Hamilton Levy Corrêa CREA ª REGIÃO Topografia, Avaliações e Perícias de Engenharia

(1)

(2)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

Topografia, Avaliações e Perícias de Engenharia

1 EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE POÁ – SP

PROC. Nº 0005423-54.2016.8.26.0462

AÇÃO : CARTA PRECATÓRIA CIVEL

REQ

te.

: CLEBER MACARIO DE MACEDO

REQ

do.

: KAYNARA MACARIO E OUTROS

HAMILTON LEVY CORRÊA, perito judicial

nomeado nos autos em epígrafe, tendo concluído os trabalhos com os

quais foi honrado com sua nomeação vem, mui respeitosamente oferecer o

presente LAUDO PERICIAL para a oportuna juntada aos autos.

Poá, 06 de novembro de 2017.

fls. 39 fls. 536

(3)

CLEBER MACARIO DE MACEDO

2 – REQUERIDO

KAYNARA MACARIO E OUTROS

2 - OBJETIVO DO TRABALHO.

Trata-se de determinar o valor de mercado de

do imóvel situado à Travessa Cambiri, s/nº

– Jardim Nova Poá –

município de Poá/SP.

3 - OBJETO DA AVALIAÇÃO

3.1 - INDIVIDUALIZAÇÃO

Trata-se de avaliar o imóvel situado à Rua

Travessa Cambiri, nº 179

– Jardim Nova Poá – município de Poá/SP,

objeto do Instrumento Particular de Compra e Cessão de Direitos acostado no

(4)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

3 3.2 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES

3.2.1 - Na presente avaliação, admite-se como corretas as dimensões

constantes da documentação oferecida, que os títulos de

propriedades são bons e que as informações fornecidas o foram

de boa fé e por isso são confiáveis.

3.2.2 - O signatário não assume responsabilidade sobre a matéria legal

ou de engenharia, excluídas as implícitas para o exercício de

suas honrosas funções, precipuamente estabelecidas em leis,

códigos ou regulamentos devidos.

3.2.3 - Não foram efetuadas investigações específicas relativas a defeitos

em títulos, invasões, hipotecas e outros, por não se integrarem

com o objetivo primordial desta avaliação.

fls. 41 fls. 538

(5)

este perito procedeu aos trabalhos de vistoria ao imóvel objeto

deste feito, documentando-o através de fotografias obtidas na

ocasião e anexadas a este laudo, onde obtivemos todos os

elementos necessários ao desempenho do labor que ora se

apresenta.

Para a realização da diligência este signatário

atento ao artigo 474 do novo CPC informou às partes do dia e

hora da diligência a ser realizada conforme se encontra

devidamente corroborado na petição de fls. 23 dos autos.

II.1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel objeto da presente ação está

localizado à Travessa Cambiri, nº 179

– Jardim Nova Poá –

município de Poá/SP.

II.2. ACESSO

(6)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

5 II.3 - CARACTERÍSTICAS

O imóvel está situado em zona urbana do

Município de Cananéia.

II.4. TOPOGRAFIA

A topografia do imóvel objeto da presente lide

é plana.

II.5 - BENFEITORIAS

Verificamos haver no interior dos imóveis em

estudo edificações erigidas em alvenaria devidamente ilustradas

no item a seguir.

II.6 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS

O local onde se situa o imóvel em estudo é

dotado dos principais melhoramentos públicos servidos à região

tais como, rede de abastecimento de água, rede coletora de

esgoto, iluminação pública e rede de telefonia dentre outros.

II.7 - REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

Em vistoria realizada ao local do imóvel objeto

fls. 43 fls. 540

(7)

Foto nº 01: Vista da Estrada Cambiri. O observador encontra-se próximo

ao acesso para o interior do imóvel.

(8)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

7 Foto nº 02: Outra vista da Estrada Cambiri. O observador encontra-se no

mesmo local da foto anterior, dessa vez olhando em direção oposta.

fls. 45 fls. 542

(9)

Foto nº 03: Vista do acesso para o interior do imóvel sob nº 179 da

Estrada Cambiri.

(10)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

9 Foto nº 04: Vista geral da propriedade.

fls. 47 fls. 544

(11)

Foto nº 05: Vista da benfeitoria nº 1. Trata-se de uma casa térrea erigida

em alvenaria existente no interior da propriedade.

(12)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

11 Foto nº 06: Vista da área coberta com telhas de fibrocimento.

fls. 49 fls. 546

(13)

Foto nº 07: Vista da cozinha. Suas principais características construtivas

são: piso cerâmico, paredes parte azulejadas, parte revestidas em massa

pintadas em látex, forro em laje e esquadrias de ferro.

(14)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

13 Foto nº 08: Vista da sala. Suas principais características construtivas

são: piso cerâmico, paredes revestidas em massa pintadas em látex,

forro em laje e esquadrias de ferro.

fls. 51 fls. 548

(15)

Foto nº 09: Vista do banheiro. Suas principais características

construtivas são: piso cerâmico, paredes revestidas parte em azulejos e

parte em massa pintadas em látex, forro em laje e esquadrias de ferro.

