TÍTULO I Da Locação
Da locação em geral
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
A lei se destina a regular as locações de imóveis urbanos, se excluem os bens moveis e os imóveis rurais.
Deve ser considerado como prédio urbano aquele que embora situado em zona rural destina-se à habitação ou ao comercio.
Prédio, na acepção jurídica, pode ser edificado ou não. Um terreno locado pode ser regulado pela lei se tiver finalidade comercial ou industrial.
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
Os contratos que o Estado firma com particulares, na condição de locador, ficam sujeitos a normas de direito público. Quando o Estado surge na posição de locatário, aplicam-se os princípios do inquilinato.
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
Ficam fora desta lei especial aquelas locações exclusivamente destinadosa veículos, sem qualquer vinculação com imóvel locado.
3. de espaços destinados à publicidade;(cartazes, luminosos ou assemelhados)
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Leasing é uma locação com uma consignação de promessa de compra, trazendo, porem, um elemento novo, o financiamento numa operação especifica que consiste na simbiose da locação, do financiamento .
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.
Solidariedade: tanto na lei atual das locações como na anterior o legislador houve por bem estabelecer a
solidariedade tanto da parte de locadores quando da parte de locatários plurais. Se os contratantes não desejarem a solidariedade legal, devem dizê-lo expressamente, do contrário resultará da própria natureza do contrato de locação, por força da lei.
• O pagamento feito por um devedor a um credor extingue a obrigação quanto aos demais coobrigados.
Perdas e danos na solidariedade: Em se tratando de danos causados ao imóvel, apesar da solidariedade, só
responde pela indenização o culpado. Só responderão por perdas e danos todos os locatários se assim foi estipulado. O mesmo se aplica aos locadores, se apenas um deles praticou o ato ilícito causando dano ao inquilino, os demais locadores não podem ser responsabilizados.
Regra: facultativa
Solidariedade da ação de despejo: a solidariedade nas ações de despejo deve ser vista com restrições. Tendo em
vista as conseqüências da ação de despejo, se torna praticamente imperioso que todos os locatários sejam atingidos pelo comando emanado da sentença. Se um locatário não integrou a lide, não esta sujeito aos efeitos da coisa julgada. A cautela geral aconselha que todos estejam presentes na ação de despejo e que, principalmente, os ocupantes atuais do imóvel tenham ciência da ação, do contrario poderá ele se valer de recurso de terceiro prejudicado e até mesmo ação rescisória.
Parágrafo Único. Situação dos ocupantes de habitações coletivas: a lei atual considera todos os ocupantes
locatários ou sublocatários. A sublocação trata-se de responsabilidade subsidiária, não existe solidariedade na sublocação.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. O prazo no contrato de locação e o consentimento do cônjuge: Por se tratar de uma locação marcadamente
duradoura (mais de 10 anos), há uma restrição ao direito de propriedade, exigindo a concordância do cônjuge. Procura a lei evitar que um cônjuge onere indevidamente o patrimônio comum.
Suprimento da vênia: na sua recusa ou impossibilidade, como em qualquer outro caso, admite-se o suprimento
judicial. Se o locador é solteiro ao contratar, o seu casamento posterior não altera a relação contratual já estabelecida.
Vênia do cônjuge do locador e do locatário: há necessidade de consentimento tanto do cônjuge do locador quanto
do cônjuge do locatário. A falta de vênia não macula a integridade do contrato, trazendo apenas ineficácia sobre o prazo excedente.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Os contratos devem ser cumpridos: entre os princípios que norteiam os contratos em geral, sobreleva o principio do
pacta sunt servanda. As convenções devem ser cumpridas. Desse modo, não só a locação, como nos contratos em geral, fixado o pacto para um prazo determinado, ambas as partes contam com o exaurimento desse prazo. O dispositivo só se aplica aos contratos com vigência por prazo determinado, porque vencido o prazo do contrato, normalmente se prorroga por prazo indeterminado, não havendo então que se falar mais em multa.
Pela sistemática do inquilinato não pode o locador reaver o imóvel antes de findo o prazo contratual. O dispositivo é importante para os casos em que o locatário pretenda injustificadamente, devolver o imóvel antes de findo o prazo contratado.
Multa ou clausula penal e o contrato de locação. A multa trata-se de obrigação acessória que onerará a parte que
deixar de dar cumprimento a obrigação.
No contrato de locação fica bem clara a distinção entre multa moratória e a multa compensatória. A multa para o caso do inquilino pagar aluguel depois do vencimento é moratória. Será compensatória quando se estipula uma multa no caso de infringência de qualquer das cláusulas do contrato.
A multa fixada pelo juiz. O locador deve cobrar a multa que se aplica especificamente à situação de resolução no
contrato, se houver essa disposição. A lei atual, porem, vai alem, determinando que, se não houver multa pactuada, ela será fixada na sentença.
Na falta de avença o que faz o julgador é fixar uma compensação pela resolução antecipada e injustificada do contrato. Não deixa de ser uma indenização por perdas e danos. Anote-se que o limite de 2% do art. 52 do CDC não se aplica nos casos de multa compensatória.
