P.º R. P. 131/2008 SJC -Acção administrativa especial com vista à
declaração de nulidade da deliberação camarária de licenciamento da operação de loteamento urbano da qual resultou a emissão do correspondente alvará e do despacho de licenciamento de obras de construção, também titulado por alvará.- Recusa parcial do registo. – Trato sucessivo.- (Des)necessidade dos credores hipotecários intervirem na acção como contra-interessados.
PARECER
1 – Em 13 de Maio do ano corrente, sob a Ap. n.º 47, foi requerido
na Conservatória do Registo Predial do…, sobre todas as fracções do prédio ali descrito sob o n.º 4229, da freguesia de…, o registo de uma acção administrativa especial, instaurada no Tribunal Administrativo e Fiscal daquela comarca, com vista à declaração da nulidade da deliberação de 27 de Novembro de 2003 da Câmara Municipal do…, de licenciamento da operação de loteamento urbano, titulado pelo alvará n.º 21/2003, e do despacho, de 22 de Novembro de 2004, de licenciamento de obras de construção, titulado pelo alvará n.º 93/2005.
A instrução do pedido fez-se mediante a apresentação de duas certidões, uma, relativa à acção, emitida pelo Tribunal, e a outra, de teor matricial, emitida pelo Serviço de Finanças (1), daquela cidade.
2 – O registo assim peticionado foi objecto da qualificação
seguinte:
- Relativamente a todas as fracções: Recusa parcial quanto ao pedido consistente na declaração de nulidade do despacho de 22/11/04, mediante o qual foi aprovado o licenciamento das obras de construção, titulado pelo alvará n.º 93/2005, pelo facto desse pedido não estar sujeito a registo, já que, manifestamente, da procedência do mesmo, não
resultará nenhum dos efeitos previstos no art.º 3.º do Código do Registo Predial, designadamente, no n.º 1, alínea a);
- Relativamente à fracção AI: Provisório por natureza, alínea b), n.º 2, do artigo 92.º, porque a acção é incompatível com os registos provisórios de aquisição e de hipoteca das Aps. n.ºs 16 e 17/20080418, respectivamente, sendo que os titulares dos mesmos não foram indicados como contra-interessados na acção;
- Relativamente às fracções P, R, AA, AF, AS e BF: Provisório por dúvidas, por falta de intervenção na acção, como contra-interessados, dos titulares inscritos das mesmas, inobservando, assim, o princípio do trato sucessivo (art.º 34.º, n.º 2, C.R.P.);
- Relativamente às fracções D, E, F, H, I, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, U, V, W, Y, Z, AA, AB, AG, AH, AI, AJ, AK, AL, AM, AN, AO, AQ, AR, AT, AU, AV, AW, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, BF, BH, BJ, BK, BM, BN, BO: Provisório por dúvidas, por falta de intervenção na acção, como contra-interessados, dos credores hipotecários inscritos, eventuais prejudicados com a procedência do pedido registando1.
3 – Em sede de impugnação, considerando a importância que
para os possíveis interessados na aquisição das fracções autónomas do edifício ou para as instituições financeiras chamadas a conceder empréstimos garantidos por hipoteca sobre tais fracções assume a publicitação do pedido de declaração de nulidade do despacho pelo qual foi aprovado o licenciamento das obras de construção – em caso de procedência da acção, a obra pode vir a ser demolida - , por recurso à interpretação extensiva do artigo 3.º do Código do Registo Predial [englobando, por apelo ao disposto na alínea u) do art.º 2.º, nas acções
1 N o t e - s e q u e a f r a c çã o A I s e e n c o n t r a aq u i e r r o n ea m e n t e i n c l u í d a , p o r qu a n t o a q u a l i f i c a ç ã o q u e l h e c o r r e s po n d e é a p e n a s , t a l c o m o c o n s t a d o r e s p e c t i v o e x t r a c t o , a p r o v i s o r i e d ad e p o r n a t ur e z a , ao a br i g o da a l í ne a a ) , d o n . º 1 e d a a l ín e a b ) d o n. º 2 d o a r t i g o 9 2 . º , C . R . P . . A c r e s c e , r e l a t i v a m e n t e à f r a c ç ã o B E , p o s s i v e l m e n t e d e v i d o a “l a p s u s c a l a m i ” , a d i v e r g ê n c i a en t r e o n o m e d a t i t u l a r i n s c ri t a , c o n s t a n t e d a i n s c r i ç ã o a s eu f a v o r – “ L u í c i l i a ” – e o n o m e d a c o n t r a - i n t e r e s s a d a n a a c ç ã o – L u c í l i a - , m e n c i o n a d o n o e x t r a c t o d a i n s c r i ç ã o d a a c ç ã o . D e f ic i ê n c i a q u e c u m p r e à co n s e r v a t ó r i a r e c o r r id a co r r i g i r .
sujeitas a registo, aquelas de que resultem restrições ao direito de propriedade], ou à analogia (caso se entenda estar perante uma lacuna legal), ou à interpretação extensiva do n.º 8 do artigo 102.º do RJUE (registo do embargo, bem como da sua cessação ou caducidade, por averbamento, mediante comunicação do despacho que o determinou), o Ministério Público recorrente defende a sujeição a registo de tal pedido.
Quanto à provisoriedade por natureza, ao abrigo da alínea b) do n.º 2 do artigo 92.º (fracção AI), manifesta-se incompreensão quanto à invocada incompatibilidade entre a inscrição da acção, na parte em que é pedida a declaração de nulidade do licenciamento da operação de loteamento, e os indicados registos provisórios de aquisição e de hipoteca.
Já quanto à provisoriedade por dúvidas de que foi objecto o requerido registo relativamente às fracções P, R, AA, AF, AS, e BF, em justificação da qual foi invocado o incumprimento do trato sucessivo, na modalidade da continuidade das inscrições (art.º 34.º, n.º2, C.R.P.), defende o recorrente que o campo de aplicação deste preceito se restringe aos casos de aquisição de direitos e constituição de encargos por negócio jurídico ou outro título, cujo registo definitivo dependa da intervenção do titular da inscrição, nestes não se incluindo a inscrição da acção que, no seu entender, não depende da intervenção dos ditos titulares de direitos reais sobre o prédio.
Seja como for, o certo é que não tinham os ditos de ser demandados como contra-interessados na acção, sem prejuízo de gozarem de legitimidade para tal; concluindo, assim, que, face ao CPTA, não é obrigatória a sua intervenção naquela qualidade.
