EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES ESTADO DE

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA FORO DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES

PROCESSO DIGITAL n.º

DOUGLAS PIRES COSTA Perito Avaliador Judicial, honrosamente nomeado n EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

JÚNIOR em face de RONALDO FERREIRA IGNÁCIO presença de Vossa Excelência, expor e requerer o quanto segu

1 – bem imóvel objeto da lide e d

Comarca de Mogi das Cruzes/SP (fls. 42/49) construída de 704,41m², avaliados em

cento e vinte e um reais e dezenove centavos)

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª

DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES – ESTADO DE SÃO PAULO

n.º 1007383-40.2016.8.26.0361

DOUGLAS PIRES COSTA, Perito em Legislação Ambiental e dicial, honrosamente nomeado nos presentes autos

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, promovida porJURANDIR BIANCHI RONALDO FERREIRA IGNÁCIO, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, expor e requerer o quanto segue:

JUNTADA aos autos do anexo Laudo Técnico

bem imóvel objeto da lide e da tábua imobiliária n.º 40.634 da 2ª Serventia Predial da Comarca de Mogi das Cruzes/SP (fls. 42/49), em área de terra 61.144,59

, avaliados em R$ 8.093.121,19 (oito milhões, noventa e tr cento e vinte e um reais e dezenove centavos), para Janeiro/2020.

D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L 2ª VARA CÍVEL DO ESTADO DE SÃO PAULO.

, Perito em Legislação Ambiental e os presentes autos (fls.423) de JURANDIR BIANCHI , vem mui respeitosamente à

Técnico de Avaliação do a tábua imobiliária n.º 40.634 da 2ª Serventia Predial da 61.144,59 m²e de área ões, noventa e três mil,

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“Ex positis”, respectivos documentos anexos, requer o

periciais provisórios e incontroversos de fls. 433/434 (R$ 5.000,00 meio de M.L.E. (mandado

honorários periciais definitivos luz da Portaria n.º 6.425/2017 de São Paulo – CRECI/SP

Mogi das Cruzes

__________________________________________

Conselho Regional de Corretores de Imóveis Cadastro Nacional de Avaliadores

Associação dos Peritos Judiciais de São Paulo

“Ex positis”, com a juntada do anexo laudo pericial e de seus

respectivos documentos anexos, requer o deferimento do levantamento dos honorários

e incontroversos de fls. 433/434 (R$ 5.000,00 – (mandado de levantamento eletrônico) bem como

periciais definitivos, nos moldes da anexa PETIÇÃO EM APARTADO

6.425/2017 do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado CRECI/SP – 2ª Região.

Termos em que, Pede Deferimento;

Mogi das Cruzes, 17 de Janeiro de 2020

__________________________________________ Bel. DOUGLAS PIRES COSTA

Bacharel em Ciências Jurídicas Perito em Legislação Ambiental

Perito e Avaliador Judicial

Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI: 54.626 Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis – CNAI: 07166 Associação dos Peritos Judiciais de São Paulo – APEJESP: 1591

Auxiliar da Justiça TJSP – CÓDIGO: 22233

D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

com a juntada do anexo laudo pericial e de seus do levantamento dos honorários – cinco mil reais), por bem como a fixação dos ÃO EM APARTADO e à Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado

__________________________________________

CRECI: 54.626 CNAI: 07166 APEJESP: 1591

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE

Aos 07 dias do mês de outubro

matrícula n.º 1591 da APEJESP (Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo), com inscrição sob n.º 54.626

do Estado de São Paulo) e sob n.º 07166 do CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliad Imóveis do Conselho Federal de Corretores de Imóveis

nomeado pelo EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES

despacho interlocutório de fl

lealdade e disciplina, visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

de n.º 1007383-40.2016.8.26.0361

I – CO

Um laudo é o resultado de uma vistoria ou uma pesquisa: é um parecer emitido por um perito ou técnico na matéria que foi chamado a opinar sobre uma questão controversa ou que necessita ser conhecida em maior profundidade.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE

PERÍCIA JUDICIAL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

outubro de 2019, o Perito Judicial DOUGLAS PIRES COSTA

matrícula n.º 1591 da APEJESP (Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo), com inscrição sob n.º 54.626-F do CRECI/SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) e sob n.º 07166 do CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliad

Imóveis do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI), foi honrosamente nomeado pelo EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO DA MOGI DAS CRUZES – ESTADO DE SÃO PAULO, nos termos do r. despacho interlocutório de fls. 423, para desempenhar as suas funções com

visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – NOTA PROMISSÓRIA

40.2016.8.26.0361.

CONSIDERAÇÕES INICIAIS:

Um laudo é o resultado de uma vistoria ou uma pesquisa: é um parecer emitido por um perito ou técnico na matéria que foi chamado a opinar sobre uma questão controversa ou que necessita ser conhecida em maior profundidade.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE

DOUGLAS PIRES COSTA, matrícula n.º 1591 da APEJESP (Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo), F do CRECI/SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) e sob n.º 07166 do CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores de COFECI), foi honrosamente VARA CÍVEL DO FORO DA ESTADO DE SÃO PAULO, nos termos do r. , para desempenhar as suas funções com honestidade, visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da AÇÃO DE NOTA PROMISSÓRIA -, sob autos digitais

Um laudo é o resultado de uma vistoria ou uma pesquisa: é um parecer emitido por um perito ou técnico na matéria que foi chamado a opinar sobre uma questão

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Assim s

deve ser revista com apurado cuidado, de forma metódica, técnica e clara, a fim de que o laudo atinja o seu objetivo primordial, que é o de esclarecer amplamente a autoridade a quem é dirigida.

Os laudos podem ser apresentados de forma sintética, com a utilização de formulários estudados e preparados previamente, de acordo com as necessidades técnicas.

As avaliações devem produzir valor que expressam as condições vigentes no mercado local, ou seja, representem o VALOR DE MERCADO.

Além de experiência profissional, o avaliador não pode deixar de observar as regras técnicas cabíveis em cada caso, e as recomendações das Normas Técnicas de Avaliação de Imóveis Urbanos ou Rurais, elaboradas pela ABNT

de Normas Técnicas.

Procurou

julgamento dos critérios empregados e dos elementos que pareceram indispensáveis à perfeita compreensão dos valores adotados, evitando

dos dados.

Sendo assim, a avaliação é a determinação técnica de valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel. Valor é a expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que é deter

mercadológica do bem posto em questão.

Assim sendo, a apresentação dos resultados dessa vistoria e pesquisa deve ser revista com apurado cuidado, de forma metódica, técnica e clara, a fim de que o laudo atinja o seu objetivo primordial, que é o de esclarecer amplamente a autoridade a quem

As avaliações devem produzir valor que expressam as condições vigentes eja, representem o VALOR DE MERCADO.

Além de experiência profissional, o avaliador não pode deixar de observar as regras técnicas cabíveis em cada caso, e as recomendações das Normas Técnicas de Avaliação de Imóveis Urbanos ou Rurais, elaboradas pela ABNT –

Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo

julgamento dos critérios empregados e dos elementos que pareceram indispensáveis à perfeita compreensão dos valores adotados, evitando-se a descrição e a fundamentação muito prolixas

Sendo assim, a avaliação é a determinação técnica de valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel. Valor é a expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que é determinada, no caso sub exame, a avaliação mercadológica do bem posto em questão.

endo, a apresentação dos resultados dessa vistoria e pesquisa deve ser revista com apurado cuidado, de forma metódica, técnica e clara, a fim de que o laudo atinja o seu objetivo primordial, que é o de esclarecer amplamente a autoridade a quem

As avaliações devem produzir valor que expressam as condições vigentes

Além de experiência profissional, o avaliador não pode deixar de observar as regras técnicas cabíveis em cada caso, e as recomendações das Normas Técnicas Associação Brasileira

se justificar as conclusões, fornecendo-se bases para o julgamento dos critérios empregados e dos elementos que pareceram indispensáveis à perfeita ição e a fundamentação muito prolixas

Sendo assim, a avaliação é a determinação técnica de valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel. Valor é a expressão monetária do bem, à data de referência minada, no caso sub exame, a avaliação

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II - HISTÓRICO: Trata-se de AÇÃO DE promovida pelo exeqüente

Ignácio, objetivando a cobrança judicial Promissória sob n.º 01, encartada às f

(cento e cinco mil reais), com data de vencimento de 28 de janeiro de 2015

valor atualizado de R$ 208.326,30 (duzentos e oito mil, trezentos e vinte e seis reais e trinta centavos), para Abril/2019 (fl. 281).

