AULA 9 – POSSE E PROPRIEDADE
O direito das coisas é o complexo das normas reguladoras das relações jurídicas concernentes aos bens corpóreos suscetíveis de apropriação pelo homem. O Código Civil divide a matéria em duas partes: posse e direitos reais, dedicando, nesta última, títulos específicos à propriedade e a cada um de seus desmembramentos, denominados direitos reais sobre coisas alheias.
Desta forma, estudaremos que a propriedade é um direito mais abrangente que a posse, pois esta representa parte dos poderes da primeira (lembre-se do GRUD).
Neste contexto, o legislador não deu margem para a existência de dúvidas e apontou um rol taxativo dos direitos reais através do art. 1.225 do CC.
Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor;
IX - a hipoteca; X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
XII - a concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
conclui-se que a posconclui-se é um instituto do Direito das Coisas, mas não é um Direito Real.
A POSSE NÃO É UM DIREITO REAL, APESAR DE SER UM INSTITUTO JURÍDICO ESTUDADO DENTRO DO DIREITO DAS COISAS !!!
Cabe também diferenciarmos os conceitos de direto real e de direito pessoal.
- Direito real: é o poder jurídico, direito e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos (oponibilidade erga omnes); - Direito pessoal: consiste em uma relação jurídica pela qual o sujeito ativo pode exigir do sujeito passivo uma determinada prestação (efeito inter partes).
A tabela a seguir permite uma melhor visualização:
Direitos Reais Direitos Pessoais
Têm por objeto a res (coisa); Podem ser exercidos contra a própria pessoa; Prevalece o ter; Prevalece o fazer;
Recaem sobre coisas
determinadas; Podem não recair sobre coisa certa; São de enumeração legal
taxativa; Ultrapassam a enumeração da lei; Se exercitam contra todos
(efeitos erga omnes).
Pensando em detalhar o caminho a ser percorrido na aula de hoje, temos, a seguir, uma tabela onde consta a divisão que a doutrina costuma fazer sobre os direitos reais.
DIVISÃO DOS DIREITOS REAIS DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRÓPRIA - propriedade DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA DE GOZO OU FRUIÇÃO - enfiteuse - superfície - servidão predial - usufruto - uso - habitação DE GARANTIA - penhor - hipoteca - anticrese - alienação fiduciária em garantia DE AQUISIÇÃO - compromisso ou promessa irretratável de compra e venda DE INTERESSE SOCIAL - concessão de uso especial para fins de moradia
- concessão de direito real de uso
Posse
Duas teorias relevantes conceituam o que vem a ser a posse: a teoria subjetiva e a teoria objetiva.
- Teoria subjetiva: tendo Savigny como principal responsável, define a posse como um poder físico sobre a coisa com a intenção de tê-la para si. Dessa forma, podemos apontar dois elementos caracterizadores: o corpus e o animus. O corpus seria o contato físico com a coisa, isto é, a detenção, ao passo que o animus, seria a intenção de possuí-la como dono.
De acordo com a teoria subjetiva, o locatário e o usufrutuário não seriam possuidores, pois eles detêm a coisa em nome alheio, sem a intenção de permanecer definitivamente com ela (animus domini).
- Teoria objetiva: tendo Ihering como principal responsável, sustenta que a existência da posse dependeria exclusivamente do corpus, dispensando-se a presença do animus.
De acordo com a teoria objetiva, o locatário e o usufrutuário seriam possuidores, pois eles detêm a coisa e possuem contato físico com ela.
Qual foi a teoria adotada pelo Código Civil de 2002? A resposta se dá através do art. 1.196 do CC:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
A boa doutrina diz que o dispositivo em questão se refere à teoria objetiva.
A posse é uma situação de fato que, por aparentar ser uma situação de Direito, recebe proteção da lei. Ou seja, pode-se dizer que a posse é o efetivo exercício de alguns dos poderes da propriedade (gozar, reaver, usar e dispor da coisa) por aquele que não é o proprietário (é apenas possuidor).
dependência para com outro e conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas, bem como aquele que pratica os atos por mera permissão ou tolerância. Vide o art. 1.198 do CC:
Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário.
Como exemplos de detentores, temos o vigia e o caseiro com relação à casa que tomam conta; o motorista com relação ao carro que dirige; etc.
CONCEITO DE POSSE
- Teoria subjetiva (Savigny): corpus (poder de disponibilidade sobre a coisa) e animus domini (intenção de ter a coisa).
- Teoria objetiva (Ihering): corpus (poder de disponibilidade sobre a coisa).
O Código Civil adotou a teoria objetiva, portanto, para haver posse não precisa haver intenção de ter a coisa. É possível a posse sem a propriedade (intenção de ter a coisa).
Ex: um inquilino de um apartamento é possuidor (tem disponibilidade sobre a coisa), mas não é proprietário (não é o dono da coisa).
ESPÉCIES DE POSSE
Existem várias formas de se classificar a posse, dentre elas as principais são:
a) Posse direta e indireta; b) Posse justa e injusta;
c) Posse de boa-fé e de má-fé;
f) Posse pro diviso e pro indiviso. POSSE DIRETA X POSSE INDIRETA
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
Quando duas pessoas têm a posse sobre a mesma coisa, mas em graus diferentes, ficando um dos possuidores privados do uso imediato da coisa, a posse se divide em direta e indireta.
Possuidor direto ou imediato: é o que detêm materialmente a coisa (ex: locatário).
Possuidor indireto ou mediato: é o proprietário que concede o direito de usar a outro (ex: locador).