Se o credor entender que seus prejuízos pelo inadimplemento foram mais avultosos que o valor da multa, partira para a via das perdas e danos. Se, por outro lado, entender que a multa lhe cobre os prejuízos, ou, ainda, se não deseja se submeter a uma custosa e difícil prova de perdas e danos, optará pela cobrança da multa.
O que não é possível é a cumulação da cobrança da multa mais perdas e danos (escolhida uma via não se pode optar pela outra).
É possível cobrar um plusalem do valor da multa, se assim ficar estipulado no contrato (art. 416 CC).
Valor da multa e sua alteração: o valor da cominação imposta na clausula penal não pode exceder o da obrigação
principal (art. 412 CC), a jurisprudência procura reduzir a multa proporcionalmente ao tempo descumprido do contrato.
Parágrafo Único. Hipótese em que o locatário pode ser dispensado do pagamento da multa. A transferência do
local de trabalho do locatário, caso em que deve notificar previamente por escrito e com prazo mínimo de 30 dias de antecedência. Desde que comprove que o locador tomou conhecimento inequívoco, por escrito, da mudança de local de trabalho do locatário, estará cumprida a finalidade da lei. A mudança deve se dar por iniciativa do empregador.
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
A ação de despejo visa a desocupação do imóvel. Afasta-se a reintegração de posse. Não é a ação possessória meio idôneo para reaver a posse direta do imóvel locado, assim, não importando o abandono do imóvel pelo locatário, dispõe o locador de ação própria, que é a de despejo.
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Extinção do contrato por parte do locatário: Quando a locação foi pactuada por prazo indeterminado, avençada
verbalmente ou assim passou a vigorar, pela expiração do prazo original da avença, aplica-se o presente dispositivo. • Há que se dar aviso prévio.
• Essa desvinculação contratual independe de qualquer motivação por parte do inquilino (denuncia vazia). • Deve efetivamente entregar a posse mediante a entrega as chaves ao locador.
O pagamento do aviso-prévio. Ação para a cobrança: na falta de aviso-prévio o inquilino pagará a quantia
correspondente a um mês de aluguel e encargos.
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
A resilição da relação locatícia ocorrerá quando o nu-proprietário não concordou por escrito com a locação. O inquilino que não desejar ver-se surpreendido com uma denuncia da locação deve se acautelar, exigindo a aquiescência do nu-proprietário. Desconhecendo o locatário a existência de usufruto quando da celebração do contrato, não está deferida a denuncia da locação com sua extinção.
O direito de retomada do nu-proprietário e do fideicomissário: A lei permite a retomada pelo nu-proprietário e
pelo fideicomissário não anuentes na locação. Trata-se de retomada imotivada decorrente do fato da extinção desses institutos.
A denúncia com 30 dias para desocupação: há necessidade de notificação previa para desocupação em 30 dias. A concordância da manutenção pelo nu-proprietário e fideicomissário: Têm eles 90 dias para denunciar a locação,
contando-se da data da averbação da extinção do usufruto.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
A alienação do imóvel pode resilir o contrato: permite-se aqui a denuncia vazia, imotivada. Continuará o adquirente
do imóvel na posição de locador somente se assim o desejar. Aplicam-se tanto aos imóveis residenciais quanto aos não residenciais, e o fato de o locatário ter direito a ação renovatória ou ter obtidoa renovação do contrato por essa ação não tolhe a aplicabilidade da denuncia em questão.
• A lei presume que o novo titular do imóvel concordou com a locação se ele não efetivar a denuncia no citado prazo de 90 dias. Não efetuada a denuncia nesse prazo, estará mantida a locação com o novo proprietário. • A alienação não pode ocorrer mortis causa. Igualmente, se é constituído usufruto no curso da locação pelo
locador proprietário, tal não é de molde a tipificar a alienação de que fala a lei e não autoriza a denuncia.
Requisitos para que o contrato valha contra terceiros adquirentes: o contrato deve estar com vigência por prazo
determinado, deve conter clausula de vigência para o caso de alienação e, finalmente, deve ser averbado junto a matricula do imóvel.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Sempre que não se conseguir o desfazimento amigável da locação, a ação para desalojar o inquilino é a de despejo. São situações autorizadoras do rompimento do vinculo contratual. Não, há, pela natureza das disposições, necessidade de notificação previa.
A resolução, resilição e rescisão dos contratos em geral e na locação: a rescisão do contrato quando o desfazimento
resulta de culpa dos contraentes. Quando as partes resolvem desfazer o contrato por mutuo acordo pode-se dizer que ocorre uma resilição bilateral, a resilição é termo reservado para a extinção do contrato por vontade de um ou dos dois contraentes.
Mutuo acordo: o mutuo acordo exposto no primeiro inciso do artigo diz respeito ao distrato. O CC dispõe que deve o
distrato obedecer a mesma forma do contrato, porem, comumente na locação pode faltar forma ao distrato.