Referido título extrajudicial, inadimplido pelo executado foi alvo de competente protesto cartorário, registrado sob Livro de

Notarial desta Comarca (fls. 12).

Ante a inadimplência do executado fora pela exequente manejada a presente demanda executiva, da qual processadas todas as fases legais do processo de execução não houve o cumprimento

PENHORA do bem imóvel objeto do presente trabalho pericial TERMO DE PENHORA E DEPÓSITO

presente caderno processual digital. Determinada a av

(Sr. Marinaldo Gomes dos Santos), o qual apresentou laudo pericial às fls.

concluindo o valor mercadológico do bem, sob sua ótica, em R$ 21.500.000,00 (vinte e um milhões e quinhentos mil re

conclusões.

Determinada praças do bem em questão, o mesmo por licitantes interessados, tendo sido posteriormente determinada

HISTÓRICO:

se de AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL exeqüente Jurandir Bianchi Júnior em face do executado

vando a cobrança judicial do crédito exequendo representado pela Nota , encartada às fls. 09 dos presentes autos, no valor de R$ 105.000,00

com data de vencimento de 28 de janeiro de 2015

r atualizado de R$ 208.326,30 (duzentos e oito mil, trezentos e vinte e seis reais e trinta centavos), para Abril/2019 (fl. 281).

Referido título extrajudicial, inadimplido pelo executado foi alvo de competente protesto cartorário, registrado sob Livro de n.º 530, folha n.º 91 da 2ª Serventia Notarial desta Comarca (fls. 12).

Ante a inadimplência do executado fora pela exequente manejada a presente demanda executiva, da qual processadas todas as fases legais do processo de execução não houve o cumprimento da obrigação, resultando-se na

do bem imóvel objeto do presente trabalho pericial, como se depreende pelo TERMO DE PENHORA E DEPÓSITO, datado de 02/12/2016, carreado às fls. 53 do presente caderno processual digital.

Determinada a avaliação do imóvel, fora nomeado anterior perito judicial (Sr. Marinaldo Gomes dos Santos), o qual apresentou laudo pericial às fls.

concluindo o valor mercadológico do bem, sob sua ótica, em R$ 21.500.000,00 (vinte e um milhões e quinhentos mil reais), utilizando-se de método involutivo que o levaram as suas

Determinada praças do bem em questão, o mesmo

por licitantes interessados, tendo sido posteriormente determinada NOVA AVALIAÇÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL o executado Ronaldo Ferreira do crédito exequendo representado pela Nota ls. 09 dos presentes autos, no valor de R$ 105.000,00 com data de vencimento de 28 de janeiro de 2015, atualmente no r atualizado de R$ 208.326,30 (duzentos e oito mil, trezentos e vinte e seis reais e trinta

Referido título extrajudicial, inadimplido pelo executado foi alvo de n.º 530, folha n.º 91 da 2ª Serventia

Ante a inadimplência do executado fora pela exequente manejada a presente demanda executiva, da qual processadas todas as fases legais do processo de se na CONSTRIÇÃO e , como se depreende pelo , datado de 02/12/2016, carreado às fls. 53 do

aliação do imóvel, fora nomeado anterior perito judicial (Sr. Marinaldo Gomes dos Santos), o qual apresentou laudo pericial às fls. 127/179, concluindo o valor mercadológico do bem, sob sua ótica, em R$ 21.500.000,00 (vinte e um que o levaram as suas

Determinada praças do bem em questão, o mesmo não fora arrematado NOVA AVALIAÇÃO em

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virtude das discrepâncias de

profissional avaliado mercadologicamente o bem em cifra de R$ 8.314.878,74 (oito milhões, trezentos e quatorze mil, oitocentos e setenta e oito reais e setenta e quatro centavos), consoante cópia de laudo pericial, de Julho/2017, extraído de outros feitos e juntados por cópia nestes autos às fls. 396/417

Com efeito, constata mercadológico do bem imóvel

III – CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES: De perícia judicial do bem imóvel supra

respectivas benfeitorias nele erigidas e demonstradas no roteiro fotográfico ao final demonstrado.

IV – EQUIPAMENTOS UTILIZADOS: Foram utilizados

Cyber-Shot 16.1 mega pixels e uma Trena Digital da marca BOSCH, modelo GLM 80 Professional.

V – DOS EXAMES:

Foi realizada vistoria no imóvel supra 14hs:00min. Em que pese não

construções averbadas, este auxiliar da justiça deparou na área constrita e objeto da presente avaliação

virtude das discrepâncias de valores encontrados no bem, eis que já havia sido por outro profissional avaliado mercadologicamente o bem em cifra de R$ 8.314.878,74 (oito milhões, trezentos e quatorze mil, oitocentos e setenta e oito reais e setenta e quatro centavos), de laudo pericial, de Julho/2017, extraído de outros feitos e juntados por cópia nestes autos às fls. 396/417.

Com efeito, constata-se que o cerne da questão é no tocante ao real valor mercadológico do bem imóvel constrito e objeto da garantia do crédito exeqüendo

CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES:

De perícia judicial do bem imóvel supra-mencionado e de suas respectivas benfeitorias nele erigidas e demonstradas no roteiro fotográfico ao final

EQUIPAMENTOS UTILIZADOS:

Foram utilizados durante os exames: Câmera Digital da marca SONY Shot 16.1 mega pixels e uma Trena Digital da marca BOSCH, modelo GLM 80

DOS EXAMES:

Foi realizada vistoria no imóvel supra-mencionado

Em que pese não constar junto ao Fólio Real do imóvel a existência de construções averbadas, este auxiliar da justiça deparou-se com CONSTRUÇÕES

a área constrita e objeto da presente avaliação.

valores encontrados no bem, eis que já havia sido por outro profissional avaliado mercadologicamente o bem em cifra de R$ 8.314.878,74 (oito milhões, trezentos e quatorze mil, oitocentos e setenta e oito reais e setenta e quatro centavos), de laudo pericial, de Julho/2017, extraído de outros feitos e juntados por

da questão é no tocante ao real valor exeqüendo.

mencionado e de suas respectivas benfeitorias nele erigidas e demonstradas no roteiro fotográfico ao final

durante os exames: Câmera Digital da marca SONY Shot 16.1 mega pixels e uma Trena Digital da marca BOSCH, modelo GLM 80

mencionado em 27/11/2019, às constar junto ao Fólio Real do imóvel a existência de CONSTRUÇÕES edificadas

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Em se tratando das construções, foram realizadas MEDIDAS das edificações lá erigidas, medidas essas acompanhadas pel

representante do executado que lá se encontrava (ocupante do imóvel) Tratam

(dezoito) anos, necessitando de

Uma das edificações é composta de

em metragem de 474,72m² e a segunda construção, em metragem de 229,69m² interior da área avalianda.

Também foi levado em consideração o valor do metro quadrado ( da região, a conservação, comércio local, localização e demais infra

quais levaram este Perito às conclusões explicitadas no capítulo IX deste Parecer Técnico Mercadológico.

VI- METRAGEM DO IMÓVEL AVALIANDO O imóvel avalian

medidas, características e confrontações, conforme da 2ª Serventia Predial de Mogi das Cruzes

Em se tratando das construções, foram realizadas MEDIDAS das ficações lá erigidas, medidas essas acompanhadas pelo exequente e seu patrono, além de representante do executado que lá se encontrava (ocupante do imóvel).

