ANÁLISE DO USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL INTRODUZIDO PELO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
Isabela Boeng Machado
Resumo: O presente artigo tem por finalidade fazer um estudo da possibilidade de
se fazer a usucapião extrajudicial, a qual foi instituída no Código de Processo Civil de 2015 e, consequentemente, no art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Inicialmente, faz-se uma abordagem geral da usucapião como um todo, bem como dos principais princípios que norteiam esta nova modalidade e, por fim, buscou-se trazer uma breve apresentação do instituto, expondo os requisitos para a sua utilização.
Palavras-chave: Usucapião extrajudicial. Código de Processo Civil. Lei de Registros
Públicos.
Artigo apresentado como trabalho de conclusão de curso de pós-graduação da Universidade do Sul de Santa Catarina, como requisito parcial para obtenção do título de pós-graduado. Orientador: Prof. Juliana Borinelli Franzoi, Mestre em Direito, UFSC - Universidade Federal de Santa Catarina.
Acadêmica do curso de Direito da Universidade do Sul de Santa Catarina. [email protected]
INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem por escopo fazer uma análise do ordenamento jurídico brasileiro de novo procedimento extrajudicial de reconhecimento de usucapião apresentado pelo Código de Processo Civil, Lei n. 13.105 de 2015, entrada em vigor em 2016.
Nota-se que o Código de Processo Civil de 2015, buscou dar maior ênfase no presente instituto, a fim de tornar mais célere a solução dos casos envolvendo a usucapião.
Convém destacar que em 2017, a Lei nº 13.465 buscou corrigir vários problemas que vinham acontecendo com o procedimento da usucapião extrajudicial, sendo que foi necessário fazer uma alteração do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6015/73), o qual será mencionado no decorrer do estudo.
Observa-se que referido procedimento teve uma transformação significativa, levando em consideração, principalmente, o fenômeno da “desjudicialização”.
Nesse sentido, constata-se cada vez mais a tendência por parte do Legislador de abduzir o Poder Judiciário atribuições em que não haja propriamente lide ou em que o objeto de discussão é direito disponível tão somente pelos interessados, sendo desnecessária a intervenção dos órgãos de Justiça.
Nesse panorama, o Código de Processo Civil propõe um novo procedimento com a finalidade de reduzir o tempo até o reconhecimento da usucapião, e consequentemente beneficiando os interessados.
Para isso, o presente trabalho será realizado com base em artigos científicos e a lei seca, os quais trarão informações relevantes para melhor compreensão do assunto.
Inicialmente, será feito uma análise geral da usucapião, sendo que após isso, far-se-á um breve estudo dos princípios mais importantes que norteiam esse novo procedimento e, por fim, apresentar o novo instituto.
Desta forma, o referido tema é relevante, tendo em vista busca pela sociedade de uma Justiça célere e efetiva, buscando redução na quantidade de ações e soluções de conflitos.
1 A USUCAPIÃO E SUAS MODALIDADES.
Inicialmente, segundo o Código de Processo Civil, cumpre ponderar que usucapião é, essencialmente, um meio de aquisição da propriedade de determinado bem, podendo ser ele móvel ou imóvel, mediante o preenchimento de certos requisitos legais e claro, da posse prolongada no tempo desse bem.
Complementando, Ana Carolina Oliboni (2015, p. 01), leciona acerca da origem da palavra usucapião: “Palavra derivada do latim usucapio, união de usu (significando “pelo uso”) e capere (verbo “tomar”) - formando-se assim, a expressão “tomar pelo uso”. ”
Ao adentra-se no tema, destaca-se que os bens públicos em geral jamais serão objeto de usucapião, nem móveis, nem imóveis, sejam de uso comum do povo, de uso especial ou dominicais.
Importante discorrer que, o Código de Processo Civil de 2015, embora tenha retirado a usucapião das espécies de procedimento especial, não quer dizer que o procedimento foi eliminado na prática, sendo que este tratou o assunto ao longo de toda sua redação, estabelecendo somente os requisitos essenciais, bem como procedeu com a criação de uma nova espécie de procedimento, a usucapião extrajudicial.
As demais espécies de usucapião continuam existindo, sendo elas, quanto aos bens imóveis: ordinária, extraordinária, especial rural, especial urbana, especial coletiva, e algumas modalidades previstas no Código Civil e outras no Estatuto das Cidades.
