e
PrinCiPais
tóPiCos
Como já mencionado, o SFH se apresenta como uma verdadeira “colcha
de retalhos legislativa”. Demais disso, a jurisprudência é farta e
abun-dante. Contudo, uma análise mais detalhada das decisões do Superior
Tribunal de Justiça possibilita que se relacionem os principais assuntos
que envolvem a aplicação da legislação do SFH e as dificuldades em
torno de sua interpretação. Feita essa identificação, é possível traçar o
pano de fundo histórico por trás das previsões legislativas, assim como
identificar as dificuldades que foram surgindo e, assim, compreender a
razão de ser do entendimento jurisprudencial que foi se consolidando
ao longo do tempo.
Por outro lado, embora a maior parte da discussão esteja centrada em
ins-titutos de direito material, é importante perceber que o microssistema do
SFH se entrelaça, ainda, com institutos de direito processual – no plano da
tutela jurisdicional de direitos individuais, notadamente com discussões
conectadas com legitimidade ad causam, tutelas de urgência,
consigna-ção em pagamento, ações revisionais e execuconsigna-ção hipotecária, além de dar
ensejo, em razão da massividade da litigiosidade que encerra, à aplicação
do microssistema da tutela coletiva.
No entanto, trilhar esse caminho implica, antes de qualquer coisa,
dialo-gar com as noções mais singelas que estão na base do sistema.
Na verdade, além de lançar as bases para a compreensão das principais
questões que envolvem o SFH, ao longo da exposição serão,
naturalmen-te, considerados os assuntos mais recorrentes na jurisprudência e com
maior índice de questionamento em concursos públicos.
1. Contrato de mútuo habitacional:
A base do Sistema Financeiro da Habitação está na ideia do contrato de
mútuo habitacional.
CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL
Agente financeiro
(Mutuante) $$$ Mutuário
Há que se ter presente que o contrato de mútuo habitacional, que está
nas bases do SFH, tem um nítido caráter social. Vale dizer, seu objetivo é
propiciar ao mutuário, normalmente pessoa de baixa renda, a aquisição
da casa própria.
2. Aplicação do CDC aos contratos celebrados no âmbito do SFH:
Por se tratar, em essência, de um contrato bancário, o mútuo habitacional
celebrado no âmbito do SFH atrai a incidência do Código de Defesa do
Consumidor (CDC).
Exceção à regra geral de incidência do CDC no âmbito do SFH diz respeito
aos contratos com cobertura do FCVS, questão a ser abordada em tópico
próprio, logo adiante.
► Jurisprudência do STJ:
“O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições finan-ceiras.” (Súmula 297, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 12/05/2004, DJ 09/09/2004 p. 149)
→ Aplicação em Concurso:
• TRF2 (2009) – Juiz Federal (adaptadas)
“O contrato de mútuo entre o agente financeiro do SFH e o mutuário não é abrangido pelo CDC.”
A alternativa está incorreta.
“A aplicação do CDC nos financiamentos do SFH não é admitida pela juris-prudência recente do STJ, já que não há, na hipótese, verdadeira relação de consumo, mas intermediação econômica do agente financeiro para viabilizar a aquisição do imóvel.”
A alternativa está incorreta.
►
OBSERVAÇÃO: Já se mencionou que, como regra geral, o CDC é aplicável ao contrato de mútuo habitacional, por se tratar de relação jurídica travada en-tre uma instituição financeira e o mutuário, sendo aquela considerada como “fornecedor” pela Súmula n. 297 do STJ. A única exceção à aplicação do CDCestá nos contratos de mútuo habitacional com cláusula de garantia pelo FCVS.
Contudo, nenhuma das assertivas faz essa ressalva – estando, portanto, equi-vocadas.
Há que se perceber, contudo, que a – muito comum em petições iniciais de
ações de revisão contratual – invocação genérica do CDC em nada
apro-veita ao mutuário. Há que ser demonstrada, nesse contexto, de forma
individualizada, a abusividade das cláusulas contratuais, a fim de que a
legislação protetiva tenha incidência específica.
Exemplo da parcimônia jurisprudencial na aplicação do CDC aos
contra-tos de mútuo habitacional celebrados no âmbito do SFH é a questão da
repetição de indébito: os valores cobrados indevidamente somente serão
restituídos em dobro ao mutuário (art. 42, par. único, do CDC) se este
comprovar, judicialmente, a má-fé da instituição financeira.