No que respeita à provisoriedade por dúvidas que atingiu as fracções
D,E,F,H,I,K,L,M,N,O,P,Q,R,U,V,W,Y,Z,AA,AB,AG,AH,AI,AJ,AK,AL,AM,Na,AO, AQ,AR,AT,AU,Av,AW,AZ,BA,BB,BC,BD,BE,BF,BH,BJ,BK,BM,BN e BO - cujos credores hipotecários inscritos deveriam, segundo o qualificador, intervir na acção como contra-interessados, atento o seu eventual prejuízo com a procedência da acção – o recorrente, invocando, de novo, o CPTA, artigo 57.º, defende que, nos termos deste, além dos contra-interessados a
prejudicar – ou seja, os que têm um interesse pessoal, directo e actual na manutenção do acto impugnado, in casu, os titulares da licença de loteamento - . devem ser demandados também os que tenham legítimo interesse na manutenção do acto impugnado. Ora, prossegue, sob pena, além do mais, de se elevar exponencialmente o número de demandados, inviabilizando, na prática, a acção – não se pode fazer coincidir titulares de interesse legítimo, com todos aqueles que beneficiem da manutenção do acto impugnado: na verdade, por essa via, teriam de ser demandados não só os credores hipotecários, como, por exemplo, arrendatários, hóspedes, serviçais domésticos, comerciantes da zona, todos eles a colherem vantagem da operação de loteamento e da consequente edificação.
Assim, para o recorrente, os legítimos interessados são apenas
os titulares dos direitos reais, pois só a titularidade de bens dessa natureza tem intensidade bastante para conferir o estatuto de contra-interessado.
Deste modo, conclui por pedir o provimento do recurso,
determinando-se a inscrição do pedido de declaração de nulidade do licenciamento de obras de construção, bem como a inscrição não provisória - ao abrigo da alínea b) do n.º 2 do artigo 92.º e dúvidas – do pedido de declaração de nulidade do licenciamento da operação de loteamento.
4 – Sustentando a exposta qualificação, nomeadamente, no
que respeita ao despacho de recusa parcial, o Sr.º Conservador recorrido, apoiando-se na doutrina veiculada pelo parecer n.º 280/2000 DSJ-CT, deste Conselho, reitera a ideia de que o acto de licenciamento das obras de construção não é titulo de qualquer facto com eficácia real, como tal sujeito a registo, uma vez que não altera a estrutura dos direitos constituídos sobre o prédio relativamente ao qual o licenciamento foi aprovado.
O registo do licenciamento de obras de construção, ou mesmo do PDM ou do seu regulamento, não se encontra previsto em nenhuma das diversa alíneas do n.º 1 do artigo 2,º do C.R.P., cuja enumeração é taxativa, sendo que, tratando-se de restrições ao direito de propriedade e
quaisquer outros encargos [previstos na alínea u) daquele artigo] só a indicação noutra lei de que determinado desses factos é registável, conduz a tal registo. Não se verificando esta circunstância e não tendo o pedido por fim, principal ou acessório, a constituição, modificação ou extinção de qualquer dos direitos referidos no art.º 2.º, o mesmo não se encontra sujeito a registo, pouco interessando que isso se revele útil, pois não é a pretensa utilidade do pedido que está em causa, mas a sua registabilidade, cabendo ao legislador determinar o que é ou não registável.
Não tendo o dito registo eficácia real, não é o recurso à interpretação da lei que pode conduzir ao registo do aludido pedido.
O que também se não consegue por interpretação extensiva do disposto no n.º 8 do artigo 102.º do RJUE, porque, além dos actos aí previstos não serem mais do que mera publicidade-notícia, não conferindo eficácia face a terceiros, não será a ordem de demolição que venha
eventualmente a ser decretada que determinará a registabilidade do pedido. O que ingressa no registo é a ordem material da demolição que
importará alteração dos elementos da descrição, com repercussões apenas na estrutura objectiva dos direitos reais que incidam sobre o prédio.
Quanto à provisoriedade por natureza com fundamento na alínea b) do n.º 2 do artigo 92.º, do C.R.P., é na incompatibilidade do pretendido registo da acção com os então registos provisórios por natureza de aquisição e hipoteca incidentes sobre a fracção em causa que assenta a justificação para o despacho emitido, já que, no caso de tal acção proceder, resultariam prejudicados os respectivos titulares que, tendo embora garantido, nos termos previstos no artigo 6.º do mesmo Código, a prioridade dos seus direitos, não foram, como deviam ter sido, demandados na sua qualidade de contra-interessados.
No que respeita à qualificação como provisória por dúvidas, com fundamento no incumprimento do trato sucessivo, na modalidade da continuidade das inscrições (art.º 34.º, n.º 2, CRP), contesta o recorrido a alegação do recorrente de que tal norma é de aplicação limitada aos casos de aquisição de direitos e de constituição de encargos por negócio jurídico ou outro título, cujo registo definitivo dependa da intervenção do titular da inscrição, uma vez que a dita norma, como comummente tem vindo a ser defendido, é aplicável ao registo das acções em geral. Da
conjugada observância dos artigos 68.º e 34.º, n.º 2, resulta que o conservador deve verificar se quem é demandado na acção registanda é o titular inscrito do prédio, pois só assim a decisão que vier a ser proferida lhe será oponível do ponto de vista tabular.
A obrigatoriedade da intervenção na acção dos titulares inscritos prende-se com o cumprimento do princípio do trato sucessivo na dita modalidade, nada tendo a ver com o facto da mesma ser ou não obrigatória, face ao CPTA; está em causa uma questão tabular, não despicienda, face ao exposto, e que não pode ser prejudicada pela invocada norma processual (art.º57.º).
Finalmente, quanto à provisoriedade por dúvidas com que foi qualificado o registo relativamente a algumas fracções, identificadas no respectivo despacho, ela encontra a sua explicação na falta de intervenção, como contra-interessados, dos credores hipotecários inscritos das ditas fracções, cuja garantia resultará prejudicada com a declaração de nulidade do licenciamento da operação de loteamento. À interrogação que, a propósito, o Sr. Conservador recorrido se coloca -
Será que esses credores inscritos não têm, como mínimo, legítimo interesse na manutenção do acto impugnado? – ele próprio responde, de
imediato, que: Sendo prejudicados com a procedência do pedido, resulta
claro o seu legítimo interesse na manutenção do acto impugnado, mesmo que se possa afirmar que não são directamente prejudicados.
6 – Na proposta, superiormente formulada, de remessa dos
presentes autos ao Conselho para apreciação, coloca-se particular ênfase na dilucidação desta última questão, considerando que, ao invés do que sucede com os titulares inscritos do direito de propriedade, em relação aos quais parece resultar inequivocamente dos vários pareceres emitidos por este órgão consultivo sobre a matéria a necessidade de figurarem como contra-interessados, já a aplicação do mesmo princípio relativamente aos sujeitos activos das inscrições hipotecárias incidentes sobre as unidades prediais em causa – atendendo, em especial, aos efeitos que podem emergir deste tipo de acções – se afigura menos clara.
7 – O processo é o próprio e válido; as partes são legítimas e
competentes, o recurso foi interposto em tempo e não se verificam nulidades, excepções ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito.