Tratam-se de construções de baixo padrão, em idade aparente de 18 necessitando de reformas e reparos.

Uma das edificações é composta de AMPLA CASA em metragem de 474,72m² e a segunda construção, em metragem de 229,69m²

Também foi levado em consideração o valor do metro quadrado ( da região, a conservação, comércio local, localização e demais infra-estruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitadas no capítulo IX deste Parecer Técnico

METRAGEM DO IMÓVEL AVALIANDO O imóvel avaliando, objeto do presente trabalho,

medidas, características e confrontações, conforme MATRÍCULA IMOBILIÁRIA n.º 40.634 da 2ª Serventia Predial de Mogi das Cruzes, a saber:

LOCALIZAÇÃO: - Bairro do São João do Caputera, neste município e comarca.

IMÓVEL:“UM TERRENO sem benfeitorias, com a área de 3 alqueires de vinte e quatro mil e trezentos metros quadrados, sito no Bairro do São João do Caputera, neste município e co

divisas seguintes: Começa no marco n.º 01, à margem da est

rodagem que desta cidade vai a Capela do Ribeirão, onde existe uma

Em se tratando das construções, foram realizadas MEDIDAS das o exequente e seu patrono, além de

em idade aparente de 18

AMPLA CASA ASSOBRADADA em metragem de 474,72m² e a segunda construção, em metragem de 229,69m², edificadas no

Também foi levado em consideração o valor do metro quadrado (v/m²) estruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitadas no capítulo IX deste Parecer Técnico

do, objeto do presente trabalho, possui as seguintes MATRÍCULA IMOBILIÁRIA n.º 40.634

do São João do Caputera, neste UM TERRENO sem benfeitorias, com a área de 3 alqueires de vinte e quatro mil e trezentos metros quadrados, sito no Bairro do São João do Caputera, neste município e comarca, com as divisas seguintes: Começa no marco n.º 01, à margem da estrada de rodagem que desta cidade vai a Capela do Ribeirão, onde existe uma

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A área de terra em tela fora Averbação n.º 12, de 01/08/2016, passando confrontações, a saber:

ponte; daí segue por um córrego abaixo, até o marco n.º 2, atravessa a estrada de rodagem, até o Rio Oropó, no marco n.º 5, segue o Rio Oropó acima, passando pelos marcos n.ºs 06 à

em ângulo reto até o marco n.º 35-A; segue a esquerda rumo N.O 36º30’, até o marco 35-B, no córrego, desce córrego abaixo, até o marco n.º 01, ponto de partida, confrontando com o imóvel descrito com o INSTITUTO DE BIOLOGIA, com os vend FRANCISCO DE SOUZA MELLO FREIRE e o Rio Oropó.

A área de terra em tela fora RETIFICADA sua metragem, nos termos da Averbação n.º 12, de 01/08/2016, passando-se a conter as seguintes medidas, características e

Av. 12/ RETIFICAÇÃO DE ÁREA.... “Inicia

localizado na foz de um córrego no Ribeirão Oropó, lateral direita da faixa de domínio da Rodovia Dom Paulo Rolim Loureiro (SP 98), sentido Mogi das Cruzes, distando sempre 25,00 metros do eixo, em curva à direita com raio de 220,70 metros, desenvolvimento de 38,11 metros, azimute da corda de 46º41’06” e distância da corda de 38,06 metros, até encontrar o ponto 02; deste ponto, segue em curva à direita com raio de 675,00 metros, desenvolvimento de 32,88 metros, azimute da corda de 52º 28’01” e distância de corda de 32,87 metros, até encontrar o ponto 03; deste ponto, segue com azimute de 54º46’26”, na distância de 34,68 metros, até encontrar o ponto 04; deste ponto segue abandonando a faixa de domínio

segue pela margem esquerda do córrego sentido à sua montante, com os seguintes azimutes e distâncias: 71º56’29”, 7,13 metros; 81º21’21”, 9,13 metros; 76º52’11”, 12,83 metros e 43º34’17”, 7,49 metros, até encontrar o ponto 05, localizado no alimenhamento da Rua Professor Reynaldo Batalha; deste ponto, segue pelo referido alinhamento com azimute de 54º46’26”, na distância de 33,33 metros, e curva à esquerda com raio de 834,56 metros

ponte; daí segue por um córrego abaixo, até o marco n.º 2, atravessa a estrada de rodagem, até o Rio Oropó, no marco n.º 5, segue o Rio Oropó acima, passando pelos marcos n.ºs 06 à 30, daí à esquerda, A; segue a esquerda rumo N.O B, no córrego, desce córrego abaixo, até o marco n.º 01, ponto de partida, confrontando com o imóvel descrito com o INSTITUTO DE BIOLOGIA, com os vendedores FRANCISCO DE SOUZA MELLO FREIRE e o Rio Oropó.

sua metragem, nos termos da se a conter as seguintes medidas, características e

.... “Inicia-se no ponto 01, no Ribeirão Oropó, lateral direita da Rodovia Dom Paulo Rolim Loureiro (SP-98), sentido Mogi das Cruzes, distando sempre 25,00 metros do eixo,

com raio de 220,70 metros, desenvolvimento de 38,11 metros, azimute da corda de 46º41’06” e distância da corda de 38,06 metros, até encontrar o ponto 02; deste ponto, segue em curva à direita com raio de 675,00 metros, desenvolvimento de 32,88 e distância de corda de 32,87 ; deste ponto, segue com azimute de 54º46’26”, na distância de 34,68 metros, até encontrar o ponto 04; deste ponto segue abandonando a faixa de domínio da rodovia e gue pela margem esquerda do córrego sentido à sua montante, com os seguintes azimutes e distâncias: 71º56’29”, 7,13 metros; 81º21’21”, 9,13 metros; 76º52’11”, 12,83 metros e 43º34’17”, 7,49 metros, até encontrar o ponto 05, localizado no alimenhamento da ua Professor Reynaldo Batalha; deste ponto, segue pelo referido alinhamento com azimute de 54º46’26”, na distância de 33,33 metros, e curva à esquerda com raio de 834,56 metros,

(9)

desenvolvimento de 66,14 metros, azimute da corda de 51º34’50” e distância da corda de 66,12 metros, até encontrar o ponto 06, encontrando novamente a margem esquerda do córrego; deste ponto, segue pela margem do córrego, sentido à sua montante, nos seguintes azimutes e distâncias: 131º03’24”, 3,70 metros; 86º30’21”, 11,03 metros; 119º38’55”, 8,80 metros; e, 60º08’11”, 4,81 metros, até encontrar o ponto 07; deste ponto, deflete à direita, abandonando a margem do córrego, e segue confrontando com o imóvel de propriedade de SILVIA TAKARO NAKANO e ABEL DE SÁ (matrícula n.º 86.654, desta Serventia), com azimute de 133º01’17”, na distância de 367,18 metros, até encontrar o ponto deste ponto, deflete à direita e segue confrontando com o imóvel de propriedade de LUIZ FERNANDO DE ABREU SODRÉ SANTORO, DORA APARECIDA LAURO SODRÉ SANTORO e JOSÉ EDUARDO DE ABREU SODRÉ SANTORO (matrícula n.º 43.833, desta Serventia), com azimute de 229º33’20”, na distância de 40,84 metros, até encontrar o ponto 09, localizado na margem direita do Ribeirão Oropó; deste ponto, deflete à direita e segue pela margem do referido ribeirão, sentido à sua justante, confrontando do outro lado do ribeirão com o imóvel de propriedade de DAIKIN MOQUAY AR CONDICIONADO BRASIL LTDA. (matrículas 63.846, 3.810 e 6.830, todas desta Serventia), nos seguintes azimutes e distâncias: 315º40,46”, 0,90 metros; 302º08’16”, 6,49 metros; 293º17’53”, 6,65 metros; 324º26’46”, 5,36 metros; 278º27’39”, 4,05 metros; 271º28’19”, 5,32 metros; 287º46’17”, 6,77 metros; 283º11’02”, 12,42 metros; 298º57’51”, 6,74 metros; 269º11’11”, 14,59 metros; 255º34’43”, 6,88 metros; 256º40’12”, 11,29 metros; 280º27’59”, 6,96 metros; 296º17’57”. 5,86 metros; 255º36’33”, 3,23 metros; 189º42’42”, 3,44 metros; 241º59’03”, 0,32 metros; 266º03’42”, 10,65 metros; 284º35’20”, 8,57 metros; 299º06’40”, 7,31 metros; 290º58’37”, 14,58 metros; 289º43’21”, 3,09 metros; 288º40’59”, 5,41 metros; 276º15’22”, 3.47 metros; 291º11’13”, 11,69 metros; 284º37’08”, 17,76 metros; 287º08’57”, 18,12 metros;

