MARCOS VINÍCIUS DA ROSA
MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA: ASPECTOS CONTROVERSOS
Tubarão 2019
MARCOS VINÍCIUS DA ROSA
MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA: ASPECTOS CONTROVERSOS
Monografia apresentada ao Curso de Direito da Universidade do Sul de Santa Catarina como requisito parcial à obtenção do título de Bacharel em Direito.
Linha de pesquisa: Justiça e Sociedade.
Orientador: Prof. Edir Josias Beck, Esp.
Tubarão 2019
MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA:
ASPECTOS CONTROVERSOS
Esta Monografia foi julgada adequada à obtenção do título de Bacharel em Direito e aprovada em sua forma final pelo Curso de Direito da Universidade do Sul de Santa Catarina.
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Dedico este trabalho monográfico à minha querida e amada avó Jaceni Maria da Rosa (in memoriam).
AGRADECIMENTOS
Em especial, à minha fonte de motivação diária e mãe, Sonia Jaceni da Rosa, por todo o esforço, carinho, apoio e amor desde sua juventude até os dias atuais para que seu filho pudesse ter uma educação de qualidade e uma vida tranquila. Sem ela, eu não seria nada do que sou.
À Nicolas L. Herrera, pelo apoio e carinho nos momentos em que mais precisei de suporte para meus estudos, auxiliando com as tarefas domésticas do meu ambiente de lazer e provendo alimentos deliciosos através de suas excelentes habilidades culinárias.
Ao meu Pai Marco, minha irmã Antonella, meus tios Victor e Márcia Martins, Márcia, Vanessa e Fabiano, meus avós Neli e Antônio, meus primos Felipe, Amanda, Ruth e Isabelle, por todo amor e carinho em minha criação.
À Rhayana Mustafá e sua família, pessoas incríveis que acompanharam e cooperaram com toda a minha evolução acadêmica e profissional.
Aos meus amigos que estão comigo desde sempre, em especial Alcino Pittigliani, André Vieira, Arthur Freitas, Arthur Pittigliani, Ely Siqueira, Gabriel Zanatta, Gabriel Escobar, Gustavo Raquel, Jonas Alves, João Henrique, Júlio Pamato, Leonardo Hülse, Marcos Amorim, Matheus Rodrigues, Pedro M. Monteiro e Pedro H. Monteiro, que tornam minha vida mais alegre de se viver.
Aos amigos que fiz durante os estágios no fórum e na vara do trabalho da comarca de Imbituba-SC, em especial a Sr. Eliana de Fátima, a qual me concedeu a primeira oportunidade de ingresso ao meio jurídico com a vaga de estagiário da 2ª Vara Criminal, em 2013.
Aos colegas e amigos do Registro de Imóveis de Imbituba, Diego Baú; Laís Brum Laleska Flôres; Natália Vieira; Raissa Rebello; Roger Stefanello; Paulo Xisto Filho; Priscilla Xisto e Vanderlei Duarte, pela paciência e cooperação quando precisei deixar as atividades para poder dar conta das obrigações universitárias.
Ao meu orientador Edir Josias Beck que, por intermédio de seu grande conhecimento na área dos direitos reais, me auxiliou da melhor maneira a executar esta obra.
A todos aqueles que, de alguma forma, permitiram que eu pudesse crescer e amadurecer como pessoa e profissional.
Por último, o grande responsável por tudo, Deus. Sempre muito generoso com as bençãos em minha vida.
RESUMO
O presente trabalho monográfico tem como objetivo analisar a nova Lei da Multipropriedade Imobiliária (Lei nº 13.777/18), a qual inseriu novas disposições ao Código Civil e à Lei de Registros Públicos, conceituando suas inovações e buscando demonstrar possíveis aspectos controvertidos no texto legal a fim de interpretar a norma de modo que permita a melhor adequação ao mundo jurídico prático. Para a pesquisa, utilizou-se o procedimento bibliográfico e documental, conforme conveniência, a abordagem qualitativa e, quanto ao nível de profundidade, a natureza exploratória. Resultou do estudo deste trabalho uma análise interpretativa da nova Lei de Multipropriedade Imobiliária, a qual se mostrou bem-intencionada em grande parte do texto legal, porém, deixando algumas controvérsias em suas positivações. Assim, foram realizadas pesquisas e estudos em diversas áreas da doutrina, com foco nos direitos reais, simultaneamente ao texto constitucional, civil e processual civil, para o melhor entendimento e explanação dos modos de aplicação do instituto. Concluiu-se, ao final, que a multipropriedade é um novo regramento legal que tem como finalidade o desenvolvimento econômico imobiliário e social, com enfoque nas áreas turísticas/hoteleiras. Entretanto, o instituto deve ser mais aprofundado pela doutrina visando a interpretação mais cabível dos pontos problemáticos. Além dessas considerações, observou-se na nova lei o primeiro passo para a tradicionalização desse sistema de compartilhamento no Brasil, abrindo a oportunidade para a existência, em um futuro não tão distante, de regulamento dos outros tipos de multipropriedade existentes.
ABSTRACT
The objective of this monographic work is to analyze the new Law on Property Multipropriety (Law 13777/18), which inserted new provisions into the Civil Code and the Public Registers Law, conceptualizing its innovations and seeking to demonstrate possible controversial aspects in the legal text interpretation of the norm so as to allow the best adaptation to the practical legal world. For the research, the bibliographic and documentary procedure was used, according to convenience, the qualitative approach and, as far as the depth level, the exploratory nature. This work resulted in an interpretative analysis of the new Real Estate Property Law, which proved to be well-intentioned in much of the legal text, but leaving some controversy in its positives. Thus, research and studies were carried out in several areas of the doctrine, focusing on real rights, simultaneously with the constitutional, civil and civil procedural text, for a better understanding and explanation of the ways of applying the institute. It was concluded, in the end, that the property is a new legal rule that aims at real estate and social economic development, focusing on tourist / hotel areas. However, the institute must be further developed by the doctrine for the most appropriate interpretation of the problem points. In addition to these considerations, the new law saw the first step towards the traditionalization of this system of sharing in Brazil, opening the opportunity for the existence in the not so distant future of regulation of other types of existing property.
SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO... 10 1.1 DELIMITAÇÃO DO TEMA ... 10 1.2 FORMULAÇÃO DO PROBLEMA ... 12 1.3 JUSTIFICATIVA ... 12 1.4 OBJETIVOS ... 12 1.4.1 Geral ... 12 1.4.2 Específicos ... 13 1.5 DELINEAMENTO DE PESQUISA ... 13
1.6 ESTRUTURAÇÃO DOS CAPÍTULOS... 14
2 NOÇÕES GERAIS ACERCA DA PROPRIEDADE E MULTIPROPRIEDADE .... 15
2.1 PROPRIEDADE ... 15 2.1.1 Características da propriedade ... 17 2.1.1.1 Exclusividade ... 18 2.1.1.2 Elasticidade... 18 2.1.1.3 Perpetuidade ... 19 2.1.1.4 Absolutismo ... 20 2.2 MULTIPROPRIEDADE ... 21
2.2.1 A multipropriedade no Brasil anteriormente à Lei nº 13.777/18 ... 22
2.2.2 Espécies de multipropriedade ... 23
2.2.2.1 Imobiliária ... 23
2.2.2.2 Acionária ... 24
2.2.2.3 Hoteleira ... 24
2.2.3 Elementos essenciais da multipropriedade ... 24
2.2.3.1 Indivisibilidade ... 25
2.2.3.2 Fração temporal ... 25
2.2.3.3 O objeto da multipropriedade ... 26
2.3 ATRIBUTOS DA PROPRIEDADE E SUA CORRELAÇÃO COM A MULTIPROPRIEDADE ... 26
2.3.1 Usar ... 27
2.3.2 Gozar ... 28
2.3.3 Dispor ... 28
2.4 A FUNÇÃO SOCIAL E ECONOMICA DA PROPRIEDADE E DA
MULTIPROPRIEDADE ... 31
2.5 TRANSFERÊNCIA DA MULTIPROPRIEDADE ... 33
3 NOÇÕES GERAIS DE CONDOMÍNIO ... 35
3.1 CONDOMÍNIO GERAL ... 35
3.1.1 Condomínio pro indiviso e pro diviso ... 37
3.1.2 Condomínio voluntário e necessário ... 38
3.1.2.1 Extinção do condomínio voluntário ... 39
3.2 CONDOMÍINIO EDILÍCIO ... 39
3.2.1 Da instituição de condomínio edilício e da multipropriedade ... 40
3.2.2 Da administração... 41
3.2.3 A natureza jurídica do condomínio edilício ... 42
3.2.4 Da extinção do condomínio edilício e da multipropriedade ... 43
4 ASPECTOS CONTROVERTIDOS DA NOVA LEI DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (LEI Nº 13.777/18) ... 44
4.1 A MULTIPROPRIEDADE COMO DIREITO REAL ... 44
4.2 A DIVISÃO DA FRAÇÃO DE TEMPO ENTRE HERDEIROS ... 47
4.3 A RENÚNCIA TRANSLATIVA EM FAVOR DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO E A AUSÊNCIA DE RENÚNCIA ABDICATIVA ... 49
4.3.1 O condomínio como proprietário da fração temporal ... 50
4.3.2 A renúncia em favor do multiproprietário ... 51
4.4 A PROPRORCIONALIDADE DA AVALIAÇÃO DO PERÍODO PARA FINS FISCAIS PERANTE RENÚNCIA DA SOLIDARIEDADE ... 52
4.5 OBRIGAÇÃO DE NOMEAÇÃO DE ADMINISTRADOR PROFISSIONAL ... 53
4.6 A LIMITAÇÃO DE USO DA FRAÇÃO DE TEMPO ... 54
4.7 A POSSIBILIDADE DE USUCAPIR IMÓVEL OBJETO DA MULTIPROPRIEDADE ... ... 55
5 CONCLUSÃO ... 57
REFERÊNCIAS ... 59
ANEXOS ... 62
1 INTRODUÇÃO
O presente trabalho monográfico abordará a recente Lei nº 13.777, promulgada em 27 de dezembro de 2018, a qual regula o instituto da Multipropriedade Imobiliária no Brasil, que adicionou novas disposições ao Código Civil e à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Ainda, este estudo analisará quais inovações foram positivadas, buscando a demonstração de aspectos controvertidos na norma.
Destarte, a presente obra não tem a intenção de esgotar todos os conceitos acercas das disposições do novo texto civil, e sim destacar os pontos de maior relevância do instituto.
1.1 DELIMITAÇÃO DO TEMA
A Multipropriedade Imobiliária, novo instituto do direito civil brasileiro e objeto deste estudo, se define em uma espécie de condomínio, entretanto, o que ocorre aqui, é a divisão da fração do tempo de utilização e não de uma quota ou parte ideal do imóvel. O tempo de uso do imóvel é, assim, regulado, de modo que cada proprietário o usará nas respectivas datas adquiridas ou convencionadas, conforme definição do artigo 1.358-B do Código Civil, introduzido pela Lei nº 13.777/18 (BRASIL, 2018/A).
O referido instituto já existia no âmbito social brasileiro, porém de forma atípica, por meio de contratos particulares que não garantiam aos multiproprietários a devida segurança (MELO, 2011). Desta forma, o legislador decidiu por normatizar o instituto, visando a maior segurança jurídica daqueles que optarem por adquirir o imóvel neste regime. A normatização se deu por intermédio da Lei nº 13.777, de dezembro de 2018, a qual adicionou novos artigos ao Código Civil, discorrendo sobre as seções: direito, obrigações, transferência, administração, multipropriedade em condomínio edilício, e disposições quanto ao seu registro em cartório imobiliário (BRASIL, 2018/A).
Ao novo instituto será aplicado, na ausência de previsão específica, as disposições da Lei de Condomínio e Incorporações, bem como do Código do Consumidor e do Código Civil, conforme previsão constante no artigo 1.358-B deste último Código, introduzido pela Lei objeto de estudo.
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) (BRASIL, 2018/A).
A nova legislação condominial trata, em verdade, de um novo tipo de propriedade conjunta, mas diferentemente do condomínio que se tem comumente, os proprietários são donos de determinado período no ano, e não de uma fração ideal de um imóvel, sendo denominado no país como Multipropriedade Imobiliária. Acerca dessa denominação e nos moldes dos conceitos de Tepedino (1993, p. 1), extrai-se o seguinte:
Com o termo multipropriedade designa-se, genericamente, a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua.
A multipropriedade imobiliária é, então, o sistema de divisão do tempo de determinado imóvel, em que cada divisão temporal representará uma unidade autônoma, com propriedade exclusiva, a ser utilizada alternada de acordo com pactuação dos multiproprietários em convenção de condomínio, como bem observa o Código Civil, a partir da nova lei:
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada (BRASIL, 2018/A).
Dadas essas breves considerações acerca do tema, se força destacar que a nova lei tem o objetivo de trazer segurança jurídica ao ramo turístico, imobiliário, econômico e social (OLIVEIRA, 2018), fixando a natureza jurídica da multipropriedade que, embora reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça em 2016 como natureza real, no julgamento do Recurso Especial nº 1.546.165-SP, não garantia uma segurança jurídica absoluta ao multiproprietário (BRASIL, 2016).
Por outro lado, alguns pontos da nova lei levantam certas incertezas, como por exemplo: a divisão da fração mínima de tempo prevista legalmente nos casos de partilha; a renúncia translativa da fração de tempo somente em favor do condomínio edilício; o valor da fração temporal para fins tributários; a usucapião de imóvel em multipropriedade, entre outros assuntos que serão aqui abordados.
Ademais, a ponto de observação, é importante mencionar que o instituto da multipropriedade se desdobra de outras espécies. No entanto, a norma que aqui é tradada, limita em dispor as regras somente na forma imobiliária. No entanto, isto não significa que os demais tipos do instituto são impedidos de serem exercidos, mas sim que estes não possuem o seu regramento próprio capaz de proporcionar uma maior segurança jurídica.
1.2 FORMULAÇÃO DO PROBLEMA
Quais as inovações e aspectos controvertidos trazidos pela Lei nº 13.777/18?
1.3 JUSTIFICATIVA
A multipropriedade imobiliária surge no Brasil com a intenção de fomentar a utilização do imóvel, principalmente em áreas turísticas, com a pretensão de trazer desenvolvimento ao ramo imobiliário e, consequentemente, promover a preservação do imóvel em multipropriedade, reduzindo riscos de danos ambientais, por exemplo.
A multipropriedade imobiliária procura justificar a sua importância social no momento que se percebe que o Brasil é um país de veraneio. Pensando assim, certo é que grande parte dos turistas alugam um imóvel, hospedam-se em hotéis ou pousadas, repousam em casas de familiares ou amigos durante esta época para que possam usufruir do local.
Por outro lado, é nítido o desejo de possuir uma residência no local onde costumeiramente passam as férias. Sendo assim, o ideal seria a possibilidade de comprar um imóvel em locais de veraneio, uma vez que nem todos possuem a condição de adquirir e manter a propriedade de um imóvel que irá ser utilizado uma ou duas vezes por ano, haja vista que, além de oneroso financeiramente, é um desperdício da utilização do bem.
Com isso, a Lei nº 13.777/18, que adicionou a multipropriedade imobiliária ao Código Civil brasileiro, buscou trazer a segurança jurídica, regulando e determinando sua forma de instituição, administração, aplicação e como ocorrerá o seu registro nos cartórios.
O presente trabalho visa analisar os pontos mais relevantes, e ao mesmo tempo contribuir com o entendimento do instituto, levantando algumas situações não tão claras no texto da lei, a fim de que se possa explorar mais essa nova categoria de condomínio.
1.4 OBJETIVOS
Este tópico visa demostrar os objetivos gerais e específicos do presente estudo.
1.4.1 Geral
Analisar os pontos relevantes da nova Lei de Multipropriedade (Lei nº 13.777/18), apontando aspectos controversos que merecem ou mereceriam maiores disposições na lei.
1.4.2 Específicos
Conceituar propriedade, condomínio e multipropriedade.