O dispositivo legal em análise, além da divisão da posse em direta e indireta, trata de dois importantes conceitos:
1) a posse direta não anula a indireta: dessa forma, se algumas pessoas invadem um imóvel alugado, o locador (possuidor indireto) pode mover ações possessórias contra os invasores, mesmo que o possuidor direto seja o inquilino (locatário); e
2) o possuidor direto pode defender sua posse contra o possuidor indireto: dessa forma, se o locador invade o imóvel locado durante a vigência do contrato de locação, o locatário expulso pode ajuizar uma ação de reintegração de posse.
POSSE JUSTA X POSSE INJUSTA
Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.
O artigo em análise trata a posse justa como aquela que não apresenta vícios, dessa forma, a contrario sensu a posse injusta é aquela que apresenta vícios.
São três os vícios que podem tornar a posse injusta:
Ex: um movimento popular invade, violentamente, removendo obstáculos, uma fazenda que estava cumprindo perfeitamente a sua função social.
- clandestinidade: ocorre quando a posse é adquirida às ocultas do proprietário ou do possuidor. Tem certa semelhança com o crime de furto;
Ex: um movimento popular invade, à noite e sem violência, uma propriedade rural que está sendo utilizada pelo proprietário, cumprindo a sua função social.
- precariedade: ocorre quando o possuidor direto, vencido o prazo de duração da relação jurídica, se recusa a restituir a coisa ao possuidor indireto; ou seja, decorre de um abuso de confiança por parte de quem recebe a coisa a título provisório. Tem certa semelhança com o crime de apropriação indébita.
Ex: o locatário de um bem móvel que não devolve o veículo ao final do contrato de locação.
Os vícios citados podem convalescer (desaparecer com o decurso de tempo)?
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
De acordo com o artigo acima, os vícios da violência e da clandestinidade podem convalescer. Entretanto, o mesmo não se pode dizer sobre o vício da precariedade.
Qual é o período de tempo para convalescer os vícios da violência e da clandestinidade?
Art. 924 do CPC - Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de posse as normas da seção seguinte, quando intentado dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho; passado esse prazo, será ordinário, não perdendo, contudo, o caráter possessório.
clandestina deve ser proposta no prazo de ano e dia. Após esse período, a posse injusta pela violência ou clandestinidade passa a ser justa.
Dessa forma, a explicação anterior acaba “quebrando” a regra prevista no art. 1.203 do CC.
Art. 1.203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida.
Conclui-se que a continuação do caráter de aquisição da posse, salientado no artigo em questão, atinge somente a posse precária que é insuscetível de convalidação, sendo, portanto, insanável.
POSSE DE BOA-FÉ X POSSE DE MÁ-FÉ
Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
Terá boa-fé o possuidor que estiver convicto de que a coisa realmente lhe pertence, sem saber que está prejudicando o direito de outra pessoa, por ignorar a existência de vício que lhe impede a aquisição da coisa.
Ou seja, tal classificação da posse é um estado de consciência. Se o possuidor ignora a existência do vício na aquisição da posse, então temos a posse de boa-fé. Por outro lado, se o vício é de seu conhecimento, então a posse é de má-fé.
IMPORTANTE !!!
Não se deve confundir a posse de boa-fé com a posse justa. Para verificar se a posse é de boa-fé, temos um critério psicológico (subjetivo). Por outro lado, para verificar se a posse é justa, estamos diante de um critério objetivo, bastando o exame da existência ou não dos vícios.
Posse de boa-fé / Posse de má-fé Æ critério subjetivo
Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente.
Sendo a boa-fé um estado de consciência, a partir do momento que surge a presunção de que o possuidor não ignora a existência de vícios, surgirá a má-fé.
POSSE AD INTERDICTA X POSSE AD USUCAPIONEM
A posse ad interdicta é aquela que pode ser defendida pelos interditos ou ações possessórias quando houver moléstia, entretanto, o seu prolongamento não é capaz de conduzir à usucapião, pois o possuidor não possui a intenção de ter a coisa em definitivo (animus domini). Como exemplo de posse ad interdicta temos o locatário de um apartamento.
A posse ad usucapionem é a exercida com a intenção de ter a coisa em definitivo (animus domini), devendo também ser mansa, pacífica, ininterrupta, justa e durante o lapso de tempo necessário à aquisição da propriedade. É o tipo de posse que possibilita a aquisição da propriedade através da usucapião.
POSSE NOVA X POSSE VELHA
A classificação da posse em nova ou velha é baseada no tempo de posse. A posse nova é a que conta menos de ano e dia, ao passo que a posse velha é a que conta mais de ano e dia.
A influência dessa classificação gera efeitos na esfera processual, interferindo nos ritos processuais.
POSSE PRO DIVISO X POSSE PRO INDIVISO
pessoas. É o que ocorre com os cônjuges no regime da comunhão universal de bens.
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores.
A posse pro indiviso é a composse de direito e de fato, onde cada compossuidor tem o direito de exercer a posse sobre o todo, não podendo um excluir a posse do outro. Caso ocorra tal exclusão, o compossuidor turbado ou esbulhado poderá mover ação possessória contra o outro compossuidor para reapoderar-se da coisa.
Exemplo: quando um casal mora em uma casa, um não pode limitar o outro a transitar em determinadas partes da casa, pois os dois exercem uma posse pro indiviso.
A posse pro diviso é a composse de direito, mas não de fato, onde cada compossuidor não tem o direito de possuir a parte da área reservada ao outro. Neste tipo de composse um dos compossuidores pode impedir o acesso do outro à sua área. Na prática existe uma divisão fática, mas no título de propriedade não há tal divisão.
