Transcrição da Teleconferência
São Carlos (SCAR3 BZ)
Resultados do 1T10
17 de maio de 2010
Operadora:
Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da São Carlos sobre os resultados do primeiro trimestre de 2010. Estão presentes hoje conosco os senhores Rolando Mifano, diretor presidente da São Carlos; Fabio Russo Correa, diretor financeiro e de relações com investidores e Marc Grossmann, gerente de relações com investidores.
Informamos que a apresentação será gravada e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da empresa.
Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão fornecidas. Caso alguém necessite de assistência durante a conferência, por favor, chame o operador digitando *0.
Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios, projeções e metas operacionais e financeiras da São Carlos, constituem-se em crenças e premissas da diretoria da companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Elas envolvem riscos e incertezas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Alterações na política macroeconômica ou na legislação, e outros fatores operacionais, podem afetar o desempenho futuro da São Carlos e conduzir a resultados que diferem, materialmente, daqueles expressos em tais considerações futuras.
Agora, gostaríamos de passar a palavra ao senhor Marc Grossmann que iniciará a apresentação. Por favor, senhor Marc, o senhor pode prosseguir.
[Slide 3] Obrigado. Bom dia a todos, e bem-vindos à teleconferência de resultados da São Carlos. É com muita
satisfação que apresentamos aos nossos acionistas e ao mercado financeiro em geral, muito bons resultados da São Carlos no primeiro trimestre de 2010, consistentes com a qualidade do portfólio de imóveis da empresa, e com o crescimento e rentabilidade esperados.
Começamos esta apresentação diretamento nos Slide 4 e 5, onde apresentamos as transações com imóveis no 1T10, e também no 2T10 até agora. Em Fevereiro nós vendemos a loja de Campo Grande para um grupo de sócios no shopping Eldorado Campo Grande, o que gerou um lucro contábil para a São Carlos de aproximadamente R$ 6 milhões. Esta transação teve impacto praticamente nulo sobre o nosso NAV, confirmando assim a avaliação de mercado deste imóvel feita pela CB Richard Ellis em Setembro último. A compra do Edifício Real, do banco ABN Amro em Março/2010, foi feita em parceria com um fundo de investimentos da Brazilian Capital. A São Carlos ficou com 40% do prédio pelo montante de R$ 108 milhões, e é responsável pela gestão patrimonial do imóvel, sendo inclusive remunerada por este serviço. O atual locatário deixará o edifício até o final de Junho, conforme combinado, mas nós verificamos que a demanda pela área corporativa está muito forte, de modo que já conseguimos alugar para 4 empresas aproximadamente 80% da área. Na próxima página, mostramos que em Abril/2010 nós adquirimos o edifício Sul América, da Sul América Companhia Nacional de Seguros, por R$130 milhões. Trata-se de um edifício de escritórios classe A localizado na Marginal Pinheiros, onde há forte demanda para locação de lajes corporativas. Também no mês de Abril a São Carlos definiu a venda de 8 lojas de rua para o FII Max Retail, novamente com impacto praticamente nulo no NAV da empresa.
Estas transações estão absolutamente em linha com o modelo de negócios da São Carlos e seu foco em rentabilidade. Nós vendemos imóveis já performados, que estavam no portfólio desde 1999, por um cap
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Neste primeiro trimestre nós também: retomamos as obras de construção da torre D, do imóvel Centro Administrativo Rio Negro em São Paulo, que deverá ficar pronta em 2011 e aumentar o portfólio em cerca de 12 mil m2 de área locável, e iniciamos o retrofit do edifício Venezuela 43, localizado na zona portuária do Rio de Janeiro, que ficará pronto no primeiro semestre de 2011.Passando ao Slide 6, aqui nós vemos a significativa variação no tamanho do portfólio de imóveis da São Carlos desde Abril/2009, em termos de área bruta locável própria. A São Carlos vendeu o investimento que tinha no edifício Eldorado Business Tower, 3 centros de distribuição e uma loja de rua; e comprou o edifício Venezuela 43, 57% do edifício Unisys e 40% do edifício Real. Após o encerramento do primeiro trimestre de 2010, a empresa ainda comprou o edifício Sul America e vendeu 8 lojas de rua. Cabe ressaltar o bom momento vivido recentemente pela empresa a partir do 4T09, tanto no lado da compra de imóveis onde possa agregar valor, quanto no lado da venda de imóveis que já estão performados, de modo a realizar lucro e liberar caixa.