Compreender a exposições da Lei nº 13.777/18, a qual regula o instituto da multipropriedade imobiliária.
Identificar os aspectos controvertidos apresentados com a nova redação dada pela Lei da Multipropriedade Imobiliária.
Demonstrar possíveis soluções para as controvérsias apuradas.
1.5 DELINEAMENTO DE PESQUISA
Conforme elucida Gil (2002, p. 43), “o delineamento refere-se ao planejamento da pesquisa em sua dimensão mais ampla, envolvendo tanto a sua diagramação quanto a previsão de análise e interpretação dos dados”.
Ao presente estudo, quanto ao nível, classifica-se como pesquisa exploratória. De acordo com Leonel e Motta (2007, p. 145), “as pesquisas exploratórias visam a uma familiaridade maior com o tema ou assunto da pesquisa e podem ser elaboradas tendo em vista a busca de subsídios para a formulação mais precisa de problemas ou hipóteses”.
Em respeito à abordagem aplicada, o estudo visa o aprofundamento, compreensão e explicação da divergência exposta, tratando-se, assim, de pesquisa qualitativa que, nas palavras de Motta, Kindermann, Collaço, Prudêncio e Leonel (2013, p. 113):
Enquanto que na pesquisa quantitativa a análise é dedutiva, porque trabalha com totalidades, com um universo populacional ou com um subconjunto representativo da população (amostra), a pesquisa qualitativa analisa as percepções de poucos sujeitos envolvidos no processo, sem a preocupação com a totalidade dos sujeitos envolvidos naquela situação ou realidade pesquisada.
Quanto ao procedimento a ser utilizado para coleta de dados, classifica-se a pesquisa como documental e bibliográfico, porque para atingir os elementos cruciais do assunto, utilizou-se, de modo interpretativo, fontes primárias e secundária, como doutrinas, jurisprudência, artigos, manuais e meios eletrônicos (MOTTA; KINDERMANN; COLLAÇO; PRUDÊNCIO; LEONEL, 2013).
1.6 ESTRUTURAÇÃO DOS CAPÍTULOS
O primeiro capítulo tratou de apresentar o presente tema, definindo sua problemática, justificativa e objetivos gerais e específicos. A sequência do trabalho incorrerá na compreensão básica da propriedade no direito brasileiro somada com pontos que demonstram o relacionamento deste instituto com a multipropriedade.
A segunda parte, a qual apresenta o terceiro capítulo, busca conceituar o condomínio em três espécies, qual sejam geral, edilício e por tempo compartilhado, ao ponto que, simultaneamente, demonstra porque a multipropriedade é um condomínio, como se institui, como se regula e como se extingue.
A parte final, foca no levantamento de possíveis questões controversas que surgiram nos dispositivos do texto da nova lei, com a intenção de debater possíveis interpretações as quais melhores se aplicam na prática desse novo direito.
2 NOÇÕES GERAIS ACERCA DA PROPRIEDADE E MULTIPROPRIEDADE
Este capítulo se concentrará em abordar, de maneira breve, o conceito de propriedade, seus atributos, finalidade social e características, identificando em alguns pontos, a relação com a multipropriedade imobiliária, a fim de que se possa compreender melhor o instituto.
2.1 PROPRIEDADE
Indispensável afirmar que a propriedade é um dos direitos mais importantes que o ser humano possui, considerando as suas práticas diárias de aquisição e consumo determinando o “meu e o seu”. Ser dono de algo é de suma relevância na sociedade atual, visto que se busca demasiadamente a aquisição de objetos para o lazer, sobrevivência, saúde, segurança, conforto, entre outras motivações que visam suprir as vontades pessoais ou coletivas. Porém, o conceito de propriedade é muito evasivo, podendo parecer de fácil compreensão em uma via, sendo de alta complexidade por outra. (FARIAS; ROSENVALD, 2019).
Deste modo, em razão dessa necessidade permanente de obter algo para o benefício individual ou geral, os Estados são impulsionados a promoverem a proteção e regulamentação deste direito tão fundamental, como bem trouxe a Constituição Federal Brasileira de 1988, em seu artigo 5º, caput, o qual dispõe ser “todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no país a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade [...]” (BRASIL, 1988, grifou-se).
No entanto, atualmente, o que se percebe é que há incertezas quanto a definição da propriedade, tendo em que vista que a doutrina, a lei e julgadores debatem sobre o tema. Simplificadamente, propriedade seria tudo aquilo que pertence a alguém, sendo injusto a obtenção do objeto por terceiros, sem autorização do suposto dono. Talvez haja sentido em tal explanação, embora a propriedade se exponha demasiadamente complexa.
O conceito de propriedade advém de uma historicidade e, como tudo no direito, percorre por constante evolução, o que impede que o significado jurídico de propriedade seja estacionado perpetuamente (VENOSA, 2018).
A propriedade existe antes mesmo do seu regulamento jurídico, como se o instinto humano sempre houvesse caminhado a trilha de aquisições, mesmo sem quaisquer normas, e após este período natural, foram surgindo os primeiros entendimentos de propriedade, que se
modificaram de acordo com as exigências sociais, econômicas, religiosas e até mesmo políticas dos vários povos existentes até a contemporaneidade (RIZZARDO, 2016).
A exemplo disso, Venosa (2018, p. 175) argumenta que “o conceito e a compreensão, até atingir a concepção moderna de propriedade privada, sofreram inúmeras influências no curso da história dos vários povos, desde a antiguidade”.
Por isso, encontrar fundamentos que determinem o que é a propriedade, de uma maneira definitiva e absoluta, ainda que necessário para o seu regular exercício, é de certa forma relativamente impreciso e variável, se sujeitando às características da sociedade na época em que se aplica e estuda o instituto, inexistindo, assim, uma definição inflexível de propriedade (VENOSA, 2018).
Os doutrinadores Farias e Rosenvald (2019, p. 275) observam que a cultura é uma fonte na qual pode se extrair um conceito da propriedade, na medida que explicam que em “todas essas transformações no conceito da propriedade, demonstram que ela é fruto da cultura. O significado da propriedade muda de acordo com a mudança que se verifica nos propósitos que a sociedade (ou suas classes dominantes) tenha perante a instituição”.
Pode-se dizer que a cultura são os costumes sociais existentes em cada população, transferível entre as antigas e novas gerações. Assim, é possível afirmar que a propriedade nasce da vontade social, adaptando-se da melhor maneira diante das necessidades ou vontades atuais.
Força-se dizer, assim, que mesmo diante da complexidade de determinar o que é propriedade, a sociedade é exprimida pela necessidade de um indicativo, um norte que a esclareça, sujeitando aos professores, estudantes e demais juristas a se aprofundarem na matéria, na tentativa da aproximação de um conceito mais adequado. Entretanto, ainda que a definição da propriedade seja, de certa forma, subjetiva ao interesse social, histórico ou atual, Rizzardo (2016) esclarece que não se pode estender a discussão do conceito de propriedade exageradamente, visto que o ser proprietário estar no sentir-se dono da coisa. Em outras palavras, “a propriedade mais se sente do que se define” (PEREIRA, 2018, p. 71).
Obter o sentimento de propriedade demonstra a ideia de literalmente sentir a coisa, ter aquilo que se pode tocar de forma física (bem corpóreo) ou um conteúdo abstrato (bem incorpóreo), como as ideias, por exemplo. O sujeito compreende e possui o sentimento de estar em posição de soberania em relação a coisa, sendo sua e de mais ninguém. (PEREIRA, 2018)
Neste sentindo, em busca da definição, observa-se então, o conceito de Beviláqua (2003, p. 127), o qual ensina que “podemos, pois, definir, juridicamente, a propriedade como sendo o poder assegurado pelo grupo social à utilização dos bens da vida física e moral”. Em
consonância, para Tartuce (2016), a propriedade se trata de uma relação de direitos do sujeito perante a coisa determinada.
Extrai-se, assim, dos conceitos supra, que a propriedade se trata, então, da combinação das pessoas com o bem, estabelecendo os atributos que elas possuem perante este, aquilo que demonstra qual a liberdade ou limite que o dono da coisa possuirá.