Exemplo: quando dois irmãos possuem uma fazenda e um planta beterrabas na sua metade e o outro planta batatas na segunda metade. AQUISIÇÃO DA POSSE
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
O momento de aquisição da posse ocorre quando a pessoa puder exercer, em nome próprio, alguns dos poderes inerentes à propriedade (Gozar, Reaver, Usar e Dispor - GRUD) ela adquire a posse.
Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:
As pessoas que podem adquirir a posse são: a) a própria pessoa que pretende ter a posse;
b) o representante legal: quando o titular for incapaz e necessitar de um representante;
c) o procurador: quando houver uma procuração nomeando um representante convencional;
d) o terceiro sem mandato: quando alguém, sem procuração, adquire a posse para outrem, tal aquisição fica na dependência de ratificação da pessoa interessada.
Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.
Havendo a transmissão causa mortis da posse, os herdeiros ou legatários tomam o lugar do de cujus, continuando a posse com os mesmos caracteres (vícios ou qualidades).
Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.
A acessão da posse é a soma do tempo de posse do atual possuidor com o de seus antecessores. Podem ser de duas espécies:
a) acessão por sucessão: ocorre na sucessão a título universal, ou seja quando o sucessor substitui o titular primitivo na totalidade dos bens ou numa quota ideal deles. Como exemplo temos o herdeiro que recebe 50% dos bens do de cujus.
Neste caso o sucessor irá continuar a posse que já havia sido iniciada.
b) acessão por união: ocorre na sucessão a título singular, ou seja, quando o sucessor adquire direitos ou coisas determinadas, como o comprador, o donatário e o legatário. Neste caso existe a possibilidade do sucessor continuar somar a sua posse à posse do antecessor sw lhe convier. Caso a faculdade de opção seja
exercida, a posse permanecerá com os mesmos caracteres da posse original.
Na sucessão a título universal, bem como na sucessão a título singular, as posses (anterior e posterior) podem ser utilizadas para gerar aquisição por usucapião.
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
Atos de mera permissão ou tolerância, tal como o caseiro que mora na fazenda, não caracterizam uma posse, mas apenas uma mera detenção.
O mesmo acontece com os atos violentos e clandestinos que são capazes de gerar posse, apenas depois que cessar a violência ou a clandestinidade.
Art. 1.209. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem.
A regra deste artigo está fundamentada na presunção júris tantum (relativa) de que os bens móveis, como acessórios, pertencem ao
respectivo imóvel. Ou seja, presume-se que o sofá localizado na sala de uma casa é do possuidor da casa.
EFEITOS DA POSSE
Os principais efeitos da posse são: a) direito ao uso dos interditos;
b) defesa direta;
c) percepção dos frutos;
d) indenizações por benfeitorias;
e) direito de retenção por benfeitorias; f) responsabilidade pelas deteriorações;
A FACULDADE DE USAR OS INTERDITOS
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
Os interditos são as ações possessórias. Tais ações são cabíveis quando a posse for justa, pouco importando se a posse é de boa-fé ou de má-fé, direta ou indireta.
São três os tipos de interditos possessórios:
- ação de reintegração de posse: é a ação apropriada para o caso concreto em que o possuidor tenha sido desapossado, em decorrência de esbulho (perda da posse), pouco importando se total ou parcial, e para que seja reconduzido à posse, seja restituído o possuidor na posse. É o interdito específico para que o possuidor retome uma posse que lhe tenha sido tomada por qualquer ato violento ou derivado de precariedade ou clandestinidade.
- ação de manutenção da posse: é a ação destinada para a proteção do possuidor na posse contra atos de turbação de outrem, cujo objetivo é garantir principalmente a posse de imóveis e a quase-posse das servidões e, só terá utilização se o possuidor for molestado na sua posse, isto é, se o possuidor, sem perder a sua posse, vem a ser perturbado nela. Tem o objetivo de fazer cessar o ato do turbador, que molesta o exercício da posse, contudo sem desaparecer a própria posse. - interdito proibitório: é uma ação de natureza preventiva, desdobrada da ação de manutenção de posse. É apropriada para que o possuidor, em vias de comprovada ameaça, proponha e receba a devida segurança, que nada mais é do que uma ordem judicial proibitória (daí o seu nome), para impedir que se concretize tal ameaça, acompanhada de pena ou castigo para a hipótese de falta de cumprimento dessa ordem.
INTERDITO PROIBITÓRIO (proteção preventiva) MANUTENÇÃO DA POSSE (após a turbação) REINTEGRAÇÃO DA POSSE (após a perda)
Existem ainda outros tipos de ações possessórias, mas o assunto é estudado com mais detalhes no Direito Processual Civil:
- Imissão na posse: utilizada quando o proprietário, através da transcrição de seu título, adquire o domínio da coisa que o alienante, ou terceiros, persistem em não lhe entregar.
- nunciação de obra nova: utilizada para impedir que nova obra em prédio vizinho prejudique o confinante.
- embargos de terceiro senhor e possuidor: utilizada com a finalidade de defender os bens possuídos, não sendo parte no feito, sofre turbação ou esbulho na posse de seus bens, por efeito de penhora, depósito, arresto, seqüestro, venda judicial, arrecadação, partilha, ou outro ato de apreensão judicial.
DEFESA DIRETA DA POSSE
Art. 1.210 § 1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá
manter-se ou restituir-manter-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.
Através do referido dispositivo o legislador admite dois meios hábeis para a proteção possessória:
a) legítima defesa da posse: é a reação imediata (logo) e moderada (não pode ir além da violência necessária à manutenção ou restituição da posse) à turbação (moléstia) da posse; e
b) desforço imediato: é a reação imediata (logo) e moderada (não pode ir além da violência necessária à manutenção ou restituição da posse) ao esbulho (perda) da posse.