desenvolvimento de 66,14 metros, azimute da corda de 51º34’50” e corda de 66,12 metros, até encontrar o ponto 06, encontrando novamente a margem esquerda do córrego; deste ponto, segue pela margem do córrego, sentido à sua montante, nos e distâncias: 131º03’24”, 3,70 metros; 86º30’21”, ; e, 60º08’11”, 4,81 metros, até encontrar o ponto 07; deste ponto, deflete à direita, abandonando a margem do córrego, e segue confrontando com o imóvel de propriedade de SILVIA TAKARO NAKANO e ABEL DE Serventia), com azimute de 133º01’17”, na distância de 367,18 metros, até encontrar o ponto 08; deste ponto, deflete à direita e segue confrontando com o imóvel de propriedade de LUIZ FERNANDO DE ABREU SODRÉ SANTORO, DORA APARECIDA LAURO SODRÉ SANTORO e OSÉ EDUARDO DE ABREU SODRÉ SANTORO (matrícula n.º 43.833, desta Serventia), com azimute de 229º33’20”, na distância de 40,84 metros, até encontrar o ponto 09, localizado na margem direita do Ribeirão Oropó; deste ponto, deflete à direita e segue pela m do referido ribeirão, sentido à sua justante, confrontando do outro lado do ribeirão com o imóvel de propriedade de DAIKIN MOQUAY AR CONDICIONADO BRASIL LTDA. (matrículas 63.846, 3.810 e 6.830, todas desta Serventia), nos seguintes azimutes 315º40,46”, 0,90 metros; 302º08’16”, 6,49 metros; 293º17’53”, 6,65 metros; 324º26’46”, 5,36 metros; 278º27’39”, 4,05 , 5,32 metros; 287º46’17”, 6,77 metros; 283º11’02”, 12,42 metros; 298º57’51”, 6,74 metros; 269º11’11”, 256º40’12”, 11,29 metros; 280º27’59”, 6,96 metros; 296º17’57”. 5,86 metros; 255º36’33”, 3,23 metros; 189º42’42”, 3,44 metros; 241º59’03”, 0,32 metros; , 8,57 metros; 299º06’40”, 37”, 14,58 metros; 289º43’21”, 3,09 metros; 276º15’22”, 3.47 metros; 291º11’13”, 11,69 metros; 284º37’08”, 17,76 metros; 287º08’57”, 18,12 metros;

(10)

A área supra

próxima à entrada da Cidade de Mogi das Cruzes, para quem vem do Litoral Norte deste Estado Bandeirante.

O imóvel possui inscrição cadastral junto ao Departam do Município de Mogi das Cruzes, sob inscrição cadastral de n.º 46.003.009.000 mesmo recai DÍVIDA de IPTU, atualmente em

trezentos e dezessete reais e cinqüenta e oito centavos) e que di anos fiscais de 2001 à 2011

Mogi das Cruzes (em anexo).

De outro giro, c encontram-se edificadas construções q

de 704,41m², construções estas qualificadas como de baixo padrão. Em se tratando d

judicial que a planta colacionada às fls. 160 dos autos retrata a r por este “Expert” do Juízo.

290º07’41”, 16,11 metros; 290º47’16”, 13,77 metros; 290º55’53”, 22,15 metros; 290º07’24”, 19,75 metros; 290º10’07, 24,11 metros; 290º05’05”, 19,89 metros; 288º22’37”, 10,65 metros; 287º56,34, 19,08 metros; 284º52’00”, 16,69 metros; 290º33’17”, 5,30 metros; 283º53’12”, 11,86 metros; 290º21’51”, 19,78 metros

22,54 metros; 290º31’07”, 15,70 metros; 290º24’18”, 16,75 metros; 291º36’15”, 6,98 metros; 274º09’18”, 4,37 metros; 301º03’42”, 3,40 metros; 316º27’27”, 8,02 metros; e, 314º17’04”, 7,58 metros, até encontrar o ponto 01, inicial desta descrição, fechando o perímetro e encerrando a área de 61.144,59m²”.

A área supra-epigrafada, em metragem total de

próxima à entrada da Cidade de Mogi das Cruzes, para quem vem do Litoral Norte deste

O imóvel possui inscrição cadastral junto ao Departam do Município de Mogi das Cruzes, sob inscrição cadastral de n.º 46.003.009.000

de IPTU, atualmente em R$ 178.317,58 (cento e setenta e oito mil, trezentos e dezessete reais e cinqüenta e oito centavos) e que diz respeito aos exercícios dos 2001 à 2011, consoante anexo extrato de pesquisas extraído do Município de Mogi das Cruzes (em anexo).

De outro giro, conforme já noticiado alhures, sob o terreno em tela, se edificadas construções que, reunidas, perfazem a metragem de área construída

construções estas qualificadas como de baixo padrão.

Em se tratando da área de terra em testilha, constatou

que a planta colacionada às fls. 160 dos autos retrata a realidade fática lá constatada do Juízo. D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L 290º07’41”, 16,11 metros; 290º47’16”, 13,77 metros; 290º55’53”, ’24”, 19,75 metros; 290º10’07, 24,11 metros; 290º05’05”, 19,89 metros; 288º22’37”, 10,65 metros; 287º56,34, 19,08 metros; 284º52’00”, 16,69 metros; 290º33’17”, 5,30 metros; 283º53’12”, 11,86 metros; 290º21’51”, 19,78 metros; 289º24’12”, 1’07”, 15,70 metros; 290º24’18”, 16,75 metros; 291º36’15”, 6,98 metros; 274º09’18”, 4,37 metros; 301º03’42”, 3,40 metros; 316º27’27”, 8,02 metros; e, 314º17’04”, 7,58 metros, até encontrar o ponto 01, inicial desta descrição, fechando o perímetro e

61.144,59 m² situa-se próxima à entrada da Cidade de Mogi das Cruzes, para quem vem do Litoral Norte deste

O imóvel possui inscrição cadastral junto ao Departamento de I.P.T.U. do Município de Mogi das Cruzes, sob inscrição cadastral de n.º 46.003.009.000-7 e sob o (cento e setenta e oito mil, z respeito aos exercícios dos , consoante anexo extrato de pesquisas extraído do Município de

onforme já noticiado alhures, sob o terreno em tela, ue, reunidas, perfazem a metragem de área construída

em testilha, constatou-se a vistoria ealidade fática lá constatada

(11)

Contudo a

demonstra o contorno do córrego Oropó, deixando contudo de mencionar que da área avalianda possui solo

plantações aquáticas no entorno do Córrego Oropó e dentro da propriedade objeto do presente trabalho, dentre elas a

qual é adaptável preferencialment

verdes e um conjunto de flores que lembra o formato de um

VII - ESCLARECIMENTOS:

A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor no mercado imobiliário para venda.

