L U C I A N E L O P E S S I L V E I R A
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO -
As cautelas impostas pela moderna
LOCAÇÃO PROTEGIDA -
Proteção do Fundo de
Comércio/Fundo de Empresa (art.51, §4º LI) – Permite
Ação Renovatória
LOCAÇÃO NÃO PROTEGIDA
– Sujeita à ação de despejo
Requisitos para proteção
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao
comércio, o locatário terá direito a renovação do
contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente
:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por
escrito
e com prazo determinado;
II - o
prazo mínimo
do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos
seja de cinco
anos;
III- o locatário esteja explorando seu comércio, no
mesmo
ramo
, pelo prazo mínimo e ininterrupto de
três
renovação por “
igual prazo
”
exigência de que a “soma dos prazos ininterruptos
dos contratos escritos seja de cinco anos”
Renovação por “igual prazo”
O art. 51, estabelece o direito
à renovação do
contrato, por “igual prazo”.
A maioria dos doutrinadores, acompanhando
orientação
jurisprudencial,
entende
que
independentemente do prazo do contrato a ser
renovado, ou da soma dos prazos,
as renovações
serão feitas pelo prazo de cinco anos,
por ser este o
período mínimo para pretensão renovatória,
independente de resultar ou não da soma dos
prazos.
Interpretação do caput do art. 51
A interpretação do art. 51, caput, da Lei 8.245/91,
deverá afastar-se da literalidade do texto, para
considerar o aspecto sistemático da norma, que
prevê, no próprio inciso II do referido dispositivo, o
prazo de 5 (cinco) anos para que haja direito à
renovação, a qual, por conseguinte, deverá ocorrer,
no mínimo, por esse mesmo prazo.
Entendimento jurisprudencial firme
AÇÃO
RENOVATÓRIA
DE
LOCAÇÃO
COMERCIAL.
PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER SOMADO AO PRAZO DO
CONTRATO ORIGINAL O DO ADITAMENTO.
IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.
1. O
prazo máximo
da renovação contratual
será de 5 anos
, ainda
que a vigência da avença locatícia, considerada em sua
totalidade, supere esse período, nos termos da jurisprudência
desta Corte.
2. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 633.632/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe 12/05/2015)
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO. LOCAÇÃO
COMERCIAL. ACCESSIO TEMPORIS. PRAZO DA RENOVAÇÃO. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 51 da Lei 8.245/91. (...)
3. A Lei 8.245/91 acolheu expressamente a possibilidade de "accessio temporis", ou seja, a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para se alcançar o prazo mínimo de 5 (cinco) anos exigido para o pedido de renovação, o que já era amplamente reconhecido pela jurisprudência, embora não constasse do Decreto n.º 24.150/1934.
4. A renovatória, embora vise garantir os direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar patrimônio imaterial, que foi agregado ao seu imóvel pela atividade exercida pelo locatário, notadamente o fundo de comércio, o ponto comercial, também não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador, e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia.
(...)
6. Quando o art. 51, caput, da Lei 8.2145 dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato "por igual prazo", ele está se referindo ao prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, da Lei 8.245/91, para a renovação, qual seja, de 5 (cinco) anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes. (...)
8. A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de "accessio temporis", dar-se-á pelo prazo de 5 (cinco) anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de 5 (cinco) anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período. (...)
(REsp 1323410/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/11/2013, DJe 20/11/2013)
Reiteração de decisões do STJ construtoras deste
entendimento
No mesmo sentido, acolhendo a tese de que o prazo
máximo de prorrogação do contrato de locação
estabelecido em Ação Renovatória é de cinco anos, é
ajustada à jurisprudência do colendo Superior
Tribunal de Justiça: REsp. 693.729/Naves; REsp.
267.129/Fonseca; REsp. 170.589/Vidigal; REsp.
202.180/Dipp; REsp. 195.971/Fischer; AgRg nos
EDcl no REsp 962945/Gallotti.REsp 1.323.410
/Nancy
Quanto à interrupção dos prazos
Evolução Jurisprudencial
Flexibilização da regra em virtude dos
casos concretos que mostravam
intenção de inviabilizar o direito à
renovação
Não admitindo a soma de prazo indeterminado
LOCAÇÃO.
AÇÃO
RENOVATORIA.
"ACCESSIO
TEMPORIS". CONTRATO VERBAL.
CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO.
1.
NÃO SE SOMAM CONTRATOS
DE LOCAÇÃO, PARA
FINS COMERCIAIS,
QUANDO ENTRE ELES MEDEIA
OUTRO
, COM PRAZO DE VIGENCIA
INDETERMINADA.