De acordo com os ensinamentos de Farias e Rosenvald (2019, p. 277), a propriedade “é um direito complexo, que se instrumentaliza pelo domínio. Este como substância econômica da propriedade, possibilita ao seu titular o exercício de um feixe de atributos consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa que lhe serve de objeto”. A definição de domínio, desta forma, se define como o instrumento da propriedade para que se exerça os poderes derivados desta.
Destaca-se que o artigo 524 do Código Civil de 1916 apresentava em seu texto regulamentador que “a lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor se seus bens, e de reavê-los do poder de quem quer que injustamente os possua” (BRASIL, 1916). No Código atual, mais especificamente em seu artigo 1.228, vê a repetição da ideia de usar, gozar, dispor e reaver (BRASIL, 2002). Com isto, resta claro que o legislador considerou a complexidade do instituto ao elaborar os artigos, pois não trouxe o que seria a propriedade, mas sim quais poderes emanavam do seu núcleo.
À vista disso, se extrai das normas brasileiras os poderes inerentes à propriedade, possibilitando, subjetivamente, o surgimento de uma ideia inicial de que a propriedade seria, então, a faculdade que um sujeito tem de usar um determinado bem, gozando de seus frutos, dispondo da maneira que lhe couber, com o direito de reaver de quem injustamente tenha lhe possuído.
2.1.1 Características da propriedade
Conforme explana Rizzardo (2016, p. 222), “o estudo dos caracteres da propriedade conduz à compreensão de sua própria natureza. Importa, ainda, em identificar sua importância e posição no contexto do direito”.
2.1.1.1 Exclusividade
Tal atributo garante ao proprietário o poder exclusivo sobre seu bem, determinando que não haverá outro proprietário no mesmo lapso de tempo, salvo os casos de condomínio, pois cada condômino possui exclusividade sobre a sua fração ideal (GONÇALVES, 2018).
De acordo com Rizzardo (2016, p. 218), no instituto da propriedade “reconhece-se [...] o caráter da exclusividade, no sentido de que um bem não pertence simultaneamente a duas ou mais pessoas, visto que o direito de alguém sobre uma determinada coisa exclui o direito de terceira pessoa”.
Farias e Rosenvald (2019, p. 315) confirmam que “só uma pessoa pode usar, fruir e dispor o objeto, na medida em que o domínio é uno e indivisível”. Sendo que a exclusividade no condomínio, de acordo com Diniz (2010, p. 856 apud Tartuce, 2016, p. 959), “não tira do coproprietário o gozo da exclusividade do bem”.
A fim de complemento, novamente pode-se citar a lição de Farias e Rosenvald (2019, 316), os quais sustentam que “de fato, ainda que a propriedade seja plural – pois houve a partição do direito -, todos poderão usar, fruir, dispor e reivindicar na integralidade, desde que o exercício dos poderes seja compatível com o estado de indivisão”.
Portanto, dizer que o proprietário terá poder exclusivo sobre o imóvel nem sempre significa que irá exercê-lo de maneira solitária, mas sim de que possui autonomia para defender o bem contra terceiros sem a necessidade de que outros proprietários se façam presente.
2.1.1.2 Elasticidade
A propriedade poderá ser modificada, alterada, sem que haja a perda de sua natureza, o que irá distinguir a propriedade plena de propriedade limitada, caso resulte em cisão dos poderes dominiais em favor de terceiro (FARIAS; ROSENVALD, 2019).
O doutrinador Tartuce (2016), lecionando acerca do que seriam a propriedade plena (ou alodial) e limitada (ou restrita), explica que na primeira o proprietário obtém todos os atributos da propriedade em seu poder, sem que terceiros possam limitar esse exercício com seus direitos alheios. Por sua vez, de modo contrário, a propriedade limitada se daria quando direitos alheios recaíssem sobre o bem, perdendo então o proprietário o livre exercício, devendo sempre se atentar aos ônus que estão gravados no bem previamente a qualquer ato que modifique o imóvel juridicamente.
Estes ônus que podem incidir na propriedade e que limitam o poder do proprietário são chamados de direitos reais sobre coisa alheia (usufruto, hipoteca, etc.), previstos no rol dos direitos reais do artigo 1.225 do Código Civil (BRASIL, 2002). São direitos terceiros sobre o objeto, garantindo alguns benefícios de acordo com direito alheio gravado no bem, transformando-o em uma propriedade limitada ou restrita, com base no princípio da elasticidade (FARIAS; ROSENVALD, 2019).
Assim, é necessário expor que:
Apesar de o direito de propriedade perseverar com titularidade exclusiva, a elasticidade poderá resultar em cisão dos poderes dominiais em favor de outras pessoas. Se a propriedade plena corresponde ao domínio consolidado em seu titular, a propriedade limitada se prende a uma fragmentação de parcelas do domínio. (FARIAS; ROSENVALD, 2019, p. 319).
Para sedimentar a ideia que a característica da elasticidade provém à propriedade, Gomes (2012, p. 105) afirma que o direito à esta “pode ser distendido ou contraído, no seu exercício, conforme se lhe agreguem ou retirem faculdades destacáveis”.
No mais, embora conhecendo a característica de elasticidade, a propriedade presumidamente será plena, estando os limites gravados nela sujeitos a comprovações, conforme observação extraída do artigo 1.231 do Código Civil (BRASIL, 2002).
2.1.1.3 Perpetuidade
O direito de propriedade, segundo Rizzardo (2016), é perpetuo ou irrevogável, não se extinguindo pelo não uso. Isso significa dizer que, em regra, o domínio permanecerá com o proprietário por toda sua vida, até que por ato voluntário, não tenha mais a intenção de se configurar nesta posição jurídica, transferindo todos os direitos ao próximo, inclusive a própria perpetuidade.
Gomes (2012, p. 109) bem explica: “A perpetuidade é um dos caracteres do direito de propriedade. Daí se dizer que a propriedade é irrevogável: “semel dominus semper dominus.” Normalmente, a propriedade tem duração ilimitada. É perpétua.
Azevedo (2014, p. 43) traduz, ainda, como pode ocorrer a extinção da perpetuidade, perdendo o caráter de duração ilimitada:
A propriedade é, ainda, perpétua, no sentido de sua durabilidade ou permanência. Ela pode extinguir-se pela vontade do titular, como por exemplo pela alienação do bem; por determinação da lei, quando ocorre o perecimento do objeto, a desapropriação, a usucapião etc. ou pela morte, que tudo resolve (mors omnia solvit).
Do transcrito acima, percebe-se que além da vontade do proprietário em se desfazer desta condição, a perpetuidade irá perecer pelo não uso do bem, porém não de imediato, mas sim ao ponto de que permita que terceiros adquiram o direito sobre ele (via usucapião) ou quando o bem estiver na mira do interesse coletivo.
Pode-se novamente demonstrar a lição de Tartuce (2016, p. 959) que, acertadamente, expõe que “o direito de propriedade permanece independentemente do seu exercício, enquanto não houver causa modificativa ou extintiva, sejam elas de origem legal ou convencional”.
Destaca-se que Lôbo (2018) afirma que somente a propriedade resolúvel se distância deste caráter perpétuo, vez que a relação do proprietário com o bem se dissolve ao atingir determinada condição imposta contratualmente, como o que ocorre na alienação fiduciária, na qual o título de propriedade se transfere com o pagamento da última parcela e o registro da carta de quitação no registro de imóveis competente, transferindo a propriedade para aquele que era o devedor fiduciário.
2.1.1.4 Absolutismo
Por fim, a propriedade tem a característica de ser absoluta devido a sua oponibilidade erga omnes (todas as pessoas têm o dever de respeitar o direito do proprietário) (TARTUCE, 2016).
No entanto, Rizzardo (2016, p. 218) entende que o absolutismo da propriedade não pode mais ser aceito, visto que “[...] leis constitucionais e mesmo ordinárias impõe limitações, ora em favor do interesse público, ora da coletividade, e mesmo de outros valores mais preponderantes, como o relativo à própria subsistência humana e ao direito de moradia”.