No slide seguinte - o Slide 7 – destacamos que: o valor de mercado do portfólio da empresa é estimado hoje em R$ 1,64 bilhão; e que a evolução no valor de mercado do portfólio desde Março/2009 até hoje, conforme apresentado no gráfico, deve-se parte ao valor dos imóveis comprados e vendidos e parte à valorização geral nos imóveis do portfólio. Esta valorização foi de aproximadamente R$ 136 milhões, ou 10,2% sobre a mesma base de imóveis em Março do ano passado, e deve-se principalmente ao aumento na receita de aluguel em diversos imóveis, conforme já esperávamos, e à melhora da situação econômica no Brasil. Destacamos também que todos os grupos de propriedades operacionais da empresa se valorizaram no período, como pode-se ver no quadro apresentado no canto superior direito do slide. Com base nestes valores estimados de mercado para o portfólio, nós calculamos que o NAV/ação da São Carlos aumentou de R$ 22,39/ação ao final de Março/2009 para R$ 23,03/ação ao final de Dezembro/2009, e para R$ 22,93/ação ao final de Março/2010. O aumento de R$ 72 milhões no valor do portfólio após o encerramento do exercício, reflete especificamente as operações de compra do edifício Sul America e venda de 8 lojas de rua, no mês de Abril.
No slide 8 vocês podem observar que temos sido bem sucedidos em manter baixa a taxa média de vacância da carteira, de modo que aumentamos as receitas de locação e diminuimos as despesas da empresa com áreas vagas. Nós temos conseguido manter um excelente relacionamento com os locatários, locar rapidamente as áreas que ficam vagas e repassar os reajustes anuais de inflação nos contratos. A vacância registrada no portfólio ao final de Março/2010 estava principalmente no edifício Business Space Tower, localizado no bairro da Água Branca em São Paulo, após a saída em outubro/2009 de um locatário que ocupava 9 andares do prédio. Nós acreditamos que conseguiremos locar pelo menos boa parte desta área vaga até o final deste primeiro semestre de 2010. A vacância financeira estimada pela companhia ao final de Março/2010, equivale a um faturamento de aproximadamente R$ 430 mil/mês.
Nos Slides 9 e 10 apresentamos dados que evidenciam a concentração do nosso portfólio em edifícios de escritório classe A, classe AAA e multiuso; e a concentração na região Sudeste do País, notadamente nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro. O conjunto dos edifícios de escritório classe A, classe AAA e multiuso representava cerca de 90% do valor de mercado do portfólio no final de Março/2010 e foi responsável por cerca de 88% do faturamento da empresa com locações no 1T10. Hoje, nós temos 37 imóveis comerciais, com o total de 372 mil m2 de Área Locável Própria e valor de mercado estimado em R$ 1,64 bilhão.
Agora vamos falar um pouco sobre nossos resultados financeiros do 1T10, a partir do Slide 11. Neste trimestre o lucro líquido da São Carlos cresceu 10,6% na comparação com o ano passado e atingiu o total de R$ 19,2 milhões, o que já inclui o lucro de R$ 5,7 milhões contabilizado com a venda da loja de Campo Grande.
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17 de maio de 2010
Para permitir uma comparabilidade adequada com os exercícios anteriores, nós apresentamos a seguir uma análise dos resultados do 1º trimestre de 2010 AJUSTADOS, de modo que excluem os efeitos da venda da loja de Campo Grande. Ademais, as informações a seguir que são referentes ao resultado do 4T09 também são ajustadas, de modo que excluem os efeitos de uma despesa associada ao cancelamento do programa de opção de compra de ações em Novembro/2009 e os efeitos de uma provisão para pagamento de JCP aos acionistas no mês de Dezembro/2009. Estes eventos são considerados não recorrentes, e nós apresentamos o detalhamento destes ajustes no release de resultados e no último slide desta apresentação.No geral nós verificamos que a São Carlos segue apresentando altas margens de rentabilidade, como a margem EBITDA de 88%, a margem NOI de 98% e a margem FFO de 56%, a despeito da menor receita de locação por conta do imóveis vendidos ao longo de 2009. Isto é reflexo de uma estratégia de atuação consistente e focada em manter baixo o nível de vacância nos imóveis e sempre buscar o melhor uso para o caixa da empresa.