Infração legal ou contratual: tanto o locador como o locatário podem incidir em infração legal ou contratual. Avulta
de importância no inquilinato a infração do locatário, pois autorizará a ação de despejo que rompeovinculo e desaloja o ocupante do imóvel. Se a infração é do locador, tal poderá determinar uma indenização em favor do inquilino, a par do desfazimento da avença.
Falta de pagamento de aluguel e encargos: A falta de pagamento por parte do locatário, alem de ser infração legal,
também é uma infração contratual. Por isso o legislador foi levado a especificá-la embora possa estar incluída no inciso anterior. Como se vê no art. 62 da lei permite que a cobrança dos alugueres em atraso possa ser cumulada com despejo.
As reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder publico: O locatário na verdade é obrigado não só a
consentir na realização dos reparos urgentes que o prédio requer, mas também a comunicar essa necessidade ao senhorio (art. 23, IV). Em principio, é dever do locador manter o prédio em condições de uso. A lei refere-se a reparações determinadas pelo poder publico.
Art. 10. Morrendo o LOCADOR, a locação transmite - se aos herdeiros.
Sucessão na locação na morte do locador: a morte do locador não faz desaparecer o vinculo locatício. Os herdeiros
continuam na posição contratual por prazo determinado ou indeterminado. Transmitem aos herdeiros os mesmos direitos e deveres anteriores existentes. Respeita-se, assim, ao menos, o prazo determinado.
Embora a lei diga que os herdeiros assumem a posição de locador, espolio, por sua própria natureza, tem legitimidade para propor ações com relação à locação, bem como para pedir o imóvel para uso de um dos
herdeiros. Cessa a legitimidade do espolio com a partilha. O inventariante também pode (e é quem esta legalmente legitimado com a partilha) validamente receber os alugueres, já que administram o espolio.
• Tendo o locatário duvidas a quem pagar, nessa situação deve promover a ação de consignação de pagamento.
Art. 11. Morrendo o LOCATÁRIO, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
A sub-rogação nos direitos e obrigações do locatário: terceiros substituem o primitivo locatário no contrato. Esses
terceiros passam a dispor de todos os direitos, ações e garantias do contratante primitivo.
Quem pode sub-rogar-se no contrato: servindo o imóvel residencial de moradia da família, devem seus membros
poder continuar no imóvel, sob as mesmas condições da parte falecida. Há uma ordem sucessiva estabelecida na lei. O companheiro ou companheira terá direito a permanecer no imóvel no qual residia com o principio locatário, porque a lei não distingue a proteção a família com ou sem o casamento.
• Os herdeiros necessários são aqueles que não podem ser afastados da sucessão por testamento, ascendente ou descendente em qualquer grau, incluindo, pois, netos e bisnetos, avos e bisavós. Os colaterais, como parentes, não tem direito a continuidade da locação. Poderão, no entanto, se incluir na abrangência daqueles que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.
• Se a locação foi feita com sociedade, a morte de um dos seus integrantes não extingue a locação, se não for extinta a pessoa jurídica ou se tiver ela sucessora.
• Quanto ao fiador: com a omissão da lei, terá o fiador direito de pedir declaração de exoneração da fiança. Poderá o locador pedir nova fiança.
Ocupação por estranhos após a morte do locatário: se os que ocupam o imóvel após a morte do inquilino não se
inserem na disposição em exame, serão estranhos a locação. Não podem ser tratados como locatários. São intrusos. Portanto, sendo indevida sua posse, devem ser desalojados pelos meios possessórios.
• Não há inquilinos a despejar.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e
ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
A sub-rogação do cônjuge ou companheiro na posição de locatário: A lei alcança todos os casos em que um dos
cônjuges ou companheiros deixa o imóvel, independendo do tipo de vinculo que os une. O cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel e não é o locatário originário se sub-roga na locação.
A comunicação ao locador: Sendo a fiança uma garantia pessoal não é exigível que o fiador continue a garantir a
obrigação de outro afiançado com quem não contratou. Nas situações dúbias pode o fiador declaração de exoneração de fiança.
• O fiador ficará responsável pela fiança pelo prazo de 120 dias a contar de sua comunicação de exoneração no prazo de 30 dias, como reza o texto.
• A lei determina que a sub-rogação seja comunicada por escrito ao locador para que este possa exigir nova fiança ou novas garantias permitidas na lei. Contudo, se é o próprio locatário originário quem permanece no imóvel, nada se altera.
• Ocorrendo na substituição de um cônjuge pelo outro na relação de locação, esta subsiste, mas não a fiança.
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Regra geral de proibição de ingresso de terceiros na relação locatícia. Cessão, sublocação e empréstimo são
negócios jurídicos que não se confundem, apesar de permitirem o ingresso de terceiros na relação locatícia mediante autorização do locador, consentimento prévio e por escrito.
O consentimento do locador. A lei é expressa em não admitir consentimento tácito nem presumir aquiescência no
caso de demora na tomada de medida contra o inquilinato, SALVO na hipótese do §2.
A cessão da posição contratual do locatário: pela própria natureza da posição de contratante, em especial a posição
de locatário este só pode cedê-la com a concordância do locador. Colocado o locatário na posição de devedor, não pode o locador ser forçado a ter como sujeito passivo de sua obrigação alguém que não deseja, com quem não contratou.