Busca-se esclarecer que quando o direito de propriedade encontrar conflitos com um direito fundamental de maior relevância, perderá parcialmente esse caráter absoluto, visando o atendimento da demanda social, conforme leciona Tartuce (2016, p. 958), “existem claras limitações dispostas no interesse coletivo, caso da função social e socioambiental da propriedade [...] A propriedade deve ser relatividade se encontrar pela frente um outro direito fundamental protegido pelo Texto Maior”.
Gomes (2012, p. 104) leciona que o caráter absoluto restrito aos cumprimentos de cunho social:
[...] se manifesta mais nitidamente no aspecto real de poder direto sobre a coisa com o qual se distingue das outras relações jurídicas. Mitiga-se no novo Código Civil o caráter irrestrito do direito real de propriedade com a adoção de um condicionamento finalístico, cuja teleologia é dada pela ordem econômica e social, e pela tutela do meio ambiente e do patrimônio histórico e artístico.
Desta forma, o proprietário tem o absoluto poder para se utilizar dos atributos da propriedade com oponibilidade erga omnes, porém devendo sempre se utilizar dessas prerrogativas com a intenção final de atender e respeitar as requisições ou determinações do interesse coletivo.
2.2 MULTIPROPRIEDADE
Este instituto foi aplicado pioneiramente em países estrangeiros como França, Itália, Espanha, Estados Unidos, entre outros (MELO, 2011). Entretanto, mesmo sendo uma matéria tão antiga, obteve a sua regulamentação no atual Código Civil Brasileiro apenas em dezembro de 2018, por intermédio da Lei nº 13.777/2018.
O novo regramento inseriu novos artigos no Código Civil Brasileiro e na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), normatizando um novo tipo de condomínio especial, qual seja multipropriedade imobiliária, visando regulamentar seu regime jurídico e seus aspectos registrais, bem como as relações de direitos e deveres daqueles que optarem por constituir o condomínio em frações de tempo compartilhadas do mesmo imóvel, entre outras disposições (LOUREIRO, 2019).
Em que pese existirem algumas outras espécies de multipropriedade, como a mobiliária, acionária e hoteleira (TEPEDINO, 1993), o legislador pátrio optou por regular, de forma exclusiva, a multipropriedade imobiliária. Somente o regime do compartilhamento da fração temporal de imóveis foi objeto de normatização, restando pendente o regulamento da matéria relativo aos outros tipos existentes.
Exalte-se que as ausências destes regulamentos não constituem impedimento a aplicação da multipropriedade no “mundo social”, visto que, conforme elucidam Farias e Rosenvald (2019, p. 869), “a demora na regulação era criticada, pois apesar do time sharing ser um contrato socialmente típico, tratava-se de contrato juridicamente atípico”. Assim, mesmo antes da Lei nº 13.777/18, aquela já era aplicada por meio de contratos particulares, podendo igualmente ocorrer com os demais tipos de multipropriedade não reguladas, desde que não contrarie forma prescrita em lei (MELO, 2011)
A multipropriedade imobiliária, como o próprio nome apresenta, demonstra a situação de várias pessoas em propriedade de um imóvel, porém, destaca-se que não se confunde com o condomínio ordinário, pois aqui há o fracionamento do tempo e não do objeto ou porcentagem em si (TEPEDINO, 1993).
A propriedade se correlaciona ao outorgar seus atributos aos multiproprietários, ao ponto que, cada um exercerá o uso, gozo, disposição e reinvindicação, na forma em que couber, conforme prevê o artigo 1.358-C do Código Civil, introduzido pela Lei nº 13.777/18:
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual
corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada (BRASIL, 2018/A,
grifou-se).
Destarte, em muito poderá se utilizar as regras da propriedade ao condomínio de compartilhamento de tempo, visto que a multipropriedade, como as outras espécies de condomínios, emana da propriedade. Entretanto, embora a norma seja juridicamente inovadora, alguns aspectos aduzem a questões controversas, visto que, como a maioria das leis, não esgota o instituto em suas minuciosas possibilidades de exercícios, como se verá no último capítulo.
2.2.1 A multipropriedade no Brasil anteriormente à Lei nº 13.777/18
Como já exposto no tópico anterior, a inexistência de norma que regulasse a multipropriedade imobiliária não significava a impossibilidade de aplicação deste sistema no Brasil. Deste modo, a prática era realizada por forma de contratos atípicos, ausentes de normas juridicamente específicas, mas não vedados pela lei (MELO, 2011).
O exercício da multipropriedade imobiliária se instrumentalizava por contratos particulares aquisitivos, mediante a venda de frações ideais de prédios hoteleiros, relacionadas a utilização exclusiva dos apartamentos (pelo período de 7 (sete) dias, totalizando 52 (cinquenta e dois) períodos anuais por unidade), constituindo um condomínio ordinário no imóvel turístico, em que um pacto (por instrumento público) regulava a divisão temporal do imóvel, surtindo efeitos apenas entre os condôminos, cabendo a administração do condomínio (hotéis) às empresas vendedoras das frações temporais (TEPEDINO, 1993).
Em suma, existia a situação de condomínio geral, em que a divisão temporal do imóvel era definida apenas entre os condôminos, não surtindo efeitos perante terceiros. Deste
modo, sem regulação e sem definição da sua natureza jurídica, a multipropriedade não era vista com bons olhos perante consumidores, sendo pouco utilizada.
2.2.2 Espécies de multipropriedade
Restando claro que o sistema de compartilhamento do tempo se trata, então, da utilização do imóvel em datas específicas, de acordo com o que foi convencionado, se destaca que existem outros tipos de multipropriedade, sendo elas as chamadas de imobiliária, acionária e hoteleira.
2.2.2.1 Imobiliária
Com surgimento na Europa, mais precisamente na França, e aplicadas posteriormente em outros países como Itália, Espanha, Portuga e Estados Unidos, criar-se-ia uma modalidade de condomínio que facilitasse a aquisição e transmissão de períodos de utilização de imóveis destinados a interesses turísticos (MELO, 2011).
O aproveito de um imóvel é divido entre os proprietários pelo tempo, os quais terão exclusividade sobre a utilização (TEPEDINO, 1993). Conforme explica Melo (2011, p. 424), “a ideia é simples: o mesmo imóvel é compartilhado e desfrutado por múltiplos usuários por turnos, de maneira que seu preço sempre será mais barato; ao mesmo tempo, pressupões uma operação rentável para empreendimentos imobiliários”.
O que diferencia a multipropriedade dos outros tipos de condomínio, é que o objeto não é utilizado simultaneamente por todos os multiproprietários. Assim, cada um exercerá tal direito conforme o período da sua fração temporal adquirida e registrada no fólio real imobiliário (MACHADO; CHINELLATO, 2019).
O artigo 1.358-C do Código Civil, introduzido pela Lei nº 13.777/18, conceitua a multipropriedade como sendo o “regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários” (BRASIL, 2018/A).
2.2.2.2 Acionária
Originada na Itália, essa espécie cria uma sociedade anônima, a qual será a proprietária do imóvel. A divisão do tempo é representada por frações específicas em ações da sociedade para que os detentores as adquiram e utilizem o bem. Não se trata de direito real, a natureza jurídica é dependente da condução da empresa e do estatuto, em que os acionistas ficam vinculados ao destino da sociedade. Sua aplicação é dificultada ainda mais ao passo que a sociedade pode sofrer alterações, dissoluções, fusões, cisões, tornando essa espécie de pouca utilização (MELO, 2011).
Diante disso, se extrai que o principal aspecto que identifica a multipropriedade acionária é a existência uma sociedade empresarial na qual, pela divisão de quotas societárias, é identificada a fração temporal que cada sócio possui perante o objeto.
2.2.2.3 Hoteleira
Não trata a espécie hoteleira de multipropriedade propriamente dita, mas sim, resumidamente, de uma fusão entre a multipropriedade imobiliária e societária, com a disponibilidade de prestação de serviços hoteleiros pelas empresas turísticas (MELO, 2011).