2. RECURSO NÃO CONHECIDO.
(REsp 53.502/SP, Rel. Ministro EDSON VIDIGAL,
QUINTA TURMA, julgado em 27/10/1997, DJ 24/11/1997,
p. 61256)
Admitindo intervalo por prazo indeterminado
desde que seja breve
PROCESSUAL CIVIL - LOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATORIA
PROCEDENTE - CONTAGEM DE PRAZO - ACESSÃO DE TEMPO - RECURSO ESPECIAL INADMITIDO - INCIDENCIA DA SUMULA 07-STJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO INDEFERIDO POR DESPACHO - AGRAVO REGIMENTAL - NEGATIVA DE VIGENCIA AO ART. 51 DA LEI N. 8.245/91 INDEMONSTRADA.
1. ESTE TRIBUNAL TEM ENTENDIMENTO PACIFICO NO SENTIDO DE ADMITIR A CONTAGEM DO INTERREGNO ENTRE OS CONTRATOS ESCRITOS, COM VISTAS AO IMPLEMENTO DO TEMPO EXIGIDO PELA LEI PARA A RENOVAÇÃO LOCATICIA, DESDE QUE SEJA BREVE E DESTINADO AS TRATATIVAS (...)
(AgRg no Ag 100.017/RJ, Rel. Ministro ANSELMO SANTIAGO, SEXTA TURMA, julgado em 08/09/1997, DJ 13/10/1997, p. 51655)
Interrupção em período não significativo
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. "ACCESSIO
TEMPORIS". SOMA DOS PRAZOS CONTRATUAIS. INTERRUPÇÃO MÍNIMA. VIABILIDADE.
- Em sede de ação renovatória de locação comercial, se o período de
interrupção entre a celebração dos contratos escritos não é significativo, é de se admitir o "accessio temporis" pela soma de seus prazos, a fim de viabilizar a pretensão renovatória pelo perfazimento do qüinqüídio legal exigido. - Precedentes desta Corte. - Recurso conhecido e provido.
(REsp 150.183/SP, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 09/03/1999, DJ 05/04/1999, p. 156)
(REsp 120.207/SP, Rel. Ministro ANSELMO SANTIAGO, SEXTA
TURMA, julgado em 14/04/1998, DJ 18/05/1998, p. 158) admitiu seis meses de intervalo
A atual jurisprudência tem admitido
interregno entre dois contratos escritos com o
fim de soma de prazos que garantam acesso à
ação renovatória, e este intervalo tolerado
Cautelas na eleição dos polos ativo e passivo
A Lei do Inquilinato apresenta regramento
pontuado de peculiaridades na escolha dos polos
ativo e passivo, diante de regras específicas
LEGITIMIDADE ATIVA
Art. 51 (...)
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido
pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de
sublocação total
do imóvel, o direito a renovação somente
poderá ser exercido pelo
sublocatário
O cessionário pode somar os prazos concedidos ao
locatário-cedente para requerer renovação do contrato
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. ILEGITIMIDADE ATIVA. (...)
1. (...)
2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a distribuidora de petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei n. 8.245/91, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Precedentes.
3. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015, DJe 10/03/2015)
Art. 51 LI
§ 2º Quando o contrato autorizar que o
locatário
utilize o imóvel para as
atividades de sociedade
de
que
faça parte
e que
a esta passe a pertencer o
fundo de comércio
, o direito a renovação poderá
ser exercido pelo
locatário ou pela sociedade.
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL.
AÇÃO RENOVATÓRIA. Hipótese em que o
autor não
mais integra a sociedade
que explora a atividade comercial
de hotelaria no imóvel locado.
Extinção da ação
com
fundamento no artigo 267, inciso IV, do Código de Processo
Civil. SENTENÇA CONFIRMADA. APELO DESPROVIDO.
(Apelação Cível Nº 70039396569, Décima Sexta Câmara
Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel
Scalzilli, Julgado em 31/05/2012)
Art. 51 LI
§
3º Dissolvida a sociedade
comercial por
morte
de um dos
sócios,
o
sócio sobrevivente
fica
sub-rogado
no direito à renovação
,
LEGITIMIDADE PASSIVA
Art. 71 (....)
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário
do imóvel ou de parte dele, serão citados o
sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se,
em virtude de locação originária ou renovada, o
sublocador dispuser de prazo que admita renovar a
sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação,
o proprietário ficará diretamente obrigado à
Entendimento Jurisprudencial -sobreposição de contratos –
locação/sublocação
Ementa: LOCAÇÃO. AÇÕES RENOVATÓRIAS DE CONTRATO
DE LOCAÇÃO. (...) Outrossim, não pode prosperar a ação renovatória movida pela sublocatária, também agravada, exclusivamente contra a locatária, porquanto o acolhimento de seu pleito de renovação da sublocação implicaria a extensão de seu contrato para depois do termo final da própria locação, de modo que a locadora devia necessariamente ter figurado no pólo passivo do feito - artigo 71, parágrafo único da Lei nº 8.245/91. (...) AGRAVO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70040895609, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 26/05/2011
)
Quando houver mais de um locador
RENOVATÓRIA. CO-LOCADORES. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO.DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO E PARADIGMA.