Nesse sentido, será versado sobre as mais importantes. No caso da usucapião ordinária, está prevista no artigo 1.242, do Código Civil, que explica:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico (BRASIL, 2002).
A usucapião extraordinária, é mencionada no artigo 1.238 do Código Civil, a qual aduz que a posse ininterrupta necessária é de 15 (quinze) anos, que poderá ser
reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.
Ao contrário das anteriores, a usucapião especial rural não está prevista no Código Civil, mas na Constituição Federal de 1988, que evidencia:
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
A modalidade especial urbana também está prevista na Carta Magna, em seu artigo 183, ela possui algumas peculiaridades, como por exemplo, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, tanto urbano como rural. O prazo requerido é de apenas 5 (cinco) anos de posse, pois visa garantir moradia ao possuidor e sua família.
Finaliza-se que a usucapião especial coletiva é exposta no artigo 10, do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), vejamos:
Art. 10. A áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural (BRASIL, 2001).
Com isso, pode-se observar que as noções gerais do presente assunto não foram alteradas por completo com o advento do Código de Processo Civil de 2015, sendo que apenas foi inserido algumas melhorias para pode garantir maior celeridade processual, conforme será visto mais para frente no decorrer do estudo.
1.1 REQUISITOS NECESSÁRIOS E ASPECTOS GERAIS DA USUCAPIÃO.
Diante das modalidades de usucapião que foram evidenciadas, cumpre detalhar alguns requisitos necessários para sua concretização.
Os requisitos necessários para o procedimento de usucapião são simples, mas requerem muita atenção, pois a falta de um deles impede que o procedimento seja deferido.
Observa-se que para a realização da usucapião, pode-se distinguir resumidamente da seguinte forma: as condições necessárias para todas as espécies de usucapião, e aqueles que são somente para a usucapião ordinária.
No que tange aos requisitos que servem para a usucapião de modo geral, tem-se: a coisa hábil ou suscetível de usucapião, a posse (mansa, pacífica e contínua) com animus domini (ânimo de dono), e o decurso do tempo. Já aquele que serve especialmente para a usucapião ordinária são: o justo título e a boa-fé.
José Carlos de Moraes Salles (2010, p. 119) discorre acerca de algumas diferenças das condições expostas acima:
Com efeito, o lapso prescricional aquisitivo, na usucapião ordinária, é de dez anos ou de cinco, conforme o caso seja o do caput do art. 1.242 ou o do seu parágrafo único; na usucapião extraordinária esse lapso é de quinze anos, na hipótese prevista no caput do art. 1.238, e de dez anos, se se consubstanciar a hipótese do parágrafo único dessa última norma. Enquanto na usucapião extraordinária se dispensa justo título e boa-fé, na usucapião ordinária esses requisitos são indispensáveis, até porque em razão da exigência de tais requisitos houve por bem o legislador reduzir o tempo necessário à usucapião.
Cumpre dissecar-se, nesse passo, acerca de outro requisito, a posse. Trata-se do principal requisito para a caracterização da prescrição aquisitiva, contudo, conforme já exposto nos parágrafos anteriores, não é qualquer posse que a configura, pois, o Código Civil determina que a mesma seja revestida das características trazidas pelo autor supramencionado.
Outro requisito qualificativo imprescindível para caracterização da posse “ad
usucapionem”, previsto na legislação pátria e que também já elencamos
anteriormente, é o “animus domini”, que se traduz “com ânimo de dono”. O que significa que o exercício da posse deve-se revestir desse animo de dono, o possuidor deve ter a real intenção de ter a coisa como própria, sendo responsável, em seu período de posse, por todas as taxas e impostos e demais obrigações inerentes ao bem imóvel (SALLES, 2010).
Conclui-se que o justo título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse caso não exista nenhum vício que impeça tal transmissão, e a boa-fé ocorre quando o possuidor não tem conhecimento de que a coisa é viciada, que possua um obstáculo que impede a sua aquisição, devendo a boa-fé existir desde o começo da posse até o fim do decurso do prazo prescricional aquisitivo.
Necessário destacar que os requisitos específicos do procedimento extrajudicial serão lecionados no terceiro capítulo.