Nas palavras de Tepedino (1993, p. 18):
O imóvel, de propriedade dos multiproprietários ou de uma sociedade da qual participam, é oferecido em arrendamento a uma empresa hoteleira, que assegura contratualmente aos multiproprietários o direito de aproveitamento por turnos de um apartamento em certo período do ano, com significativo desconto no valor da diária, reduzida a uma taxa de administração.
Isto significa que haverá a fruição da unidade ou das unidades hoteleiras, respeitando o intervalo de tempo, assim como ocorre na multipropriedade imobiliária, sendo administrada pela empresa hoteleira arrendatária.
2.2.3 Elementos essenciais da multipropriedade
No estudo da lei, é possível identificar que os elementos que compõem a multipropriedade imobiliária são essenciais para a sua existência, quais sejam a indivisibilidade, a fração temporal e o objeto da multipropriedade (imóvel).
2.2.3.1 Indivisibilidade
É expressamente vedado pela norma que o multiproprietários possam mover ação de divisão ou de extinção de extinção de condomínio, conforme dispõe o artigo 1.358-D, introduzido pela Lei da Multipropriedade Imobiliária no Código Civil Brasileiro, mais especificamente em seu inciso I (BRASIL, 2018/A).
A indivisibilidade é elemento essencial para a qualificação jurídica da multipropriedade imobiliária, tornando a situação de condomínio pro indiviso (que não cabe divisão). Desta forma, não podem os proprietários mover ações que visem desconstituir essa relação, de modo que, uma escritura pública que vise dividir o imóvel de multipropriedade é nula devido a sua impossibilidade jurídica (LOUREIRO, 2019).
2.2.3.2 Fração temporal
O artigo 1.358-E, Lei da Multipropriedade Imobiliária no Código Civil, dispõe que a fração temporal é indivisível, devendo ser estabelecida no mínimo pelo prazo de 7 (sete) dias. Isto significa que o imóvel objeto da multipropriedade tem o limite anual de 52 (cinquenta e dois) frações temporais, não havendo possibilidade de divisão de frações menores, mas sendo possível a aquisição de frações maiores, de conformidade com o artigo 1.358-E, § 2º, da Lei de Multipropriedade Imobiliária introduzida no Código Civil. (BRASIL, 2018/A).
Essas frações de tempo, conforme o artigo 1358-E, § 1º, incisos I e II, incorporado ao Código Civil também pela Lei de Multipropriedade, conforme acordado entre os condôminos por intermédio de convenção, serão fixas (cada condômino sabe exatamente o período de uso anual), flutuantes (em determinado tempo, os condôminos se reunirão para decidir quem e quando cada multiproprietário fruirá a coisa, respeitando a igualdade entre todos) ou mista (hipótese em que combinará os sistemas fixo e flutuantes) (BRASIL, 2018/A). O doutrinador Loureiro aduz (2019, p. 996) que “nada impede que um ou mais proprietários adquiram mais de uma fração espaço-tempo, ou seja, a mesma pessoa pode ser titular de várias unidades de tempo que lhe garante, na prática, o direito de uso do imóvel por mais tempo a cada ano”.
Ainda, haverá uma fração, conforme os sistemas fixos e flutuantes, destinadas exclusivamente as reparações indispensáveis ao exercício normal do direito dos multiproprietários, a qual será atribuída ao administrador da multipropriedade ou aos
multiproprietários proporcionalmente aos seus direitos, nos moldes do artigo 1.358-N do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 13.777/18 (BRASIL, 2018/A).
Portanto, a fração temporal definida em um período anual será o objeto de fracionamento do direito de propriedade dos condôminos, sendo o principal elemento de divisão e identificação do bem de cada proprietário.
2.2.3.3 O objeto da multipropriedade
O objeto da multipropriedade imobiliária é inequívoco. Destaca-se que somente o regime de multipropriedade imobiliária foi regulado pelo Código Civil. Portanto, somente imóveis (casas, chalés, prédios) são objetos deste instituto, mais precisamente àqueles destinados a períodos de férias.
A lei não traz expressamente que é necessário a concessão de uma destinação turística ao imóvel que for objeto desse instituto de fracionamento de tempo, ficando evidente a necessidade de interpretação sistemática do texto legal. O maior óbice ocorre quando a norma deixa de regular a possibilidade de um proprietário de hotel instituir alguns apartamentos em multipropriedade e preservar outros em sua propriedade individual, para que se possa continuar a explorar economicamente a hotelaria. Vários outros pontos relevantes não foram previstos, fazendo-se necessário, desta maneira, o uso das interpretações doutrinárias para o correto entendimento e exercício daquilo que a norma dispõe (LOUREIRO, 2019).
Em resumo, o objeto da multipropriedade é qualquer imóvel, urbano ou rural, que tenha instituído o regime de condomínio por frações temporais, independente da finalidade que se tenha.
2.3 ATRIBUTOS DA PROPRIEDADE E SUA CORRELAÇÃO COM A
MULTIPROPRIEDADE
Os atributos da propriedade são poderes previstos no artigo 1.228 do Código Civil que o dono da coisa possui em relação à esta, para que possa exercê-la de maneira pacífica, segura e benéfica a sua pessoalidade e o meio social (BRASIL, 2002).
A propriedade plena emana todos os poderes ao proprietário, que lhe permite de usar, gozar, dispor e reaver, os quais, compreendem os elementos internos ou econômicos do direito de propriedade, sendo estes os direitos subjetivos ou faculdades que conferem ao
proprietário meios de conservação ou aproveitamento do bem ligado a sua vontade (FARIAS; ROSENVALD, 2019).
Assim, dada a importância que esses direitos subjetivos representam perante a propriedade, nos itens seguintes serão abordados brevemente o que seriam cada uma dessas faculdades, correlacionando com as novas disposições oriundas da Lei nº 13.777/18.
Nesta senda, os atributos ligados a propriedade são alcançados pela multipropriedade por meio do artigo 1.358-C do Código Civil, introduzido no ordenamento pela Lei supramencionada, o qual dispõe que aquela “[...] corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada [...]” (BRASIL, 2018/A).
De igual forma, alcança-se pelo artigo 1.358-I, inciso II, o qual prevê “alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte [...]” (BRASIL, 2018/A), demonstrando que no condomínio em multipropriedade estão presentes todos os poderes da propriedade, a ser exercidos individualmente por cada proprietário, em sua integralidade ou parcialmente, conforme sua época de utilização do bem.
2.3.1 Usar
Nas palavras de Gonçalves (2018, p. 100), a possibilidade de usar “consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e de utilizá-la da maneira que entender mais conveniente, podendo excluir terceiros de igual uso”.
Este atributo trata que o sujeito poderá utilizar livremente o bem ao fim em que se destina, de acordo com a sua vontade. O imóvel será habitado para o lazer, descanso ou produção, por exemplo
Ainda, segundo Farias e Rosenvald (2019), o uso da coisa não é limitado apenas ao proprietário, podendo-se transmitir a faculdade à outra pessoa, definindo e dividindo a utilização do bem como uso direto e indireto. Explicam, assim, que o uso direto ocorre quando o proprietário efetivar por si próprio o uso do bem e, indireto, quando um terceiro praticar em nome daquele (sob ordem), conservando a posse da propriedade na figura de detentor.
Em outras palavras, se compreende então, que é possível que a utilização da coisa também se estenda a terceiro em que o proprietário confiar o atributo, o qual exercitará a faculdade de modo indireto, como forma de representação da presença do dono perante a coisa.
Seguindo a linha da utilização, interessante observar que o momento no qual o proprietário deixar temporariamente ou completamente de exercer a sua faculdade de uso, não
significa que ele irá perder, imediatamente, o seu título de proprietário. A perda do direito de propriedade só poderá ocorrer por vontade do proprietário, eis que a extinção da relação dominial não ocorrerá com o simples desuso ou ausência de exercício do direito de propriedade (FIGUEIREDO, 2013).
O atributo de usar, para o multiproprietário, é, assim, de certa forma limitado, tendo em vista que enquanto os outros multiproprietários estiverem exercendo a propriedade plena durante as suas frações de tempos, os poderes dos demais são restringidos. Isto significa que é incompatível que o multiproprietário “A” exerça o atributo da utilização ao mesmo momento em que, pelo lapso temporal e fração adquirida, “B” esteja em posse do imóvel.