► Jurisprudência do STJ:
“(...) 5. Não incide a sanção do art. 42, parágrafo único, do CDC, quando o encargo considerado indevido for objeto de controvérsia jurisprudencial e não estiver configurada a má-fé do credor. (..)” (REsp 1090398/RS, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 02/12/2008, DJe 11/02/2009)
“(...) 1. Não cabe ao Tribunal de origem revisar de ofício cláusulas con-tratuais tidas por abusivas em face do Código de Defesa do Consumi-dor. (...)” (AgRg no Ag 807.558/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2011, DJe 30/06/2011)
Como consequência da aplicação do CDC ao SFH e da relevância social
da matéria, tem-se a legitimidade do Ministério Público para ajuizamento
de ação coletiva em defesa dos direitos dos mutuários, o mesmo valendo
para associações constituídas para promoção dos interesses destes.
► Jurisprudência do STJ:
“ADMINISTRATIVO – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – INTERESSES INDIVIDUAIS DOS MUTUÁRIOS DO SFH – RELEVANTE INTERESSE SOCIAL – MINISTÉ-RIO PÚBLICO – LEGITIMIDADE. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou seu entendimento no sentido da legitimidade ad
causam do Ministério Público Federal para propor ação civil pública
em defesa de direito individual homogêneo de mutuários do SFH, visto que presente o relevante interesse social da matéria. Agravo re-gimental improvido.” (AgRg no REsp 739.483/CE, Rel. Ministro HUM-BERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/04/2010, DJe 23/04/2010)
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL. SFH.1. O Ministério Público Federal, em razão do relevante in-teresse social da matéria, tem legitimidade para propor ação civil públi-ca em defesa de direito individual homogêneo de mutuários do SFH. 2. Agravo regimental desprovido.” (AgRg no REsp 800.657/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 05/11/2009, DJe 16/11/2009)
→ Aplicação em Concurso:
• TRF2 (2009) – Juiz Federal (adaptada)
“O STJ entende que o MP tem legitimidade para ajuizar ação civil pública na defesa de mutuários do SFH.”
A alternativa está correta.
3. Subsídio Estatal:
Em razão do acentuado caráter social do sistema (que objetiva, reitera-se,
a aquisição de moradia), há, em sua base, uma decisão política estatal de
subsídio aos contratos de mútuo habitacional celebrados no âmbito do
SFH. Esse é o desiderato da Lei n. 4.380/64 e para essa finalidade foi
cria-do o (hoje extinto) Banco Nacional da Habitação (BNH). Com a extinção
do BNH, o papel de agente centralizador do sistema foi conferido à Caixa
Econômica Federal (CEF).
Caráter social do SFH
BNH/CEF Subsídio Estatal
Sensível traço desse caráter de subsídio estatal ao SFH é percebido na
pac-tuação de cobertura pelo FCVS, logo a seguir considerada.
3.1. FCVS (art. 2º do DL n. 2.406/88):
Claro exemplo de subsídio estatal encontrado no âmbito do SFH é o FCVS
(Fundo de Compensação de Variação Salarial), gerenciado pela Caixa
Eco-nômica Federal (CEF). Seu objetivo é a quitação do saldo devedor
saldo devedor e para o cálculo da prestação mensalmente devida pelo
mutuário (vejam-se as explicações contidas nos tópicos que seguem), o
FCVS surge como importante mecanismo para quitação do saldo devedor
residual e encerramento do contrato.
Reforça-se, contudo, que a utilização de recursos do FCVS para a quitação
do saldo devedor pressupõe que este (o saldo devedor) seja apurado após
adimplemento regular do contrato pelo mutuário, sendo decorrência,
como mencionado, do “fenômeno inflacionário”.
Destaca-se, por fim, que a utilização do FCVS pressupõe a expressa
previ-são contratual e celebração do contrato até 31/12/1987 (cf. art. 2º, § 3º,
da Lei n. 10.150/2000).
► Jurisprudência do STJ:
sorte que cumpre ao mutuário inadimplente o pagamento das parce-las em atraso até setembro/2000 para fazer jus à liquidação antecipada com anistia integral do saldo devedor, a ser suportado pelo Fundo de Compensação de Variação Salarial – FCVS, a teor do disposto no § 3º, do art. 2º, da Lei n.º 10.150/2000. 6. Embargos de declaração acolhidos, para esclarecer que a liquidação antecipada com o desconto de 100% (cem por cento) do saldo devedor depende do pagamento das parcelas em atraso até setembro/2000, corrigidas conforme disposição contratu-al, mantida a sucumbência fixada no acórdão da Corte a quo. (EDcl no REsp 1146184/RS, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 16/12/2010, DJe 21/02/2011)
“ADMINISTRATIVO. SFH. FCVS. LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA. REQUISITOS. 1. Nos termos do art. 2º, § 3º, da Lei 10.150/2000, o direito do mutu-ário à liquidação antecipada da dívida depende, apenas, de o contrato ter cobertura do FCVS e ter sido celebrado até 21.12.1987. Preceden-tes do STJ. 2. Agravo Regimental não provido.” (AgRg no REsp 1047375/ SC, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 19/02/2009, DJe 19/03/2009)
“ADMINISTRATIVO – RECURSO ESPECIAL – SFH – FCVS – ART. 2º, § 3º, LEI N. 10.150/2000 – LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA DO SALDO DEVEDOR – REQUISITOS LEGAIS – CONTRATO ANTERIOR A 31.12.1987. 1. ‘É direito do mutuário a manutenção da cobertura do FCVS e, por consequência, a liquidação antecipada do saldo devedor, com desconto de 100% pelo Fundo, desde que o contrato tenha sido celebrado até 31 de dezembro de 1987 (art. 2º, § 3º, da Lei n. 10.150/00)’ – REsp 638.132/PR, Rel. Min. Franciulli Netto, 2ª Turma, DJ 6.9.2004. 2. Atendidos os requisitos legais no caso concreto, com assinatura do contrato antes de 31.12.1987, deve ser conservado o acórdão. Recurso especial improvido.” (REsp 1099998/ RS, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 09/12/2008, DJe 03/02/2009)
Por outro lado, inexistindo cláusula contratual de garantia pelo FCVS, o
saldo devedor residual, ainda que decorrente de fenômeno inflacionário,
será suportado pelo mutuário.
