EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA

COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

Processo: 4006696-67.2013.8.26.0506/ 01- Ordem 2013/002994

Solicitante: Determinação judicial

Exequente: Condomínio Edifício Liberty House

Executado: Carlos Alberto Touso

Assunto principal: Cumprimento de sentença- Despesas condominiais

Finalidade: Embasamento de decisão judicial

Objetivo: Apuração de valor de mercado

Objeto da avaliação: Apartamento de número 1210 do Edifício Liberty

House

Localização: Rua Arnaldo Victaliano nº 700 - Cep 14091-530

MARCIA OLINDA DA COSTA VIEIRA, perita

nomeada e compromissada nos autos em epígrafe, após estudos e

diligên-cias necessárias ao honroso encargo que lhe foi confiado, vem

respeitosa-mente apresentar a V. Exa. o resultado de seu trabalho.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 4006696-67.2013.8.26.0506 e código 4DBA1FD.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCIA OLINDA DA COSTA VIEIRA MERRICHELLI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 16/07/2019 às 19:05 , sob o número WRPR19702745128 .

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PARECER TÉCNICO MERCADOLÓGICO

1- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

O executado, é proprietário da unidade 1210, no Condomínio

Edi-fício Liberty House.

No decorrer de 2013, exatamente nos meses 05; 06; 07; 08; 09 e

10, deixou de pagar sua quota parte das despesas extraordinárias,

devida-mente aprovadas em assembleia geral do condomínio.

Em virtude da inadimplência deu-se início a presente Ação, que

hoje está em fase de Cumprimento de Sentença.

Em 15/03/2018 foi lavrado o Termo de Penhora do imóvel.

2- OBJETO DA PERÍCIA:

O Apartamento de número 1210, no Edifício Liberty House,

locali-zado à Rua Arnaldo Victaliano n° 700, Bairro Iguatemi, nesta cidade, Cep

14091530.

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3 MAPAS DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

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3- OBJETIVO DA PERÍCIA:

Determinar o Valor de Mercado do Imóvel, situado à Rua Arnaldo

Victaliano n° 700 - Ap 1210, Bairro Iguatemi, nesta cidade e comarca de

Ribeirão Preto - Cep 14091-530.

4- VISTORIA:

A vistoria foi realizada no dia 11 de julho de 2019, por mim,

Már-cia Olinda da Costa Vieira Merrichelli, perita designada por V. Ex.ª, e

de-vidamente acompanhada por uma funcionária do Edifício, no apartamento

de número 206, a pedido do Síndico , Sr. Antônio Quintino Facci, por não

ter acesso as chaves do apartamento a ser avaliado, alegando que todos os

apartamentos são iguais, e que portanto não haveria diferença.

O Edifício possui 13 (treze) andares, sendo 12 (doze) apartamentos

por andar; 3 (três) elevadores. A área de lazer se encontra na cobertura, ou

seja, no 13° andar. Possui um salão de festas, uma piscina de raia de uso

comum ao condomínio, uma sauna com dois vestiários, uma pequena área

destinada a churrasco, uma academia de ginástica, uma quadra de squash,

um home office, uma guarita com portaria 24 horas; um hall de entrada

com algumas poltronas.

O apartamento possui 1 dormitório, com banheiro privativo e um

banheiro social. Possui uma pequena sala, uma cozinha conjugada a área de

serviço.

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5 O imóvel avaliando, objeto deste trabalho, tem as paredes pintadas

de tinta látex, na cor branco, com esquadrias de alumínio.

O piso do dormitório e da área social é revestido de cerâmica

bran-co.

Nas áreas frias, como banheiros, cozinha, área de serviço e sacada,

os pisos são com revestimentos cerâmicos de cor clara, sendo que as

pare-des dos banheiros e cozinha são revestidas de azulejo branco até o teto.

Armários embutidos no quarto, cozinha e banheiro.

Todos os apartamentos tiveram acabamento padrão, ou seja, todos

foram entregues iguais.

O Edifício foi construído em 2005, pela Construtora Pagano e se

encontra em perfeito estado de conservação.

Está localizado em uma região mista, ou seja, comercial e

residen-cial.

O valor do condomínio mensal está em torno de R$ 400,00

(qua-trocentos reais) mensais.