Começamos no slide 12, onde tratamos especificamente da receita bruta da empresa com locações. Se considerarmos apenas aqueles imóveis que estavam no portfólio tanto em Março/2009 quanto em Março/2010, ou seja, se excluirmos a receita de locação dos imóveis comprados e vendidos no período (que equivale às áreas pintadas de cinza nos gráficos), verificamos que a receita bruta da empresa com locações aumentou 4,5% na comparação com o 1T09, não só devido ao reajuste dos aluguéis pela inflação a cada 12 meses, mas também devido ao aumento real conseguido nos valores de aluguel em determinados contratos, na ocasião da sua renegociação. A variação no faturamento de locação de escritórios classe A deve-se principalmente à vacância no imóvel Business Space Tower, desde outubro/2009.
No slide 13, vemos que a São Carlos mais uma vez apresenta uma margem NOI alta no trimestre, em linha com as margens de 97-98% que temos apresentado nos últimos exercícios, e bastante consistente com a baixa taxa média de vacância no portfólio de imóveis da companhia, conforme já vimos nesta apresentação. Esta queda de 20% no NOI da empresa entre o 1T09 e o 1T10 é praticamente igual à queda da receita com locações no mesmo período.
No slide 14 vemos que as despesas G&A da São Carlos caíram cerca de R$ 900 mil ou 18% no 1T10 versus 1T09, devido principalmente às menores despesas com imóveis e com o programa de opção de compra de ações. A margem G&A segue estável e em nível baixo, em torno de 12% da receita líquida, o que denota uma estrutura operacional enxuta e o rigoroso controle das despesas pela administração.
Passando ao slide 15, podemos observar que o EBITDA da empresa diminuiu cerca de 21% entre o 1T09 e 1T10, devido principalmente à menor receita com locações no período, após a venda de imóveis em 2009. No entanto, a margem EBITDA segue estável e em um patamar que consideramos alto – em torno de 88% - pois a receita líquida menor foi acompanhada pela redução nas despesas G&A da companhia no mesmo período, como já dissemos anteriormente. Nossa margem EBITDA continua entre as maiores margens operacionais apresentadas por empresas do setor imobiliário, listadas na Bovespa.
No slide 16, vemos que o resultado financeiro da empresa MELHOROU cerca de 12% na comparação de ano contra ano devido principalmente ao aumento das receitas. A melhor receita financeira reflete principalmente o maior saldo de caixa para aplicar no 1T10, após os eventos de venda de imóveis em 2009 e início de 2010, além da própria geração de caixa nas operações da empresa, entre outros fatores. A despesa financeira da companhia aumentou principalmente devido à variação do IGP-M, que corrige cerca de 20% dos nossos financiamentos, e à despesa de estruturação do financiamento para aquisição do edifício Real. O IGP-M variou -0,92% no 1T09 e +2,77% no 1T10.
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No Slide 17 informamos que o lucro líquido da empresa foi de R$ 19,2 milhões no 1T10, ou 33 centavos por ação, portanto aproximadamente 11% maior do que no 1T09. Mesmo se desconsiderarmos os efeitos da venda da loja de Campo Grande, considerado aqui como não recorrente, verificamos que a margem líquida se manteve em bom patamar, ao redor de 41% das receitas líquidas. O EBITDA menor foi em parte compensado pelas menores despesas com depreciação e impostos sobre lucro, e pelo resultado financeiro melhor na comparação de trimestres, como pode-se ver na tabela no lado direito do slide.Estas variações também explicam, agora no slide 18, a redução do FFO da empresa em cerca 20%, e a manutenção da margem FFO em nível que consideramos alto, em torno de 56% das receitas líquidas.
No slide 19, o último desta apresentação, mostramos a evolução da dívida líquida da empresa desde Dezembro/2006 até Março/2010, quando atingiu aproximadamente R$ 240 milhões ou 2,1 vezes o EBITDA recorrente do 1T10 anualizado. Estimamos que a dívida líquida da empresa esteja hoje em torno de R$ 310 milhões, após as transações de compra do edifício Sul America e de venda de 8 lojas de rua em Abril/2010, além do pagamento de R$ 6 milhões em dividendos, no mês de Maio. Entendemos que há bastante espaço e
crédito disponível para a empresa seguir alavancando as próximas aquisições de imóveis, com dívida de longo prazo e custo controlado.