Para ava

fatores internos objetivando uma avaliação precisa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança; higiene, mobilidade, lazer, a localização, comércio, escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

O mestre Ari Travassos, em sua renomada obra “Compra e Venda de Imóveis: Dicas & Segredos, 3ª edição, Editora Cop. 1991, pág 68,

ensina que:

Contudo a FAIXA AZUL inserida na supra-citada planta (fl. 160),

demonstra o contorno do córrego Oropó, deixando contudo de mencionar que

solo encharcado, já que a vistoria judicial constatou a existência de no entorno do Córrego Oropó e dentro da propriedade objeto do presente trabalho, dentre elas a Thypha domingensis, popularmente conhecida como

qual é adaptável preferencialmente em ambientes de água doce e composta de caule, folhas verdes e um conjunto de flores que lembra o formato de um charuto.

ESCLARECIMENTOS:

A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor no mercado imobiliário para venda.

Para avaliar um imóvel, além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma avaliação precisa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança; higiene, mobilidade, lazer, a localização, colas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

O mestre Ari Travassos, em sua renomada obra “Compra e Venda de Imóveis: Dicas & Segredos, 3ª edição, Editora Cop. 1991, pág 68, em sua festejada obra nos

“Estou aqui apenas para vistoriar... Todos os elementos serão repassados... para uma avaliação a ponto de mercado... estes dados que levantei serão acrescentados a mais outros de caráter interno e que, somados, chegam perto de 180 itens que se possa avaliar com precisão.

D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L citada planta (fl. 160), demonstra o contorno do córrego Oropó, deixando contudo de mencionar que pequena parte constatou a existência de no entorno do Córrego Oropó e dentro da propriedade objeto do popularmente conhecida como taboa, a e em ambientes de água doce e composta de caule, folhas

A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor no

liar um imóvel, além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma avaliação precisa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança; higiene, mobilidade, lazer, a localização, colas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores

O mestre Ari Travassos, em sua renomada obra “Compra e Venda de em sua festejada obra nos

“Estou aqui apenas para vistoriar... Todos os elementos serão repassados... para uma avaliação a ponto de mercado... estes dados que levantei serão acrescentados a mais outros de m perto de 180 itens que

(12)

No caso em tela, o nível de aproveitamento eficiente do imóvel tam será considerado para efeitos de avaliação, cuja definição encontra

14.653-2 no item 3, in verbis:

Depreende

melhor aproveitamento, sempre que as circunstâncias assim o permitam. Com efe aproveitamento eficiente seria aquele máximo e ótimo.

Neste diapasão, citamos as lições do grande mestre e pioneiro da Engenharia de Avaliações no Brasil, o

“Avaliações de Imóveis”, pág. 14 (3ª ed

Imagine que, até a situação política e econômica do país é levada em consideração, pois aí se sabe a situação de mercado”. (grifei).

No caso em tela, o nível de aproveitamento eficiente do imóvel tam será considerado para efeitos de avaliação, cuja definição encontra-se contemplada na NBR

in verbis:

“3.1 – aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente”. Depreende-se do conceito acima transcrito que se deve dar ao imóvel o

, sempre que as circunstâncias assim o permitam. Com efe aproveitamento eficiente seria aquele máximo e ótimo.

Neste diapasão, citamos as lições do grande mestre e pioneiro da Engenharia de Avaliações no Brasil, o Engenheiro Luiz Carlos Berrini

“Avaliações de Imóveis”, pág. 14 (3ª edição), in verbis:

“Com referência aos processos de desapropriação, que nos últimos anos tiveram grande importância em São Paulo e no Rio de Janeiro, devemos acentuar que o processo de desapropriação é um processo público em que se discute o valor da coisa expropriada, e, sob esta condição, os peritos e assistentes técnicos acham-se na obrigação de fazer sobressair todas as possibilidades econômicas dos imóveis pelo seu aproveitamento racional e eficiente, ainda mesmo quando os

situação política e econômica do país é levada em consideração, pois aí se sabe a situação de

No caso em tela, o nível de aproveitamento eficiente do imóvel também se contemplada na NBR

: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, ndência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente”.

se do conceito acima transcrito que se deve dar ao imóvel o , sempre que as circunstâncias assim o permitam. Com efeito, o

Neste diapasão, citamos as lições do grande mestre e pioneiro da Engenheiro Luiz Carlos Berrini em sua obra clássica

“Com referência aos processos de desapropriação, que nos últimos anos tiveram grande importância em São Paulo e no Rio de Janeiro, devemos acentuar que o processo de desapropriação é um processo público em que se discute o expropriada, e, sob esta condição, os peritos e se na obrigação de fazer sobressair todas as possibilidades econômicas dos imóveis pelo seu aproveitamento racional e eficiente, ainda mesmo quando os

(13)

Outrossim, na obra citada agora em suas fls. 87 (3ª edição), abordando o que denominara “Método Básico, de Máximo e Ótimo Aproveitamento”, assim discorreu:

O mestre, ainda, acrescenta logo à seguir que:

proprietários de tais imóveis, ou desconhecem essas possibilidades ou não tenham recursos para dar

“98. Os livros científicos norte-americanos que tratam do assunto de avaliação de imóveis, frequentemente fazem referências ao método de se avaliar um terreno, a que dão o nome de “highestandbest use oftheland”,

apropriadamente traduzido por “aproveitame

ótimo do terreno”, exprimindo-se assim uma aproveitamento que ocupa a maior área possível do lote por meio de estrutura integralmente adequada às funções locais de situação, formato e dimensões, e também com as do bairro e onde se encontra o lote e as determinadas pelos Códigos de Obras e Sanitário da Cidade”.

O mestre, ainda, acrescenta logo à seguir que:

“100. Em suas linhas gerais o método de aproveitamento máximo e ótimo do terreno que apropriadamente pode ser chamado método de aproveitamento econômico eficiente do terreno, ou abreviadamente, método de

eficiente, entendendo-se por eficiente aquele aproveitamento que com mínimo dispêndio no custo e na operação da benfeitoria construída resultará na produção da renda líquida

D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L , ou desconhecem essas possibilidades ou não tenham recursos para dar-lhes valia”.

americanos que tratam do assunto de avaliação de imóveis, frequentemente fazem referências ao método de se avaliar um terreno, a que dão o “highestandbest use oftheland”,o qual pode ser apropriadamente traduzido por “aproveitamento máximo e se assim uma aproveitamento que ocupa a maior área possível do lote por meio de estrutura integralmente adequada às funções locais de situação, formato e dimensões, e também com as do bairro e onde se encontra o ote e as determinadas pelos Códigos de Obras e Sanitário da

“100. Em suas linhas gerais o método de aproveitamento máximo e ótimo do terreno que apropriadamente pode ser mento econômico eficiente do , ou abreviadamente, método de aproveitamento se por eficiente aquele aproveitamento que com mínimo dispêndio no custo e na operação da benfeitoria construída resultará na produção da renda líquida

(14)

Em se tratando da palavra

do que justamente o que se busca em uma avaliação. Existem diversos eles: valor venal, valor potencial, valor comercial,

outros.

Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13), o valor que deve ser adotado é o

que será determinado em uma avaliação.

A Norma Brasileira (NBR) 14.653 seguinte definição de valor de mercado:

voluntariamente e conscientemente

de mercado vigente”. Em outras palavras, e como indica González (1997, p. 33), valor de mercado é o resultante de uma transação entre

sendo forçado a fazer isso

sendo forçado -, ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.

No caso em tela, forçoso trazemos à baila a diferenciação entre

preço, cujos institutos são completamente distintos uns dos outros, pois a prática forense nos demonstra que as pessoas confundem

Pois bem, segundo a NBR 14.653 METODOLOGIA me utilizo,

máxima possível de se obter consistindo em projetar terreno em mãos uma benfeitoria ou edifício”. (grifei).

Em se tratando da palavra valor devemos conceituá do que justamente o que se busca em uma avaliação. Existem diversos eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado

Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13), o valor que deve ser adotado é o valor de mercado, pois esse é o único valor que será determinado em uma avaliação.