• A própria cessão da posição contratual, como negócio jurídico, tem características de contrato. Nesse negocio uma das partes (cedente), com o consentimento do outro contratante (cedido), transfere sua posição no contrato a um terceiro (cessionário). No caso em exame, cedente será o locatário, cedido o locador e quem assume a posição de locatário e cessionário.
• A lei reporta-se ao consentimento prévio e escrito do locador.
• Como a cessão é mais ampla que a sublocação, entendeu o STF que: “o locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel” (sumula 411).
A sublocação. O subcontrato ou contrato derivado. A sublocação é um contrato derivado. Deve ter o mesmo objeto
do contrato de locação, essa condição é fundamental. O âmbito de atuação da sublocação será igual ou menor ao fixado no contrato principal. Assim sendo, a sublocação pode ter como objeto a totalidade do imóvel ou parte dele. Como a lei dispõe que a sublocação depende também de consentimento prévio e escrito do locador, a sua anuência constitui infração contratual e autoriza a rescisão e o pedido de despejo.
DAS SUBLOCAÇÕES
Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
Princípios Gerais das sublocações:
• O contrato de sublocação deve ser tratado como locação, a esse negocio se aplicam as regras sobre as ações de despejo por falta de pagamento e por infração contratual em geral. Nada impede que o sublocador exerça também o direito de retomada para uso próprio. Também não pode o sublocatário ceder, sublocar ou emprestar o imóvel sem consentimento prévio e escrito do sublocador etc.
• A sublocação NÃO consentida dá margem a rescisão do contrato de locação
• Em principio NÃO há relação contratual entre o locador do contrato base e o sublocatário, ainda que autorizada a sublocação. Assim é carecedor o locador da ação de despejo movida contra sublocatário, porque sua relação é exlocato com o locatário.
• A sublocação terá direito à renovação.
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
• Extinção da sublocação. O direito eventual de indenização. A regra é que se o sublocador, que é locatário, perde o direito ao uso da coisa, não pode assegurá-lo ao sublocatário. Como regra geral, não tem o locador relação com o sublocatário. Por isso não pode mover o despejo contra ele.
• O prazo para desocupação por parte do sublocatário. Não há prazo especial, aplicam-se os prazos gerais. Não há porque se proteger o sublocatário que ao assumir contrato dessa espécie assumia os riscos do desfazimento do contrato-base.
• Ciência deste na ação de despejo movida pelo locador contra locatário.Os sublocatários autorizados devem, mesmo na nova lei, serem cientificados. Na sublocação consentida deve o sublocatário ser intimado da ação de despejo. No entanto, isso não os torna parte na ação de despejo.
o O sublocatário, por qualquer razão, permanece no imóvel, deve pagar uma indenização ao locador pelo prazo ocupado.
• Resilição amigável da locação e a sublocação: Finda a locação, termina a sublocação, ainda que por acordo entre locador e locatário, o prejuízo pela descontinuidade da vença será cobrado pelo sublocatário contra o sublocador, em ação própria e autônoma.
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
• A posição de subsidiariedade do sublocatário: a regra geral de que não há relação jurídica alguma entre locador e locatário tem uma exceção. O sublocatário ficará obrigado a pagar ao locador os alugueis que o locatário deixar de pagar, bem como os demais encargos devidos.
o Embora não exista relação do sublocatário com o locador, pode o sublocatário purgar a mora do locatário, como terceiro interessado, para evitar o despejo e ainda responde subsidiariamente ao locador.
• Requisitos dessa obrigação subsidiária: Não logrando se ressarcir o locador através do locatário, pode se voltar em ação de responsabilidade civil extracontratual contra o sublocatário. Assim, o sublocatário pode ser acionado em segundo plano. Ex: não conseguindo cobrar os alugueis do locatário, quando finda a locação ou desaparecido este, pode acionar diretamente o sublocatário.
DO ALUGUEL
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
• Valores do aluguel e política legislativa: O preço (que na locação denomina-se aluguel) é essencial para caracterizar o contrato de locação, negocio jurídico oneroso.
• Natureza da obrigação do aluguel. A correção monetária. A obrigação de pagar aluguel é uma obrigação pecuniária, isto é, tem como objeto certa quantia em dinheiro. O aluguel inicial é de livre fixação entre as partes. A periodicidade e o montante dos reajustes serão sem duvida objeto de fixação por normas regidas pelos vetos da economia. Em principio o aluguel devido é aquele fixado no contrato. A variação do valor será aquela permitida no contrato e na lei.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula dereajuste.
Podem as partes contratar novo aluguel durante o prazo determinado ou durante o prazo indeterminado.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
• Ação revisional de alugueres. Pressupostos. Revisão e inflação. A finalidade é recolocar o aluguel do imóvel a preço de mercado. Na ação revisional há que se provar estar o aluguel fora do preço real e retributivo pelo uso e gozo do imóvel. São examinados aspectos tais como a idade do imóvel, seu estado, sua localização, os serviços públicos do bairro, as facilidades de transporte, o índice de poluição, o valor das redondezas e afinal o valor de mercado.