(moléstia) TURBAÇÃO
IMPORTANTE !!!
Na legítima defesa a violência é empregada para impedir a perda da posse, ao passo que no desforço imediato, a violência é empregada para recuperar a posse perdida.
Sobre o elemento temporal da reação ao esbulho ou à turbação, se ela for tardia, ficará caracterizado o crime previsto no art. 345 do Código Penal: Exercício Arbitrário das Próprias Razões.
Art. 1.210 § 2o Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a
alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.
Ainda no art. 1.210 do CC, o fato de outra pessoa estar questionando a propriedade ou outro direito sobre a coisa turbada ou esbulhada não impede que o possuidor intente ação de manutenção da posse ou ação de reintegração da posse.
PERCEPÇÃO DOS FRUTOS
Conforme já estudamos, frutos são produções normais e periódicas da coisa, podendo ser, quanto à origem, naturais, industriais ou civis. Por outro lado, quando classificados de acordo com o seu estado, dividem-se em pendentes, percebidos ou colhidos, estantes, percipiendos e consumidos. O assunto já foi estudado na aula 2.
Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.
O possuidor de boa-fé, nos termos do art. 1.214 do CC, tem direito aos frutos percebidos ou colhidos de forma tempestiva. Ou seja, o possuidor de boa-fé não é obrigado a devolver os frutos que colher durante a posse. Entretanto, os frutos pendentes, que ainda não foram separados do bem principal, devem ser devolvidos ou ter o valor compensado com as despesas de produção e custeio.
ainda não foi colhida (fruto pendente), como regra, terá de ser devolvida caso ocorra o fim da posse.
Os frutos que, fraudulentamente, forem colhidos de forma antecipada, também devem ser restituídos, sob pena de locupletação da coisa alheia.
Conclui-se que a lei ampara o interesse do possuidor de boa-fé, por ser mais próximo do interesse social, pois explorando a coisa, o possuidor de boa-fé dá uma destinação econômico social para o bem.
Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.
Se os frutos forem naturais (resultantes de força orgânica da natureza) ou industriais (decorrentes do engenho humano) serão tidos como colhidos e percebidos no momento da separação de sua fonte.
Como exemplo, temos as frutas separadas do pé, o tecido que sai do tear, etc,
Em se tratando de frutos civis (ex: juros, aluguéis, etc.), independente do dia do pagamento, reputam-se percebidos dia-a-dia.
Momento em que são considerados percebidos
Frutos Naturais e Industriais
Separação do bem principal.
Frutos Civis Dia-a-dia.
Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio.
O artigo em questão pune o dolo e a malícia do possuidor de má-fé ao exigir que ele responda por todos os danos que causou com os frutos colhidos e percebidos.
detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.
O possuidor de boa-fé tem o direito de ser indenizado pelos melhoramentos que introduziu no bem. Entretanto, deve-se atentar para qual o tipo de melhoramento que foi introduzido.
O possuidor de má-fé também tem alguns direitos pelos melhoramentos introduzidos, de acordo com a espécie.
O quadro a seguir indica quando poderá haver a indenização:
Possuidor de boa-fé Tem direito às benfeitorias necessárias,
úteis e voluptuárias.
Possuidor de má-fé Tem direito às benfeitorias necessárias. Enquanto não for paga a indenização ao possuidor de boa-fé pelas benfeitorias necessárias e úteis, será cabível o direito de retenção (meio de defesa onde o credor continua a deter o bem até que ocorra a indenização). Tal direito de retenção não se aplica ao possuidor de má-fé.
Quanto às benfeitorias voluptuárias, o possuidor de boa-fé poderá levantá-las, ou seja, levá-las consigo. Entretanto, tal direito não assiste ao possuidor de má-fé.
Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem. Caso o possuidor esteja obrigado a ressarcir alguma coisa, poderá haver a compensação entre o valor utilizado com as benfeitorias e o valor a ser pago a título de ressarcimento.
RESPONSABILIDADE PELAS DETERIORAÇÕES
Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa.
O dispositivo regula a responsabilidade civil do possuidor de boa-fé pela perda ou deterioração do bem a que não der causa, pois a responsabilidade existirá somente para as hipóteses em que ocorrer dolo ou culpa de sua parte.
Art. 1.218. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante. Sobre o possuidor de má-fé, a única exceção à responsabilidade civil de indenizar encontra-se na possibilidade de o possuidor de má-fé provar que o resultado danoso ocorreria do mesmo modo, se o bem estivesse em poder do postulante (“reivindicante”).
Sobre os efeitos da posse, resumidamente temos o seguinte:
DIREITOS POSSUIDOR DE BOA-FÉ POSSUIDOR DE MÁ-FÉ
Faculdade de invocar interditos (ações
possessórias)
Todos possuem o direito de invocar os interditos, basta que a posse seja justa em relação ao adversário.
Defesa direta da posse
Turbação (moléstia) Æ legítima defesa Esbulho (perda) Æ desforço imediato
São admitidos desde que feitos de forma imediata.
Percepção dos frutos Tem direito aos frutos
percebidos (colhidos)
Responde pelos frutos percebidos (colhidos)
Indenização por benfeitorias e direito
de retenção
Tem direito à indenização das benfeitorias úteis e necessárias e direito de retenção do imóvel pela indenização do valor gasto.
PERDA DA POSSE
Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196.
O possuidor perde a posse quando não há mais, contra sua vontade, poder fático de ingerência sócio-econômica sobre determinado bem. Tais poderes são o GRUD. Entretanto, o possuidor esbulhado só vem a perder a posse de um bem quando não busca a reintegração dentro do período de ano e dia, que passa a funcionar como uma espécie de condição suspensiva.
Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido. O dispositivo legal quer dizer é que a simples ausência não importa na perda da posse, podendo o possuidor, embora ausente, continuar a posse solo animo, ainda que a coisa possuída por ele tenha sido ocupada por um terceiro, durante a sua ausência.
Propriedade
Propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar (faculdade de servir-se da coisa e utilizá-la da maneira que convier), gozar (retirar os frutos e utilizar os produtos), dispor (alienar ou consumir) de um bem ou reavê-lo (reinvindicar) de quem injustamente o possua ou detenha.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
PODERES DA PROPRIEDADE
(GRUD)
GOZAR (jus fruendi)
REAVER (rei vindicato)
USAR (jus utendi)
DISPOR (jus disponendi)
Art. 1.228 § 1o O direito de propriedade deve ser exercido em
em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
Aqui está consagrado o princípio da função econômico-social da propriedade, preconizado no art. 5º, XXIII da Constituição Federal, que visa coibir abusos e que haja prejuízo ao bem-estar social..
Art. 1.228 § 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário
qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
O proprietário não pode praticar dolosamente, no exercício normal do direito de propriedade, atos com a intenção de causar dano a outrem e não de satisfazer uma necessidade sua ou interesse seu.
Dessa forma, não se pode construir uma chaminé falsa para única e exclusivamente bloquear o sol da piscina do vizinho, pois tal conduta representa um ato emulativo.
Os atos emulativos são considerados atos ilícitos e, por isso, são vedados.
Art. 1.228 § 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos
de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
A desapropriação é uma modalidade especial de perda da propriedade imobiliária pela qual o Poder Público, compulsoriamente, despoja alguém de uma propriedade e a adquire para si, mediante indenização prévia e em dinheiro ou títulos da dívida pública, fundada em um interesse público.
A requisição é um ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse público, constitui alguém, de modo unilateral e auto-executório, na obrigação de prestarl´he serviço ou ceder-lhe transitoriamente o uso de uma coisa, obrigando-se a indenizar os prejuízos que tal medida efetivamente acarretar ao obrigado.
Art. 1.228 § 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se
ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
Art. 1.228 § 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a
justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Os §§ 4º e 5º tratam da desapropriação judicial fundada na posse “pro labore” que também ocorrerá mediante uma justa indenização.
Com base no princípio da função econômico-social da propriedade, dá-se especial proteção à posse trabalho, isto é, à posse ininterrupta e de boa-fé por mais de 5 anos de uma extensa área que traduza um trabalho criador de um número considerável de pessoas.
A PROPRIEDADE DO SUBSOLO, DO SOLO E DO ESPAÇO AÉREO Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
A propriedade de um terreno abrange a do subsolo correspondente, bem como a do espaço aéreo acima do solo. Entretanto, o proprietário não pode se opor à utilização do seu subsolo e do seu espaço aéreo quando por terceiros, caso não tenha um interesse legítimo.
Como exemplo, o proprietário de um terreno não pode impedir que passe um avião por cima de seu terreno a 2.000 metros de altura; ou então, ou impedir que se perfure 300 metros abaixo de seu terreno para instalação de metrô.
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial.
Apesar do proprietário do solo também ser proprietário do subsolo e do espaço aéreo correspondentes, ele não será proprietário das minas. Jazidas e energia hidráulica que, pelo art. 176 da CF, pertencem ao patrimônio da União, para efeito de sua exploração ou aproveitamento.
Art. 176 da CF - As jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da lavra.
[...].
§ 2º - É assegurada participação ao proprietário do solo nos resultados da lavra, na forma e no valor que dispuser a lei.
Entretanto, a participação nos resultados da lavra e o direito de explorar os recursos minerais que puderem ser utilizados imediatamente na construção civil são garantidos ao dono do solo.
Na página a seguir temos uma tabela que resume o assunto. Ressalto que já vi várias questões das bancas FCC e CESPE/UnB que tratam destes conceitos.
PROPRIEDADE DO SOLO
SUBSOLO E ESPAÇO AÉREO CORRESPONDENTES
Abrange, porém o proprietário não pode se opor a atividades de terceiros que não tenha interesse legítimo.
JAZIDAS, MINAS E DEMAIS
RECURSOS MINERAIS, OS
POTENCIAIS DE ENERGIA
HIDRÁULICA, OS MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS E OUTROS BENS REFERIDOS POR LEIS ESPECIAIS
Não abrange, mas é assegurado ao proprietário participação nos resultados da lavra.
RECURSOS MINERAIS DE
EMPREGO IMEDIATO NA
CONSTRUÇÃO CIVIL
CARACTERÍSTICAS DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
O direito de propriedade apresenta três características essenciais: é absoluto, exclusivo e irrevogável ou perpétuo.
• Absoluto: é o mais completo dos direitos reais; o seu titular pode utilizar o bem como quiser, sujeitando-se apenas às limitações legais impostas (interesse público) ou coexistência do direito de propriedade de outros titulares;
• Exclusivo: a mesma coisa não pode pertencer com exclusividade (portanto, ressalvado o condomínio) e simultaneamente a duas ou mais pessoas; e
• Irrevogável ou perpétuo: a duração da propriedade é ilimitada, não cessa pelo não-uso e é transmissível com a morte.
CLASSIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE A propriedade classifica-se em:
- Plena (ou alodial) - quando o proprietário tem o direito de uso, gozo e disposição plena enfeixados em suas mãos, sem que terceiros tenham qualquer direito sobre àquele bem. Todos os elementos estão reunidos nas mãos do seu titular.