FOTOS DO APARTAMENTO

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4.1 - SITUAÇÃO DE ACORDO COM A PREFEITURA MUNICIPAL

LOCAL:

De acordo com a Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto:

Cadastro: 244723 - Matrícula: 0102720

2º Cartório de Registro de Imóveis Ribeirão Preto

Inscrição Cadastral: 443-33-15-5

Quadra: 0000 - Setor: 403

Valor venal do imóvel: R$ 67.695,94

5- MELHORAMENTOS:

O local possui energia elétrica, telefone e internet, rede de água e

esgotos.

Há transportes públicos regulares, que fazem a ligação entre

bair-ros.

Existem várias escolas, públicas e privadas, igrejas, lojas

comerci-ais de pequeno e médio porte, praças municipcomerci-ais.

Está a algumas quadras de avenidas muito conhecidas, a Avenida

Leão XIII, Avenida Castelo Branco e Avenida Plinio de Castro Prado.

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17 6- MÉTODO DE AVALIAÇÃO:

O presente Laudo Técnico foi elaborado em conformidade com a

NORMA BRASILEIRA NBR 14.653-2011 que representa a diretriz de

“Avaliação de Imóveis Urbanos”.

Na presente Avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto,

que define o valor do imóvel de forma imediata através da comparação

di-reta com os dados, elementos assemelhados, constituindo o método básico.

Para essa coleta de dados, foram necessárias várias pesquisas em

diversas fontes para apurar os valores dos apartamentos que estão sendo

ofertados no mercado imobiliário local, e os negócios efetivamente

realiza-dos, assim poderemos determinar o valor que reflete a realidade

mercado-lógica imobiliária da região avaliada, em nossa cidade. Para a perfeita

apli-cação deste Método, as características básicas em que deve haver

seme-lhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos:

- LOCALIZAÇÃO

- TIPO DO IMÓVEL

- DATA DA OFERTA OU FECHAMENTO

Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado

es-tará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

A atualização não será feita, pois as amostras foram coletadas em

data contemporânea do presente Parecer Técnico.

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7- DIAGNÓSTICO DO MERCADO:

O Município de Ribeirão Preto possui aproximadamente

700.000,00 mil habitantes. A oferta de imóveis à venda, nas imediações é

bastante grande, a absorção pelo mercado está sendo lenta, e bastante

com-prometida.

8- PLANEJAMENTO DA PESQUISA:

Na pesquisa, o que se pretende é a composição de amostras que

possam representar os dados de mercado de imóveis semelhantes ao do

avaliando, que estejam sendo ofertados para venda ou que tenham sido

vendidos.

9- PESQUISA:

Procuramos em várias imobiliárias, imóveis que tivessem

elemen-tos semelhantes, para que pudéssemos comparar, visto que, não bastaria

que fossem no mesmo bairro, mas sim que tivessem características senão

iguais, mas com muita semelhança de acabamentos, configurações e

locali-zação, todas as amostras incluídas no nosso trabalho, estão localizados no

mesmo condomínio.