Fundamentação
1 – Começamos, então, pela qualificação de recusa parcial, que recaiu sobre todas as fracções autónomas do prédio n.º 4229, da freguesia de…, relativamente ao pedido da declaração de nulidade do despacho de 22/11/04, mediante o qual foi aprovado o licenciamento das obras de construção, titulado pelo alvará n.º 93/2005.
Trata-se de um dos dois pedidos que aparecem cumulados na acção administrativa especial ora submetida a registo, cumulação justificável face à relação material de conexão entre eles existente (cfr. art.ºs 4.º e 47.º do Código de Processo nos Tribunais Administrativos2), considerando que o primeiro respeitava à declaração de nulidade da deliberação camarária que aprovou o loteamento/emparcelamento, com a constituição de um lote, destinado à implantação das ditas obras de construção (habitação colectiva, comércio e serviços).
O fundamento de tal qualificação residiu na circunstância daquele pedido não estar sujeito a registo – preenchendo, destarte, o motivo de recusa legalmente enunciado na parte final da alínea c) do n.º 1 do artigo 69.º do Código do Registo Predial – uma vez que, da sua procedência, não irá resultar nenhum dos efeitos previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 3.º, do mesmo Código, ou seja, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção de alguns dos direitos referidos no artigo anterior, entre os quais, de facto, não se conta, o licenciamento das obras de construção. O que, nos termos da alínea d) do n.º 1 deste preceito, estava sujeito a registo era a autorização de loteamento, seus
2 R e f i r a - s e q u e , n o s t e r m o s d o p r ev i s t o n a s al í n e a s a ) e b ) d o n .º 1 d o p r i m e i r o d a q u e l e s p r e c e i t o s , a c u m u l a ç ã o é p e r m i t i d a q u a n d o a ca u s a d e p e di r s e j a a m e s m a e ú n i c a o u o s p e d i d o s e s t e j a m e n t r e s i n u m a r e l a ç ã o d e p r e j u d ic i a l i d a d e o u d e d e p e n d ê n c i a , n o m e a d a m e n t e , p o r s e i n s c r e v e r em n o â m b it o d a m e s m a r e l a ç ã o j u r í d i c a m a t e r i a l o u , q u a n d o , s e nd o d if e r e n te a c a u s a de p e d i r , a pr o c e d ê n c i a d o s p e d i do s p r i n c i p a i s d e p e n d a e s s e n c i a l m e n t e d a a p r e c i a ç ã o d o s m e s m o s f a c t o s o u d a i n t e r p r e t a ç ã o e a p l i c a ç ã o d a s m e s m a s r e g r a s d e d i r e it o .
aditamentos e alterações, não tendo sido a nova redacção que
recentemente lhe foi dada pelo D.L. n.º 116/2008, de 4/07, segundo a qual, estão sujeitas a registo, “As operações de transformação fundiária
resultantes de estruturação de compropriedade e de reparcelamento, bem como as respectivas alterações”, que veio alterar essa situação.
Na realidade, a eventual procedência da acção registanda, no que a este pedido concerne, só virá a ter reflexos a nível da descrição do prédio, relativamente ao qual foi aprovado o licenciamento ora impugnado, não alterando, porém, a estrutura dos direitos sobre o mesmo constituídos. E, assim, não constituindo título de qualquer facto com eficácia real, o licenciamento para construção não se conta entre os que se acham taxativamente enumerados, como factos sujeitos a registo, nas diversas alíneas do n.º 1 do citado artigo 2.º.
Facto sujeito a registo é a construção em si mesma pela modificação que necessariamente implica dos elementos componentes do prédio, através dos quais o mesmo é identificado e que, por tal motivo, deve constar do extracto da correspondente descrição (art.º 82.º, C.R.P.), em que é introduzida, nos termos legais, mediante averbamento (art.º 88.º, cit. Cód.). O mesmo e por idêntica ordem de razões se diga relativamente à demolição que, como simples facto material, em si própria, determina a alteração da descrição a que respeita.
Ainda que, no caso concreto, esta eventual demolição venha a ter um efeito acrescido, com repercussões na estrutura objectiva dos direitos reais (de gozo ou de garantia) incidentes sobre as diversas fracções autónomas.
Alterações que, mesmo assim, não deixam de ser, um efeito inerente3 aos próprios direitos reais constituídos que, deste modo, se produz, por força da lei, e não como consequência necessária directa da
3 S e n d o o s d i r e i t o s r e a i s a b s o l u t o s , i n e r e n t e s a u m a c o i s a e f u n c i o n a l m e n t e d i r i g i d o s à a f e c t a ç ã o d e s t a a o s i nt e r e s s e s d o s u j e i t o , a i n e r ê n c i a é u m d o s e le m e n t o s q u e , c o m o c a r a c t e r i z a d o r d a q u e l e s d i r e i t o s , r es p e i t a à p o s i ç ã o d a coi s a n o d i r e i t o r e a l , s i g n i f i c a n d o u m t a l g r a u d e a f e c t a ç ã o d a m e s m a q u e d el e n ã o p o d e s e r d e s v i n c u l a d a , t e n d o c o m o c o r o l ár i o a i n s e p a r a b i li d a d e d o d i r e i t o e d a c o i s a . O q ue n ã o s i g n i f i c a a p e n a s q u e o d i r e i t o r e a l n ã o s e c o n ce b e s e m a c o i s a q u e te m p o r o b j ec t o , m a s a i n d a q u e a q u e l a t e m d e e x i s t i r , se r c e r t a e de t e r m i n a d a n o m om e n t o d a co n s t i r ui ç ã o d o d i r ei t o r e a l .
procedência da instaurada acção administrativa de declaração de nulidade do dito licenciamento. Até porque a alegada demolição nunca será um efeito directo 4 da sentença proferida na acção, uma vez que da sua
determinação judicial apenas resulta, para a Administração, o dever de executar a sentença, na medida em que isso for necessário e possível, acabando, então, por se reflectir somente nos elementos da descrição, à qual se averbará o próprio facto material da demolição.