• O prazo da ação revisional: três anos a partir da vigência do contrato ou do acordo realizado entre as partes.
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Maior alcance na possibilidade de cobrança antecipada de aluguel:
• O art. 42 da presente lei permite que o locador exija sistematicamente do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, se não houver garantias locatícias. Admite-se excepcionalmente a exigência de pagamento antecipado do locatário quando a locação não apresenta as garantias do art. 37: caução, fiança ou seguro de fiança locatícia.
• A outra exceção posta neste art. 20 é a da locação por temporada (prazo determinado e não superior a 90 dias). Sendo locação de temporada, o art. 49 estipula que o preço d alocação pode ser pago não apenas antecipadamente, mas de uma só vez.
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
• Valor do aluguel da sublocação: o sublocatário é quem terá o direito de pedir a redução do aluguel até os limites do aluguel da locação. Poderá valer-se da consignação em pagamento. Nas habitações coletivas a lei permite até o dobro do valor do aluguel atendendo à natureza própria dessas locações.
DOS DEVERES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.
Deveres do locador: Qualquer transgressão dos deveres legais do locador permite a rescisão da locação. Faltando o
locador com suas obrigações, abre-se ao locatário a possibilidade não só de rescindir a locação, mas também pedir perdas e danos.
1. Inciso I (entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina): Cabe o locador
entregar o prédio ao locatário para servir aos fins que a ele se destinava. Trata-se de obrigação de dar coisa certa. Desse modo, um imóvel destinado à habitação deve ser idôneo para a moradia, assim, como um imóvel destinado ao comercio deve permitir a mercadoria. É importante que o locatário, antes de firmar o contrato e antes de receber a posse conheça o imóvel em detalhe. Poderá exigir sua descrição minuciosa. Havendo defeitos na coisa, estas devem ser ressalvadas no instrumento, sob penade o inquilino não poder mais reclamar. Verificando-se uma situação no imóvel entregue, que impossibilite ou dificulte seu uso, deve o locatário pedir a rescisão do contrato ou o abatimento do aluguel.
a. A lei atual preferiu não se referir aos acessórios, no entanto, deve ser aplicado o principio geral de que o acessório segue o principal.
b. O estado do imóvel deve ser examinado antes que o locatário entre no imóvel, não estando ele ainda na posse da coisa e não estando o imóvel em condições de locação, a questão se resolve em perdas e danos pelo inadimplemento do contrato.
c. Se o locatário já ingressou no imóvel e então percebe sua impropriedade total ou parcial para a locação, poderá ingressar com a ação para obrigar o locador a colocar o imóvel em condições, com a imediata reparação ou partir para a rescisão com perdas e danos.
2. Inciso II (garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado): O locador será impedido não
só de tolher o uso pelo inquilino como deve garantir, no que está ao seu alcance, o uso inconturbado do imóvel. O locador tem a obrigação de garantir o locatário das turbações de terceiros, de fato e de direito. Para que esses atos possam ser defendidos pelo locador, o locatário deve levá-los a seu conhecimento.
a. Se o locador violar essa obrigação, abre-se ao locatário o direito de pedir perdas e danos ou rescindir o contrato. Os princípios do evicção e dos vícios redibitórios devem ser aplicados a locação.
b. Se existe impedimento ao uso e ao gozo derivado de caso fortuito e força maior essa situação autorizará a resolução do contrato. Ex: atividade que vem a ser proibida no local pelo município.
3. Inciso III (manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel): dever do locador de conservar a coisa
locada, tanto que o locatário tem a obrigação de levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito.
4. Inciso IV (responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação): Sendo a locação um contrato comutativo e
oneroso, se aplica a ela a teoria dos vícios redibitórios, espécie de vicio ou defeito oculto, que torne o prédio impróprio para o desfrute do locatário. Nesse caso, pode o inquilino pedir a rescisão do contrato ou redução do valor do aluguel.
5. Inciso V (fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes): Tal possibilidade é útil a ambas as partes.
Ao locatário, pois ele deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal. Ao locador porque, na hipótese de existência de defeitos no imóvel, ficará a salvo de reclamação por vícios redibitórios.
6. Inciso VI (fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica): Determina o recibo discriminado, proibindo quitação genérica, pois o locatário tem direito de saber o
que esta pagando, pode o locatário reter o pagamento no caso de recusa no fornecimento de recibo adequado, podendo valer-se da ação de consignação de pagamento para extinguir sua obrigação e obter a quitação de forma judicial.
7. Inciso VII (pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador): não pode ficar a cargo do
locatário a despesa pela administração da locação.
8. Inciso VIII (pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato): A prática determinou
que esses encargos sejam carregados pelo inquilino, a presente lei, entretanto, determina que a ressalva deve constar expressamente do contrato.
9. Inciso IX (exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas):Ainda que o recibo da locação traga de forma discriminada os valores que o compõem, tem o locatário
o direito de saber se as quantias exigidas estão sendo efetivamente cobradas do locador ou por ele pagas.