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19 ELEMENTO 1

APARTAMENTO: 40,27 m²

EDIFÍCIO: LIBERTY HOUSE

AV. ARNALDO VICTALIANO Nº 700

PROPRIETÁRIO: NÃO INFORMADO

1 DORM / 1 VAGA

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 195.000,00

TIPO OFERTA (FO): 0,90

FONTE: 9.8132-4747

VALOR POR M²: R$ 4.700,00 - DATA 12/07/2019

ELEMENTO 2

APARTAMENTO: 40,27 m²

EDIFÍCIO: LIBERTY HOUSE

AV. ARNALDO VICTALIANO Nº 700

PROPRIETÁRIO: NÃO INFORMADO

1 DORM / 1 VAGA

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 225.000,00

TIPO OFERTA (FO): 0,90

FONTE: WERNECK IMÓVEIS / 3021-7115

VALOR POR M²: R$ 5.600,00 - DATA 12/07/2019

ELEMENTO 3

APARTAMENTO: 40,27 m²

EDIFÍCIO: LIBERTY HOUSE

AV ARNALDO VICTALIANO Nº 700

PROPRIETÁRIO: NÃO INFORMADO

1 DORM / 1 VAGA

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 205.000,00

TIPO OFERTA (FO): 0,90

FONTE: TRADE IMÓVEIS / 3102-3800

VALOR POR M²: R$ 5.100,00 - DATA 12/07/2019

ELEMENTO 4

APARTAMENTO: 40,27 m²

EDIFÍCIO: LIBERTY HOUSE

AV ARNALDO VICTALIANO Nº 700

PROPRIETÁRIO: NÃO INFORMADO

1 DORM / 1 VAGA

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 199.000,00

TIPO OFERTA (FO): 0,90

FONTE: WERNECK IMÓVEIS / 3021-7115

VALOR POR M²: R$ 4.900,00 - DATA 12/07/2019

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ELEMENTO 5

APARTAMENTO: 40,27 m²

EDIFÍCIO: LIBERTY HOUSE

AV ARNALDO VICTALIANO Nº 700 PROPRIETÁRIO: NÃO INFORMADO

1 DORM / 1 VAGA

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 202.000,00

TIPO OFERTA (FO): 0,90

FONTE: SANTA MARIA IMÓVEIS / 3505-6000

VALOR POR M²: R$ 5.000,00 - DATA 12/07/2019

ELEMENTO 6

APARTAMENTO: 60,00 m²

EDIFÍCIO: LIBERTY HOUSE

AV ARNALDO VICTALIANO

Nº 700

PROPRIETÁRIO: NÃO INFORMADO

1 DORM / 1 VAGA - DUPLEX

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 265.000,00

TIPO OFERTA (FO): 0,90

FONTE: CIRCULUS IMÓVEIS / 3514-1818

VALOR POR M²: R$ 4.400,00 - DATA 13/07/2019

ELEMENTO 7

APARTAMENTO: 40,27 m²

EDIFÍCIO: LIBERTY HOUSE

AV ARNALDO VICTALIANO Nº 700 PROPRIETÁRIO: NÃO INFORMADO

1 DORM / 1 VAGA

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 220.000,00

TIPO OFERTA (FO): 0,90

FONTE: MARTINELLI IMÓVEIS / 3965-4242

VALOR POR M²: R$ 5.500,00 - DATA 13/07/2019

ELEMENTO 8

APARTAMENTO: 40,27 m²

EDIFÍCIO: LIBERTY HOUSE

AV ARNALDO VICTALIANO Nº 700 PROPRIETÁRIO: NÃO INFORMADO

1 DORM / 1 VAGA

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 200.000,00

TIPO OFERTA (FO): 0,90

FONTE: SANTA MARIA IMÓVEIS / 3505-6000

VALOR POR M²: R$ 5.000,00 - DATA 13/07/2019

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21 10- HOMOGENEIZAÇÃO:

A pesquisa efetuada, homogeneizada, traz os seguintes valores

uni-tários por m², dos apartamentos ofertados em nossa cidade, válidos para

esta data, que deverão sofrer tratamento matemático:

(R$/M²) =

q1

4.700,00

q1

5.600,00

q1

5.100,00

q1

4.900,00

q1

5.000,00

q1

4.400,00

q1

5.500,00

q1

5.000,00

TOTAL GERAL

40.200,00

MÉDIA SIMPLES = 5.025,00

LIMITE SUPERIOR (+ 30%) = 6.532,50

LIMITE INFERIOR (- 30%) = 3.517,50

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Diante dos valores encontrados de

“q” não eliminaremos nenhuma

das amostras, pois todas se encontram dentro dos valores máximos e

míni-mos encontrados.

VI = Q x AC = 5.025,00 X 40,27 = 202.356,80

Considerando que as amostras encontradas, estão sendo ofertadas

no mercado imobiliário local, e, obedecendo as Normas que regem as

ava-liações imobiliárias, daremos um desconto de 10% (dez por cento), sobre o

valor do metro quadrado encontrado; percentual este, perfeitamente normal

em uma transação imobiliária.

Portanto o valor do apartamento 1210 do Condomínio Liberty House,

situado à Rua Arnaldo Victaliano n° 700 - Cep 14.091-530 é:

VI= R$ 182.121,10

Para que não haja valores fracionados, faremos um ajuste no valor

encontrado, portanto o valor de um apartamento de 1 dormitório no

Edifí-cio Liberty House é R$ 182.000,00 (cento e oitenta e dois mil reais).

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23 11- CONCLUSÃO:

O Valor de mercado, de um apartamento de um dormitório no

Condomínio Edifício Liberty House, localizado à Rua Arnaldo Victaliano

n° 700 - Cep 14091-530, objeto deste Parecer Técnico é R$ 182.000,00 (

cento e oitenta e dois mil reais) para venda, nesta data, considerando-se o

mesmo, livre de qualquer ônus ou encargos que venham alterar o seu valor.

12- ENCERRAMENTO:

Nada mais a relatar, este signatário se dá por encerrado seu

traba-lho, com 25 (vinte e cinco) folhas digitadas, todas elas rubricadas, sendo a