2 PRINCÍPIOS RELEVANTES A APLICABILIDADE.
Inicialmente, quando se vai estudar determinados institutos, pode-se observar que a melhor forma de se compreender o assunto é estudando seus princípios, afinal muita das vezes os princípios trazem de forma clara como funciona o instituto, esclarecendo grande parte das dúvidas.
Narciso Orlandi Neto (apud MELO, 2004, p. 02) leciona que:
Os princípios que regem o sistema registral têm como escopo conferir ao cidadão absoluta segurança dos atos registrário, não podendo ser desprezados, sob pena de se ferir a credibilidade dos registros e segurança do serviço.
A seguir, serão analisados os seguintes princípios: continuidade, especialidade (subjetiva e objetiva), legalidade e unitariedade da matrícula.
2.1 PRINCÍPIOS DO REGISTRO DE IMÓVES E TABELIONATO DE NOTAS
Apesar de considerada uma forma de aquisição originária, permitindo-se assim a dispensa da observância de alguns princípios registrários como, por exemplo, o da continuidade, iremos neste tópico exemplificar alguns princípios inerentes ao registro de imóveis e ao tabelionato de notas.
O princípio da continuidade, já citado acima, versa acerca do encadeamento de titularidades, proprietários ou detentores de direitos reais, relacionados a um determinado imóvel, que devem ser observados pelo registro de imóveis (MELO, 2004).
Quando a pessoa transmite um direito, é preciso que essa pessoa conste como titular desse direito no registro, para onerar ou alienar o direito propriedade é preciso que esse direito conste do registro em nome do proprietário.
Continuando, o princípio da especialidade subjetiva diz respeito à individualização de cada pessoa, é preciso a caracterização completa dos envolvidos no ato de registro, em suma estamos falando da qualificação das partes, evitando assim que se confundam com outras estranhas ao processo de usucapião.
A segurança jurídica exige que as pessoas envolvidas no ato de registro estejam qualificadas quando se tratarem de pessoas física, com a indicação de nome civil completo, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF) e o número do Registro Geral (RG) da cédula de identidade de cada um, sendo apresentada a respectiva cópia desses documentos oficiais, além da certidão de nascimento.
Já o princípio da especialidade objetiva, presente nos artigos 176 e 225, da Lei de Registros Públicos, também é de suma importância para o registro de imóveis. É mediante a integral e correta descrição e determinação de um imóvel, seu corpo físico, unitário e atual. Esse princípio segue a mesma linha do anterior, para evitar que os imóveis se confundam.
Aline Yumi Kono (2010, p.19), descreve muito bem a especialidade:
O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precipuamente individuado. O imóvel e os sujeitos envolvidos no instrumento objeto de registro devem estar perfeitamente descritos, permitindo a exata localização do imóvel no mundo físico e a perfeita identificação das pessoas que figurarem nos atos. A especialidade deve ser observada tanto quanto aos imóveis (denominada especialidade objetiva), como quanto às pessoas (especialidade subjetiva).
Observa-se que a autora em comento, aduz que todo o registro só pode existir se o imóvel estiver detalhadamente individualizado, evitando que se confunda com qualquer outro. Nesse sentido tem-se o disposto no artigo 176 da Lei de Registros Públicos, o qual traz quais são os componentes obrigatórios desta individualização, veja-se:
Art. 176. [...]. II - são requisitos da matrícula: [...] 3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (BRASIL, 1973).
Portanto, pode-se observar que o presente princípio é de suma importância, afinal, ele delimita para facilitar na hora de se fazer o registro, ou seja, exige que se tenha informações detalhadas com o intuito de se evitar duplo registro, ou até mesmo, possíveis erros.
Ademais, tocante ao princípio da legalidade, tem-se a visão de Lilian Maria Gomes de Oliveira (2014, p. 03):
Também conhecido na doutrina como o princípio da legitimidade ou da qualificação, o registrador imobiliário tem a função de examinar todos os documentos apresentados na serventia para ingresso no fólio real reúnem os requisitos exigidos pela lei.
Desta forma, a autora em comento, traz que o Registrador Imobiliário somente pode permitir o acesso ao registro de títulos juridicamente válidos e que reúnam todos os requisitos exigidos pela Lei 6.015/73 e demais leis aplicadas a atividade. Dessa forma, caso o Registrador encontre anomalias no título, o mesmo deve ser devolvido à parte, para sanar as exigências assinaladas, por escrito e prontamente justificadas por lei, norma ou jurisprudência.