(16)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

15 Foto nº 10: Vista de um dormitório. Suas principais características

construtivas são: piso cerâmico, paredes revestidas em massa pintadas

em látex, forro em laje e esquadrias de ferro.

fls. 53 fls. 550

(17)

Foto nº 11: Vista de outro dormitório com os mesmos acabamentos da

foto anterior.

(18)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

17 Foto nº 12: Vista de um cômodo utilizado como depósito. Suas principais

características construtivas são: piso cimentado liso, paredes revestidas

em massa pintadas em látex, forro em laje e esquadrias de ferro.

fls. 55 fls. 552

(19)

Foto nº 13: Vista de outro banheiro. Suas principais características

construtivas são: piso cerâmico, paredes azulejadas até o teto, forro em

laje e esquadrias de ferro.

(20)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

19 Foto nº 14: Vista de uma área coberta com telhas de barro existente no

interior da propriedade em valor comercial apreciável.

fls. 57 fls. 554

(21)

Foto nº 15: Vista de outra área coberta com telhas de barro existente no

interior da propriedade sem valor comercial apreciável.

(22)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

21 Foto nº 16: Vista de uma construção abandonada.

fls. 59 fls. 556

(23)

(24)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

23 Foto nº 18: Vista da benfeitoria nº 2. Trata-se de uma construção erigida

em alvenaria e coberta com telhas de fibrocimento.

fls. 61 fls. 558

(25)

Foto nº 19: Vista interna da edificação retratada na foto anterior. Suas

principais características construtivas são: piso cerâmico, paredes

revestidas em massa pintadas em látex, sem forro e coberta com telhas

de fibrocimento e esquadrias de alumínio.

(26)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

25 Foto nº 20: Vista de outro cômodo com os mesmos acabamentos

retratados na foto anterior.

fls. 63 fls. 560

(27)

(28)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

27 Foto nº 22: Vista geral da propriedade utilizada nesse espaço para

realização de eventos.

fls. 65 fls. 562

(29)

Foto nº 23: Vista da benfeitoria nº 3. Trata-se de uma área coberta com

telhas de fibrocimento.

(30)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

29 Foto nº 24: Vista interna da área coberta retratada na foto anterior.

fls. 67 fls. 564

(31)

(32)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

31 Foto nº 26: Vista interna da edificação retratada na foto anterior. Suas

principais características construtivas são: piso cerâmico, paredes

revestidas em massa pintadas em látex, forro em laje.

fls. 69 fls. 566

(33)

Foto nº 27: Vista do banheiro. Suas principais características

construtivas são: piso cerâmico, paredes azulejadas até o teto, forro em

PVC.

(34)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

33 Foto nº 28: Vista da cozinha. Suas principais características construtivas

são: piso cerâmico, paredes azulejadas até o teto, forro em PVC.

fls. 71 fls. 568

(35)

Foto nº 29: Vista de mais um banheiro. Suas principais características

construtivas são: piso cerâmico, paredes, parte azulejadas até o teto, e

parte em massa e forro em PVC.

(36)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

35 Foto nº 27: Vista da suíte. Suas principais características construtivas

são: piso cerâmico, paredes revestidas em passa pintada em látex e forro

em PVC.

fls. 73 fls. 570

(37)

Foto nº 31: Vista do banheiro da suíte. Suas principais características

construtivas são: piso cerâmico, paredes azulejadas até o teto e forro em

PVC.

(38)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

37 Foto nº 32: Vista geral de vestígios de edificação.

fls. 75 fls. 572

(39)

Foto 33: Vista geral de outra edificação existente no interior da

propriedade sem valor comercial apreciável.

(40)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

39 III - AVALIAÇÃO

III.1 – GENERALIDADES

A avaliação do imóvel em apreço será feita

com base em pesquisa de mercado para o terreno em questão

lastreando-se este signatário nas informações coletadas na região em que o imóvel lastreando-se

encontra inserido, acrescendo-se a posteriori o valor das benfeitorias nele

constatadas quando de nossas diligências ao local.

III.2 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

O valor do terreno será dado por:

V

t

= A x v, onde:

V

t

= Valor do terreno;

A = Área do terreno;

V = Valor básico unitário, em R$ / m².

III.2.1 – ÁREA DO TERRENO

Consoante vistoria realizada no imóvel em

fls. 77 fls. 574

(41)

pesquisas realizadas nas circunvizinhanças do imóvel a ser avaliado e

com características próximas ao terreno em apreço.

Após vistoria e devido carência de pesquisa

na área, este signatário diligenciou-se à algumas imobiliárias da região,

com o intuito de obter elementos de ofertas e opiniões dirigidas para o

local da área em lide.