2.3.2 Gozar
Gozar, fruir e usufruir são denominações que podem ser utilizadas quando se quer explicar o aproveitamento econômico do bem. Por exemplo, nos imóveis o proprietário aproveita daquilo que o imóvel pode conceder, coletando os frutos de uma plantação ou extraindo produtos (minerais por exemplo). (FARIAS; ROSENVALD, 2019).
O doutrinador Gonçalves (2018, p. 100) demonstra que o direito de usar ou usufruir se compreende no “poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e de aproveita economicamente os seus produtos”.
Ressalta-se que frutos e produtos, como podemos perceber, possuem distinções. Elucida Lenza (2018, p. 272) que “os frutos são acessórios retirados da coisa principal com periodicidade [...] Os produtos, quando extraídos, esgotam o bem principal, não havendo, portanto, capacidade renovatória”.
Desta forma, considerando as informações demonstradas até então, gozar ou usufruir a propriedade significaria, então, o modo de utilizar o bem da melhor maneira possível, segundo a concepção de seu proprietário, extraindo, colhendo ou aplicando aquilo que pode lhe ser útil, sem prejudicar a coisa ou direitos de estranhos.
2.3.3 Dispor
Rizzardo (2016) afirma que é a mais importante das faculdades em razão de demonstrar ao terceiro que o proprietário possui mais direito sobre o bem, sendo “mais dono” do que quem usufrui das vantagens.
Possuir a disponibilidade sobre a coisa significa que o proprietário é livre para escolher uma finalidade para o bem, modificando, acrescentando ou extinguindo a sua realidade jurídica, alterando a substância da coisa (FARIAS; ROSENVALD, 2019).
Corroborando os argumentos acima, atenta-se novamente as palavras de Rizzardo (2016, p. 161) que discorre ser “a propriedade um direito complexo, pois assegura ao titular a faculdade de disposição. Ou seja, à pessoa se autoriza dispor da forma que entender da coisa, como usá-la, abandoná-la, aliená-la e destruí-la”.
Para Farias e Rosenvald (2019, p. 310), “entende-se como dispor, a faculdade que tem o proprietário de alterar a própria substância da coisa. É a escolha da destinação a ser dada ao bem, a mais ampla forma de concessão de finalidade econômica do objeto do direito real”.
Outrossim, Gonçalves (2018, p. 100) levanta a atenção para um importante ponto ao dizer que dispor “não significa, porém, prerrogativa de abusar da coisa, destruindo-a gratuitamente, pois a própria Constituição Federal prescreve que o uso da propriedade deve ser condicionado ao bem-estar social”.
A lei multiproprietária demonstra que o condômino tem à disposição do bem, permitindo que a fração de tempo seja alienada, alugada, dada em comodato, independentemente de prévia autorização dos demais coproprietários, conforme o artigo 1.358-I, inciso I a II1.358-I, do Código Civil, in verbis:
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;
II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;
III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador (BRASIL, 2018/A).
Ressalte-se, a fim de conclusão, que a disposição do bem em multipropriedade caberá sempre a fração temporal relativa ao proprietário, sendo vedado que este contraia negócio jurídico cujo objeto seja a fração temporal dos outros condôminos, visto que tratando-se de uma impossibilidade jurídica, não há a disposição sobre todo o bem imóvel. Todos os atributos serão sempre relativos à fração que o condômino houver adquirido, visto que cada fração de tempo tem a figura de uma unidade autônoma, representando um imóvel diverso dependendo do dia, do mês e do ano.
2.3.4 Reaver
É possível compreender que reaver a propriedade seria tomar de volta ou recuperar aquilo que é seu por direito, reconquistando o bem que fora injustamente perdido, com a finalidade de restituir e permitir que o proprietário mantenha sua dominação sobre o bem (FARIAS; ROSENVALD, 2019).
Nesta faculdade se revela ao proprietário o direito de sequela, ou seja, a relação jurídica que permanecerá vigente, mesmo que terceiro exerça (injustamente) os poderes relativos ao de dono sobre a coisa, garantindo ao proprietário a possibilidade de seguir a coisa onde quer que esteja ou em que estado se encontre (RIZZARDO, 2016).
A faculdade de reaver, ou reivindicar a coisa, expõe em seu conteúdo o caráter erga omnes. Isso quer dizer que o direito subjetivo será oponível contra todos aqueles que não possuírem relação jurídica que permita a justificação do exercício da posse perante o imóvel, resultando na recuperação da coisa em favor do legitimado.
O artigo 1.228 do Código Civil, em sua parte final do caput fala em “[...] reaver [a propriedade] de quem injustamente a possua ou detenha” (BRASIL, 2002), isto é, todos aqueles que detenham a posse injusta estarão sujeitos a perda, inclusive, em sendo o caso, o detentor.
O detentor é aquele que conserva a posse em favor do proprietário, como bem expõe o artigo 1.198 do diploma civil atual, ao prever que “considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conachando-serva a posachando-se em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas” (BRASIL, 2002).
Exemplificando a figura do detentor, imagine-se que o proprietário pague a uma pessoa para que more em seu sítio, na intenção de que este cuide da estrutura da casa, a vida das plantações, a criação de animais, entre outras razões. O detentor é aquele que conservará a posse por ordem ou alguma outra relação de dependência com o proprietário. (TARTUCE, 2016).
Fica evidente, assim, considerando as informações levantadas, que a lei faculta ao proprietário a possibilidade ingressar com a ação reivindicatória contra quem injustamente possua a coisa.
2.4 A FUNÇÃO SOCIAL E ECONOMICA DA PROPRIEDADE E DA MULTIPROPRIEDADE
A propriedade envolve interesses indiretos de outras pessoas, e até de toda a sociedade, que almejam o atendimento à sua função social. Estes interesses subsistem quando o proprietário, por intermédio das atribuições concedidas a ele, resguarda seu bem a fim de que se atinja uma finalidade social (TARTUCE, 2016).
Prevê a Constituição Federal, em seu artigo 5º que, ao garantir o direito de propriedade no inciso XXII, impõe também ao proprietário uma obrigação, conforme previsto no inciso XXIII, qual seja, a de que a propriedade deve atender a sua função social (BRASIL, 1988).
Posto isto, sabe-se que o artigo 1.228 do Código Civil traz os poderes inerentes à propriedade (já analisados), mas também engloba em seu § 1º, segundo Tartuce (2016, p. 960), “um dos preceitos mais importantes da vigente lei civil”, ao dizer que o proprietário deve exercer o seu direito resguardando ou preservando os interesses sociais, econômicos, históricos e ambientais (BRASIL, 2002).
Para melhor se compreender o que seria a função social da propriedade, é possível citar a lição de Farias e Rosenvald (2019, p. 322) no que compreendem que “a expressão função social procede do latim functio, cujo significado é de cumprir algo ou desempenhar um dever ou uma atividade”. Por sua vez, Rizzardo (2016 p. 167) impõe um conceito negativo ao dizer que “um imóvel que permanece inativo ou inaproveitado, com o objetivo da simples valorização e posterior revenda, não está realizando a função social”.
O cumprimento da função social, então, está condicionado ao efetivo exercício da propriedade sobre o bem, sendo uma ação social individual. Este ato se define em prol do coletivo, o qual é a conduta de um único sujeito, em situação de dependência da ação do próximo, para o bem coletivo. (CASAGRANDE; AMORIM, 2011).
A Constituição Federal ainda dispõe no § 2º do seu art. 182 que “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atender às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor” (BRASIL, 1988).
De igual forma, a Carga Magna também dispõe em seu artigo 186, mais propriamente nos incisos I a IV, os requisitos que são inerentes ao cumprimento da função social da propriedade urbana, mas que podem ser interpretados como de uso analógico ao imóvel urbano. Seriam estes: o aproveitamento racional e adequado do imóvel e dos recursos naturais que ele dispõe, preservando o meio ambiente, observando as disposições que regulam
o relacionamento laboral e explorando o imóvel de modo que favoreça o bem-estar dos proprietários e trabalhadores. (BRASIL, 1988).