Discorrendo acerca do princípio da unitariedade da matrícula, revela que cada imóvel conterá uma única matrícula, adequadamente individualizado, e consequentemente, o inverso funciona da mesma forma, ou seja, cada matrícula possuirá apenas um imóvel como seu objeto.
Finaliza-se este tópico discorrendo acerca do princípio da instância, que é aquele, conforme disposto no art. 13, II da Lei de Registros, onde o registrador só poderá praticar o ato de averbação ou de registro se solicitados pela pessoa interessada, através de requerimento verbal ou por escrito, não pode fazê-lo por vontade própria.
3 PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE RECONHECIMENTO DE USUCAPIÃO
O procedimento extrajudicial de usucapião é um grande avanço para a população que necessita ingressar com essa ação, em virtude da demora da via judicial, enquanto o extrajudicial possui uma eficácia maior, levando menos tempo para sua conclusão.
O Código de Processo Civil de 2015 regulamenta, em seu art. 1071, o procedimento extrajudicial para a usucapião de bens imóveis, acrescentando o artigo 216-A na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), in verbis:
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A [...] (BRASIL, 2015)
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com [...]. (BRASIL, 1973).
Contudo, o referido procedimento não foi criado pelo Código de Processo Civil de 2015, a Lei 11.977/2009 (Minha Casa, Minha Vida), já estipulava uma forma de usucapião extrajudicial. Mas foi com o advento do presente Código e suas inovações, que o procedimento se tornou mais conhecido perante a sociedade.
Nesse norte, leciona Vitor Frederico Kümpel (2014, p. 01):
É bem verdade que o Usucapião Administrativo já foi implementado no ordenamento jurídico brasileiro desde 2009 com o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Aliás, o histórico sequencial de leis oriundas da tendência da desjudicialização vem desde 2004, partindo da lei 10.931/04, com a Retificação Administrativa que alterou a LRP em seus artigos 212 e 213, passando pelas leis 11.441/2007 (Inventário, Partilha, Separação, Divórcio, Consensuais por via administrativa) e lei 11.481/2007 (Regularização Fundiária para Zonas especiais de interesse social), chegando por fim, à lei 11.977/2009, modificada pela lei 12.424/2011, com disposições sobre o PMCMV.
Convém notar, outrossim, que a via judicial de usucapião continua vigorando da mesma forma, e o procedimento extrajudicial de usucapião, caso presentes todos os requisitos para essa modalidade, ela é uma opção, não uma obrigação do requerente. Entretanto, para utilizar-se desta opção, é necessário que todos os confrontantes estejam de acordo. Ou seja, não pode existir litígio ou conflito de interesses.
Do mesmo modo que o procedimento judicial, no procedimento extrajudicial também é indispensável a pessoa do advogado, que através de uma petição ao cartório de registro de imóveis da comarca onde estiver localizado o imóvel usucapiendo, redigirá o pedido do procedimento extrajudicial.
Juntamente com essa petição, o advogado e o Requerente deveram acrescentar os documentos estabelecidos no rol taxativo do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, trazido pelo Código de Processo Civil de 2015, que são:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos
reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (BRASIL, 2015).
Como se depreende, o primeiro requisito é um ato do tabelião. A ata notarial é instruída pelo art. 384, do Código de Processo Civil de 2015: “A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião”.
A propósito, a ata notarial é o instrumento que irá atestar por exemplo: o tempo de posse do requerente, a origem da aquisição do imóvel; a cadeia possessória que configure o direito à aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião; características e confrontações do imóvel e outros dados inerentes ao procedimento.
Tocante ao inciso II mencionado no artigo, trata-se da planta e memorial descritivo que deverá ser assinado por um profissional legalmente habilitado, o topógrafo.
Também, pelo titular do direito registrado na matrícula do imóvel (atual possuidor), e pelos titulares dos direitos registrados nas matrículas dos imóveis confrontantes, os vizinhos. Já discutido anteriormente, só é possível ingressar com a ação de usucapião extrajudicial caso todos os confrontantes estejam de acordo e assinem a planta e o memorial descritivo.
