DIREITO SOCIETÁRIO APLICADO

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ASPECTOS SOCIETÁRIOS DOS EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS E A CAPTAÇÃO PÚBLICA

Alice Cotta Dourado

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AGENDA

1. Contextualização: o caso Arpoador Fashion Hotel

2. Empreendimentos imobiliários com investidores pulverizados 3. Conceito de Valores Mobiliários no Direito Brasileiro

4. Aplicação da teoria ao caso Arpoador Fashion Hotel 5. Perguntas

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AGENDA

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O caso Arpoador Fashion Hotel

Processo nº CVM RJ 2014/1503 (a) Aspectos fáticos do caso

• Oferta de frações de unidades imobiliárias em empreendimento hoteleiro com a bandeira Best Western Plus

• Investidor torna-se proprietário do imóvel

 titular de todos os direitos reais, salvo direito de uso

 uso obrigatoriamente cedido a uma administradora hoteleira

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O caso Arpoador Fashion Hotel

Processo nº CVM RJ 2014/1503

(a) Aspectos fáticos do caso (continuação)

• Investimento formalizado em 2 contratos:

• Promessa de pagamento de 90% do resultado líquido da operação do hotel

 Contrato de aquisição do imóvel

 Contrato de administração condominial e locação do empreendimento

• Pedidos de dispensa de registro de oferta e de emissor e de intermediação financeira

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O caso Arpoador Fashion Hotel

Processo nº CVM RJ 2014/1503 (b) Manifestação da CVM

• Negócio configura contrato coletivo de investimento, sujeito à fiscalização da CVM (30.04.2014)

• CVM notificou mais de 50 "condo-hotéis" no país, pedindo informações sobre seus modelos de negócio

• Deferidos os pedidos de dispensa, sob a condição de que a colocação fosse feita junto a investidores qualificados que:  possuam patrimônio igual ou superior a R$ 1,5 milhão ou  invistam pelo menos R$ 1 milhão no empreendimento

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O caso Arpoador Fashion Hotel

Processo nº CVM RJ 2014/1503 (c) Debate

• Os contratos de aquisição e administração de frações ideais de empreendimentos hoteleiros são valores mobiliários sujeitos à fiscalização da CVM?

• Faria alguma diferença se se tratasse da aquisição de unidades autônomas?

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AGENDA

2. Empreendimentos imobiliários com investidores pulverizados

3. Conceito de Valores Mobiliários no Direito Brasileiro 4. Aplicação da teoria ao caso Arpoador Fashion Hotel 5. Perguntas

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Empreendimentos imobiliários com investidores

pulverizados

• Condomínio de frações ideais: condomínio civil (Código Civil) • Estruturas de gestão:

 SCP  FII  SPE

• Condo-hotel: hotel organizado em imóvel em condomínio –

unidades imobiliárias são detidas de forma dispersa e atividade hoteleira é operada por terceiros

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AGENDA

2. Empreendimentos imobiliários com investidores pulverizados

3. Conceito de Valores Mobiliários no Direito Brasileiro

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Conceito de Valores Mobiliários no Direito

Brasileiro

Art. 2º São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei:

I - as ações, partes beneficiárias e debêntures, os cupões desses títulos e os bônus de subscrição;

II - os certificados de depósito de valores mobiliários; III - outros títulos criados ou emitidos pelas sociedades anônimas, a critério do Conselho Monetário Nacional.