A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a seguinte definição de valor de mercado: “Quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições Em outras palavras, e como indica González (1997, p. 33), valor de mercado é o resultante de uma transação entre um vendedor – que quer vender, mas não está so – e um comprador – que quer comprar, mas também não está , ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da

No caso em tela, forçoso trazemos à baila a diferenciação entre

s institutos são completamente distintos uns dos outros, pois a prática forense nos confundem um com outro.

Pois bem, segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5), de cuja me utilizo, preço é a “quantia pela qual se efetu

máxima possível de se obter consistindo em projetar-se para o terreno em mãos uma benfeitoria ou edifício”. (grifei).

devemos conceituá-la que nada mais é do que justamente o que se busca em uma avaliação. Existem diversos tipos de valor, entre , valor contábil, entre

Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman pois esse é o único valor

1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a Quantia mais provável pela qual se negocia um bem, numa data de referência, dentro das condições Em outras palavras, e como indica González (1997, p. 33), valor de que quer vender, mas não está que quer comprar, mas também não está , ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da

No caso em tela, forçoso trazemos à baila a diferenciação entre valor e s institutos são completamente distintos uns dos outros, pois a prática forense nos

1 (ABNT, 2001, p. 5), de cuja “quantia pela qual se efetua, ou se propõem a

(15)

efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”.

o valor efetivo da transação, a quantia trocada pelo bem, que, no meu foco, é um bem imóvel. O preço

tem liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação (GONZÁLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização dos negócios. Alguns agentes tem dívidas, outros tem neg

poderem se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam realizados negócios fora dos valores de mercado.

VIII –

1 – O imóvel vistoriado, periciado e avaliado, objeto do presen

encontram-se situado na altura do Km 57 + 420 metros da Rodovia Dom Paulo Rolim Loureiro (também conhecida como Rodovia Mogi

Município e Comarca de M

Serventia Predial de Mogi das Cruzes/SP

2 – Que o imóvel possui área de terra de baixo padrão e com idade apa

3 – O imóvel avaliando não é foreiro ao Município de Em virtude do exposto acima, cabe a este

que:

Com as amostras encontradas nas pesquisas junto aos classificados imobiliários da região com imóveis similares ao imóvel avaliando e a aplicação do método comparativo utilizado para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador

efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”.

o valor efetivo da transação, a quantia trocada pelo bem, que, no meu foco, é um bem imóvel. preço obtido pode se diferenciar do valor de mercado

tem liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação (GONZÁLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização dos negócios. Alguns agentes tem dívidas, outros tem negócios esperando por recursos para poderem se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam realizados negócios fora dos valores de mercado.

– CONCLUSÃO:

O imóvel vistoriado, periciado e avaliado, objeto do presen

altura do Km 57 + 420 metros da Rodovia Dom Paulo Rolim ém conhecida como Rodovia Mogi-Bertioga), no bairro S

ípio e Comarca de Mogi das Cruzes/SP, objeto do álbum imobili Serventia Predial de Mogi das Cruzes/SP.

Que o imóvel possui área de terra de 61.144,59 ão e com idade aparente de 18 anos em metragem aproximada de

O imóvel avaliando não é foreiro ao Município de Em virtude do exposto acima, cabe a este “Expert”

Com as amostras encontradas nas pesquisas junto aos classificados imobiliários da região com imóveis similares ao imóvel avaliando e a aplicação do método

utilizado para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador

efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”. Isto é, preço é o valor efetivo da transação, a quantia trocada pelo bem, que, no meu foco, é um bem imóvel. rcado porque as partes tem liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação (GONZÁLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização ócios esperando por recursos para poderem se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam

O imóvel vistoriado, periciado e avaliado, objeto do presente trabalho altura do Km 57 + 420 metros da Rodovia Dom Paulo Rolim ioga), no bairro São João da Caputera, álbum imobiliário n.º 40.634 da 2ª

144,59m² e com edificações aproximada de 704,41 m². O imóvel avaliando não é foreiro ao Município de Mogi das Cruzes.

Expert” avaliador afirmar

Com as amostras encontradas nas pesquisas junto aos classificados imobiliários da região com imóveis similares ao imóvel avaliando e a aplicação do método utilizado para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador CONCLUI que

(16)

o imóvel em questão com suas respectivas benfeitorias está avaliado dentro do mercado imobiliário em R$ 8.093.121,19

dezenove centavos).

Nada mais havendo a consignar, encerro o pr Avaliação Mercadológica de Perícia Judicial, aos

o imóvel em questão com suas respectivas benfeitorias está avaliado dentro do mercado 8.093.121,19 (oito milhões, noventa e três mil, cento e vinte e um reais e

Nada mais havendo a consignar, encerro o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de Perícia Judicial, aos 17 de Janeiro de 2020.

o imóvel em questão com suas respectivas benfeitorias está avaliado dentro do mercado ês mil, cento e vinte e um reais e

esente Parecer Técnico de .

(17)

ANEXOS

ANEXO I PARADIGMAS ANEXO II ANEXO III ANEXO ANEXO ANEXO V ANEXO VI ANEXO VI

CONSTRUÇÕES (CUB / SINDUSCON ANEXO

ANEXOS

ANEXO I – PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS

ANEXO II – LINKS ELETRÔNICOS DOS IMÓVEIS PARADIGMAS

ANEXO III - AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO M²

ANEXO IV – CÁLCULOS DAS CONSTRUÇÕES ANEXO V – MAPA DA ÁREA EM QUESTÃO

ANEXO VI – FOTOGRAFIAS

ANEXO VII – TABELA DE ROSS-HEIDECK (DEPRECIAÇÃO)

ANEXO VIII - PESQUISA DE MERCADO DO VALOR DO M² DAS CONSTRUÇÕES (CUB / SINDUSCON-SP)

ANEXO IX – DÉBITOS DE I.P.T.U.

PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS

ÓVEIS PARADIGMAS

SE O VALOR DO M²

ÕES

HEIDECK (DEPRECIAÇÃO)

(18)

PESQUISA DE MERCADO DE

AMOSTRAS UTILIZADAS NO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO

N.º BAIRRO METRAGEM 1 Caputera 22.000,00 2 Taiaçupeba 8.500,00 3 Vila Rei 72.000,00 4 Cocuera 12.625,00 5 Cocuera 1.000,00 6 Mogi Moderno 35.000,00 m² 7 Parque Olímpico 15.400,00 m² 8 Parque Olímpico 22.000,00 m² 9 Parque Morumbi 44.000,00 m² 10 Vila da Prata 7.487,85 m²

ANEXO I

PESQUISA DE MERCADO DE TERRENOS PARADIGMAS AO AVALIANDO

AMOSTRAS UTILIZADAS NO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO

METRAGEM VALOR VENDA VALOR/M² CONTATO/VENDEDOR

000,00 m² R$ 1.900.000,00 R$ 86,36 Néia Souza (11) 94166 8.500,00 m² R$ 350.000,00 R$ 41,17 Ulisses (11) 99705

.000,00 m² R$ 8.000.000,00 R$ 111,11 Raphael Gonçalves (11) 7806 12.625,00 m² R$ 2.300.000,00 R$ 182,17 Home Prime (11) 2668

1.000,00 m² R$ 120.000,00 R$ 120,00 Gardini Imóveis (11) 3198

35.000,00 m² R$ 8.000.000,00 R$ 228,57 Ouro Vallota Imóveis (11) 27775357 15.400,00 m² R$ 2.630.000,00 R$ 170,78 Eduardo Imóveis (11) 4798 22.000,00 m² R$ 2.200.000,00 R$ 100,00 Eveline Imóveis (11) 4725 00,00 m² R$ 9.680.000,00 R$ 220,00 George Elvis (11) 2658 7.487,85 m² R$ 1.500.000,00 R$ 200,32 Veredas Imóveis (11) 2668 R$ 1.460,48 D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L AO AVALIANDO