IDENTIDADE OU SIMILITUDE DE BASES FÁTICO-JURÍDICAS. AUSÊNCIA.
(...)
A ação renovatória tem que ser proposta em face de todos os co-locadores, por se tratar de hipótese de litisconsórcio necessário.
(...)
(REsp 605.476/MG, Rel. Ministro PAULO MEDINA, SEXTA TURMA, julgado em 26/05/2004, DJ 01/07/2004, p. 281)
Havendo pluralidade de locadores, e tendo em vista a
natureza constitutiva
de que se reveste a ação
renovatória, deve ser ela endereçada a todos os
locadores, em litisconsórcio necessário
(entendimento
doutrinário e jurisprudencial pacífico)
Prazo para o exercício do direito à renovação
De acordo com art. 51,§ 5º da LI
A ação que visa garantir a renovação do contrato,
deverá ser ajuizada no
intervalo de um ano, no
máximo, até seis meses, no mínimo
, anteriores à
data da finalização do prazo do contrato em vigor, ou
seja, no
penúltimo semestre
de vigência do pacto
O prazo é de direito material e não de direito
processual, aplicando-se a Lei 810/49.
Art. 184 do Código de Processo
Civil (na contagem do prazo exclui o dia do começo e inclui o dia do vencimento)-
inaplicável pois trata-se de prazo de natureza
processual
Ficção do ano civil na contagem do prazo- Lei
810/49
Art. 1º
Considera-se ano
o período de doze meses
contado do dia do início ao dia e mês
correspondentes do ano seguinte
Art. 2º
Considera-se mês
o período de tempo
contado do dia do início ao dia correspondente do
mês seguinte
Art. 3º Quando no ano ou mês do vencimento não
houver o
dia correspondente
ao do início do prazo,
este findará no primeiro
dia subsequente
Exemplo
Contrato iniciado em 05/07/2013, com aplicação do
disposto no art. 1º da Lei 810/49, o termo final seria
o dia 05/07/2018 e não o dia 04 desse mesmo mês
Prazo decadencial
Não está sujeito à suspensão, interrupção ou
prorrogação
A jurisprudência tratou de flexibilizar a aplicação
deste prazo
Ementa: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO
DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DECADÊNCIA NÃO
CARACTERIZADA. PRAZO DECADENCIAL
PRORROGADO. Conforme jurisprudência dominante da
Superior Instância,em casos que o esgotamento do
prazo
decadencial
se dá em
dia não útil
, prorroga-se o prazo
para o
próximo dia útil
que se seguir, fins de não
prejudicar a parte demandante. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO ACOLHIDOS, ATRIBUINDO EFEITO
INFRINGENTE AO JULGADO. (Embargos de
Declaração Nº 70047197025, Décima Sexta Câmara
Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto
Carvalho Fraga, Julgado em 22/11/2012)
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO. CARÊNCIA DE AÇÃO.
AÇÃO RENOVATÓRIA ATENDEU OS REQUISITOS DO ART. 51 DA LEI 8.245/91 E DO ART. 282 DO CPC. ALEGAÇÃO DE QUE ALGUNS PERÍODOS FOI POR PRAZOINDETERMINADO. AUSÊNCIA DE PROVA CONCRETO A ESSE RESPEITO.
DECADÊNCIA. AÇÃO RENOVATÓRIA FOI PROPOSTA QUANDO FALTAVAM MENOS DE 06 MESES PARA O ENCERRAMENTO
DO PRAZO DA LOCAÇÃO, DE MODO QUE NÃO FOI OBSERVADA A REGRA DO PRAZO DECADENCIAL PREVISTO NO § 5º DO ART. 51 DA LEI 8.245/91. (...) (Agravo de Instrumento Nº 70038032132, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 11/08/2010)
Trecho do acórdão
(...) constata-se que a locação estava com término
previsto para 15 de outubro de 2009 (fl. 35), de modo que
a ação renovatória deveria ser proposta até 06 meses
antes da finalização do contrato, ou seja, deveria ser
ajuizada até dia 15 de abril de 2009.
No caso dos autos, todavia, a ação renovatória foi
proposta no dia 16.04.2009 (fl. 14), ou seja, quando
faltavam menos de 06 meses para o encerramento do
prazo da locação, de modo que não restou observada a
regra do prazo decadencial previsto no § 5º do art. 51 da
Lei 8.245/91.
Propositura da ação
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento
no sentido de que se considera proposta a ação
renovatória, nos termos do art. 51, § 5º, da Lei do
Inquilinato combinado com o art. 263, do CPC, com
o ingresso em juízo do pedido bastando, portanto,
protocolizar no foro competente, para afastar a
decadência,
o que afasta o debate sobre a
necessidade de citação ou despacho inaugural do
magistrado para afastamento da decadência.