• Originalmente: definição exemplificativa, delegando ao CMN o poder de ampliar a relação da Lei 6.385/76:

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Conceito de Valores Mobiliários no Direito

Brasileiro

“quando ofertados publicamente, os títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação

de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros”

• Medida Provisória 1.637/98, posteriormente convertida na Lei 10.198/01 (“Boi Gordo”): passou a definir, como valores

mobiliários:

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Conceito de Valores Mobiliários no Direito

Brasileiro

• Semelhança com o conceito norte-americano de investment

contract (SEC v. W. J. Howey Co.):

 Investimento em dinheiro

 Empreendimento comum (pluralidade de indivíduos – vertical ou horizontal)

 Expectativa de lucro

 Unicamente dos esforços dos outros (participação do investidor não descaracteriza o negócio como valor mobiliário, desde que esforços do promotor sejam considerados essenciais para o sucesso do negócio)

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Conceito de Valores Mobiliários no Direito

Brasileiro

• Family resemblance:

 Motivação que levaria as partes a realizar este tipo de transação

 Plano de distribuição na oferta do título  Expectativa do público investidor médio  Existência de fator redutor do risco

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Conceito de Valores Mobiliários no Direito

Brasileiro

• Elementos da definição brasileira de contrato de investimento:  Títulos ou contratos de investimento coletivo: investimento

avaliável em dinheiro, realizado por meio de qualquer negócio jurídico, com pluralidade de indivíduos

 Geração de direito de participação, de parceria ou de

remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços:

expectativa de vantagem economicamente apreciável

 Rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de

terceiros: esforços do promotor essenciais para o resultado

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AGENDA

4. Aplicação da teoria ao caso Arpoador Fashion Hotel

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Aplicação da teoria ao caso Arpoador Fashion

Hotel

(a) Preenchimento dos requisitos da Lei 6.385/76:

• Títulos ou contratos de investimento coletivo: 445 frações ideais ofertadas, mínimo de R$220 mil por investidor

• Geração de direito de participação, de parceria ou de

remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços: 90% do resultado líquido da operação

• Rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros: gestão do empreendimento hoteleiro

obrigatoriamente delegada a terceiros

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Aplicação da teoria ao caso Arpoador Fashion

Hotel

(b) Aplicação do family resemblance test

• Motivação: incorporador quer levantar recursos e investidor está interessado no retorno financeiro (e não no imóvel)

“É de entendimento geral hoje que, ao vender o HIIP [Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados], o incorporador está, de fato e de direito,

comercializando um produto imobiliário de investimento hoteleiro, pois o comprador não adquire a unidade habitacional para usufrui-la diretamente, mas, sim, visando o rendimento que aquele empreendimento deverá

apresentar no futuro. Com efeito, o comprador adquire a unidade imobiliária justamente porque ela está atrelada a um negócio hoteleiro, que tem

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Aplicação da teoria ao caso Arpoador Fashion

Hotel

(b) Aplicação do family resemblance test (continuação)

• Plano de distribuição na oferta do título: público em geral

• Expectativa do público investidor médio: negócios imobiliários x investimentos financeiros

 Negócios imobiliários: aquisição do imóvel; delegação da administração a terceiros é secundário

 Investimentos financeiros: objetivo é o retorno financeiro, e não a titularidade do imóvel, sendo a administração do

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Aplicação da teoria ao caso Arpoador Fashion

Hotel

(b) Aplicação do family resemblance test (continuação)

• Existência de fator redutor do risco: não há. Embora alguns entendam que a matéria está sujeita à Lei 4.591/64, a

regulamentação desta lei não é suficiente para afastar a aplicação da Lei 6.385/76, pois ela não regula a oferta das

unidades imobiliárias, apenas governa o relacionamento entre os condôminos.

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Aplicação da teoria ao caso Arpoador Fashion

Hotel

(c) Haveria diferença se, ao invés da oferta de frações ideais, a venda fosse de unidades autônomas?

“Não importa se é fração ou unidade, o que faz ser um valor mobiliário é o fato de o cliente assinar outro contrato, de

investimento, dizendo que dá o dinheiro e recebe em troca o direito de participar dos resultados em investimento hoteleiro. São dois contratos” (Paulo Ferreira Dias da Silva, assessor da SER)

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AGENDA

4. Aplicação da teoria ao caso Arpoador Fashion Hotel

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BRIGADO

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Alice Cotta Dourado

alice.dourado@camposfialho.com.br