A função social, de certo modo, limita o direito do proprietário e daí extrai-se ideia de que a propriedade não mais seria absoluta, mas sim “relativizada ao se deparar com um outro direito fundamental protegido pela lei” (TARTUCE, 2016, p. 958).
O dono é obrigado a cumprir a finalidade social. Farias e Rosenvald (2019, p. 323) esclarecem que “[...] o ordenamento jurídico apenas concederá merecimento à persecução de um interesse individual se este for compatível com os anseios sociais que com ele se relacionam”. Isto significa que o interesse do particular vigorará enquanto atender a vontade da coletividade, não sendo admitido direito exclusivo que prejudique os demais.
Justificando a limitação do exercício da propriedade condicionada à busca da finalidade social, Rizzardo (2016, p. 181) é seguro em arguir que “a conscientização social dos povos, com a liberalização das ideias e dos conceitos de valores tradicionais, leva a imposições de leis e condutas de cunho eminentemente social, inclusive quanto à concepção da propriedade.”
De modo objetivo e claro, e dadas as informações acima, pode-se concluir que o cumprimento da função social é requisito para que o proprietário se mantenha nessa condição de dono da coisa, devendo manter propriedade produtiva, gerando retorno para a sociedade.
Aquele que é ausente na obrigação de conceder uma destinação ao bem que atenda as exigências sociais, poderá sofrer desapropriação, diante de um interesse do Estado em dar uma melhor finalidade ao imóvel na intenção de alcançar um fim econômico, preservando o meio ambiente, inerente ao bem coletivo (TARTUCE, 2016).
A preservação do meio ambiente está incorporada na função social, não havendo como se falar em função social sem a observância da preservação ambiental, tendo em vista a importância inegável na vida da sociedade. Nesta perspectiva, Rosa, Fraceto e Moschini-Carlos (2012, p. 153) explanam que “a vida de todos os seres vivos causa alterações no meio ambiente. Estas podem ser alterações químicas, físicas e até biológicas, cuja extensão depende da sua intensidade e frequência”.
Por isso, exercer o poder de propriedade cumprindo a função social, isto é, praticando aquilo que a coletividade espera do próximo, é primordial e indispensável, justificando sua previsão no rol dos direitos fundamentais do Estado brasileiro.
Porquanto que, na multipropriedade, o instituto traz uma renovação na área imobiliária, turística e social, pois incentiva o mercado imobiliário, principalmente em épocas de férias, em que as pessoas poderão usufruir do imóvel com a sua propriedade plena, dentro
da fração de tempo que adquiriram, deixando o imóvel para que o próximo multiproprietário possa usufruir do bem, mantendo o seu estado de conservação, cooperando com o meio ambiente e cumprindo a função social da propriedade.
Ainda, deve ser ressaltado que nas situações de propriedade comum, em que o proprietário visita o imóvel somente nas férias, por exemplo, em regra, o bem passa a se deteriorar diante do pouco uso e conservação, diferentemente do que ocorre na propriedade compartilhada, uma vez que o imóvel passará a ter utilidade perpétua.
Neste sentido, a multipropriedade tem a intenção de se apresentar como uma solução, sendo um dos argumentos de justificação do instituto, o valor da fração de tempo do imóvel, o qual é financeiramente abaixo quando comparado com a aquisição da propriedade comum (TEPEDINO, 1993).
A explicação deste fenômeno é socioeconômica, uma vez que o período de férias é breve, sendo interessante a possibilidade de assegurar uma disponibilidade habitacional em certos lugares turísticos, porém, o preço para aquisição destes imóveis é muito elevado, demonstrando ser vantajoso, financeiramente, a divisão temporal, em que um grupo de pessoas estará rateando as obrigações e despesas.Portanto, o custo-benefício da aquisição de uma fração de um imóvel é demasiadamente favorável comparado à compra da totalidade de um imóvel. (ADROGUÉ, 1995).
2.5 TRANSFERÊNCIA DA MULTIPROPRIEDADE
A transferência da fração temporal ocorrerá na forma da lei civil e não depende de anuência ou cientificação dos demais multiproprietários (artigo 1.358-M do Código Civil), visto que o domínio, uso, gozo e disponibilidade do período são inerentes a cada proprietário (artigo 1.358-I do Código Civil) (BRASIL, 2018/A).
Do contrário, caso a instituição ou a convenção da multipropriedade preveja expressamente que haja direito de preferência em favor dos demais multiproprietários, esses deverão ser notificados da intenção de venda, observando o direito à preempção (LOUREIRO, 2019).
Para melhor compreensão do direito à preempção e, sabendo que as demais disposições da norma civil regulam subsidiariamente a multipropriedade, cabe a observação do artigo 504, caput, do Código Civil:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. (BRASIL, 2002).
Em sequência, de acordo com a regra do artigo 517 do Código Civil, todos podem exercer o direto à preempção (BRASIL, 2002). Assim, em havendo o direito de preferência aos demais multiproprietários, surge um pequeno problema: a lei civil não previu critérios de preferência entre os multiproprietários no caso de concurso de interesses na compra da fração (LOUREIRO, 2019).
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.526.125/SP, entendeu que não há a preferência prevista no artigo 504 da norma civil, eis que o dispositivo se aplicaria somente nos casos em que haja terceiros interessados na compra, não havendo a ordem e preferência entre os próprios condôminos (BRASIL, 2018/B). Assim, é cabível, de forma análoga, que às frações temporais da multipropriedade imobiliária não terão direito de preferência entre os multiproprietários.
Diante da não regularização quanto à ordem de preferência entre o concurso de interesses dos outros multiproprietários, cabe a razoável interpretação de que a venda ficaria condicionada a liberdade e vontade do proprietário em definir para qual dos condôminos (ou multiproprietários) interessados o bem seja transferido.
3 NOÇÕES GERAIS DE CONDOMÍNIO
Farias e Rosenvald (2019) definem que quando há a hipótese de várias pessoas, simultaneamente, serem donas do mesmo objeto, está configurada a comunhão, e recaindo esta comunhão sobre coisa imóvel, estará presente a situação condominial.
Afirma Loureiro (2019, p. 993) que “a multipropriedade, o condomínio comum e o condomínio edilício são espécies do gênero propriedade: são formas distintas de copropriedade, com elementos e finalidades diversas”.
De acordo com Loureiro (2019, p. 993), “no direito brasileiro, o condomínio edilício e a propriedade por tempo compartilhado apenas podem ter por objeto bem imóvel”. O condomínio trata das relações jurídicas entre vários proprietários sobre a mesma coisa, sendo a junção de propriedade privada e coletiva em um único objeto, coexistindo direitos e espécies específicas para cada tipo condominial. Deve-se, assim, iniciar uma exploração sumária ao conteúdo.
Na perspectiva deste capítulo, serão tradadas as espécies de condomínio geral, edilício e multiproprietário.
3.1 CONDOMÍNIO GERAL
Estar em condomínio significa estar em situação de pluralidade de direitos perante a um único objeto, de maneira voluntária ou legal (FARIAS; ROSENVALD, 2019). Exemplificando, imagina-se que 4 (quatro) pessoas compram uma casa na praia e todas elas são proprietárias de 25% (vinte e cinco por cento) do bem, não sendo identificada a parte da casa a qual pertence a cada um, pois se trata de um único bem, a princípio, indivisível.
Dada essa primeira abordagem, se esclarece que para haver a possibilidade de efetivar a aplicação dos condomínios no ordenamento brasileiro e a identificação de sua natureza jurídica, foi necessário definir a metodologia a ser seguida, ou seja, como os direitos desses proprietários em conjunto se correlacionariam ou se limitariam. Neste sentido, o Estado nacional adotou nas normas a Teoria da Propriedade Integral ou Total, a qual possui como escopo a situação em que os condôminos exercem individualmente os poderes de proprietário sobre toda a coisa, observando os direitos dos outros condôminos existentes na relação. (FARIAS; ROSENVALD, 2019).
Trazendo um bom conceito da Teoria da Integralidade, os doutrinadores Farias e Rosenvald (2019, p. 767) argumentam que “cada condômino tem propriedade sobre a coisa