Não assumindo, pois, o registo do mencionado pedido eficácia real, não há que recorrer à interpretação extensiva do artigo 3.º do Código do Registo Predial – de modo a englobar, por apelo ao disposto na alínea u) do artigo 2.º (“Quaisquer outras restrições ao direito de
propriedade… sujeitos, por lei, a registo”), nas acções sujeitas a registo
ali previstas, a ora questionada - , bem como do n.º 8 do artigo 102.º do RJUE - do qual decorre que “O embargo5, assim como a sua cessação ou
4 E f e i t o d i r e c t o d a se n t e n ç a d e p r o v i m e nt o d o p e d id o d e a n ul a ç ã o d e u m a c t o a d m i n i s t r a t i v o é o e f e i t o c o n s t i t u t i v o , q u e s e t r a d u z n a i n v a l i d a ç ã o d o a c t o i m p u g n a d o , e l i m i n a n d o - o , c o m e f i c á c i a “ e x t u n c ” , o u s e j a , d e s d e o m o m e n t o e m q u e a i l e g a l i d a d e s e v e r i f i c o u . Ao q u a l a c r es c e m , p a r a a A d m i n i s tr a ç ã o , o d ev e r e m q u e f i c a c o n s t i t u í d a d e e x e c u t a r a s e n t e n ç a , p o n d o a s i t u a ç ã o d e f ac t o d e a c o r d o c o m a s i t u a ç ã o d e d i r e i t o c o n s t i t u í d a p e l a d e c i s ã o j u d i c ia l d e a n u l a ç ã o ( e f e i t o r e c o n s t i t u t i v o o u r e c o n s t r ut i v o d a s e n t e n ç a ) , e o d e v e r d e r e s p e i t a r o j u l g a d o , c o n f o r m a n d o - s e c o m o c o n t e ú d o d a s e n t e n ç a e c o m a s l i m i t a ç õ e s q u e d a í p o s s a m r e s u l t a r p a r a o e x e r c í c i o f u t u r o d o s s e u s p o d e r e s ( e f e i t o c o nf o r m a t i v o o u pr e c l u s i v o d a s e nt e n ç a ) , e f e i t o s a q u e a d o u t r i na e a j u r i s p r u d ê nc i a c h a m a m “ u l t r a - co n s t i t u t i v o s ” , q u e s e m a n i f e s ta r i a m n o r e s p e c t i v o p r o c e s s o d e e x e c u ç ã o . A o d e v er de e x e c u ç ã o d a s s e n t e n ç a s d e a n u la ç ã o d o s a c to s a d m i n i s t r a t i v o s r e po r t a - s e o a r t i g o 1 7 3 .º do Có d i g o d e P r o c e s s o n o T r i bu na i s A d m i n i s t r a t i v o s , d e c u j o n .º 2 d e c o r r e q u e o pr i n c í p i o d a e x ec u ç ã o e f e c t i v a p o d e i m p o r à Adm i n i s t r a ç ã o , a l é m d a p r á t i c a de a c t o s c o m e f i c á c i a r e t r o a c t i v a , pa r a r e m e d i a r o s ef e i t o s i m e d i a t o s d o a c t o a n u l a d o , o d e v e r d e a l t e r a r s i t u a ç õ e s d e f a c t o e n t re t a n t o s u r g i d a s , c u j a m a n u t e n ç ã o s e j a i n c o m p a t í v e l c o m a e x e c u ç ã o i n t e g r a l d a s e n t e n ç a . – C f r . V i e i r a d e A n d r a d e , i n “ A J u s t i ç a A dm i n i s t r a t i v a ” , 9 .ª e d . , p á g . 3 7 2 e s e g s . . 5 R e l e m b r e - s e q u e o em b a r g o é u m a m e d i d a d e t u t e l a d a l e g a l i da d e u r ba n í s t i c a , d e a p l i c a ç ã o l i m i t a d a à s o b r a s q u e a i n d a s e e n c o n t r a m e m e x e c u ç ã o , q u e p o d e t e r l u g a r , c o n s o a n t e o d i s p o s t o n o a r t .º 1 0 2 . º d o R JU E , r e l a t i v am e n t e a o br a s d e ur ba n i z a ç ã o , e d i f i c a ç ã o o u d e m o l i ç ã o o u a q u ai s q u e r t r a ba l h o s d e r em o d e l a ç ã o d e t e r r e n o s, q u e s e e n c o n t r e m e m s i t u a ç õ e s e s p e c i f i c a m e n t e d e t e r mi n a d a s , e q u e v i s a p r o p i c i a r o r et o r n o d a s i t u a ç ã o d e f a c t o à l e g al i d a d e , p a r al i z a n d o i me d i a t a m e n t e a s o p e r a çõ e s e m c u r s o . O f a c t o d o l e g i s l a d o r t e r e n t e n d i d o q u e , p o r s e t r a t a r d e u m a m e d i d a c a u t e l a r , l h e d e v i a s e r d a d a a p u b l i c i d a d e d o r e g i st o , n o â m b it o d o c o m é r c i o j ur í d i c o i m o b i l i á r i o , d e c u j a s e g u r a n ç a
caducidade , é objecto de registo na conservatória do registo predial, mediante comunicação do despacho que o determinou, procedendo-se aos necessários averbamentos” - , para conseguir tal desiderato.
Até porque, no primeiro caso, a sujeição a registo das previstas restrições tem de resultar de qualquer outra lei que expressamente o determine, e, no segundo, o preconizado registo do embargo tem uma função apenas enunciativa, de mera notícia - patenteada na descrição através do averbamento - , com a qual se basta a intenção legal de propiciar a terceiros de boa fé o conhecimento das possíveis irregularidades ou ilegalidades relativas a bens imóveis, que se proponham adquirir, e cuja identificação física, económica e fiscal – em que a descrição predial se traduz – possa vir, por tal motivo, a sofrer alterações, passíveis de repercussão no correspondente valor comercial.
Não obstante, tendo em linha de conta a possibilidade de vir a ser ordenada a demolição da obra, caso a acção proceda, a ponderação de tais motivos, não relevando embora no plano da registabilidade da acção, justifica que, de modo análogo ao que se passa com o embargo, se averbe à descrição (do prédio e das fracções autónomas) a respectiva pendência6.
Da mesma maneira, entendemos não existir qualquer lacuna na previsão contida no mencionado artigo 3.º, capaz de justificar a subordinação a registo, por analogia com as acções aí contempladas, daquela em que se peticiona a declaração de nulidade do despacho de licenciamento de obras de construção.
Cremos ter sido intencional tal exclusão, por parte do legislador; a confirmá-lo, está o facto das alterações recentemente introduzidas ao Código do Registo Predial pelo citado D.L. n.º 116/08 terem mantido o
“status quo ante”, desperdiçando esta preciosa oportunidade para suprir –
a entender-se que existia – a invocada lacuna, tanto mais quando, como
a q u e l e é g a r a n t e , e m n a d a a l t e r a a s u a n at u r e z a , d a q u a l r e s u l t a q u e a m e s m a n e n h u m a r e p e r c u s s ã o t e m s o b r e a s i t u a ç ã o j u r í d i c a d o p r é d i o , c u j a t i t u l a r i d a d e e m n a d a é a f e c t a d a p e l a c i r c u n s t â n c i a d e s o b r e o d i t o r e c a i r o e m b a r g o , do m e s m o p a s s o q u e o r e g i s t o a e f e c t i v a r p o r a v e r b a m e n t o , n o s te r m o s l e g ais p r e v i s t o s, n a d a a cr e s c e n t a à s i t u a ç ã o s u b s t a n t i v a d o m e s m o p r é d i o , um a v e z q u e n e m a e f i c á c i a , n e m a v a l i d a d e d o a c t o a d m i n i s t r a t i v o s ã o a f e c t a d a s p e l a e x i s t ê n c i a o u i n e x i s t ê n c i a d e t a l r e g i s t o . - “ A p u d” D e l i b e r a ç ã o , e m i t i d a p o r e s t e C o n s e l h o , n o P . º C . P . 5 5 / 2 0 0 7 D S J - C T , h o m o l o g a d a e m 3 0 /0 7 / 2 0 0 8 . 6 C f r . D e l i b e r a ç ã o e m it i d a p e l o C T n o P . º R . P . 1 0 0 /2 0 0 8 S J C - CT , h o m o l o ga d a e m 3 1 /0 7 / 0 8 .
referimos, a alínea d) do n.º 1 do artigo 2.º (ideal para o efeito) veio a receber nova redacção (acima transcrita) que, neste aspecto, em nada modificou a anterior situação.