- Limitada (ou restrita) - quando a propriedade tem sobre ela algum ônus (ex.: hipoteca, servidão, usufruto, etc.), ou quando for resolúvel (se extinguirá com um acontecimento futuro).
Na verdade, o direito de propriedade é composto de duas partes destacáveis:
• nua-propriedade - corresponde à titularidade, ao fato de ser proprietário e ter o bem em seu nome. Costuma-se dizer que a nua propriedade é aquela despida dos atributos do uso e da fruição, tendo direito à essência, à substância da coisa. A pessoa recebe o nome de nu-proprietário, senhorio direto ou proprietário direto.
enfiteuta, usufrutuário, etc. Desta forma, uma pessoa pode ser o titular, o proprietário, ter o bem registrado em seu nome e outra pessoa pode ter direitos de usar, gozar e até dispor daquele bem, em virtude de um contrato.
ex: usufruto. A DESCOBERTA
A descoberta é o achado de coisa perdida por seu dono, sendo descobridor aquele que encontra a coisa.
Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor.
Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente.
A descoberta não é uma forma de aquisição da propriedade, pois a coisa achada possui dono e, por isso, deve ser devolvida ao mesmo ou a uma autoridade competente.
A DESCOBERTA NÃO É UMA FORMA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE !!!
Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la.
Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos. O descobridor que vier a restituir o objeto achado terá direito a receber uma recompensa a título de prêmio pela sua honestidade. Tal recompensa é denominada achádego e não pode ser inferior a 5% do valor do objeto.
Também está consagrada a responsabilidade civil do descobridor por dano causado dolosamente.
Art. 1.236. A autoridade competente dará conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de informação, somente expedindo editais se o seu valor os comportar.
Art. 1.237. Decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela imprensa, ou do edital, não se apresentando quem comprove a propriedade sobre a coisa, será esta vendida em hasta pública e, deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa do descobridor, pertencerá o remanescente ao Município em cuja circunscrição se deparou o objeto perdido.
Parágrafo único. Sendo de diminuto valor, poderá o Município abandonar a coisa em favor de quem a achou.
Por fim, os arts, 1.236 e 1.237 do CC tratam dos procedimentos que devem ser observados pela autoridade competente por ocasião da restituição de um objeto achado.
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
A seguir temos um gráfico esquemático sobre as formas de aquisição da propriedade imóvel:
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL - ORIGINÁRIAS - ACESSÃO - ILHAS; - ALUVIÃO; - AVULSÃO; - ÁLVEO ABANDONADO; - PLANTAÇÕES E CONTRUÇÕES. - USUCAPIÃO - DERIVADAS - REGISTRO DO TÍTULO - SUCESSÃO HEREDITÁRIA
a) Por acessão (art. 1.248 do CC): fica pertencendo ao proprietário tudo quando se une ou se incorpora ao seu bem. Há um aumento do valor ou do volume do objeto, devido a forças externas.
Art. 1.248. A acessão pode dar-se: I - por formação de ilhas;
II - por aluvião; III - por avulsão;
IV - por abandono de álveo;
V - por plantações ou construções. São espécies de acessão:
• Ilhas formadas por força natural (art. 1.249 do CC) – trata-se do acúmulo paulatino de areia, cascalho e materiais levados pela correnteza, ou de rebaixamento de águas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito. Interessam ao direito civil somente as ilhas formadas em rios não-navegáveis ou particulares, por pertencerem ao domínio particular.
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.
No artigo em questão a doutrina consagra duas espécies de aluvião:
- aluvião própria: quando o acréscimo se formar pelos depósitos
ou aterros naturais nos terrenos marginais dos rios; e
- aluvião imprópria: quando o acréscimo de formar em virtude do afastamento das águas que descobrem parte das margens (álveo) do rio.
• Avulsão (art. 1.251 do CC) - repentino deslocamento de uma porção de terra “avulsa” por força natural violenta, desprendendo de um prédio e juntando-se a outro.
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
• Álveo abandonado ou abandono de álveo (art. 1.252 do CC) - álveo é o leito do rio. Secando ou desviando (fenômeno natural), tem-se o abandono de álveo; dá-se a mesma solução da formação de ilhas.
• Acessões artificiais ou físicas ou industriais (arts. 1.253 a 12 do CC) - derivam de um comportamento ativo do homem, como plantações, construções, etc. Possui caráter oneroso e se submete à regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem em razão de uma ação qualquer, cai sob o domínio de seu proprietário.
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.
por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.
b) Por Usucapião (arts. 1.238 a 1.244 do CC): é o modo de aquisição da propriedade, independente da vontade do titular anterior. Ocorre quando alguém detém a posse de uma coisa com ânimo de dono (posse ad usucapionem), por um tempo determinado, sem interrupção e sem oposição, desde que não seja posse clandestina, violenta ou precária. São suas espécies:
• Extraordinária (art. 1.238 do CC)
Art. 1.238 do CC - Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez
anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
- decurso do prazo de 15 anos, que poderá ser reduzido para 10 anos se o possuidor estabelecer no imóvel sua moradia habitual ou nele realizar obras e serviços de caráter produtivo, aumentando a utilidade do bem; e
- dispensa-se o justo título e a boa-fé. • Ordinário (art. 1.242 do CC)
Art. 1.242 do CC - Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Para que se tenha a usucapião ordinária, são necessários os seguintes requisitos:
- posse pacífica, ininterrupta, exercida com animus domini;
- decurso do prazo de 10 anos, que poderá ser reduzido para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel onerosamente e cujo registro foi cancelado, desde que seja estabelecida a moradia no imóvel ou houver sido realizado investimentos de interesse social e econômico; e
- exige-se um justo título e boa-fé.