AMOSTRAS UTILIZADAS NO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO

CONTATO/VENDEDOR Néia Souza (11) 94166-5831 Ulisses (11) 99705-4517 Raphael Gonçalves (11) 7806-4296 Home Prime (11) 2668-8232 Gardini Imóveis (11) 3198-0075 Vallota Imóveis (11) 27775357 Eduardo Imóveis (11) 4798-8484 Eveline Imóveis (11) 4725-3632 George Elvis (11) 2658-7247 Veredas Imóveis (11) 2668-8886

(19)

Links eletrônicos de acesso

Amostra n.º 1 – Link de acesso:

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/area

https://novo.portalcreci.org.br/Anuncio/Index/55507

https://www.vivareal.com.br/imovel/lote 2453261188/?__vt=rpmcmv:c

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno 2943334735.html

http://www.veredasimoveis.com.br/imovel/1981

ANEXO II

Links eletrônicos de acessos das 10 (dez) amostras paradigmas

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/area-em-mogi-das-cruzes-2946767958.html https://novo.portalcreci.org.br/Anuncio/Index/55507 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-vila-rei-bairros-mogi-das-cruzes-72000m2 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-cocuera-mogi-das-cruzes-2937335123.html https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-1000-m-sup2--mogi-bertioga-mogi-2945867928.html https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-35000-m-sup2--por-r$8.000.000 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-em-parque-olimpico-mogi-das-cruzes https://www.imovelweb.com.br/propriedades/area-a-venda-p-construcao-condominio-residenci https://www.imovelweb.com.br/propriedades/area-residencial-a-venda-parque-morumbi-mogi http://www.veredasimoveis.com.br/imovel/1981 D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L amostras paradigmas 72000m2-venda-RS8000000-id-2937335123.html 2945867928.html r$8.000.000-mogi-cruzes-2944267959.html residenci-2944808372.html mogi-das-2942671947.html

(20)

AVALIAÇÃO CONSIDERANDO

MÉDIA ARITMÉTICA DO VALOR DO m² DAS

MÉDIA ARITMÉTICA = SOMA DO VALOR DO m² DAS

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL X R$/m² MÉDIO VALOR DO IMÓVEL =

Eliminam-se as amostras considerando

Optou-se pela eliminação de uma amostra mais alta e de uma mais baixa

MÉDIA HOMOGENEIZADA = SOMA DO VALOR DO m² DAS VALOR DO IMOVEL =

Determina-se um inter Elimina

ANEXO III

AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO m²

MÉDIA ARITMÉTICA DO VALOR DO m² DAS 10 AMOSTRAS PESQUISADAS

MÉDIA ARITMÉTICA = SOMA DO VALOR DO m² DAS 10 AMOSTRAS / R$ 1.460,48 / 10 = R$ 146,05

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL X R$/m² MÉDIO VALOR DO IMÓVEL = 61.144,59m² x R$ 146,05 = R$ 8.930.167,37

MÉDIA HOMOGENEIZADA

se as amostras considerando-se a observação do avaliador se pela eliminação de uma amostra mais alta e de uma mais baixa

MÉDIA HOMOGENEIZADA = SOMA DO VALOR DO m² DAS 8 AMOSTRAS / R$ 1.190,74 / 8 = R$ 148,84

VALOR DO IMOVEL = 61.144,59m² x R$ 148,84 = R$ 9.100.760,77

MÉDIA PONDERADA

se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras. Elimina-se as amostras que estiverem fora desse intervalo.

D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L SE O VALOR DO m² AMOSTRAS PESQUISADAS AMOSTRAS / 10 =

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL X R$/m² MÉDIO 8.930.167,37

se a observação do avaliador se pela eliminação de uma amostra mais alta e de uma mais baixa

AMOSTRAS / 8 = 9.100.760,77

(21)

MÉDIA PONDERADA = MÉDIA ARITMÉTICA + 20%

MÉDIA PONDERADA =

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL x MÉDIA PONDERADA VALOR DO IMÓVEL =

VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$

MÉDIA PONDERADA = MÉDIA ARITMÉTICA + 20% e MÉDIA ARITIMÉTICA R$ 146,05 + 20% = R$ 175,26

R$ 146,05 – 20% = R$ 116,84

RADA = SOMA DO VALOR DO m² DAS 4 AMOSTRAS / R$ 501,89 / 4 = 125,47

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL x MÉDIA PONDERADA VALOR DO IMÓVEL = 61.144,59m² x 125,47 = R$ 7.671.811,70

MÉDIO ESTIMADO: R$ 7.700.000,00 (Arrendondamento até o máximo de 1%)

D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L MÉDIA ARITIMÉTICA – 20% AMOSTRAS / 4 =

VALOR DO IMÓVEL = ÁREA TOTAL DO IMÓVEL x MÉDIA PONDERADA 7.671.811,70

(22)

CÁLCULOS DAS CONSTRUÇÕES EDIFICADAS NO TERRENO

a) EDIFICAÇÕES:

Área construída: 704,41m² x R$ De

Do exposto, concluímos que o valor imóvel em questão (área de terra + construções)

8.093.121,19 (oito milhões, noventa e três mil, cento e vinte e um reais e dezenove centavos

R$ 8.093.121,19

ANEXO IV

² x R$ 1.316,24 (*CUB-SINDUSCON – Dezembro/201 Idade aparente da construção: 18 anos

Depreciação: - 57,60% (Ross Heidecke – G-18) R$ 927.172,62 – 57,60% = R$ 393.121,19

CONCLUSÃO

Do exposto, concluímos que o valor global mercadológico do bem (área de terra + construções), para Janeiro/2020, giram em torno de milhões, noventa e três mil, cento e vinte e um reais e dezenove centavos

Variável de + 5% = R$ 8.497.777,25 Variável de - 5% = R$ 7.688.465,13 8.093.121,19 D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

/2019) = R$ 927.172,62

mercadológico do bem , giram em torno de R$ milhões, noventa e três mil, cento e vinte e um reais e dezenove centavos).

8.497.777,25

(23)

Figura 1. Mapa aéreo da área objeto d em área de terra de 61.144,59 m².

ANEXO V

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

. Mapa aéreo da área objeto do espelho matricial n.º 40.634 do 2o C.R.I. de Mogi das Cruzes em área de terra de 61.144,59 m². D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

(24)

Foto 01 – Vista do acesso à área avaliada, situada defronte à Rodovia Dom Paulo Rolim Loureiro (também conhe

metros.

ANEXO VI

FOTOGRAFIAS

o acesso à área avaliada, situada defronte à Rodovia Dom Paulo Rolim Loureiro (também conhecida como Rodovia Mogi-Bertioga), na altura do Km. 57 + 420

o acesso à área avaliada, situada defronte à Rodovia Dom Paulo Rolim Bertioga), na altura do Km. 57 + 420

(25)

Foto 02 – Vista interna de parte da área avaliada, onde visualiza construções nela edificadasinterna de parte da área avaliada, onde visualiza construções nela edificadas.