1.1 – Antes de prosseguir, impõe-se chamar a atenção para o facto
de, sendo este pedido de declaração de nulidade do despacho, mediante o qual foi aprovado o licenciamento das obras de construção um dos dois que, nos termos da permissão legal, aparecem cumulados na acção administrativa em apreço, tal constatação não invalidar a insofismável realidade de que o facto único sujeito a registo é a dita acção, na globalidade dos dois identificados pedidos.
O que vale por dizer que, se algum deles preencher os alegados requisitos de registabilidade, o peticionado registo de acção não poderá receber a qualificação negativa da recusa, ainda que a mesma seja cognominada de parcial.
Efectivamente, é ao conservador que incumbe eleger entre os pedidos incluídos no objecto da acção proposta, trazida a registo, aqueles que, por estarem contidos na previsão legal, relevam para efeitos da sua inserção no extracto da correspondente inscrição. Certo é que, na verdade, não se pode falar aqui de uma situação de recusa.
2 – O outro pedido formulado na acção submetida a registo diz
respeito, como se referiu, à declaração da nulidade da deliberação de 27 de Novembro de 2003, da Câmara Municipal do…, de licenciamento da operação de loteamento urbano, titulado pelo alvará n.º 21/2003.
Os fundamentos – factos concretos e razões de direito (causa de pedir) - em que assenta aquele pedido residem, conforme resulta do articulado da acção, no seguinte:
O loteamento/emparcelamento em causa foi aprovado pela deliberação impugnada, com a constituição de um lote de terreno com a área de 3240m2, destinado à construção de habitação colectiva e comércio/serviços, com 1350m2 de área bruta de implantação, e 6300m2 de área bruta de construção, tendo sido emitido, na sequência do licenciamento, o dito alvará;
Tal acto de licenciamento é nulo e de nenhum efeito por desrespeitar os condicionalismos fixados no Plano Director Municipal do … e respectivo Regulamento;
A área sujeita à operação de loteamento está classificada no PDM como zona habitacional de alta densidade, constando os condicionamentos de operações de loteamento do art.º 31.º do Regulamento, o qual, nas suas alíneas a) e b), estipula um índice de implantação bruto máximo de 0,40 e um índice de construção bruto máximo de 1,30, sendo que os aprovados, respectivamente, 0,42 e 1,94, ultrapassam os permitidos;
O art.º 68.º, alínea a), do D.L. n.º 555/99, de 16/12 (redacção anterior à introduzida pela Lei n.º 40/2007, de 4/09) comina com a nulidade os actos administrativos que decidam pedidos de licenciamento em desconformidade com planos municipais de ordenamento do território, como é o caso do PDM.
Considerados, assim, o pedido em apreço e a correspondente causa de pedir, bem como a previsão contida no n.º 1 do artigo 3.º e a consequente remissão para a alínea d) do n.º 1 do artigo 2.º, ambos do Código do Registo Predial – donde resulta que o alvará de loteamento é facto sujeito a registo, sendo certo que o mesmo titula a divisão fundiária/emparcelamento e a atribuição ao(s) lote(s) constituído(s), do
“ius aedificandi” – entendemos que está sujeita a registo a acção
administrativa especial em que se pede a declaração de nulidade do acto administrativo de licenciamento titulado pelo alvará em questão, na medida em que põe em causa o emparcelamento operado pelo licenciamento, afectando, por esta via, o conteúdo, a estrutura objectiva dos direitos reais a que acima aludimos, incidentes sobre as diversas fracções autónomas do edifício7 construído no lote resultante do licenciamento do loteamento/emparcelamento ora impugnado.8.
7 “ V i d e ” a r t .º 1 4 2 8 .º , Có d . C i v i l . 8 C f r . p a r e ce r e s d o C T, e m i t i d o s n o s P . º R . P s . 2 7 / 2 0 0 8 S J C - C T e 6 8 / 2 0 0 8 S J C - C T , h o m o l o g a do s e m 3 0 / 0 6 )0 8 . À c e r c a d a s u j e i ç ã o a r e g i s t o d e s t e t i p o d e a c ç õ e s , r e s p i g a m o s a l g u n s e x c e r t o s d a f u nd a m e n t a ç ã o a l i n h a d a n es t e ú l t i m o p a r e c e r : “ É s a b i d o q u e a f u n ç ã o e s p e c í f i c a d o r e g i s t o p r e d i a l é p u b l i c i t a r e g a r a n t i r a o p o n i b i l i d a d e a t e r c e i r o s d o s d i r e i t o s v a l id a m e n t e a d q u i r i d o s , p r o t e g e n d o , de s t e m o d o , t o d o s o s qu e , i n t e r f e r i n d o n o t r á f i c o j ur í d i c o , c o n f i a m n a a p a r ê n ci a p r o p i c i a d a p e l o r e g i s to . U m d o s m e c a n i s m o s d e q u e o r e g i s t o p r e d i a l d i s p õ e c o m v i s t a a a n t e c i p a r e s s a o p o n ib i l i d a d e é j u s t a m e n t e o r e g i s t o p r o v i s ó r i o da s a c ç õ e s , m e d i a n t e o q u a l o a u t o r r e v e l a n a s t á b u a s a p r e t e n s ã o f e i t a v a l e r e m j u í z o , d a n d o a c o n h e c e r a t e r c e i r o s , c o m a n t e c i p a ç ã o , a p r o v i dê n c i a o u p r o v i d ê n c i a s q u e o j u i z v e n h a a d e c r e t a r , e v i t a n d o , a s s i m , q u e a q u e l e s s e p r e v a l e ç a m c o n t r a e l e d e d i r e i t o s s o b r e o p r é di o , a d q u i r i do s d o r é u o u d e o u tr e m , o u r e gi s t a d o s ( a i n d a q u e
O registo das acções destina-se a levar ao conhecimento de terceiros que determinada coisa está a ser objecto de litígio, prevenindo-os de que devem abster-se de adquirir sobre ela direitos incompatíveis com o invocado pelo autor, sob pena de, mesmo não intervindo no processo, terem de suportar os efeitos da decisão que venha a ser proferida. Assim, o registo tem em vista demonstrar que, uma vez feito, ninguém pode prevalecer-se contra o registante dos direitos que haja adquirido posteriormente ou, em momento anterior, mas a cujo registo não procedeu.