Por justo título, deve ser entendido um título idôneo, mesmo que apresente vício de forma, capaz de operar a transferência da propriedade, tal como uma escritura pública, uma cessão de direito, um formal de partilha, etc.
• Constitucional Urbana ou pro moradia (art. 1.240 do CC)
Art. 1.240 do CC - Aquele que possuir, como sua, área urbana de
até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao
homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Tendo em vista que o solo urbano não pode ficar sem um adequado aproveitamento, reconhece-se a quem o utilizar, homem ou mulher, casado ou solteiro, a possibilidade de adquirir o domínio se não for proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Para que se tenha a usucapião constitucional urbana, são necessários os seguintes requisitos:
- posse pacífica, ininterrupta, exercida com animus domini; - decurso do prazo de 5 anos;
- dimensão da área de até 250 m2;
• Constitucional Rural ou pro labore (art. 1.239 do CC)
Art. 1.239 do CC - Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a
cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de
sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Se o possuidor tornar uma área de terra em zona rural produtiva com o seu trabalho e/ou de sua família, não sendo proprietário de outro imóvel urbano ou rural poderá adquirir a sua propriedade.
Para que se tenha a usucapião constitucional rural, são necessários os seguintes requisitos:
- posse pacífica, ininterrupta, exercida com animus domini; - decurso do prazo de 5 anos;
- dimensão da área de até 50 ha; • Familiar
sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com cônjuge ou
ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
§ 2o (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Temos aqui uma nova modalidade de usucapião de bem imóvel (usucapião familiar), inserida no Código Civil em 2011, cujo prazo é o menor de todos (2 anos).
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A sentença judicial que consagra a usucapião não tem valor constitutivo, mas sim, meramente probante, pois a aquisição efetiva da propriedade só ocorre através do registro da sentença no respectivo Cartório de Imóveis.
2. Modo derivado de aquisição da propriedade imóvel: ocorre quando há transmissibilidade do domínio.
a) Pelo registro do título (arts. 1.227 e 1.245 a 1.247 do CC) – “SÓ É DONO QUEM REGISTRA” !!!
O registro imobiliário é o poder legal de agentes do ofício público para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando aos requerentes a aquisição e o exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou aquisição.
situação do imóvel, sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando os dados registrados conhecidos.
Ou seja, é através do registro que a propriedade é constituída e se torna oponível erga omnes.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a
decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
b) Pela sucessão hereditária: é a forma de transmissão derivada da propriedade que se dá por ato causa mortis em que o herdeiro (legítimo ou testamentário) ocupa o lugar do de cujus em todos os seus direitos e obrigações.
Art. 1.784 do CC - Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
MÓVEL
- ORIGINÁRIAS
- OCUPAÇÃO E ACHADO DE TESOURO - USUCAPIÃO - DERIVADAS - ESPECIFICAÇÃO - CONFUSÃO - COMISTÃO - ADJUNÇÃO - TRADIÇÃO - SUCESSÃO 1. Modo Originário
a) Ocupação (art. 1.263 do CC): é o assenhoramento de coisa móvel (inclui semoventes) sem dono, por não ter sido ainda apropriada (res nullius) ou por ter sido abandonada (res derelictae), desde que essa apropriação não seja proibida pela lei.
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei. Observação: A descoberta de coisa perdida não acarreta na aquisição da propriedade, devendo, aquele que achou, devolver a res para a autoridade competente, conforme o art. 1.233, § único do Código Civil. b) Usucapião: não só os bens imóveis podem ser adquiridos pela usucapião, pois tal instituto também é aplicável aos bens móveis e às servidões.
São duas as espécies de usucapião de bem móvel: • Extraordinária (art. 1.261 do CC)
Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé. Para que se tenha a usucapião extraordinária, são necessários os seguintes requisitos:
- posse pacífica, ininterrupta, exercida com animus domini; - decurso do prazo de 5 anos; e
• Ordinária (art. 1.260 do CC)
Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Para que se tenha a usucapião ordinária, são necessários os seguintes requisitos:
- posse pacífica, ininterrupta, exercida com animus domini; - decurso do prazo de 3 anos; e
- exige-se um justo título e boa-fé.
c) achado de tesouro: esta situação, comumente descrita em filmes, está prevista no arts. 1.264 a 1.266 do CC. São quatro os requisitos do tesouro: ser antigo, estar escondido (oculto, enterrado), o dono ser desconhecido e o descobridor ter encontrado casualmente (sem querer). O tesouro se divide ao meio com o dono do terreno. Se o descobridor estava propositadamente procurando o tesouro em terreno alheio sem autorização, não terá direito a nada.
Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente.
Art. 1.265. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado.
Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.
2. Modo Derivado
Ex: lapidação de pedra preciosa.
Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, desta será proprietário, se não se puder restituir à forma anterior.
Art. 1.270. Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente, será do especificador de boa-fé a espécie nova. § 1o Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a
espécie nova se obteve de má-fé, pertencerá ao dono da matéria-prima.
§ 2o Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relação à tela, da
escultura, escritura e outro qualquer trabalho gráfico em relação à matéria-prima, a espécie nova será do especificador, se o seu valor exceder consideravelmente o da matéria-prima.
Art. 1.271. Aos prejudicados, nas hipóteses dos arts. 1.269 e 1.270, se ressarcirá o dano que sofrerem, menos ao especificador de má-fé, no caso do § 1o do artigo antecedente, quando irredutível a
especificação.
b) Confusão, Comistão e Adjunção (arts. 1.272 a 1.274 do CC): ocorrem quando coisas pertencentes a pessoas diversas se mesclam de tal forma que é impossível separá-las. Nestes casos um dos donos irá adquirir a propriedade de toda a mistura mediante uma indenização ao outro proprietário.