10. Inciso X (pagar as despesas extraordinárias de condomínio): Não pode o locador carrear as despesas
extraodinarias de condomínio ao locatário, sendo nula a clausula que impõe ao inquilino o pagamento de despesas extraordinárias do condomínio.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Deveres do locatário:
1. Inciso I (pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato): O pagamento do aluguel é obrigação mais importante do locatário, é
o que caracteriza o contrato de locação.
a. Ação de despejo por infração contratual segue o rito procedimental ordinário, mas existe um rito especifico destinado a ação de despejo por falta de pagamento (art. 62), a começar com a possibilidade de emenda por parte do devedor.
b. Não basta o pagamento ele deve ser pontual, no silencio do contrato deve ser ate o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido.
c. Consiste em pratica generalizada estipular no contrato que o locatário gozará de certo desconto se efetuar o pagamento antecipadamente, antes de determinado dia (clausula penal), é comum as partes camuflarem a clausula penal, estipulando-a em avesso, no contrato de locação fixam um desconto caso o devedor pague até determinado dia, rezando a avença que o preço do aluguel é outro, mais elevado (sua incidência não pode ultrapassar 10%, a título de multa moratória). Tem entendido a jurisprudência de que não se aplica o limite estabelecido as multas contratuais pelo CDC.
d. Divida quesível: o local de pagamento é o do próprio imóvel, e não exatamente no domicilio do devedor.
2. Inciso II (servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu): Não se pode
transformar imóvel residencial em não residencial, o desvio de sua utilidade pode ocasionar abuso de direito, ensejando rescisão. Ex: utilização de imóvel residencial que comporta família pequena por dez moradores. A utilização anormal do bem pode autorizar a rescisão.
3. Inciso III (restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal): O contrato de locação gera uma obrigação de restituir, finda a relação contratual. A entrega
do imóvel se dá pela tradição simbólica, geralmente a entrega das chaves. A transmissão da posse deve ser efetivamente comprovada, enquanto não restituído o prédio, responde o inquilino pelos alugueis, encargos e danos e morais.
4. Inciso IV (levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros): tem o dever de alertar a ocorrência
deles ao senhorio. Sabendo o locatário que o imóvel sofre ameaça possessória, por uma obra limítrofe, por exemplo. Geralmente, deve o locatário defender-se das turbações de fato, provenientes de terceiros, usando o desforço imediato se for o caso. Em qualquer hipótese deve comunicar a turbação ao senhorio.
5. Inciso V (realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos):Deve reparar os danos praticados no imóvel por
todos que dele se utilizam, sob a sua relação locatícia, até mesmo visitantes.
6. Inciso VI (não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador): não pode fazer reformas ou alterações na coisa que não lhe pertence, salvo autorização previa e por
escrito do locador. Faltando essa autorização, incorre o locatário em infração que autoriza o despejo. Nada impede, porem, que o locatário obtenha, após a reforma, concordância do locador.
7. Inciso VII (entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário): a desídia do locatário em fazê-lo, além de autorizar a rescisão da relação locatícia, o submeterá a
perdas e danos.
8. Inciso VIII (pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto): As despesas dizem
respeito ao consumo do próprio locatário e sua família.
9. Inciso IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; Não pode ser tolhido o direito do locador de examinar o imóvel. Cabe ao locador justificar a necessidade
de visita, não pode, por outro lado, negar-se o locatário a consentir na vistoria. Tem ele o direito de acompanhar o locador ou seu mandatário durante a visita.
10. Inciso X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; Ao locar um imóvel
dentro de um condomínio o locatário se insere na vida condominial
11. Inciso XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; entre as garantias, pode ser escolhido o seguro de fiança. O
pagamento do premio incumbirá ao locatário, segundo a regulamentação desse seguro.
12. Inciso XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. A presente lei subordina o pagamento dessas despesas
ao locatário desde que fique previamente cientificado da previsão anula de rateio mensal. O que a lei quer evitar é que sejam carreadas ao inquilino despesas inexistentes ou que incumbem ao locador.
§3 – Pertencendo o edifício, ou qualquer forma aparente de condomínio por unidades autônomas, ao mesmo
proprietário, deve ele discriminar as despesas proporcionalmente a cada unidade, na forma do rol de despesas de condomínio desta lei, para atribuí-las ou não aos locatários. Deve o locatário pagar somente as despesas proporcionais de sua unidade.
Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.
1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.
2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.
3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.
Deposito dos alugueis nas habitações coletivas: a falta de habitações e a situação de penúria de nossa população
fazem crescer esse tipo de locação. Nessas habitações se ressaltam os problemas de superpopulação, tais como higiene e segurança. A lei passa a autorizar que qualquer dos locatários ou sublocatários dessas células depositem judicialmente o aluguel ou encargos no caso de o imóvel ser considerado precário pelo poder público. Para esse deposito, que se efetuara mediante a consignação em pagamento, é necessário um ato administrativo que aponte a precariedade.
