo de mercado para a unidade 702-B.

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 Vistoria:

Foram obtidas as fotografias internas e externas adiante apresentadas, as quais permitem uma visualização geral do imóvel em questão e seu entorno.

Figura 1: Em amarelo, a localização do imóvel objeto da avaliação.

Figura 2: Vista geral do imóvel.

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Figura 3: Outro ângulo.

Figura 4: Vista do acesso social, pela Galeria A.D.Moreira.

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Figura 5: Vista da varanda fechada.

Figura 6: Vista da varanda fechada, outro ângulo.

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Figura 6: Vista da sala.

Figura 7: Vista da sala sob outro ângulo.

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Figura 8: Cozinha.

Figura 9: Cozinha, outro ângulo.

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Figura 10: Área de serviços.

Figura 11: Banheiro da súite.

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Figura 12: Dormitório 1, convertido em suíte.

Figura 13: Dormitório 2.

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Figura 14: Vista do banheiro social.

Figura 15: Vista do quarto de serviço, convertido em Dormitório 3.

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IV - AVALIAÇÃO

Após pesquisa imobiliária na região e cálculos de homogeneização (em anexo), concluiu-se, para o imóvel em questão, o valor de mercado de:

VI = 312.639,72

Portanto, arredondando-se ao limite de ± 1%

segundo a Norma, teremos:

VI = 313.000,00

V - RESUMO DOS VALORES

Em face de todo o exposto, conclui-se que o valor de mercado, correspondente para ao imóvel: O apartamento nº 702 B, localizado no 7º andar ou 8º pavimento do Conjunto A.D. Moreira, à Avenida Presidente Wilson, nº 26 e Avenida Marechal Floriano Peixoto nº 67, registrado sob a Matrícula nº 11.600 do 3º Oficial de Registro de Imóveis Santos/SP (fls. 73/75), e conforme termo de penhora de fls. 83, é:

R$ 313.000,00

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Na certeza de haver cumprido a honrosa missão confiada por Vossa Excelência, e nada mais havendo a esclarecer e retificar, encerra-se a presente manifestação em 12 (doze) folhas de papel, impressas somente no anverso, todas rubricadas, com exceção desta que segue assinada, para todos os fins de direito.

Nestes Termos,

Pede-se deferimento.

Santos, 15 de agosto de 2018.

Eduardo Lisboa Rosa

Arquiteto e Urbanista, CAU A29516-7/ IBAPE 1879