A circunstância de, no caso presente, se não encontrar incluída no respectivo pedido qualquer pretensão de reconhecimento do direito de propriedade sobre o prédio, antes se pretendendo que seja declarado nulo um específico acto administrativo – que aprovou o loteamento - , pode conduzir ao entendimento – perfilhado, segundo cremos, pelo Digno Magistrado do Ministério Público, recorrente nos presentes autos - de que, não sendo os titulares inscritos do direito real sobre as diversas fracções autónomas interessados directos naquela acção, não há aqui lugar para o cumprimento do invocado princípio do trato sucessivo.
Sucede, todavia, que, admitida, pelas expostas razões, a subordinação a registo da dita acção, este tem de receber, da parte da conservatória, independentemente da decisão que venha a ser proferida pelo tribunal, o mesmo tratamento de qualquer outra acção sujeita a
a d q u i r i d o s a n t e s ) e m d a t a p o s t e r io r à d o r eg i s t o d a a c ç ã o . E f e i t o s q u e m a i s n ã o s ã o d o q u e a c o ns e q u ê n c i a l ó g i c a d o s p r i n c í p i o s e n f o r m a do r e s d o no s s o s i s t e m a r e g i s t r a l , s e g u n d o o s q u a i s o f ac t o s u j e i t o a r e g i s t o é o p o n í v e l a t e r c e i r o s a p a r t i r d a r e s p e c t i v a d a t a , e o f ac t o r e g i s t a d o e m p r i m e i r o l u g a r t em p r i o r i d a de s o b r e o s q u e s e l h e s e g u i r e m , c o n s e r v a n do o r e g i s t o c o n v e r t i d o a p r io r i d a d e q u e t i n h a co m o pr o v i s ó r i o . … só q ua n d o as a c ç õ e s s e p r o p o n h a m u m a a l t e r a ç ã o e s t r u tu ra l , o b j e c t i v a o u s u b j e c t i v a d o s d i r e i t o s p r e v i s t o s no a r t i go 2 .º d o C ó d i go d o R eg i st o P r e d i a l , é q u e a s m e s m a s d e v e m s e r s u b m e t i d a s a r e g i s t o , de m o d o q u e, a p a r t i r d e s s e m o m e n t o , t a l a l t e r a ç ã o p a s s e t a m b é m a s e r o po n í v e l a t e r c e i r o s , r e l a t i v am e n t e a o s q ua i s , q u a n d o p r i o r i t á r i o , o r e g i s t o d a a c ç ã o a s s e g u r a , d e s d e l o g o , a e x e q u i b i l i d a d e d a d e c i s ã o f i n a l . E s t a a s s e r ç ã o , q u e é i n t e i r a m e n t e v á l i d a , q u a n d o e s t e j a m e m c a u sa v i c i s s i t u d e s d o s n e g ó c i o s j u r í d i c o s , o u s e j a , q u a n d o a a c ç ã o r e g i s t a n d a se s i t u e n o e st r i t o â m b i t o d o d i r e i t o p r i v ad o , t em d e s e r m i t i g a d a m e n t e e n t e n d i d a q u a n d o o s d i r e i t o s p r e v i s t o s n o a r t i g o 2 . º s e i n s i r a m n o â m b i t o d e u m a a u to r i z a ç ão d e l o t e a m e n t o , s e u s a di t a m e n t o s e a l t e r a ç õ e s , j á q u e e s t e s a c t o s a d m i n i s t r a t i v o s d e l i c e n c i a m e n t o d e o p e r a ç õ e s u r b a n í s t i c a s – r e g i d o s p e l o d i r e i t o p ú b l i c o - , i n v e s t i n d o o p a r t i cu l a r n o po d e r d e a s r e a l i z a r não t e r ã o d i r e c t a r e p e r cu s s ã o n a t i t u l a r i d a d e d o s p r éd i o s a q u e r e sp e i t a m , q u e d a n d o - s e o s s e u s e f e i t o s p e l o c o n t e ú d o d o s d i r e i t o s d a í d e c o r r e n t e s – d e ur b a n iz a r , l o t e ar e e d i f i c a r . “.
registo. O que significa que, além da natural provisoriedade [art.º 92.º, n.º 1, alínea a)], tal registo é obviamente passível da actividade qualificadora da entidade registadora, sujeita, no correspondente exercício, à observância dos princípios em que assenta o nosso direito registral, entre os quais se contam, à cabeça, o da legalidade (art.º 68.º, C:R.P.), complementado, entre outros, pelos princípios da prioridade (art.º 6.º) e do trato sucessivo, no caso, na modalidade da continuidade das inscrições art.º 34.º, n.º 2, actual n.º 4), além das presunções que, por força da lei, decorrem do registo (art.º 7.º).
Resulta daquele primeiro princípio o dever, para o conservador, de apreciar a viabilidade do pedido de registo, em face das disposições legais aplicáveis, dos documentos apresentados, e dos anteriores registos, verificando, de modo especial, a identidade do prédio, a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos títulos e a validade dos actos dispositivos neles contidos.
A casuística ponderação destes elementos pode conduzir o conservador à recusa do registo, verificado que se mostre qualquer um dos motivos elencados nas várias alíneas do n.º 1 do artigo 69.º; fora destes casos, e, nos termos do n.º 2 do mesmo preceito, o registo só pode ser recusado se, por falta de elementos, ou pela natureza do acto, não puder ser efectuado como provisório por dúvidas, qualificação esta reservada às situações em que, de acordo com o previsto no artigo 70.º, exista motivo que, não sendo fundamento de recusa, obste ao registo do acto, tal como é pedido. É o que também acontece quando há violação do princípio do trato sucessivo e não há motivo de recusa.
Acresce que a consideração dos registos antes inscritos sobre o prédio, imposta pela observância do referido princípio da legalidade, pode, quando os mesmos revestem carácter provisório, conduzir igualmente a uma qualificação minguante do pedido a qual, atenta a dependência ou incompatibilidade com o direito prioritariamente inscrito que, nos termos do citado artigo 6.º, prevalece sobre os que se lhe
seguirem relativamente aos mesmos bens, encontrará tradução na
provisoriedade por natureza, ao abrigo do previsto na alínea b) do n.º 2 do artigo 92.º, do mesmo Código (inscrições dependentes de qualquer
Posto isto, apreciemos, então, com mais detalhe, os casos que foram objecto de qualificação, provisória por dúvidas, ou por natureza, nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo 92.º, ora impugnadas.
2.1 – A qualificação provisória por natureza a que acabamos
de nos referir foi outorgada apenas em relação à fracção AI, sobre a qual se achavam lavrados, ao tempo do registo da acção, os registos provisórios de aquisição e de hipoteca, objecto das Aps. 16 e 17/20080418.
