SENTENÇA
Processo Digital nº: 1114932-53.2015.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Mauricio Aparecido Plinta e outro
Requerido: Marques de São Vicente Empreendimentos Ltda. (yuny)
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rogério Marrone de Castro Sampaio
Vistos.
MAURÍCIO APARECIDO PLINTA e MARIANA SALOME PLINTA ajuizaram ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de indenização por danos materiais, contra MARQUES DE SÃO VICENTE EMPREENDIMENTOS LTDA. (YUNY). Sustentam os autores, em síntese, que, em 23 de novembro de 2012, aderiram a compromisso de compra e venda da futura unidade autônoma identificada como "unidade autônoma 33, Torre Solário, no Condomínio Edifício Pateo Barra Funda", a ser implementada pela ré, tendo integralizado a quantia de R$ 192.835,52, sendo R$ 49.400,00 destinados à comissão de corretagem e R$ 8.360,01, à cláusula SATI. No entanto, por problemas financeiros, não puderam honrar com o saldo remanescente do preço, razão pela qual, notificaram as rés, declinando sua intenção de dissolver o pacto preliminar. Mesmo ciente da intenção dos autores, a ré se prontificou a restituir o equivalente a cerca de 60% dos valores pagos, cujo montante os autores reputaram insignificante. Com tal fundamento, pedem a resolução do compromisso de compra e venda e a condenação da demandada à devolução de 90% da quantia paga a título de parte do preço ajustado, além da devolução integral da comissão de corretagem e cláusula SATI.
Com a petição inicial foram juntados documentos (fls. 27/143).
A ré MARQUÊS DE SÃO VICENTE EMPREENDIMENTOS LTDA., citada, ofereceu contestação (fls. 148/167). Preliminarmente, pediu a denunciação da lide às
pessoas jurídicas denominadas Acer Consultores em Imóvels Ltda., GF Promotora de Vendas e Serviços Ltda e I Prime Assessoria de Crédito, destinatárias dos valores pagos a título de corretagem e taxa SATI. Ainda em sede preliminar, alegou ser parte ilegítima. No mérito, defendeu a validade das cláusulas contratuais previstas contratualmente, em especial à que prevê a forma de devolução dos valores pagos, quando houver desistência pelo promitente comprador. Como consequência, sustentou a possibilidade de retenção de 70% do valor efetivamente pago. Insurgiu-se, ainda, contra as pretensões indenizatórias.
Réplicas às fls. 200/226.
É o relatório.
Decido.
Impõe-se, in casu, o julgamento antecipado da lide, com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil/15, porquanto a matéria tratada é de direito e de fato, sendo suficiente a prova documental já produzida.
Rejeita-se, de início, a preliminar de ilegitimidade de parte. Em abstrato, os autores vincularam o prejuízo decorrente da cobrança abusiva de valor correspondente à comissão de corretagem e cláusula SATI a todos os envolvidos no empreendimento imobiliário ao qual aderiram mediante compromisso de compra e venda de futura unidade autônoma. Assim, tanto a responsável pela incorporação quanto as empresas que com ele mantiveram parceria, integram a mesma cadeia de consumo, o que as credencia para integrarem o polo passivo. Reside nesse aspecto, a pertinência subjetiva da ré para compor a relação jurídica processual. De outro lado, não há que se cogitar de denunciação da lide às pessoas jurídicas, em tese, credoras dos valores pagos a título de SATI e corretagem. Ainda que tenham figurado como destinatárias dos valores pagos a título de corretagem e SATI, por serem integrante da mesma cadeia de consumo, apenas assumem a posição de responsáveis solidárias à incorporadora demandada.
No mérito, a ação é procedente, em parte.
A presente demanda tem por origem inadimplemento dos promitentes compradores das obrigações contraídas em promessa de compra e venda de bem imóvel, integrante de empreendimento imobiliário a ser edificado pela ré. Os próprios autores reconhecem sua inadimplência e discutem o direito à devolução dos valores pagos, apenas com dedução de 10% a título de prefixação de perdas e danos. Assim, o que se discute é o montante a ser devolvido aos promitentes compradores desistentes, incluída a comissão de corretagem e cláusula SATI.
Em princípio, não se desconhece a presença de relação de consumo entre as partes, com incidência, por consequência, dos princípios que informam o Código de Defesa do Consumidor. Da mesma forma, é evidente que o contrato em referência caracteriza-se como de adesão, na medida em que os promitentes compradores não participam da estipulação do conteúdo do contrato. É exatamente esta a definição que nosso ordenamento jurídico confere aos contratos de adesão.
Por consequência, os autores, ora consumidores, estão protegidos de cláusulas contratuais abusivas impostas pela fornecedora e que venham a acarretar o desequilíbrio contratual, notadamente aquelas que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade" (artigo 51, IV). Presume-se como exagerada a vantagem que “restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual” (§1º, II, do referido dispositivo legal).