• Confusão - mistura entre coisas líquidas. Ex: misturar suco de laranja com vodca.
• Comistão - mistura de coisas sólidas ou secas. Ex: areia, cal e cimento, formando uma só massa. • Adjunção - justaposição de uma coisa sobre outra. Ex: tinta em relação à parede.
Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração.
§ 1o Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo
dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa com que entrou para a mistura ou agregado.
§ 2o Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono sê-lo-á
do todo, indenizando os outros.
Art. 1.273. Se a confusão, comissão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte caberá escolher entre adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será indenizado.
Art. 1.274. Se da união de matérias de natureza diversa se formar espécie nova, à confusão, comissão ou adjunção aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273.
c) Tradição: é o ato de entrega da coisa ao adquirente com o intuito de transferir-lhe a propriedade. Enquanto no bem imóvel a propriedade se transfere com o registro do título, no bem móvel, via de regra, o ato de transferência do domínio se dá com a tradição (art. 1.267 do CC).
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
A tradição pode ocorrer das seguintes formas:
1) Tradição real: é aquela que se dá pela entrega efetiva ou material da coisa;
2) Tradição simbólica: ocorre quando há um ato representativo da transferência da coisa. É o que ocorre na traditio longa manu, em que a coisa a ser entregue é colocada à disposição da outra parte (ex: entrega das chaves de um apartamento).
3) Tradição ficta: é aquela que se dá por presunção, como ocorre
na traditio brevi manu, em que o possuidor possuía em
nome próprio e passa a possuir em nome alheio (ex: vender o seu imóvel e continuar morando nele de aluguel).
RESUMO:
- traditio longa manu (tradição simbólica) Î entrega das chaves de um apartamento;
- traditio brevi manu (tradição ficta) Î comprar o imóvel que você mora de aluguel; e
- constituto possessório (tradição ficta) Î vender o seu imóvel e continuar morando nele de aluguel.
d) Sucessão hereditária: nos termos do art. 1.784 do CC o direito sucessório também pode gerar a aquisição derivada da propriedade móvel.
PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL
O art. 1.275 do Código Civil relaciona cinco situações de forma exemplificativa, que ocasionam a perda da propriedade.
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação; II - pela renúncia; III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa; V - por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
São elas:
onerosa (ex: contrato de compra e venda) ou gratuita (ex: doação), bem móvel (por meio da tradição) ou imóvel (por meio do registro do título no cartório de imóveis).
b) renúncia: ato unilateral, pelo qual, o titular declara, expressamente, sua intenção de “abrir mão” de seu direito sobre a coisa em favor de um terceiro, que não precisará manifestar sua concordância. (ex: dois irmãos são os únicos herdeiros de um pai que faleceu, sendo que um deles tem uma situação econômica bem superior ao outro; dessa forma, se o “irmão rico” abrir mão de sua parte na herança ele estará renunciando).
c) abandono: ato unilateral em que o titular do domínio se desfaz, voluntariamente, do seu bem móvel ou imóvel, isso porque, já não deseja mais continuar sendo dono.
d) perecimento da coisa: não é possível existir um direito real (sobre a coisa) sem haver objeto. Dessa forma, se o objeto perece (deixa de existir), então o direito deixa de existir junto com o objeto.
e) desapropriação: consubstanciada no princípio da supremacia do interesse público, representa a perda compulsória da propriedade em decorrência de ato unilateral do Estado em decorrência de necessidade pública, utilidade e/ou interesse social.
ABANDONO DE IMÓVEL
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
§ 1o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas
circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
§ 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este
O abandono do imóvel é um ato unilateral pela qual o titular da propriedade de um imóvel dele se desfaz voluntariamente, sendo necessária a derrilição (intenção de abandonar o imóvel). Uma simples negligência ou descuido em relação ao bem não é capaz de caracterizar o abandono.
A seqüência a ser observada é a seguinte: INTENÇÃO DE ABANDONAR DECLARAÇÃO DE BEM VAGO
DECURSO DE 3 ANOS
LISTA DE QUESTÕES DE BANCAS DIVERSAS COMENTADAS
1. (FGV – BESC – Advogado – 2004) A "cláusula constituti", aposta nas escrituras definitivas de compra e venda de imóveis:
(A) é mera formalidade, consagrada pelo uso dos tabeliães. (B) transmite o domínio, nas escrituras.
(C) é usada para transmitir e exercer posse em nome alheio.
(D) significa que o vendedor deve responder pela evicção de direito. (E) significa que o comprador deve indenizar o vendedor em caso de evicção.
Conforme comentários da aula, a escritura de compra e venda deve conter uma cláusula do tipo constituti quando ocorrer uma das formas de tradição ficta que é o constituto possessório.
Tradição ficta é aquela que se dá por presunção, como ocorre na traditio brevi manu, em que o possuidor possuía em nome alheio e agora
passa a constituir em nome próprio (ex: comprar o imóvel que você mora de aluguel); e no constituto possessório, em que o possuidor possuía em nome próprio e passa a possuir em nome alheio (ex: vender o seu imóvel e continuar morando nele de aluguel).
Gabarito: C
2. (FUNRIO – PROCURADOR – PREFEITURA DE MARICÁ – 2007) A aquisição por acessão, pode se dar, EXCETO por:
(A) formação de ilhas
(B) avulsão, por abandono de álveo (C) plantações ou construções (D) usucapião
(E) aluvião