A incompatibilidade desses registos com o registo da acção encontrou - a nosso ver, correctamente – a sua razão de ser na circunstância de, em caso de procedência da mesma, daí advir prejuízo para os respectivos titulares inscritos que, registando cautelarmente os seus direitos – com vista a aproveitar o benefício da prioridade concedido pela lei (art.º 6.º) - , não foram demandados, como contra-interessados na acção, assim se frustrando, do mesmo passo, a razão que, do ponto de vista legal, presidiu à admisssibilidade de tais registos, fundados apenas na declaração da vontade do proprietário ou titular inscrito do direito (cfr. art.º 47.º, C.R.P.).
2.2 – A provisoriedade por dúvidas foi a qualificação atribuída ao
registo da acção em causa relativamente às fracções autónomas P, R, AA, AF, AS e BF, com fundamento na falta de intervenção naquela, como contra-interessados, dos respectivos titulares inscritos, e, portanto, com inobservância do princípio do trato sucessivo.
Prevê o n.º 2 (hoje, n.º 4), do artigo 34.º do Código do Registo Predial que, no caso de existir sobre os bens registo de aquisição ou de mera posse, é necessária a intervenção do respectivo titular para poder ser lavrada nova inscrição definitiva, salvo se o facto for consequência de outro anteriormente inscrito.
Não obstante o entendimento do recorrente ir no sentido de que o campo de aplicação desta norma se limita aos casos de aquisição de direitos e de constituição de encargos, por negócio jurídico ou outro título, cujo registo definitivo dependa da intervenção do titular do direito, não descortinando, assim, em que medida a inscrição da acção depende da intervenção de titulares inscritos de direitos reais sobre o prédio, certo
é que a aplicabilidade desta norma às acções em geral é, desde há muito, doutrina assente nos nossos serviços.
O conservador não pode, na qualificação dos registos, descurar os direitos dos titulares inscritos, já que é o referenciado princípio da legalidade, contido no artigo 68.º, que lho impõe.
Tendo presente que o registo da acção, previsto na alínea a) do n,º 1 do artigo 3.º do Código do Registo Predial é fundamentalmente cautelar, com ele se protegendo direitos não admissíveis a registo definitivo, esse carácter preventivo do registo implica que, a partir do momento em que é efectuado, ninguém possa valer-se, contra o mesmo autor, de direitos sobre o prédio que posteriormente venha a adquirir do réu, ou a registar se, entretanto, adquiridos. Protege, deste modo, o registo da acção, os interesses do autor, bem como tende a proteger terceiros, eventuais interessados, na medida em que os alerta para o facto da titularidade registral a favor do réu poder vir a ser afectada pela pretensão do autor, caso proceda. Nesta eventualidade, convertido o registo da acção, o mesmo conserva a prioridade que tinha como provisório (art.º 6.º, n.º 3, CRP), e esta retroacção da sentença favorável transitada reveste naturalmente grande importância, quer no plano dos efeitos substantivos que dela possam resultar, no confronto entre autor e terceiros adquirentes, quer no que respeita à exequibilidade da mesma sentença relativamente aos mesmos terceiros9.
Assim, é por força das prescrições em que se analisa o princípio da legalidade, consagrado no invocado artigo 68.º e da indirecta remissão que o mesmo estabelece para os artigos 6.º, 7.º e 34.º, todos do Código do Registo Predial, que o conservador tem, no momento em que aprecia o pedido do registo da acção, de o confrontar com as inscrições que se encontram em vigor relativamente ao prédio a que respeita, apurando se quem é demandado na acção a registar é o titular inscrito, uma vez que, só no caso de o ser, é que a decisão que vier a ser proferida lhe será, do ponto de vista tabular, oponível.
2. 2. 1 – A mesma qualificação de provisoriedade por dúvidas foi a
que o Sr. Conservador recorrido entendeu merecer o registo da acção
9 C f r . J o r g e d e S e a b r a M a g a l h ã es , i n “ E s t u d o s d e R e g i s t o P r e d i a l - O r e g i s t o d a s a c ç õ e s – A i d e n t i d a d e r e g i s t r a l d o p r é d i o ” , a n o 1 9 8 6 , pá g . 2 4 / 2 5 .
relativamente às fracções D, E, F, H, I, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, U, V, W, Y, Z, AA, AB, AG, AH, AI, AJ, AK, AL, AM, AN, AO, AQ, AR, AT, AU, AV, AW, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, BF, BH, BJ, BK, BM, BN e BO, qualificação agora fundada no facto de nela não terem sido demandados, como contra-interessados, os respectivos credores hipotecários inscritos.
Como já tinha feito, a propósito das dúvidas suscitadas relativamente às fracções P, R, AA, AF, AS e BF, de que tratámos no número anterior, também agora, no que concerne às dúvidas apontadas quanto às quarenta e nove fracções acima identificadas, o digno impugnante invocou, em favor da sua tese, o disposto no artigo 57.º10 do Código de Processo nos Tribunais Administrativos, para defender:
- relativamente às primeiras, que não tinham de ser demandados na acção, como contra-interessados, os titulares inscritos das mesmas – não obstante poderem nela ser parte legítima -, porque a
verdade é que os mesmos não constam do processo camarário de licenciamento, nem tinham inscrito os respectivos direitos na Conservatória do Registo Predial do…, até 29/01/2001, data da emissão da certidão da descrição em causa e inscrições em vigor, que foi requisitada pelo recorrente, tendo em vista, precisamente, demandar todos os contra-interessados identificáveis, pelo que, face ao CPTA, não é obrigatória a intervenção daqueles contra-interessados na acção;
- relativamente às segundas, para afirmar que, face ao disposto
naquele preceito, além dos contra-interessados a quem o provimento do processo impugnatório possa directamente prejudicar – ou seja, segundo entende, os que tenham um interesse pessoal, directo e actual na
manutenção do acto impugnado, in casu, os titulares da licença de loteamento - , devem ser demandados também, os que tenham legítimo interesse na manutenção do acto impugnado, nos quais, na sua maneira
de ver, só se incluem os titulares de direitos reais de gozo, pois que só a
titularidade de direitos dessa natureza tem intensidade bastante para
conferir o estatuto de contra-interessado11.
10 D i s p õ e e s t e p r e c e i t o q u e : “ P a r a a l é m d a e n t i d a d e a u t o r a do a c t o i m p u g n a d o , s ã o o b r i g a t o r i am e n t e d e m a n d a d o s o s c o n t r a - i n t e r e s s a d o s a q u e m o p r o v i m e n t o d o p r o c e s s o i m p u g n a t ó r io p o s s a d ir e c t a m e n t e p r e j ud i c a r o u q u e te n h a m l e g í t i m o i n t e r e s s e n a m a n u t e n ç ã o d o a c t o im p u g n a d o e q u e p o s sa m s e r i d e n t i f i c a d o s e m f u n ç ã o d a r e l a ç ã o m a t e r i a l e m c a u s a o u d o s d o c u m e nt o s c on t i d o s n o p r o c e s so a d m i n i s t r a t i v o . ” . 11 E x c e r t o s d a s a l e g a ç õ es d e r e c ur s o c o n s t a n t e s d o s a u t o s .