Esses elementos e opiniões foram tratados e

levados a efeito, concluindo-se este signatário pelo valor unitário de:

v = R$ 200,00/ m² - 11/17

III.2.3 – VALOR DO TERRENO

O valor do terreno será dado por:

V

t

= 12.000,00 m² x R$ 200,00/ m² = R$ 2.400.000,00

Em números redondos:

(42)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

41 III.3 – CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS

O valor das benfeitorias é dado pela seguinte

fórmula geral:

V

b

= A

c

x v

c

x (1-D),

onde :

V

b

= Valor das benfeitorias

A

c

= Área de construção

v

c

= valor unitário da construção, em R$ / m

2

(1-D) = Depreciação

III.3.1 - ÁREA DE CONSTRUÇÃO

A área de construção foi obtida com base

na vistoria realizada ao local, tendo-se obtido a metragem de:

A

c1

= casa 1 = 7,00 m²

A

c2

= casa 2= 45,00 m²

A

c3

= cobertura = 70,00 m²

A

c4

= casa 3 = 80,00 m²

III.3.1.1 - VALOR BÁSICO UNITÁRIO

Basear-se-á no estudo desenvolvido pelo

IBAPE para revisão e substituição do trabalho da Comissão de

fls. 79 fls. 576

(43)

das construções existentes o valor unitário foi extraído do supra citado

trabalho sendo que devido às características construtivas pertencentes

à edificação, temos para a benfeitoria 1 a classificação como do tipo

“Casa Padrão Econômico” – limite médio, para a benfeitoria 2, a

classificação como do tipo “Casa Padrão Simples” – limite mínimo,

para a benfeitoria 3, a classificação como do tipo “Cobertura Padrão

Simples” – limite médio e para a para a benfeitoria 4, a classificação

como do tipo “Casa Padrão Simples” – limite médio, cujo valor de

venda será obtido a partir da seguinte fórmula:

V

c1

= 0,786 R

8

N = 0,786 x R$ 1.317,48 m² = R$ 1.035,54/ m² - 11/17.

V

c2

= 0,912 R

8

N = 0,912 x R$ 1.317,48 m² = R$ 1.201,54/ m² - 11/17.

V

c3

= 0,120 R

8

N = 0,120 x R$ 1.317,48 m² = R$ 158,10/ m² - 11/17.

V

c4

= 1,056 R

8

N = 1,056 x R$ 1.317,48 m² = R$ 1.391,26/ m² - 11/17.

III.3.2 - DEPRECIAÇÃO

Para a depreciação, adotar-se-á a tabela

da Comissão de Peritos do trabalho já citado, considerando-se a

idade aparente da edificação bem como o respectivo estado de

(44)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

43 Casa Padrão Ecônomico: (1-D) = 0,609

Casa Padrão Simples: (1-D) = 0,820

Cobertura Padrão Simples: (1-D) = 0,561

Casa Padrão Simples: (1-D) = 0,709

III.3.3 - CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA

O valor da benfeitoria será dado por:

BENFEITORIA 1: Casa Padrão Econômico = 70,00 m²

V

b1

= 70,00m² x R$ 1.035,54/ m² x 0,609 = R$ 45.145,07

Em numeros redondos:

V

b1

= R$ 44.145,00 – 11/17 – (Quarenta e cinco mil e cento e

quarenta e cinco reais).

BENFEITORIA 2: Casa Padrão Simples = 45,00 m²

V

b1

= 45,00m² x R$ 1.201,54/ m² x 0,820 = R$ 44.336,83

Em numeros redondos:

V

b2

= R$ 44.335,00

– 11/17 – (Quarenta e quatro mil e

trezentos e trinta e cinco reais).

fls. 81 fls. 578

(45)

novecentos e dez reais).

III.4 - CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

O valor do imóvel será dado pelo valor do

terreno acrescido das benfeitorias, ou seja:

 Valor do terreno ... R$ 2.400.000,00

 Valor da benfeitoria 1 ... R$ 45.145,00

 Valor da benfeitoria 2 ... R$ 44.335,00

 Valor da benfeitoria 3 ... R$ 6.210,00

 Valor da benfeitoria 4 ... R$ 78.910,00

 Valor do imóvel ... R$ 2.574.600,00

– 11/17 – (Dois milhões, quinhentos e setenta e quatro mil e

seiscentos reais).

(46)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

45 IV – CONCLUSÃO

Consoante pesquisa mercadológica e técnica

da Engenharia de Avaliações, estima este signatário o valor do imóvel:

“IMÓVEL LOCALIZADO À TRAVESSA

CAMBIRI, Nº 179, JARDIM NOVA

POÁ - MUNICÍPIO DE POÁ – SP.

em:

R$ 2.574.600,00

– 11/17 – (Dois

milhões, quinhentos e setenta e

fls. 83 fls. 580

(47)

signatário o presente LAUDO que consta de 46 (quarenta

e seis) folhas deste papel impressas de um só lado,

rubricadas, exceto esta que segue assinada

para todos

os fins de DIREITO. Inclui ainda 01 (hum) anexo.

Poá, 06 de novembro de 2017.

ENGº HAMILTON LEVY CORRÊA

PERITO JUDICIAL

RELAÇÃO DE ANEXOS

(48)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

1

fls. 85 fls. 582

(49)

(50)

Hamilton Levy Corrêa

CREA 060.101.022-2 – 6ª REGIÃO

3

fls. 87 fls. 584

(51)