Corrobora nesse sentido, Roberto Paulino de Albuquerque Júnior (2015, p. 02):
O requerimento também deverá ser acompanhado da planta do imóvel, com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica. A ART é a prova de que a planta e o memorial foram elaborados por profissional habilitado perante o conselho profissional competente. A planta ainda desempenha uma importante função, pois é nela que os confinantes e os titulares de direitos sobre o imóvel usucapiendo assinam, manifestando sua anuência ao pedido e caracterizando o consenso no usucapião.
Discorrendo acerca do inciso III, é necessário apresentar tais certidões para atestar que o a posse do requerente é mansa e pacífica, que não houve qualquer discussão ou litígio no decorrer do tempo necessário.
E por último, concluindo o artigo, está o inciso IV, que visa provar a continuidade da posse do requerente, comprovar que todos pagamentos de impostos ou de taxas que incidiram sobre o imóvel ao decorrer dos anos foram devidamente pagos pelo requerente.
Para melhor evidenciar o estudo, finalizamos o tópico com o procedimento de usucapião extrajudicial ilustrado pelo fluxograma abaixo:
Fonte: PAIVA, João Pedro Lamana. O Procedimento Da Usucapião Extrajudicial.
Disponível em:
<http://registrodeimoveis1zona.com.br/wp-content/uploads/2016/07/O-PROCEDIMENTO-DA-USUCAPI%C3%83O-EXT.pdf>
Portanto, pode-se observar o quanto o presente instituto, veio para agilizar determinados casos de usucapião, tornando o procedimento mais célere, devendo apenas que o indivíduo esteja dentro dos requisitos previstos em lei.
4 CONCLUSÃO
Pode-se concluir com o presente estudo, que o processo de desjudicialização da usucapião, trata-se de um instituto benéfico, vez que, como se sabe, o judiciário está sobrecarregado de processos, os quais, em grande parte das vezes, demoram anos para terem um fim.
Com o advento do procedimento extrajudicial da usucapião, o legislador buscou agilizar determinados casos, como aconteceu, anos atrás, com o que busca de alguma forma facilitar o andamento do procedimento, desde que o caso concreto esteja dentro dos requisitos previstos em lei.
Ademais, como se observou durante o estudo, para que possa ocorrer o procedimento em cartório, faz-se necessário a concordância de todos os confrontantes, todavia, não é uma tarefa fácil ter a anuência deles, tendo em vista que muitas vezes não se sabem onde estão estas pessoas, portanto, diante da ausência de um só dos requisitos, já torna inviável a utilização do procedimento extrajudicial, sendo que usucapião deverá ser judicial.
Importante também destacar, que o procedimento extrajudicial não é obrigatório, assim como não faz necessário que o interessado entre primeiro no procedimento judicial para só depois ingressar neste novo, sendo também indispensável a presença de um advogado.
Apesar do instituto ainda ter que melhorar em alguns aspectos, como todos os procedimentos novos que também precisam de adaptações no decorrer dos anos, realmente a ideia do legislador foi incrível, tendo em vista que poderá facilitar e muito a vida de diversos brasileiros, uma vez que diante da demora dos processos, muitos destes podem vir a desistir de ingressar com a ação de usucapião, tendo em vista que sabiam que se tratava de um processo mais demorado e que muitas vezes causava um desgaste psicológico que não valia a pena.
Portanto, frisa-se novamente, que este instituto foi uma grande inovação trazida com o Código de Processo Civil, o que demonstra que as leis tendem a calmamente virem a se atualizar de acordo com a evolução da sociedade, o que também buscou diminuir a sobrecarga do judiciário, bem como garantir também maior celeridade processual.
ANALYSIS OF THE EXTRAJUDICIAL USUCAPION INTRODUCED BY THE CIVIL PROCESS CODE OF 2015
Abstract: The purpose of this study is to analyze the new institute of extrajudicial misappropriation instituted in the new Code of Civil Procedure of 2015 and, consequently, in art. 216-A of the Public Records Act. Initially, a general analysis of the usucapion as a whole, as well as the main principles guiding this new institute is made, and finally, a brief presentation of the institute was made, as well as requirements for its use.
Keywords: Extrajudicial use. Code of Civil Procedure. Public Records Law.
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