Renovatória em tramitação – Nova demanda
Ementa:
LOCAÇÃO.
AÇÃO
RENOVATÓRIA.
CARÊNCIA DA AÇÃO. 1
. Se no transcurso de ação
renovatória de aluguel, completa-se o prazo pretendido
pela parte demandante, é cabível o ajuizamento de segunda
ação renovatória.
Todavia, deverá ser observado o prazo
legal para a propositura de tal demanda (art. 51, § 5º, Lei n.
8.245/1991).
Carece de interesse processual a parte que
ajuíza a segunda demanda antes de atingido o período de
um ano até seis meses antes do período pretendido na
primeira ação.
2. Majorados os honorários sucumbenciais
arbitrados em prol da corré que manejou recurso adesivo.
APELO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO.
(Apelação Cível Nº 70051082725, Décima Sexta Câmara
Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio
Scarparo, Julgado em 29/11/2012)
Se, no curso do processo, decorrer tempo suficiente
para que se complete novo interregno de 5 (cinco)
anos, ao locatário cumpre ajuizar outra ação
renovatória, a qual, segundo a doutrina, é
recomendável que seja
distribuída por dependência
para que possam ser aproveitados os atos
processuais como a perícia. Mas todos os requisitos
de direito material e processual devem ser
observados.
Art. 71. (...) a petição inicial da ação renovatória
deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos
incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em
curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que
incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe
incumbia;
Entendimento jurisprudencial quanto ao
Corrente jurisprudencial mais flexível é
dominante
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC.NÃO OCORRÊNCIA. PETIÇÃO INICIAL. REQUISITOS.
(...)2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de comprovação, com a inicial, da quitação dos impostos referentes ao imóvel objeto da renovatória (artigo 71, inciso III, da Lei nº 8.245/91)
não acarreta, de imediato, a carência de ação.
3. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 310.672/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/02/2014, DJe
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
LOCAÇÃO PREDIAL URBANA. AÇÃO RENOVATÓRIA. POSSIBILIDADE DE EMENDA DA PETIÇÃO INICIAL, MESMO APÓS A CONTESTAÇÃO.
PRECEDENTES. PROVIMENTO NEGADO. 1. (...)
2. À despeito de ser ônus do autor cumprir os requisitos exigidos no art. 71 da Lei 8.245/91 para a propositura de ação renovatória, não cabe a extinção do processo, sem que antes seja proporcionada à parte a oportunidade de trazer aos autos o
documento reputado como indispensável à propositura da ação, em observância ao princípio da função instrumental do processo.
3.(...)
4. A emenda da petição inicial, no caso, não ensejará a alteração do pedido ou da causa de pedir, limitada que está à simples juntada de documentos.
5. (...)
6. Agravo regimental não provido.
(AgRg na PET no REsp 1125860/MG, Rel. Ministro ROGERIO SCHIETTI CRUZ, SEXTA TURMA, julgado em 05/02/2015, DJe 20/02/2015)
De acordo com atual entendimento jurisprudencial
Mero atraso eventual no pagamento de aluguéis e
encargos não impede ação renovatória.
Maior discussão diz respeito à purga da mora em
Ementa: AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO
COMERCIAL - AGRAVO RETIDO - CARÊNCIA DE AÇÃO -
DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO - VALOR DA
LOCAÇÃO - FORMA DE REAJUSTE PERIODICIDADE -
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. Via de regra,
não há impedimento à renovação do contrato de locação se
o locatário houver purgado a mora ou quitado, ainda que
com atraso, os aluguéis e encargos locatícios, "...pois, neste
caso, as feridas contratuais por elas representadas já
estarão cicatrizadas” (...)
TJ-MG - 200000038220770001 MGSobre sucumbência
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE
CONTRATO DE LOCAÇÃO. UNIDADE COMERCIAL. (...)ACOLHIMENTO DO PEDIDO ALTERNATIVO DE ARBITRAMENTO DOS LOCATIVOS. ALEGAÇÃO DE QUE O VALOR SUPERA O DEFENDIDO EM CONTESTAÇÃO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. Acolhido pedido alternativo para arbitramento de locativos, não constitui julgamento ultra petita o acolhimento do valor indicado no laudo pericial, não estando o juízo adstrito ao valor indicado em contestação (...). SUCUMBÊNCIA.
Considerando que as partes não divergiam quanto à renovação do contrato de locação, mas sim quanto ao valor dos locativos a incidir a partir do novo contrato, mantém-se a sucumbência recíproca como distribuída na origem, tendo em vista que o valor arbitrado na sentença superou o valor indicado na inicial pela parte autora (Apelação Cível Nº 70064888910, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em 29/07/2015)