(26)

Foto 03 – Vista interna do imóvelinterna do imóvel. D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

(27)

Foto 04 – Vista internainterna da propriedade sobre outro ângulo. D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

(28)

Foto 05 – Vista interna do imóvel e do acesso às edificações nele erigidasinterna do imóvel e do acesso às edificações nele erigidas D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

(29)

Foto 06 – Vista interna do imóvel (edificação com 474,72m² e de padrão simples)interna do imóvel (edificação com 474,72m² e de padrão simples) D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

(30)

Foto 07 – Vista da edificação por outro ânguloda edificação por outro ângulo. D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

(31)

Foto 08 – Vista interna do imóvelVista interna do imóvel. D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

(32)

Foto 09 – Vista interna do imóvel.interna do imóvel. D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

(33)

Foto 10 – Vista da edificação secundária com 229,69m² (padrão baixo)da edificação secundária com 229,69m² (padrão baixo) D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

(34)

Foto 11 – Vista interna do imóvel.Vista interna do imóvel. D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L

(35)

TABELA DE ROSS

ANEXO VII

TABELA DE ROSS-HEIDECK

HEIDECK

(36)

% VU A B 2 1,02 1,05 4 2,08 2,11 6 3,18 3,21 8 4,32 4,35 10 5,5 5,53 12 6,72 6,75 14 7,98 8,01 16 9,28 9,31 18 10,60 10,60 20 12,00 12,00 22 13,40 13,40 24 14,90 14,90 26 16,40 16,40 28 17,90 17,90 30 19,50 19,50 32 21,10 21,10 34 22,80 22,80 36 24,50 24,50 38 26,20 26,20 40 28,80 28,80 42 29,90 29,80 44 31,70 31,70 46 33,60 33,60 48 35,50 35,50 50 37,50 37,50 52 39,50 39,50 54 41,60 41,60 56 43,70 43,70 58 45,80 45,80 60 48,80 48,80 62 50,20 50,20 64 52,50 52,50 66 54,80 54,80 68 57,10 57,10 70 59,50 59,50 72 62,20 61,90 74 64,40 64,40 76 66,90 66,90 78 69,40 69,40 80 72,00 72,00 82 74,60 74,60 84 77,30 77,30 86 80,00 80,00 88 82,70 82,70 90 85,50 85,50 92 88,30 88,30 94 91,72 91,20 96 94,10 94,10 98 97,00 97,00 100 100,00 100,00

NOTA: É considerado, em média, 2% de depreciação/ano para efeito fiscal.

100% da Vida Útil = 50 anos.

Legenda:% VU = Porcentagem da Vida Útil A = Novo

B = Entre Novo e Regular C = Regular

D = Entre Regular e Reparos Simples

C D E F 3,51 9,03 19,10 33,90 4,55 10,00 19,80 34,60 5,62 11,00 20,70 35,30 6,73 12,10 21,60 36,10 7,88 13,20 22,60 36,90 9,07 14,30 23,60 37,70 10,30 15,40 24,60 38,50 11,60 16,60 25,70 39,40 12,90 17,80 26,80 40,30 14,20 19,10 27,90 42,20 15,80 20,40 29,10 42,60 17,00 21,80 30,30 43,10 18,60 23,10 31,50 44,10 20,00 24,60 32,80 45,20 21,50 26,00 34,10 46,20 23,10 27,50 35,40 47,30 24,70 29,00 36,80 48,40 26,40 30,50 38,10 49,50 28,10 32,20 39,60 50,70 29,90 33,80 41,00 51,90 31,60 35,50 42,50 53,10 33,40 37,20 44,00 54,40 35,20 38,90 45,60 55,60 37,10 40,70 47,20 56,90 39,10 42,60 48,80 58,20 41,90 44,00 50,50 59,60 43,00 46,30 52,10 61,00 45,10 48,20 53,90 62,40 47,20 50,20 55,60 63,80 49,30 52,20 57,40 65,30 51,50 54,20 59,20 66,70 53,70 56,30 61,10 67,30 55,90 58,40 62,00 69,80 58,20 60,60 64,90 71,40 60,50 62,80 66,80 72,90 62,90 65,00 68,80 74,60 65,30 67,30 70,80 76,20 67,70 69,60 72,90 77,60 72,20 71,90 74,90 79,60 72,70 74,30 77,10 81,30 75,30 76,70 79,20 83,00 77,80 79,10 81,40 84,80 80,50 81,60 83,60 86,60 83,20 84,10 85,80 88,50 85,90 86,70 88,10 90,30 88,60 89,30 90,40 92,20 91,40 91,90 92,80 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,10 97,30 97,60 98,00 100,00 100,00 100,00 100,00

É considerado, em média, 2% de depreciação/ano para efeito fiscal. 100% da Vida Útil = 50 anos.

Legenda:% VU = Porcentagem da Vida Útil

E = Reparos Simples

= Entre Novo e Regular F = Entre Reparos Simples e Importantes G = Reparos Importantes

D = Entre Regular e Reparos Simples H = Reformas de Grande Porte

D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L G H 53,10 75,40 53,60 75,70 54,10 76,00 54,60 76,30 55,20 76,60 55,80 76,90 56,40 77,20 57,00 77,80 57,60 78,20 58,30 78,50 59,00 78,90 59,60 79,00 60,40 79,30 61,10 79,60 61,80 80,00 62,60 80,40 63,40 80,80 64,20 81,30 65,00 81,70 65,90 82,10 66,70 82,60 67,60 83,10 68,50 83,50 69,40 84,00 70,40 84,50 71,30 85,00 72,30 85,50 73,30 86,00 74,30 86,60 75,30 87,10 76,40 87,70 77,50 88,20 78,60 88,80 79,70 89,40 80,80 90,90 81,90 90,60 83,10 91,20 84,30 91,80 85,50 92,40 86,70 93,10 88,00 93,70 89,20 94,40 90,50 95,00 91,80 95,70 93,10 96,40 94,50 97,10 95,80 97,80 97,20 98,50 98,00 99,80 100,00 100,00

(37)

Valor do m² das construções

v/m² - CUB Sinduscon

ANEXO VIII

Valor do m² das construções

UB Sinduscon – Dezembro

Valor do m² das construções

(38)

D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L R$1.316,24/m²

(39)

Débitos de I.P.T.U.

ANEXO IX

Débitos de I.P.T.U.

(40)

(41)

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA DO FORO DA COMARCA DE

PROCESSO DIGITAL n.º

DOUGLAS PIRES COSTA

Ambiental e Perito Avaliador Judicial, honrosamente nomeado nos presentes autos de EXECUÇÃO DE T

partes litigantes JURANDIR BIANCHI J

IGNÁCIO, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, expor e requerer o quanto segue:

1 – (fls. 444/483) do bem im da 2ª Serventia Predial de M (oito milhões, noventa e tr centavos), requer a expediç (M.L.E.) da verba honor 5.000,00 (cinco mil reais),

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª DO FORO DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES – SP.

PROCESSO DIGITAL n.º 1007383-40.2016.8.26.0361

DOUGLAS PIRES COSTA, Perito em Legislação Ambiental e Perito Avaliador Judicial, honrosamente nomeado nos presentes ÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, em que figuram como JURANDIR BIANCHI JÚNIOR e RONALDO FERREIRA vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, expor e requerer o quanto segue:

–“Prima face”, diante da entrega do LAUDO bem imóvel constrito e objeto da tábua imobili Serventia Predial de Mogi das Cruzes/SP, avaliada em R$ 8.

ões, noventa e três mil, cento e vinte e um reais e dezenove equer a expedição de mandado de levantamento eletr

da verba honorária depositada às fls. 433/434, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), nos termos do anexo FORMULÁRIO ora juntado

D O U G L A S P I R E S C O S T A P E R I T O J U D I C I A L 2ª VARA CÍVEL Perito em Legislação Ambiental e Perito Avaliador Judicial, honrosamente nomeado nos presentes , em que figuram como RONALDO FERREIRA vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, expor e

LAUDO PERICIAL ábua imobiliária n.º 40.634 R$ 8.093.121,19 ês mil, cento e vinte e um reais e dezenove antamento eletrônico às fls. 433/434, no importe de R$ ÁRIO ora juntado

(42)

2 –

do Colendo Conselho Regional de Corretores de I Paulo – CRECI/SP – 2ª Regi

sua Tabela II, requer a fixaç (trinta e dois mil reais), vejamos:

– Por força do contido na anexa Portaria n.

do Colendo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de S Região, a qual aplicada ao caso em tela, nos termos de fixação da verba honorária definitiva em

(trinta e dois mil reais), vejamos:

força do contido na anexa Portaria n.º 6.425/2017 do Estado de São ão, a qual aplicada ao caso em tela, nos termos de ária definitiva em R$ 32.000,00