► Jurisprudência do STJ:
nha pactuado expressamente a cobertura do FCVS. 3. Recurso especial provido. (REsp 823.791/PE, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2008, DJe 16/12/2008)”
Para encerrar o tópico, deve-se registrar que a garantia da quitação do
saldo devedor residual pelo FCVS, por consubstanciar matéria de ordem
pública que induz a interveniência do Governo Federal sobre o contrato
de mútuo habitacional afasta a aplicação do Código de Defesa do
Consu-midor (CDC).
Ou seja, a disciplina especial e protetiva do CDC é inerente a todos os
con-tratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, exceto àqueles com
cláusula de garantia pelo FCVS.
► Jurisprudência do STJ:
“(...) 4. A Primeira Seção do STJ firmou entendimento quanto à inapli-cabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mú-tuo habitacional firmados no âmbito do SFH com cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, uma vez que a garantia ofertada pelo Governo Federal, de quitar o saldo residual do contra-to com recursos do mencionado Fundo, caracteriza cláusula protetiva do mutuário e do SFH. (...) (AgRg no REsp 933.928/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/02/2010, DJe 04/03/2010)
→ Aplicação em Concurso:
• TRF1 (2011) – Juiz Federal (adaptada)
“Segundo o STJ, nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação com co-bertura do fundo de compensação de variações salariais, não se aplicam as regras do CDC.”
A alternativa está correta. EXPLICAÇÃO: como visto, a previsão de cobertura pelo FCVS, dada a garantia dada pelo Governo Federal à quitação do contra-to, é hipótese excepcional que afasta o contrato da possibilidade de incidên-cia do CDC.
• TRF5 (2009) – Juiz Federal (adaptada)
“Nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao Fundo de Compensa-ção de VariaCompensa-ção Salarial, aplica-se o CDC quando a legislaCompensa-ção própria e prote-tiva do mutuário e do próprio SFH colide com o CDC.”
4. Seguro habitacional obrigatório:
Também por conta do baixo poder aquisitivo da maioria dos mutuários, a
inadimplência é uma realidade com a qual o sistema convive. Na verdade,
fatores complexos e desencontrados de cálculo das prestações e de
rea-juste do saldo devedor, adiante considerados, apenas potencializam essa
tendência à inadimplência que já seria, por si só, inerente ao sistema.
Bem por isso, a celebração do mútuo habitacional pode está atrelada a
um seguro, a fim de garantir ao agente financeiro o retorno do valor dado
emprestado ao mutuário. Trata-se do assim chamado seguro habitacional
obrigatório.
A contratação de seguros habitacionais privados, no âmbito do SFH,
so-mente passou a ser admitida com a MPv n. 1.671/98 (art. 2º):
“Art. 2º Os agentes financeiros do SFH poderão contratar financiamen-tos onde a cobertura securitária dar-se-á em apólice diferente do Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação, desde que a operação preveja, obrigatoriamente, no mínimo, a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente.”
Muito embora seja necessária a contratação do seguro habitacional
obri-gatório, não há necessidade de que este seja contrato pelo mutuário
di-retamente com o agente financeiro ou com seguradora por este indicada.
Esta prática, segundo o STJ, configura “venda casada”, vedada pelo art. 39,
I, do CDC.
► Jurisprudência do STJ:
“O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro ha-bitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada.” (Súmula 473, CORTE ESPECIAL, julgado em 13/06/2012, DJe 19/06/2012)
“5. O mutuário do SFH não está obrigado a contratar a apólice de seguro com o mutuante ou seguradora por ele indicada. (...)” (AgRg no REsp 957.565/MS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TUR-MA, julgado em 25/05/2010, DJe 08/06/2010)