• Se não lograrem os moradores a obtenção de um ato da administração ou ato judicial, como quer a lei, não poderão depositar ou reter os alugueis. Poderão no entanto, valer-se das vias ordinárias para rescindir o contrato e pedir perdas e danos.
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Pagamento pelo locatário de tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio: O que a lei parece pretender
é coibir que se repasse ao inquilino a antecipação de pagamento desses tributos, encargos e despesas de condomínio, a na ser que ele concorde.
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
Consentimento do locatário nos reparos urgentes: Poderá haver resilição se os reparos excederem os 30 dias. Se
houver recusa por parte do inquilino, que é obrigado a consentir na reforma, isto se torna motivo de rescisão do contrato e consequentemente para o despejo. Deve ser provado ser essa recusa injustificada. Se o inquilino provar que não existia necessidade na reforma, e que os reparos não eram urgentes, estará justificada a recusa.
Haverá possibilidade para o locatário de abater o preço da locação sempre que os reparos durarem mais de 10 dias.
DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Pacto de preempção ou preferência na sua origem. Natureza e requisitos: A preferência do inquilino na aquisição
do prédio locado, para quando o locador pretender alienar. Se o adquirente tinha ciência de que o locatário foi preterido no direito a preferência, assume o risco de indenizar, se adquirir assim mesmo o imóvel.
Tem como características fundamentais a instramissibilidade (atinge unicamente o locador), indivisibilidade (a compra não pode ser fracionada) e o prazo para exercer o direito esta subordinado a decadência.
Preferência do locatário: aplica-se tanto a locação residencial como a não residencial. Em síntese, qualquer que seja
a natureza da locação deve o alienante afrontar o inquilino, dando-lhe ciência dessa intenção e das condições que pretende realizar a venda.
1. Exige a descrição de todas as condições 2. Seja escrito e inequívoca.
3. Se terceiro fizer melhor oferta, ou oferecer preço ou condições melhores, quando já efetivada a comunicação ao
inquilino, o procedimento deve ser reiniciado.
4. É nula, de acordo com o art. 45, qualquer clausula que vise elidir esse direito ao locatário.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Caducidade do direito de preferência: o direito caduca em 30 dias se não exercido, não suspende nem se
interrompe.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Desistência do negocio pelo locador: A nova lei submete a desistência do negocio de venda por parte do locador a
uma indenização por perdas e danos. Na ação, o locatário provará que aceitou a proposta, que o locador ou pessoa que fez suas vezes desistiu de celebrar o negocio, e que suportou os prejuízos, Em sua defesa, o locador poderá provar caso fortuito ou força maior, tais como destruição parcial do imóvel, plano econômico que subverteu as condições de venda etc.
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
A preferência na sublocação.Pluralidade de pretendentes: nesta hipótese, a lei regula o direito de preferência se o
imóvel estiver sublocador por inteiro, neste caso, a preferência será do sublocatário, protege a lei, primeiramente, quem esta efetivamente ocupando o prédio. No caso de ser mais de um o interessado na aquisição do prédio, quer a
preferência se aplique aos locatários, quer aos sublocatários, a lei traça a ordem de preferência, mais completa do que no diploma anterior: terá preferência, em primeiro lugar, o locatário mais antigo no local, ou se ai houver empate, o mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Não obrigatoriedade na venda do imóvel por partes. Se o imóvel possui unidades com autonomia, quer se trate de
edifício de apartamentos ou outra forma em que o fenômeno ocorre, pretendendo o titular alienar o bem, o locatário ou locatários deverão ser notificados com proposta para aquisição na sua totalidade. Não poderão exercer o direito de preferência para adquirir somente parte dele. Nada impede que o locador pretenda a venda por unidades, quando então a preferência individual caberá a cada inquilino.
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Na preferência do inquilino haverá direito com eficácia real ou direito obrigacional: Existirá um direito real ao
inquilino se houver registrado devidamente o contrato, qual lhe permitirá reaver o imóvel ou um direito pessoal por meio de um pedido de perdas e danos. A ação do locatário preterido para haver o imóvel para si, na qual se deposita o preço consectários, depende do registro imobiliário do contrato locativo pelo menos 30 dias antes da alienação. Deve ser proposta dentro de seis meses a contar do registro do ato de alienação.
• Não procedendo ao registro, ou no levado a efeito na forma e tempo devidos, só lhe restará a ação indenizatória.
Ações decorrentes da preterição da preferência: deve o locatário ingressar com ação de adjudicação. Esta ação
deve ser promovida contra o alienante e contra o adquirente. A ação indenizatória é movida unicamente contra o alienante.
• Na hipótese mais comum de não estar o contrato registrado, abre-se ao inquilino a possibilidade de pedir indenização.
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
Direito de preferência do condômino com prioridade ao locatário nos imóveis indivisíveis: Art. 504
Portanto, na hipótese de venda de imóvel locado indivisível, a questão se decide, em primeiro plano, em nível de direito reale não de direito obrigacional. Os locatários, com mero direito obrigacional sobre o imóvel, não terão direito de preferência, salvo se todos os condôminos expressamente dele abrirem mão. Não se aplica a regra se se trata de condomínio com unidades autônomas
DAS BENFEITORIAS
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Benfeitorias: Noção de classificação: benfeitorias são obras ou despesas feitas na coisa, para o fim de conservá-la,
melhorá-la ou embelezá-la (Art. 96 CC).