Em tal contexto deve ser examinada a questão controvertida e que, como já frisado, restringe-se à devolução aos promitentes compradores inadimplentes dos valores pagos como parte do preço ajustado no compromisso de compra e venda, além da comissão
de corretagem e taxa SATI.
Não se duvida da abusividade da cláusula contratual que, de forma automática, prevê a perda total das prestações pagas a título de prefixação de perdas e danos, ou que, indiretamente, chegue ao mesmo resultado, hipótese expressamente prevista no Código de Defesa do Consumidor.
No caso, constata-se a presença de cláusula padronizada que leva a esse resultado abusivo, ao menos no estágio de execução do compromisso de compra e venda em exame. Na cláusula 6.8., das condições contratuais (fls. 58/59), se prevê complexa forma de devolução de verbas a título de prefixação de perdas e danos, incidindo sobre o resultado final percentual de devolução 70% sobre o preço pago, ou seja, depois de descontadas inúmeras despesas, o que levaria a uma devolução ainda menor.
Apenas com a incidência deste último componente e considerando que os autores pagaram R$ 192.835,52 em relação ao preço ajustado, se reconheceria a perda de parte significativa do valor pago. Em tais circunstâncias, é inegável a abusividade desta fórmula.
Razoável, assim, a redução do valor a ser retido, a título de perdas e danos pré-fixadas, ao patamar de 20% dos valores efetivamente pagos pelo compromissário comprador, devendo a ré devolver o correspondente a 80%, tudo devidamente atualizado.
De outro lado, não tem sentido a pretensão dos autores de devolução do quanto pago a título de intermediação, na medida em que, com o aperfeiçoamento do compromisso de compra e venda atingiu-se o resultado útil, razão pela qual incidiu a respectiva comissão de corretagem. Relevante, ainda, ter ele dado causa à superveniente dissolução do pacto preliminar.
Importante registrar, ainda, que embora a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nesses casos, seja da promitente vendedora, visto que responsável pela
contratação dos respectivos serviços, o pagamento efetivo acaba sendo feito pelos promitentes compradores uma vez embutido no preço ajustado. Em outras palavras, a responsabilidade continua sendo da promitente vendedora, que apenas repassa o pagamento aos promitentes compradores, frise-se, com parte do preço inicialmente ajustado. A adoção da orientação pretendida pelo autor conduziria a modificação, em seu benefício, do valor do preço inicialmente ajustado e por ela aceito. Isto implica em violação do princípio da boa-fé objetiva.
Diverso é o entendimento em relação ao custo relacionado à clausula SATI, inserida em compromissos de compra e venda de futuras unidades autônomas integrantes de empreendimento imobiliário. Segundo referida condição contratual, obrigam-se os promitentes compradores ao pagamento de valor certo, ou definido em percentual do preço ajustado no contrato, a título de assessoria jurídica a ser prestada pela por terceiro ente coligado à incorporadora.
Examinado o tema à luz dos princípios já desenvolvidos em tópico anterior, é irrecusável a abusividade dessa condição contratual. Em princípio, não foi dada opção aos autores de recusarem os serviços de assessoria jurídica previstos na cláusula contratual ora hostilizada. Como demonstrado nos autos, o que seria inclusive desnecessário, dada a frequência com que tais questões são trazidas ao Judiciário, no momento do aperfeiçoamento do pacto preliminar não houve transação em relação a esta regulamentação, mesmo tendo os promitentes compradores dispensado esse tipo de assessoria jurídica. Não bastasse isso, não há demonstração efetiva de que esses serviços tenham sido prestados de sorte a justificar a respectiva remuneração.
Neste sentido, o entendimento do C. STJ, in verbis:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE
PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
Caracterizada, pois, a abusividade dessa cláusula contratual, impõe-se a devolução simples do valor pago a esse título. Inaplicável, por ausência de má-fé, o disposto no art. 42, parágrafo único, do CDC.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para: a) declarar resolvido o compromisso de compra e venda, com a liberação da unidade autônoma para nova alienação; b) condenar a ré a devolver aos autores a quantia correspondente a 80% dos valores efetivamente pagos e relacionados ao preço ajustado no compromisso de compra e venda, sem considerar o montante pago a título de comissão de corretagem, devidamente atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir dos respectivos desembolsos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados da citação; c) quantia correspondente ao quanto pago a título de aplicação da cláusula SATI, nos exatos termos da fundamentação, corrigida monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir do efetivo desembolso e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês contado da citação.
Diante da sucumbência recíproca, adotada a nova sistemática implantada pelo CPC/15 (art. 86), cada parte arcará com os honorários advocatícios do advogado da parte contrária, no valor de R$ 1.000,00, atualizado a partir da sentença, arbitrado nos termos do art. 85, § 8º, do CPC/15.
P.R.I.C.
São Paulo, 30 de setembro de 2016.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