Prende-se a questão abordada, na qual o recorrente funda o motivo da impugnação da provisoriedade por dúvidas, com a legitimidade processual para a impugnação de um acto administrativo, definida pelo referido Código de Processo nos Tribunais Administrativos, e sobre a qual não incumbe à Conservatória do Registo Predial pronunciar-se, uma vez que tal questão deve ser apreciada e decidida pelo Tribunal Administrativo e Fiscal do…, onde a acção se encontra pendente.
Neste mesmo sentido, aliás, se pronunciou o Sr. Conservador “a
quo”, que, no seu despacho de sustentação, com muito acerto, refere
expressamente: “Não se discute que, face ao CPTA, a intervenção é
obrigatória. Exige-se, sim, que os titulares inscritos intervenham para cumprimento do trato sucessivo na modalidade da continuidade das inscrições, que decorre do n.º 2 do art.º 34.º, caso se pretenda que a acção seja registada sem a dúvida por incumprimento deste preceito. Não se discutem legitimidades processuais, discute-se tão só uma questão tabular… que não pode ser prejudicada pela referida norma processual.”.
Quanto à provisoriedade por dúvidas resultante da falta de intervenção na acção, como contra-interessados, dos credores hipotecários inscritos, a correspectiva necessidade de intervir assenta no facto dos mesmos correrem risco de prejuízo, no caso de provimento do pedido formulado em juízo, o que legitima a seriedade e a importância do seu interesse na manutenção do acto impugnado, apesar de não se poder talvez asseverar que são nela directamente interessados. Basta, de facto, pensar que a procedência da acção, declarando a nulidade do licenciamento da operação de loteamento pode, em sede da respectiva execução, conduzir à demolição do prédio
No fundo, o que aqui está em causa, tal como sucedeu com a qualificação de provisoriedade por dúvidas, de que nos ocupamos no ponto anterior, é a observância do princípio do trato sucessivo, nos termos do n.º 2 do artigo 34.º do Código do Registo Predial. É que a hipoteca, constituindo embora, enquanto direito real de garantia, um encargo sobre o prédio que onera, confere ao seu titular o direito de realizar o crédito garantido, mediante a venda executiva dos bens hipotecados, com preferência sobre os credores comuns ou que disponham de uma garantia de grau inferior. Direito que, apesar de não se confundir com a propriedade, não deixa de ter reflexos sobre ela, com eficácia “erga
omnes”, já que, de um modo coercivo, tende a provocar uma modificação
subjectiva de tal direito. Ora, esse direito do credor hipotecário resultaria inevitavelmente prejudicado pelos efeitos do registo de acção que viesse a ser lavrado com carácter definitivo [sem prejuízo, embora, da qualificação, provisória por natureza, que sempre lhe caberá, nos termos da alínea a) do n.º 1 do art.º 92.º].
Além de que, para infirmar a presunção que, para o credor hipotecário, decorre da inscrição respectiva – de que o seu direito existe e lhe pertence nos precisos termos em que o registo o define, nomeadamente, com o objecto nele especificado, passível de relevantes modificações, em caso de procedência da acção registanda – indispensável se mostra a sua intervenção na acção, por forma a legitimar o ingresso tabular de todos os efeitos decorrentes daquela eventual decisão de procedência.
Só assim, a instituição registral à sombra da qual o direito do credor hipotecário se acolheu, conferirá a este a protecção que, para o titular do registo decorre, do articulado funcionamento dos seus princípios enformadores, plasmados nos artigos 5.º, 6.º, 7.º, 9.º e 34.º, n.º 2 do Código do Registo Predial.
Acresce que, do ponto de vista processual, para que a sentença que venha a ser proferida na acção constitua caso julgado relativamente aos ditos credores hipotecários, sendo-lhes oponível, necessário se torna que os mesmos nela intervenham.
3 – Considerado o exposto, entendemos que o recurso não merece provimento, formulando as seguintes
C O N C L U S Õ E S
I – Não está sujeita a registo a acção administrativa especial que se proponha obter a declaração de nulidade do despacho mediante o qual foi aprovado o licenciamento de obras de construção, uma vez que a sua eventual procedência só virá a ter reflexos a nível da descrição do prédio, não alterando a estrutura dos direitos sobre o mesmo constituídos; não sendo título de qualquer facto com eficácia real, o licenciamento para construção
não se conta entre os que se acham taxativamente enumerados, como factos sujeitos a registo, nas diversas alíneas do n.º 1 do artigo 2.º do Código do Registo Predial.
II – No entanto, quando esse pedido apareça cumulado com outro, em si idóneo, para determinar a sujeição a registo da acção respectiva, o mesmo não configura uma situação de recusa do registo, dando antes lugar – atenta a possibilidade de, em caso de procedência da acção, vir a ser ordenada a demolição das obras - , analogamente ao que se passa com o embargo, ao averbamento à descrição da respectiva pendência.
III – Já a acção administrativa especial em que se pede a declaração de nulidade do acto administrativo de licenciamento titulado por alvará – que serve de título à transformação fundiária/emparcelamento e à atribuição ao(s) lote(s) constituído(s) do “ius aedificandi” - , na medida em que põe em causa o emparcelamento operado pelo licenciamento, afectando, por esta via, o conteúdo, a estrutura objectiva dos direitos reais incidentes sobre as diversas fracções autónomas do edifício construído no lote resultante do licenciamento do dito loteamento, está sujeita a registo, por força das disposições combinadas do n.º 1 do artigo 3.º e da alínea d) do n.º 1 do artigo 2.º, ambos do Código do Registo Predial.
IV – A qualificação ou não dos credores hipotecários inscritos como contra-interessados, para os efeitos previstos no artigo 57.º do Código do Processo nos Tribunais Administrativos, configura uma questão de legitimidade processual para a impugnação de um acto administrativo sobre a qual os serviços de registo predial não têm competência para se pronunciar.
V - O que, todavia, não invalida a exigência que, a nível tabular, deve ser feita quanto à necessidade da respectiva intervenção, sustentada no reconhecimento do interesse sério de tais credores na manutenção do acto impugnado e na correlativa protecção desse interesse, que, pelo funcionamento articulado dos
seus princípios enformadores, designadamente, do trato sucessivo (art.º 34.º, n.º 2, C.R.P.) e da presunção registral (art.º 7.º, C.R.P.) ao registo incumbe propiciar a quem dele se serviu para, nos termos legais, garantir a publicidade dos seus direitos, face a terceiros.
Parecer aprovado em sessão do Conselho Técnico de 20 de Novembro de 2008.
Maria Eugénia Cruz Pires dos Reis Moreira, relatora, Maria Madalena Rodrigues Teixeira, Luís Manuel Nunes Martins, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, António Manuel Fernandes Lopes, João Guimarães Gomes Bastos, José Ascenso Nunes da Maia.
Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente em 21.11.2008.