Benfeitorias na locação e direito de retenção: O locatário que esta de boa fé tem direito a retenção pelas
benfeitorias necessárias e úteis, podendo levantar voluptuárias. Nada dizendo o contrato terá o locatário direito ao ressarcimento dos gastos comas despesas necessário, ainda que não autorizadas pelo locador. Terão direito as benfeitorias úteis, desde que autorizadas. As benfeitorias voluptuárias sempre poderão ser levantadas, não havendo dano para o imóvel.
• O sublocatário goza dos mesmos direitos do locatário, desde que se trate de sublocações autorizadas. • Sumula 158 STF.
DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Instrumentos de garantia locatícia. Obrigação de garantia.O conteúdo da garantia, sempre a serviço de outra
obrigação, é eliminar um risco que pesa sobre o credor. Trata-se pois, de obrigação acessória a contrato principal, no caso o contrato de locação.A caução se dá quando um bem ou conjunto de bens, garante a solvabilidade do devedor para o fiel cumprimento de um contrato.
Contrato de garantia de caução. Formas de caução locatária. Caução é qualquer garantia para a realização de um
direito. A lei está utilizando o termo caução apenas em uma de suas acepções. Essa caução que assegura o contrato de locação destaca um bem, móvel, ou imóvel, para a garantia, sem que existam as formalidades dos direitos reais de garantia típicos.
• Essas formas de garantia devem responder pelos alugueis e encargos da locação, assim como todas as obrigações emergentes do contrato até sua efetiva extinção. Sob a lei anterior.
• Por disposição expressa desta lei, o seguro de fiança locatícia deve necessariamente abranger a totalidade das obrigações do locatário.
Fiança. É sem duvida a forma tradicionalmente mais utilizada de garantia nas locações. O fiador responde desde
eventual deficiência do locatário no cumprimento do contrato principal até sua total inadimplência.
• O art. 818 do mais recente diploma define o instituto: “pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não cumpra”. Geralmente é contrato gratuito e unilateral, é contrato consensual, que exige a forma escrita.
• No silencio do contrato, a obrigação do fiador é subsidiária à obrigação do locatário. A presente lei inquilinaria, também no intuito de facilitar as locações, excluiu a impenhorabilidade do imóvel residência do fiador, por disposição acrescentada, em sua art. 82, ao art. 3º da lei nº 8.009/90. Há que se entender que a garantia não abrange as obrigações decorrentes da prorrogação legal do contrato principal, quando não estabelecido que perdurasse alem do termo final ajustado na locação.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Caução de bens imóveis e moveis.A publicidade desses atos será alcançada pelo registro publico, em cartório de
títulos e documentos para bens moveis, e no registro imobiliário, para os imóveis.
Caução em dinheiro: quando se tratar de caução em dinheiro, a exemplo da lei anterior, não pode ela exceder o
responsabilidade do locatário com relação a coisa locada. A resolução nº 9/79 do Banco Nacional da Habitação vinha regulando esse deposito, exigindo que a conta ficasse em nome do locador e locatário.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Persistência da garantia até devolução do imóvel. Fiador vinha sendo responsável pela garantia até a efetiva
entrega das chaves.
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Substituição de garantia: A morte do fiador faz desaparecer a garantia, que é pessoal. As declarações judiciais de
ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador tornam absolutamente ineficaz a garantia.
• A alienação ou gravação de todos os bens do fiador faz desaparecer o patrimônio com o qual o mesmo poderia responder pela obrigação garantida. A mudança de residência do fiador, sem a comunicação faz supor tentativa de fraude para escapar a fiança. A nova redação permite a exoneração do fiador na locação por tempo indeterminado, o manter atrelado a fiança locatícia por 120 dias após a notificação, prazo razoável para os interessados estabelecer nova garantia.
• No passado, o fiador era responsável por todos os encargos da locação até a efetiva entrega do imóvel, essa situação criou quase a impossibilidade de o fiador de locação liberar-se do encargo.
• No principio geral, se foi celebrado um contrato de fiança por prazo certo, uma vez decorrido, deveria o locatário providenciar nova garantia. Por outro lado, ainda que haja clausula de duração da responsabilidade do fiador ate a concreta entrega das chaves, pode ele se exonerar da fiança por sua conveniência, se o contrato sobre ela incidir se indeterminar no tempo.
• Deve o inquilino ser notificado em 30 dias para apresentar novo fiador ou nova garantia. Decorrido esse prazo, no silencio do locatário, estará autorizado o pedido de despejo.
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Pagamento do aluguel quando inexistente a garantia: Quando não há garantias locatícias, pode o locador exigir o
pagamento antecipado do aluguel. Não havendo pagamento o locador pode se adiantar e pedir o despejo por falta de pagamento.
DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