A situação financeira da São Carlos é extremamente sólida e confortável, baseada em uma geração de caixa consistente sobre bons ativos. Considerando o atual saldo de caixa e o potencial de alavancagem sobre novo endividamento, estimamos que a capacidade da empresa para adquirir novos imóveis seja de aproximadamente R$ 1,2 bilhão. Esta capacidade fortalece as bases da empresa para crescimento de seu portfólio, buscando a geração de valor e rentabilidade para seus acionistas.
Agora nós podemos passar para a sessão de perguntas e respostas. Obrigado a todos. Ricardo Lima, Itaú:
Bom dia a todos. Eu tenho duas perguntas. A primeira, na verdade, eu queria ouvir um pouco de vocês como está o Outlook para as aquisições ao longo do ano, o que a gente pode esperar em relação ao volume, timing, nível de cap rate, se a gente pode continuar esperando esse nível de 14% que vocês comentaram, e também, se a gente deve ver mais vendas de ativos do seu portfólio. Também, se você puder falar um pouco, se vocês estão esperando algum tipo de ganho real ao longo desse ano. Obrigado.
Fabio Correa:
Bom Ricardo, nós estamos muito animados com 2010, acho que vai ser um ano bastante interessante. A nossa estratégia, ela foi e ela é também a de tentar comprar imóveis que a gente acha que a gente consegue ter algum ganho extra através de algum reposicionamento, alguma ação da São Carlos, melhorando esse ativo. Então a gente imagina que a gente vai continuar esse ano com compras, compras também interessantes. Com relação às vendas de imóveis, pode ser que a gente identifique também no nosso portfólio, até o final do ano, algum outro imóvel que a gente ache que já atingiu esse ponto de maturação. Acho que para agora não tem nada, mas até o final do ano pode ser que tenha alguma coisa sim. Eu não entendi muito a sua última pergunta.
Ricardo Lima, Itaú:
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Fabio Correa:
Ah, desculpe, entendi. A gente imagina sim, a gente tem um conjunto de contratos importantes vencendo esse ano. Nossos contratos vencem de forma muito dispersa ao longo do ano, e a gente tem visto um movimento de pressão locadora muito grande. Então, é uma época de mercado muito interessante, e a gente acha que vai ter ganhos reais, no fundo levando valores de locação para a condição de mercado. O mercado está acima do que foi ano passado.
Ricardo Lima, Itaú:
Está ótimo. Muito obrigado.
Pedro Pessoa, GTI:
Bom dia a todos. Minha pergunta é sobre o prédio da Sul América. É só uma dúvida. Vocês colocaram que eles tem um prazo de 18 meses até devolver o imóvel. Na verdade eles vão devolver o imóvel ou existe no contrato eles alugarem por mais um período de tempo esse mesmo imóvel?
Fabio Correa:
Não. O nosso acordo com eles é que após um ano e meio, em até 18 meses eles saíam do imóvel. A gente ainda não tem nenhuma tratativa com eles para que eles fiquem não. O objetivo é a gente retrofitar ele e fazer dele um imóvel multiusuário, alguma coisa assim, dar outro tipo de uso do que o que tem hoje.
Pedro Pessoa, GTI:
Ele tem potencial construtivo? Ele tem ainda área que vocês possam até levantar mais um prédio ou algo do tipo?
Fábio Corrêa:
Não, não. É dentro do próprio imóvel. É ele virar alguma coisa como multiusuário mas ele não tem outro potencial construtivo não.
Pedro Pessoa, GTI:
Ok. Obrigado.
Operadora:
Não havendo mais perguntas, gostaria de passar a palavra ao Sr. Fabio Russo Correa para suas considerações finais.
Rolando Mifano:
Bom dia, muito obrigado pela presença e participação de vocês nesse nosso call. Estamos mais uma vez muito satisfeitos em poder apresentar esses resultados neste trimestre, poder apresentar uma posição sólida de caixa e bons ativos em portfólio. Tudo isso é fruto de uma disciplina de capital que a empresa tem adotado desde o início das suas operações em 1999. Estamos bastante otimistas quanto ao crescimento da empresa em 2010. A
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perspectiva para o nosso segmento de mercado é bastante positiva neste ano e estamos confiantes que o nosso modelo de negócio e vantagem competitiva no segmento de escritório trarão maiores resultados neste ano. Se vocês tiverem alguma dúvida ou precisarem de informações adicionais por gentileza contatem o nosso departamento de RI. Obrigado, e tenham todos um bom dia.Operadora:
O conference call da São Carlos está encerrado. Agradecemos a participação de todos, e tenham um bom dia.
“Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de relações com investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição.”
